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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Marseille, Juridiction Expropriation, 8 juillet 2026, n° 25/00057

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs en accordant des délais d'exécution au défendeurBiens - Propriété littéraire et artistiquePropriété et possession immobilières
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Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE : 

Par délibération du 18 mai 2018, l’opération d’aménagement du « [Adresse 5] » a été déclaré d’intérêt public métropolitain. 

Par arrêté n°2025-29 du 26 juin 2025, le préfet des Bouches-du-Rhône a prescrit l’ouverture d’une enquête publique unique préalable à la déclaration d’utilité publique et à une enquête parcellaire conjointe pour le projet susvisé sur la commune [Localité 6]. 

Dans le périmètre du projet se trouvent les parcelles cadastrées section AN n°[Cadastre 1] et n°[Cadastre 2] appartenant à Mme [E] [Y]. 

Par courrier du 5 juillet 2024, la métropole a proposé à Mme [E] [Y] le rachat total de la parcelle AM [Cadastre 2] et de l’emprise de la parcelle AM [Cadastre 1] pour un montant de 115 000 euros. 

Par mémoire reçu au greffe de la juridiction le 18 novembre 2025, la métropole d’[Localité 7]-Provence demande de fixer l’indemnité globale à allouer à Mme [E] [Y], consécutivement à l’expropriation des terrains situés [Adresse 6], sur le territoire de la commune [Localité 8], sur les parcelles cadastrées section AM n°[Cadastre 2] et n°[Cadastre 1] comme suit : 
Indemnité principale : 115 000 eurosIndemnité de remploi : 12 500 euros. 

Par ordonnance du 11 décembre 2025, la visite des lieux a été fixée au 11 février 2026. 

Les conclusions du commissaire du gouvernement ont été reçues au greffe de la juridiction le 3 février 2026. 

Par mémoire récapitulatif et en réplique n°2 reçu au greffe de la juridiction le 26 mai 2026, la métropole d’[Localité 7]-Provence demande de fixer l’indemnité globale à allouer à Mme [E] [Y], consécutivement à l’expropriation des terrains situés [Adresse 6], sur le territoire de la commune [Localité 8], sur les parcelles cadastrées section AM n°[Cadastre 2] et n°[Cadastre 1] comme suit : 
Indemnité principale : 115 000 eurosIndemnité de remploi : 12 500 euros.
Elle indique que la date de référence est située au 6 décembre 2024. La métropole précise que sur la parcelle AM66 l’emprise s’étend sur 2506 m2 sur une superficie totale de 2643 m2 et que sur la parcelle AM166 l’emprise est de 230 m2 sur une superficie totale de 4880 m2. Elle s’engage à acquérir l’intégralité de la parcelle AM [Cadastre 2]. 
La métropole utilise la méthode par comparaison pour fixer l’indemnité et retient une valeur de 40 €/m2. Elle se fonde sur l’avis de la direction générale des finances publiques, ainsi que la vente de la parcelle AM [Cadastre 3] et la fixation judiciaire du prix des parcelles AM [Cadastre 4] et [Cadastre 5]. Elle conteste les termes de comparaison produit par l’exproprié. 

Par mémoire en réponse reçu au greffe de la juridiction le 3 février 2026, Mme [E] [Y] demande de :
Fixer l’indemnité principale à la somme de 304 352 euros consécutivement à l’expropriation partielle des parcelles cadastrées section AM n°[Cadastre 2] et AM n°[Cadastre 1], Fixer l’indemnité de remploi à la somme de 31 435,20 euros consécutivement à l’expropriation partielle des parcelles cadastrées section AM n°[Cadastre 2] et AM n°[Cadastre 1] , Ordonner l’emprise totale sur la parcelle cadastrée section AM n°[Cadastre 2], Fixer en conséquence le prix de vente de la portion acquise en sus de la partie expropriée à la somme de 14 239,88 euros. 
Elle indique que la date de référence doit être fixée au 6 décembre 2024. Elle demande que l’expropriation porte sur l’intégralité de la parcelle cadastrée section AM n°[Cadastre 2], produit 4 termes de référence et conclut à un prix moyen de 111,24 €/m2. 


Dans ses conclusions reçues le 3 février 2026, le commissaire du Gouvernement demande de fixer l’indemnité de dépossession :
Pour l’emprise à distraire de la parcelle AM n°[Cadastre 2] : Indemnité principale : 122 669 €Indemnité de remploi : 10 767 €, Pour l’emprise à distraire de la parcelle AM n°[Cadastre 6] principale : 11 259 € Indemnité de remploi : 1 939 €
Le commissaire du gouvernement indique que la date de référence est située au 5 décembre 2024. Il retient la méthode par comparaison et un prix de 48,95 €/m2. 

