Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1-4, 23 juillet 2026, n° 22/02446

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-4



ARRÊT AU FOND 

DU 23 JUILLET 2026



N° 2026/ 





Rôle N° RG 22/02446 - N° Portalis DBVB-V-B7G-BI4EC







[X] [A]





C/



S.C.I. LES TERRASSES DE FIGUEROLLES

S.A. PROMOTION GESTION REALISATION (PROGEREAL)









Copie exécutoire délivrée 

le :





à : 





Me Laure ATIAS



Me Edouard BAFFERT 



















Décision déférée à la Cour :



Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 1] en date du 25 Mars 2021 enregistré au répertoire général sous le n° 17/02971.





APPELANT



Monsieur [X] [A]

demeurant [Adresse 1]

représenté par Me Laure ATIAS, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, avocat postulant et ayant pour avocat plaidant Me Rami CHAHINE de l'AARPI MELTEM AVOCATS, avocat au barreau de MARSEILLE



INTIMÉES



S.C.I. LES TERRASSES DE FIGUEROLLES

demeurant c/o [Adresse 2] [Adresse 3]

représentée par Me Edouard BAFFERT de la SARL BAFFERT-MALY, avocat au barreau de MARSEILLE substituée par Me Elias EL HAFED, avocat au barreau de MARSEILLE



S.A. PROMOTION GESTION REALISATION (PROGEREAL) prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité auditsiège

demeurant [Adresse 4]

représentée par Me Edouard BAFFERT de la SARL BAFFERT-MALY, avocat au barreau de MARSEILLE substituée par Me Elias EL HAFED, avocat au barreau de MARSEILLE















*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 13 Mai 2026, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Adrian CANDAU, Conseiller-rapporteur, chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :



Madame Inès BONAFOS, Présidente

Monsieur Adrian CANDAU, Conseiller

Madame Caroline VIEU-BARTHES, Conseillère 



Greffier lors des débats : Mme Patricia CARTHIEUX.



Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 23 Juillet 2026.









ARRÊT









EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE



Le 10 novembre 2010, M.[A] a signé avec la SCI [Adresse 5] un contrat préliminaire de réservation portant sur un appartement situé [Adresse 6], à la Ciotat.



L'acte définitif a été passé le 25 mars 2011, pour le prix de 424.860 €.



Cette acquisition a été financée au moyen d'un prêt contracté auprès du Crédit Mutuel. 



La SCI [Adresse 7] TERRASSES DE FIGUEROLLES était représentée à l'acte par la Société PROGEREAL, par ailleurs promoteur de ladite Résidence.



La remise des clés a eu lieu le 22 février 2013.



M.[A] a consenti la location de l'appartement à M. [U] et Mme [N] à compter du 5 septembre 2013 et mandaté la société MGF pour la gestion du bien.



M.[U] a résilié le bail et quitté le logement le 30 novembre 2015, arguant d'une impossibilité d'utiliser les lieux en raison de problèmes récurrents affectant l'installation de chauffage et d'eau chaude.



M. [A] a effectué des travaux de remplacement et réparation de l'installation défectueuse pour un montant de 10.246,66 € selon facture du 22 décembre 2015. Le bien a été à nouveau loué à compter de mai 2016.



Par acte du 24 février 2017, M. [A] a saisi le Tribunal Judiciaire de Marseille afin de solliciter la condamnation solidaire du promoteur PROGEREAL, de la société venderesse LES TERRASSES DE FIGUEROLLES et de la société MEDITERRANEENNE DE GESTION FONCIERE, (MGF) gestionnaire du bien, au remboursement du coût des travaux et l'indemnisation de son préjudice locatif.



