Tribunal judiciaire de Saint-Quentin, JCP, 10 juillet 2026, n° 24/00285

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-QUENTIN
Juge des contentieux de la protection - [Adresse 1]


MINUTE : 

AFFAIRE N° RG 24/00285 - N° Portalis DBWJ-W-B7I-C2OW

Le

Copie exécutoire + copie à Me AKTAN
Copie exécutoire + copie à Me [Localité 1]
Copie dossier 

JUGEMENT DU 10 JUILLET 2026


DEMANDERESSE

S.C.I. TBMT inscrite au RCS de [Localité 2] sous le numéro 919.589.424
dont le siège social est sis [Adresse 2] 
[Localité 3]

représentée par Maître Oktay AKTAN de la SCP LAURENT-LAVALOIS-AKTAN, avocats au barreau de SAINT-QUENTIN
 

DÉFENDERESSES

Mme [L] [A]
née le 20 Avril 1967 à [Localité 4]
demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître Marc ANTONINI de la SCP ANTONINI ET ASSOCIES, avocats au barreau de SAINT-QUENTIN, substitué par Me Pierre LOMBARD, avocat au barreau de SAINT-QUENTIN

Mme [C] [A]
née le 26 Juillet 1938 à [Localité 5]
demeurant [Adresse 4] 
[Localité 6]

représentée par Maître Marc ANTONINI de la SCP ANTONINI ET ASSOCIES, avocats au barreau de SAINT-QUENTIN



La cause ayant été débattue à l’audience ordinaire et publique du 22 Mai 2026 du juge des contentieux de la protection de SAINT-QUENTIN, (Aisne), présidée par Pierre FREISINGER juge placé désigné par ordonnance de la Première présidente de la cour d'appel d'Amiens du 13 avril 2026 pour exercer la fonction de juge au tribunal judiciaire de Saint-Quentin, assisté de Nadia HESSANI, GREFFIER; 

Pierre FREISINGER juge des contentieux de la protection, après débats, a avisé les parties présentes que la décision serait rendue ce jour par mise à disposition au greffe dans les conditions de l’article 450 du Code de procédure civile,

Greffière lors de la mise à disposition : Nadia HESSANI


Le jugement suivant a été prononcé : 

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 3 décembre 2023, la SCI TBMT a donné à bail à Madame [L] [A] un logement situé au [Adresse 5], moyennant le paiement d'un loyer mensuel initial de 530 euros, provision sur charges comprise. 

Par acte de commissaire de justice du 22 mai 2024, la SCI TBMT a fait signifier à Madame [L] [A] un commandement de payer la somme principale de 1590 euros au titre des loyers et charges impayés en se prévalant de la clause résolutoire insérée au bail et des dispositions des articles 7 et 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. 

Par acte de commissaire de justice du 27 mai 2024, la SCI TBMT a fait signifier à Madame [C] [A] le même commandement de payer. 

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie de la situation d'impayé de loyers par voie électronique avec avis de réception du 22 mai 2024. 

Par actes de commissaire de justice signifiés les 21 et 22 août 2024, la SCI TBMT a fait assigner Madame [L] [A] et Madame [C] [A] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de judiciaire de Saint-Quentin statuant aux fins de voir : 

- constater l'acquisition de la clause résolutoire prévue au bail ;
- ordonner l'expulsion de Madame [L] [A] et celle de tout occupant de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique ;
- condamner solidairement Madame [L] [A] et Madame [C] [A] à lui payer la somme de 2650 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 24 octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du commandement de payer les loyers sur la somme de 1590 euros et à compter de l'assignation pour le surplus ; 
- condamner solidairement Madame [L] [A] et Madame [C] [A] à lui payer une indemnité d'occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail jusqu'à sa libération effective des lieux ;
- condamner solidairement Madame [L] [A] et Madame [C] [A] aux dépens de l'instance, en ce compris le coût du commandement de payer ;
- condamner solidairement Madame [L] [A] et Madame [C] [A] au paiement de la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 

Par acte de commissaire de justice signifié à Madame [L] [A], la SCI TBMT a dressé un procès-verbal de reprise après remise de clés. 

Appelée à l'audience du 4 avril 2025 l'affaire a été renvoyée à plusieurs reprises à la demande des parties avant d'être finalement prise le 5 décembre 2025. 