La décision a été mise en délibéré au 8 juillet 2026.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION 

Aux termes de l'article 1er du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ratifiée qui s'impose au juge français, toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d'utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international ; ces dispositions ne portent pas atteinte au droit que possèdent les Etats de mettre en vigueur les lois qu'ils jugent nécessaires pour réglementer l'usage des biens conformément à l'intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d'autres contributions ou des amendes.

Aux termes de l'article 17 de la déclaration des droits de l'homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n'est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l'exige évidemment, et sous la réserve d'une juste et préalable indemnité.

L'article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n'est pour cause d'utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.

Selon les articles L 311-5 et L. 321-1 du code de l’expropriation, à défaut d’accord des parties sur le montant des indemnités, celles-ci sont fixées par le juge de l’expropriation et couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation. 
Aux termes de l’article L 321-3 du code de l’expropriation, le jugement distingue, dans la somme allouée à chaque intéressé, l’indemnité principale et, le cas échéant, les indemnités accessoires en précisant les bases sur lesquelles ces diverses indemnités sont allouées. 
Le préjudice matériel subi du fait de l’opération d’expropriation est généralement équivalent à la valeur vénale du bien dont l’exproprié est privé. 



Sur les éléments préalables à la détermination des indemnités : 
Selon les dispositions de l’article L.322-1 du code de l’expropriation, le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété. Lorsque l’ordonnance d’expropriation n’est pas intervenue au jour du jugement de première instance, la consistance des biens s’apprécie à la date du dit jugement. La consistance d’un bien correspond principalement aux éléments qui le composent et à ses caractéristiques (état d’entretien, de très mauvais à très bon ; situation d’occupation, libre ou occupé ; ...)
En l’espèce, la consistance du bien doit être évaluée à la date de la présente décision. 
Selon l’article L 213-6 du code de l’urbanisme, lorsqu'un bien fait l'objet d'une expropriation pour cause d'utilité publique sur le fondement d'une déclaration d'utilité publique intervenue à une date à laquelle le bien était soumis, en application de l'article L.212-2, au droit de préemption applicable dans le périmètre d'une zone d'aménagement différé, la date de référence prévue à l'article L.322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique est celle prévue à l'article L.213-4 du présent code. En cas de prorogation de la déclaration d'utilité publique, cette date est déterminée en application de l'article L.322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique.
L’article L.213-4 du même code précise que la date de référence pour les biens compris dans le périmètre d'une zone d'aménagement différé est :
« i) la date de publication de l'acte délimitant le périmètre provisoire de la zone d'aménagement différé lorsque le bien est situé dans un tel périmètre ou lorsque l'acte créant la zone est publié dans le délai de validité d'un périmètre provisoire ;
ii) la date de publication de l'acte créant la zone d'aménagement différé si un périmètre provisoire de zone d'aménagement différé n'a pas été délimité ;
iii) dans tous les cas, la date du dernier renouvellement de l'acte créant la zone d'aménagement différé ; »
En l’espèce, la Zone d’Aménagement Différée (ZAD) sur le périmètre du pôle d’échange multimodal de Plan-de-[Localité 3] a été créée par délibération du 5 décembre 2024 de la métropole [Localité 7]-Provence. La délibération de la métropole a été publiée dans un journal d’annonces légales le 6 décembre 2024. 
Dès lors, la date de référence à prendre en considération doit être fixée au 6 décembre 2024. 
La parcelle cadastrée AM [Cadastre 1] est classée en zone UEc relative aux zones d’activités économiques à dominante commerciale ou des pôles de vie commerciaux au sein de zones d’activités économiques. 
La parcelle cadastrée AM [Cadastre 2] est classée en zone UP correspondant aux secteurs d’équipements d’intérêt collectif et de services publics. 

Enfin, conformément à l’article L 322-2 du code de l’expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance. Les valeurs d’échanges sont donc évaluées à la date du présent jugement. 



Sur les biens expropriés : 
Les biens se composent de deux parcelles située [Adresse 6] aux lieux dits « [Adresse 7] » et « [Adresse 8] » sur le territoire de la commune [Localité 6] : 
La parcelle cadastrée section AM n°[Cadastre 1] d’une contenance cadastrale de 4880 m2 ; La parcelle cadastrée section AM n°[Cadastre 2] d’une contenance cadastrale de 2643 m2.
La parcelle AM [Cadastre 2] est un terrain non bâti. Une activité de vente de poterie est exercée sur la parcelle. 

La parcelle AM [Cadastre 1] comporte des constructions et des places de stationnement 

Pour une description précise, il conviendra de se reporter au procès-verbal de transport sur les lieux, annexé au présent jugement. 

