Tribunal judiciaire de Toulon, 4ème Chambre, 22 juillet 2026, n° 21/04364

REPUBLIQUE FRANCAISE
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULON

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

MINUTE N° : 

4ème Chambre Contentieux
N° RG 21/04364 - N° Portalis DB3E-W-B7F-LFBK

En date du : 22 juillet 2026

Jugement de la 4ème Chambre en date du vingt deux juillet deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 20 mai 2026 devant Alexandra VILLEGAS, statuant en juge unique, assistée de Sétrilah MOHAMED, greffier.

A l’issue des débats, la présidente a indiqué que le jugement, après qu’elle en ait délibéré conformément à la loi, serait rendu par mise à disposition au greffe le 22 juillet 2026.

Signé par Alexandra VILLEGAS, présidente et Sétrilah MOHAMED, greffier présent lors du prononcé. 

DEMANDEUR :

Monsieur [X] [V], né le 07 Juin 1962 à [Localité 1] (93), de nationalité Française,, demeurant [Adresse 1] [Localité 2] [Adresse 2]
représenté par Me Philippe CAMPOLO, avocat au barreau de DRAGUIGNAN
 

DÉFENDEURS :

LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE sis [Adresse 3], pris en la personne de soin Syndic en exercice, la S.A.S. ROYAL IMMO, dont le siège social est sis [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal 
représenté par Me Noémie BONDIL, avocat au barreau de TOULON

LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 5], sis [Adresse 6], pris en la personne de son Syndic en exercice, la S.A.S. ROYAL IMMO, dont le siège social est sis [Adresse 7] [Localité 3], prise en la personne de son représentant légal 
représenté par Me Olivier SINELLE, avocat au barreau de TOULON

S.A.S. GENERALI IARD, dont le siège social est sis [Adresse 8], prise en la personne de son représentant légal 
représentée par Me Emmanuelle DURAND, avocat au barreau de MARSEILLE

Grosses délivrées le : 
à : 
Me Noémie BONDIL - 1004
Me Philippe CAMPOLO - 37
Me Emmanuelle DURAND
Me Olivier SINELLE - 1016

Copie le :
à :
Me Jérôme COUTELIER-TAFANI - 1022
Me Gérard MINO - 0178




EXPOSÉ DU LITIGE 

Monsieur [X] [V], marié sous le régime de la séparation des biens avec Madame [L] [Z], a acquis le 3 octobre 1997 un appartement constituant le lot 11 dans un immeuble en copropriété sis [Adresse 9] à [Localité 4].

Par ordonnance en date du 23 juillet 2014, le Président du tribunal judiciaire de Toulon a désigné Maître [T] [J] en qualité d'administrateur provisoire de ladite copropriété. Celui-ci a exercé ses fonctions jusqu'au 25 février 2021, date à laquelle la société ROYAL IMMO a été désignée en qualité de syndic par l'assemblée générale des copropriétaires.

Constatant un dégât des eaux dans leur logement, les époux [V] ont déclaré un sinistre à leur assurance habitation le 2 avril 2014. Ils font état d’une aggravation de ce sinistre et de nouveaux désordres les ayant contraints à déménager. 

Un rapport d'expertise amiable a été établi par le cabinet TEXA le 28 avril 2016. 

Selon ordonnance de référé en date du 20 avril 2018, il a été fait droit à la demande des époux [V] tendant à l’instauration d’une mesure d’expertise, et ce au contradictoire du syndicat des copropriétaires du [Adresse 10], du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 11], et de l’assureur multirisques de ce dernier, la société GENERALI IARD. 

Par ordonnance de référé du 6 août 2019, les opérations d’expertise confiées à Monsieur [W] [R] ont été rendues communes et opposables à l’assureur du syndicat des copropriétaires du [Adresse 10], la société AXA ASSURANCE IARD.

L’expert judiciaire a déposé son rapport le 13 mars 2021.

Suivant exploits de commissaire de justice des 18 et 20 août 2021 (RG n°21/4364), Monsieur [X] [V] et Madame [L] [Z] épouse [V] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 12], pris en la personne de son syndic en exercice la société ROYAL IMMO, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 11], pris en la personne de son syndic la société BILLON SYCOLOGE, Maître [T] [J], ainsi que la société BILLON SYCOLOGE devant le tribunal judiciaire de Toulon aux fins d’indemnisation de leurs préjudices.

Par acte d'huissier en date du 28 octobre 2021 (RG n°21/5482), le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 13] [Adresse 5] sis [Adresse 14], pris en la personne de son syndic en exercice, la SASU BILLON-SYCOLOGE, a assigné en intervention forcée la SA GENERALI IARD.

Les procédures ont été jointes sous le seul et même numéro RG 21/04364 par ordonnance en date du 18 janvier 2022. 

