Tribunal judiciaire de Thionville, Chambre 1 Cabinet 0, 20 juillet 2026, n° 25/00258

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE THIONVILLE
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS !







n° I N° RG 25/00258 - N° Portalis DBZL-W-B7J-D3HG 
MINUTE N° : 2026/404 
CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 20 Juillet 2026


DEMANDEUR :

Monsieur [W] [C], 
demeurant 2 rue Jean-Pierre Pêcheur - 57100 THIONVILLE, 
représenté par Maître Arnaud ZUCK de l’ASSOCIATION CASCIOLA ET ZUCK, avocats au barreau de METZ, avocats plaidant, Me Michel NASSOY, avocat au barreau de THIONVILLE, avocat postulant

Madame [Y] [M] épouse [C], 
demeurant 2 rue Jean-Pierre Pêcheur - 57100 THIONVILLE, 
représentée par Maître Arnaud ZUCK de l’ASSOCIATION CASCIOLA ET ZUCK, avocats au barreau de METZ, avocats plaidant, Me Michel NASSOY, avocat au barreau de THIONVILLE, avocat postulant

DÉFENDEURS :

Monsieur [K] [F], 
demeurant 13bis, rue Paul Albert - 57100 THIONVILLE, 
représenté par Me Anne-sophie JOSEPH-AMSCHLER, avocat au barreau de THIONVILLE, avocat postulant, Me Alain MORHANGE, avocat au barreau de METZ, avocat plaidant

Madame [J] [H] épouse [F], 
demeurant 13bis, rue Paul Albert - 57100 THIONVILLE, 
représentée par Me Anne-sophie JOSEPH-AMSCHLER, avocat au barreau de THIONVILLE, avocat postulant, Me Alain MORHANGE, avocat au barreau de METZ, avocat plaidant


COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :
Débats : à l’audience tenue publiquement le 04 Mai 2026 
Président : Ombline PARRY
Assesseurs : David RIOU, Marie-Astrid MEVEL (Juge rapporteur, Juge placée)
Greffier lors des débats : Sévrine SANCHES
Affaire mise en délibéré pour prononcé le 13 juillet 2026 et délibéré prorogé au 20 Juillet 2026
Greffier pour la mise en forme : Sévrine SANCHES

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU PRONONCE : 
PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE
Président : Ombline PARRY
Greffier : Sévrine SANCHES






*****************************


EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte authentique de vente reçu par Maître [X] [R] le 24 août 2020, Monsieur [W] [C] et Madame [Y] [C] née [M] ont acquis de Monsieur [K] [F] et Madame [J] [F] née [H] une maison à usage d’habitation située 2 rue Jean-Pierre Pêcheur à THIONVILLE, moyennant le prix de 660 000 €.

Par ordonnance en date du 5 juillet 2022, une expertise judiciaire a été ordonnée et Monsieur [I] [O] a été commis pour y procéder.

L’expert a déposé son rapport définitif le 7 octobre 2024.

Monsieur [W] [C] et Madame [Y] [C] née [M] ont, suivant actes de commissaire de justice signifiés le 5 février 2025, assigné Monsieur [K] [F] et Madame [J] [F] née [H] devant le tribunal judiciaire, auquel ils demandent, au visa des articles 1641 et suivants, 1112-1 alinéa 1er, 1137 du Code civil et L125-5 V du Code de l’environnement, de :
- déclarer leur demande recevable et bien fondée ;
- A titre principal, juger que les époux [F] devront garantir les acquéreurs des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel elle est destinée ;
- Subsidiairement, juger que les époux [F] ont manqué à leur obligation précontractuelle d’information envers les acquéreurs ;
- juger qu’ils ont engagé leur responsabilité contractuelle ;
- Très subsidiairement, juger que le consentement des époux [C] lors de la vente de l’immeuble des époux [F] a été vicié et que le silence gardé par les vendeurs était intentionnel et destiné à déterminer le consentement des acquéreurs, caractéristique de la réticence dolosive ;
- En conséquence, juger que les époux [F] devront indemniser les époux [C] de leur entier préjudice ;
- condamner solidairement, au besoin in solidum, les époux [F] à leur payer :
la somme totale de 134 508 € TTC au titre de leur préjudice de reprise des travaux de fissures;la somme de 4 000 € TTC au titre de leur préjudice de jouissance durant l’exécution des travaux de reprise ;la somme de 180 000 € TTC au titre de leur préjudice né de la dépréciation effective de l’immeuble ;la somme de 10 000 € en réparation de leur préjudice moral ;- condamner les époux [F], sous la même solidarité, à leur payer une somme de 5 000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
- condamner les époux [F], sous la même solidarité, en tous les frais et dépens, y compris les frais d’expertise judiciaire, fixés à la somme totale de 12 345,21 €.

