Tribunal judiciaire d'Évry, 8ème Chambre, 23 juillet 2026, n° 24/01771

TRIBUNAL 
JUDICIAIRE D’[Localité 1]-[Localité 2]

8ème Chambre

MINUTE N° 

DU : 23 Juillet 2026

AFFAIRE N° RG 24/01771 - N° Portalis DB3Q-W-B7I-P6DE

NAC : 30C

Jugement Rendu le 23 Juillet 2026

FE Délivrées le :

__________________
ENTRE :

Société ALLIANCE CAFE, exerçant sous l’enseigne « [Adresse 1] », Société par actions simplifiée au capital de 30 000 euros, immatriculée au RCS d’[Localité 1] sous le numéro 849 533 914, dont le siège social est situé [Adresse 2]

représentée par Maître Anne TZIRENSTCHIKOW, avocate au barreau de l’ESSONNE postulante, Maître Karl VANDAMME, avocat au barreau de LILLE plaidant

DEMANDERESSE


ET :


S.A.S. PARIMALL-ULIS 2, Société par actions simplifiée au capital de 152.449,00 euros, immatriculée au RCS de [Localité 3] sous le numéro 403 036 643, dont le siège social est situé [Adresse 3]

représentée par Maître Antoine PINEAU-BRAUDEL de la SAS CABINET PINEAU-BRAUDEL, avocat au barreau de PARIS

DEFENDERESSE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Sophie ROLLAND-MAZEAU, Vice-présidente,siégeant à Juge Rapporteur avec l’accord des avocats ;

Magistrats ayant délibéré : 
Président : Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe,
Assesseur : Sophie ROLLAND-MAZEAU, Vice-présidente,
Assesseur : Anne-Simone CHRISTAU, Juge,

Assistée de Madame Sarah TREBOSC, greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe

DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 16 octobre 2025 ayant fixé l’audience de plaidoiries au 07 Mai 2026 date à laquelle l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 23 Juillet 2026

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,
 Contradictoire et en premier ressort.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 28 décembre 2018, la société Parimall – [Adresse 4] 2 (ci-après société Parimall) a donné à bail à la SAS Alliance café (ci-après société Alliance) des locaux dépendants du Centre commercial [Adresse 5] situé sur la commune de [Localité 4], et plus particulièrement un local n° 2 d’une surface de 114 m² environ, situé au niveau rez-de-chaussée du centre commercial.

Ledit bail a été consenti pour une durée de dix années à compter de la livraison du local intervenue le 11 juin 2019, soit jusqu’au 10 juin 2029.

Une convention de mise à disposition d’un emplacement complémentaire a également été consentie concomitamment le 28 décembre 2018, portant plus précisément sur un emplacement n° T002 d’une superficie de 13 m² environ situé au même niveau, cette convention ayant commencé à courir à compter de la date de mise à disposition, soit le 11 juin 2019 et devant prendre fin à la date d’échéance du bail commercial principal.

Le montant du loyer annuel a été fixé à 45 000 euros hors taxes et hors charges, TVA en sus, à actualiser et à indexer, et d’un loyer variable additionnel correspondant à la différence positive entre un pourcentage de 7 % du chiffre d’affaires annuel hors taxes réalisé par le preneur dans les lieux loués et le loyer de base annuel hors taxes.

Par avenant du 25 septembre 2020, le bailleur a consenti au preneur une remise de 50 % de sa dette locative due au titre du 3ème trimestre de l’année 2019 d’un montant de 11 654,62 euros hors taxes, et, à titre exceptionnel et temporaire, une franchise totale de loyer pour le 2ème trimestre 2020, soit du 1er avril au 30 juin 2020, ainsi qu’un abattement de 5 827,31 euros hors taxes à valoir sur le loyer de base du 4ème trimestre 2020 sous la forme d’un avoir.

Par suite d’impayés, la société Parimall a fait délivrer à sa locataire, par exploit du 13 février 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire, portant sur une dette locative de 130 660,30 euros.

C’est dans ces circonstances que par exploit en date du 08 mars 2024, la société Alliance café a fait assigner sa bailleresse devant la présente juridiction en opposition au commandement de payer, en renégociation des loyers et en obtention de délais de paiement.

* * *




Par dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 30 septembre 2024, la société Alliance demande au tribunal, au visa des articles 1103, 1104, 1195, 1218, 1343-5 et suivants, 1719 et 1722 du code civil, et L. 145-41, alinéa 2 du code de commerce, de :

A titre principal :
-juger que les loyers du 1er septembre 2020 jusqu’au 30 juin 2024 doivent être renégociés, conformément aux dispositions des articles 1103, 1104 et 1195 du code civil,

En conséquence, 
-ordonner à la société Parimall-Ulis 2 et à la société Alliance café de renégocier le loyer du bail pour la période comprise entre le 1er septembre 2020 et le 30 juin 2024,

A titre subsidiaire :
-accorder à la société Alliance caté un délai de 24 mois pour le règlement de toutes sommes qui pourraient être allouées à la défenderesse, et ce à compter de l’expiration d'un délai de 15 jours de la signification par acte extrajudiciaire du jugement à intervenir,

En toutes hypothèses :
-débouter la société Parimall – Ulis 2 de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
-juger le compte du bailleur doit être arrêté à la somme de 45 014,07 euros au 30 juin 2024,
-condamner la société Parimall – Ulis 2 à payer à la société Alliance café la somme 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
-condamner la société Parimall – Ulis 2 aux entiers dépens, en application de l'article 699 du code de procédure civile.