Par jugement du 28 janvier 2026, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Quentin a ordonné la réouverture des débats pour une nouvelle comparution des parties à l'audience du 22 mai 2026 afin de leur permettre de communiquer les éléments relatifs à la situation de surendettement des parties défenderesses. 

A l'audience du 22 mai 2026, la SCI TBMT, représentée par son conseil, a actualisé sa demande en paiement à la somme de 5025, 49 euros, arrêtée au 24 octobre 2024, loyer du mois d'octobre 2024 inclus. Elle sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance tout en renonçant à sa demande d'expulsion et de résiliation du bail en raison du départ de Madame [L] [A] de l'appartement en date du 24 octobre 2024.

La SCI TBMT demande en outre le rejet des demandes reconventionnelles des demanderesses ainsi que leur condamnation aux dépens et à lui verser la somme de 1 080 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 

A l'audience, Madame [L] [A] et Madame [C] [A] représentées par leur conseil demandent au juge des contentieux de la protection de : 
A titre principal, 
- débouter la SCI TBMT de ses demandes, 
- condamner la SCI TBMT à payer à Madame [L] [A] la somme de 413, 46 euros au titre de son préjudice financier, 
- condamner la SCI TBMT à payer à Madame [L] [A] la somme de 1 500 euros en réparation de son préjudice moral, 

A titre subsidiaire, 
- leur accorder les plus larges délais de paiement pour apurer leur dette, 
- ordonner la compensation des sommes dues entre les parties, 

En tout état de cause, 
- condamner la SCI TBMT à leur payer une amende civile à hauteur de 500 euros pour procédure abusive,
- condamner la SCI TBMT à leur payer la somme de 1 813 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 

Il sera renvoyé à la note d'audience ainsi qu'aux dernières conclusions des parties pour un exposé plus ample de leurs demandes et moyens à leur soutien conformément à l'article 455 du code de procédure civile. 

Le juge a invité les parties présentes à produire tous les éléments relatifs à l'existence d'une procédure de surendettement conformément à l'article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L'affaire a été mise en délibéré au 10 juillet 2026.


MOTIVATION


Sur la demande en paiement des loyers et charges

Sur l'exception d'inexécution 

Il résulte de l'article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des termes du contrat de bail auquel la loi donne force obligatoire suivant les dispositions de l'article 1103 du code civil que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus. 

Selon l'article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative. 

L'article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose quant à lui en outre que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l'article L. 173-1-1 du code de la construction et de l'habitation et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. 

Or, l'article 1219 du code civil dispose qu'une partie peut refuser d'exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

Il est constant qu'en matière de baux d'habitation, l'exception d'inexécution suppose le défaut d'habitabilité des lieux. 

En l'espèce, il apparaît manifeste que le logement litigieux, ainsi que l'ensemble de l'immeuble auquel il appartient, présentaient des problèmes d'humidité, tel qu'il résulte du rapport effectué par les services municipaux de Saint-Quentin ainsi que du message d'information envoyé par le gestionnaire de la SCI bailleresse lui-même aux locataires pour les informer de l'intervention de l'entreprise S2L pour y remédier. 

L'ensemble de l'immeuble présentant ces problèmes d'humidité, ils ne peuvent être imputés à la seule locataire et à son défaut de chauffage de son appartement. 

Toutefois, il résulte du dossier que le bailleur a tenté à plusieurs reprises de faire intervenir une société de travaux afin de remédier à ces difficultés. Il apparaît que les carences de Madame [L] [A] et ses refus de laisser intervenir les professionnels tel qu'il résulte de leur attestation, n'en ont pas permis la réalisation avant qu'elle ne quitte finalement le logement en octobre 2024. 

Dès lors, la locataire ne peut que difficilement invoquer une exception d'inexécution et sa demande en ce sens sera rejetée. 


Sur la demande en paiement des loyers et des charges

Aux termes de l'article 4, p, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l'arriéré locatif.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve. 

En outre, l'article L741-2 du code de la consommation dispose qu'en l'absence de contestation dans les conditions prévues à l'article L741-4, le rétablissement personnel sans liquidation judiciaire entraîne l'effacement de toutes les dettes, professionnelles et non professionnelles, du débiteur, arrêtées à la date de la décision de la commission.

En l'espèce, la SCI TBMT verse aux débats les pièces suivantes :

- le contrat de bail souscrit entre les parties le 3 décembre 2023 ;
- le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, en date du 22 mai 2024 ;
- le décompte de la créance arrêté au mois de octobre 2024 inclus.