Par ordonnance du 19 décembre 2023, le juge de la mise en état a :
- déclaré irrecevable la demande de disjonction et de renvoi devant une autre juridiction formée par Maître [T] [J] au visa de l’article 47 du code de procédure civile, 

 - rejeté la fin de non recevoir tirée du défaut d’intérêt et de qualité à agir de Madame [L] [Z] épouse [V],
- déclaré Madame [L] [Z] épouse [V] irrecevable en l’ensemble de ses demandes en raison de la prescription, 
- déclaré Monsieur [X] [V] irrecevable en ses demandes à l’encontre de la SASU SYCOLOGE et de Maître [T] [J] en raison de la prescription, 
- fait injonction à Monsieur [E] [V] de produire aux débats les pièces suivantes :
• sa déclaration de sinistre à son assurance multirisques habitation de l'appartement sis [Adresse 15] du 2 avril 2014,
• sa deuxième déclaration de sinistre de juillet 2014, en aggravation du premier,
• les documents relatant les investigations menées lors des opérations amiables dans son logement, et ayant conduit à nombre de sondages destructifs, laissés, ensuite, en l'état,
-la troisième déclaration de sinistre afférente aux infiltrations en façades Est et Nord attribuées à la copropriété [Adresse 5], 

Par conclusions notifiées par RPVA le 15 avril 2024, Monsieur [X] [V] demande au tribunal, sur le fondement de l’article 1240 du code civil, de :
- déclarer son action recevable,
- déclarer que le syndicat des copropriétaires [Adresse 9] a engagé sa responsabilité,
- condamner le syndicat des copropriétaires [Adresse 9] au paiement de la somme de 8.748,30 € en réparation du préjudice subi suite aux infiltrations dues à la colonne d’eau montante,
- déclarer que le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 13] [Adresse 5] a engagé sa responsabilité,
- prendre acte que le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 13] [Adresse 5] a procédé au paiement de la somme de 5.802,50 € en réparation du préjudice subi du fait du défaut d’étanchéité du toit terrasse,
- condamner solidairement le syndicat des copropriétaires [Adresse 9] et le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 11] au paiement de la somme de 68.346 € au titre du préjudice de jouissance,
- condamner solidairement le syndicat des copropriétaires [Adresse 9] et le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 13] [Adresse 5] au paiement de la somme de 10.000 € au titre du préjudice moral,
- condamner solidairement le syndicat des copropriétaires [Adresse 9] et le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 11] au paiement de la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens d’instance et d’expertise,
- exempter Monsieur [X] [V] du paiement de toutes condamnations prononcer par le tribunal de céans et de tous les frais de procédure engagés par le syndicat des copropriétaires [Adresse 9] et son syndic en exercice Me [J] [T] en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
- ordonner l’exécution provisoire de la décision,
- juger qu’à défaut de règlement spontané par tous succombants des condamnations prononcées à son encontre, l’exécution forcée devra être réalisée par ministère d’huissier de justice, et le débiteur devra donc supporter, en sus de l’application de l’article 700 du code de procédure civile, le montant des sommes retenues par l’huissier en application de l’article 2 de l’arrêté du 26 février 2016 insérées aux articles A 444-10 et suivants du code de commerce.

Par conclusions notifiées par RPVA le 1er décembre 2025, le syndicat des copropriétaires [Adresse 9], pris en la personne de son syndic en exercice, la société ROYAL IMMO, demande au tribunal, sur le fondement des articles 1240, 1241 et 1310 du code civil, de :
A titre principal,
- juger que sa responsabilité n’est pas engagée,
- débouter Monsieur [X] [V] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions dirigées à son encontre,
A titre subsidiaire,
- juger qu’il est exonéré de sa responsabilité,
- débouter Monsieur [X] [V] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions dirigées à son encontre,
A titre infiniment subsidiaire,
- juger que le préjudice de jouissance et le préjudice moral allégué par Monsieur [X] [V] sont causés exclusivement par la cause intitulée “C1" par l’expert judiciaire dans son rapport d’expertise,
- débouter Monsieur [X] [V] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions dirigées à son encontre,
En tout état de cause,
- débouter Monsieur [X] [V] de sa demande fondée sur l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et tendant à être exempté du paiement de toutes condamnations prononcées par le tribunal et de tous les frais de procédure engagés par le syndicat des copropriétaires,
- condamner Monsieur [X] [V] au paiement de la somme de 5.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de la présente instance,
- écarter l’exécution provisoire.

Par conclusions notifiées par RPVA le 6 avril 2026, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 11], pris en la personne de son syndic en exercice, la SAS ROYAL IMMO, demande au tribunal de :
A titre principal,
- débouter Monsieur [X] [V] de ses demandes, fins et prétentions dirigées à son encontre,
- condamner Monsieur [X] [V] à lui rembourser la somme de 5.802,50 € qu’elle lui a adressée le 6 avril 2021 pour le compte de qui il appartiendrait,
A titre subsidiaire,
- dire que le préjudice de jouissance allégué par Monsieur [X] [V] trouve sa cause exclusive dans l’état de l’appartement, tel que laissé ensuite des investigations menées sur la colonne d’addiction d’eau et le plancher séparatif des 1er et 2ème étage (cause C2)
- lui donner acte de ce qu’il a versé le 6 avril 2021 la somme de 5.802,50 € retenue par l’expert [R] comme étant le montant du préjudice matériel de Monsieur [X] [V] qui lui serait imputable,
- débouter Monsieur [X] [V] de ses autres demandes, fins et prétentions dirigées à son encontre,
- condamner la société GENERALI à lui verser la somme de 5.802,50 € qu’il a versée le 6 avril 2021 à Monsieur [X] [V] retenue par l’expert [R] comme étant le montant du préjudice matériel qu’il lui serait imputable,
Plus subsidiairement,
- dire et juger que sa part de responsabilité ne saurait excéder 10% de la valeur locative de l’appartement des époux [V], soit 60% par mois, sur la période échue entre l’apparition des dommages identifiés par l’expert [R] comme ayant la cause C1 et le 25 octobre 2019, date de disparition desdits dommages,
- débouter Monsieur [X] [V] de ses autres demandes, fins et prétentions dirigées à son encontre,
En tout état de cause,
- débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 15] de ses demandes, fins et prétentions,
- constater que par l’effet de l’ordonnance du 19 décembre 2023 rendue par le juge de la mise état Madame [L] [Z] épouse [V], Me [J] et la SASU BILLON SYCOLOGE ne sont plus parties à la présente instance,
- condamner la société GENERALI IARD à le relever et garantir de toute condamnation éventuellement prononcée à son encontre,
- condamner Monsieur [X] [V] à lui payer la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
- condamner Monsieur [X] [V] aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Olivier SINELLE,
- écarter l’exécution provisoire comme étant incompatible avec la nature de l’affaire.