Sur la situation locative : 
La parcelle AM [Cadastre 1] fait l’objet d’un bail emphytéotique signé le 20 mai 1987 avec la société Jardin, laquelle a cédé son droit au bail à la société [Adresse 9] selon un acte notarié du 30 juin 2015. 
Le bien a fait l’objet de sous-location : 
Un bail commercial a été conclu le 1er juillet 2008 avec la société Prado Veranda, Un bail commercial a été conclu le 1er novembre 2004 avec la société SARL [Adresse 10], Un bail commercial a été conclu le 1er décembre 1995 avec la société Alliance Piscine Aucun élément n’est produit concernant l’occupation de la parcelle AM [Cadastre 2].

Sur la fixation des indemnités :
Sur l’indemnité principale
L’indemnité principale représente la valeur vénale du bien immobilier.
Il sera procédé à une évaluation selon la méthode de comparaison telle que retenue par l’ensemble des parties, en prenant en compte des ventes effectivement réalisées, au vu des documents produits. En principe, il y a lieu de retenir des mutations d’immeubles comparables offrant les mêmes caractéristiques : situation, superficie, qualité et état d’entretien de la construction etc. 
La valeur des biens expropriés sera déterminée par comparaison entre, d’une part, la consistance des bien présentés à titre de termes de comparaison et leurs valeurs d’échange, et, d’autre part, les caractéristiques du bien à évaluer. 
La métropole d’[Localité 7]-Provence s’appuie sur l’avis de valeur de la direction générale des Finances Publiques du 4 décembre 2023 qui retient une valeur de 40 euros/m2. 
Elle produit également un acte notarié du 11 juillet 2025 (terme 1) concernant la vente à l’EPF PACA de la parcelle de terrain AM [Cadastre 3] [Adresse 11] [Localité 9] d’une surface de 6874 m² au prix de 226 842 €, soit un prix au mètre carré de 33 euros. 
Il s’agit d’une parcelle mitoyenne à la parcelle AM [Cadastre 1], située dans le même zonage et présentant les mêmes caractéristiques. La référence est donc retenue. 

En outre, la métropole produit un arrêt de la cour d’appel d’[Localité 10] du 3 septembre 2021, statuant à la suite d’un jugement du juge de l’expropriation des Bouches-du-Rhône du 5 février 2020 (terme 2), qui a fixé le prix des parcelles cadastrées AM n°[Cadastre 4] et [Cadastre 5] sises [Adresse 12] à la somme de 1 124 376 €, en retenant un prix au mètre carré de 33 euros. 
Il s’agit de parcelles situés lieudit « [Localité 11] » dans le périmètre de l’opération « quartier de gare » dans le cadre de l’aménagement du futur pole multimodal des [Localité 12]. La référence est donc retenue. 

Le commissaire du gouvernement produit quatre termes de comparaison de mutations de terrain : 
N° terme
1
2
3
4
Référence de publication
6 novembre 2025
25 juillet 2025
25 mars 2025
22 novembre 2024
Adresse
[Adresse 13]
AM [Cadastre 7]
[Adresse 13]
AM [Cadastre 3]
[Adresse 13]
AM [Cadastre 8]
[Adresse 14] – [Localité 13] [Adresse 15] [Localité 14]
AM [Cadastre 9]
Superficie (en m2)
439
6874
425
9627
Prix (€)
17 560
226 842
10625
471 322
Prix €/m2 
40
33
25
48,95
Zonage
UEc
UP/UE
UE/US15
UEc
Le commissaire du gouvernement écarte les termes 1 et 3 dans la mesure où il s’agit de parcelles de faibles consistances et retient les termes 2 et 4 classés en zone UP/UE et UE. 
Il convient d’observer que le terme 2 du commissaire du gouvernement correspond au terme de comparaison 1 produit par la métropole, qui a déjà été retenu comme comparable. Le juge s’appuie également sur le terme 4 du commissaire de gouvernement, consistant en un bien ayant des caractéristiques similaires au bien à évaluer. 

Mme [E] [Y] produit quant à elle quatre termes de comparaison :
N° terme
1
2
3
4
Date
11 décembre 2020
8 juin 2023
28 juin 2021
25 septembre 2020
Adresse
Parcelles cadastrées AM [Cadastre 10] et [Cadastre 11]
Parcelles cadastrées AM [Cadastre 12] et [Cadastre 13]
Parcelles cadastrées section BV n°[Cadastre 14]
Parcelles cadastrées section AM [Cadastre 15], [Cadastre 16], [Cadastre 17] et [Cadastre 18]
Superficie (en m2)
[Cadastre 19]
11 978
7292
2376
Prix (€)
85 000
1 365 492
900 000
235 000
Prix €/m2 
108,55
114
123,42
99
Zonage





