Tribunal judiciaire de Saint-Quentin, JCP, 10 juillet 2026, n° 25/00218

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-QUENTIN
Juge des contentieux de la protection - [Adresse 1]


MINUTE : 

AFFAIRE N° RG 25/00218 - N° Portalis DBWJ-W-B7J-C5ZA

Le

Copie exécutoire + copie à Me AKTAN 
Copie exécutoire + copie à Me RACLE
Copie à la sous-préfecture de ST QUENTIN
Copie dossier 

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 10 JUILLET 2026


DEMANDERESSE

S.A. HLM [Adresse 2]
dont le siège social est sis [Adresse 3] 
[Localité 1]

représentée par Maître Oktay AKTAN de la SCP LAURENT-LAVALOIS-AKTAN, avocats au barreau de SAINT-QUENTIN


 

DÉFENDERESSE

Mme [F] [L]
née le 20 Septembre 1981 à 
demeurant [Adresse 4] 
[Localité 1]

représentée par Me Sylvie RACLE-GANDILLET, avocat au barreau de SAINT-QUENTIN, substitué par Me Pierre LOMBARD, avocat au barreau de SAINT-QUENTIN







La cause ayant été débattue à l’audience publique des référés du 22 Mai 2026 du juge des contentieux de la protection de SAINT-QUENTIN, (Aisne), présidée par Pierre FREISINGER juge placé désigné par ordonnance de la Première présidente de la cour d'appel d'Amiens du 13 avril 2026 pour exercer la fonction de juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Saint-Quentin, assisté de Nadia HESSANI, GREFFIER ; 

Pierre FREISINGER juge des contentieux de la protection, après débats, a avisé les parties présentes que la décision serait rendue ce jour par mise à disposition au greffe dans les conditions de l’article 450 du Code de procédure civile, 

Greffière lors du délibéré : Nadia HESSANI

la décision suivante a été prononcée : 
 



EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 27 juillet 2022, la SA [Adresse 5] a donné à bail à Madame [F] [L] un logement situé au [Adresse 6], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 604, 14 euros, provision sur charges comprise. 

Par acte de commissaire de justice du 24 février 2025, SA HLM [Localité 2] a fait signifier à Madame [F] [L] un commandement de payer la somme principale de 1335, 10 euros au titre des loyers et charges impayés, en se prévalant de la clause résolutoire insérée au bail et des dispositions des articles 7 et 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. 

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie de la situation d'impayé de loyers par voie électronique avec avis de réception du 25 février 2025. 

Par acte de commissaire de justice signifié le 23 mai 2025, SA [Adresse 5] a fait assigner Madame [F] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de judiciaire de Saint-Quentin statuant en référé aux fins de voir : 

constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail ;ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique ;condamner Madame [F] [L] à lui payer la somme de 2254, 17 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 15 mai 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du commandement de payer les loyers sur la somme de 1335, 10 euros et à compter de l’assignation pour le surplus ; condamner Madame [F] [L] à lui payer une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail jusqu’à sa libération effective des lieux ;condamner Madame [F] [L] aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer ;condamner Madame [F] [L] au paiement de la somme de 500 euros pour résistance abusive et injustifiée ;condamner Madame [F] [L] au paiement de la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
En application des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, cette assignation a été notifiée à la préfecture de l’Aisne par voie électronique avec avis de réception du 26 mai 2025.

Appelée à l’audience du 3 octobre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 24 novembre 2025 avant réouverture des débats à l’audience 6 février 2026, date à laquelle un renvoi a été prononcé. 

A l'audience du 22 mai 2026, la SA HLM [Localité 2], a actualisé sa demande en paiement à la somme de 911,09 euros, arrêtée au 13 mai 2026, loyer du mois de mai 2026 inclus. Elle a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance. Elle ne s’est pas opposée à l’octroi de délais de paiement au bénéfice de la défenderesse. 

Au soutien de ses demandes, elle invoque l’application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, expliquant que la défenderesse n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délais requis après la délivrance du commandement de payer.

Madame [F] [L] représentée par son conseil, n’a pas contesté le montant de la dette. Elle a sollicité des délais de paiement assortis de la possibilité de se maintenir dans les lieux. 
Elle a en outre sollicité la condamnation de la SA [Adresse 5] au paiement de la somme de 3 000 euros à son égard au titre du préjudice de jouuissance ainsi que la compensation des créances respectives des parties. 