Selon ce dernier décompte, il resulte dû à la SCI TBMT la somme de 4 120, 32 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 24 octobre 2024, échéance du mois d'octobre 2024 incluse, après déduction des « frais » injustifiés imputés au locataire.

Madame [L] [A] fait état du prononcé par décision du 25 juin 2024 de la commission de surendettement d'un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire prononcé à son égard et prenant en compte une dette d'un montant de 2 650 euros à l'égard de la SCI TBMT. Or il apparaît que cette mesure n'a pas été contestée tel que le prouve la partie demanderesse, de sorte que Madame [L] [A] ne pourra être tenue que des dettes postérieures à la décision de rétablissement personnel, soit 1470, 32 euros.

Il convient par conséquent de condamner Madame [L] [A] à payer à la SCI TBMT, la somme de 1470, 32 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés arrêtés au 24 octobre 2024 échéance du mois d'octobre 2024 incluse, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision. 

Sur les demandes à l'encontre de la caution 

Selon l'article 2288 du code civil, celui qui se rend caution d'une obligation se soumet envers le créancier à satisfaire à cette obligation, si le débiteur n'y satisfait pas lui-même.

L'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que lorsque les obligations résultant d'un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.

Il est par ailleurs établi que les mesures de rétablissement personnel sont personnelles aux débiteurs et que les cautions ne peuvent s'en prévaloir. 

En l'espèce, Madame [C] [A] s'est portée caution pour le paiement des loyers, charges et indemnités d'occupation dues Madame [L] [A] aux termes l'acte de cautionnement signé le 3 décembre 2023 avec le bailleur.

Par ailleurs, le commandement de payer a été régulièrement dénoncé à Madame [C] [A] le 27 mai 2024. 

Par conséquent, il convient de condamner Madame [C] [A] à payer au bailleur la somme de 4 132, 20 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 24 octobre 2024, échéance du mois d'octobre incluse la caution étant tenue solidairement avec la locataire sur la partie dont celle-ci est encore redevable.

Sur la demande de condamnation de la SCI TBMT

L'article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose en outre que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l'article L. 173-1-1 du code de la construction et de l'habitation et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.

En application des , le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.

L'engagement de la responsabilité contractuelle suppose la réunion d'un manquement aux obligations du contrat - tels que voulues par les parties ou imposées par la loi – d'un dommage et d'un lien de causalité entre eux. Pour pouvoir être indemnisé, le préjudice invoqué doit être direct et personnel, certain, et causé par la lésion d'un intérêt licite ou légitime. 

L'article 1231-2 précise que les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu'il a faite et du gain dont il a été privé. 

L'article 1231-2 précise que le débiteur n'est tenu que des dommages et intérêts qui ont été prévus ou qui pouvaient être prévus de lors de la conclusion du contrat, sauf lorsque l'inexécution est due à une faute lourde ou dolosive. 

Il est constant que sur ce fondement, les doubles indemnisations sont prohibées. 

Enfin, il résulte de l'article 1231-4 dans sa rédaction issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 que le débiteur n'est tenu que des dommages et intérêts qui ont été prévus ou qui pouvaient être prévus lors de la conclusion du contrat, sauf lorsque l'inexécution est due à une faute lourde ou dolosive.

 Sur la demande en réparation du préjudice économique

En l'espèce, il résulte du dossier que Madame [L] [A] a, dès le début de mois de mars 2024, interpellé son bailleur pour l'informer de la panne de son chauffe-eau et de son chauffage. Dans un mail du 13 mars 2024, le gestionnaire de la SCI TBMT n'a pas nié l'existence ou la possibilité d'une telle avarie, écrivant « c'est trop facile de demander le chauffage alors que vous n'êtes pas à jour dans le paiement de vos loyers comptant pour les mois de février et mars 2024 ». 

Dans un rapport daté du 26 mars 2024, le service hygiène de la ville de [Localité 7] a constaté l'absence de chauffage dans l'appartement en raison d'une avarie de la chaudière depuis le 6 mars 2024. 

Un tel délai apparaît manifestement excessif et il apparaît que la persistance de cette panne a trouvé sa cause dans l'immobilisme du propriétaire. 

Le rapport susmentionné a constaté l'utilisation par Madame [L] [A] d'un chauffage électrique d'appoint donnant corps à l'affirmation de celle-ci selon laquelle elle y a eu recours pour compenser l'absence de chauffage. Il résulte des factures d'électricité un surcout entre celles d'avril (prenant aussi partiellement mars en compte) et mai 2024 un surcout de 184, 17 euros, manifestement imputable à l'utilisation du chauffage d'appoint. 