Au soutien de sa contestation du commandement de payer, la société Alliance café fait valoir que le décompte des loyers et des charges est erroné, précisant que celui-ci doit être expurgé des pénalités et clauses pénales. Elle se prévaut des mêmes moyens s’agissant de sa demande en fixation de la dette, outre que les montants réclamés au titre des clauses pénales sont excessifs au regard du contexte économique. Elle ajoute ne pas avoir été destinataire des justificatifs de charges.

A l’appui de sa demande en renégociation du bail, elle soutient qu’un changement de circonstances entraînant un bouleversement de l’équilibre initial du contrat est intervenu en raison des dispositions gouvernementales prises relativement à l’épidémie de Covid 19 lui ayant occasionné une importante perte de chiffre d’affaires seulement 5 mois après son ouverture. 

Au soutien de sa demande subsidiaire en délais de paiement, la société Alliance expose qu’elle a régulièrement payé ses loyers jusqu’à la fermeture de son établissement en application des mesures gouvernementales en mars 2020 et que, depuis, sa situation reste difficile, le contexte économique n’étant pas favorable. Elle ajoute que des délais de paiement ne sauraient compromettre la situation financière de sa bailleresse.

* * *




Par dernières conclusions n° 4, notifiées par RPVA le 20 juillet 2025, la société Parimall demande au tribunal, au visa des articles L. 145-41 du code de commerce, 1103 du code civil et L. 433-1 et suivants et R. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, de :

-débouter la société Alliance café de toutes ses demandes, fins et conclusions,

 
-constater l’acquisition de la clause résolutoire au profit de la société Parimall - Ulis 2 et donc la résiliation de plein droit du bail à effet du 14 mars 2024, ainsi que de la convention de mise à disposition du 28 décembre 2019 dont l’existence est interdépendante du bail,
-prononcer subsidiairement la résiliation du bail commercial du 28 décembre 2019 et de la convention de mise à disposition du 28 décembre 2019 interdépendante du bail commercial, pour manquements délibérés de la société Alliance café à son obligation essentielle d’acquitter les loyers, charges locatives et accessoires exigibles,
-ordonner l’expulsion des lieux loués de la société Alliance café, ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier,
-juger que le sort des meubles et autres objets garnissant les lieux sera réglé selon les dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,
-condamner la société Alliance café à lui payer les sommes suivantes, arrêtées au 1er juillet 2025 sous réserve d’actualisation :
 *Loyers et charges impayés en principal : 267 632,00 euros
*Indemnité forfaitaire de 10 % : 26 763,20 euros,
*Indemnité de relocation correspondant à 6 mois de loyer : 41 173,80 euros
*Remboursement de la franchise et des réductions de loyer : 17 571,53 euros
*Remboursement de la contribution du bailleur au travaux d’aménagement, à parfaire,
*Intérêts de retard au taux contractuel, à parfaire au jour du paiement
Soit un total de sommes dues à parfaire de 353 140,53 euros,
-constater que le dépôt de garantie est définitivement acquis à la société Parimall – Ulis 2 conformément aux stipulations contractuelles,
-fixer le montant de l’indemnité d’occupation due par la société Alliance café au montant du loyer de base contractuel, majoré de 50 %, à compter du 14 mars 2024 ou subsidiairement à compter de la date du jugement à intervenir et jusqu’à la libération des lieux loués,
-condamner la société Alliance café à lui payer la somme de 6 000,00 euros par application des dispositions de l’article 1103 du code civil, et, subsidiairement, de l’article 700 du code de procédure civile,
-dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir en toutes ses dispositions,
-condamner la société Alliance café aux entiers dépens.

Au soutien de sa demande principale tendant à l’acquisition de la clause résolutoire, subsidiairement au prononcé de la résiliation judiciaire du bail, la société Parimall fait valoir que dès octobre 2019, le loyer n’était pas régulièrement versé par sa locataire, laquelle a cessé tout règlement depuis le 02 octobre 2023. 

A l’appui de sa demande en paiement, elle expose qu’au 1er juillet 2025, la société Alliance restait à lui devoir la somme de 267 632 euros en principal, et précise que le bail prévoit expressément, en cas de défaut de paiement des loyers et des charges courants, l’application des pénalités suivantes :
-un intérêt de retard au taux contractuel,
-une indemnité forfaitaire égale à 10 % des sommes dues, comprenant les loyers et charges impayés, ainsi que le coût du commandement de payer,
-une indemnité d’occupation correspondant au montant du dernier loyer majoré de 50 %,
-la conservation du dépôt de garantie par le bailleur,
-le remboursement des franchises et des réductions de loyer octroyées,

-le remboursement de la participation financière accordée pour travaux, proratisée suivant méthode de calcul visée au bail,
-une pénalité pour frais de relocation du local égale à six mois de loyer.