Elle indique à ce titre qu’elle avait cessé de régler ses loyers afin de forcer son bailleur à régler les désordres existant dans son logement (champignons, moisissures), précisant qu’aucune intervention n’a jamais eu lieu. Madame [F] [L] indique en outre avoir demandé à pouvoir changer d’appartement sans qu’il soit fait droit à sa demande. 

Le juge a invité les parties présentes à produire tous les éléments relatifs à l'existence d'une procédure de surendettement conformément à l'article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Le juge a donné lecture du diagnostic social et financier établi et reçu au greffe avant l’audience. 

L’affaire a été mise en délibéré au 10 juillet 2026.


MOTIVATION

L'article 835 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Sur la demande en paiement des loyers et charges

Il résulte de l'article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des termes du contrat de bail auquel la loi donne force obligatoire suivant les dispositions de l'article 1103 du code civil que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus. 

Selon l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative. 

Aux termes de l’article 4, p, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve. 

En l’espèce, SA HLM [Localité 2] verse aux débats les pièces suivantes :
le contrat de bail souscrit entre les parties le 27 juillet 2022 ;le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, en date du 24 février 2025 ;le décompte de la créance arrêté au mois de mai 2026 inclus.
Selon ce dernier décompte, Madame [F] [L] reste devoir à SA [Adresse 7] [Localité 2] la somme de 911,09 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 13 mai 2026, échéance du mois de mai 2026 incluse, après déduction des « frais » injustifiés imputés au locataire (assignation, commandement de payer). 

Madame [F] [L] n’apporte aucun élément de nature à contester le montant de la créance ainsi établie, qu'elle reconnaît d'ailleurs à l'audience.

Il convient par conséquent de condamner Madame [F] [L] à payer à SA HLM [Localité 2], à titre provisionnel, la somme de 911,09 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 13 mai 2026 échéance du mois de mai 2026 incluse, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision. 

Sur la résiliation du bail et l’expulsion

Sur la recevabilité de l’action

Conformément aux dispositions de l'article 24, III, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 26 mai 2025, soit au moins six semaines avant l'audience. 

Par ailleurs, SA [Adresse 5] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 25 février 2025, soit six semaines au moins avant la délivrance de l’assignation du 23 mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d'impayés perdure malgré son signalement à la CCAPEX par voie électronique le 25 février 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 23 mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 24, II, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers

En application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement demeuré infructueux. 

En l’espèce, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu'en cas de non-paiement des loyers ou charges échus, le bail pourra être résilié de plein droit, à l'initiative du bailleur, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Or, SA [Adresse 5] justifie avoir régulièrement signifié le 24 février 2025 un commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, pour un montant de 1335, 10 euros.

Le relevé de compte indique que ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, les versements effectués n'ayant pas permis de régler les sommes dues.

Par conséquent, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 25 avril 2025.

Sur l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail, le locataire doit restituer les locaux avec remise des clefs. 

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. En application de ce texte, en cas de maintien dans les lieux du locataire malgré la résiliation du bail, l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur. 

Son montant mensuel est égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce par référence à la valeur locative du bien. 

En l’espèce, Madame [F] [L] est occupante sans droit ni titre depuis le 25 avril 2025. Il convient donc la condamner au paiement mensuel d’une indemnité d'occupation, à titre provisionnel, d’un montant égal au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi. Cette indemnité se substitue au loyer à compter du 25 avril 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux. Elle est incluse dans la condamnation principale jusqu’au terme du mois de mai 2026 inclus. 

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l'article 24, V, de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative. 

Selon l’article 24, VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, les parties s’accordent à l’audience pour que Madame [F] [L] bénéficie de délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues. 

Il y a donc lieu d’autoriser cette dernière à rembourser la dette de façon échelonnée, dans les conditions précisées au dispositif de la présente décision. 

En outre, les conditions légales étant réunies, il convient suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé au dispositif de la présente décision.

Les effets de la clause résolutoire étant suspendus, cela signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

En revanche, il convient d’attirer l’attention de la locataire sur le fait qu’à défaut de règlement d'une seule des échéances dans les délais du loyer courant ou des mensualités supplémentaires, la suspension prendra fin et la clause de résiliation de plein droit reprendra son effet. Le bail sera résilié, l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible et le bailleur pourra faire procéder à l’expulsion du locataire et à celle de tous occupants de son chef. 

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L. 433-2, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution. 

En outre, Madame [F] [L] sera redevable d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès-verbal d’expulsion, en application des articles 1730 et 1240 du code civil. 

Cette indemnité se substitue au loyer à compter du 25 avril 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux. Elle est incluse dans la condamnation principale jusqu’au terme du mois de mai 2026 inclus. L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges. 