Par jugement en date du 25 mars 2021, le Tribunal Judiciaire de Marseille: 



















- Déboute [X] [A] de ses demandes en remboursement de travaux et de dommages et intérêts au titre des désordres à l'encontre de la SA PROGEREAL et de la SCI [Adresse 8] DE FIGUEROLLES et de la SARL MGF,

- Condamne la SARL MGF à payer à M. [X] [A] la somme de 4.000 € au titre de son préjudice financier,

- Ordonne la capitalisation des intérêts conformément à l'article 1342-2 du code civil,

- Déboute M. [X] [A] de ses demandes au titre du remboursement des honoraires et de son préjudice moral à l'encontre de la SARL MGF,

- Condamne la SARL MGF à payer à M. [X] [A] la somme de 1.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- Déboute les autres parties de leur demande au titre des frais irrépétibles,

- Ordonne l'exécution provisoire de la présente décision ;

- Condamne la SARTL MGF aux dépens.



Par déclaration d'appel enregistrée au greffe le 17 février 2022, M. [A] a interjeté appel du jugement à l'encontre de la société LES TERRASSES DE FIGUEROLLES et de la société PROGEREAL en ce qu'il : 

- Déboute [X] [A] de ses demandes en remboursement de travaux et de dommages et intérêts au titre des désordres à l'encontre de la SA PROGEREAL et de la SCI LES TERRASSES DE FIGUEROLLES.



Le 19 avril 2022, une seconde déclaration d'appel a été formalisée par M. [A], toujours à l'encontre du jugement du Tribunal Judiciaire de Marseille du 25 mars 2021, et à l'encontre des seules sociétés LES TERRASSES DE FIGUEROLLES et PROGEREAL en ce que :



La présente déclaration d'appel tend à la rectification de la déclaration d'appel enrôlée devant la Chambre 1-4 sous le numéro RG 22/02446 en ce qu'elle comporte une erreur matérielle sur la qualité de la Société PROGEREAL. L'appel tend à l'annulation, la réformation et/ou l'infirmation de la décision entreprise en ce qu'elle : 

-Déboute Monsieur [X] [A] de ses demandes en remboursement de travaux et de dommages et intérêts au titre des désordres à l'encontre de la SA PROGEREAL et de la SCI LES TERRASSES DE FIGUEROLLES.



Les affaires ont été jointes selon ordonnance du conseiller de la mise en état du 6 octobre 2022.



***

L'affaire a été enrôlée sous le N°22/02446.



Les parties ont exposé leur demande ainsi qu'il suit, étant rappelé qu'au visa de l'article 455 du code de procédure civile, l'arrêt doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens.

EXPOSE DES PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES



Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 9 mai 2022, M. [A] en qualité d'appelant demande à la cour :

Vu les articles 1343-2, 1382, 1642-1, 1792 à 1792-3, et 1831-1 et suivants du Code civil ; 

Vu les articles L-221.1 et suivants du Code de la construction et de l'habitation ; 

Vu les articles 336, 699 et 700 du Code de procédure civile ; 

Vu le jugement du Tribunal Judiciaire Marseille du 25 mars 2021 ; 











Il est demandé à la Cour d'appel d'Aix-en-Provence de : 

JUGER que la SA Progéréal et la SCI Les Terrasses de Figuerolles ont manqué à leur obligation légale de garantie décennale ; 

En conséquence : 

D'INFIRMER le jugement du Tribunal Judiciaire de Marseille du 25 mars 2021 en ce qu'il a :

Débouté M. [A] de ses demandes en remboursement de travaux et de dommages et intérêts au titre des désordres à l'encontre de SA Progéréal et de la SCI Les Terrasses de Figuerolles ; 



Et, statuant à nouveau, de : 

CONDAMNER la SA Progéréal et la SCI Les Terrasses de Figuerolles à verser à Monsieur [A] solidairement la somme : 

-de 16.946,66 euros en réparation du préjudice matériel direct découlant des dépenses engagées la constatation des malfaçons et des travaux réparation, ainsi que de la perte de loyers, portant intérêts intérêt légal applicable à la date de l'arrêt, à compter de la date de l'assignation, soit le 10 novembre 2010, jusqu'à la date de complet paiement ; 