Par conclusions notifiées par RPVA le 13 avril 2026, la SA GENERALI IARD demande au tribunal de :
A titre principal,
- débouter le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 13] [Adresse 5] de toutes ses prétentions dirigées à son encontre, en l’absence de preuve qui lui incombe, de la réunion des conditions d’application des garanties prévues par la police d’assurance,
A défaut,
- le débouter de ses prétentions dirigées à son encontre en application de l’exclusion de garantie “responsabilité civile propriétaire d’immeuble” des dommages causés par l’un des événements visés aux chapitres “dégâts des eaux” survenu ou ayant pris naissance dans le bâtiment assuré,
A titre subsidiaire,
- le débouter de ses prétentions dirigées à son encontre fondée sur la garantie “responsabilité civil en cas de dégât des eaux” qui exclut les dommages occasionnés par l’eau entrée par les conduits de fumée et gaines d’aération,
A titre infiniment subsidiaire,
- débouter le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 13] [Adresse 5] de toutes ses prétentions dirigées à son encontre, en l’absence de preuve qui lui incombe, du caractère accidentel de dommages qui résultent, au contraire, du défaut d’entretien de la toiture terrasse de l’immeuble,
- condamner tout succombant à lui payer la somme de 3.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
- condamner tout succombant aux entiers dépens de l’instance distraits au profit de Maître Emmanuelle DURAND, membre de la SARL ATORI AVOCATS,
A titre infiniment subsidiaire,
- débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] de la demande de garantie des préjudices matériels subis postérieurement au 28 janvier 2016, en application de la clause de suspension de garantie prévue par le contrat d’assurance en présence de dommages engendrés par le retard manifesté par l’assuré dans la réalisation des travaux qui lui incombent, nécessaires à la suppression des infiltrations,
- limiter en conséquence, à la somme de 2.403,50 €, l’indemnité allouée au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 13] [Adresse 5] en remboursement de la somme réglée à Monsieur [V] en réparation du préjudice matériel en lien avec les infiltrations en provenance du défaut d’étanchéité affectant la toiture terrasse de l’immeuble,

- débouter Monsieur [X] [V] de sa demande de condamnation in solidum des syndicats des copropriétaires des immeuble [Adresse 5] et [Adresse 9] à [Localité 4] du surplus de ses préjudices,
- le débouter de ses demandes dirigées à l’encontre du syndicat des copropriétaires des immeuble [Adresse 5], au titre d’un préjudice de jouissance imputable au seul syndicat des copropriétaires [Adresse 9] à [Localité 4],
A défaut,
- limiter la condamnation du syndicat des copropriétaires des immeuble [Adresse 5] à la réparation de 10% et à titre subsidiaire, à celle de 30%, du préjudice de jouissance imputable aux infiltrations engendrées par le défaut d’étanchéité de la toiture terrasse, évalué sur la base d’une valeur locative de 595 €par mois, sur une période de 6 mois par an et à la période prenant effet au jour du constant d’un taux d’humidité rendant les lieux inhabitables jusqu’au 25 octobre 2019, date de réalisation des travaux mettant un terme aux désordres,
En toute hypothèse,
- débouter le syndicat des copropriétaires des immeuble [Adresse 5] de sa demande de garantie relative aux condamnations prononcées en réparation du trouble de jouissance subi postérieurement au 28 janvier 2016 en application de la clause de suspension des garanties prévue par le contrat d’assurance, tant que les travaux nécessaires à la suppression des désordres incombant à l’assuré n’ont pas été réalisés,
- débouter Monsieur [X] [V] de ses prétentions au titre d’un préjudice moral non établi en l’espèce, dont le caractère excessif de la réclamation ne pourrait que conduire à sa réduction dans les plus larges proportions et limiter la condamnation par impossible prononcée à l’encontre du syndicat des copropriétaires des immeuble [Adresse 5] à réparer 10% et subsidiairement 30% du dommage,
- réduire à de plus justes proportions les prétentions de Monsieur [X] [V] au titre des frais irrépétibles et limiter la condamnation par impossible prononcée à l’encontre du syndicat des copropriétaires des immeuble [Adresse 5] à réparer 10% et subsidiairement 30% du dommage,
- condamner le syndicat des copropriétaires [Adresse 9] à [Localité 4] aux entiers dépens de l’instance, distraits au profit de Maître Emmanuelle DURAND, membre de la SARL ATORI AVOCATS,
A titre infiniment plus subsidiaire, dans l’hypothèse de condamnation in solidum, dans les rapports entre co-obligés,
- fixer à 10% et subsidiairement à 30% la part contributive du syndicat des copropriétaires des immeuble [Adresse 5] à la réparation des préjudices subis par Monsieur [X] [V],
- condamner au besoin le syndicat des copropriétaires [Adresse 9] à [Localité 4] à lui rembourser les sommes excédant la part contributive mise à la charge de son assuré, le syndicat des copropriétaires des immeuble [Adresse 5], dans les limites de sa garantie qu’elle pourrait être amenée à régler à Monsieur [X] [V] en exécution de la condamnation in solidum,
En toutes hypothèses,
- déduire de la condamnation prononcée à son encontre la somme de 354€ correspondant à la franchise prévue par le contrat d’assurance,
- débouter Monsieur [X] [V] de ses prétentions fondées sur les dispositions de l’article 2 de l’arrêté du 26 février 2016 codifiées aux articles A444-10 et suivants du code de commerce,
- statuer ce que de droit sur les dépens de l’instance distraits au profit de Maître Emmanuelle DURAND, membre de la SARL ATORI AVOCATS.

