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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Montpellier, Contentieux général Proxi, 17 juillet 2026, n° 26/00501

Expulsion "ferme" ordonnée au fond (sans suspension des effets de la clause résolutoire)ContratsBaux d'habitation
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Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

Par acte en date du 16 juin 2025, M. [J] et Mme [I] [O] ont consenti à M. [S] [X] et M. [N] [T] un bail d'habitation sur un logement meublé situé [Adresse 5] à [Localité 1], contre le paiement d'un loyer mensuel initial de 2150,00 euros, outre 150,00 euros à titre de provisions sur charges.

Les loyers sont demeurés impayés, malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire du 17 septembre 2025. La CCAPEX de l'Hérault a été saisie le 18 septembre 2025, conformément à l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Par acte de commissaire de justice du 17 novembre 2025 signifié à étude, dénoncé le 18 novembre 2025 au préfet de l'Hérault par voie électronique avec accusé de réception, M. [J] et Mme [I] [O] demeurant tous deux [Adresse 6] à SENLIS ont assigné M. [S] [X] et M. [N] [T] demeurant tous deux [Adresse 5] à VENDARGUES devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Montpellier le 11 mai 2026, aux fins de :

Vu les dispositions des articles 1103, 1104 et 1193 du Code Civil et de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989,
Matériellement en vertu de l'article R 213-9-4 du Code de l'Organisation Judiciaire renvoyant à l'article L. 213-4-4 du Code de l'Organisation Judiciaire,
Territorialement en vertu de l'article R 213-9-7 du Code de l'Organisation Judiciaire,

Prononcer la résiliation de votre bail pour défaut de paiement de loyer et charges dans les deux mois du commandement délivré en application de la clause résolutoire.

Dire que vous êtes occupant sans droit ni titre.

Ordonner votre expulsion de corps et de biens et de tous occupants de votre chef, au besoin avec l'assistance de la [Localité 2] Publique du logement sis
[Adresse 7], à [Localité 1].

Vous condamner solidairement au paiement de la somme de 9352,71 euros avec les intérêts de droit, et à une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et charges avec intérêts de droit à compter de chaque échéance.
Vous condamner solidairement à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée en vertu de l'article 1231-7du Code Civil au paiement de la somme de 500,00 euros.

Vous condamner solidairement à titre de participation aux frais et honoraires exposés par le demandeur en vertu de l'article 700 du Code de Procédure Civile au paiement de la somme de 800,00 Euros.

de vous condamner solidairement au paiement de la clause pénale conformément au contrat de Bail.

Vous condamner solidairement en tous les dépens dans lesquels seront compris le coût du commandement et celui de l'assignation, en vertu de l'article 696 du Code de Procédure Civile.

Dire n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de la décision à intervenir.

À l'audience du 11 mai 2026, M. [J] et Mme [I] [O], représentés par leur conseil, ont maintenu les termes de son exploit introductif d’instance auquel il convient de se référer pour un ample exposé de ses moyens conformément à l’article 455 du Code de procédure civile.

Ils ont versé aux débats un relevé de compte en date du mois de mai 2026 qui monte la dette locative de M. [S] [X] et M. [N] [T] à la somme de 25300,00 euros.

À cette audience, M. [S] [X] et M. [N] [T] n'ont pas comparu, ni n’ont été représentés.

La décision a été mise en délibéré au 17 juillet 2026.

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION


L'article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.



Sur la recevabilité de la demande :

En tant que bailleurs personnes physiques, alors que la situation d’impayés avait persisté pendant deux mois de manière ininterrompue, au moment de la délivrance du commandement de payer, les époux [O] justifient avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique deux mois avant la délivrance de l’assignation, comme les dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs le lui imposent, sans toutefois prévoir de sanction.

Les époux [O] justifient par ailleurs avoir notifié une copie de l’assignation à la préfecture de l’Hérault par voie électronique plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée, qui l’imposent à peine d’irrecevabilité.

La demande est donc recevable.


Sur la résiliation du bail :

Conformément aux dispositions de l'article 1728 du Code civil et de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste au paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

En vertu de l’article 1217 du Code civil, la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut : refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation ; poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation ; obtenir une réduction du prix ; provoquer la résolution du contrat ; demander réparation des conséquences de l'inexécution.
Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s'y ajouter.

En vertu de l’article 1227 du Code civil, la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice.

