Cour d'appel de Saint-Denis de la Réunion, Chambre Civile, 21 juillet 2026, n° 24/00108

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE 

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE SAINT DENIS DE LA REUNION

CHAMBRE D'APPEL DE [Localité 1]

Chambre Civile



ARRET DU 21 JUILLET 2026



(n° 26/45, 8 pages)





Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 24/00108 - N° Portalis 4XYA-V-B7I-JIJ



Décision déférée à la Cour : Ordonnance rendu le 22 Octobre 2024 par le Président du TJ de [Localité 1] - RG n° 24/00008



APPELANT :



M. [E] [S]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentant : Me Zainaliambidina NIZARI, avocat au barreau de MAYOTTE





INTIME :



M. [Y] [P]

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représentant : Me Mansour KAMARDINE, avocat au barreau de MAYOTTE



Mme [C] [I]

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représentant : Me Mansour KAMARDINE, avocat au barreau de MAYOTTE





DÉBATS



L'affaire a été débattue le 03 Février 2026, en audience publique, devant Mme Nathalie MALARDEL, Conseillère, chargée d'instruire l'affaire, les parties ne s'y étant pas opposées.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

 

M. Vincent ALDEANO-GALIMARD, Président de chambre 

M. Olivier NOEL, Président de chambre 

Mme Nathalie MALARDEL, Conseillère

 

qui en ont délibéré



Le président a avisé les parties que l'affaire était mise en délibéré par mise à disposition au 5 mai 2026, prorogé au 21juillet 2026 ;



Greffier : lors des débats Mme Valérie BERREGARD, et lors du prononcé Mme Rachel FRESSE, directrice des services de greffe judiciaires faisant fonction de greffier ; 





ARRET :



Contradictoire prononcé publiquement par mise à disposition au 21 juillet 2026 





* * *





EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte sous seing privé en date du 20 novembre 2018 à effet au 1er décembre 2018, M. [Y] [P] et Mme [C] [I] ont donné à bail à la Sarl Mon Cheri, représentée par M. [H] [S] « en sa qualité de co-gérant », des locaux commerciaux sis [Adresse 4] à destination de l'activité de restauration, moyennant un loyer annuel de 18 000 euros.

Par avenant du 3 décembre 2018, le bail a été attribué à M. [H] [S] en son nom personnel.

Par acte de commissaire de justice du 18 avril 2024, M. [Y] [P] a fait délivrer à M. [H] [S] un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire pour un total de 7 500 euros représentant cinq mois de loyers mensuels. 

Par acte de commissaire du 11 mars 2024, M. [Y] [P] et Mme [C] [I] ont fait assigner M. [H] [S] devant la juridiction de référé du tribunal judiciaire de Mamoudzou. 

Par ordonnance de référé contradictoire du 22 octobre 2024, la vice-présidente du tribunal judiciaire de Mamoudzou a statué en ces termes : 

« Déclarons recevable l'action en référé, 

Constatons la résolution du contrat de bail liant M. [Y] [R] et Mme [C] [I], d'une part, es qualité de bailleurs, et M. [E] [S], d'autre, part es qualité de preneur, concernant le local sis [Adresse 5] à la date du 18 juin 2024 par l'effet de l'acquisition de la clause résolutoire,

Ordonnons l'expulsion de M. [E] [S] et de toutes personnes introduites par lui dans les lieux et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique à l'expiration d'un délai d'un mois à compter de la signification de la présente décision.