Dans le dernier état de leurs conclusions récapitulatives n°2, notifiées via le Réseau Privé Virtuel des Avocats le 1er octobre 2025, Monsieur [W] [C] et Madame [Y] [C] née [M] demandent au tribunal judiciaire, au visa des articles 1641 et suivants, 1112-1 alinéa 1er, 1137 du Code civil et L125-5 V du Code de l’environnement, de :
- déclarer leur demande recevable et bien fondée ;
A titre principal, sur la garantie des vices cachés,
- juger que les époux [F] devront garantir les acquéreurs des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel elle est destinée ;
- juger que les époux [C] choisissent d’exercer l’action estimatoire ;
- en conséquence, ordonner une réduction du prix de vente à hauteur de la somme de 134 508 € ;
- condamner solidairement, au besoin in solidum, les époux [F] à leur payer la somme principale de 134 508 €, outre intérêts légaux à compter de la décision à intervenir ;
- condamner solidairement, au besoin in solidum, les époux [F] à payer les sommes suivantes en réparation de leur préjudice annexe :
la somme de 4 000 € TTC au titre de leur préjudice de jouissance durant l’exécution des travaux de reprise ;la somme de 180 000 € TTC au titre de leur préjudice né de la dépréciation effective de l’immeuble ;la somme de 10 000 € en réparation de leur préjudice moral ;A titre subsidiaire, sur le manquement des époux [F] à leur obligation précontractuelle d’information envers les acquéreurs,
- juger que les époux [F] ont manqué à leur obligation précontractuelle d’information envers les acquéreurs ;
- juger qu’ils ont engagé leur responsabilité contractuelle ;
- en conséquence, juger que les époux [F] devront indemniser les époux [C] de leur entier préjudice ;
- condamner solidairement, au besoin in solidum, les époux [F] à leur payer :
la somme totale de 134 508 € TTC au titre de leur préjudice de reprise des travaux de fissures ;la somme de 4 000 € TTC au titre de leur préjudice de jouissance durant l’exécution des travaux de reprise ;la somme de 180 000 € TTC au titre de leur préjudice né de la dépréciation effective de l’immeuble ;la somme de 10 000 € en réparation de leur préjudice moral ;Très subsidiairement sur la réticence dolosive,
- juger que le consentement des époux [C] lors de la vente de l’immeuble des époux [F] a été vicié et que les silence gardé par les vendeurs était intentionel et destiné à déterminer le consentement des acquéreurs, caractéristique de la réticence dolosive,
- en conséquence, juger que les époux [F] devront indemniser les époux [C] de leur entier préjudice ;
- condamner solidairement, au besoin in solidum, les époux [F] à leur payer :
la somme totale de 134 508 € TTC au titre de leurpréjudice de reprise des travaux de fissures ;la somme de 4 000 € TTC au titre de leur préjudice de jouissance durant l’exécution des travaux de reprise ;la somme de 180 000 € TTC au titre de leur préjudice né de la dépréciation effective de l’immeuble ;la somme de 10 000 € en réparation de leur préjudice moral ;- condamner les époux [F], sous la même solidarité, à leur payer une somme de 7 000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
- condamner les époux [F], sous la même solidarité, en tous les frais et dépens, y compris les frais d’expertise judiciaire, fixés à la somme totale de 12 345,21 €.

Au soutien de leurs demandes, ils font valoir que durant des travaux d’embellissement dans les semaines qui ont suivi l’acquisition, ils ont constaté, lors de la réfection des papiers peints, la présence très importante de fissures horizontales à de multiples endroits sur les murs du salon et sur les façades extérieures Ouest de l’extension de l’immeuble. Ils exposent que lors des visites du bien avant son acquisition, aucune fissure n’était selon eux visible, ajoutant qu’aucune information ne leur a été donnée à ce sujet, aucun défaut structurel n’ayant par ailleurs été signalé.

Ils expliquent qu’à l’issue de cette découverte, en examinant le vide-sanitaire situé sous la partie Nord-Ouest de l’immeuble, ils ont constaté une présence massive de résine expansive à plusieurs endroits, signes selon eux d’anciens et importants travaux de consolidation des fondations. Ils font valoir que les vendeurs ont ensuite confirmé, a posteriori, pour la première fois, que suite à un affaissement de l’immeuble, à priori causé par un épisode de sécheresse en 2003, ils avaient fait traiter le sous-sol par injection de résine ayant pour but d’améliorer la portance moyenne du sol sous fondations traitées, travaux réalisés en 2009 par la société [A] France. Ils font état de la remise par ailleurs d’un procès-verbal de réception des travaux datant du 2 septembre 2009.

En premier lieu, s’agissant de la garantie des vices cachés, ils font valoir qu’il appartenait aux défendeurs de les informer des travaux réalisés en 2009 d’une ampleur certaine, de même que la déclaration de sinistre de catastrophe naturelle. Ils font état de prescriptions émises par l’entreprise [A] en 2009 et notamment des mesures à prendre dès la fin des injections à savoir la reprise des fissures, agrafage, colmatage sans la réalisation des reprises d’enduit de façade qui seront réalisés après la fin de la période d’observation et la stabilité hydrique des lieux, outre des préconisations après intervention. Ils font valoir que les défendeurs ne justifient pas avoir réalisé l’agrafage des fissures, ni même la stabilité hydrique des lieux tels que prescrits.

Ils indiquent également que deux rapports de sol ont été réalisés sur l’immeuble litigieux, l’un en 2007 soit deux années avant la réalisation des travaux d’injection de résine, et l’autre en 2023, dans le cadre de l’expertise judiciaire. Ils ajoutent qu’une expertise semble avoir été réalisée en 2007, sans que les défendeurs apportent des explications sur ce point, considérant que ces derniers avaient une connaissance toute particulière de l’ampleur et de la nature structurelle des désordres, au point de solliciter une expertise préalable à des injections de résine. Ils soutiennent que les défendeurs n’ont ainsi pas mandaté de maître d’oeuvre, s’estimant suffisamment compétents pour suivre l’avancement des travaux.