Pour s’opposer à la demande de délais de paiement de la demanderesse, la société Parimall soutient que la société Alliance, qui s’octroie elle-même des facilités de paiement et qui ne justifie pas de ses difficultés économiques, n’est pas de bonne foi, de sorte qu’elle ne remplit pas les conditions posées par l’article 1343-5 du code civil. Elle ajoute que l’octroi de délais de paiement ne ferait qu’aggraver la situation financière de la société Alliance, laquelle a déjà bénéficié de remises de dette locative et de franchise de loyer, et ne s’acquitte pas des loyers et charges courants.

En réplique au moyen tiré de l’inexactitude des sommes dues visées par le commandement de payer, la société Parimall rappelle que les pénalités ont été facturées et reportées sur le décompte locatif conformément aux stipulations au contrat de bail.

En réplique au moyen tiré de l’absence de reddition des charges, elle soutient avoir toujours appelé les provisions pour charges simultanément aux appels de loyers, appels qui n’ont jamais été contestés par le preneur.

Pour s’opposer à la demande en révision du loyer, la société Parimall objecte que l’article 1195 du code civil, qui n’est pas d’ordre public, ne saurait s’appliquer en cas de défaillance du preneur et ajoute qu’en tout état de cause, le contrat de bail prévoyait que les parties ont expressément renoncé à se prévaloir de ces dispositions.

* * *

Pour un exposé plus exhaustif des moyens et prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément à leurs dernières écritures par application de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture des débats a été ordonnée en date du 16 octobre 2025.

À l’audience de plaidoirie du 07 mai 2026, les parties ont été avisées de la date à laquelle la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Au préalable il y a lieu de relever que si la demanderesse se prévaut d’un décompte erroné, elle ne formule aucune demande à ce titre.

Par ailleurs, pour statuer sur la demande principale de la société Alliance relative aux conditions de poursuite du contrat, et sa demande subsidiaire tendant à l’obtention de délais de paiement, il convient au préalable d’examiner les demandes formulées par la défenderesse.


Aux termes de l’article 1103 du code civil les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Selon l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de l’obligation principale de payer le prix du bail aux termes convenus.




Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Saisi d’une telle clause, le juge doit uniquement vérifier la réalité des manquements invoqués aux conditions du bail et leur imputabilité au preneur, sans pouvoir aucunement apprécier le degré de gravité des infractions au bail reprochées.

En outre, il doit vérifier les modalités d’exercice de cette clause, à savoir l’existence d’un commandement et la régularité de ce dernier ainsi que l’usage de bonne foi de cette clause par le bailleur.

La clause résolutoire ne peut être mise en œuvre que pour un manquement à une stipulation expresse du bail, qui doit être contractuellement sanctionnée par la clause résolutoire, et les conditions d’application d’une telle clause doivent être interprétées strictement.

En l’espèce, l’article 26.1-Clause résolutoire du contrat de bail stipule que « Il est expressément stipulé que, à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, fraction de terme de loyer dû après une fixation amiable, judiciaire ou arbitrale, dépôt de garantie ou fonds de roulement ou leurs compléments, indemnité d’occupation due en cas de maintien dans les lieux dans les termes de l’article L.145-28 du code de commerce, charges, accessoires ou pénalités à leur échéance, charges de fonds marketing, reconstitution du dépôt de garantie et / ou son complément ou en cas d’inexécution d’une seule des conditions du Bail et de ses annexes, et un mois apprès un commandement ou une mise en demeure par exploit d’huissier demeuré infructueux, le Bail sera, si bon semble [Localité 5], résilié de plein droit et ce, même en cas de paiement ou d’exécution postérieure à l’expiration du délais ci-dessus (…). »

Par ailleurs, l’article 1.2 de la convention de mise à disposition à titre gratuit du 28 décembre 2018 stipule que « la convention est consentie pour une durée commençant à compter de la date de mise à disposition à l’Occupant (…) pour se terminer à la date de fin du Bail signé concomitamment aux présentes ».

L’article 2 intitulé « libération de l’emplacement – reprise de l’emplacement » précise que « sauf en cas de résiliation prévus à l’article 7 ci-après ou délivrance d’un congé, il est convenu que l’Occupant prend l’engagement irrévocable de libérer l’Emplacement en renonçant à toute demande de délai de grâce. »

La société Parimall produit le commandement de payer visant la clause résolutoire du 13 février 2024, visant une dette de 130 660,30 euros au titre des loyers et charges impayés au 8 février 2024, et reproduisant L.145-41 du code de commerce.


A l’examen du dernier décompte fourni par la bailleresse, arrêté au 1er juillet 2025, aucun règlement n’est intervenu dans le mois suivant la délivrance dudit commandement.

D’ailleurs, la société Alliance ne justifie pas s’être acquittée de la somme réclamée ni l’avoir contestée dans le mois de la signification du commandement de sorte que, en application des dispositions précitées et de la clause résolutoire prévue au contrat de bail et citée dans cet acte, la résiliation de celui-ci a été acquise à compter du 14 mars 2024, soit à l’expiration du délai d’un mois suivant le commandement.

Par suite, il y a lieu de constater que, conformément aux stipulations précitées, la convention de mise à disposition à titre gratuit du 28 décembre 2018 a pris fin à cette même date du 14 mars 2024.