Dès lors, la SCI TBMT sera condamnée à payer la somme de 184, 17 euros à Madame [L] [A] en réparation de son préjudice. 

 Sur la demande en réparation du préjudice moral. 

En l'espèce, la carence de la SCI TBMT alors que les services municipaux ont indiqué que le chauffage d'appoint ne permettait pas de compenser l'absence de chauffage central, a nécessairement causé un préjudice à Madame [L] [A] qui peut être estimé à 500 euros au vu de la saison et de la durée de l'avarie. 
En réparation de celui-ci, la SCI TBMT devra lui verser la somme de 500 euros. 

Sur la demande de compensation

L'article 1347 du code civil dispose que la compensation est l'extinction simultanée d'obligations réciproques entre deux personnes. Le même article précise qu'elle s'opère, sous réserve d'être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies. 

En application de l'article 1347-1 du code civil, la compensation n'a lieu qu'entre deux obligations fongibles, certaines, liquides et exigibles.

L'article 1349 du même code dispose en outre que la compensation peut être prononcée en justice, même si l'une des obligations, quoique certaine, n'est pas encore liquide ou exigible et, à moins qu'il n'en soit décidé autrement, la compensation produit alors ses effets à la date de la décision. 

En l'espèce, les créances réciproques des parties tel qu'elles résultent du présent jugement sont fongibles, certaines, liquides et exigibles et leur compensation, sollicitée par Madame [L] [A] sera prononcée à son égard due concurrence de la somme de 684, 17 euros. 

Sur la demande de délais de paiement 

En application de l'article 24, V, de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative. 

Les défenderesses proposent de s'acquitter des sommes dues de façon échelonnée sur 36 mois en remboursement de la dette locative. 

Il résulte de la décision de la commission de surendettement ayant prononcé son rétablissement personnel que Madame [L] [A] perçoit des revenus d'un montant mensuel de 900 euros et s'acquitte de charges d'un montant mensuel de 1500 euros, loyer compris. 

Dans ces conditions, au vu de sa précarité économique il apparaît opportun d'octroyer aux défenderesses des délais de paiement. 

Sur les mesures accessoires

En application de l'article 696 du code de procédure civile, Mesdames [L] [A] et [C] [A], parties perdantes, supporteront la charge des dépens.

Compte tenu de la situation respective des parties et pour des raisons d'équité au vu des condamnations prononcées, il n'y a pas lieu à condamnation sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. La demande de la SCI TBMT, ainsi que celle de Mesdames [L] [A] et [C] [A] formée à ce titre seront donc rejetées

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 514 et 514-1 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant publiquement par jugement contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe, 

CONDAMNONS solidairement Madame [L] [A] et Madame [C] [A] à payer à la SCI TBMT, la somme de 1470, 32 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 24 octobre 2024 échéance d'octobre 2024 incluse et dus postérieurement à la décision de rétablissement personnel du 25 juin 2024, et ce avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ; 

PRONONCONS la compensation entre les créances respectives de Mesdames [L] et [C] [A] d'une part et la SCI TBMT d'autre part, à concurrence de la somme de 684, 17 euros ; 

CONDAMNONS Madame [C] [A] à payer à la SCI TBMT, la somme de 2650 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation dus postérieurement à la décision de rétablissement personnel du 25 juin 2024, et ce avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ; 

ACCORDONS des délais à Madame [L] [A] et Madame [C] [A] pour le paiement de ces sommes ;

AUTORISONS Madame [L] [A] et Madame [C] [A] à s'acquitter de la somme de 786,15 en 11 fois, en procédant à 10 versements de 73 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties ;

AUTORISONS Madame [L] [A] à s'acquitter de la dette de 2650 euros en 36 fois, en procédant à 35 versements de 73 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties ;

DISONS que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

CONDAMNONS Madame [L] [A] et Madame [C] [A] aux dépens de l'instance ;

DISONS N'Y AVOIR LIEU à condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

DEBOUTONS la SCI TBMT de sa demande formée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; 

DEBOUTONS Madame [L] [A] et Madame [C] [A] de leur demande formée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; 

RAPPELONS que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit.

DISONS n'y a voir lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit de la présente décision.

La greffière La juge