Tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand, Chambre 1 Cabinet 1, 29 juin 2026, n° 24/02034

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
Décision du : 29 Juin 2026
[J] 
C/
Société [W] [M] es qualité de liquidateur judiciaire de la SAS [A] dont le siège social est [Adresse 1], Société SMABTP, S.A. [Localité 2] ASSURANCES, S.A.R.L. CABINET [E], Syndic. de copro. LA FEUILLEE DE [Localité 3] représentée par le cabinet [E], es qualité de syndic demeurant [Adresse 2], S.A. MAF CONSEIL
N° RG 24/02034 - N° Portalis DBZ5-W-B7I-JR2Y
n°:
ORDONNANCE



Rendue le vingt neuf Juin deux mil vingt six
par Madame Laurence BÉDOS, Première Vice-Présidente, du Tribunal judiciaire de CLERMONT-FERRAND,
assistée de Madame Fanny CHANSÉAUME lors des débats et de Madame Charline SUCHEYRE, lors du prononcé, greffières,


DEMANDERESSE

Madame [B] [J], 
demeurant [Adresse 3]
Ayant pour avocat plaidant Me Isabelle GRAVEY, avocat au barreau de Vienne et pour avocat postulant Me Nathalie DOS ANJOS, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND


DEFENDERESSES

Société [W] [M] es qualité de liquidateur judiciaire de la SAS [A] dont le siège social est [Adresse 1], 
dont le siège social est sis [Adresse 4]
N’ayant pas constitué avocat

Société SMABTP, 
dont le siège social est sis [Adresse 5]
Rep/assistant : Maître Anne JEAN de la SCP TEILLOT & ASSOCIES, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

La compagnie d’assurances [Localité 2] ASSURANCES, 
dont le siège social est sis [Adresse 6]
Rep/assistant : Maître François POULET de la SCP TREINS-POULET-VIAN ET ASSOCIÉS, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

S.A.R.L. CABINET [E], 
dont le siège social est sis [Adresse 7]
Rep/assistant : Maître Héléna VERT de la SCP BLANC-BARBIER-VERT-REMEDEM & ASSOCIÉS, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND



Syndic. de copro. LA FEUILLEE DE [Localité 3] représentée par le cabinet [E], es qualité de syndic, 
dont le siège social est sis [Adresse 8]
Rep/assistant : Maître Héléna VERT de la SCP BLANC-BARBIER-VERT-REMEDEM & ASSOCIÉS, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

Société d’assurance mutuelle MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANCAIS,
dont le siège social est sis [Adresse 9]
Rep/assistant : Maître Olivier TOURNAIRE de la SELARL TOURNAIRE ET ASSOCIES, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND


Après l’audience de mise en état physique du 10 février 2026 l’affaire a été mise en délibéré au 21 avril 2026, prorogée au 12 mai 2026 puis de nouveau prorogée pour être rendue ce jour.





EXPOSE DU LITIGE

La société civile immobilière de construction-vente (SCCV) [Adresse 10] a entrepris la construction, sur un terrain situé [Adresse 11] à [Localité 1] (Puy-de-Dôme), d’un ensemble immobilier abritant des appartements, en vue de leur commercialisation selon le régime de la vente en l’état futur d’achèvement (VEFA).

Une assurance dommages-ouvrage a été souscrite auprès de la société d’assurance mutuelle Mutuelle des architectes Français (la MAF).

Le lot gros œuvre a été confié à la société [A], assurée auprès de la Société mutuelle d'assurance du bâtiment et des travaux publics ( SMABTP ).

La déclaration réglementaire d’ouverture du chantier (DROC) a pris effet le 29 juillet 2005.

Par acte du 10 février 2006, Mme [B] [J] a fait l’acquisition auprès de SCCV La Feuillée de [Localité 3] d’un appartement en l’état futur d’achèvement (lot C 47) au sein de cet ensemble immobilier. 

L’appartement a été mis à disposition de Mme [J] le 14 septembre 2007.

Le lot gros œuvre a été réceptionné le 6 mars 2008.

L’ensemble immobilier a été soumis au statut de la copropriété. 

Mme [B] [J] a confié la gestion locative de ce logement au Cabinet Gaillard Immobilier, qui lui a signalé le 3 décembre 2009 l’existence de fissures sur les piliers de la terrasse.

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 1er avril 2010, Mme [J] a mis en demeure le syndic de la copropriété, à l’époque la SAS Tagerim, de prendre les dispositions nécessaires pour la remise en état de la terrasse.

Par courrier en réponse du 14 avril 2010,la SAS Tagerim a indiqué à Mme [J] que les terrasses de plusieurs appartements étaient affectées de désordres identiques, lui précisant avoir mis en œuvre les mesures conservatoires qui s’imposaient et avoir procédé à une déclaration de sinistre auprès de l’assureur dommages-ouvrage (la MAF).

L’assureur dommages-ouvrage a mandaté aux fins d’expertise amiable le cabinet Clé Expertises et a informé le syndic, par courrier du 22 octobre 2010, que les garanties du contrat dommages-ouvrage s’appliquaient aux désordres affectant les balcons de certains appartements, dont celui de Mme [J]. 

Par courriers des 8 février 2012 et 23 mars 2012, Mme [B] [J] a mis en demeure le nouveau syndic, la SARL Cabinet [E], de faire procéder aux travaux de reprise nécessaires, signalant à cette occasion l’apparition de fissures sur le carrelage intérieur de l’appartement. 

Selon facture de travaux en date du 20 mai 2014, la SAS [A] est intervenue pour la reprise en tête des poteaux du balcon de plusieurs appartements, dont celui de Mme [J]. 

Le coût de ces travaux a été pris en charge par la MAF.