Sur la demande de délais de paiement

L’article L. 145-41 précité prévoit que les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation lorsqu’elle n’est pas déjà prononcée ou constatée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée.

La clause résolutoire ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L’article 1353-5 du code civil prévoit que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il incombe au débiteur qui sollicite le bénéfice de ces dispositions de produire tous les éléments justifiant du bien-fondé de sa demande ; l’octroi d’un délai de grâce exige du débiteur qu’il prouve non seulement sa situation financière et patrimoniale, mais également qu’il sera effectivement en mesure de payer la somme due à l’issue du délai accordé pour ce faire.

En l’espèce, si la société Alliance consacre de nombreux développements à la crise sanitaire et à la crise économique qui ont affecté son activité, elle n’expose pas concrètement comment elle entend apurer le solde des causes du commandement en sus du règlement des loyers courants.

Or, à l’examen de ses comptes annuels sur la période 2018 / 2023, force est de constater, ainsi qu’elle le fait d’ailleurs valoir, qu’elle enregistre, sur chacun de ces exercices, un résultat déficitaire.

Par ailleurs, à l’examen du dernier décompte fourni, arrêté au 1er juillet 2025, le tribunal relève que depuis la délivrance du commandement de payer le 13 février 2024, la société Alliance n’a procédé à aucun règlement, laisser ainsi s’accumuler une dette de plus de 260 000 euros.

Dans ces conditions, la demanderesse ne justifie pas que les conditions de suspension des effets de la clause résolutoire sont réunies.

Sa demande à ce titre sera en conséquence rejetée.

Par suite, la clause résolutoire étant acquise à la date du 14 mars 2024, la locataire est, depuis cette date, occupante sans droit ni titre.

Il convient en conséquence de faire droit à la demande d’expulsion de la locataire dans les conditions définies ci-après au dispositif du jugement.

L’enlèvement des meubles et effets se trouvant dans les lieux sera effectué selon les règles fixées par les articles L. 433-1 et suivants, et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Un délai d’un mois est laissé à la locataire pour organiser son départ et quitter volontairement les lieux.

Par suite également, le bail étant résilié, il n’y a pas lieu de statuer sur la demande de renégociation du loyer, laquelle est devenue sans objet.

Sur les sommes dues par la locataire

*Sur la demande au titre de l’arriéré locatif et indemnité d’occupation 

L’article 1728 du code civil prévoit l’obligation pour le locataire de payer le prix du bail aux termes convenus.

En application des articles 9 du code de procédure civile et 1315 (devenu l’article 1353) du code civil, il appartient au bailleur qui sollicite la condamnation du locataire au paiement de loyers, charges et accessoires, de produire les pièces justificatives permettant au tribunal de constater et de vérifier, outre l’existence de l’obligation du locataire, l’exactitude des sommes réclamées.
 
Il doit notamment fournir un décompte reprenant tous les loyers, charges ou autres sommes dues impayées et les règlements effectués par le locataire, ainsi que les justificatifs (factures, appels de charges, avis d’imposition) des sommes réclamées, afin que le tribunal puisse vérifier le calcul de la somme réclamée et en apprécier la pertinence.

En l’espèce, la demanderesse produit un décompte actualisé et arrêté au 1er juillet 2025 à la somme de 267 632,00 euros, comptabilisant, en sus des loyers, charges et taxes foncières, des pénalités.

La société Alliance, qui ne formule pas de contestations au titre de la dette de loyers, objecte plusieurs critiques sur les autres sommes réclamées.

En premier lieu, elle sollicite que les sommes enregistrées à titre de pénalités soient déduites de sa dette locative.

Ces pénalités sont comptabilisées comme suit :

-pénalité de retard pour le 4ème trimestre 2021 : 1 258,00 euros
-pénalité de retard pour le 1er trimestre 2022 : 1 264,73 euros
-pénalité de retard pour le 2ème trimestre 2022 : 1 897,10 euros
-pénalité de retard pour le 3ème trimestre 2022 : 1 939,04 euros
-pénalité de retard pour le 1er trimestre 2023 : 730,13 euros
-pénalité de retard pour le 2ème trimestre 2023 : 1 980,94 euros
-pénalité (décembre 2203) non réception CA : 8 682,96 euros
-pénalité de retard pour le 4ème trimestre 2023 : 2 082,00 euros
-pénalité de retard pour le 1er trimestre 2024 : 2 076,75 euros
-pénalité de retard pour le 2ème trimestre 2024 : 2 229,76 euros
-pénalité de retard pour le 4ème trimestre 2024 : 2 243,14 euros

Soit un total de 26 384,55 euros.

S’agissant des indemnités forfaitaires de 10 % ainsi enregistrées, le bail prévoit en son article 26.2.1-Indemnités forfaitaires que « A défaut de paiement de toutes sommes dues par le Preneur en vertu du Bail, et notamment des loyers et accessoires à leur échéance, et du seul fait de l’envoi par le Bailleur d’une lettre de rappel consécutive à cette défaillance, restée infructueuse quarante-huit heures après sa première présentation, comme en toute hypothèse en cas de notification d’un commandement ou d’une mise en demeure, le montant des sommes dues sera majoré de plein droit de 10 % à titre d’indemnité forfaitaire et irrévocable.
Cette pénalité sera due indépendamment des intérêts de retard dont le règlement est prévu par l’article 8 du Titre II du Bail ».

