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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Lisieux, Baux d'habitation, 20 juillet 2026, n° 24/00104

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurContratsBaux d'habitation
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Exposé du litige

FAITS ET PROCÉDURE

Selon contrat sous seing privé daté du 08 mars 2009, avec effet au 01 avril 2009, Monsieur [Q] [F] a donné à bail à Monsieur [U] [Z] et Madame [Y] [M] un logement situé [Adresse 2] à [Localité 2], moyennant le paiement mensuel de loyers.

Monsieur [Q] [F] est décédé le 13 décembre 2021, laissant pour lui succéder :
Madame [C] [F] née [L], son épouse survivante,Madame [E] [F], Monsieur [G] [F] et Madame [J] [F], ses enfants.
Madame [C] [F] née [L] a opté dans la succession de son défunt époux pour le quart en pleine propriété et les trois quarts en usufruit.

Le 22 août 2023, Madame [C] [F] née [L] a fait signifier à Monsieur [U] [Z] et Madame [Y] [M] un congé pour vendre, avec effet au 31 mars 2024.

Par courrier daté du 16 octobre 2023 adressé à Madame [C] [F] née [L], ceux-ci ont contesté ce congé.

Par acte de commissaire de justice signifié le 26 mars 2024, Monsieur [U] [Z] et Madame [Y] [M] ont fait assigner Madame [C] [F] née [L] devant la présente juridiction, au visa de l’article 15 II de la loi du 06 juillet 1989, aux fins de voir essentiellement annuler le congé susvisé.

L’affaire a été initialement appelée à l’audience du 03 juin 2024 et a été renvoyée à de multiples reprises pour échange des écritures et pièces des parties, et pour actualisation des demandes à la suite du départ des locataires.

L’état des lieux de sortie a été établi le 02 juin 2025 par procès-verbal de commissaire de justice.

L’affaire a finalement été évoquée à l’audience du 04 mai 2026.

À ladite audience, Monsieur [U] [Z] et Madame [Y] [M] étaient représentés par leur avocat, qui a essentiellement demandé à voir :
annuler le congé susvisé,débouter Madame [C] [F] née [L] de toutes ses demandes,condamner celle-ci à leur restituer la somme de 900 euros au titre du dépôt de garantie, majorée d’un taux d’intérêt mensuel de 10 % à compter du 01 juin 2025 et jusqu’à restitution effective,condamner celle-ci à leur payer la somme de 10 000 euros pour indemnisation de leurs préjudices psychologiques et matériels résultant de la délivrance d’un congé injustifié,condamner celle-ci aux dépens ainsi qu’à leur payer la somme de 3 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.
Ils soutiennent que le congé pour vendre, constitutif d’un acte de disposition, a été délivré par Madame [C] [F] née [L] seule alors qu’elle ne dispose que de 7/8èmes de l’usufruit et 5/8ème de la nue-propriété, alors qu’était requise l’intervention des autres indivisaires conformément aux articles 815-2 et 815-3 du code civil. Par ailleurs, ils indiquent que le congé est imprécis, pour ne pas décrire la superficie de la parcelle, et alors qu’un bornage était nécessaire pour détacher de l’ensemble un second bien immobilier qui n’était pas concerné par la vente projetée. Ils estiment encore que ce congé est insincère en ce qu’il s’inscrit dans la volonté acharnée de la défenderesse de les faire partir et mentionne un prix largement surévalué. Sur les dégradations locatives, ils soulignent que Madame [C] [F] née [L] omet de tenir compte de la vétusté résultant nécessairement de la longue durée du bail et qu’elle tente de mettre à leur charge de nombreuses dépenses qui ne leur sont pas imputables.

Madame [C] [F] née [L] était représentée par son avocate, qui a essentiellement demandé à voir :
valider le congé susvisé,constater ou à défaut prononcer la résiliation du contrat de bail,condamner solidairement Monsieur [U] [Z] et Madame [Y] [M] à lui payer les sommes de :7 299,65 euros, déduction faite du dépôt de garantie, en indemnisation des réparations locatives,10 000,00 euros au titre du préjudice résultant du retard de la vente du bien et découlant de la dépréciation du prix de celui-ci,5 000,00 euros en réparation de son préjudice moral,1 206,00 euros au titre du constat d’état des lieux de sortie,189,20 euros au titre du coût du procès-verbal de constat dressé le 02 avril 2024 par Maître [A],débouter Monsieur [U] [Z] et Madame [Y] [M] de toutes leurs demandes,condamner solidairement ceux-ci aux dépens ainsi qu’à lui payer la somme de 2 500,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.
Elle fait valoir qu’en sa qualité d’usufruitière, elle pouvait délivrer seule le congé litigieux, et que les locataires avaient une parfaite connaissance de la contenance du bien immobilier puisqu’ils y résident depuis de nombreuses années. Elle indique à cet égard que le jardin est clôturé, qu’il n’existe aucune servitude et que les conditions de la vente sont énoncées de façon complète. Elle conteste les avis de valeur versés aux débats par Monsieur [U] [Z] et Madame [Y] [M] et indique que sa volonté de vente est motivée par la nécessité de régler ses droits de succession. Elle souligne le caractère tardif du départ des demandeurs. Sur les réparations locatives, elle expose que l’état des lieux de sortie fait apparaître de nombreuses détériorations des revêtements muraux et que les locataires ont installé une salle d’eau sans son consentement, ce qui a occasionné diverses dégradations. Elle rapporte encore un défaut d’entretien et l’abandon de multiples détritus et encombrants.