Par jugement du 18 octobre 2018, le tribunal de commerce de Clermont-Ferrand a ouvert une procédure de redressement judiciaire à l’égard de la société [A]. La procédure a été convertie en liquidation judiciaire par jugement du 14 mars 2019, maître [M] ayant été désigné en qualité de liquidateur.

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 8 avril 2019, la société [Adresse 12], nouvelle gestionnaire du bien de Mme [J], a signalé à la SARL Cabinet [E] l’aggravation des fissures du balcon de l’appartement. 
 
Par courrier du 19 avril 2019, la SARL Cabinet [E] a régularisé à ce titre une déclaration de sinistre auprès de la MAF .

Au cours des opérations de l’expertise amiable diligentée par le Cabinet Saretec, mandaté par l’assureur dommages-ouvrage et ayant donné lieu à l’intervention du bureau d’études structure Betmi, une note d’information a été diffusée par l’expert le 8 octobre 2019, préconisant, à titre de mesure conservatoire, l’interdiction d’utiliser le balcon, recommandation qui a été confirmée dans le rapport de l’expert Saretec du 20 avril 2020, puis par courrier de la MAF du 24 août 2020 et enfin par courrier du 7 septembre 2020 adressé par la société [Adresse 12] au locataire de Mme [J].

De nombreux échanges sont intervenus ensuite entre l’assureur dommages-ouvrage et la SARL Cabinet [E] et/ou Mme [J] d’une part et entre cette dernière et le syndic d’autre part, dans l’attente du dépôt d’un rapport d’expertise définitif, étant précisé que le bureau d’étude Alpha BTP a été sollicité au cours des opérations d’expertise, et du positionnement de l’assureur.

La société Alpha BTP a établi un rapport d’investigation le 15 mars 2021. La société Saretec a déposé son rapport définitif le 3 mai 2021.

La MAF a adressé à la SARL Cabinet [E] une proposition d’indemnisation à hauteur de 6060 euros, par courrier du 26 avril 2021.

Par courriel du 5 mai 2021, Mme [J] a indiqué s’opposer à la réalisation des travaux selon la proposition de la MAF, précisant encore qu’elle allait elle-même missionner un expert indépendant pour obtenir un second devis. 

Par actes en date des 16, 18 et 19 août 2021, Mme [J] a assigné devant le juge des référés la société MAF, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 13] », représenté par son syndic, la SARL Cabinet [E], la SARL Cabinet [E], la SA [Localité 2] Assurances, assureur responsabilité civile du syndicat des copropriétaires, et la MAF afin d’obtenir l’organisation d’une mesure d’expertise judiciaire.

Par acte des 22 et 23 septembre 2021, la MAF a appelé en cause la Selarl [M], en qualité de liquidateur judiciaire de la SAS [A], et l’assureur responsabilité civile et décennale de cette dernière, la SMABTP.

La demande d’expertise a été accueillie par ordonnance de référé du 11 janvier 2022, qui a confié les opérations d’expertise à M. [H]. Mme [J] a en outre été déboutée de sa demande d’indemnité provisionnelle présentée à l’encontre du syndicat des copropriétaires, de la société [Localité 2] Assurances, de la MAF et de la SARL Cabinet [E].

Par acte du 7 octobre 2022, Mme [J] a fait assigner la société MAF, en qualité d’assureur dommages-ouvrage, et la SMABTP, en qualité d’assureur responsabilité civile et décennale de l’entreprise [A], pour obtenir leur condamnation in solidum au paiement d’une indemnité provisionnelle de 6.456 euros pour le financement des travaux conservatoires préconisés par l’expert judiciaire et d’une provision ad litem de 6.917,20 euros, correspondant au montant de la consignation complémentaire sollicitée par l’expert judiciaire. Par ordonnance du 28 mars 2023, le juge des référés a rejeté ces demandes.

L’expert judiciaire a déposé son rapport d’expertise définitif le 5 janvier 2024.

Par actes délivrés les 25 et 26 avril 2024, Mme [J] a assigné devant le tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand la société MAF, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 13] », représenté par son syndic, la SARL Cabinet [E], la SARL Cabinet [E], la SA [Localité 2] Assurances, la Selarl [M], en qualité de liquidateur judiciaire de la SAS [A], et la SMABTP, sur le fondement des articles 1240, 1242, 1244, 1792 et 1988 du code civil et des articles L. 124-3 et L. 242-1 du code des assurances, aux fins suivantes :

« (...)
- Condamner solidairement le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 14] », le syndic [E], la société [Localité 2] Assurances, la MAF, la société [A] et la SMABTP, sous astreinte de 1 000 euros par semaine de retard à compter de l’expiration d’un délai d’un mois après la demande faite en ce sens par Mme [J], à procéder aux travaux nécessaires à la remise en état du balcon terrasse de l’appartement C [Cadastre 1] de Mme [J], conformément aux préconisations de M. l’expert, au titre de la réparation de son préjudice matériel, 
 
- Juger que Mme [J] sera autorisée à effectuer les travaux tels que préconisés par l’expert judiciaire, aux fins de remise en état du carrelage intérieur de son appartement, 
 
-Condamner solidairement le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 14] », le syndic [E], la société [Localité 2] Assurances, et la MAF, sous astreinte de 1 000 euros par semaine de retard à compter de l’expiration d’un délai d’un mois après la demande faite en ce sens par Mme [J], à verser à Mme [J] la somme de 20 339,85 euros au titre de la réparation de son préjudice matériel, 
 
- Condamner solidairement le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 14] », le syndic [E], la société [Localité 2] Assurances, la MAF, la société [A] et la SMABTP, à verser à Mme [J], au titre de la réparation de son préjudice financier : 