En vertu de l’article 1229 du Code civil, la résolution met fin au contrat. La résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l'assignation en justice.
Lorsque les prestations échangées ne pouvaient trouver leur utilité que par l'exécution complète du contrat résolu, les parties doivent restituer l'intégralité de ce qu'elles se sont procuré l'une à l'autre. Lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie ; dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. 

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que M. [S] [X] et M. [N] [T] se sont abstenus du paiement de tout loyer depuis le mois de juillet 2025. 

M. [S] [X] et M. [N] [T] se sont, toutefois, maintenus dans les lieux et ne formulent par ailleurs aucune proposition pour apurer l’arriéré et reprendre le paiement du loyer courant.

M. [S] [X] et M. [N] [T] s’étant abstenus, depuis de nombreux termes, de l’exécution de son obligation au paiement des loyers, ces manquements constituent des faits répétés, suffisamment graves, pour justifier la résiliation du contrat, à compter du 29 octobre 2026.

L’expulsion de M. [S] [X] et M. [N] [T], de tous biens et occupants de leur chef sera donc prononcée.

Sur l'indemnité d'occupation :

À compter de la résiliation du bail, M. [S] [X] et M. [N] [T], devenus occupante sans droit ni titre, seront tenus de payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer augmenté de la provision sur les charges, qui aurait été exigible si le bail n'avait pas été résilié, et ce jusqu'à l'entière libération des lieux. Conformément au principe de la réparation intégrale, cette indemnité mensuelle d’occupation sera indexée, le cas échéant, selon les modalités prévues au contrat de bail.






Sur la demande en paiement :

Conformément aux dispositions de l’article 1728 du code civil et de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste au paiement du loyer et charges récupérables aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

M. [J] et Mme [I] [O] produisent un décompte arrêté au mois de de mai 2026 inclus, qui indique que la dette de M. [S] [X] et M. [N] [T] s'élève à 25300,00 euros en loyers et charges.

Au vu de ce décompte, et faute de contestation des défendeurs non comparants, la demande en paiement apparaît justifiée et il y sera fait droit pour ce montant. 

Sur les délais de paiement :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, M. [S] [X] et M. [N] [T] ne s’étant pas présentés à l’audience, le Juge ne dispose d’aucun élément d’information permettant d’apprécier leur capacité financière à reprendre le paiement du loyer courant augmenté d’éventuelles échéances de retard qui étaient pourtant susceptibles d’être mises en place pour apurer l’arriéré locatif.

En conséquence, l’expulsion de M. [S] [X] et M. [N] [T] ne peut qu’être ordonnée selon les modalités prévues au dispositif du présent jugement.

À compter de la résiliation du bail, M. [S] [X] et M. [N] [T], devenue occupant sans droit ni titre, sera tenu de payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer augmenté de la provision sur les charges, qui aurait été exigible si le bail n'avait pas été résilié, et ce jusqu'à l'entière libération des lieux. Conformément au principe de la réparation intégrale, cette indemnité mensuelle d’occupation sera indexée, le cas échéant, selon les modalités prévues au contrat de bail.

Conformément à l'article L.433-1 du code des procédures civiles d'exécution, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais des personnes expulsées en un lieu qu'elles désigneront. A défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l'exécution après sommation aux personnes expulsées d'avoir à les retirer dans le délai imparti.


Sur la demande de dommages-intérêts :

Aux termes de l’article 1231-6 du Code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance. 

M. [J] et Mme [I] [O] ne justifient pas d'un préjudice distinct du retard dans le paiement déjà indemnisé par l'octroi d'intérêts moratoires. 

Il convient donc de rejeter la demande de dommages-intérêts.


Sur la clause pénale :

Aucune clause pénale ne figure au contrat de bail, en conséquence de quoi les époux [O] seront déboutés de leur demande.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. 

M. [S] [X] et M. [N] [T], partie perdante, seront solidairement condamnés aux dépens.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s'il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’État. 

Condamné aux dépens, M. [S] [X] et M. [N] [T] devront solidairement verser à M. [J] et Mme [I] [O] une somme qu’il est équitable de fixer à 300,00 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Il convient de rappeler que l'exécution provisoire est de droit.



PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

PRONONCE la résiliation du bail à la date du 29 octobre 2026 ;

DÉCLARE en conséquence M. [S] [X] et M. [N] [T] occupants sans droit ni titre des lieux situés à l’adresse [Adresse 5] à [Localité 1] à compter du 29 octobre 2026 ;

CONDAMNE solidairement M. [S] [X] et M. [N] [T] à payer à M. [J] et Mme [I] [O] une indemnité d'occupation d'un montant équivalent à celui des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, soit la somme mensuelle de 2300,00 euros à compter de la résiliation du bail jusqu'à la libération effective des lieux ;

CONDAMNE solidairement M. [S] [X] et M. [N] [T] à payer à M. [J] et Mme [I] [O] la somme de 25300,00 euros au titre des loyers, charges et indemnité d'occupation, dus au mois de mai 2026 avec intérêt au taux légal à compter du présent jugement ;

DIT qu'à défaut par M. [S] [X] et M. [N] [T] d'avoir libéré les lieux loués, DEUX MOIS après la notification au préfet du commandement d'avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l'assistance de la force publique si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l'expulsé, dans tel garde-meuble désigné par lui ou à défaut par le bailleur ;

DIT que la présente décision sera transmise au préfet de l'Hérault en application de l'article R. 412-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

DÉBOUTE M. [J] et Mme [I] [O] du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNE solidairement M. [S] [X] et M. [N] [T] à payer à M. [J] et Mme [I] [O] une somme de 300,00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement M. [S] [X] et M. [N] [T] aux dépens de l'instance comprenant, s’agissant des dépens actuels, le coût du commandement de payer, de la notification à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture

DIT que s’il devait être exposé des dépens pour l’exécution de la décision, ils seraient solidairement à la charge de M. [S] [X] et M. [N] [T]

RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit.


La greffière, La Juge des contentieux de la protection,

Dispositif

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux procureurs généraux et procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
En foi de quoi la minute des présentes a été signée électroniquement par le président et par le greffier.
Texte intégral
N° RG 26/00501 - N° Portalis DBYB-W-B7K-QMHK

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER
[Adresse 1]

JUGEMENT DU 17 Juillet 2026


DEMANDEURS:

Madame [I] [O] née [K], demeurant [Adresse 2]

représentée par Me Frédéric GONDER, avocat au barreau de BORDEAUX substitué par Me Jacques BARBE, avocat au barreau de MONTPELLIER

Monsieur [J],[A], [Z] [O], demeurant [Adresse 2]

représenté par Me Frédéric GONDER, avocat au barreau de BORDEAUX substitué par Me Jacques BARBE, avocat au barreau de MONTPELLIER



DEFENDEURS:

Monsieur [S], [G] [X], demeurant [Adresse 3] [Localité 1]

non comparant, ni représenté

Monsieur [N] [T], demeurant [Adresse 4]

non comparant, ni représenté






COMPOSITION DU TRIBUNAL


Président : Franck VERMEULEN, Magistrat à Titre Temporaire, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de Montpellier 
Greffier : Stéphanie LE CALVE 

DEBATS:

Audience publique du : 11 Mai 2026
Affaire mise en deliberé au 17 Juillet 2026

JUGEMENT :

Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 17 Juillet 2026 par
 Franck VERMEULEN, Président
assisté de Stéphanie LE CALVE, greffier




Copie exécutoire délivrée à : Me Jacques BARBE


EXPOSE DU LITIGE

Par acte en date du 16 juin 2025, M. [J] et Mme [I] [O] ont consenti à M. [S] [X] et M. [N] [T] un bail d'habitation sur un logement meublé situé [Adresse 5] à [Localité 1], contre le paiement d'un loyer mensuel initial de 2150,00 euros, outre 150,00 euros à titre de provisions sur charges.

Les loyers sont demeurés impayés, malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire du 17 septembre 2025. La CCAPEX de l'Hérault a été saisie le 18 septembre 2025, conformément à l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Par acte de commissaire de justice du 17 novembre 2025 signifié à étude, dénoncé le 18 novembre 2025 au préfet de l'Hérault par voie électronique avec accusé de réception, M. [J] et Mme [I] [O] demeurant tous deux [Adresse 6] à SENLIS ont assigné M. [S] [X] et M. [N] [T] demeurant tous deux [Adresse 5] à VENDARGUES devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Montpellier le 11 mai 2026, aux fins de :

Vu les dispositions des articles 1103, 1104 et 1193 du Code Civil et de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989,
Matériellement en vertu de l'article R 213-9-4 du Code de l'Organisation Judiciaire renvoyant à l'article L. 213-4-4 du Code de l'Organisation Judiciaire,
Territorialement en vertu de l'article R 213-9-7 du Code de l'Organisation Judiciaire,

Prononcer la résiliation de votre bail pour défaut de paiement de loyer et charges dans les deux mois du commandement délivré en application de la clause résolutoire.

Dire que vous êtes occupant sans droit ni titre.