En application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties pour l'exposé complet des moyens qu'elles développent.

Par ordonnance du 3 mars 2026, la clôture a été fixée au 20 avril 2026. 

L’affaire appelée à l’audience du 20 mai 2026 a été mise en délibéré au 22 juillet 2026.


MOTIFS DE LA DÉCISION

Il convient de rappeler à titre liminaire que, eu égard aux dispositions de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.

Il y a également lieu de rappeler qu’aux termes de l'article 12 du code de procédure civile, le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables.

Par conséquent, les prétentions dépourvues d'effet telles les demandes de “ dire et juger ”, “ constater ” ou “donner acte” ne constituent pas des prétentions ayant une valeur juridique, sur lesquelles le juge doit se prononcer au sens des dispositions du code de procédure civile.

Il est cependant de jurisprudence constante, depuis une décision de la deuxième chambre civile de la Cour de Cassation du 13 avril 2023 (cass. civ. 2ème, n°21-21463), que le juge doit interpréter la demande et statuer si elle contient une véritable demande qui confère un droit à la partie ou si la loi autorise la formulation utilisée.

Il convient en conséquence d’écarter toute prétention ne répondant pas à de tels critères.

Sur les demandes en paiement

L’article 14 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, dans sa version applicable au présent litige, dispose que le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

En vertu de ce texte d'ordre public, qui édicte une présomption de responsabilité, le syndicat a l'obligation de faire exécuter tous les travaux nécessaires pour que les parties communes et les éléments d'équipement collectif soient en bon état d' entretien , et ne causent pas de dommages aux copropriétaires.

La responsabilité qui pèse sur le syndicat des copropriétaires en application de l' article 14 de la loi du 10 juillet 1965 est une responsabilité objective. Le syndicat ne peut s'exonérer de cette responsabilité qu'en rapportant la preuve d'une force majeure ou d'une faute de la victime ou d'un tiers. Pour une exonération totale, la faute de la victime ou du tiers doit avoir causé l'entier dommage.

Sur les désordres

Il ressort des pièces versées aux débats que Monsieur [X] [V] a déclaré à son assureur habitation un sinistre affectant son appartement en avril 2014, faisant ensuite état d’une aggravation des désordres en juillet 2014. 

Un premier rapport d’expertise amiable établi le 20 mai 2014 par le cabinet TEXA, mandaté par l’assureur de Monsieur [X] [V], a conclu à l’existence d’un sinistre consécutif à une fuite sur la colonne montante d’alimentation en eau de la copropriété sise [Adresse 9] à [Localité 4].

A la suite de l’aggravation alléguée des désordres, une nouvelle expertise amiable a été confiée au cabinet TEXA lequel a déposé son rapport le 28 avril 2016. Ce rapport indique que les dommages constatés affectaient deux zones distinctes du logement et relevaient de deux origines différentes.

Il est ainsi relevé qu’un premier sinistre provenant d’une fuite sur le réseau de l’immeuble sis [Adresse 9] à [Localité 4] avait occasionné des dommages aux embellissements dans le couloir de l’appartement. Il est également constaté qu’une second sinistre provenant des infiltrations en provenant de l’immeuble voisin [Adresse 5] avait occasionné des dommages aux embellissements affectant notamment la chambre et le séjour de l’appartement.

Le cabinet TEXA a identifié comme causes des désordres, d’une part, une fuite sur la colonne montante commune d’alimentation d’eau de la copropriété sise [Adresse 9] à [Localité 4] et, d’autre part, une infiltration d’eaux pluviales au droit d'un acrotère de la toiture-terrasse couvrant la copropriété mitoyenne [Adresse 5].

L’expertise judiciaire déposée le 13 mars 2021 confirme l’existence des désordres précédemment constatés.