Selon eux, le rapport [D] de 2007 préconisait déjà une reprise en sous-oeuvre, faisant valoir que les défendeurs ont délibérément choisi de ne pas les effectuer, n’ayant jamais communiqué à l’expert d’étude de sol, ni aucun autre document se référant aux déclarations de l’expert sur ce point en page 2 du rapport d’expertise. Ils soutiennent que les consorts [F] ont pourtant réalisé des travaux sur la terrasse consécutivement à la mission de l’entreprise [A], et notamment des peintures et reboucher les fissures, ne produisant aucun justificatif à l’expert.

Ils se réfèrent aux termes du rapport d’expertise judiciaire, en faisant valoir que l’expert a estimé que le rapport d’étude de sol réalisé par [D] maintenait la solution technique à envisager pour assurer la stabilité de la partie Ouest de la maison à savoir la réalisation d’une reprise en sous-oeuvre des fondations de la partie Ouest de l’habitation par méthode des plots jointifs. Ils ajoutent que l’expert judiciaire a précisé que les travaux de confortement envisageables rejoignent ceux décrits dans le rapport initial de [D] en date du 30 juillet 2007 à savoir un approfondissement des plots jointifs. Ils indiquent par ailleurs qu’il est manifeste que les injections de résine ne permettent pas de stabiliser les sols dans un contexte de sols argileux sensibles au retrait gonflement. Ils font valoir que la solution réparatoire choisie par les défendeurs était inadaptée, ajoutant que ces derniers étaient parfaitement informés dès 2007 des travaux de confortement à envisager impérativement sur l’immeuble afin d’assurer la stabilité des fondations de la partie Ouest mais qu’ils ne se sont jamais exécutés, alors même que selon eux le devis et la facture émis par la société [A] visait expressément dans les documents de référence le rapport établi par [D] en 2007. Ils font ainsi état d’une faute des défendeurs dans le choix du traitement des désordres, ne les informant pas de l’existence de fissures apparues en 2003, de la déclaration de sinistre catastrophe naturelle réalisée en 2009 ainsi que de l’existence de la réalisation des travaux d’injection de résine en 2009 par [A] FRANCE et ne respectant pas selon eux les prescriptions de [A] FRANCE aux termes du procès-verbal de travaux, ni les préconisations du rapport [D] de 2007.

Ils font valoir que les défendeurs ne sauraient soutenir une clause d’exonération de garantie, dans la mesure où les travaux n’ont pas été exécutés conformément aux préconisations techniques du rapport [D]. Ils indiquent que la demande en garantie est fondée en ce qu’ils n’avaient aucune connaissance du vice au moment de la vente, que le vice est antérieur à la vente et d’une certaine gravité, les fissures rendant le bien impropre à son usage habituel et en diminuant fortement l’usage. Ils exposent que la stabilité de la partie Ouest de l’immeuble n’est plus assurée et font état d’une urgence à réaliser les travaux de renforcement des fondations.

S’agissant du manquement à l’obligation précontractuelle d’information des vendeurs, ils font valoir que si l’ensemble des informations relatif aux désordres avaient été portées en temps utile, ils auraient renoncé à contracter ou auraient sollicité une baisse subséquente du prix de vente du bien. Ils indiquent qu’il appartenait aux défendeurs de communiquer ces informations, qu’ils estiment cruciales, ou à tout le moins de leur remettre le dossier de travaux [A] France, d’autant plus en raison de la nature des désordres en lien selon eux avec la stabilité des fondations.

Ils se fondent également sur les dispositions de l’article L125-5 IV du code de l’environnement, faisant état d’une obligation d’information des vendeurs sur les sinistres résultant de catastrophes technologiques ou naturelles reconnues ayant affecté en tout ou partie l’immeuble objet de la vente, pendant la période où ils ont éte propriétaires et des sinistres dont ils ont été informés, ajoutant que cette information doit être mentionnée dans l’acte authentique. 
Ils indiquent qu’à défaut de respecter ces dispositions, les acquéreurs peuvent solliciter la résolution de la vente ou exiger une diminution du prix de la transaction.
Ils font valoir que les consorts [F] auraient effectué une déclaration de sinistre (catastrophe naturelle sécheresse) en 2009 auprès de leur assureur AVIVA mais qu’ils n’en justifient pas. Ils soutiennent qu’il s’agit d’une information substantielle, et que l’omission de déclarer cette information constitue un silence fautif, viciant le consentement des acquéreurs, qui n’auraient pas contracté ans les mêmes conditions s’ils avaient eu connaissance de ces informations.

Ils font ensuite état d’une réticence dolosive des vendeurs, relevant qu’ils ont rebouché les fissures et procédé à la peinture du mur.

Ils se fondent sur plusieurs devis et sollicitent la réparation de leur préjudice et indiquent exercer une action estimatoire, sollicitant une réduction du prix de vente.
Ils font également état d’un préjudice de jouissance, faisant état d’une estimation de la durée des travaux par l’expert à 5 mois, indiquant ne pouvoir jouir de la partie Ouest de la maison à savoir le salon mais également du jardin, de la terrasse et de la piscine. Ils indiquent que les travaux seront réalisés pendant l’été ou le printemps.
Ils font état par ailleurs d’une dépréciation de leur immeuble, qu’ils estiment à 15% environ, compte tenu des travaux structurels affectant ses fondations en 2009 et 2025. 
Enfin, ils estiment avoir subi un préjudice moral, indiquant subir depuis cinq années des désagréments liés à l’existence de ces fissures.