Ces termes de comparaison, issus de la base DVF ne comportent pas les références de publication permettant d'accéder aux actes de vente et d'en connaître les caractéristiques. 
Toutefois, la métropole produit certains actes de vente des termes de comparaison de l’exproprié. 
Il convient de relever que le terme 1 concerne un terrain comportant une maison d’habitation, et que la parcelle est classée en zone AU. Il s’agit donc d’une référence trop éloignée du bien litigieux, qui doit être écartée. 
Le terme 2 correspond à un terrain à bâtir classé en zone UE, qui ne correspond pas non plus aux caractéristiques du terrain à évaluer, et ne peut donc être retenu. 
Concernant le terme 3, aucun acte de vente n’est produit et la référence issue de la base DVF ne précise pas les références de publication. 
Enfin, le terme de référence 4 des expropriés porte sur une maison à usage d’habitation et la parcelle est située en zone à urbaniser. La référence est trop éloignée du bien litigieux et doit être écartée. 
Ainsi, les références qui portent sur des mutations intervenues dans une période contemporaine, dans une aire géographique proche et situé dans un zonage urbanistique similaire, sont les références 2 et 4 du commissaire du gouvernement, ainsi que la référence 2 de la métropole. 
La moyenne des termes retenus est de 38,25 €/m2. Eu égard à l’ancienneté du terme 2 de la métropole datant de 2021, il convient de prendre en compte l’évolution du marché des prix et de retenir une valeur de 40 €/m2.

Les emprises nécessaires pour mener le projet déclaré d’utilité publique sont de : 
230 m2 pour la parcelle AM [Cadastre 1] d’une contenance de 4880 m22506 m2 pour la parcelle AM [Cadastre 2] d’une contenance de 2643 m2 
La métropole s’engage à acquérir l’intégralité de la contenance de la parcelle AM [Cadastre 2] soit 2643 m2 et de 230 m2 de la contenance de la parcelle AM [Cadastre 1], ce qui représente au total 2873 m2. Il convient de lui en donner acte. 

La valeur totale du terrain est donc de 114 920 € (2873 x 40). 
L’indemnité principale est fixée à 115.000 €, conformément aux demandes des parties. 

Sur l’indemnité de remploi
Aux termes de l'article R.322-5 du code de l'expropriation, l'indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l'acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l’indemnité principale. Sont également pris en compte dans le calcul du montant de l’indemnité les avantages fiscaux dont les expropriés sont appelés à bénéficier lors de l’acquisition de biens de remplacement.
En l’espèce, ils ont pour base le montant de l’indemnité principale, à savoir 115 000 €.
Ils sont liquidés comme suit :
20% sur 5.000 € = 1.000 €
15% sur 10.000 € = 1.500 €
10% sur 100 000 € = 10 000 €
Total : 12 500 €

Sur l’indemnité totale de dépossession
L’indemnité totale de dépossession foncière, est égale à la somme de 127 500 €, soit :
- 115 000 € au titre de l’indemnité principale ;
- 12 500 € au titre de l’indemnité de remploi ;

Sur les demandes accessoires
Les dépens seront laissés à la charge de la métropole d’[Localité 15].
L’équité commande de rejeter les demandes formulées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le Juge de l’expropriation statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,
FIXE à 127 500 €, soit 115 000 € au titre de l’indemnité principale et 12 500 € le montant de de l’indemnité de remploi, le montant de l’indemnité totale de dépossession revenant à Mme [E] [Y] pour l’expropriation des terrains situés [Adresse 6], sur le territoire de la commune [Localité 8], parcelles cadastrées section AM n°[Cadastre 2] et n°[Cadastre 1], 
DONNE ACTE à la métropole d’[Localité 15] de son engagement à acquérir l’intégralité de la parcelle AM [Cadastre 2] soit 2643 m2 ; 
REJETTE les autres demandes des parties ; 
LAISSE les dépens à la charge de la métropole [Localité 15].


AINSI JUGE ET PRONONCE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE AU TRIBUNAL JUDICIAIRE, JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION, LE HUIT JUILLET DEUX MIL VINGT SIX.


LA CADRE GREFFIÈRE LA JUGE DE L’EXPROPRIATION
Texte intégral
JURIDICTION D’EXPROPRIATION DES BOUCHES DU RHONE
[Adresse 1]




N° RG 25/00057 - N° Portalis DBW3-W-B7J-7FMK


METROPOLE [Localité 1] [Localité 2]


C/

Mme [E], [S], [D] [Y]




Pôle d’échange multimodal Plan de [Localité 3]



LE 08 JUILLET 2026























JUGEMENT


EXPROPRIANT

METROPOLE [Localité 1] [Localité 4]
sis [Adresse 2]

représentée par Me Benoît PERRINEAU, Cabinet PREMISSE AVOCATS, avocat au barreau de PARIS



CONTRE :