Vu l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières écritures des parties, oralement soutenues à l’audience, pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

Motifs

MOTIFS DU JUGEMENT

Sur le sort du contrat de bail

. Sur la validité du congé

L’article 815-3, alinéa 3 du code civil prévoit que le consentement de la totalité des indivisaires est requis pour effectuer tout acte de disposition autre que destiné à payer les dettes et charges de l’indivision.

Aux termes de l’article 15, II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le congé pour vendre vaut offre de vente au profit du locataire.

Un tel congé constitue ainsi un acte de disposition, et comme tel soumis en principe à l’approbation unanime des indivisaires (Cass civ 3, 23 janvier 2025, n° 23-21.610).

En l’espèce, il est acquis aux débats que Monsieur [Q] [F], signataire du contrat de bail, est décédé le 13 décembre 2021, laissant pour lui succéder :
Madame [C] [F] née [L], son épouse survivante, le couple étant marié sous le régime légal,Madame [E] [F], Monsieur [G] [F] et Madame [J] [F], ses enfants.
Il résulte de sa déclaration de succession que l’immeuble en cause était un bien de communauté, et de l’acte de notoriété que Madame [C] [F] née [L] a opté pour le quart en toute propriété et les trois quarts en usufruit.

Il s’est ainsi constitué, notamment sur le bien en cause, une indivision successorale entre Madame [C] [F] née [L] et ses enfants.

Il n’est enfin rapporté aucun acte ayant mis fin à cette indivision.

Dans ces conditions, et n’étant pas justifié que l’opération avait pour but de régler les charges ou dettes de l’indivision, le congé pour vendre nécessitait l’accord unanime des indivisaires, à savoir non seulement Madame [C] [F] née [L] mais aussi de ses trois enfants.

Force est de constater en l’occurrence que le congé querellé n’a été délivré que par Madame [C] [F] née [L], cet acte ne mentionnant aucunement Madame [E] [F], Monsieur [G] [F] et Madame [J] [F].

Aussi, ce congé délivré par une personne dépourvue du pouvoir de le faire seule est affecté d’un vice de fond justifiant qu’il soit annulé, sans même que la démonstration d’un grief ne soit requise, conformément aux dispositions des articles 117 et suivants du code de procédure civile.

Il n’est en outre pas nécessaire de statuer sur les autres critiques adressées au congé, le motif ci-dessus suffisant à lui seul à justifier son annulation et la réparation allouée ci-après étant exclusivement fonction du préjudice et non de l’importance de la faute.

. Sur la résiliation du contrat de bail

Il résulte des articles 1224, 1228 et 1729 du code civil qu’en cas de manquement grave au contrat de bail, notamment en cas de défaut d’usage paisible, la résiliation de ce contrat peut être demandée en justice. Le juge peut alors, selon les circonstances, constater ou prononcer la résiliation ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou encore allouer seulement des dommages-intérêts. À cet égard, et pour justifier la résiliation, il doit être établi que le maintien du contrat est devenu intolérable, au regard notamment de la durée des manquements et de leur intensité.

Conformément aux dispositions de l’article 9 du code de procédure civile, la charge de la preuve du manquement et de sa gravité suffisante repose sur le bailleur, demandeur à la résiliation du contrat.

En l’espèce, Madame [C] [F] née [L] ne justifie pas de manquements des locataires suffisamment graves pour que la résiliation du contrat de bail soit prononcée, qui plus est dès le 1er avril 2024 ; la demande à ce titre sera donc rejetée.

En revanche, vu l’article 1193 du code civil, il sera constaté que le contrat s’est trouvé résilié au 02 juin 2025 suivant l’accord des parties, à la restitution volontaire des lieux.

Sur les réparations locatives et le sort du dépôt de garantie

Aux termes de l’article 7 c) de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu « de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement».

Le locataire est de plus tenu de prendre à sa charge, en vertu de l'article 7 d) de la loi susvisée, l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives, sauf le cas de la vétusté, de la malfaçon ou de la force majeure. Lesdites charges sont détaillées de façon non-limitative par le décret n° 87-712 du 26 août 1987.

De façon plus générale, l’article 1730 du code civil prévoit que « s'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure ».

Il résulte de l’ensemble de ces textes que la somme due par le locataire au propriétaire en cas de dégradation locative a la nature d'une indemnité et non d'une sanction. Aussi, et sauf à permettre au bailleur de contourner la prohibition de la perception d’amendes de l’article 4 i) de la loi susvisée du 06 juillet 1989, la mesure de la réparation mise à la charge du locataire doit être strictement limitée à hauteur du préjudice effectivement subi par le bailleur sans qu'il puisse résulter pour ce dernier ni perte, ni profit.