Dans le dernier état de leurs conclusions récapitulatives n°1, notifiées via le Réseau Privé Virtuel des Avocats le 21 janvier 2026, Monsieur [K] [F] et Madame [J] [F] née [H] demandent au tribunal judiciaire, de :
- débouter les époux [C] de l’ensemble de leurs demandes ;
- condamner les époux [C] à payer aux époux [F] une somme de 10 000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
- condamner les époux [C] aux dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile, lesquels comprendront les frais de procédure de référé RI 22/00091 et ceux de l’expertise judiciaire ;
- écarter l’exécution provisire en application de l’article 514-1 du code de procédure civile.

Au soutien de leurs demandes, ils font valoir que les travaux réalisés par l’entreprise [A] se sont avérés satisfaisants puisque les fissures ne sont pas réapparues selon eux dans les dix années suivant leur réalisation, précisant que les travaux n’ont été réalisés qu’à proximité du vide-sanitaire, précisant que le reste de la maison était indemne. Ils contestent avoir dissimulé des informations, confirmant que la façade a été repeinte en 2010 après l’intervention de la société [A], de même qu’une reprise des fissures intérieures est intervenue, à l’intérieur et à l’extérieur, sur un seul mur (à l’aplomb du vide-sanitaire).

Ils indiquent que l’acte de vente comporte une mention s’agissant de la consistance du sol, sensible au phénomène de retrait et gonflement d’argile dont une cartographie démontrant selon eux que la maison est située dans une zone d’aléa fort.

Ils contestent ne pas avoir adressé de justificatifs à l’expert, précisant qu’ils ne disposaient pas des rapports [D].

Ils soutiennent que la société [A] avait à l’époque préconisé et réalisé des injections de résine sur la partie de la maison construite sur le vide-sanitaire, les travaux s’avérant suffisants, les conclusions expertales faisant état de l’apparition de nouveaux désordres et non pas de réouvertures d’anciennes fissures, consécutivement aux réparations par injections de résine qui n’auraient pas tenu. Ils font valoir que l’expert judiciaire a estimé que les travaux sont apparus après la vente et qu’ils ne sont pas la conséquence de travaux de réparation.

Ils soutiennent que les demandes formées par les consorts [C] ne peuvent pas prospérer à défaut de démontrer qu’ils avaient connaissance d’un vice au jour de la vente, alors même que les désordres anciens ont été réparés. Ils indiquent que les parties se sont confrontées à un vice apparu postérieurement à la vente, inconnu par eux au moment de la vente, excluant ainsi la clause de non-garantie, les demandeurs ne faisant état d’aucun élément remettant en cause leur bonne foi.

Ils font valoir que l’expert a implicitement validé les travaux de la société [A], nonobstant le fait qu’il effectue de nouvelles préconisations pour les nouveaux désordres. Ils ajoutent qu’il ressort des conclusions expertales que l’imperfection des travaux de reprise ne relève pas de leur responsabilité.
Ils rappellent que les nouveaux désordres consistent en de nouveaux tassements et nouvelles fissures, nonobstant le fait que l’origine du désordre est toujours la même, en lien avec la structure du sol propice aux phénomènes de retraits et gonflement d’argiles.

Ils se réfèrent à une clause d’exclusion de garatie figurant en page 10 de l’acte de vente, faisant valoir qu’ils n’avaient pas d’obligation particulière, en l’absence de résurgence de ceux-ci ou de survenance de nouveaux désordres dûment constatés. Sur ce point, ils se réfèrent au rapport d’expertise pour rappeler que les nouveaux désordres ne sont pas en relation causale avec les anciens et qu’ainsi il ne s’agit pas de réparations qui se seraient révélées défectueuses ou inadéquates ou sans effet avec le temps, confirmant également qu’ils n’étaient pas visibles au moment de la vente. Ils indiquent qu’ils avaient en toute bonne foi estimé que les réparations entreprises onze années avant la vente avaient mis fin définitivement aux désordres, ne pouvant, en leur qualité de simple particulier, suspecter la survenance de nouveaux désordres. Ils soutiennent que les nouveaux désordres sont apparus consécutivement à la sécheresse de 2020 et n’étaient ainsi pas connus par eux.

Ils soutiennent également qu’il n’est pas possible d’affirmer que le non-respect des préconisations du rapport [D] de 2007 préconisant la mise en place de plots jointifs était susceptible de remettre en cause cette absence d’ignorance du vice alors même qu’ils indiquent avoir fait confiance à une société hautement qualifiée sur la question de la stabilisation des immeubles, laquelle a préconisé des injections de résine.
S’agissant des préconisations techniques de la société [A], ils indiquent qu’aucune assistance d’une maîtrise d’oeuvre n’a été expressément recommandée, et se réfèrent aux conclusions expertales, relevant selon eux la complexité pour un maître d’ouvrage profane de mettre en oeuvre ces préconisations de service après-vente.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 16 février 2026 et l'affaire a été retenue à l'audience de plaidoirie du 4 mai 2026.À l'issue des débats en audience publique, la décision a été mise en délibéré, pour être prononcée par mise à disposition au greffe le 13 juillet 2026, date qui a été portée à la connaissance des parties présentes à l'audience et le délibéré prorogé au 20 juillet 2026.

