Tribunal judiciaire de Nanterre, 8ème chambre, 8 juillet 2026, n° 25/00605

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE NANTERRE

■

PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE 
08 Juillet 2026


N° RG 25/00605 - N° Portalis DB3R-W-B7J-ZSPK

N° Minute :








AFFAIRE

Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 1] situé [Adresse 2], pris en la personne de son syndic

C/

[E], [W] [V], [H] [V] [Y] épouse [C] [D], [Z] [V], [F], [U] [V], [M], [R] [V]





Copies délivrées le :








DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 1] situé [Adresse 2], pris en la personne de son syndic
SAS SERGIC
[Adresse 3]
[Localité 1]

représenté par Me Thierry LAISNE, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 179


DÉFENDEURS

Monsieur [E], [W] [V]
[Adresse 4]
[Localité 2]

défaillant

Madame [H] [V] [Y] épouse [C] [D]
[Adresse 5]
[Localité 3]

défaillante

Monsieur [Z] [V]
[Adresse 2]
[Localité 4]

défaillant

Madame [F], [U] [V]
[Adresse 4]
[Localité 2]

défaillante

Madame [M], [R] [V]
[Adresse 4]
[Localité 2]

défaillante


En application des dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 14 Avril 2026 en audience publique devant Anne-Laure FERCHAUD, statuant en Juge Unique, assistée de Georges DIDI, Greffier.


JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision Réputée contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.


EXPOSE DU LITIGE

M. [E] [W] [V], Mme [H] [V] [Y] épouse [C] [D], M. [Z] [V], Madame [F], [U] [V] et Mme [M] [R] [V] sont propriétaires indivis de plusieurs lots au sein de l’immeuble la résidence « [Adresse 1] » sise [Adresse 2] à [Localité 4], soumis au statut de la copropriété.

Se plaignant de la défaillance de l’indivision [V] dans le règlement des charges dont elle est redevable, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, les a fait assigner devant ce tribunal par exploits du 15 janvier 2025 aux fins de :

« Vu la Loi n° 65-557 du 10 Juillet 1965 et le Décret n° 67-223 du 17 Mars 1967 sur la copropriété,
Vu les articles 1231-6 et 1344-1 du Code Civil,

Recevoir le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] située [Adresse 2], agissant poursuites et diligences de son Syndic en exercice et actuellement la société Sergic, en ses demandes et les déclarer bien fondées.

Y faisant droit,

Condamner solidairement M. [E], [W] [V], Mme [H] [V] [Y] épouse [C] [D], M. [Z] [V], Madame [F], [U] [V] et Melle [M], [R] [V] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 17.242,20 euros au titre de l’arriéré des charges de copropriétés dues suivant arrêté de compte au 11 Décembre 2024 outre les intérêts au taux légal dus à compter de la délivrance de la mise en demeure.

Les condamner solidairement à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive au paiement.

Condamner solidairement l’indivision [V] en outre au paiement de la somme de 3.000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Maintenir l’exécution provisoire du jugement à intervenir nonobstant toute voie de recours et sans constitution de garantie.

Les condamner solidairement en tous les dépens, qui comprendront également les frais de commandement ou sommation de payer préalable à la présente procédure, ainsi que tous les actes de procédure rendus nécessaires pour l’exécution du jugement à intervenir.

Rappeler que toutes ces sommes seront dues en sus des charges courantes qui doivent toujours être réglées à échéance. »

Assignés par actes remis en l’étude du commissaire de justice instrumentaire qui indique leur avoir adressé la lettre prévue à l’article 658 du code de procédure civile, les défendeurs n’ont pas constitué avocat. 

Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l’article 474 du code de procédure civile.

En application de l’article 455 du code de procédure civile il est fait expressément référence aux termes de l’assignation pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions. 


L’ordonnance de clôture est intervenue le 26 septembre 2025. L’affaire a été mise en délibéré au 01 juillet 2026 et prorogé au 08 juillet 2026. 



MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée. 

Il sera par ailleurs rappelé que les demandes tendant à voir « recevoir (…) en ses demandes et les déclarer bien-fondés » ou « rappeler » ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile lorsqu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, ces demandes n'étant en réalité que la redite des moyens invoqués et non des chefs de décision devant figurer dans la partie exécutoire du jugement. Il n'y a dès lors pas lieu de statuer sur cette demande.

Par ailleurs, il n’y a pas lieu de statuer sur la recevabilité des demandes du syndicat des copropriétaires qui n’est pas contestée.

Sur les demandes principales du syndicat des copropriétaires

Sur la distinction des charges et des frais et/ou dépens

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 17.242,20 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 11 décembre 2024, 4ème trimestre inclus, outre les intérêts au taux légal dus à compter de la délivrance de la mise en demeure. 

L’article 12 du code de procédure civile prescrit au juge de donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s'arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.
 
En l’espèce, il convient de distinguer les charges prévues par l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, des frais de recouvrement visés à l’article 10-1 de la même loi et des dépens.
 