Ce préjudice réparable s’entend de la somme des dégradations des matériaux et éléments d'équipement dont est constitué le logement durant le bail, cette somme devant être diminuée de la vétusté, c’est-à-dire de l’usure et de la détérioration qui auraient normalement résulté du temps ou de l'usage normal des lieux. Il doit à cet égard être tenu compte des travaux que le bailleur aurait été normalement amené à accomplir compte tenu de la durée du contrat de bail et de l’état des équipements en début de contrat.

Aussi, l’incurie du locataire ne saurait constituer une cause d’aggravation de sa responsabilité que dans la mesure où cette négligence a provoqué une dégradation plus importante que celle que la vétusté aurait spontanément engendrée. Il est donc exclu de s’appuyer sur un défaut d’entretien pour imputer au locataire la réfection d'un élément du logement qui aurait en toute hypothèse dû échoir au bailleur en raison de la vétusté qui l’aurait atteint même en dépit de soins diligents.

En l’espèce, le procès-verbal d’état des lieux de sortie établi par commissaire de justice le 02 mai 2025, en la présence des locataires, rapporte la présence de nombreux meubles et encombrants dans le jardin ainsi qu’une absence de taille des arbres. Ces défauts d’entretien, exclusivement imputables aux locataires, justifient qu’ils supportent entièrement les frais correspondants, à savoir 906,00 euros (facture [R] [O] Paysage).

Par ailleurs, les locataires ne justifient pas de la vidange de la fosse septique, opération d’entretien courant leur incombant par application du décret n° 87-712 du 26 août 1987, ce qui fonde la bailleresse à se faire indemniser du coût correspondant à cette opération, soit la somme de 341,00 euros (facture VIDANGES SERVICES).

S’agissant de la réfection de la salle de douche par les locataires, l’article 7 f) de la loi susvisée du 06 juillet 1989 – et qui constitue un fondement juridique au régime distinct de celui, précité, des simples dégradations et défauts d’entretien – dispose que le locataire a l’obligation : « de ne pas transformer les locaux et équipements loués sans l'accord écrit du propriétaire; à défaut de cet accord, ce dernier peut exiger du locataire, à son départ des lieux, leur remise en l'état ou conserver à son bénéfice les transformations effectuées sans que le locataire puisse réclamer une indemnisation des frais engagés; le bailleur a toutefois la faculté d'exiger aux frais du locataire la remise immédiate des lieux en l'état lorsque les transformations mettent en péril le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité du local ».

En l’espèce, il n’est pas contesté que Monsieur [U] [Z] et Madame [Y] [M] ont pris l’initiative de notamment procéder au remplacement du receveur de douche, opération s’apparentant par son ampleur à une transformation des lieux au sens du texte précité, et ce sans avoir reçu l’accord écrit des bailleurs.

Aussi, il apparaît justifié de condamner ceux-ci au paiement des frais de remise en état de cette pièce, lesquels se montent à 3 560,47 euros (facture Entreprise HAUTOT EIRL).

En revanche, les factures de plâtrerie et de peinture correspondent à des frais dont l’imputabilité est douteuse, les locataires ayant alerté plusieurs fois en 2019 et 2020 le gestionnaire locatif pour lui faire part d’infiltrations d’eau par le conduit de cheminée et d’un manque global d’entretien par les bailleurs, sans que ces derniers ne justifient dans le cadre de la présente instance de la moindre initiative concrète à ce sujet. De plus, l’allégation de Madame [C] [F] née [L] selon laquelle les travaux effectués par les locataires, mal exécutés, seraient à l’origine de dégâts des eaux ayant provoqué ces dégradations, n’est étayée par aucune constatation technique, ni par les constatations de l’état des lieux de sortie. Ainsi, ces factures ne pourront pas être mises à la charge de Monsieur [U] [Z] et Madame [Y] [M].

Dans ces conditions, le montant des réparations locatives, d’entretien et remises en état imputables à ces derniers sera arrêté à : 906,00 + 341,00 + 3 560,47 = 4 807,47 euros TTC.

Vu l’article 22 de la loi du 06 juillet 1989, il en sera déduit le montant du dépôt de garantie, soit 900,00 euros.

Au total, Monsieur [U] [Z] et Madame [Y] [M] seront donc condamnés à payer à Madame [C] [F] née [L] la somme de 3 907,47 euros, et leur demande de restitution du dépôt de garantie sera rejetée.

Vu l’article 1310 du code civil et la bailleresse ne justifiant d’aucune cause de solidarité conventionnelle ou légale, la condamnation sera conjointe et non solidaire.


Sur les demandes indemnitaires

. Sur les demandes de Monsieur [U] [Z] et Madame [Y] [M]

En délivrant aux locataires un congé irrégulier, Madame [C] [F] née [L] a commis une faute civile à leur égard, de nature à engager sa responsabilité.

Confrontés à ce congé téméraire, Monsieur [U] [Z] et Madame [Y] [M] ont dû organiser à la hâte un déménagement et organiser leurs demandes dans le cadre de la présente instance – circonstances génératrices de tracas et pertes de temps constitutives d’un préjudice moral qui sera justement évalué à la somme de 3 000,00 euros.