MOTIFS DE LA DECISION 

Sur la garantie des vices cachés

Aux termes de l’article 1641 du code civil, “Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus”

L’article 1642 du code civil stipule que “Le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même.”

Selon l’article 1643 du code civil, “le vendeur est tenu des vices cachés quand même il ne les aurait pas connus, à moins que dans ce cas il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.”

Pour engager la responsabilité du vendeur, il appartient à l'acquéreur de démontrer d'une part l'existence d'un vice rendant la chose impropre à l'usage auquel on la destine ou qui en réduit cet usage de telle manière que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, d'autre part l'antériorité du vice par rapport à la vente ainsi que son caractère non apparent.

Il est de jurisprudence constante que les clauses limitatives de garanties peuvent recevoir effets essentiellement dans les rapports entre simples particuliers.

Il incombe aux acquéreurs, pour écarter cette clause, d’établir la mauvaise foi des vendeurs non professionnels par la connaissance que ces derniers avaient du vice au jour de la vente et, plus précisément qu’ils savaient lors de la vente que l’immeuble vendu était atteint d’une vice d’une gravité telle qu’il portait atteinte à la solidité de celui-ci ou le rendait impropre à sa destination.

En l’espèce, l’acte contient une clause d’exclusion garantie stipulée comme suit “ETAT DU BIEN L’ACQUEREUR prend le bien dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le VENDEUR pour quelque cause que ce soit notamment en raison :
- des vices apparents
- des vices cachés
S’agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s’applique pas :
- si le vendeur a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction, sauf si l’ACQUEREUR a également cette qualité,
- ou s’il est prouvé par l’ACQUEREUR, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du VENDEUR.”

En l’occurence, il n’est pas contesté que des fissures étaient apparues antérieurement sur le bien immobilier, à priori apparus lors de la sécheresse de 2003, ayant nécessité des travaux réalisés par la société [A] en 2009, et plus précisément des injections de résine expansive.

Est versé aux débats un document signé par la société [A] France et Monsieur [F], intitulé “réception des travaux”non daté, aux termes duquel Monsieur [K] [F] indique “avoir procédé à la visite des travaux exécutés par la société [A] France” pour un montant de 25 100 € au 2 rue Jean-Pierre Pêcheur à THIONVILLE (57100) concernant les prestations suivantes “ Traitement du sol par injection de résine expansive [A] ayant pour but d’améliorer la portance moyenne du sol sous fondations traitées, suivant clauses et conditions du Devis” N° 09 101 JMB. Il est mentionné que le maître d’ouvrage a constaté en présence du représentant de la société [A] srl, sous traitant de [A] France, que les travaux sont achevés et ont été exécutés conformément aux documents contractuels, “au vu de quoi la réception des travaux est prononcée sans réserve”.

Est également produit un rapport des “travaux d’injection exécutés 2, rue Jean-Pierre, 57100 THIONVILLE Devis n°09 101 JMB” aux termes duquel les travaux réalisés sont décrits, mentionnant que“(...) Les travaux ont été exécutés suivant les clauses et conditions du devis. (...)”. Il est préconisé “Mesures à prendre dès la fin des injections : En rappel des mesures à prendre, déjà mentionnées dans les conditions particulières et générales du devis, il est impératif de réaliser :
- la reprise des fissures, agrafage, colmatage sans la réalisation des reprises d’enduit de façade qui seront réalisés après la fin de la période d’observation
- la stabilité hydrique des lieux”.

Par ailleurs, il s’évince des conclusions expertales qu’une étude de sol a été réalisée par [D] et qu’un rapport a été rendu le 26 décembre 2023, l’expert relevant que “Le rapport finalise son analyse de la cause possible des désordres en imputant son origine en lien avec la sensibilité du sol au phénomène de retrait/gonflement avec une vigilance sur l’absence d’influence de fuites sur les réseaux enterrés”. Il est indiqué que “l’origine d’un défaut de dimensionnement des fondations à l’origine de la construction ne correspond pas à l’origine des désordres”, l’expert ajoutant qu’il n’y a pas d’impact de la possible problématique des fondations du pignon Est sur les désordres de l’extension Ouest”.
S’agissant des travaux réalisés, l’expert indique que “Les travaux [A] ont été réalisés en 2009 pour injecter de la résine sous les fondations de l’extension Ouest de la maison, présentant des désordres à priori apparus lors de la sécheresse de 2003. (...) Le procédé permet de combler les “fissures” du sol, les espaces libres et resserre l’étreinte latérale. La résine ne remplace pas et ne substitue pas l’ensemble du sol en place, mais agit plutôt comme une compensation sur les zones faibles à l’instant T. (...) Les documents [A] présents au dossier indiquent que des mesures étaient à prendre après injection, à savoir :
- traitement adapté des fissures (agrafage, colmatage)
- stabilité hydrique des sols.”