Ordonner votre expulsion de corps et de biens et de tous occupants de votre chef, au besoin avec l'assistance de la [Localité 2] Publique du logement sis
[Adresse 7], à [Localité 1].

Vous condamner solidairement au paiement de la somme de 9352,71 euros avec les intérêts de droit, et à une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et charges avec intérêts de droit à compter de chaque échéance.
Vous condamner solidairement à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée en vertu de l'article 1231-7du Code Civil au paiement de la somme de 500,00 euros.

Vous condamner solidairement à titre de participation aux frais et honoraires exposés par le demandeur en vertu de l'article 700 du Code de Procédure Civile au paiement de la somme de 800,00 Euros.

de vous condamner solidairement au paiement de la clause pénale conformément au contrat de Bail.

Vous condamner solidairement en tous les dépens dans lesquels seront compris le coût du commandement et celui de l'assignation, en vertu de l'article 696 du Code de Procédure Civile.

Dire n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de la décision à intervenir.

À l'audience du 11 mai 2026, M. [J] et Mme [I] [O], représentés par leur conseil, ont maintenu les termes de son exploit introductif d’instance auquel il convient de se référer pour un ample exposé de ses moyens conformément à l’article 455 du Code de procédure civile.

Ils ont versé aux débats un relevé de compte en date du mois de mai 2026 qui monte la dette locative de M. [S] [X] et M. [N] [T] à la somme de 25300,00 euros.

À cette audience, M. [S] [X] et M. [N] [T] n'ont pas comparu, ni n’ont été représentés.

La décision a été mise en délibéré au 17 juillet 2026.



MOTIFS DE LA DÉCISION


L'article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.



Sur la recevabilité de la demande :

En tant que bailleurs personnes physiques, alors que la situation d’impayés avait persisté pendant deux mois de manière ininterrompue, au moment de la délivrance du commandement de payer, les époux [O] justifient avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique deux mois avant la délivrance de l’assignation, comme les dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs le lui imposent, sans toutefois prévoir de sanction.

Les époux [O] justifient par ailleurs avoir notifié une copie de l’assignation à la préfecture de l’Hérault par voie électronique plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée, qui l’imposent à peine d’irrecevabilité.

La demande est donc recevable.


Sur la résiliation du bail :

Conformément aux dispositions de l'article 1728 du Code civil et de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste au paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

En vertu de l’article 1217 du Code civil, la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut : refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation ; poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation ; obtenir une réduction du prix ; provoquer la résolution du contrat ; demander réparation des conséquences de l'inexécution.
Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s'y ajouter.

En vertu de l’article 1227 du Code civil, la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice.

En vertu de l’article 1229 du Code civil, la résolution met fin au contrat. La résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l'assignation en justice.
Lorsque les prestations échangées ne pouvaient trouver leur utilité que par l'exécution complète du contrat résolu, les parties doivent restituer l'intégralité de ce qu'elles se sont procuré l'une à l'autre. Lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie ; dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. 

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que M. [S] [X] et M. [N] [T] se sont abstenus du paiement de tout loyer depuis le mois de juillet 2025. 

M. [S] [X] et M. [N] [T] se sont, toutefois, maintenus dans les lieux et ne formulent par ailleurs aucune proposition pour apurer l’arriéré et reprendre le paiement du loyer courant.

M. [S] [X] et M. [N] [T] s’étant abstenus, depuis de nombreux termes, de l’exécution de son obligation au paiement des loyers, ces manquements constituent des faits répétés, suffisamment graves, pour justifier la résiliation du contrat, à compter du 29 octobre 2026.

L’expulsion de M. [S] [X] et M. [N] [T], de tous biens et occupants de leur chef sera donc prononcée.

Sur l'indemnité d'occupation :

À compter de la résiliation du bail, M. [S] [X] et M. [N] [T], devenus occupante sans droit ni titre, seront tenus de payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer augmenté de la provision sur les charges, qui aurait été exigible si le bail n'avait pas été résilié, et ce jusqu'à l'entière libération des lieux. Conformément au principe de la réparation intégrale, cette indemnité mensuelle d’occupation sera indexée, le cas échéant, selon les modalités prévues au contrat de bail.






Sur la demande en paiement :

Conformément aux dispositions de l’article 1728 du code civil et de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste au paiement du loyer et charges récupérables aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

M. [J] et Mme [I] [O] produisent un décompte arrêté au mois de de mai 2026 inclus, qui indique que la dette de M. [S] [X] et M. [N] [T] s'élève à 25300,00 euros en loyers et charges.