L’ancien article 1152, maintenant l'article 1231-5 du code civil, permet au juge, même d’office, d’augmenter ou de modérer la peine prévue par la convention à titre de dommages et intérêts due par celui qui a manqué à son exécution si elle est manifestement excessive ou dérisoire.
 
La pénalité stipulée en l’espèce par le bail (article 26.2.1) ne se justifie que par son caractère comminatoire, le dommage lié au retard de paiement, s’il en est un, ne consistant qu’en des frais exposés pour le recouvrement des sommes dues, qui sont couverts par les intérêts de retard produits ainsi que par la mise à la charge du débiteur desdits frais.

Il convient par conséquent de réduire la somme due au titre de l’indemnité conventionnelle à 1 euro, étant au surplus observé qu’aucune des sommes impayées n’a fait l’objet d’une mise en demeure préalable dès 2021, seul le commandement de payer du 13 février 2024 ayant été délivré à la locataire.

S’agissant de la somme comptabilisée au titre de la « non réception du CA », l’article 4.1.2.4-Sanctions du titre II du contrat de bail est ainsi rédigé :

« (I) en cas de retard dans la transmission par le preneur de ses déclarations
A défaut de transmettre au bailleur ou à son mandataire dans les délais requis l’ensemble des informations afférentes au CA selon les formes et ventilations requises, le Preneur sera redevable à titre de pénalité forfaitaire et irrévocable, huit jours après la notification d’une mise en demeure, une somme égale à 1/360ème du dernier loyer de base annuel toutes taxes comprises facturé par jour calendaire de retard (…)

(III) en cas de non transmission par le Preneur de ses déclarations et/ou en cas d’opposition du preneur au contrôle du CA
Dans le cas où :
-le Preneur n’aurait pas transmis sa déclaration de CA à l’expiration d’un délai de trois mois à compter de la mise en demeure visée à l’article 4.1.2.4 et/ou
-le Preneur s’oppose au contrôle visé à l’article 4.1.2.3 du titre II à l’expiration du délai de huit jours suivant la mise en demeure,
le Preneur sera redevable cumulativement :
-de la pénalité journalière visée à l’article 4.1.2.4 par jour calendaire de retard et
-de l’indemnité visée à l’article 4.1.2.4 (II).







Ces sanctions ne font pas obstacle aux actions que le Bailleur serait fondé à engager selon le droit commun ou la clause résolutoire, se cumulent entraînent et seront encourues même dans l’hypothèse où la prise en compte du CA n’aurait pas donné lieu à la facturation d’un loyer variable additionnel compte tenu de l’importance pour le Bailleur d’obtenir des informations fiables pour la gestion du Centre, indépendamment de l’application du loyer variable additionnel (…). »

Faute pour la bailleresse de justifier de l’envoi d’une mise en demeure, cette somme ne saurait être mise à la charge de la société Alliance et sera par conséquence déduite de sa dette.

En deuxième lieu, si la société Alliance sollicite que soient déduits les frais d’huissier comptabilisés à hauteur de 324,95 euros, force est de constater qu’ils ont fait l’objet d’un avoir enregistré le 20 novembre 2020.

En dernier lieu, la société Alliance fait valoir que sa bailleresse n’a pas procédé à la reddition des charges et ne produit aucun des justificatifs y afférents.

Si la société Parimall lui objecte qu’elle a procédé à la régularisation des charges pour chacun des exercices et qu’elle justifie des sommes dues au titre de la taxe foncière, force est toutefois de constater qu’elle ne produit pas le moindre justificatif au titre des charges régularisées.

Or, il est constant que les provisions versées par le locataire ne constituent pas un règlement forfaitaire des charges, mais une avance provisoire à valoir sur le montant des dépenses acquittées, et qu’il appartient au bailleur de justifier de ces charges locatives récupérables sur le preneur, de façon à ce que ce dernier puisse avoir une connaissance exacte de ses obligations. 

Dans ces conditions, faute de produire des justificatifs détaillés des charges ainsi comptabilisées, les sommes correspondantes doivent être déduites de la dette locative.

La société Alliance sollicite à ce titre la déduction de la somme de 47 480,00 euros HT, soit 56 976 euros TTC, correspondant à cinq années de charges appelées trimestriellement à hauteur de 2 374 euros HT.

A l’examen du dernier décompte et des liquidations de charges fournies par la bailleresse, cette somme, qui au demeurant n’appelle pas d’observation de cette dernière, sera retenue.

En conséquence, la société Alliance sera condamnée à verser à la société Parimall la somme de 184 272,45 euros TTC (267 632 - 26 384,55 + 1 - 56 976) au titre des arriérés de loyers, charges et accessoires arrêtés au 1er juillet 2025 (inclus).