S’agissant de l’origine des fissures, l’expert indique que “lors des différentes visites réalisées par M. Et Mme [C], aucune fissure était visible, que ce soit à l’intérieur, comme à l’extérieur.
Vu la localisation des fissures, ainsi que leur allure, l’expert a considéré que ces fissures, qui sont apparues fin 2020 (au moins pour l’extérieur), proviennent de nouveaux mouvements des fondations et non d’un défaut de colmatage des fissures existantes. En effet, sans mouvement du sol, un colmatage non adapté réapparait dans les 6 mois après son traitement et non 11 ans après.”

L’expert estime que pour un maitre de l’ouvrage profane, la conception de tels ouvrages simplement énumérés dans un devis est loin d’être aisée. Il est mentionné dans les conclusions expertales que “Par expérience, l’expert sait qu’hormis passer par un maitre d’oeuvre compétent sur les travaux annexes aux injections, la nature même de ces ouvrages ne s’improvise pas. A titre d’exemple, la notion de trottoir étanche n’existe dans aucune réglementation (DTU, règles professionnelles). 
Les eaux pluviales de la toiture étant récupérées par un réseau spécifique, il faut comprendre dans la préconisation [A] que ce sont les eaux pluviales sur les dalles gravillonnées qu’il faut récupérer et prévoir un système penté avec un caniveau (ou drain) en extrémité.
L’ensemble de ces éléments relèvent d’une conception bien particulière nécessitant l’intervention d’un maitre d’oeuvre et d’une entreprise compétente.”

L’expert conclut que :”
- la profondeur des fondations de la partie Ouest de la maison n’est pas incohérente avec les prescriptions actuelles
- les injections de résines dans le sol ont été réalisées suite à un tassement différentiel des fondations de la partie Ouest de l’habitation suite à la sécheresse de 2003. Ces injections ont été réalisées à partir des caractéristiques du sol relevées en 2007.
- les travaux visant à améliorer l’état hydrique périphérique de la maison n’ont pas été réalisés par M. [F]. [A] a donné des indications en ce sens dans son devis. Pour un profane, l’expert estime que ces informations sont difficilés à appréhender sans l’intervention d’un maitre d’oeuvre.
- la nature des réparations des maçonneries par M. [F] n’est pas précisément connue. Ces réparations ne sont pas à l’origine de leur réapparition ou leur aggravation, mais peuvent être un point faible de la maçonnerie en l’absence de traitement adéquat.
- la répétition des épisodes de sécheresse de manière annuelle depuis 2016 fait que la profondeur du sol impacté par la variation hydrique du sol est de plus en plus importante, aggravée par l’absence des protections périphériques non réalisées par M. [F]
- après plus de 10 ans, le traitement du sol par injection de résine n’est plus adapté aux conditions de 2020 ; le sol de la partie Ouest subit de nouveaux tassements ; 
- les structures de la partie Ouest s’affaissent (notamment dans la zone du pignon) et les maçonneries fissurent à nouveau. Ces structures étant liées à celles de la partie de la maison sur sous-sol, des fissures apparaissent sur les ouvrages adjacents (poutres, murs ...).

Bien que le choix de cette solution n’ait pas été validé par un BET de sol avant les travaux de consolidation, les désordres ne sont pas réapparus lors des différentes sécheresses reconnues depuis 2014.
L’expert a bien noté que M. [F] n’avait pas informé M. Et Mme [C] de la problématique de sol traitée par résine en 2009.
L’information n’aurait pas permis d’éviter l’impact des sécheresses annuelles depuis 2016 sur l’état hydrique du sol.
Les fissures n’étaient pas visibles au moment de l’achat de la maison par M. Et Mme [C]. Elles ont été constatées que fin 2020 lors des travaux d’embellissement intérieur.

Vu l’imprécision technique des dispositions techniques nécessaires concernant la nature des travaux à réaliser pour assurer la stabilité hydrique du sol traité dans le devis d’[A] :
- M. [F] a eu l’information d’[A] sur les travaux annexes à réaliser sur le devis. La nature de ces travaux étant très technique, il était difficile pour un profane de comprendre l’ampleur des travaux à réaliser sans l’intervention d’un maitre d’oeuvre
- Rien ne permet d’affirmer que M. Et Mme [C] à la lecture du document [A], auraient pu faire réaliser des travaux complémentaires.”

Il résulte du document intitulé “Estimation préalable N°09 101 JMB” que la société [A] a préconisé “2) Après notre intervention :
Eaux pluviales ou de ruissellement, circulations souterraines : protections périphériques.
Dès la fin de notre intervention le Maître de l’Ouvrage mettra en place les ouvrages périphériques : trottoirs étanches, récupération des eaux pluviales, caniveaux, pour protéger les fondations et les abords contre toute venue d’eau.
Reprise de structure :
Des travaux de renforcement des murs de façade fissurés seront nécessaires, ceux-ci doivent être exécutés dès la fin de notre intervention.
Le traitement définitif des joints et les enduits ne se fait qu’à la période d’observation. 
(...)
3) Injections d’appoint :
La stabilité définitive de l’ouvrage nécessitera peut-être 2 interventions (comprises dans le présent devis) si des tassements résiduels se manifestent. Le maître de l’ouvrage doit prévoir la dépense des éventuelles remises en état après nos injections d’appoint.
Lors de la réfection des carrelages et/ou de la mise en place des trottoirs extérieurs, le maître de l’ouvrage conservera quelques carreaux supplémentaires. (...)”.