L’expert relève notamment des altérations affectant les enduits plâtre et les faux-plafonds. Il constate la déformation par gonflement du cadre en bois de la fenêtre de la chambre suite à un taux d’humidité élevé rendant la manipulation très difficile, voire impossible. Il précise que la dépose des faux plafonds du dégagement et de la cuisine a été rendue nécessaire pour localiser la fuite au niveau de la colonne d’adduction d’eau potable.

Afin d’identifier les causes exactes des désordres, l’expert a procédé à plusieurs campagnes de relevés des taux d’humidité réalisées dans le logement de Monsieur [X] [V] et dans les logements situés aux étages supérieurs. Une mise en eau de la toiture-terrasse de l’immeuble [Adresse 5] a également été réalisée, suivie de nouvelles mesures comparatives.

Les relevés effectués avant et après cette mise en eau ont mis en évidence une variation significative des taux d’humidité au niveau des murs ouest du logement de Monsieur [X] [V].

L’expert relève en outre qu’après la réalisation des travaux de réfection d’étanchéité de la toiture-terrasse de l’immeuble [Adresse 5], une diminution progressive puis significative des taux d’humidité a été observée lors des mesures ultérieures jusqu’à parvenir à un état pouvant être qualifié de sec.

Il conclut ainsi à l’existence de deux causes distinctes à l’origine des désordres observés :
- cause C1 : défaut d’étanchéité de la toiture-terrasse de l’immeuble [Adresse 5],
- cause C 2 : fuite sur le réseau d’adduction d’eau potable, précisant que cette fuite était résorbée depuis 2016.

Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] à [Localité 4] au titre de la cause C2

Il est établi à la lecture du règlement de copropriété que les colonnes montantes d’eau constituent des parties communes de sorte qu’il appartient au syndicat des copropriétaires d’en assurer l’entretien et la conservation.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] à [Localité 4] soutient que l’expert judiciaire se serait limité à reprendre les constations du cabinet TEXA sans procéder à ses propres constatations matérielles et qu’il ne serait pas démontré que l’origine de la fuite se situait au niveau des parties communes.

Il ressort notamment du rapport que lors du premier accédit, l’expert a constaté que les travaux de réparation sur la colonne d’adduction avaient été exécutés et qu’en l’absence de traces d’humidité ou d’infiltrations persistantes, ces travaux ne pouvaient qu’être considérés comme concluants.

L’expert précise également que les investigations réalisées pour localiser la fuite avaient nécessité des travaux destructifs dont certaines conséquences subsistaient lors de ses constatations.

Si l’expert judiciaire rappelle les constatations antérieurement effectuées par le cabinet TEXA, il n’en demeure pas moins qu’il a procédé à sa propre analyse des éléments techniques recueillis au cours des opérations d’expertise.

Par ailleurs, si la faute de la victime peut être une cause d'exonération de responsabilité du syndicat, cela suppose pour ce dernier de démontrer que cette faute est en lien avec le dommage subi. Or en l'espèce le fait que Monsieur [X] [V] ne paie pas ses charges de copropriété ne peut être à l'origine des désordres sur les parties communes dans la mesure où il n'a jamais été décidé par la copropriété de procéder aux travaux nécessaires sur les parties communes, si bien que son défaut dans le paiement des charges est sans incidence sur le manque d' entretien des parties communes.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] à [Localité 4] doit dès lors être déclaré responsable des dommages subis par Monsieur [X] [V] suite aux infiltrations dues à la colonne d’eau montante.

Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] au titre de la cause C1

L’expert judiciaire conclut expressément qu’une partie des désordres affectant l’appartement de Monsieur [X] [V] trouvent leur origine dans les défauts d’étanchéité de la toiture-terrasse de l’immeuble [Adresse 5].

Cette conclusion ne procède de simples affirmations mais résulte d’investigations techniques précises comprenant plusieurs campagnes de mesures d’humidité réalisées avant et après mise en eau de la toiture-terrasse, ainsi que l’analyse comparative des résultats obtenus.

L’expert a en outre constaté qu’à la suite des travaux de réfection de l’étanchéité réalisés par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] en octobre 2019, une diminution significative était observée jusqu’à l’assèchement des supports.

La circonstance invoquée selon laquelle l’expert n’aurait pas utilisé de traceur fluorescent lors de la mise en eau ne suffit pas à remettre utilement en cause les conclusions expertales dès lors que celles-ci reposent sur un ensemble d’éléments techniques concordants.

La toiture-terrasse étant une partie commune, ce qui n'est pas discuté, la responsabilité du syndicat des copropriétaires est engagée même sans faute, puisque l’expertise a mise en évidence des défauts d'étanchéité de cette partie commune.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] doit dès lors être déclaré responsable des dommages subis par Monsieur [X] [V] du fait des défauts d’étanchéité de la toiture-terrasse.

Sur l’indemnisation des préjudices

- Sur les préjudices matériels

L’expert judiciaire a procédé à une évaluation distincte des travaux de remise en état nécessaires selon les causes des désordres retenus.

S’agissant des désordres imputables à la cause C1, correspondant au défaut d’étanchéité de la toiture-terrasse de l’immeuble [Adresse 5], l’expert a évalué les travaux de réparation à la somme de 5.802,50 € TTC.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] sera dès lors condamné à verser la somme de 5.802,50 € TTC à Monsieur [X] [V]. Il est toutefois établi et non contesté que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] a d’ores et déjà réglé cette somme à Monsieur [X] [V] le 6 avril 2021.