-et de 10.000 euros de dommages-intérêts pour préjudice moral ; 

ORDONNER la capitalisation des intérêts ; 

CONDAMNER les société SCI les Terrasses de Figuerolles et la SA Progereal au paiement de la somme de 10.000 euros à Monsieur [A] au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

CONDAMNER les société SCI les Terrasses de Figuerolles et la SA Progereal aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Laure Attias, avocat, en application de l'article 699 du Code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions M. [A] fait valoir que l'appartement est impropre à son usage d'habitation en l'absence d'eau chaude pendant 8 mois et de chauffage pendant toute la période hivernale, et sur le fondement de la garantie décennale sollicite la condamnation solidaire des sociétés PROGEREAL et LES TERRASSES DE FIGUEROLLES, au paiement de la somme de 10.246,66 euros engagée pour remédier aux désordres dénoncés et rendre l'appartement habitable, ainsi que l'indemnisation de ses préjudices matériels et moral.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 22 juillet 2022, la société LES TERRASSES DE FIGUEROLLES et la société PROGEREAL, en qualité d'intimés demandent à la cour : 

CONFIRMER le jugement du Tribunal Judiciaire de Marseille en date du 25 mars 2021 en toutes ses dispositions ; 

Par conséquent, 

DECLARER irrecevables les demandes de Monsieur [A] comme se heurtant à l'expiration des délais de garantie, qu'il s'agisse des désordres apparents relevant de la garantie anale de parfait achèvement ou de ceux relevant de la garantie biennale de bon fonctionnement, 

DECLARER en conséquence Monsieur [A] forclos en toutes ses demandes, 

DEBOUTER Monsieur [A] de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions ,

CONDAMNER Monsieur [A] au paiement de la somme de 10.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.













Au soutien de leurs prétentions les sociétés intimées exposent :

La société PROGEREAL fait valoir qu'elle est intervenue dans le cadre de cette vente immobilière en qualité de gérante de la SCI LES TERRASSES DE FIGUEROLLES, ainsi que cela ressort expressément des actes de réservation et de vente ; qu'elle n'a pas la qualité de maitre d'ouvrage, et qu'elle n'a aucun lien contractuel avec M. [A] quand bien même elle était promoteur de l'opération. Elle sollicite sa mise hors de cause.

La société LES TERRASSES DE FIGUEROLLES fait valoir que la livraison des biens et réception des ouvrages a eu lieu le 22 février 2013, et que toute action fondée sur la garantie biennale ou des vices cachés serait forclose.

Sur le fondement décennal invoqué en cause d'appel, elle fait valoir que la preuve des dysfonctionnements n'est pas rapportée et conclut à l'absence de preuve de l'impropriété à destination du logement.



***



L'ordonnance de clôture est en date du 20 avril 2026.

L'affaire a été retenue le 13 mai 2026 et mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 23 juillet 2026.



MOTIFS DE LA DECISION



Il convient en premier lieu de relever que si en première instance M. [A] invoquait la garantie biennale du vendeur d'immeuble à construire, en cause d'appel l'appelant fonde exclusivement ses demandes sur la garantie décennale, dès lors qu'il sollicite au dispositif de ses dernières conclusions de voir : « juger que les sociétés PROGEREAL et LES TERRASSES DE FIGUEROLLES ont manqué à leur obligation légale de garantie décennale. »

En toute hypothèse, selon les dispositions de l'article 954 du Code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.

Les demandes de M. [A] sont donc recevables et seront dès lors examinées sur le fondement décennal invoqué.

Sur les demandes à l'égard de la société PROGEREAL :

Il est constant que le contrat de réservation du 10 novembre 2010 et l'acte de vente du 25 mars 2011 ont été passés entre la société LES TERRASSES DE FIGUEROLLES, en qualité de vendeur, et M. [A] en qualité d'acquéreur.