Partant, conformément au décompte produit par le demandeur, les charges, d’un montant de (17.242,20 - 375,74 - 387,06 - 464 - 545,66 - 567,02) 14.902,72 euros, seront examinées en application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 et les frais de recouvrement s’agissant du coût du commandement de payer, d’un montant de (387,06 + 464 + 545,66 + 567,02) 1.963,74 euros, seront examinés en application de l’article 10-1 de la même loi. En outre, les frais d’assignation d’un montant de 375,74 euros seront examinés au titre des dépens.

Sur les sommes réclamées au titre des charges

L'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d'entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d'équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux dispose d'un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses. »


Selon l'article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et des équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l'assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale.

En vertu des dispositions combinées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

À cette fin, il doit produire tous les documents utiles pour justifier sa demande et notamment un décompte de la dette depuis son origine ainsi que les appels de fonds et procès-verbaux des assemblées générales correspondantes ayant approuvé les comptes et voté les budgets provisionnels du ou des exercices correspondants.

Le syndicat des copropriétaires réclame en l'espèce paiement de la somme de 14.902,72 euros au titre des charges de copropriété dues arrêtés au 11 décembre 2024.

Il établit, par la production de la matrice cadastrale, que les défendeurs sont propriétaires des lots n°88 et 141 dans l’immeuble susvisé.

A l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :
- les appels de fonds et de travaux.
- les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires des 02 avril 2021, 30 juin 2021, 23 juin 2022 et 19 octobre 2023, ayant approuvé les comptes des exercices de 2020, 2021 et 2022 voté les budgets prévisionnels de 2021, 2022, 2023 et 2024 ainsi que divers travaux,
-le décompte des défendeurs faisant apparaître un solde débiteur de 16.479,40 euros au titre des charges courantes du 1er mars 2021 au 1er octobre 2024, 4ème trimestre 2024 inclus,

Dès lors, le syndicat des copropriétaires justifie ainsi d'une créance certaine, liquide et exigible d'un montant de 14.902,72 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées du 1er mars 2021 au 1er octobre 2024, 4ème trimestre 2024 inclus, que les défendeurs devront lui payer.

Sur les frais nécessaires au recouvrement de la créance

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissiers de justice et le droit au recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Doivent être qualifiés de “frais nécessaires” au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, le syndicat des copropriétaires devant justifier de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure.

Enfin, ne relèvent pas des dispositions de cet article : les frais de suivi de procédure ou de transmission de dossier par le syndic à l’avocat ou à l’huissier, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d’avocat ou d’huissier qui entrent dans les frais de l’article 700 du code de procédure civile ou les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques ne présentant aucun intérêt réel.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il appartient ainsi au syndicat des copropriétaires de justifier du bien-fondé de sa créance pour la totalité de la somme dont le paiement est poursuivi.

A l’appui de ses demandes, le syndicat des copropriétaires réclame la somme totale de 1.963,74 euros décomposée comme suit:
- la somme de 387,06 euros au titre du coût du commandement de payer facturée le 23 juillet 2024,
- la somme de 464 euros au titre de la « prise d’hypothèque 45 23639 » facturée le 31 mai 2025,
- la somme de 545, 66 euros au titre de la « saisie immo 45 23639 [V] » facturée le 23 juillet 2024,
- la somme de 567,02 euros au titre du « PV de description 45 23639 » facturée le 09 août 2024,

Or, le demandeur ne produit pas de justificatifs quant à ces sommes imputées aux défendeurs. Ces sommes seront donc écartées.

Dès lors, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande au titre des frais nécessaires relevant des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur les intérêts de retard 

Le syndicat des copropriétaires demande que la somme qui lui soit allouée au titre des charges arriérées soit majorée des intérêts au taux légal à compter du 11 décembre 2024, date de la délivrance mise en demeure.

L’article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que le syndic peut exiger le versement :
1° De l'avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété, laquelle ne peut excéder 1 / 6 du montant du budget prévisionnel ;
2° Des provisions du budget prévisionnel prévues aux deuxièmes et troisièmes alinéas de l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
3° Des provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel prévues au I de l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et énoncées à l'article 44 du présent décret ;
4° Des avances correspondant à l'échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l'assemblée générale ;
5° Des cotisations au fonds de travaux prévues au II de l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;
6° Des provisions sur les sommes allouées au conseil syndical au titre des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, pour la mise en œuvre de sa délégation, prévues à l'article 21-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;
7° Des avances décidées en assemblée générale et destinées à pallier un manque temporaire de trésorerie du syndicat des copropriétaires.

Selon l’article 36 dudit décret, sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l'article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

Le syndicat des copropriétaires ne produit pas la mise en demeure mentionné dans le dispositif de ces écritures. Les intérêts au taux légal courront en conséquence sur la somme allouée au titre des charges de copropriétés impayées à compter de l’assignation du 15 janvier 2025.