Au vu de ce décompte, et faute de contestation des défendeurs non comparants, la demande en paiement apparaît justifiée et il y sera fait droit pour ce montant. 

Sur les délais de paiement :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, M. [S] [X] et M. [N] [T] ne s’étant pas présentés à l’audience, le Juge ne dispose d’aucun élément d’information permettant d’apprécier leur capacité financière à reprendre le paiement du loyer courant augmenté d’éventuelles échéances de retard qui étaient pourtant susceptibles d’être mises en place pour apurer l’arriéré locatif.

En conséquence, l’expulsion de M. [S] [X] et M. [N] [T] ne peut qu’être ordonnée selon les modalités prévues au dispositif du présent jugement.

À compter de la résiliation du bail, M. [S] [X] et M. [N] [T], devenue occupant sans droit ni titre, sera tenu de payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer augmenté de la provision sur les charges, qui aurait été exigible si le bail n'avait pas été résilié, et ce jusqu'à l'entière libération des lieux. Conformément au principe de la réparation intégrale, cette indemnité mensuelle d’occupation sera indexée, le cas échéant, selon les modalités prévues au contrat de bail.

Conformément à l'article L.433-1 du code des procédures civiles d'exécution, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais des personnes expulsées en un lieu qu'elles désigneront. A défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l'exécution après sommation aux personnes expulsées d'avoir à les retirer dans le délai imparti.


Sur la demande de dommages-intérêts :

Aux termes de l’article 1231-6 du Code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance. 

M. [J] et Mme [I] [O] ne justifient pas d'un préjudice distinct du retard dans le paiement déjà indemnisé par l'octroi d'intérêts moratoires. 

Il convient donc de rejeter la demande de dommages-intérêts.


Sur la clause pénale :

Aucune clause pénale ne figure au contrat de bail, en conséquence de quoi les époux [O] seront déboutés de leur demande.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. 

M. [S] [X] et M. [N] [T], partie perdante, seront solidairement condamnés aux dépens.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s'il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’État. 

Condamné aux dépens, M. [S] [X] et M. [N] [T] devront solidairement verser à M. [J] et Mme [I] [O] une somme qu’il est équitable de fixer à 300,00 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Il convient de rappeler que l'exécution provisoire est de droit.



PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

PRONONCE la résiliation du bail à la date du 29 octobre 2026 ;

DÉCLARE en conséquence M. [S] [X] et M. [N] [T] occupants sans droit ni titre des lieux situés à l’adresse [Adresse 5] à [Localité 1] à compter du 29 octobre 2026 ;

CONDAMNE solidairement M. [S] [X] et M. [N] [T] à payer à M. [J] et Mme [I] [O] une indemnité d'occupation d'un montant équivalent à celui des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, soit la somme mensuelle de 2300,00 euros à compter de la résiliation du bail jusqu'à la libération effective des lieux ;

CONDAMNE solidairement M. [S] [X] et M. [N] [T] à payer à M. [J] et Mme [I] [O] la somme de 25300,00 euros au titre des loyers, charges et indemnité d'occupation, dus au mois de mai 2026 avec intérêt au taux légal à compter du présent jugement ;

DIT qu'à défaut par M. [S] [X] et M. [N] [T] d'avoir libéré les lieux loués, DEUX MOIS après la notification au préfet du commandement d'avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l'assistance de la force publique si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l'expulsé, dans tel garde-meuble désigné par lui ou à défaut par le bailleur ;

DIT que la présente décision sera transmise au préfet de l'Hérault en application de l'article R. 412-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

DÉBOUTE M. [J] et Mme [I] [O] du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNE solidairement M. [S] [X] et M. [N] [T] à payer à M. [J] et Mme [I] [O] une somme de 300,00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement M. [S] [X] et M. [N] [T] aux dépens de l'instance comprenant, s’agissant des dépens actuels, le coût du commandement de payer, de la notification à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture

DIT que s’il devait être exposé des dépens pour l’exécution de la décision, ils seraient solidairement à la charge de M. [S] [X] et M. [N] [T]

RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit.


La greffière, La Juge des contentieux de la protection,








 En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux procureurs généraux et procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
En foi de quoi la minute des présentes a été signée électroniquement par le président et par le greffier.

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Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de l'organisation judiciaire R213-9-4, code de l'organisation judiciaire L213-4-4, code de l'organisation judiciaire R213-9-7). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-07-20T20:58:03.905Z.