Condamnation indemnitaire sera prononcée en ce sens.

. Sur les demandes de Madame [C] [F] née [L]

Eu égard à l’irrégularité du congé litigieux, seront rejetées les demandes de Madame [C] [F] née [L] aux fins d’indemnisation :
du préjudice allégué de retard de vente du bien immobilier,du préjudice moral allégué,des frais d’établissement du procès-verbal de constat établi le 02 avril 2024 par Maître [A], huissier de justice, tendant à constater le maintien dans les lieux malgré la délivrance du congé.
Par ailleurs, il résulte de l'article 3-2, alinéa 2 de la loi du 06 juillet 1989 que l’établissement de l’état des lieux par commissaire de justice est à « frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’État », cette règle étant d’ordre public en vertu de l’article 2, alinéa 1er de la loi du 06 juillet 1989.

En l’occurrence, il résulte dudit décret et des autres textes applicables que le coût du procès-verbal de constat locatif doit être calculé ainsi, au regard des tarifs en vigueur au 02 juin 2025, date de l’acte :


 Émolument (art. A. 444-27 du code de commerce)

193,43 € 

 Frais de déplacement / SCT (art. A. 444-48 du code de commerce)

9,40 € 

 Total HT

202,83 € 

 TVA 20 %

40,57 € 

 Lettres de convocation (art. annexe 4-8, I. 3° c. du code de commerce)

18,06 € 

 Coût total de l’acte incluant les débours

261,46 € 

 PART CONTRIBUTIVE LOCATAIRE (moitié du coût total de l’acte) 

130,73 € 

Il y a donc lieu de limiter la condamnation de Monsieur [U] [Z] et Madame [Y] [M] à ce titre à hauteur de ce dernier montant.

Il est en outre précisé, s’il en était besoin, que la constatation de l’état du logement est totalement indépendante de l’obligation pécuniaire du locataire, de sorte que l’émolument auquel donne droit le procès-verbal qui le constate n’est pas soumis au coefficient multiplicateur de l’article A. 444-46 du code de commerce (C. cass., avis, 7 mars 2011, n° 10-00.010).


Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

La procédure ayant été initialement motivée par la signification par Madame [C] [F] née [L] d’un congé irrégulier, et celle-ci succombant partiellement, elle sera condamnée aux dépens de l’instance.

En revanche, eu égard aux termes de la solution du litige, il n’apparaît pas inéquitable d’abandonner à chacune des parties la charge de ses frais irrépétibles, de sorte que les demandes présentées au titre de l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées.

Vu l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire de droit sera constatée.

Dispositif

PAR CES MOTIFS,
LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION,

Statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire en premier ressort,

PRONONCE l’annulation du congé pour vendre délivré le 22 août 2023 par Madame [C] [F] née [L] à Monsieur [U] [Z] et Madame [Y] [M] ;

DÉBOUTE Madame [C] [F] née [L] de sa demande tendant à ce que soit prononcée la résiliation du contrat de bail au 01 avril 2024 ;

CONSTATE que le contrat de bail a été résilié le 02 juin 2025 ;

CONDAMNE Madame [C] [F] née [L] à payer à Monsieur [U] [Z] et Madame [Y] [M], unis d'intérêts, la somme de 3 000,00 euros pour indemnisation de leur préjudice moral ;

CONDAMNE Monsieur [U] [Z] et Madame [Y] [M] à payer à Madame [C] [F] née [L] les sommes de :
3 907,47 euros au titre des réparations locatives, après déduction du dépôt de garantie,130,73 euros au titre de leur quote-part du coût du procès-verbal d’état des lieux de sortie ;
DÉBOUTE Madame [C] [F] née [L] de ses demandes aux fins :
d’indemnisation d’un préjudice de retard de vente du bien immobilier,d’indemnisation d’un préjudice moral,de remboursement des frais d’établissement du procès-verbal de constat établi le 02 avril 2024 par Maître [A], huissier de justice, tendant à constater le maintien dans les lieux malgré la délivrance du congé ;
DÉBOUTE Monsieur [U] [Z] et Madame [Y] [M] de leur demande de restitution du dépôt de garantie ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes respectives présentées en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [C] [F] née [L] aux dépens de l’instance ;

CONSTATE que l’exécution provisoire est de droit ;

Le présent jugement a été signé par le juge et la greffière, puis prononcé par mise à disposition au greffe à la date susdite après avis donné aux parties conformément aux dispositions de l’article 450, alinéa 2 du code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE, LE JUGE,
Texte intégral
Cour d’appel de Caen
------
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LISIEUX
[Adresse 1]
[Adresse 1]
 [Localité 1]
☎ : [XXXXXXXX01]



N° RG 24/00104 - N° Portalis DBW6-W-B7I-DJL5






































JUGEMENT
DU 20 JUILLET 2026




COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Loïc FROSSARD, Juge des contentieux de la protection
Greffière : Laura MOTIER


DÉBATS :

L’affaire a été examinée à l’audience publique du 04 Mai 2026 du tribunal judiciaire de LISIEUX dans la composition énoncée ci-dessus.

***

L’affaire oppose :

PARTIES DEMANDERESSES

Monsieur [U] [Z], 
demeurant [Adresse 2]

représenté par Me Noël LEJARD, avocat au barreau de CAEN

Madame [Y] [M], 
demeurant [Adresse 2]

représentée par Me Noël LEJARD, avocat au barreau de CAEN


PARTIE DÉFENDERESSE

Madame [C] [L] épouse [F], 
demeurant [Adresse 3]

représentée par Me Hugues HUREL, avocat au barreau de CAEN


***

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 30 juin 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction. Le délibéré a été prorogé au 16 juillet 2026 puis au 20 juillet 2026 par mentions au dossier. 




FAITS ET PROCÉDURE

Selon contrat sous seing privé daté du 08 mars 2009, avec effet au 01 avril 2009, Monsieur [Q] [F] a donné à bail à Monsieur [U] [Z] et Madame [Y] [M] un logement situé [Adresse 2] à [Localité 2], moyennant le paiement mensuel de loyers.

Monsieur [Q] [F] est décédé le 13 décembre 2021, laissant pour lui succéder :
Madame [C] [F] née [L], son épouse survivante,Madame [E] [F], Monsieur [G] [F] et Madame [J] [F], ses enfants.
Madame [C] [F] née [L] a opté dans la succession de son défunt époux pour le quart en pleine propriété et les trois quarts en usufruit.

Le 22 août 2023, Madame [C] [F] née [L] a fait signifier à Monsieur [U] [Z] et Madame [Y] [M] un congé pour vendre, avec effet au 31 mars 2024.

Par courrier daté du 16 octobre 2023 adressé à Madame [C] [F] née [L], ceux-ci ont contesté ce congé.

Par acte de commissaire de justice signifié le 26 mars 2024, Monsieur [U] [Z] et Madame [Y] [M] ont fait assigner Madame [C] [F] née [L] devant la présente juridiction, au visa de l’article 15 II de la loi du 06 juillet 1989, aux fins de voir essentiellement annuler le congé susvisé.

L’affaire a été initialement appelée à l’audience du 03 juin 2024 et a été renvoyée à de multiples reprises pour échange des écritures et pièces des parties, et pour actualisation des demandes à la suite du départ des locataires.

L’état des lieux de sortie a été établi le 02 juin 2025 par procès-verbal de commissaire de justice.

L’affaire a finalement été évoquée à l’audience du 04 mai 2026.

À ladite audience, Monsieur [U] [Z] et Madame [Y] [M] étaient représentés par leur avocat, qui a essentiellement demandé à voir :
annuler le congé susvisé,débouter Madame [C] [F] née [L] de toutes ses demandes,condamner celle-ci à leur restituer la somme de 900 euros au titre du dépôt de garantie, majorée d’un taux d’intérêt mensuel de 10 % à compter du 01 juin 2025 et jusqu’à restitution effective,condamner celle-ci à leur payer la somme de 10 000 euros pour indemnisation de leurs préjudices psychologiques et matériels résultant de la délivrance d’un congé injustifié,condamner celle-ci aux dépens ainsi qu’à leur payer la somme de 3 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.
Ils soutiennent que le congé pour vendre, constitutif d’un acte de disposition, a été délivré par Madame [C] [F] née [L] seule alors qu’elle ne dispose que de 7/8èmes de l’usufruit et 5/8ème de la nue-propriété, alors qu’était requise l’intervention des autres indivisaires conformément aux articles 815-2 et 815-3 du code civil. Par ailleurs, ils indiquent que le congé est imprécis, pour ne pas décrire la superficie de la parcelle, et alors qu’un bornage était nécessaire pour détacher de l’ensemble un second bien immobilier qui n’était pas concerné par la vente projetée. Ils estiment encore que ce congé est insincère en ce qu’il s’inscrit dans la volonté acharnée de la défenderesse de les faire partir et mentionne un prix largement surévalué. Sur les dégradations locatives, ils soulignent que Madame [C] [F] née [L] omet de tenir compte de la vétusté résultant nécessairement de la longue durée du bail et qu’elle tente de mettre à leur charge de nombreuses dépenses qui ne leur sont pas imputables.

Madame [C] [F] née [L] était représentée par son avocate, qui a essentiellement demandé à voir :
valider le congé susvisé,constater ou à défaut prononcer la résiliation du contrat de bail,condamner solidairement Monsieur [U] [Z] et Madame [Y] [M] à lui payer les sommes de :7 299,65 euros, déduction faite du dépôt de garantie, en indemnisation des réparations locatives,10 000,00 euros au titre du préjudice résultant du retard de la vente du bien et découlant de la dépréciation du prix de celui-ci,5 000,00 euros en réparation de son préjudice moral,1 206,00 euros au titre du constat d’état des lieux de sortie,189,20 euros au titre du coût du procès-verbal de constat dressé le 02 avril 2024 par Maître [A],débouter Monsieur [U] [Z] et Madame [Y] [M] de toutes leurs demandes,condamner solidairement ceux-ci aux dépens ainsi qu’à lui payer la somme de 2 500,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.
Elle fait valoir qu’en sa qualité d’usufruitière, elle pouvait délivrer seule le congé litigieux, et que les locataires avaient une parfaite connaissance de la contenance du bien immobilier puisqu’ils y résident depuis de nombreuses années. Elle indique à cet égard que le jardin est clôturé, qu’il n’existe aucune servitude et que les conditions de la vente sont énoncées de façon complète. Elle conteste les avis de valeur versés aux débats par Monsieur [U] [Z] et Madame [Y] [M] et indique que sa volonté de vente est motivée par la nécessité de régler ses droits de succession. Elle souligne le caractère tardif du départ des demandeurs. Sur les réparations locatives, elle expose que l’état des lieux de sortie fait apparaître de nombreuses détériorations des revêtements muraux et que les locataires ont installé une salle d’eau sans son consentement, ce qui a occasionné diverses dégradations. Elle rapporte encore un défaut d’entretien et l’abandon de multiples détritus et encombrants.

Vu l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières écritures des parties, oralement soutenues à l’audience, pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.


MOTIFS DU JUGEMENT

Sur le sort du contrat de bail

. Sur la validité du congé

L’article 815-3, alinéa 3 du code civil prévoit que le consentement de la totalité des indivisaires est requis pour effectuer tout acte de disposition autre que destiné à payer les dettes et charges de l’indivision.

Aux termes de l’article 15, II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le congé pour vendre vaut offre de vente au profit du locataire.

Un tel congé constitue ainsi un acte de disposition, et comme tel soumis en principe à l’approbation unanime des indivisaires (Cass civ 3, 23 janvier 2025, n° 23-21.610).

En l’espèce, il est acquis aux débats que Monsieur [Q] [F], signataire du contrat de bail, est décédé le 13 décembre 2021, laissant pour lui succéder :
Madame [C] [F] née [L], son épouse survivante, le couple étant marié sous le régime légal,Madame [E] [F], Monsieur [G] [F] et Madame [J] [F], ses enfants.
Il résulte de sa déclaration de succession que l’immeuble en cause était un bien de communauté, et de l’acte de notoriété que Madame [C] [F] née [L] a opté pour le quart en toute propriété et les trois quarts en usufruit.

Il s’est ainsi constitué, notamment sur le bien en cause, une indivision successorale entre Madame [C] [F] née [L] et ses enfants.

Il n’est enfin rapporté aucun acte ayant mis fin à cette indivision.

Dans ces conditions, et n’étant pas justifié que l’opération avait pour but de régler les charges ou dettes de l’indivision, le congé pour vendre nécessitait l’accord unanime des indivisaires, à savoir non seulement Madame [C] [F] née [L] mais aussi de ses trois enfants.

Force est de constater en l’occurrence que le congé querellé n’a été délivré que par Madame [C] [F] née [L], cet acte ne mentionnant aucunement Madame [E] [F], Monsieur [G] [F] et Madame [J] [F].

Aussi, ce congé délivré par une personne dépourvue du pouvoir de le faire seule est affecté d’un vice de fond justifiant qu’il soit annulé, sans même que la démonstration d’un grief ne soit requise, conformément aux dispositions des articles 117 et suivants du code de procédure civile.

Il n’est en outre pas nécessaire de statuer sur les autres critiques adressées au congé, le motif ci-dessus suffisant à lui seul à justifier son annulation et la réparation allouée ci-après étant exclusivement fonction du préjudice et non de l’importance de la faute.

. Sur la résiliation du contrat de bail

Il résulte des articles 1224, 1228 et 1729 du code civil qu’en cas de manquement grave au contrat de bail, notamment en cas de défaut d’usage paisible, la résiliation de ce contrat peut être demandée en justice. Le juge peut alors, selon les circonstances, constater ou prononcer la résiliation ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou encore allouer seulement des dommages-intérêts. À cet égard, et pour justifier la résiliation, il doit être établi que le maintien du contrat est devenu intolérable, au regard notamment de la durée des manquements et de leur intensité.

Conformément aux dispositions de l’article 9 du code de procédure civile, la charge de la preuve du manquement et de sa gravité suffisante repose sur le bailleur, demandeur à la résiliation du contrat.

En l’espèce, Madame [C] [F] née [L] ne justifie pas de manquements des locataires suffisamment graves pour que la résiliation du contrat de bail soit prononcée, qui plus est dès le 1er avril 2024 ; la demande à ce titre sera donc rejetée.

En revanche, vu l’article 1193 du code civil, il sera constaté que le contrat s’est trouvé résilié au 02 juin 2025 suivant l’accord des parties, à la restitution volontaire des lieux.

Sur les réparations locatives et le sort du dépôt de garantie

Aux termes de l’article 7 c) de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu « de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement».

Le locataire est de plus tenu de prendre à sa charge, en vertu de l'article 7 d) de la loi susvisée, l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives, sauf le cas de la vétusté, de la malfaçon ou de la force majeure. Lesdites charges sont détaillées de façon non-limitative par le décret n° 87-712 du 26 août 1987.

De façon plus générale, l’article 1730 du code civil prévoit que « s'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure ».