Est versé aux débats le rapport établi par la société [D] le 26 décembre 2023 aux termes duquel il est notamment indiqué “Une première expertise a été réalisée en 2007 suite à l’apparition de fissures sur la partie en vide-sanitaire de la maison (extrémité Nord-Ouest). La date d’apparition de ces désordres correspondrait à la sécheresse de 2003.
Il est à noter que [D] a été mandatée pour réaliser un premier diagnostic référencé MN07069 en date du 30/07/2007 (...). Le rapport préconisait une reprise sous-oeuvre des fondations de la partie vide sanitaire par plots jointifs descendus au minimum jusqu’au niveau des fondations de la partie sur sous-sol. (...)”.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, il convient de relever que les fissures apparues a priori lors de la sécheresse de 2003, ayant nécessité des travaux en 2009 par la société EURETEK France, sont apparues à la suite d’un tassement différentiel des fondations de la partie Ouest de l’habitation, des injections de résine sous les fondations de l’extension Ouest ayant été ainsi réalisées.

S’il n’est pas contesté que la société [A] France a préconisé des mesures après l’injection de résine à savoir “traitement adapté des fissures (agrafage, colmatage)” et “stabilité hydrique des sols”, l’expert judiciaire a relevé que la conception de tels ouvrages simplement énumérés dans un devis et la compréhension de l’ampleur des travaux à réaliser sont loin d’être aisés, mentionnant la nécessité de passer par un maitre d’oeuvre et d’une entreprise compétents pour la réalisation des travaux annexes aux injections, la nature même de ces travaux ne s’improvisant pas selon lui.

Par ailleurs, si l’expert judiciaire relève que le traitement du sol par injection de résine, réalisé il y a plus de dix années, n’est plus adapté aux conditions de 2020, le sol de la partie Ouest ayant subi de nouveaux tassements, les structures de la partie Ouest s’affaissant (notamment dans la zone du pignon) et les maçonneries fissurant à nouveau, des fissures apparaissant également sur les ouvrages adjacents,la solution n’ayant été par ailleurs pas validée par un BET de sol avant les travaux de consolidation, il s’évince des conclusions expertales que les désordres consécutifs à la sécheresse de 2003 ne sont pas réapparus lors des différentes sécheresses reconnues depuis 2014.

Egalement, l’expert mentionne dans son rapport d’expertise l’absence d’information par M. [F] aux acquéreurs de la problématique de sol traitée par résine en 2009, indiquant toutefois d’une part, que cette information n’aurait pas permis d’éviter l’impact des sécheresses annuelles depuis 2016 sur l’état hydrique du sol et, d’autre part, que rien ne permet d’affirmer que M. Et Mme [C], à la lecture du rapport d’[A] auraient pu réaliser des travaux complémentaires.

Ainsi, en l’absence d’apparitions de nouvelles fissures, à la suite de l’intervention de la société [A] France en 2009, avant la vente conclue avec les consorts [C], aucune aggravation ou évolution des désordres n’étant relevées à la suite de la mise en oeuvre de la solution réparatoire en 2009, il n’est pas démontré que M. et Mme [F] avaient connaissance d’un vice affectant leur immeuble d’habitation portant atteinte à la solidité de l’immeuble et le rendant impropre à sa destination, étant relevé l’ancienneté des travaux réalisés au moins dix années antérieurement à la vente, ces derniers pouvant estimer légitimement, en leur qualité de profanes, et en l’absence de réitération des fissures les années suivantes, que les réparations entreprises avaient mis fin à ces désordres.

S’agissant des fissures constatées par les consorts [C] alors qu’ils entreprenaient des travaux d’embellissement, il s’évince des conclusions expertales que lors des visites réalisées par M. Et Mme [C], aucune fissure n’était visible, que ce soit à l’extérieur comme à l’intérieur, l’expert considérant que les fissures sont apparues à la fin de l’année 2020 (au moins pour l’extérieur), soit postérieurement à la vente. L’expert indique par ailleurs qu’elles sont apparues en raison de nouveaux mouvements des fondations et non d’un défaut de colmatage des fissures existantes, précisant que sans mouvement du sol, un colmatage non adapté réapparaît dans les 6 mois après son traitement et non 11 ans après, aucun lien causal n’étant ainsi caractérisé.

Ainsi, M. et Mme [C] ne démontrent aucunement la mauvaise foi de M. Et Mme [F], la clause de garantie des vices cachés trouvant dès lors à s’appliquer. Ils seront donc déboutés de leur demande de condamnation de M. et Mme [F] ce chef.

Sur l’obligation d’information précontractuelle 

Aux termes de l’article 1112-1, alinéa 1er du code civil, “Celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.”

Il résulte de ces dispositions que le devoir d’information précontractuelle ne porte que sur les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties, et dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre partie (cass, civ 3ème, 27 novembre 2025, n°23-18.439).

Il ne peut être considéré que le vendeur a l’obligation d’informer l’acquéreur de façon systématique de tous les travaux ou de toutes les interventions pratiquées sur l’immeuble, l’obligation incombant au vendeur ne portant que sur des informations essentielles sur l’immeuble.

En outre, la possibilité de se prévaloir d’une telle violation ne peut aboutir à créer un régime de responsabilité de plein droit du vendeur en raison du défaut de communication de toute information, quelle qu’elle soit.