- la somme de 2 610 euros au titre de la réduction de loyer accordée par la requérante entre le mois d’octobre 2019 et le mois de février 2022, 
- la somme de 10 207 euros au titre de la perte de loyers subie par la requérante, 
- la somme de 317 euros au titre de la taxe d’enlèvement d’ordures ménagères, 
 
- Condamner solidairement le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 14] », le syndic [E], la société [Localité 2] Assurances, la MAF, la société [A] et la SMABTP au paiement d’une indemnité égale au montant des loyers et des taxes d’enlèvement d’ordures ménagères dus à compter du 31 décembre 2023 jusqu’à la parfaite réalisation des travaux tels que préconisés par M. [H] aux fins de remise en état du balcon terrasse de l’appartement de la requérante et du versement de la somme de 20 339,85 euros au titre de la remise en état du carrelage intérieur, au titre de la réparation de son préjudice financier, 
 
- Condamner solidairement le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 14] », le syndic [E], la société [Localité 2] Assurances, la MAF, la société [A] et la SMABTP à verser à Mme [J] une indemnité égale au montant du crédit immobilier, des taxes foncière, des primes d’assurance de propriétaire non occupant et des charges de copropriété dus à compter du 1er janvier 2023 jusqu’à la parfaite réalisation des travaux tels que préconisés par M. [H] aux fins de remise en état du balcon terrasse de l’appartement de la requérante et du versement de la somme de 20 339,85 euros au titre de la remise en état du carrelage intérieur, au titre de la réparation de la perte de chance subie par la requérante, 
 
- Condamner solidairement le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 14] », le syndic [E], la société [Localité 2] Assurances, la MAF, la société [A] et la SMABTP au paiement de la somme de 5 000 euros au titre de la réparation du préjudice moral de la requérante, 
 
- Condamner solidairement le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 14] », le syndic [E], la société [Localité 2] Assurances, la MAF, la société [A] et la SMABTP au paiement de la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de la présente instance. »

Par conclusions notifiées par voie électronique le 17 septembre 2024, la société MAF a saisi le juge de la mise en état d’une fin de non-recevoir tirée de l’absence de déclaration de sinistre au titre de l’assurance dommages-ouvrage concernant les prétentions de Mme [J] au titre des désordres affectant le carrelage ;

Par conclusions notifiées par voie électronique le 30 octobre 2024, la SMABTP a saisi le juge de la mise en état d’une fin de non-recevoir tirée de la prescription, s’agissant des demandes, au titre des désordres affectant le carrelage et le balcon, et d’une fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir s’agissant des désordres affectant le balcon ;
 
Par conclusions d’incident notifiées par voie électronique le 30 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 14] » et la SARL Cabinet [E] ont saisi le juge de la mise en état d’une fin de non-recevoir tirée de l’absence de déclaration de sinistre des demandes présentées par Mme [J] au titre des désordres affectant le carrelage, concernant une partie privative ;

Par conclusions notifiées par voie électronique le 8 avril 2025, la société [Localité 2] Assurances a saisi le juge de la mise en état d’un incident tiré notamment de l’irrecevabilité des prétentions formées à son encontre par Mme [J] au regard de la date de prise d’effet du contrat d’assurance, postérieure à la date de survenance du risque ; 

Vu les dernières conclusions sur incident notifiées par voie électronique par le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 14] » et la SARL Cabinet [E] le 30 juin 2025 ;

Vu les dernières conclusions sur incident notifiées par voie électronique par la SMABTP le 18 août 2025 ;

Vu les dernières conclusions sur incident notifiées par voie électronique par la société [Localité 2] Assurances le 8 septembre 2025 ;

Vu les dernières conclusions sur incident notifiées par voie électronique par Mme [B] [J] le 13 novembre 2025 ;
 
Vu les dernières conclusions sur incident notifiées par voie électronique par la MAF le 26 janvier 2026 ;

PRÉTENTIONS DES PARTIES

La MAF, assureur dommages-ouvrage, conclut à l’irrecevabilité des demandes présentées à son encontre par Mme [J] concernant la reprise du carrelage intérieur alors que la demanderesse n’a procédé à aucune déclaration de sinistre au titre des désordres affectant le carrelage. 

La MAF conclut également à l’irrecevabilité des demandes présentées à son encontre par Mme [J] s’agissant des désordres affectant le balcon, soulignant qu’il n’est pas démontré que celui-ci corresponde à une partie privative, de sorte que, si Mme [J] a qualité pour agir au titre de la réparation d’un préjudice propre qu’elle subirait du fait de l’atteinte portée aux parties communes, afin de faire cesser ce préjudice, elle n’a pas qualité en revanche pour agir en paiement du coût des travaux de reprise.

La MAF rappelle en outre que, quand bien même Mme [J] aurait qualité pour agir individuellement afin de réclamer la remise en état des parties communes, cette demande est irrecevable à l’égard de l’assureur dommages-ouvrage, qui n’a pas vocation, par définition, à réaliser des travaux, de sorte qu’elle ne peut être condamnée ni à exécuter les travaux, sous astreinte, ni à indemniser les préjudices en lien avec la réalisation de ces travaux.

Enfin, la MAF soutient que, contrairement à ce qu’avance la SMABTP, assureur de la société [A], l’action engagée par Mme [J] n’est pas forclose alors que ce constructeur est à nouveau intervenu en 2014 pour réaliser les travaux de reprise et qu’il résulte du rapport d’expertise que ces travaux ont aggravé la problématique de liaisonnement poteaux/casquette et poteaux/garde-corps.