Il résulte de l’ensemble de ces textes que la somme due par le locataire au propriétaire en cas de dégradation locative a la nature d'une indemnité et non d'une sanction. Aussi, et sauf à permettre au bailleur de contourner la prohibition de la perception d’amendes de l’article 4 i) de la loi susvisée du 06 juillet 1989, la mesure de la réparation mise à la charge du locataire doit être strictement limitée à hauteur du préjudice effectivement subi par le bailleur sans qu'il puisse résulter pour ce dernier ni perte, ni profit.

Ce préjudice réparable s’entend de la somme des dégradations des matériaux et éléments d'équipement dont est constitué le logement durant le bail, cette somme devant être diminuée de la vétusté, c’est-à-dire de l’usure et de la détérioration qui auraient normalement résulté du temps ou de l'usage normal des lieux. Il doit à cet égard être tenu compte des travaux que le bailleur aurait été normalement amené à accomplir compte tenu de la durée du contrat de bail et de l’état des équipements en début de contrat.

Aussi, l’incurie du locataire ne saurait constituer une cause d’aggravation de sa responsabilité que dans la mesure où cette négligence a provoqué une dégradation plus importante que celle que la vétusté aurait spontanément engendrée. Il est donc exclu de s’appuyer sur un défaut d’entretien pour imputer au locataire la réfection d'un élément du logement qui aurait en toute hypothèse dû échoir au bailleur en raison de la vétusté qui l’aurait atteint même en dépit de soins diligents.

En l’espèce, le procès-verbal d’état des lieux de sortie établi par commissaire de justice le 02 mai 2025, en la présence des locataires, rapporte la présence de nombreux meubles et encombrants dans le jardin ainsi qu’une absence de taille des arbres. Ces défauts d’entretien, exclusivement imputables aux locataires, justifient qu’ils supportent entièrement les frais correspondants, à savoir 906,00 euros (facture [R] [O] Paysage).

Par ailleurs, les locataires ne justifient pas de la vidange de la fosse septique, opération d’entretien courant leur incombant par application du décret n° 87-712 du 26 août 1987, ce qui fonde la bailleresse à se faire indemniser du coût correspondant à cette opération, soit la somme de 341,00 euros (facture VIDANGES SERVICES).

S’agissant de la réfection de la salle de douche par les locataires, l’article 7 f) de la loi susvisée du 06 juillet 1989 – et qui constitue un fondement juridique au régime distinct de celui, précité, des simples dégradations et défauts d’entretien – dispose que le locataire a l’obligation : « de ne pas transformer les locaux et équipements loués sans l'accord écrit du propriétaire; à défaut de cet accord, ce dernier peut exiger du locataire, à son départ des lieux, leur remise en l'état ou conserver à son bénéfice les transformations effectuées sans que le locataire puisse réclamer une indemnisation des frais engagés; le bailleur a toutefois la faculté d'exiger aux frais du locataire la remise immédiate des lieux en l'état lorsque les transformations mettent en péril le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité du local ».

En l’espèce, il n’est pas contesté que Monsieur [U] [Z] et Madame [Y] [M] ont pris l’initiative de notamment procéder au remplacement du receveur de douche, opération s’apparentant par son ampleur à une transformation des lieux au sens du texte précité, et ce sans avoir reçu l’accord écrit des bailleurs.

Aussi, il apparaît justifié de condamner ceux-ci au paiement des frais de remise en état de cette pièce, lesquels se montent à 3 560,47 euros (facture Entreprise HAUTOT EIRL).

En revanche, les factures de plâtrerie et de peinture correspondent à des frais dont l’imputabilité est douteuse, les locataires ayant alerté plusieurs fois en 2019 et 2020 le gestionnaire locatif pour lui faire part d’infiltrations d’eau par le conduit de cheminée et d’un manque global d’entretien par les bailleurs, sans que ces derniers ne justifient dans le cadre de la présente instance de la moindre initiative concrète à ce sujet. De plus, l’allégation de Madame [C] [F] née [L] selon laquelle les travaux effectués par les locataires, mal exécutés, seraient à l’origine de dégâts des eaux ayant provoqué ces dégradations, n’est étayée par aucune constatation technique, ni par les constatations de l’état des lieux de sortie. Ainsi, ces factures ne pourront pas être mises à la charge de Monsieur [U] [Z] et Madame [Y] [M].

Dans ces conditions, le montant des réparations locatives, d’entretien et remises en état imputables à ces derniers sera arrêté à : 906,00 + 341,00 + 3 560,47 = 4 807,47 euros TTC.

Vu l’article 22 de la loi du 06 juillet 1989, il en sera déduit le montant du dépôt de garantie, soit 900,00 euros.

Au total, Monsieur [U] [Z] et Madame [Y] [M] seront donc condamnés à payer à Madame [C] [F] née [L] la somme de 3 907,47 euros, et leur demande de restitution du dépôt de garantie sera rejetée.

Vu l’article 1310 du code civil et la bailleresse ne justifiant d’aucune cause de solidarité conventionnelle ou légale, la condamnation sera conjointe et non solidaire.


Sur les demandes indemnitaires

. Sur les demandes de Monsieur [U] [Z] et Madame [Y] [M]

En délivrant aux locataires un congé irrégulier, Madame [C] [F] née [L] a commis une faute civile à leur égard, de nature à engager sa responsabilité.

Confrontés à ce congé téméraire, Monsieur [U] [Z] et Madame [Y] [M] ont dû organiser à la hâte un déménagement et organiser leurs demandes dans le cadre de la présente instance – circonstances génératrices de tracas et pertes de temps constitutives d’un préjudice moral qui sera justement évalué à la somme de 3 000,00 euros.

Condamnation indemnitaire sera prononcée en ce sens.

. Sur les demandes de Madame [C] [F] née [L]

Eu égard à l’irrégularité du congé litigieux, seront rejetées les demandes de Madame [C] [F] née [L] aux fins d’indemnisation :
du préjudice allégué de retard de vente du bien immobilier,du préjudice moral allégué,des frais d’établissement du procès-verbal de constat établi le 02 avril 2024 par Maître [A], huissier de justice, tendant à constater le maintien dans les lieux malgré la délivrance du congé.
Par ailleurs, il résulte de l'article 3-2, alinéa 2 de la loi du 06 juillet 1989 que l’établissement de l’état des lieux par commissaire de justice est à « frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’État », cette règle étant d’ordre public en vertu de l’article 2, alinéa 1er de la loi du 06 juillet 1989.

En l’occurrence, il résulte dudit décret et des autres textes applicables que le coût du procès-verbal de constat locatif doit être calculé ainsi, au regard des tarifs en vigueur au 02 juin 2025, date de l’acte :


 Émolument (art. A. 444-27 du code de commerce)

193,43 € 

 Frais de déplacement / SCT (art. A. 444-48 du code de commerce)

9,40 € 

 Total HT

202,83 € 

 TVA 20 %

40,57 € 

 Lettres de convocation (art. annexe 4-8, I. 3° c. du code de commerce)

18,06 € 

 Coût total de l’acte incluant les débours

261,46 € 

 PART CONTRIBUTIVE LOCATAIRE (moitié du coût total de l’acte) 

130,73 € 

Il y a donc lieu de limiter la condamnation de Monsieur [U] [Z] et Madame [Y] [M] à ce titre à hauteur de ce dernier montant.

Il est en outre précisé, s’il en était besoin, que la constatation de l’état du logement est totalement indépendante de l’obligation pécuniaire du locataire, de sorte que l’émolument auquel donne droit le procès-verbal qui le constate n’est pas soumis au coefficient multiplicateur de l’article A. 444-46 du code de commerce (C. cass., avis, 7 mars 2011, n° 10-00.010).


Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

La procédure ayant été initialement motivée par la signification par Madame [C] [F] née [L] d’un congé irrégulier, et celle-ci succombant partiellement, elle sera condamnée aux dépens de l’instance.

En revanche, eu égard aux termes de la solution du litige, il n’apparaît pas inéquitable d’abandonner à chacune des parties la charge de ses frais irrépétibles, de sorte que les demandes présentées au titre de l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées.

Vu l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire de droit sera constatée.

PAR CES MOTIFS,
LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION,

Statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire en premier ressort,

PRONONCE l’annulation du congé pour vendre délivré le 22 août 2023 par Madame [C] [F] née [L] à Monsieur [U] [Z] et Madame [Y] [M] ;

DÉBOUTE Madame [C] [F] née [L] de sa demande tendant à ce que soit prononcée la résiliation du contrat de bail au 01 avril 2024 ;

CONSTATE que le contrat de bail a été résilié le 02 juin 2025 ;

CONDAMNE Madame [C] [F] née [L] à payer à Monsieur [U] [Z] et Madame [Y] [M], unis d'intérêts, la somme de 3 000,00 euros pour indemnisation de leur préjudice moral ;

CONDAMNE Monsieur [U] [Z] et Madame [Y] [M] à payer à Madame [C] [F] née [L] les sommes de :
3 907,47 euros au titre des réparations locatives, après déduction du dépôt de garantie,130,73 euros au titre de leur quote-part du coût du procès-verbal d’état des lieux de sortie ;
DÉBOUTE Madame [C] [F] née [L] de ses demandes aux fins :
d’indemnisation d’un préjudice de retard de vente du bien immobilier,d’indemnisation d’un préjudice moral,de remboursement des frais d’établissement du procès-verbal de constat établi le 02 avril 2024 par Maître [A], huissier de justice, tendant à constater le maintien dans les lieux malgré la délivrance du congé ;
DÉBOUTE Monsieur [U] [Z] et Madame [Y] [M] de leur demande de restitution du dépôt de garantie ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes respectives présentées en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [C] [F] née [L] aux dépens de l’instance ;

CONSTATE que l’exécution provisoire est de droit ;

Le présent jugement a été signé par le juge et la greffière, puis prononcé par mise à disposition au greffe à la date susdite après avis donné aux parties conformément aux dispositions de l’article 450, alinéa 2 du code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE, LE JUGE,

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 1729, code civil 1310, code de commerce A444-46, code civil 815-3, code civil 815-2). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-07-20T21:55:04.354Z.