EXPROPRIEE

Madame [E], [S], [D] [Y]
née le 03 Mars 1947 à [Localité 5]
demeurant [Adresse 3]

représentée par Me Philippe HAGE, SCP CABINET ROBERT ET avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE





En présence de Monsieur le Commissaire du Gouvernement
de [Localité 2], DRFIP PACA, Pôle d’évaluations domaniales, [Adresse 4] 



COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président : Claude BENDELAC, Juge au Tribunal judiciaire de Marseille désignée en qualité de Juge de l’Expropriation

Greffier : Marion BINGUY , cadre greffière

Débats à l’audience publique du 20 mai 2026










EXPOSE DU LITIGE : 

Par délibération du 18 mai 2018, l’opération d’aménagement du « [Adresse 5] » a été déclaré d’intérêt public métropolitain. 

Par arrêté n°2025-29 du 26 juin 2025, le préfet des Bouches-du-Rhône a prescrit l’ouverture d’une enquête publique unique préalable à la déclaration d’utilité publique et à une enquête parcellaire conjointe pour le projet susvisé sur la commune [Localité 6]. 

Dans le périmètre du projet se trouvent les parcelles cadastrées section AN n°[Cadastre 1] et n°[Cadastre 2] appartenant à Mme [E] [Y]. 

Par courrier du 5 juillet 2024, la métropole a proposé à Mme [E] [Y] le rachat total de la parcelle AM [Cadastre 2] et de l’emprise de la parcelle AM [Cadastre 1] pour un montant de 115 000 euros. 

Par mémoire reçu au greffe de la juridiction le 18 novembre 2025, la métropole d’[Localité 7]-Provence demande de fixer l’indemnité globale à allouer à Mme [E] [Y], consécutivement à l’expropriation des terrains situés [Adresse 6], sur le territoire de la commune [Localité 8], sur les parcelles cadastrées section AM n°[Cadastre 2] et n°[Cadastre 1] comme suit : 
Indemnité principale : 115 000 eurosIndemnité de remploi : 12 500 euros. 

Par ordonnance du 11 décembre 2025, la visite des lieux a été fixée au 11 février 2026. 

Les conclusions du commissaire du gouvernement ont été reçues au greffe de la juridiction le 3 février 2026. 

Par mémoire récapitulatif et en réplique n°2 reçu au greffe de la juridiction le 26 mai 2026, la métropole d’[Localité 7]-Provence demande de fixer l’indemnité globale à allouer à Mme [E] [Y], consécutivement à l’expropriation des terrains situés [Adresse 6], sur le territoire de la commune [Localité 8], sur les parcelles cadastrées section AM n°[Cadastre 2] et n°[Cadastre 1] comme suit : 
Indemnité principale : 115 000 eurosIndemnité de remploi : 12 500 euros.
Elle indique que la date de référence est située au 6 décembre 2024. La métropole précise que sur la parcelle AM66 l’emprise s’étend sur 2506 m2 sur une superficie totale de 2643 m2 et que sur la parcelle AM166 l’emprise est de 230 m2 sur une superficie totale de 4880 m2. Elle s’engage à acquérir l’intégralité de la parcelle AM [Cadastre 2]. 
La métropole utilise la méthode par comparaison pour fixer l’indemnité et retient une valeur de 40 €/m2. Elle se fonde sur l’avis de la direction générale des finances publiques, ainsi que la vente de la parcelle AM [Cadastre 3] et la fixation judiciaire du prix des parcelles AM [Cadastre 4] et [Cadastre 5]. Elle conteste les termes de comparaison produit par l’exproprié. 

Par mémoire en réponse reçu au greffe de la juridiction le 3 février 2026, Mme [E] [Y] demande de :
Fixer l’indemnité principale à la somme de 304 352 euros consécutivement à l’expropriation partielle des parcelles cadastrées section AM n°[Cadastre 2] et AM n°[Cadastre 1], Fixer l’indemnité de remploi à la somme de 31 435,20 euros consécutivement à l’expropriation partielle des parcelles cadastrées section AM n°[Cadastre 2] et AM n°[Cadastre 1] , Ordonner l’emprise totale sur la parcelle cadastrée section AM n°[Cadastre 2], Fixer en conséquence le prix de vente de la portion acquise en sus de la partie expropriée à la somme de 14 239,88 euros. 
Elle indique que la date de référence doit être fixée au 6 décembre 2024. Elle demande que l’expropriation porte sur l’intégralité de la parcelle cadastrée section AM n°[Cadastre 2], produit 4 termes de référence et conclut à un prix moyen de 111,24 €/m2. 