Sur la demande d’indemnisation de Madame [F] [L]

Il résulte de l’article 835 du code de procédure civile que dans tous les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. 

L’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose en outre que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l'article L. 173-1-1 du code de la construction et de l'habitation et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.

En l’espèce, il résulte des pièces versées par la défenderesse à l’action que le logement qu’elle loue à la SA HLM [Localité 2] présente de nombreuses moisissures, champignons et dégradations manifestement dues à l’humidité. La SA [Adresse 5] ne conteste pas ces désordres ni leur origine tel qu’il résulte de ses écritures et de la note d’audience. Le préjudice subi par Madame [F] [L] et l’obligation du bailleur de l’indemniser résultant de son obligation de remettre au locataire un logement décent, n’est dès lors pas contesté. En conséquence, il convient donc de condamner la SA HLM [Localité 2] de verser à Madame [F] [L] une provision d’un montant de 800 euros. 

Sur la demande de compensation

L’article 1347 du code civil dispose que la compensation est l'extinction simultanée d'obligations réciproques entre deux personnes. Le même article précise qu’elle s'opère, sous réserve d'être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies. 

En application de l’article 1347-1 du code civil, la compensation n'a lieu qu'entre deux obligations fongibles, certaines, liquides et exigibles.

L’article 1349 du même code dispose en outre que la compensation peut être prononcée en justice, même si l'une des obligations, quoique certaine, n'est pas encore liquide ou exigible et, à moins qu'il n'en soit décidé autrement, la compensation produit alors ses effets à la date de la décision. 

En l’espèce, les créances réciproques des parties tel qu’elles résultent du présent jugement sont fongibles, certaines, liquides et exigibles et leur compensation, sollicitée par Madame [F] [L], sera prononcée à due concurrence de la somme de 800 euros. 

Sur la demande d’indemnité pour résistance abusive

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.
En l’espèce, la SA [Adresse 5] ne justifie d’aucun préjudice distinct de l’absence de paiement du loyer, compensée par la condamnation de Madame [F] [L] à le payer. 
En conséquence elle sera déboutée de sa demande d’indemnisation. 

Sur les mesures accessoires

En application de l'article 696 du code de procédure civile, chaque partie supportera la charge de ses dépens. 

Compte tenu de la situation respective des parties et pour des raisons d'équité, il n'y a pas lieu à condamnation sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 

La demande de SA HLM [Localité 2] formée à ce titre sera donc rejetée. 

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 514 et 514-1 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe, 

DECLARONS recevable la demande de SA [Adresse 7] [Localité 2] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 27 juillet 2022 entre SA HLM [Localité 2] d'une part, et Madame [F] [L] d'autre part, concernant les locaux situés [Adresse 6], sont réunies à la date du 25 avril 2025 ; 

CONDAMNONS Madame [F] [L] à payer, à titre provisionnel, à SA [Adresse 5] la somme de 911,09 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 13 mai 2026 échéance de mai 2026 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ; 

ACCORDONS un délai à Madame [F] [L] pour le paiement de ces sommes ;

AUTORISONS Madame [F] [L] à s’acquitter de la dette en 36 fois, en procédant à 35 versements de 26euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges ;

DISONS que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

RAPPELONS que, conformément à l'article 1343-5 du code civil, la décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier, les majorations d'intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d'être dues pendant le délai fixé par le juge ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l'échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet ;

En ce cas, 

ORDONNONS, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Madame [F] [L] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est ;

RAPPELONS que l'expulsion ne peut avoir lieu qu'en dehors de la période de la trêve hivernale ;

DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

DEBOUTONS SA HLM [Localité 2] de sa demande relative au mobilier présent dans les lieux ; 

CONDAMNONS Madame [F] [L] à payer à SA [Adresse 5] une indemnité provisionnelle d'occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 25 avril 2025 jusqu'à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus ;

CONDAMONS la SA HLM [Localité 2] à payer à la Madame [F] [L] une provision à hauteur de 800 euros ; 

PRONONCONS la compensation entre les créances respectives des parties, à concurrence de la plus petite des deux sommes ; 

DEBOUTONS la SA [Adresse 5] de sa demande de dommages et intérêts ;  
CONDAMNONS chaque partie à supporter la chargre de ses dépens ;

DISONS N’Y AVOIR LIEU à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 

DEBOUTONS SA HLM [Localité 2] de sa demande formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; 

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture de l’Aisne, en application de l’article R 412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de l'exécution provisoire de droit.


La greffière La juge