Il est spécifié dans ces actes que la société LES TERRASSES DE FIGUEROLLES est représentée par la société dénommée « PROMOTION GESTION REALISATION », au sigle « PROGEREAL », agissant es qualité de gérante de la société venderesse.

Ainsi, les actes de réservation et de vente ont été conclus entre M. [A] et la société LES TERRASSES DE FIGUEROLLES. 















La société PROGEREAL n'est pas partie à ces actes. 

Elle n'a donc pas la qualité de maitre d'ouvrage.

Le fait que la société PROGEREAL soit par ailleurs promoteur de l'opération immobilière est sans incidence sur l'appréciation de la situation juridique des parties, en l'absence de tout lien contractuel établi avec M. [A].

Par conséquent, c'est à juste titre que le premier juge a considéré qu'elle n'était pas débitrice des garanties légales sur lesquelles se fonde M. [A], ni d'une éventuelle responsabilité contractuelle à son égard.

Le jugement sera dès lors, confirmé en ce qu'il a rejeté les demandes formées à l'encontre de la société PROGEREAL.

Sur les demandes à l'égard de la société LES TERRASSES DE FIGUEROLLES :

M. [A] fait valoir qu'en qualité de vendeur d'un immeuble à construire, la société LES TERRASSES DE FIGUEROLLES est tenue à garantie décennale et qu'elle a vocation à s'appliquer aux désordres affectant la chaudière de son logement, qui le rendent impropre à son usage d'habitation.

Il fait valoir que son locataire a quitté l'appartement en raison de la privation d'eau chaude durant près de 8 mois et de la défaillance du chauffage pendant toute la période hivernale, et pour en justifier produit les courriers adressés par ce locataire et un constat d'huissier du 21 octobre 2015.

Il expose que face à l'inaction du promoteur et du vendeur, il a remédié lui-même à ce dysfonctionnement en faisant procéder à des travaux, dont il sollicite la prise en charge par la société venderesse, LES TERRASSES DE FIGUEROLLES sur le fondement de la garantie décennale.

Sur le fondement décennal invoqué par M. [A] en cause d'appel, La société LES TERRASSES DE FIGUEROLLES fait valoir que les désordres n'ont pas été constatés contradictoirement, qu'il n'est pas rapporté la preuve d'un désordre de nature décennale, qu'un appartement loué et occupé n'est pas impropre à sa destination, et qu'il n'est pas établi de lien entre les dysfonctionnements allégués et le départ du locataire.

Sur ce,

Selon l'article 1792 du code civil : « Tout constructeur d'un ouvrage est responsable de plein droit envers le maître ou l'acquéreur de l'ouvrage, des dommages, même résultant d'un vice du sol, qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination. Une telle responsabilité n'a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d'une cause étrangère ».

Cet article subordonne la mise en jeu de la garantie décennale à la réunion de conditions alternatives afférentes à la gravité du dommage. Le désordre doit porter atteinte à la solidité de l'ouvrage ou le rendre impropre à sa destination.

Il est constant que pour engager la responsabilité décennale il faut que l'impropriété à destination de l'ouvrage soit caractérisée. L'impropriété à destination de l'ouvrage est appréhendée pour l'ensemble de l'ouvrage, par référence à sa destination découlant de son affectation, telle qu'elle résulte de la nature des lieux ou de la convention des parties.

En l'espèce, M. [A] invoque un désordre en nature de dysfonctionnement de la chaudière à l'origine d'une absence d'eau chaude pendant 8 mois et de chauffage pendant toute la période hivernale. Il qualifie ces désordres de défaillances majeures ayant rendu l'appartement impropre à sa destination.

Pour justifier des désordres invoqués, M. [A] produit le contrat de bail contracté avec M. [U] et Mme [N] à effet au 5 septembre 2013, et les courriers échangés durant la période du 1er juillet 2014 à octobre 2014 entre la société GMF (gestionnaire), la société PROGEREAL, et l'association UFC QUE CHOISIR saisie par les locataires.

Il résulte de ces courriers que le locataire a dénoncé « une absence d'eau chaude durant plusieurs mois », « une absence de chauffage dans la moitié du logement durant l'hiver 2013-2014 », et que « les rafraichisseurs du séjour et d'une des chambres ne fonctionnent pas ».











Le courrier adressé par la société PROGEREAL le 9 juillet 2014 indique qu'une visite sur place a eu lieu le 2 juillet 2014 et que M. [U] qui était présent a confirmé que la production d'eau chaude ne posait plus problème. Le même courrier indique qu'en aucun cas il semblerait nécessaire de changer la chaudière, dès lors que le dysfonctionnement rencontré était à priori dû à un défaut de programmation informatique du paramétrage des 3 thermostats et qu'une entreprise devait intervenir pour y remédier.

Par courrier du 7 octobre 2014, le gestionnaire a confirmé que la chaudière avait été réparée et le problème d'eau chaude réglé, et indiquait qu'il mettait en demeure le promoteur s'agissant du dysfonctionnement du chauffage.

Aucun élément n'est communiqué pour la période postérieure, comprise entre le 7 octobre 2014, date du dernier courrier produit, et le constat d'huissier dressé le 21 octobre 2015, soit durant une période d'un an avant le départ du locataire, en sorte que l'on ignore la situation exacte des lieux durant cette période, et si les désordres ont réellement perduré. En toute hypothèse, au vu des pièces produites, il n'est pas établi que les dysfonctionnements allégués ont persisté durant cette période.

Si le procès-verbal de constat d'huissier du 21 octobre 2015 établi à la requête de M. [A] indique que les appareils de chauffage et de climatisation de l'appartement ne fonctionnent pas depuis la mise en location des lieux, l'huissier ne fait que reprendre les dires du locataire, et aucun élément technique n'est communiqué par l'appelant de nature à établir la réalité des désordres, leur gravité, ni d'en expliciter les causes et/ou l'origine; la facture des travaux réalisés n'est corroborée par aucun autre élément et est, à elle seule, insuffisante à cet égard.

Ainsi, les désordres invoqués ne sont pas établis, ni leur gravité.

En outre, il apparait que le logement a été occupé sans discontinuer par les locataires jusqu'au 30 novembre 2015 ce qui contredit la thèse d'une impropriété à destination, et rien ne permet d'établir que le départ des locataires serait directement lié aux dysfonctionnements invoqués de la chaudière.

Il y a lieu par conséquent de rejeter les demandes de M. [A] fondées sur la garantie décennale.



Sur la demande de dommages-intérêts en réparation d'un préjudice moral :

M. [A] soutient avoir subi un préjudice moral en raison des tracasseries engendrées par la défaillance du promoteur et du vendeur.

Compte tenu du sens de la présente décision, cette demande sera rejetée.

Sur les demandes annexes : 



Le jugement sera confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et à l'article 700 du code de procédure civile.



Compte tenu de la solution donnée à la procédure, il convient de condamner 

M. [A] à verser à chacune des sociétés intimées une somme de 1.800 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.



Les dépens de la procédure seront laissés à la charge de M. [A].



PAR CES MOTIFS :



La Cour,

Statuant contradictoirement, par mise à disposition au greffe,



Confirme en toutes ses dispositions déférées à la cour le jugement du Tribunal Judiciaire de MARSEILLE du 25 mars 2021,







Y ajoutant,

Condamne Monsieur [X] [A] à verser :

-à la SCI LES TERRASSES DE FIGUEROLLES une somme de 1.800 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,

- à la SA PROMOTION GESTION REALISATION (PROGEREAL) une somme de 1.800 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,



Laisse les dépens à la charge de Monsieur [X] [A].





Signé par Monsieur Adrian CANDAU, Conseiller faisant fonction de président suppléant et par Madame Patricia CARTHIEUX, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



La greffière Pour la présidente empêchée