Dans ses conclusions reçues le 3 février 2026, le commissaire du Gouvernement demande de fixer l’indemnité de dépossession :
Pour l’emprise à distraire de la parcelle AM n°[Cadastre 2] : Indemnité principale : 122 669 €Indemnité de remploi : 10 767 €, Pour l’emprise à distraire de la parcelle AM n°[Cadastre 6] principale : 11 259 € Indemnité de remploi : 1 939 €
Le commissaire du gouvernement indique que la date de référence est située au 5 décembre 2024. Il retient la méthode par comparaison et un prix de 48,95 €/m2. 

La décision a été mise en délibéré au 8 juillet 2026.



MOTIFS DE LA DECISION 

Aux termes de l'article 1er du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ratifiée qui s'impose au juge français, toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d'utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international ; ces dispositions ne portent pas atteinte au droit que possèdent les Etats de mettre en vigueur les lois qu'ils jugent nécessaires pour réglementer l'usage des biens conformément à l'intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d'autres contributions ou des amendes.

Aux termes de l'article 17 de la déclaration des droits de l'homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n'est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l'exige évidemment, et sous la réserve d'une juste et préalable indemnité.

L'article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n'est pour cause d'utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.

Selon les articles L 311-5 et L. 321-1 du code de l’expropriation, à défaut d’accord des parties sur le montant des indemnités, celles-ci sont fixées par le juge de l’expropriation et couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation. 
Aux termes de l’article L 321-3 du code de l’expropriation, le jugement distingue, dans la somme allouée à chaque intéressé, l’indemnité principale et, le cas échéant, les indemnités accessoires en précisant les bases sur lesquelles ces diverses indemnités sont allouées. 
Le préjudice matériel subi du fait de l’opération d’expropriation est généralement équivalent à la valeur vénale du bien dont l’exproprié est privé. 



Sur les éléments préalables à la détermination des indemnités : 
Selon les dispositions de l’article L.322-1 du code de l’expropriation, le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété. Lorsque l’ordonnance d’expropriation n’est pas intervenue au jour du jugement de première instance, la consistance des biens s’apprécie à la date du dit jugement. La consistance d’un bien correspond principalement aux éléments qui le composent et à ses caractéristiques (état d’entretien, de très mauvais à très bon ; situation d’occupation, libre ou occupé ; ...)
En l’espèce, la consistance du bien doit être évaluée à la date de la présente décision. 
Selon l’article L 213-6 du code de l’urbanisme, lorsqu'un bien fait l'objet d'une expropriation pour cause d'utilité publique sur le fondement d'une déclaration d'utilité publique intervenue à une date à laquelle le bien était soumis, en application de l'article L.212-2, au droit de préemption applicable dans le périmètre d'une zone d'aménagement différé, la date de référence prévue à l'article L.322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique est celle prévue à l'article L.213-4 du présent code. En cas de prorogation de la déclaration d'utilité publique, cette date est déterminée en application de l'article L.322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique.
L’article L.213-4 du même code précise que la date de référence pour les biens compris dans le périmètre d'une zone d'aménagement différé est :
« i) la date de publication de l'acte délimitant le périmètre provisoire de la zone d'aménagement différé lorsque le bien est situé dans un tel périmètre ou lorsque l'acte créant la zone est publié dans le délai de validité d'un périmètre provisoire ;
ii) la date de publication de l'acte créant la zone d'aménagement différé si un périmètre provisoire de zone d'aménagement différé n'a pas été délimité ;
iii) dans tous les cas, la date du dernier renouvellement de l'acte créant la zone d'aménagement différé ; »
En l’espèce, la Zone d’Aménagement Différée (ZAD) sur le périmètre du pôle d’échange multimodal de Plan-de-[Localité 3] a été créée par délibération du 5 décembre 2024 de la métropole [Localité 7]-Provence. La délibération de la métropole a été publiée dans un journal d’annonces légales le 6 décembre 2024. 
Dès lors, la date de référence à prendre en considération doit être fixée au 6 décembre 2024. 
La parcelle cadastrée AM [Cadastre 1] est classée en zone UEc relative aux zones d’activités économiques à dominante commerciale ou des pôles de vie commerciaux au sein de zones d’activités économiques. 
La parcelle cadastrée AM [Cadastre 2] est classée en zone UP correspondant aux secteurs d’équipements d’intérêt collectif et de services publics. 

Enfin, conformément à l’article L 322-2 du code de l’expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance. Les valeurs d’échanges sont donc évaluées à la date du présent jugement. 



Sur les biens expropriés : 
Les biens se composent de deux parcelles située [Adresse 6] aux lieux dits « [Adresse 7] » et « [Adresse 8] » sur le territoire de la commune [Localité 6] : 
La parcelle cadastrée section AM n°[Cadastre 1] d’une contenance cadastrale de 4880 m2 ; La parcelle cadastrée section AM n°[Cadastre 2] d’une contenance cadastrale de 2643 m2.
La parcelle AM [Cadastre 2] est un terrain non bâti. Une activité de vente de poterie est exercée sur la parcelle. 