Ainsi, pour que le manquement à une telle obligation soit caractérisé, il est nécessaire que l’information non communiquée soit suffisamment importante pour influer sur la décisions des acquéreurs, sur les frais qu’ils risquent d’exposer ou sur les désagréments et coûts auxquels ils risquent d’être confrontés postérieurement à la vente.


Or, si effectivement des travaux ont été réalisées en 2009 pour réparer des dommages qui ont pu affecter l’immeuble vendu lors d’un épisode de sécheresse en 2003, désordres revêtant une importance certaine au regard de leur nature, il n’en demeure pas moins que les consorts [F] ont pu de toute bonne foi estimer que les réparations avaient mis fin aux désordres, dans la mesure où l’expert a relevé l’absence d’apparition de nouveaux désordres pendant plus de dix années, les acquéreurs ne démontrant pas que les vendeurs avaient connaissance, d’une part de la cause des désordres qui étaient apparus, mais également d’autre part, de la potentielle survenance de nouveaux désordres identiques à venir, apparus en l’espèce plus de dix années après et postérieurement à la vente immobilière.

Ainsi, les consorts [F] ont pu légitimement considérer que les réparations réalisés en 2009 étaient suffisantes, les solutions réparatoires apparaissant comme étant pérennes au regard de leur qualité de profanes.

Dès lors, les consorts [C] seront déboutés de leur demande de condamnation de ce chef.

Par ailleurs, aux termes de l’article L125-5 (IV et V) du Code de l’environnement, dans sa version applicable au présent litige “Lorsqu’un immeuble bâti a subi un sinistre ayant donné lieu au versement d’une indemnité en application de l’article L125-2 ou de l’article L128-2 du code des assurances, le vendeur ou le bailleur de l’immeuble est tenu d’informer par écrit l’acquéreur ou le locataire de tout sinistre survenu pendant la période où il a été propriétaire de l’immeuble ou dont il a été lui-même informé en application des présentes dispositions. En cas de vente de l’immeuble, cette information est mentionnée dans l’acte authentique constatant la réalisation de la vente. En cas de non-respect des dispositions du présent article, l’acquéreur ou le locataire peut poursuivre la résolution du contrat ou demander au juge une diminution du prix.”

Or, en l’espèce, il convient de relever que si l’expert indique que l’immeuble litigieux a effectivement subi un sinistre consécutivement à la sécheresse de 2003, il n’est pas démontré l’existence d’un arrêté minstériel constatant un état de catastrophe naturelle, ni du versement d’une indemnité en lien avec ce sinistre.

Ainsi, les consorts [C] seront déboutés de leur demande de condamnation de ce chef.

Sur le dol

Aux termes de l’article 1137 du code civil, “Le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manoeuvres ou des mensonges.
Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie (...)”.

Ainsi, le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l’une des parties sont telles,qu’il est évident que sans ces manoeuvres, l’autre partie n’aurait pas contracté.

Il convient de rappeler que la dissimulation d’une information n’est fautive que si elle est intentionnelle (civ 3ème, 21 novembre 2024, 23-10.180).

La réticence dolosive s’entend du silence volontairement gardé sur un fait que le cocontractant avait intérêt à connaître.

En l’espèce, il y a lieu de considérer que le silence des vendeurs s’agissant de travaux réalisés en 2009 à la suite de l’apparition de fissures, ayant pu raisonnablement estimer que les solutions réparatoires mises en oeuvre ont été suffisantes pour remédier aux désordres, considérant la pérennité des mesures prises afin d’assurer le bon état du bien, étant rappelé l’absence de démonstration par les vendeurs d’une aggravation ou de l’apparition de nouvelles fissures depuis dix années, ne peut s’analyser comme une volonté de dissimuler cette information aux acquéreurs, aucun élément intentionnel n’étant ainsi caratérisé.

Ainsi, M et Mme [C] seront déboutés de leur demande de condamnation de ce chef.

Sur les mesures accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Monsieur [W] [C] et Madame [Y] [M] épouse [C], qui succombent à l'instance, seront condamnés aux dépens, lesquels comprendront les dépens de la procédure de référé n° RG RI 22/00091 et les frais de l’expertise judiciaire.

Sur l'article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.

Monsieur [W] [C] et Madame [Y] [M] épouse [C], parties perdantes, seront condamnés à verser à Monsieur [K] [F] et Madame [J] [H] épouse [F] la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l'exécution provisoire

Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
Rien ne commande en l'espèce d'écarter l'exécution provisoire qui sera ainsi constatée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe et en premier ressort,

DEBOUTE Monsieur [W] [C] et Madame [Y] [M] épouse [C] de l’ensemble de leurs demandes ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE Monsieur [W] [C] et Madame [Y] [M] épouse [C] à payer à Monsieur [K] [F] et Madame [J] [H] épouse [F] la somme de 3 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONSTATE l'exécution provisoire de la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [W] [C] et Madame [Y] [M] épouse [C] aux dépens, lesquels comprendront les dépens de la procédure de référé n° RG RI 22/00091 et les frais de l’expertise judiciaire.

Le présent Jugement a été prononcé par mise à disposition au greffe le vingt Juillet deux mil vingt six par Ombline PARRY, Présidente, assistée de Sévrine SANCHES, Greffière, et signé par eux.

Le Greffier, Le Président,