S’agissant des désordres imputables à la cause C2, correspondant aux conséquences des recherches de fuite et des désordres affectant le réseau d’adduction d’eau, l’expert a évalué les travaux de remise en état à la somme de 8.748,30 € TTC.

Ces évaluations procèdent d’une analyse détaillée des travaux à réaliser et des devis communiqués par les parties. 

Aucune pièce versée aux débats ne permet utilement de remettre en cause les évaluations techniques retenues par l’expert judiciaire. 

En l’absence de contestation étayée, il y a lieu de retenir ces chiffrages.

Il convient de souligner qu’il n'appartient pas au demandeur victime de produire la preuve négative du défaut d' indemnisation de son assureur, la charge de la preuve de la subrogation pesant sur celui qui l'invoque.

En conséquence, il sera donné acte à Monsieur [X] [V] de ce que le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 13] [Adresse 5] a procédé au paiement de la somme de 5.802,50 € en réparation du préjudice subi du fait du défaut d’étanchéité du toit-terrasse.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] à [Localité 4], pris en la personne de son syndic en exercice, la SAS ROYAL IMMO, sera condamné à payer à Monsieur [X] [V] la somme de 8.748,30 € TTC en réparation du préjudice matériel subi suite aux infiltrations dues à la colonne d’eau montante.

- Sur le préjudice de jouissance

Monsieur [X] [V] sollicite la condamnation solidaire des syndicats des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 16] et de l’immeuble [Adresse 5] à lui verser la somme de 68.346 € comprenant la somme de 63.000 € au titre du préjudice de jouissance, somme à parfaire, et la somme de 5.346 € correspondant aux taxes d’ordures ménagères de 2015 à 2020.


Le préjudice de jouissance résultant de désordres affectant un immeuble correspond à la perte ou à l’altération des conditions normales d’usage du bien et doit être apprécié au regard de l’importance des désordres, de leur durée et de leurs conséquences concrètes sur l’occupation du logement.

En l’espèce, il résulte des pièces produites que Monsieur [X] [V] a été contraint de quitter son logement dès le mois de juillet 2014 en raison de l’importance des phénomènes d’humidité et des désordres affectant celui-ci. Aucune pièce ne permet toutefois d’affirmer qu’il s’agissait d’une résidence secondaire.

Il ressort également des opérations d’expertises que les investigations nécessaires à l’identification des causes des désordres ont conduit à la dépose et à des démolitions demeurées sans remise en état, tandis que les infiltrations persistantes affectaient durablement les conditions normales d’habitabilité du bien.

Il est toutefois établi que la démolition sans soin et l’absence de rétablissement de l’éclairage constituent la cause principale de l’inhabitabilité.

Il n’est pas contesté que les travaux destinés à remédier aux désordres liés à la cause C2 ont été réalisés au mois de juillet 2018, tandis que les travaux de réfection de l’étanchéité de la toiture-terrasse de l’immeuble [Adresse 5] ont été réalisés au mois d’octobre 2019.

Si Monsieur [X] [V] sollicite une indemnisation jusqu’au mois de juin 2021, à parfaire jusqu’au prononcé du jugement, il convient de relever que le rapport a été déposé le 13 mars 2021 lequel fixait les travaux restant à réaliser, l’expert précisant que l’assèchement des enduits permettait d’ores et déjà d’engager les travaux de réparation.

Dès lors, à compter de cette date, les causes des désordres avaient été identifiées et les travaux nécessaires à leur réparation étaient terminés, permettant d’engager les travaux préconisés.

Il apparaît suffisamment établi que Monsieur [X] [V] a subi un préjudice de jouissance certain entre le mois de juillet 2014, date à laquelle il a quitté le logement, et le dépôt du rapport d’expertise, ainsi que pendant les travaux de réparation, étant précisé que l’expert n’a pas estimé la durée des travaux de reprise.

En conséquence, compte-tenu de la durée particulièrement importante de privation de jouissance, du caractère total de l’inhabitabilité du bien, de la nature des désordres et de la durée prévisible des travaux de reprise, il sera fait une juste appréciation du préjudice subi en fixant forfaitairement l’indemnité due à Monsieur [X] [V] à la somme de 50.000 €.

En revanche, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères constitue une charge attachée à la propriété du bien et demeure due indépendamment de l’occupation effective du bien. En conséquence, Monsieur [X] [V] sera débouté de sa demande à ce titre.

Au regard des éléments techniques retenus par l’expert et de la contribution respective de chaque cause à la réalisation du dommage, il convient de fixer la répartition de la charge indemnitaire à hauteur de 70 % pour le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] à [Localité 4] et 30% pour le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5].

Il y a lieu dès lors de condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] à [Localité 4] et le syndicat des copropriétaires [Adresse 5] à payer à Monsieur [X] [V] la somme de 50.000 € au titre du préjudice de jouissance. 

Dans leur rapport entre eux, la contribution de la dette sera répartie à hauteur de 70 % pour le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] à [Localité 4] et 30% pour le syndicat des copropriétaires [Adresse 5].