La parcelle AM [Cadastre 1] comporte des constructions et des places de stationnement 

Pour une description précise, il conviendra de se reporter au procès-verbal de transport sur les lieux, annexé au présent jugement. 

Sur la situation locative : 
La parcelle AM [Cadastre 1] fait l’objet d’un bail emphytéotique signé le 20 mai 1987 avec la société Jardin, laquelle a cédé son droit au bail à la société [Adresse 9] selon un acte notarié du 30 juin 2015. 
Le bien a fait l’objet de sous-location : 
Un bail commercial a été conclu le 1er juillet 2008 avec la société Prado Veranda, Un bail commercial a été conclu le 1er novembre 2004 avec la société SARL [Adresse 10], Un bail commercial a été conclu le 1er décembre 1995 avec la société Alliance Piscine Aucun élément n’est produit concernant l’occupation de la parcelle AM [Cadastre 2].

Sur la fixation des indemnités :
Sur l’indemnité principale
L’indemnité principale représente la valeur vénale du bien immobilier.
Il sera procédé à une évaluation selon la méthode de comparaison telle que retenue par l’ensemble des parties, en prenant en compte des ventes effectivement réalisées, au vu des documents produits. En principe, il y a lieu de retenir des mutations d’immeubles comparables offrant les mêmes caractéristiques : situation, superficie, qualité et état d’entretien de la construction etc. 
La valeur des biens expropriés sera déterminée par comparaison entre, d’une part, la consistance des bien présentés à titre de termes de comparaison et leurs valeurs d’échange, et, d’autre part, les caractéristiques du bien à évaluer. 
La métropole d’[Localité 7]-Provence s’appuie sur l’avis de valeur de la direction générale des Finances Publiques du 4 décembre 2023 qui retient une valeur de 40 euros/m2. 
Elle produit également un acte notarié du 11 juillet 2025 (terme 1) concernant la vente à l’EPF PACA de la parcelle de terrain AM [Cadastre 3] [Adresse 11] [Localité 9] d’une surface de 6874 m² au prix de 226 842 €, soit un prix au mètre carré de 33 euros. 
Il s’agit d’une parcelle mitoyenne à la parcelle AM [Cadastre 1], située dans le même zonage et présentant les mêmes caractéristiques. La référence est donc retenue. 

En outre, la métropole produit un arrêt de la cour d’appel d’[Localité 10] du 3 septembre 2021, statuant à la suite d’un jugement du juge de l’expropriation des Bouches-du-Rhône du 5 février 2020 (terme 2), qui a fixé le prix des parcelles cadastrées AM n°[Cadastre 4] et [Cadastre 5] sises [Adresse 12] à la somme de 1 124 376 €, en retenant un prix au mètre carré de 33 euros. 
Il s’agit de parcelles situés lieudit « [Localité 11] » dans le périmètre de l’opération « quartier de gare » dans le cadre de l’aménagement du futur pole multimodal des [Localité 12]. La référence est donc retenue. 

Le commissaire du gouvernement produit quatre termes de comparaison de mutations de terrain : 
N° terme
1
2
3
4
Référence de publication
6 novembre 2025
25 juillet 2025
25 mars 2025
22 novembre 2024
Adresse
[Adresse 13]
AM [Cadastre 7]
[Adresse 13]
AM [Cadastre 3]
[Adresse 13]
AM [Cadastre 8]
[Adresse 14] – [Localité 13] [Adresse 15] [Localité 14]
AM [Cadastre 9]
Superficie (en m2)
439
6874
425
9627
Prix (€)
17 560
226 842
10625
471 322
Prix €/m2 
40
33
25
48,95
Zonage
UEc
UP/UE
UE/US15
UEc
Le commissaire du gouvernement écarte les termes 1 et 3 dans la mesure où il s’agit de parcelles de faibles consistances et retient les termes 2 et 4 classés en zone UP/UE et UE. 
Il convient d’observer que le terme 2 du commissaire du gouvernement correspond au terme de comparaison 1 produit par la métropole, qui a déjà été retenu comme comparable. Le juge s’appuie également sur le terme 4 du commissaire de gouvernement, consistant en un bien ayant des caractéristiques similaires au bien à évaluer. 

Mme [E] [Y] produit quant à elle quatre termes de comparaison :
N° terme
1
2
3
4
Date
11 décembre 2020
8 juin 2023
28 juin 2021
25 septembre 2020
Adresse
Parcelles cadastrées AM [Cadastre 10] et [Cadastre 11]
Parcelles cadastrées AM [Cadastre 12] et [Cadastre 13]
Parcelles cadastrées section BV n°[Cadastre 14]
Parcelles cadastrées section AM [Cadastre 15], [Cadastre 16], [Cadastre 17] et [Cadastre 18]
Superficie (en m2)
[Cadastre 19]
11 978
7292
2376
Prix (€)
85 000
1 365 492
900 000
235 000
Prix €/m2 
108,55
114
123,42
99
Zonage





Ces termes de comparaison, issus de la base DVF ne comportent pas les références de publication permettant d'accéder aux actes de vente et d'en connaître les caractéristiques. 
Toutefois, la métropole produit certains actes de vente des termes de comparaison de l’exproprié. 
Il convient de relever que le terme 1 concerne un terrain comportant une maison d’habitation, et que la parcelle est classée en zone AU. Il s’agit donc d’une référence trop éloignée du bien litigieux, qui doit être écartée. 
Le terme 2 correspond à un terrain à bâtir classé en zone UE, qui ne correspond pas non plus aux caractéristiques du terrain à évaluer, et ne peut donc être retenu. 
Concernant le terme 3, aucun acte de vente n’est produit et la référence issue de la base DVF ne précise pas les références de publication. 
Enfin, le terme de référence 4 des expropriés porte sur une maison à usage d’habitation et la parcelle est située en zone à urbaniser. La référence est trop éloignée du bien litigieux et doit être écartée. 
Ainsi, les références qui portent sur des mutations intervenues dans une période contemporaine, dans une aire géographique proche et situé dans un zonage urbanistique similaire, sont les références 2 et 4 du commissaire du gouvernement, ainsi que la référence 2 de la métropole. 
La moyenne des termes retenus est de 38,25 €/m2. Eu égard à l’ancienneté du terme 2 de la métropole datant de 2021, il convient de prendre en compte l’évolution du marché des prix et de retenir une valeur de 40 €/m2.

Les emprises nécessaires pour mener le projet déclaré d’utilité publique sont de : 
230 m2 pour la parcelle AM [Cadastre 1] d’une contenance de 4880 m22506 m2 pour la parcelle AM [Cadastre 2] d’une contenance de 2643 m2 
La métropole s’engage à acquérir l’intégralité de la contenance de la parcelle AM [Cadastre 2] soit 2643 m2 et de 230 m2 de la contenance de la parcelle AM [Cadastre 1], ce qui représente au total 2873 m2. Il convient de lui en donner acte. 

La valeur totale du terrain est donc de 114 920 € (2873 x 40). 
L’indemnité principale est fixée à 115.000 €, conformément aux demandes des parties. 

Sur l’indemnité de remploi
Aux termes de l'article R.322-5 du code de l'expropriation, l'indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l'acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l’indemnité principale. Sont également pris en compte dans le calcul du montant de l’indemnité les avantages fiscaux dont les expropriés sont appelés à bénéficier lors de l’acquisition de biens de remplacement.
En l’espèce, ils ont pour base le montant de l’indemnité principale, à savoir 115 000 €.
Ils sont liquidés comme suit :
20% sur 5.000 € = 1.000 €
15% sur 10.000 € = 1.500 €
10% sur 100 000 € = 10 000 €
Total : 12 500 €

Sur l’indemnité totale de dépossession
L’indemnité totale de dépossession foncière, est égale à la somme de 127 500 €, soit :
- 115 000 € au titre de l’indemnité principale ;
- 12 500 € au titre de l’indemnité de remploi ;

Sur les demandes accessoires
Les dépens seront laissés à la charge de la métropole d’[Localité 15].
L’équité commande de rejeter les demandes formulées au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 

PAR CES MOTIFS

Le Juge de l’expropriation statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,
FIXE à 127 500 €, soit 115 000 € au titre de l’indemnité principale et 12 500 € le montant de de l’indemnité de remploi, le montant de l’indemnité totale de dépossession revenant à Mme [E] [Y] pour l’expropriation des terrains situés [Adresse 6], sur le territoire de la commune [Localité 8], parcelles cadastrées section AM n°[Cadastre 2] et n°[Cadastre 1], 
DONNE ACTE à la métropole d’[Localité 15] de son engagement à acquérir l’intégralité de la parcelle AM [Cadastre 2] soit 2643 m2 ; 
REJETTE les autres demandes des parties ; 
LAISSE les dépens à la charge de la métropole [Localité 15].


AINSI JUGE ET PRONONCE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE AU TRIBUNAL JUDICIAIRE, JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION, LE HUIT JUILLET DEUX MIL VINGT SIX.


LA CADRE GREFFIÈRE LA JUGE DE L’EXPROPRIATION

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L322-1, code civil 545, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique R322-5, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L311-5, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L321-3, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L213-4, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L321-1, code de l'urbanisme L213-6, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L322-2). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-07-21T18:53:26.355Z.