Sur la demande de dommages-intérêts

Aux termes de l'article 1231-6 du code civil, « les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure et sont dus sans que le créancier ne soit tenu de justifier d'aucune perte. 
Toutefois, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. »

L'octroi de dommages et intérêts nécessite toutefois, outre la mauvaise foi du copropriétaire, que soit également caractérisé un préjudice distinct de celui résultant du retard dans l’exécution de l’obligation.

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.
Il soutient que les manquements répétés des défendeurs à leur obligation de régler les charges de copropriété ont causé un préjudice distinct de celui réparé par les intérêts moratoires. Il fait valoir que ces impayés ont contraint le syndicat des copropriétaires à faire l'avance des charges de copropriété impayées, mettant ainsi en péril sa trésorerie, privant la collectivité des copropriétaires des sommes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble et l'exposant à des frais de recouvrement. 

En l’espèce, l’indivision [V], déjà condamnée par jugement du tribunal judiciaire de Nanterre du 10 octobre 2022, a failli de nouveau à régler ses charges de copropriété. Les défendeurs qui ne s’expliquent pas sur leurs situations personnelles et financières, portent préjudice au syndicat des copropriétaires, contraint d’ester une nouvelle fois en justice. 

En conséquence, les défendeurs devront régler au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur la demande de condamnation solidaire des défendeurs

Le syndicat des copropriétaires sollicite que les défendeurs soient condamnés solidairement au paiement des sommes mises à leurs charges, y compris des dépens et des frais irrépétibles.

Selon l’article 1310 du code civil, qui a repris en substance les termes de l’article 1202 du code civil dans sa version antérieure à l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas. 

En l’espèce, le demandeur produit l’extrait d’un règlement de copropriété qui dispose en son article 97 que « Dans le cas où un ou plusieurs lots viendraient à appartenir indivisément à plusieurs copropriétaires, ceux-ci seront tenus solidairement des charges exigées vis-à-vis du syndicat, lequel pourra, en conséquence, exiger l'entier paiement de n'importe lequel des copropriétaires indivis ».

Or, cet extrait ne permet pas de déterminer s'il s'agit du règlement de copropriété applicable en l’espèce.

En conséquence, il n'y a pas lieu de prononcer une condamnation solidaire. Les défendeurs seront condamnés in solidum au paiement des sommes mises à leur charge.

Sur les demandes accessoires

Les défendeurs, qui succombent, sont condamnés in solidum à supporter la charge des dépens de l'instance en application de l’article 695 du code de procédure civile, qui comprendront les frais d’assignation. Au surplus, le demandeur ne justifie pas de la somme de 375,74 euros au titre des frais d’assignation.

Par ailleurs, comme relevé précédemment, les frais de commandement ou de sommation antérieurs à l'instance ne constituent pas des dépens au sens de l'article 695 du code de procédure civile et ne peuvent être mis à la charge des défendeurs qu'à la condition d'être justifiés et de répondre aux conditions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, ce qui n’est pas le cas en l’espèce. 

Les actes nécessaires à l'exécution du présent jugement constituent, quant à eux, des frais hypothétiques à ce stade, il y a donc lieu de les exclure.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser le syndicat des copropriétaires supporter la charge de la totalité des frais, non compris dans les dépens, qu’il a dû exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance. Les défendeurs seront condamnés in solidum au paiement de la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, au vu de la date d’introduction de l’instance l’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile. 

Compatible avec la nature de l'affaire, il n'y a pas lieu de l'écarter.


PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE in solidum M. [E] [W] [V], Mme [H] [V] [Y] épouse [C] [D], M. [Z] [V], Mme [U] [F] [V] et Mme [M] [R] [V] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] sise [Adresse 2] à [Localité 4], représenté par son syndic, la somme de 14.902,72 euros au titre des charges de copropriété impayées du 1er mars 2021 au 1er octobre 2024, 4ème trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 15 janvier 2025;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1],[Adresse 1] sise [Adresse 2] à [Localité 4], représenté par son syndic, de sa demande au titre des frais nécessaires de recouvrement sur le fondement de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

CONDAMNE in solidum M. [E] [W] [V], Mme [H] [V] [Y] épouse [C] [D], M. [Z] [V], Mme [U] [F] [V] et Mme [M] [R] [V] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] sise [Adresse 2] à [Localité 4], représenté par son syndic, la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE in solidum M. [E] [W] [V], Mme [H] [V] [Y] épouse [C] [D], M. [Z] [V], Mme [U] [F] [V] et Mme [M] [R] [V] aux entiers dépens, qui ne comprendront ni les frais de commandement ou de sommation antérieurs à l'instance ni les frais d’exécution hypothétiques à ce stade ;

CONDAMNE in solidum M. [E] [W] [V], Mme [H] [V] [Y] épouse [C] [D], M. [Z] [V], Mme [U] [F] [V] et Mme [M] [R] [V] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] sise [Adresse 2] à [Localité 4], représenté par son syndic, la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit.


Signé par Anne-Laure FERCHAUD, Juge et par Georges DIDI, Greffier, présent lors du prononcé.


LE GREFFIER LE PRÉSIDENT