- Sur le préjudice moral

Monsieur [X] [V] qui sollicite le paiement d'une somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts n'allègue aucun moyen au soutien de cette prétention et ne verse aucune pièce de nature à la justifier.

En conséquence, Monsieur [X] [V] sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur la solidarité

En application des articles 1202 et suivants du code civil, la solidarité doit résulter d’une disposition légale ou d’une stipulation expresse du contrat.

En l’espèce, aucun texte légal ni stipulation contractuelle ne prévoit de solidarité, de sorte qu’aucune condamnation solidaire ne pourra intervenir.

La condamnation in solidum suppose l’existence d’un dommage unique ainsi que son imputabilité à plusieurs coauteurs dont le comportement a concouru à la survenance du dommage.

En l’espère, si l’expert a distingué les causes techniques des désordres et a chiffré les préjudices matériels en fonction des fautes respectives de chacun, il n’en demeure pas moins que les préjudices subis par Monsieur [X] [V] présentent un caractère unique à son égard et constitue un dommage indivisible.

Dans le présent litige, il est ainsi établi que les interventions des différentes parties ont concouru à la manifestation des désordres affectant l’ouvrage litigieux.

En conséquence, les condamnations seront prononcées in solidum à l’égard du demandeur.

Sur la garantie de la société GENERALI

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] est assuré auprès de la société GENERALI au titre de la police d'assurance multirisques Copropriété n°935.90 à effet du 5 mars 2008.

Il demande à être relevé et garanti des condamnations prononcées à son encontre et sollicite notamment le remboursement de la somme de 5.802,50 € versée le 6 avril 2021 à Monsieur [X] [V].

Le syndicat des copropriétaires a souscrit les garanties responsabilité civile propriétaire d’immeuble et les garanties responsabilité incendie/dégâts des eaux.

Il est établi et non contesté, à la lecture des conditions générales, que la garantie responsabilité civile propriétaire d’immeuble n’est pas mobilisable.

La société GENERALI oppose l’absence de mobilisation de sa garantie “Dégâts des eaux” soutenant que les dommages seraient exclus dès lors qu’ils résulteraient d’entrées d’eau par un conduit de fumée, ainsi que l’absence de caractère accidentel des infiltrations invoquées.


Il résulte des conditions générales produites que sont garanties les infiltrations accidentelles d’eau au travers notamment des façades, toitures et toitures-terrasses. Il résulte également des mêmes conditions que sont exclus les dommages occasionnés par l’eau entrée par les conduits de fumée.

Il appartient cependant à l’assureur qui invoque une exclusions de garantie d’en rapporter la preuve, les clauses d’exclusion étant d’interprétation stricte.

En l’espèce, il résulte du rapport d’expertise judiciaire que les désordres constatés trouvent leur origine dans un défaut d’étanchéité de la toiture-terrasse de l’immeuble [Adresse 5], identifié par les investigations techniques réalisées au cours des opérations d’expertise. L’expert a en outre relevé que les travaux réalisés sur cet ouvrage ont permis de mettre un terme au développement du sinistre.

Si la société GENERALI soutient que les désordres trouveraient leur cause prépondérante dans des entrées d’eau par le conduit de fumée et invoque à ce titre la pose d’un larmier en toiture, il ne résulte toutefois d’aucune constatation expertale que les dommages procéderaient d’une telle origine. L’expert n’a ni retenu, ni caractérisé une entrée d’eau par le conduit de fumée comme cause déterminante du sinistre.

La seule circonstance que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] ait procédé à la pose d’un larmier à titre conservatoire afin de prévenir tout risque d’infiltration ne saurait caractériser une reconnaissance de responsabilité, ni établir l’application d’une clause d’exclusion.

Par ailleurs, la société GENERALI ne démontre pas davantage que les désordres résulteraient d’un défaut d’entretien de l’ouvrage, ni que l’événement litigieux serait privé du caractère accidentel exigé par le contrat.

Dans ces conditions, la société GENERALI ne rapporte pas la preuve des circonstances lui permettant de se prévaloir des exclusions contractuelles qu’elle invoque.

Enfin, la société GENERALI soutient que sa garantie aurait été suspendue à compter du rapport d’expertise amiable du 28 janvier 2016 au motif que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] avait connaissance du caractère fuyard de la toiture et n’aurait pas procédé immédiatement aux travaux nécessaires de sorte qu’aucune garantie ne serait mobilisable jusqu’à la réfection de l’étanchéité réalisée le 28 octobre 2019.

Elle s’appuie sur la clause des conditions générales du contrat que indiquent que : “Tant que les travaux nécessaires pour supprimer la cause des infiltrations [...] n’auront pas été réalisés, aucune indemnité ne vous sera versée et notre garantie sera suspendue pour tout sinistre ultérieur de même nature.”

En l’espèce, il ne résulte ni des opérations d’expertise, ni des pièces produites qu’un nouveau sinistre distinct de celui initialement déclaré serait intervenu entre le rapport d’expertise amiable et la réalisation des travaux de réfection de l’étanchéité.

Au contraire, les constatations expertales mettent en évidence la persistance d’un même phénomène infiltrant, affectant les mêmes ouvrages et trouvant son origine dans la même cause technique, à savoir les défauts d’étanchéité de la toiture-terrasse de l’immeuble [Adresse 5].