Condamnons M. [E] [S] à verser à M. [Y] [R] et Mme [C] [I] une astreinte de 200 euros par jour de retard, à compter de l'expiration d'un délai d'un mois à compter de la signification de la présente décision jusqu'à complète libération des lieux loués par M. [E] [S] et tout occupant de son chef, matérialisée par la remise des clefs aux bailleurs,

Fixons l'indemnité mensuelle d'occupation due à compter du 19 juin 2024 et jusqu'à complète libération des lieux matérialisés par la remise des clefs aux bailleurs au montant de 3 000 euros et condamnons M. [E] [S] au paiement de celle-ci,

Condamnons M. [E] [S] à verser à M. [Y] [R] et Mme [C] [I] la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile,

Déboutons M. [Y] [R] et Mme [C] [I] de leurs plus amples demandes,

Déboutons Monsieur [E] [S] de ses demandes reconventionnelles, en ce compris celle fondée sur l'article 700 du code de procédure civile,

Condamnons M. [E] [S] aux dépens de l'instance, en ce compris le coût du procès-verbal de constat des 3 et 8 novembre 2023 et à l'exclusion du procès-verbal de signification de courrier du 12 octobre 2022,

Constatons l'exécution provisoire ». 

Par déclaration du 13 novembre 2024, M. [H] [S] a interjeté appel de cette ordonnance dans toutes ses dispositions.

L'ordonnance de clôture est intervenue le 3 février 2026. 



EXPOSE DES PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières écritures transmises par le RPVA le 1er décembre 2025, M. [H] [S] demande à la cour de : 

« Vu l'article 906-1, 906-2 du Code de procédure civile, 1218, 1219 et 1722 du Code civil.

Vu l'ensemble des pièces versées au débat,

- CONSTATER la recevabilité de la déclaration d'appel ;

- INFIRMER l'ordonnance rendue le 22 octobre 2024 par le juge des référés du tribunal judiciaire de Mamoudzou ;

- REJETER toutes conclusions contraires comme injustes ou mal fondées ;

- REJETER les demandes de Monsieur [Y] [R] et Madame [C] [I] tendant à la résiliation du bail conclu le 20 novembre 2018 entre les parties ;

- DEBOUTER Monsieur [Y] [R] et Madame [C] [I] de l'ensemble de leurs demandes plus amples ou contraires ;

- DIRE et JUEGER que Monsieur [E] [S] ou tout occupant introduit de son chef se maintient légalement dans les lieux depuis le 1er décembre 2018 ;

- En conséquence, REJETER la demande Monsieur [Y] [R] et Madame [C] [I] tendant à l'expulsion de Monsieur [E] [S] ou de tout occupant introduit de son chef dans les dits lieux loués ;

- CONDAMNER Monsieur [Y] [R] et Madame [C] [I] au remboursement des grosses réparations faites par Monsieur [E] [S] dans les lieux loués à hauteur de 12 380€ ;

- CONDAMNER Monsieur [Y] [R] et Madame [C] [I] à payer des dommages et intérêts à hauteur de 5 000€ pour le préjudice psychologique subi par le concluant Monsieur [E] [S] depuis son entré dans le local ;

- CONDAMNER Monsieur [Y] [R] et Madame [C] [I] au paiement de la somme de 3.500 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance, et ce compris le coût du Procès-verbal de Constat.

- Condamner les intimés aux entiers dépens (CPC, art. 696). »

Au soutien de ses prétentions, M. [H] [S] fait valoir pour l'essentiel : 

- que l'insalubrité du local a eu pour effet de le priver de la jouissance paisible des lieux, condition essentielle du bail commercial ; qu'il est ainsi fondé à opposer l'exception d'inexécution et à suspendre le paiement des loyers jusqu'à la remise en état du local ; 

- que le cyclone Chido de décembre 2024 constitue un évènement de force majeure et que le paiement des loyers a légitimement été suspendu pendant la période d'inexploitation du local ; 

- qu'il a procédé lui-même aux réparations nécessaires à la remise en état du local, alors même que ces travaux incombaient, en principe, au bailleur.

***

Aux termes de leurs dernières écritures transmises par le RPVA le 27 janvier 2026, M. [Y] [P] et Mme [C] [I] demandent à la cour de :

« Vu les articles 1219 à 1223 du Code civil ;

Vu l'exposé qui précède, ensemble les pièces du dossier ;

Voir écarter les exceptions d'inexécution et de force majeure invoquées par l'appelant ;

- Voir donner acte aux époux [R] et [I] de ce qu'ils s'en remettent à justice quant à la recevabilité de l'appel de Monsieur [E] [S]

- Voir écarter l'ensemble des prétentions, fins et conclusions de Monsieur [E] [S]

- Voir prononcer la confirmation de l'ordonnance n° 24/00030 du 22 octobre 2024 en toutes ses dispositions

Y rajoutant,

- Voir condamner Monsieur [H] [S] à payer à Monsieur [P] [Y] et Madame [I] [C] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile au titre des frais de procédure d'appel

Voir condamner Monsieur [S] au entiers dépens ». 

Au soutien de leurs prétentions, M. [Y] [P] et Mme [C] [I] font valoir pour l'essentiel :

- qu'aucune observation n'a été faite à l'occasion de l'état des lieux ; que l'appelant a exécuté le contrat sans difficultés jusqu'en 2022, date du premier incident de paiement ; 

- que le commandement de payer qui constate l'inexécution fautive de M. [H] [S] remonte à avril 2024, soit plus de 8 mois avant le cyclone Chido ; 

- que le premier règlement opéré par M. [H] [S] depuis le commandement de payer du 18 avril 2024, remonte au 03 juin 2024 soit plusieurs jours après le délai imparti.

***

Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est fait expressément référence aux écritures des parties visées ci-dessus quant à l'exposé de leurs moyens. 





MOTIVATION 

Sur l'acquisition de la clause résolutoire

L'article 1219 du code civil dispose qu'une partie peut refuser d'exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

Pour justifier de l'état d'insalubrité des locaux pris à bail, M. [H] [S] produit : 

- un procès-verbal de constat de commissaire de justice du 21 mai 2024, postérieur au commandement de payer et donc aux loyers impayés, réalisé après les travaux dont celui-ci se prévaut à l'appui de différentes factures pour arguer qu'il a rénové entièrement son commerce de restauration et faisant donc état d'un local en parfait état ; 

- des photographies non datées ne permettant pas de savoir si elles correspondent au local loué ni à quelle date. 

Ces éléments sont insuffisants à justifier de l'état d'insalubrité des locaux pris à bail. 

Par ailleurs, le cyclone Chido a frappé Mayotte le 14 décembre 2024 soit plusieurs mois après le dit commandement de payer. Il ne peut donc constituer un cas de force majeure pour la période le précédant. 

Les moyens tirés de l'exception d'inexécution et de la force majeure seront en conséquence rejetés. 

Enfin, il n'est pas contesté que le commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail n'a pas été suivi d'effet dans le délai stipulé d'un mois. C'est donc à juste titre que le premier juge a constaté la résolution du contrat de bail et ordonné l'expulsion sous astreinte, outre la condamnation à payer une indemnité d'occupation de 3 000 euros par mois. 

Il convient donc de confirmer l'ordonnance entreprise sur ces chefs.

Sur la demande de remboursement de travaux

Comme indiqué ci-avant, M. [H] [S] ne justifie pas de la nécessité des travaux qu'il indique avoir entrepris lui-même. 

Il ne prouve pas plus l'accord des bailleurs pour leur réalisation et leur paiement, les échanges produits par ces derniers exprimant au contraire expressément leur désaccord. 

Le rejet de cette demande sera également confirmé. 

Sur les autres demandes

Aucune faute des bailleurs n'étant démontrée, le rejet de la demande de dommages et intérêts sera confirmée. 

M. [H] [S], qui succombe, sera condamné aux dépens d'appel et à payer à M. [Y] [P] et Mme [C] [I] la somme totale de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 









PAR CES MOTIFS

LA COUR,

Statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Confirme l'ordonnance du 22 octobre 2024 du juge des référés du tribunal judiciaire de Mamoudzou, 

Y ajoutant, 

Condamne M. [H] [S] à payer à M. [Y] [P] et Mme [C] [I] la somme totale de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [H] [S] aux dépens d'appel.

Le présent arrêt a été signé par M. Vincent ALDEANO-GALIMARD, président de chambre et par Mme Rachel FRESSE, directrice des services de greffe judiciaires faisant fonction de greffier



La greffière Le président