S’agissant des intérêts de retard contractuels réclamés, l’article 8-Clause d’intérêts de retard du titre II du bail prévoit que « A défaut de paiement d’une somme exigible (loyers, charges, accessoires, dépôts de garantie, compléments au dépôt de garantie, Charges de Fonds Marketing, honoraires, etc.), à sa date d’échéance, celle-ci sera productive d’un intérêt (…) :
-soit au taux moyen mensuel de l’EONIA tel que calculé au jour le jour sous la supervision du Réseau Européen des Banques Centrales, soit au taux d’intérêt légal, le plus haut des deux taux étend retenu, majoré de 500 points de base (soit 5,00 %) lent (à titre d’exemple, si le taux est de 1,00 %, le taux appliqué sera de 1 % + 5,00 %, soit 6 %) ;
-et ce, sous réserve de l’envoi d’une lettre recommandée avec accusé de réception adressée au preneur est restée infructueuse de ce dernier en tout ou partie.

Au cas où, pour quelque raison que ce soit, le taux de l’EONIA viendrait à disparaître, les parties conviennent de lui substituer :
-soit le taux interviendra en remplacement ;
-soit, à défaut, le taux de base bancaire moyen des banques adhérentes à l’ « Association française des Banques » ou à tout organisme qui serait substitué à cette dernière le cas échéant, soit tout autre taux fixé par un Expert ; tous les frais en découlant étant, intégralement, supportés par le Preneur qui s’y oblige.

Les intérêts seront dus à compter de la date d’exigibilité de chaque somme concernée, prévue ci-dessus, et, s’ils sont dus au moins pour une année entière, ils porteront eux-mêmes intérêts conformément à l’article 1343-2 du code civil. »

Toutefois, la somme de 184 272,45 euros mise à la charge de la demanderesse ne produira pas d'intérêts tel que demandé, faute pour la bailleresse de justifier de l'envoi d’une lettre recommandée avec accusé de réception comme prévu à l'article 8 précité ou de chiffrer le taux contractuel applicable.

En conséquence, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 1er juillet 2025, date du dernier décompte.

La locataire doit par ailleurs payer une indemnité au titre de son occupation des lieux malgré la résiliation du bail.

La bailleresse demande l’application d’une clause du bail, l’article 26.2.4, fixant cette indemnité au double du loyer contractuel.

Il y a lieu, cependant, de faire application, là aussi, de l’article 1231-5 du code civil.

Le caractère excessif de la pénalité conventionnelle, qui a un caractère à la fois indemnitaire et comminatoire, s’apprécie au regard d’une part du dommage que la clause a vocation à compenser et, d’autre part, en considération de la pression que la menace de la sanction doit exercer sur l’autre partie pour l’inciter à s’exécuter.

En effet, la clause fixant en l’espèce l’indemnité d’occupation sollicitée s’analyse en une clause pénale dès lors qu’elle a vocation, d’une part, à indemniser le bailleur du dommage lié au maintien, sans droit ni titre, du locataire dans les lieux et, d’autre part, à exercer une pression sur celui-ci pour qu’il exécute son obligation d’en partir.

Il est d’usage en matière de baux ou d’occupation des lieux de fixer l’indemnité d’occupation à un montant compensant d’une part la valeur locative des lieux et d’autre part le préjudice résultant pour le propriétaire du maintien de l’occupant dans les lieux ; cette indemnité est en pratique fixée à un montant égal des derniers loyer et charges contractuels.

Or, l’application de la clause en l’espèce, qui fixe l’indemnité au double du loyer, aboutit à faire payer à la locataire le double de ce qui lui serait réclamé si l’indemnité était fixée à une somme égale au loyer et charges contractuels.


Cette majoration apparaît excessive dès lors que la bailleresse ne fait pas état d’un préjudice résultant du maintien dans les lieux de la locataire, distinct de l’arriéré de loyers lui-même et des frais exposés pour le recouvrement des sommes dues et de la résiliation en justice du contrat ; or ce préjudice est couvert par la mise à la charge de celle-ci dudit arriéré et desdits frais.

Il y a lieu en conséquence de réduire cette clause pénale et de fixer l’indemnité d’occupation à un montant égal au dernier loyer contractuel majoré des charges.

Une partie de la somme due à ce titre étant incluse dans la somme allouée à la bailleresse au titre de l’arriéré de loyers, charges et accessoires et indemnité d’occupation, arrêté au 1er juillet 2025 (inclus), il convient de dire que cette indemnité d’occupation est due à compter du quatrième trimestre 2025, échéance du 1er octobre 2025 incluse, et ce jusqu’à parfaite libération des lieux, caractérisée par l’expulsion ou par la remise des clés.

*Sur les demandes au titre des autres pénalités

-Sur l’indemnité forfaitaire de 10 % 

Réclamée à hauteur de 26 763,20 euros, puisque calculée sur la somme globale demandée au titre des loyers et charges impayés en principal à hauteur 267 632,00 euros, le tribunal, tenant les mêmes considérations que ci-dessus, réduira cette demande à 1 euro.

-Sur l’indemnité de relocation correspondant à 6 mois de loyer 

L’article 26.2.4 précité prévoit en son 2ème alinéa que « le Preneur devra réparer l’intégralité du préjudice du Bailleur du fait de la résiliation fautive (perte de loyer durant la période de relocation, perte de valeur de loyer, remboursement de la participation du Bailleur aux travaux, de la franchise et des aménagements de loyer). »

Si la bailleresse réclame à ce titre la somme de 41 173,80 euros, force est de constater qu’elle ne produit pas le moindre élément justifiant du quantum de sa demande.

En outre, la défenderesse ne prouve pas qu'elle a subi un dommage distinct du retard de paiement qui n’est pas compensé par les intérêts au taux légal majorant sa créance ou les sommes allouées au titre des frais de procédure.

Dans ces conditions, cette prétention ne saurait prospérer et sera rejetée.

-Sur le remboursement de la contribution du bailleur au travaux d’aménagement

La défenderesse qui formule cette prétention sans la chiffrer et sans verser, au demeurant, le moindre élément sur cette contribution, verra cette demande rejetée.

*Sur le remboursement de la franchise et des réductions de loyer

Aux termes de l’article 11.1-T.1 des stipulations particulières du bail, il est prévu que « A titre exceptionnel et intuitu personae, le Bailleur consent au Preneur :



-une franchise totale de loyer de base alors en vigueur pendant une durée maximum de deux mois (2) à compter de la date de prise d’effet du bail, ladite franchise totale de loyer de base en vigueur prenant fin de plein droit à la date d’ouverture du Local AU public, et ce nonobstant l’application du loyer variable dans les conditions de l’article 4.1.2 du titre I du bail (…)
-une réduction du loyer de base :
-à compter de la date d’ouverture du local au public ou à compter du troisième mois suivant la prise d’effet du bail pendant la durée de la première année restant à courir d’un montant correspondant à 15 % du loyer de base alors en vigueur, et ce, nonobstant l’application du loyer variable additionnel dans les conditions de l’article 4.1.2 du titre II de du bail ;
-pendant la deuxième année du bail d’un montant correspondant à 7 % du loyer de base alors en vigueur, et ce nonobstant l’application du loyer variable additionnel dans les conditions de l’article 4.1.2 du titre II du bail (…).

Enfin, les parties conviennent expressément, à titre de condition essentielle et déterminante, que :
-en cas de résiliation du bail pour quelque cause que ce soit, (…) le Preneur sera déchu du bénéfice de la franchise et de la réduction de loyer de base octroyée ci-dessus.

En conséquence, le preneur devra :
-en cas de résiliation du bail pour quelque cause que ce soit : rembourser au bailleur, en sus des sommes prévues au bail, la totalité de la franchise et de la réduction calculée de la date prise d’effet du bail jusqu’à la date effective du départ (…). »

Par ailleurs, aux termes de l’article 1.1 de l’avenant du 25 novembre 2020, « A titre exceptionnel et temporaire, le Bailleur consent au Preneur une franchise de loyer de base alors en vigueur correspondant au 2ème trimestre 2020, soit du 1er avril 2020 au 30 juin 2020 (la « Franchise »), et ce nonobstant l’application du loyer variable dans les conditions de l’article 4.4 du Titre I du bail (…).

A titre exceptionnel et temporaire, le Bailleur consent également au Preneur un abattement à valoir sur le loyer de base d’un montant de 5 827,31 € HT (CINQ MILLE DEUX CENT VINGT SEPT EUROS ET TRENTE ET UN CENTIMES HORS TAXES).

Ce montant sera imputé sur le loyer facturé au titre de l’échéance du 4ème trimestre 2020 sous la forme d’un avoir (…).

Le Bailleur consent au Preneur une annulation de créance correspondant à la moitié de sommes dues au titre du loyer du troisième trimestre 2019 d’un montant de 11 654,62 euros HT, le Preneur s’engageant à régler la seconde moitié de cette somme lors de la signature des présentes (…).

L’article 1.4 stipule que « Les Parties conviennent expressément que les Aménagements sont consentis par le Bailleur en contrepartie notamment des engagements pris par le Preneur de payer au Bailleur toutes les sommes dues en application des stipulations du Bail.

Par conséquent : (…)
-ou en cas de résolution de plein droit du Bail, ou de résiliation judiciaire par suite d’une faute du Preneur, (…)



le Preneur sera déchu du bénéfice des Aménagements octroyés ci-dessus et devra en conséquence rembourser au Bailleur toutes les sommes dues au titre du Bail si le présent Accord n’avait pas été régularisé et ce, déduction faite des sommes déjà réglées par le Preneur ; et ce sans qu’aucune mise en demeure préalable ne soit requise, le tout sans préjudice de tous droits et actions dont le Bailleur bénéficierait au titre du Bail. »

A l’examen du décompte fourni, il convient de constater que des franchises et abattements ont bien été comptabilisés.

La somme de 17 571,53 euros réclamée à ce titre ne faisant l’objet d’aucune discussion et le bail étant résilié aux torts du preneur à compter du 14 mars 2024, il y a lieu de faire application de la clause précitée et de condamner la société Alliance à rembourser à la société Parimall la somme de 17 571,53 euros au titre du remboursement de la franchise et des réductions de loyers.

En conséquence des développements qui précèdent, la société Alliance sera condamnée à verser à la bailleresse la somme de 17 572,53 euros (1 + 17 571,53) au titre des autres pénalités contractuelles.

-Sur la demande au titre du dépôt de garantie

Aux termes de l’article 5-DEPOT DE GARANTIE du bail, « Le dépôt de garantie versée par le preneur au jour de la signature du bail est égal à la somme de 13 500,00 € (TREIZE MILLE CINQ CENTS EUROS). Son montant variera dans les conditions indiquées à l’article 5 du titre II ».

Par ailleurs, l’article 26.2.3- « Conservation par le bailleur du dépôt de garantie » du bail prévoit que « Si le bail est résilié dans les termes de l’article 1184 du Code civil ou par application de la clause résolutoire pour inexécution des conditions ou pour toute autre cause imputable au Preneur, le dépôt de garantie restera acquis au Bailleur, si bon lui semble, à titre de premiers dommages intérêts sans préjudice de tous autres ».

Cette stipulation contractuelle s’apparente, là encore, à une clause pénale, dont le montant, qui s’élève à plus de 13 000 euros ainsi qu’il ressort du dernier décompte, apparaît excessif dès lors que la bailleresse ne fait pas état d’un préjudice résultant de la défaillance de la locataire, distinct des frais exposés pour le recouvrement des sommes dues et de la résiliation en justice du bail ; or ce dernier préjudice est grandement couvert par la mise à la charge de la locataire desdits frais.

Il convient par conséquent de réduire cette pénalité contractuelle en prévoyant que la défenderesse ne pourra conserver que la moitié du dépôt de garantie au titre de la clause pénale, le surplus devant être restitué à la demanderesse.

Sur les demandes de délais de grâce

Outre les délais de paiement rétroactifs sur lesquels il a déjà été statué, il convient de statuer sur la demande de délais de 24 mois formulée par la demanderesse, qui doit s’entendre de toute condamnation.

En l’espèce, comme il a déjà été dit, la société Alliance, qui, au demeurant, ne propose aucun échéancier, évoque elle-même ses difficultés de trésorerie, attestées par ses comptes de résultat, de sorte qu’elle ne démontre pas être en capacité de régler une somme de plus de 180 000 euros dans le délai de deux ans maximums que la loi permet au tribunal de lui accorder.

Dans ces conditions, la demande de délai de grâce ne peut qu’être rejetée.

Sur les demandes accessoires

La société Alliance, partie défaillante, sera condamnée aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer du 13 février 2024, ainsi qu’à payer une somme de 3 000 euros à la demanderesse au titre de ses frais irrépétibles.

Il est rappelé que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoirement, et en premier ressort,

CONSTATE l’acquisition, à la date du 14 mars 2024, de la clause résolutoire du bail conclu le 28 décembre 2018 entre la SAS Parimall-Ulis 2 et la SAS Alliance café ;

CONSTATE que, par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu le 28 décembre 2018, la convention de mise à disposition gratuite conclue le même jour entre la SAS Parimall-Ulis 2 et la SAS Alliance café a également pris fin ; 

ORDONNE à la SAS Alliance café ainsi qu’à tous occupants de son chef de libérer lesdits lieux dans le mois suivant la signification de la présente décision ;

ORDONNE, à défaut de libération volontaire des lieux dans ce délai, l’expulsion de la SAS Alliance café ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, ceci à défaut de libération volontaire des lieux dans un nouveau délai de quinze jours suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux ;

RAPPELLE que cette expulsion devra être effectuée conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et suivants, et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que l’enlèvement des meubles et effets se trouvant dans les lieux sera effectué selon les règles fixées par les articles L. 433-1 et suivants, et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE la SAS Alliance café à payer à la SAS Parimall-Ulis 2 les sommes suivantes :

-184 272,45 euros TTC au titre l’arriéré de loyers, charges et accessoires et indemnité d’occupation, arrêté au 1er juillet 2025 (inclus),
-17 572,53 euros TTC au titre de l’indemnité forfaitaire de 10 % et du remboursement de la franchise et réductions de loyers ;

DIT que ces sommes seront majorées des intérêts au taux légal à compter du 1er juillet 2025, et ce jusqu’à parfait paiement ;

DIT que la demande de la SAS Alliance café aux de fins de renégociation du loyer du bail est sans objet ;

DEBOUTE la SAS Alliance café de ses demandes de délais de paiement ;

FIXE l’indemnité d’occupation due par la SAS Alliance café au loyer contractuel, charges, accessoires et impôts en sus ;

DIT que cette indemnité d’occupation est due à compter du quatrième trimestre 2025, échéance du 1er octobre 2025 incluse, et ce jusqu’à parfaite libération des lieux, caractérisée par l’expulsion ou par la remise des clés ;

AUTORISE la SAS Parimall-Ulis 2 à conserver la moitié du dépôt de garantie ;

ORDONNE à la SAS Parimall-Ulis 2 à restituer à la SAS Alliance-café la moitié du dépôt de garantie ;

REJETTE le surplus des demandes de la SAS Parimall-Ulis 2 ;

CONDAMNE la SAS Alliance café aux dépens, lesquels comprendront le coût de du commandement de payer du 13 février 2024, ainsi qu’à verser une somme de 3 000 euros à la SAS Parimall-Ulis 2 en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire des parties ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire.

Ainsi fait et rendu le VINGT TROIS JUILLET DEUX MILLE VINGT SIX, par Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe, assistée de Sarah TREBOSC, Greffière, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.


LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,