La SMABTP, assureur de la société [A], soulignant, au sujet des désordres affectant le carrelage, que si Mme [J] ne présente aucune demande à son encontre au titre du coût de la reprise des travaux, elle réclame en revanche la condamnation de l’assureur au paiement d’indemnités au titre de la réduction de loyer accordée du fait des désordres, au titre de la perte de loyers, de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, du montant du crédit immobilier, des taxes foncières et des primes d’assurance de propriétaire non occupant.

La SMABTP estime qu’elle ne peut aucunement être tenue à une indemnité dépendant de l’exécution à réaliser des travaux prononcée à l’encontre d’autres parties, ni à réparer un dommage résultant d’un ouvrage non exécuté par son assurée, précisant à cet égard que le carrelage n’a pas été réalisé par la SAS [A] et que les désordres constatés ont pour cause l’absence de réservation de bande périphérique de joints souples entre les parois et le complexe chape-carrelage.

Elle soutient encore qu’en toute hypothèse, les demandes formulées par Mme [J] à son encontre sont « prescrites » (Ndr : en réalité forcloses) sur le terrain de la responsabilité décennale, alors que le lot confié à la SAS [A] a été réceptionné le 6 mars 2008.

Elle indique également que, si la qualité de tiers était reconnue à Mme [J], l’action sur le terrain de la responsabilité délictuelle serait prescrite au regard du délai quinquennal de prescription alors qu’il ressort des nombreux éléments du dossier que Mme [J] a constaté l’apparition des désordres en novembre 2009.

S’agissant des désordres affectant le balcon, la SMABTP estime que dans la mesure où il n’est pas démontré qu’il s’agit d’une partie privative, Mme [J] n’a aucune qualité pour agir, toute action à ce titre appartenant au syndicat des copropriétaires. Elle conclut en conséquence à l’irrecevabilité des demandes pour défaut de qualité pour agir.

La SMABTP fait valoir aussi que les demandes présentées à son égard sont irrecevables, alors qu’elle ne peut être condamnée à exécuter des travaux, indiquant en outre qu’en toute hypothèse l’action en responsabilité décennale est prescrite, dès lors que les travaux exécutés par la SAS [A] ont été réceptionnés le 6 mars 2008 et que l’assignation n’a été délivrée qu’en 2022.

Elle précise que le 10 février 2014, la société [A] est intervenue uniquement pour une reprise en tête des poteaux par la pose de cornières en métal et que cette intervention, qui avait pour objectif de reprendre la désolidarisation poteaux/casquette et poteaux/garde-corps, n’est à l’origine ni des désordres ni de leur aggravation. Elle rappelle à cet égard que les travaux seulement « inutiles » ou insuffisants ne peuvent pas engager la responsabilité de l’entreprise.

Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 13] », représenté par son syndic, la SARL Cabinet [E], et la SARL Cabinet [E], soutiennent, s’agissant de la problématique du carrelage, affectant une partie privative, qu’il appartenait à Mme [J] elle-même de procéder à une déclaration de sinistre auprès de l’assureur dommages-ouvrage et qu’elle ne peut en conséquence se retourner contre le syndicat des copropriétaires et le syndic pour pallier sa propre carence au motif que le délai de garantie est expiré.

Ils estiment qu’il est largement démontré par le rapport d’expertise judiciaire que le syndicat a été particulièrement actif dans le cadre la gestion de ce sinistre. 

Ils ajoutent qu’en toute hypothèse, l’action engagée par Mme [J], qui a eu connaissance des désordres dès 2010, est prescrite.

La société [Localité 2] Assurances, assureur responsabilité civile du syndicat des copropriétaires, relève que les désordres de construction et leurs conséquences sont connues de la copropriété et de son assureur dommages-ouvrage depuis décembre 2009 et qu’il ressort des conditions particulières du contrat souscrit par le syndicat des copropriétaires que celui-ci est assuré par le [Localité 2] au titre de la responsabilité civile à effet au 1er mai 2021. Elle affirme qu’en conséquence le syndicat des copropriétaires ne peut être couvert par un contrat dont la prise d’effet est très largement postérieure à la date de survenance du risque.

Par ailleurs, elle s’associe aux observations de l’assureur dommages-ouvrage quant à l’irrecevabilité des demandes présentées au titre d’un sinistre concernant le carrelage n’ayant fait l’objet d’aucune déclaration de sinistre et quant à l’irrecevabilité des demandes présentées par Mme [J], pour défaut de qualité à agir, au titre des désordres affectant les balcons, parties communes.

Enfin, elle indique qu’en sa qualité d’assureur, elle ne peut être condamnée à réaliser des travaux.

Mme [J], s’agissant de la responsabilité délictuelle du syndicat des copropriétaires et du syndic Cabinet [E] indique en premier lieu que ceux-ci étaient parfaitement informés, ce depuis 2012, des désordres affectant le carrelage et que, pourtant, ils n’ont donné aucune suite à ses demandes tendant à ce que ce sinistre soit déclaré à l’assureur dommages-ouvrage. 

Elle précise à cet égard qu’à l’époque de l’apparition des fissurations du carrelage, il était légitime, compte tenu de l’ampleur des désordres, de penser que ceux-ci étaient en lien avec les désordres concernant le balcon.

Elle considère ainsi que le Cabinet [E] et le syndicat des copropriétaires ont l’un et l’autre manqué à leurs obligations, le premier à ses obligations d’information et de veiller à la conservation de l’immeuble, le second à son obligation d’entretien, au titre de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965. Elle affirme qu’ils auraient dû déclarer à la MAF, assureur dommages-ouvrage, l’existence de fissures concernant le carrelage, ce de façon à ce que les expertises diligentées permettent de déterminer si ces désordres trouvaient ou non leur origine dans les parties communes de l’immeuble.

Mme [J] estime en conséquence que, dans la mesure où la MAF lui oppose un refus de prise en charge du fait de l’absence de déclaration de sinistre, elle subit un préjudice constitué par la perte de chance d’obtenir une indemnisation en réparation des désordres affectant le carrelage.

Soutenant qu’elle n’a pu avoir connaissance de l’absence de lien entre le phénomène affectant le carrelage et les défauts se manifestant sur le balcon qu’au moment du dépôt par l’expert de son rapport définitif, elle en conclut que ses prétentions, fondées sur l’article 1240 du code civil et sur l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, ne sont pas prescrites.

Mme [J], en réponse aux écritures de la SMABTP et des sociétés MAF et [Localité 2] Assurances, soutient qu’un copropriétaire a qualité pour agir individuellement au titre des travaux de remise en état rendus nécessaires par une atteinte aux parties communes, s’il justifie d’un préjudice personnel et distinct de celui de la collectivité, faisant valoir à cet égard que les désordres affectant son balcon sont constitutifs d’un préjudice personnel, de même que les préjudices financiers découlant de la situation de dégradation du bien.

En réponse aux écritures de la SMABTP, Mme [J] rappelle en premier lieu qu’elle ne formule aucune demande à l’égard de cet assureur « concernant les désordres du carrelage intérieur de son appartement », mais qu’elle réclame « la condamnation solidaire de l’ensemble des parties défenderesses, et notamment de la SMABTP, à une obligation de remise en état du balcon terrasse de son appartement ». Elle indique que, si la SMABTP ne saurait être tenue au versement d’une indemnité conditionnée à l’exécution des travaux de reprise du carrelage, elle est en revanche concernée par la parfaite réalisation de travaux de remise en état du balcon terrasse et peut donc être recherchée au titre de la réparation des préjudices financiers résultant de la dégradation de la terrasse, imputable à l’entreprise [A], son assurée au titre de la responsabilité décennale et de la responsabilité professionnelle.

Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription opposée par la SMABTP, Mme [J] fait valoir qu’elle est fondée à engager la responsabilité de la société [A], et donc de réclamer la garantie de son assureur, dès lors que la prescription quinquennale n’a couru qu’à compter de la date de dépôt du rapport d’expertise qui a permis de mettre en évidence la nature, les causes et l’étendue des désordres affectant le balcon terrasse de l’appartement.

Elle ajoute que les travaux effectués en 2014 par la société [A] ont aggravé les désordres préexistants de sorte que la garantie de la SMABTP, au titre de la responsabilité décennale de ce constructeur, peut être mobilisée, sans qu’il puisse être opposé la prescription de l’action.

En réponse aux écritures de la société [Localité 2] Assurances, assureur du syndicat des copropriétaires, Mme [J] soutient que celle-ci ne peut sérieusement prétendre qu’à la date d’effet du contrat les désordres étaient avérés et connus, alors que ceux-ci ont été révélés dans toute leur ampleur par le rapport d’expertise déposé le 5 janvier 2024. Elle expose avoir attrait en référé le syndicat des copropriétaires le 16 août 2021, cette mise en cause constituant selon elle le fait générateur de responsabilité déclenchant la garantie de la société [Localité 2].

Enfin, Mme [J] affirme que les assureurs MAF, SMABTP et [Localité 2] peuvent être condamnés à une obligation de faire, qui peut consister en l’obligation de faire procéder aux travaux tels que préconisés par l’expert judiciaire et d’en assumer le coût. 

Dans le dispositif de ses écritures, Mme [J] demande en définitive au juge de la mise en état de :
 
- Déclarer recevables ses demandes à l’encontre du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 15] et de la SARL Cabinet [E] au titre des désordres affectant le carrelage intérieur, 
 
- Constater que ses demandes à l’encontre de la SMABTP concernant les désordres affectant le balcon terrasse de son appartement ne sont pas prescrites, 
 
- Juger qu’elle a qualité à agir au titre des désordres affectant le balcon de la terrasse de son appartement, 
 
- Juger qu’elle est recevable en ses demandes à l’encontre du syndicat des copropriétaires [Adresse 10], de la SARL Cabinet [E] et des sociétés MAF, SMABTP et [Localité 2], concernant les désordres affectant le balcon de la terrasse de son appartement (…)

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions susvisées pour l’exposé complet des prétentions respectives des parties et de leurs moyens.
 
MOTIFS DE LA DÉCISION

1-Sur la demande présentée par Mme [J] au titre de la réparation de son préjudice matériel résultant des désordres affectant le carrelage :

S’agissant des désordres affectant le carrelage, Mme [J], dans le dispositif de ses écritures au fond, demande à être autorisée à effectuer les travaux tels que préconisés par l’expert judiciaire, aux fins de remise en état du carrelage intérieur de son appartement, et réclame la condamnation solidaire, sous astreinte, du syndicat des copropriétaires de la Résidence « [Adresse 10] », du syndic Cabinet [E], de la société [Localité 2] Assurances et de la MAF à lui payer la somme de 20 339,85 euros au titre de la réparation de son préjudice matériel à ce titre.

-Sur les demandes présentées à l’encontre de la MAF :

Il est constant qu’en application des articles L. 242-1 et A 243-1 du code des assurances, la mise en oeuvre de la garantie de l'assurance de dommages obligatoire nécessite une déclaration de sinistre à l'assureur par écrit contre récépissé ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.

Il n’est pas discuté en l’occurrence que Mme [J] n’a pas régularisé de déclaration de sinistre 
auprès de la MAF, s’agissant des désordres affectant le carrelage intérieur de son appartement.

Il en résulte que les demandes présentées à l’encontre de la MAF, au titre du préjudice matériel lié aux travaux de reprise du carrelage, sont irrecevables, ce que d’ailleurs ne conteste pas Mme [J], puisqu’elle réclame également à ce titre la réparation d’une perte de chance d’être indemnisée.

-Sur les demandes présentées à l’encontre de la SMABTP :

Mme [J] fonde ses demandes à l’encontre de la SMABTP sur le terrain de la responsabilité délictuelle.

Il sera observé que Mme [J] ne présente aucune demande à l’encontre de la SMABTP s’agissant du préjudice matériel résultant du coût de reprise des travaux de carrelage, qu’elle entend faire réaliser elle-même, étant précisé qu’elle réclame ensuite la condamnation in solidum du syndicat des copropriétaires, de la SARL Cabinet [E] et de la société [Localité 2] Assurances à lui rembourser le montant de la dépense qui sera exposée, soit la somme 20 339,85 euros.

La fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action, opposée par la SMABTP, est en conséquence sans objet.

- Sur les demandes présentées à l’encontre du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 13] », représenté par son syndic, la SARL Cabinet [E], et de la SARL Cabinet [E] :

Les prétentions de Mme [J] devant le tribunal sont fondées sur la responsabilité délictuelle du syndicat des copropriétaires et de la SARL Cabinet [E]. 

Il sera observé en premier lieu que les explications tant de Mme [J] que des défendeurs quant au bien-fondé de l’action au regard d’une part de la propre carence de Mme [J], pour s’être abstenue de procéder à une déclaration de sinistre auprès de l’assureur dommages-ouvrage pour les fissures affectant le carrelage, d’autre part de la gestion du sinistre conforme ou non aux obligations qui pesaient sur le syndicat des copropriétaires et sur le syndic de copropriété, sont étrangères à la question de la recevabilité des demandes et relèvent d’une appréciation du litige au fond.

La fin de non-recevoir soulevée par le syndicat des copropriétaires et la SARL Cabinet [E] tient en réalité à la question de la prescription éventuelle de l’action en responsabilité, ces derniers considérant que, Mme [J] ayant eu connaissance des désordres affectant le carrelage dès 2010, l’action est prescrite, la demanderesse considérant quant à elle qu’elle n’a pu prendre connaissance du caractère autonome des désordres et de l’impossibilité d’être garantie par l’assureur dommages-ouvrage qu’au moment du dépôt du rapport d’expertise.

En application de l’article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.

En l’occurrence, le point de départ du délai prescription n’est pas celui de la connaissance des désordres affectant le carrelage, les parties défenderesses n’étant pas recherchées au titre des travaux de construction, mais au titre d’une faute qui serait constituée par l’absence de déclaration auprès de l’assureur dommages-ouvrage du sinistre concernant le carrelage et d’une autre faute, qui serait caractérisée par l’inertie et l’incompétence dont auraient fait preuve le syndicat des copropriétaires et la SARL Cabinet [E] dans la gestion du sinistre. 

Le point de départ de la prescription correspond en conséquence à la date à laquelle Mme [J] a eu connaissance ou conscience des fautes alléguées, de nature à engager la responsabilité du syndicat des copropriétaires et de la SARL Cabinet [E].

Il ressort de l’examen des pièces communiquées par Mme [J] que le 23 mai 2019, une réunion d’expertise, organisée par le cabinet Saretc, à laquelle a participé « La société [Adresse 12], Propriétaire, représenté par M. [G] et Mme [Y] (locataires) » (sic) s’est tenue et que d’autres réunions ont eu lieu ensuite dans les mêmes conditions, notamment le 8 octobre 2019. Les comptes-rendus de ces réunions permettent de constater qu’il a été question au cours des opérations d’expertise uniquement des désordres affectant le balcon, dommage qui apparaît d’ailleurs comme le seul concerné par l’expertise, d’après la première page des notes déposées à l’issue des réunions.

Il apparaît ainsi que, dès ce moment-là, Mme [J], représentée en tant que propriétaire aux opérations d’expertise, était en mesure de s’apercevoir de l’absence de déclaration du sinistre concernant le carrelage à l’assureur dommages-ouvrage.

Par ailleurs, Mme [J] a adressé à la SARL Cabinet [E] le 21 octobre 2020 un courrier aux termes duquel elle fait état de « l’absence de suivi sérieux du dossier par les différentes parties concernées (anciennement Tagerim, Cabinet [E], MAF, Saretec) ». Il est établi en conséquence qu’à cette date, Mme [J] considérait que le Cabinet [E], syndic, était défaillant dans la gestion du sinistre.

La SARL Cabinet [E] et le syndicat des copropriétaires n’invoquent aucun autre élément permettant de caractériser un point de départ du délai de prescription antérieur, puisqu’ils se référent pour leur part à la date d’apparition des désordres, pourtant indifférente au regard de l’action engagée.

Il ressort de ces explications que, même en considérant la date du 8 octobre 2019 comme point de départ du délai de prescription, l’action en responsabilité, engagée par acte du 26 avril 2024, n’est pas prescrite, étant rappelé en outre que les assignations en référé signifiées par Mme [J] les 16,18 et 19 août 2021 ont interrompu la prescription.

La fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action sera en conséquence rejetée.

- Sur les demandes présentées à l’encontre de la société [Localité 2] Assurances :

Il sera observé que les documents communiqués par la société [Localité 2] Assurances, qui fait valoir qu’elle ne peut être tenue à garantie dès lors que le contrat souscrit par le syndicat des copropriétaires et la SARL Cabinet [E] n’a pris effet qu’au 1er mai 2021, ne permettent pas de déterminer si le contrat été souscrit en « base fait dommageable » ou « en base réclamation », de sorte que la fin de non-recevoir soulevée, qui s’analyse comme une fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à défendre, sera rejetée, en l’état, étant rappelé que la responsabilité des assurés n’est pas recherchée au titre des désordres affectant les ouvrages, mais au titre de la responsabilité délictuelle pour faute.

2-Sur la demande présentée par Mme [J] au titre de la réparation de son préjudice matériel résultant des désordres affectant le balcon desservant son appartement :

Aux termes de son assignation, Mme [J] réclame, s’agissant des désordres affectant le balcon de son appartement :

« La condamnation solidaire, sous astreinte, du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 16] “, du syndic Cabinet [E], de la société [Localité 2] Assurances, de la MAF, la société [A] et de la SMABTP à procéder aux travaux nécessaires à la remise en état du balcon conformément aux préconisations de M. l’expert, au titre de la réparation de son préjudice matériel ; »

-Sur la qualité à agir de Mme [J] et la qualité à défendre de la SMABTP et des sociétés MAF et [Localité 2] Assurances :

Il n’est pas discuté que le balcon desservant l’appartement de Mme [J] est une partie commune. 

Il est constant en outre, que si un copropriétaire peut, lorsque l'atteinte portée aux parties communes, par un tiers à la copropriété, lui cause un préjudice propre, agir seul pour la faire cesser, il n'a pas qualité à agir en paiement du coût des travaux de remise en état rendus nécessaires par cette atteinte, qu'il revient au seul syndicat des copropriétaires de percevoir et d'affecter à la réalisation de ces travaux.(3e Civ., 8 juin 2023, pourvoi n° 21-15.692, publié).

Mme [J] expose, en réponse à la fin de non-recevoir tirée de son défaut de qualité à agir soulevée par la SMABTP et les sociétés MAF et [Localité 2] Assurances, qu’elle ne demande pas le versement à titre d’indemnisation d’une somme correspondant au coût des travaux de reprise, mais qu’elle réclame réparation d’un préjudice personnel distinct de celui de la collectivité des copropriétaires.

Toutefois, il ressort des termes de l’assignation que Mme [J] réclame la condamnation de toutes les parties assignées, y compris d’ailleurs de la société [A], liquidée, à procéder aux travaux nécessaires à la remise en état du balcon terrasse conformément aux préconisations de l’expert « au titre de la réparation de son préjudice matériel ».

Or, l’action en réparation du préjudice matériel résultant de désordres affectant les parties communes ne peut être exercée à l’égard des constructeurs ou de leurs assureurs que par le syndicat des copropriétaires, Mme [J] ne pouvant agir à titre individuel qu’en réparation d’un préjudice personnel distinct, ainsi qu’elle le fait valoir elle-même.

Dans l’hypothèse où ce préjudice personnel résulte des dommages matériels affectant les parties communes, le copropriétaire victime a en revanche la possibilité de solliciter la condamnation du syndicat des copropriétaires, responsable de tout désordre ayant son origine dans les parties communes, ce en application de l’article 14 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965, à entreprendre les travaux nécessaires, à charge pour lui d’aller chercher la garantie des constructeurs.

Par ailleurs, ainsi que le font valoir la SMABTP et les sociétés MAF et [Localité 2] Assurances, la mise en cause de l’assureur, qu’il s’agisse de l’assureur dommages-ouvrage, au titre de son obligation de financer les travaux réparatoires, ou de l’assureur de responsabilité, au titre de son obligation de garantir les dommages couverts, ne peut se traduire par une obligation d’exécuter lui-même les travaux, obligation de faire d’une part étrangère à ses obligations contractuelles, d’autre part ne reposant sur aucun droit détenu sur le bien.

Il résulte de ces explications que les demandes présentées par Mme [J] tendant à la condamnation de la SMABTP et des sociétes MAF et [Localité 2] Assurances à procéder aux travaux nécessaires à la remise en état du balcon desservant l’appartement sont irrecevables pour défaut de qualité à agir de la demanderesse et défaut de qualité à défendre des défenderesses.

3-Sur les demandes présentées par Mme [J] au titre de la réparation de ses préjudices immatériels :

-Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action soulevée par la SMABTP s’agissant des préjudices immatériels résultant des désordres affectant le carrelage :

Ainsi que le fait observer la SMABTP, et nonobstant les explications apportées par Mme [J] en pages 63 et 64 de ses écritures, exposant que les préjudices financiers dont elle demande réparation à la SMABTP sont ceux découlant de l’indisponibilité du balcon terrasse et ne sont pas liés aux désordres affectant le carrelage intérieur, la lecture du dispositif de l’assignation révèle qu’elle établit un lien entre ces préjudices et les travaux de remise en état de la terrasse.

La SMABTP, qui souligne par ailleurs que le carrelage ne constitue pas le siège des travaux de son assurée, ce qui relève du débat au fond, fait valoir à juste titre qu’en toute hypothèse, l’action à l’égard de son assurée au titre des désordres affectant le carrelage est prescrite, alors que tous les travaux exécutés par la société [A] ont été réceptionnés le 6 mars 2008, que les désordres affectant le carrelage sont apparus en 2009 (ndr : en réalité en 2012), et que l’assignation en référé aux fins de condamnation provisionnelle a été signifiée le 7 octobre 2022.

La fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action sera en conséquence accueillie.

-Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action soulevée par la SMABTP s’agissant des préjudices immatériels résultant des désordres affectant le balcon desservant l’appartement de Mme [J] :

Mme [J] fonde ses demandes à l’encontre de la SMABTP sur la responsabilité décennale de la société [A].

La SMABTP soutient qu’aucune demande indemnitaire ne peut prospérer à son encontre alors que les travaux ont été réceptionnés le 6 mars 2008 et que Mme [J] ne l’a assignée en référé qu’en 2022, de sorte que l’action est forclose.

Il est constant que la responsabilité décennale de l'entreprise ayant procédé aux travaux de reprise ne peut être recherchée dans l'hypothèse où ces travaux, bien qu'inefficaces, n'ont ni occasionné de nouveaux désordres, ni aggravé les désordres existants et où il est établi que l'intégralité des désordres est imputable uniquement aux travaux initiaux.

En l’espèce, il ressort du rapport d’expertise judiciaire définitif les éléments suivants :

Suite à la réunion d’ouverture des opérations d’expertise, l’expert a été amené à diffuser une note afférente à la sécurité des personnes, après avoir constaté que suite aux « réparations » (guillements dans le rapport) effectuées par l’entreprise [A], les poteaux menaçaient de se désolidariser du fait de la mise en place d’équerres métalliques de renfort, .

L’expert précise en page 19 du rapport que le poteau, bloqué au droit de la casquette par l’équerre posée par l’entreprise [A], se désolidarise du garde corps, à sa base.

Enfin, l’expert reprend en page 44 du rapport l’avis déjà exprimé à plusieurs reprises au cours des notes techniques, en ces termes :

« À notre avis, les “réparations”notamment en les fixations de chaque équerre et les contraintes exercées en partie basse du poteau, ont aggravé la problématique de liaisonnement poteaux/casquette, poteaux/garde-corps, et donc à court terme, il existe un risque de chute des poteaux sur les balcons des étages inférieurs et de chute au sol (…) » .

En page 57 du rapport, l’expert précise encore que les travaux de réparation réalisés par l’entreprise [A] n’ont « rien résolu quant au fléchissement du balcon », qu’ils n’ont « rien masqué non plus » et qu’au contraire « les fissures en tête se sont même accentuées du fait des fixations des cornières métal », ajoutant que « des fissures sont nouvellement apparues à la base des poteaux ».

Il apparaît ainsi que, contrairement à ce que soutient la SMABTP, le rapport d’expertise judiciaire met en exergue le fait que les travaux entrepris en 2014 par la société [A] n’ont pas seulement été inutiles ou inefficaces mais qu’ils ont aggravé les désordres qui existaient et ont provoqué de nouveaux désordres.

En conséquence, la SMABTP ayant été assignée en référé-provision par Mme [J] le 7 octobre 2022, puis devant le tribunal judiciaire le 26 avril 2024, l’action engagée par cette dernière pour obtenir la réparation des préjudices immatériels qu’elle estime avoir subis en conséquence des désordres affectant le balcon n’est pas forclose. La fin de non-recevoir tirée de la forclusion sera en conséquence rejetée.

- Sur les frais de l’incident :

En application des articles 696 et 790 du code de procédure civile, Mme [B] [J] supportera les dépens de l’incident. Elle sera déboutée en conséquence de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’y a pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en faveur d’une autre partie.

- Sur la poursuite de l’instruction de l’affaire :

L’affaire sera renvoyée à l’audience de mise en état électronique du 15 août 2026. 

Il sera délivré aux défendeurs, excepté au syndicat des copropriétaires et à la SARL Cabinet [E], qui ont conclu en défense le 31 octobre 2024, un avis de conclure au plus tard le 15 août 2026 sur le fond de l’affaire.


PAR CES MOTIFS

Le juge de la mise en état, statuant par ordonnance réputée contradictoire, mise à disposition au greffe, susceptible de recours dans les conditions prévues par l’article 795 du code de procédure civile, 

DÉCLARE irrecevable, pour défaut de déclaration du sinistre, la demande présentée par Mme [B] [J] à l’encontre de la société Mutuelle des architectes Français au titre de la réparation du préjudice matériel constitué par le coût des travaux de reprise des désordres affectant le carrelage ;

DIT que la fin de non-recevoir soulevée par la Société mutuelle d'assurance du bâtiment et des travaux publics-SMABTP, tirée de la prescription de la demande en réparation du préjudice matériel constitué par le coût des travaux de reprise des désordres affectant le carrelage est sans objet ;
REJETTE la fin de non-recevoir soulevée par le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 15], représenté par son syndic, et par la SARL Cabinet [E], tirée de la prescription de l’action en responsabilité engagée à leur encontre par Mme [B] [J] ;
REJETTE la fin de non-recevoir soulevée par la société [Localité 2] Assurances tirée de son défaut de qualité à défendre à l’action engagée par Mme [B] [J] à son encontre ;
DÉCLARE irrecevable, pour défaut de qualité à agir de la demanderesse et défaut de qualité à défendre des défenderesses la demande présentée par Mme [B] [J] tendant à la condamnation, en réparation de son préjudice matériel, de la SMABTP et des sociétés MAF et [Localité 2] Assurances à procéder aux travaux nécessaires à la remise en état du balcon desservant l’appartement C [Cadastre 1] ;
DÉCLARE irrecevable comme étant prescrite l’action engagée par Mme [B] [J] à l’encontre de la SMABTP au titre de la réparation des préjudices immatériels qui seraient la conséquence des désordres affectant les travaux de carrelage ;
REJETTE la fin de non-recevoir soulevée par la SMABTP tirée de la forclusion de l’action engagée par Mme [B] [J] à son encontre au titre de la réparation des préjudices immatériels qui seraient la conséquence des désordres affectant le balcon desservant l’appartement ;CONDAMNE Mme [B] [J] aux dépens de l’incident ;
REJETTE les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
ORDONNE le renvoi de l’affaire à l’audience de mise en état électronique du 15 août 2026 ;
DÉLIVRE aux défendeurs, excepté au syndicat des copropriétaires [Adresse 10], représenté par son syndic, et à la SARL Cabinet [E], un avis de conclure en réponse au fond au plus tard le 15 août 2026.

La Greffière La Juge de la mise en état