Ainsi, la société GENERALI ne peut utilement invoquer la clause relatives aux “sinistres ultérieurs de même nature”, laquelle suppose l’existence d’un événement distinct postérieur au sinistre initial et non la seule aggravation ou poursuite des conséquences d’un même sinistre.

Compte-tenu de l’ensemble de ces éléments, il convient de retenir la mobilisation de la garantie souscrite par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] et de condamner la société GENERALI à relever et garantir celui-ci des condamnations prononcées à son encontre, ainsi qu’au remboursement de la somme de 5.802,50 € versée à Monsieur [X] [V] le 6 avril 2021.

La société GENERALI est fondée à opposer les franchises et plafonds contractuels à son assuré

Sur les demandes accessoires

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Il résulte de l'article 700 du code de procédure civile que, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou à défaut la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations dire qu'il n'y a pas lieu à condamnation.

Le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 12], pris en la personne de son syndic en exercice la société ROYAL IMMO et le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 11], pris en la personne de son syndic la société la SAS ROYAL IMMO seront condamnés in solidum à payer à Monsieur [X] [V] la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Les demandes du syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 12], pris en la personne de son syndic en exercice la société ROYAL IMMO, du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 11], pris en la personne de son syndic la SAS ROYAL IMMO et de la société GENERALI formées à ce titre seront rejetées.

Monsieur [X] [V] sera dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] à [Localité 4] , en application de l'article 10-1 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965.

Par ailleurs, il convient de rappeler que par l’effet de la loi, les frais d’exécution forcée sont à la charge du débiteur, de sorte que la demande en ce sens figurant au dispositif des conclusions de Monsieur [X] [V] n’étant pas une prétention au sens des articles 4 et 5 du code de procédure civile, il n’y sera pas répondu au dispositif de la présente décision.

Sur les dépens

L'article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge par décision motivée n'en mette la totalité ou une partie à la charge de l'autre partie. 

En application de l'article 699 du code de procédure civile, les avocats et les avoués peuvent dans les matières ou leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l'avance, sans avoir reçu provision. 



Il doit être rappelé qu'il n'y a pas lieu de statuer sur le sort de l'expertise judiciaire, qui est comprise par définition dans les dépens suivant dispositions de l'article 695 du code de procédure civile.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 12], pris en la personne de son syndic en exercice la société ROYAL IMMO et le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 11], pris en la personne de son syndic la SAS ROYAL IMMO et la société GENERALI succombant, seront condamnés in solidum aux dépens.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, il convient de rappeler que le présent jugement est, de plein droit, exécutoire par provision. La nature de l’affaire ne justifie pas d’y déroger.


PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL, STATUANT PUBLIQUEMENT, PAR JUGEMENT CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT, 

DECLARE le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 12], pris en la personne de son syndic en exercice la société ROYAL IMMO et le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 11], pris en la personne de son syndic la SAS ROYAL IMMO responsables des préjudices subis par Monsieur [X] [V],

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5], pris en la personne de son syndic la SAS ROYAL IMMO, à verser à Monsieur [X] [V] la somme de 5.802,50 € TTC en réparation du préjudice subi du fait du défaut d’étanchéité de la toiture-terrasse ,

DONNE acte à Monsieur [X] [V] de ce que le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5], pris en la personne de son syndic en exercice, a procédé au paiement de la somme de 5.802,50 € en réparation du préjudice subi du fait du défaut d’étanchéité du toit terrasse,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] à [Localité 4], pris en la personne de son syndic en exercice, la SAS ROYAL IMMO, à payer à Monsieur [X] [V] la somme de 8.748,30 € TTC en réparation du préjudice matériel subi suite aux infiltrations dues à la colonne d’eau montante,

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] à [Localité 4] et le syndicat des copropriétaires [Adresse 5] à payer à Monsieur [X] [V] la somme de 50.000 € au titre du préjudice de jouissance,

DIT que dans leur rapport entre eux, la contribution de la dette, s’agissant du préjudice de jouissance, sera répartie à hauteur de 70 % pour le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] à [Localité 4] et 30% pour le syndicat des copropriétaires [Adresse 5],

DÉBOUTE Monsieur [X] [V] de sa demande de dommages et intérêts au titre du préjudice moral,

DIT que la garantie de la société GENERALI est due,

CONDAMNE la société GENERALI à relever et garantir le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] de toutes condamnations prononcées à son encontre,

DIT que la société GENERALI est fondée à opposer les franchises et plafonds contractuels à son assuré,

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 12], pris en la personne de son syndic en exercice la société ROYAL IMMO et le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 11], pris en la personne de son syndic la SAS ROYAL IMMO à payer à Monsieur [X] [V] la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

DIT que Monsieur [X] [V] sera dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires de la copropriété sise [Adresse 9] à [Localité 4] , en application de l'article 10-1 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965,

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires, 

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 12], pris en la personne de son syndic en exercice la société ROYAL IMMO et le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 11], pris en la personne de son syndic la SAS ROYAL IMMO et la société GENERALI, aux entiers dépens de l’instance, 

RAPPELLE que le présent jugement est, de plein droit, exécutoire par provision,

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE, LES JOURS, MOIS ET AN SUSDITS,


LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE