Cour d'appel de Versailles, Chambre civile 1-3, 23 juillet 2026, n° 23/02899

COUR D'APPEL

 DE 

VERSAILLES





Code nac : 50A



Chambre civile 1-3





ARRET N°



CONTRADICTOIRE



DU 23 JUILLET 2026



N° RG 23/02899 - N° Portalis DBV3-V-B7H-V2TQ





AFFAIRE :



[O] [X] [G] [U]

 ...

C/



[K] [C]









Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 20 Mars 2023 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 1]

N° Chambre : 2

N° Section : 

N° RG : 19/06263



Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 

à : 















Me Claire BENOLIEL, avocat au barreau de VAL D'OISE



Me Fanny COUTURIER, avocat au barreau de VAL D'OISE





RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





LE VINGT TROIS JUILLET DEUX MILLE VINGT SIX,

La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : 





Monsieur [O] [X] [G] [U]

né le 02 Juillet 1963 à [Localité 2]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 3]



Madame [F] [B] [V] épouse [U]

en son nom propre

née le 28 Juin 1956 à [Localité 4] (ESPAGNE)

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 3]



Madame [F] [B] [V] épouse [U]

en qualité de liquidateur amiable de la SARL JD IMMOBILIER

N° SIRET : 451 038 962

domiciliée chez la SCI MK

[Adresse 2]

[Localité 5]



Représentant : Me Claire BENOLIEL, Postulant, avocat au barreau de VAL D'OISE, vestiaire : 15



APPELANTS



****************



Monsieur [K] [C]

né le 20 Mars 1981 à [Localité 6]

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 3]



Représentant : Me Fanny COUTURIER, Postulant, avocat au barreau de VAL D'OISE, vestiaire : 191 

Représentant : Me Romy ZALCBERG, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B0406





INTIME



****************



Composition de la cour :



En application des dispositions de l'article 914-5 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 16 avril 2026, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Florence PERRET, Présidente et Madame Charlotte GIRAULT, Conseillère, chargée du rapport.



Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Madame Florence PERRET, Présidente

Madame Anne-Gaëlle DUMAS, Conseillère 

Madame Charlotte GIRAULT, Conseillère



Greffière, lors des débats : Mme FOULON



 ***********

FAITS ET PROCEDURE



M. [K] [C] est propriétaire d'une maison d'habitation située [Adresse 3] à [Localité 7].



Ayant résidé à l'étranger, il a donné sa maison en location à compter de 2014 par l'intermédiaire de la société JD Immobilier, exerçant sous l'enseigne « Agence du Village », dirigée par M. [O] [U] et Mme [F] [U] (les époux [U]).



A la suite du départ prématuré de ses derniers locataires, M. [C] a souhaité vendre sa maison, et a donné mandat exclusif de vente à l'Agence du Village le 19 novembre 2014, au prix de 421 000 euros.



Soutenant n'avoir reçu que des offres d'un faible montant, les époux [U] ont proposé à M. [C] d'acquérir eux-mêmes la maison au prix de 365 000 euros.



Par acte sous seings privés du 18 décembre 2014, M. [C] et les époux [U] ont signé un compromis de vente de la maison au prix de 340'000 euros pour le bien immobilier, et 25'000 euros pour le mobilier, soit un total de 365 000 euros. La vente a été conclue sous diverses conditions suspensives, dont l'obtention d'un ou de plusieurs prêts par les acquéreurs et l'absence d'exercice du droit de préemption urbain. En cas de réalisation des conditions suspensives, la vente devait être réitérée par acte authentique reçu par Maître [J], notaire à [Localité 8], le 30 avril 2015.



M. et Mme [U] étaient en possession des clés de la maison depuis le départ des derniers locataires (en décembre 2014) en raison du mandat confié à leur agence.



D'importants travaux y ont été entrepris alors que M. [C] résidait toujours à l'étranger.



Le 29 décembre 2014, le notaire a adressé à la Mairie de [Localité 7] une déclaration d'intention d'aliéner, le bien étant soumis au droit de préemption urbain.



Le 24 février 2015, le Maire de [Localité 7] a décidé d'acquérir et de préempter le bien de M. [C].



Par requête du 9 mars 2015, les époux [U] ont saisi le tribunal administratif de Cergy-Pontoise d'une demande d'annulation de la décision de préemption du 24 février 2015, et par requête du 30 mars 2015 ils ont saisi le juge des référés du tribunal administratif d'une demande de suspension de cette décision de préemption.



Par ordonnance du 13 avril 2015, le juge des référés a rejeté la demande de suspension de la décision, mais par décision du 12 juillet 2016, le tribunal administratif de Cergy-Pontoise a annulé la décision de préemption pour excès de pouvoir et enjoint à la commune de proposer dans le délai d'un mois à M. [C] l'acquisition du bien préempté et, en cas de refus exprès ou tacite de ce dernier, de proposer cette acquisition à M. et Mme [U].



La décision du tribunal administratif ayant fait l'objet d'un appel de la commune, la cour administrative d'appel de Versailles a, par arrêt du 25 janvier 2018, rejeté la requête de la commune. Celle-ci a ensuite saisi le Conseil d'Etat qui a, par arrêt du 13 mars 2019, annulé l'arrêt du 25 janvier 2018 et renvoyé l'affaire à la cour administrative d'appel de [Localité 9].



Par arrêt du 28 novembre 2019, la cour administrative d'appel de [Localité 9] a rejeté l'appel de la commune de [Localité 7] et confirmé l'annulation de la décision de préemption. Par arrêt du 29 juillet 2020, le Conseil d'Etat n'a pas admis le nouveau pourvoi de la commune, tendant à voir retenir la légalité de la demande de préemption. 



Préalablement au dernier arrêt de la cour administrative d'appel de Versailles, et par exploit du 15 octobre 2019, M. [C] a fait assigner M. et Mme [U] ainsi que la société JD Immobilier devant le tribunal de grande instance de Pontoise aux fins de voir annuler le compromis de vente du 18 décembre 2014 et d'obtenir l'indemnisation de son préjudice.



Par jugement du 20 mars 2023, le tribunal judiciaire de Pontoise a :

- constaté que les parties ont révoqué par consentement mutuel le compromis de vente du 18 décembre 2014,

- condamné in solidum les consorts [U] à payer à M. [C] la somme de 46'402 euros au titre de la remise en état du bien immobilier et la somme de 43'550 euros au titre du préjudice de jouissance,

- débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

 condamné in solidum les consorts [U] à payer à M. [C] la somme de 5'000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné in solidum les consorts [U] aux dépens, incluant le coût du procès-verbal de constat du 4 janvier 2016.



Par acte du 9 mai 2023, les époux [U] ont relevé appel de ce jugement et par dernières écritures du 27 février 2026, demandent à la cour de':

- infirmer le jugement déféré en ce qu'il :

*les a condamnés in solidum à payer à M. [C] la somme de 46'402 euros au titre de la remise en état du bien immobilier et la somme de 43'550 euros au titre du préjudice de jouissance,

*a débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

*les a condamnés in solidum à payer à M. [C] la somme de 5'000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

*les a condamnés aux dépens, incluant le coût du procès-verbal de constat du 4 janvier 2016.

- confirmer le jugement déféré en ce qu'il a constaté que les parties ont révoqué par consentement mutuel le compromis de vente du 18 décembre 2014,



Statuant à nouveau,

à titre principal, débouter M. [C] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

- juger que M. [C] n'apporte pas la preuve de l'origine de la réalisation de travaux dans sa maison,

- juger que M. [C] ne caractérise ni ne qualifie aucune faute civile de leur part, en conséquence les mettre hors de cause,



à titre subsidiaire, si une faute civile est retenue à leur encontre, et que la responsabilité de travaux leur est imputée, juger que ce ne sont pas les travaux engagés qui sont à l'origine du dommage invoqué par M. [C], mais bien l'état initial de la maison qui nécessitait des travaux très importants de remise en état pour permettre sa location ou sa vente,

- juger que les préjudices invoqués par M. [C] sont éventuels, ne peuvent donner lieu à réparation et ne connaissent aucun lien de causalité avec eux,

si la cour d'appel devait considérer qu'un préjudice de jouissance existe, et qu'il leur est imputable, juger que ce préjudice ne saurait être supérieur à une durée de deux mois,

en tout état de cause, rejeter la demande de M. [C] tendant à voir déclarer irrecevables les conclusions déposées dans leur intérêt,

- dire et juger recevables leurs conclusions,

- débouter M. [C] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions contraires sur ce point,

- rejeter la demande de communication de pièces sous astreinte formée par M. [C],

- condamner M. [C] à leur payer, ensemble la somme de 6'000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner M. [C], aux entiers dépens d'appel dont distraction au profit de Maître Claire Benoliel, avocate au Barreau du Val-d'Oise, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile,

- rejeter toute demande plus ample ou contraire.



Par dernières conclusions du 16 mars 2026, M. [C] demande à la cour de':

- le déclarer recevable et bien-fondé dans l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

dire que M. et Mme [U] ont engagé leur responsabilité à son égard au visa de l'article 1240 du code civil (article 1382 ancien du code civil),

- dire que la société JD Immobilier a engagé sa responsabilité à son égard au visa des articles 1991 et 1992 du code civil, et subsidiairement au visa de l'article 1240 du code civil (article 1382 ancien du code civil),

- dire que Mme [U] a engagé sa responsabilité en qualité de liquidateur de la société JD Immobilier en clôturant prématurément les opérations de liquidation et en lui faisant perdre une chance de recouvrer le montant des condamnations prononcées à son profit,

- constater que la société JD Immobilier est désormais représentée par Mme [U],

- dire que les consorts [U] ne justifient pas de leurs domiciles réels,

en conséquence, déclarer irrecevables leurs conclusions,

- confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions,

- débouter les consorts [U] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

- condamner in solidum ou à tout le moins solidairement les consorts [U] à lui payer la somme 46'402 euros TTC au titre des travaux de remise en état de sa maison,

- condamner in solidum ou à tout le moins solidairement les consorts [U] à lui payer la somme de 43'550 euros au titre du trouble de jouissance subi,

- en tout état de cause, ordonner aux consorts [U] de lui communiquer sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de l'expiration d'un délai de 8 jours suivant la signification de la décision à intervenir, leur avis d'imposition sur les cinq dernières années, l'acte cession de fonds de commerce de la société JD Immobilier et/ou de droit au bail portant sur les locaux commerciaux situés [Adresse 1] à [Localité 7] conclu par la société JD Immobilier, l'acte de vente de leur maison située [Adresse 4] à [Localité 7] et sur les trois derniers mois, les factures d'abonnement pour les téléphones portable, leur assurance de voiture/moto et leur mutuelle ou encore la carte grise de leur véhicule ou tout autre document permettant d'établir leur domicile réel,

- condamner in solidum les consorts [U] à lui payer la somme de 10'000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner in solidum les consorts [U] aux entiers dépens d'appel.



La cour renvoie aux écritures des parties en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile pour un exposé complet de leur argumentation.



L'ordonnance de clôture a été rendue le 19 mars 2026.



EXPOSE DES MOTIFS



A titre préliminaire, il convient de rappeler que les demandes tendant à voir «'dire et juger'» et «'constater », ne constituent pas, hormis les cas limitativement prévus par la loi, des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile, lorsqu'elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, ces demandes n'étant en réalité, dans ces cas, que la redite des moyens invoqués, et non des chefs de décision devant figurer dans la partie exécutoire du jugement, sur lesquelles il n'y a donc pas lieu de statuer. 



En outre il sera relevé que les parties n'ont pas entendu former appel du chef de dispositif ayant constaté la révocation par consentement mutuel du compromis de vente du 18 décembre 2014 signé entre les parties, de même que du chef de dispositif déboutant M. [C] de sa demande de réparation de son préjudice moral. Ces deux chefs de dispositif sont donc définitifs.



Sur la recevabilité des conclusions des appelants et la demande de pièces



Il est demandé à la cour de déterminer si les conclusions des époux [U] et de la SARL JD Immobilier, représentée par sa liquidatrice sont recevables au visa de l'article 961 du code de procédure civile pour défaut de mention d'un domicile réel ou pour indication d'un domicile fictif.



M. [C] fait valoir que'les conclusions des appelants sont irrecevables au visa de l'article 961 du code de procédure civile. Il soutient que les époux [U] et la liquidatrice de la SARL JD Immobilier ont indiqué des domiciles fictifs, notamment un local commercial occupé par une autre agence immobilière ou une l'adresse d'une SCI sans justification de son effectivité. Il invoque la jurisprudence de la Cour de cassation selon laquelle la charge de la preuve, une fois la fictivité du domicile établie, incombe à la partie qui prétend régulariser de prouver l'effectivité de la nouvelle adresse, ce qui n'a pas été fait.

Il demande également la communication de différentes pièces sous astreinte, arguant de ce que les appelants tentent d'organiser leur insolvabilité en dissimulant leurs adresses réelles et en liquidant leur société sans provisionner le passif.



Les époux [U] répondent que'la demande d'irrecevabilité des conclusions de la société JD Immobilier sur le fondement des articles 960 et 961 du code de procédure civile est mal fondée, en ce qu'elle repose sur une confusion entre, d'une part, les mentions formelles devant figurer dans les conclusions et, d'autre part, une éventuelle contestation du pouvoir de représentation de la personne morale (la société JD Immobilier) par son liquidateur (Mme [U] ès qualités) qui ne relève pas de l'article 961 du code de procédure civile. Ils rappellent qu'une société JD immobilier en liquidation conserve sa personnalité morale pour les besoins de sa liquidation et que le liquidateur, Mme [U] la représentait valablement

Ils ajoutent que la demande d'irrecevabilité des conclusions de M. et Mme [U] est également mal fondée, car elle repose sur de simples soupçons concernant leur domicile. Ils soutiennent en effet avoir communiqué l'adresse de leur domicile et que la jurisprudence impose à celui qui conteste le domicile de rapporter la preuve de la fictivité, ce que M. [C] ne fait pas.

Par ailleurs, ils demandent le rejet de la demande de communication de pièces de M. [C] sous astreinte s'agissant d'éléments d'ordre financier justifiant de leur domicile, car la production forcée vise à permettre une investigation générale sur leur patrimoine et à préparer par avance l'exécution d'une éventuelle décision, ce qui n'est pas le sens procédural prévu par une telle demande de pièces.



Sur ce,



L'article 960 du code de procédure civile dispose': «'«La constitution d'avoué par l'intimé ou par toute personne qui devient partie en cours d'instance est dénoncée aux autres parties par notification entre avoués.



Cet acte indique :

a) Si la partie est une personne physique, ses nom, prénoms, profession, domicile, nationalité, date et lieu de naissance ;

b) S'il s'agit d'une personne morale, sa forme, sa dénomination, son siège social et l'organe qui la représente légalement.'»



Par ailleurs, aux termes de l'article 961 du code de procédure civile dans sa version applicable au litige, «'les conclusions des parties sont signées par leur avocat et notifiées dans la forme des notifications entre avocats. Elles ne sont pas recevables tant que les indications mentionnées à l'alinéa 2 de l'article précédent n'ont pas été fournies. Cette fin de non-recevoir peut être régularisée jusqu'au jour du prononcé de la clôture ou, en l'absence de mise en état, jusqu'à l'ouverture des débats ».



En outre, l'article 126 du code de procédure civile dispose que «'Dans le cas où la situation donnant lieu à fin de non-recevoir est susceptible d'être régularisée, l'irrecevabilité sera écartée si sa cause a disparu au moment où le juge statue. Il en est de même lorsque, avant toute forclusion, la personne ayant qualité pour agir devient partie à l'instance.'»



Il a été jugé qu'en application de l'article 961 du code de procédure civile, les conclusions des parties doivent, à peine d'irrecevabilité, indiquer, pour les personnes physiques, leur domicile réel et statué que si la charge de la preuve de la fictivité du domicile pèse sur celui qui se prévaut de cette irrégularité, il appartient à celui qui prétend la régulariser de prouver que la nouvelle adresse indiquée constitue son domicile réel, à défaut de justifier de l'effectivité de ce domicile, les conclusions sont irrecevables (2e Civ., 13 janvier 2022, pourvoi n°20-11.081).



S'agissant du domicile des appelants, M. et Mme [U] donnent l'adresse suivante dans leur conclusions': [Adresse 5] et la société JD immobilier, l'adresse'suivante: SCI MK [Adresse 2] à Soisy-sous-Montmorrency après avoir donné préalablement l'adresse [Adresse 5] .



M. [C] démontre par la consultation d'infogreffe qu'une agence immobilière, distincte de la société JD Immobilier, exerce son activité à l'adresse [Adresse 5], la Société Access Immobilier, immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le numéro 818 765 240, SAS ayant pour Président M. [N] [M].





Mais des considérations tirées de la situation d'un local commercial, d'une domiciliation de société, ou de la présence d'un tiers à cette adresse ([Adresse 5]), ne suffisent pas, à elles seules, à établir la fictivité du domicile civil de M. et Mme [U]. En l'espèce, il n'est pas fourni d'autre élément sur les lieux et leur configuration, empêchant que cette adresse puisse être, par ailleurs, le domicile des appelants.



La fictivité du domicile personnel des appelants n'est donc pas démontrée par la seule présence d'une société immobilière à la même adresse.



Néanmoins, la société JD immobilier a fait l'objet d'une liquidation publiée au Bodacc les lundi 19 et mardi 20 février 2024, mentionnant l'adresse du siège social au [Adresse 1].



S'agissant du siège social de la société JD immobilier, Mme [U] a été désignée en qualité de liquidateur amiable, aux termes du procès-verbal publié au Bodacc de l'assemblée générale extraordinaire du 1er avril 2023 décidant de la dissolution anticipée de la société et de son placement en liquidation. Selon ce procès-verbal, le siège «'de la liquidation'» est fixé au siège social de la société [Adresse 5], et Mme [F] [U], demeurant [Adresse 6] à [Localité 10] est nommée liquidatrice de la société.



Or, cette adresse de Mme [U], ([Adresse 6] à [Localité 10]), est distincte de celle indiquée dans les conclusions des appelants.



Et force est de constater que faute d'intervention volontaire de Mme [U] en qualité de liquidatrice amiable de JD Immobilier, M. [C] l'a faite citer en intervention forcée à l'adresse [Adresse 6] à [Localité 10] (adresse visée au procès-verbal de liquidation). Le commissaire de Justice a cependant dressé un procès-verbal de recherches infructueuses (article 659 du code de procédure civile). Il y relate que cette adresse correspond à un pavillon, que le nom de Mme [U] ne figure pas sur la boîte aux lettres, s'agissant du domicile des époux [S] qui déclarent ne pas connaître Mme [U].



Si M. [C] démontre que l'adresse [Adresse 6] à Soisy-sous-Montmorency n'est pas occupée par Mme [U], en qualité de liquidatrice de la société JD Immobilier, il convient de relever que, sur interpellation du conseiller de la mise en état, Mme [U] ès qualités, a déclaré dans ses conclusions n°3 du 27 février 2026 que le société JD immobilier était domiciliée à l'adresse de la SCI [Adresse 7] à Soisy-sous-Montmorrency, ce qui est possible jusqu'à l'ouverture des débats .

 

Or, M. [C] ne démontre pas en quoi cette dernière domiciliation serait fictive, bien qu'elle ne corresponde pas exactement à celle visée au procès-verbal de liquidation de la société.



Dès lors la demande d'irrecevabilité des conclusions sur le fondement des articles 960 et 961 du code de procédure civile, sera rejetée de même que celle, devenue sans objet du fait de ce rejet, de communication de pièces sous astreinte visant à établir le domicile réel des appelants.



Sur l'imputabilité des travaux et la responsabilité des époux [U] et de l'agence



Le tribunal a retenu, au vu de l'état des lieux d'entrée des derniers locataires au 1er septembre 2014 que la maison de M. [C] était globalement en état d'usage avec plusieurs éléments en mauvais état, des peintures vétustes, et des dégradations pouvant être imputables à un défaut d'entretien des locataires sortants (travaux chiffrés à 6'124,68 euros), mais ne rendant pas la maison inhabitable. Il a retenu au vu du constat du commissaire de justice du 4 janvier 2016, que des travaux d'importance entrepris avaient rendu la maison inhabitable, notamment l'absence de revêtement de tous les sols, le démontage des plinthes, de la cuisine, laissant la tuyauterie à nu, des murs comprenant une couche d'apprêt et des interrupteurs électriques non en place. Il a jugé que les travaux étaient imputables aux époux [U], en l'absence d'effraction, de leur volonté de devenir propriétaires et au regard du témoignage d'un voisin, ayant fréquemment repéré M. [U] garé dans la rue.



Les époux [U] et la société JD Immobilier soutiennent que Monsieur [C] n'apporte pas la preuve que les travaux litigieux ont été réalisés par eux. Ils considèrent que la seule attestation d'un voisin est insuffisante et que les factures de colis ou d'électricité ne démontrent pas l'origine des travaux. Ils rappellent que la maison était déjà en mauvais état avant la signature du compromis, comme en témoignent l'état des lieux de septembre 2014 et le départ à peine quatre mois après des derniers locataires, ainsi que les offres d'achat antérieures, et que les travaux nécessaires incombent en tout état de cause au propriétaire et qu'ils auraient dû être faits par M. [C].



Ensuite, les époux [U] font valoir que M. [C] n'a pas qualifié juridiquement son action en responsabilité en première instance, ni indiqué le fondement légal de ses prétentions. Ils soutiennent que la demande initiale de M. [C], visant à leur faire supporter des travaux relevant de la responsabilité du propriétaire, est, en tout état de cause, abusive. Ils critiquent le jugement qui a retenu leur responsabilité, selon eux, par déduction et non par preuve certaine, en violation des principes gouvernant la charge de la preuve.



Par ailleurs, à supposer que la cour d'appel considère qu'une faute soit caractérisée et leur soit imputable, ils affirment que les sommes alloués en réparation des préjudices en première instance sont injustifiées et disproportionnées. Ils font notamment valoir que les factures produites par M. [C] correspondent à des travaux d'amélioration et non une simple remise en état, générant un enrichissement sans cause (cuisine plus moderne, revêtement de sol de gamme supérieure, radiateurs plus coûteux et pilotables à distance). Ils contestent particulièrement le coût des radiateurs et de la cuisine, arguant que l'abattement retenu par le premier juge est insuffisant et qu'il aurait dû être de 100 % compte tenu de la vétusté initiale. Ils demandent que, dans l'hypothèse où ils devraient répondre du coût de la remise en état, les sommes allouées soient limitées à la remise en état à l'identique, sans aucune plus-value ni enrichissement sans cause de M. [C] et sur un temps strictement nécessaire à la réalisation des travaux, lequel serait inférieur à deux mois au vu des pièces produites.



En outre, ils font valoir que le préjudice de jouissance est purement hypothétique et ne trouve pas sa cause dans le comportement des appelants mais dans la longueur de la procédure administrative du fait de la commune. Ils rappellent qu'une proposition de location avait été faite à M. [C] et qu'il n'y a pas donné suite, de sorte que le préjudice n'est pas certain et en tous les cas ne leur est pas imputable.



Ils estiment de plus que le préjudice allégué ne peut être imputé à la société JD Immobilier, qui n'est intervenue qu'au stade de la vente, et ne saurait donc être tenue solidairement des sommes mises à la charge des époux [U].



Ils rappellent que l'intention de Monsieur [C] était de vendre et non de louer, et considèrent que la procédure de préemption, imputable à la commune, a été la cause principale de l'incertitude liée à la vente. Les époux [U] ajoutent qu'ils avaient proposé de louer eux-mêmes le bien, proposition qui avait été rejetée par l'intimé.



Demandant la confirmation du jugement, M. [C] soutient que les travaux litigieux ont été réalisés par les appelants, grâce au jeu de clés conservé par l'agence JD Immobilier, désormais en liquidation, laquelle avait été mandatée pour la dernière mise en location du bien puis pour sa vente. Il invoque tout à la fois l'état des lieux de septembre 2014 permettant d'attester que la maison était habitable malgré la vétusté des lieux, la restitution des clés à Monsieur [U], la souscription de contrats d'eau et d'électricité au nom des époux [U], l'attestation d'un voisin ayant vu la voiture de Monsieur [U] sur place et l'ayant entendu reconnaître qu'il avait refait les toilettes, ainsi que la découverte d'un colis de bricolage et de correspondance dans la maison. Il réfute l'argument selon lequel la maison était déjà dégradée, soulignant au contraire que les travaux ont rendu le bien inhabitable. Il invoque également que la responsabilité des appelants est engagée sur le fondement de l'article 1240 (1382 ancien) du code civil pour faute délictuelle, et celle de la SARL JD Immobilier sur le fondement des articles 1991 et 1992 du code civil pour faute dans l'exécution du mandat qu'il lui avait confié. Il soutient que la liquidatrice a commis une faute personnelle en clôturant la liquidation sans provisionner la créance litigieuse, le privant ainsi d'une chance de recouvrement. En outre, il estime que les préjudices alloués en première instance sont justifiés et rappelle que les factures produites correspondent à la remise en état nécessaire suite aux dégradations. Il ajoute que l'abattement de 35% retenu par le premier juge tient déjà compte de l'usure. Selon lui, l'attestation de M. [Q] produite par les appelants est dépourvue de portée probante, dès lors qu'il s'agissait d'un potentiel acquéreur exagérant le coût des travaux pour justifier une faible offre d'achat. Il conteste les arguments des appelants sur l'enrichissement sans cause, précisant que les équipements installés sont équivalents à ceux retirés. Enfin, il soutient que le préjudice de jouissance est réel et justifié par les baux de location souscrits par l'intimé de 2017 à 2021, ayant été contraint de louer un autre bien faute de pouvoir occuper sa maison en raison de l'état de chantier laissé par les appelants.

Il conteste l'argument tiré du délai de la procédure administrative, estimant que celle-ci n'empêchait pas l'occupation du bien si celui-ci n'avait pas été dégradé.



Sur ce,



Aux termes de l'article 1382 ancien du code civil applicable au litige devenu l'article 1240 du code civil, «'tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.'»



Et l'article 9 du code de procédure civile dispose qu' «'il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.'»



Dans le cas présent, le fondement de la responsabilité délictuelle est bien invoqué concernant les époux [U] ainsi que la faute contractuelle de la société JD Immobilier, en vertu du mandat qui lui avait été confié dans la gestion du bien.



Or, les appelants ne critiquent pas utilement les éléments qui ont été justement appréciés par le tribunal, en particulier l'état des lieux du mois de septembre 2014 des derniers locataires, le constat d'huissier de justice du 4 janvier 2016 et du témoignage du voisin, ces derniers se contentant de dire que la cour ne peut que douter du contenu du témoignage de ce dernier, en ce que la voiture de M. [U] était stationnée dans la rue simplement car l'agence immobilière était proche.



Or, celle-ci se trouve à environ 500 mètres de la maison, ce qui est insuffisant pour démontrer la nécessité de s'y garer.



Il sera ajouté que si les époux [U] indiquent qu'il avait été donné mandat par M. [C] à une certaine Mme [D] résidant à [Localité 11] pour «'toute démarche ayant trait à la vente de [s]on bien'» (pièce 4 des appelants), il résulte des pièces communiquées (pièces 26 et 30 de M. [C]) que cette dernière agissait pour le compte de la société Officeo, société de prestations de services administratifs, notamment du secrétariat externalisé pour la gestion du courrier, alors que M. [C] demeurait à l'étranger à cette période, ce qui ne permet pas de retenir une mission relative à des travaux.



Par ailleurs, si M. [C] démontre que les époux [U], étant en charge de la gestion de son bien par l'agence immobilière disposaient bien des clés de sa maison, outre le fait qu'ils avaient signé un compromis les rendant acquéreurs du bien, et que les éléments écrits non contestés provenant des derniers locataires ne mentionnent pas une maison inhabitable avec des sols, murs, plomberie et électricité affectées, les époux [U] se contentent d'affirmer que la preuve n'est pas rapportée de ce qu'ils sont à l'initiative des travaux, sans pour autant se défendre de les avoir effectués, alors qu'ils ne contestent pas même en être victimes en leur qualité d'acquéreurs disposant des clés du bien.

 

C'est donc par ces motifs ajoutés à ceux du tribunal et que la cour adopte, que le jugement a déduit des pièces produites la responsabilité des époux [U] dans les travaux qui leur sont imputables et ont rendus la maison inhabitable.



Par ailleurs, la responsabilité de la société JD Immobilier, mandataire de gestion du bien et détentrice des clés, dont les dirigeants ont laissé entreprendre des travaux par des personnes non titrées et sans justifier en avoir informé le propriétaire ou lui avoir demandé mandat pour les faire faire, est engagée. Le jugement est confirmé de ce chef.



Sur le quantum des réparations



Le tribunal a alloué les sommes suivantes'à la charge de la société JD Immobilier et des époux [U]: 46'402 euros au titre de la remise en état du bien immobilier, après application d'un «'abattement'» de 35 % sur les sommes de remise en état engagées selon factures produites par M. [C] et la somme de 43'550 euros au titre du préjudice de jouissance, correspondant aux frais engagés pour loger sa famille à son retour en France entre 2017 et 2021 le temps des travaux de remise en état (M. [W] ayant indiqué qu'il n'avait pas les moyens immédiats de procéder à cette remise en état). Il a relevé que si les époux [U] n'avaient pas renoncé à la vente alors que la décision de justice administrative leur était favorable et que s'ils n'avaient pas refusé de prendre en charge la remise en état du bien qu'ils avaient dégradé, la durée du préjudice de jouissance aurait été substantiellement réduite.



La cour adopte les motifs retenus par le tribunal, l'abattement retenu par les premiers juges apparaissant justifié et proportionné au regard de l'état des lieux du 1er septembre 2014, sans que les arguments des appelants ne remettent utilement en question ce calcul dès lors que les travaux entrepris avaient rendu la maison inhabitable et ne permettaient pas non plus sa remise en location. La durée de la procédure administrative rendant par ailleurs incertaine une vente du bien, elle n'est pourtant pas la cause du préjudice de jouissance, caractérisée par l'impossibilité d'habiter le bien transformé en chantier et la renonciation finalement des époux [U] à acheter après cette longue procédure administrative. La cour adopte également les motifs reconnaissant l'imputabilité des préjudices matériels et de jouissance à l'ensemble des appelants.



Le jugement est confirmé de ces chefs.



Sur les autres demandes'



Il résulte des articles 696 et 700 du code de procédure civile, que la partie perdante est condamnée, sauf décision contraire, aux dépens et aux frais exposés en vue du litige et non compris dans les dépens. Le montant de l'indemnité fixée au titre de l'article 700 précité est apprécié selon l'équité et la situation économique des parties.



Les dispositions du jugement relatives aux frais irrépétibles et aux dépens sont confirmées.



Les époux [U] et la société JD Immobilier succombant sont condamnés in solidum aux dépens d'appel et à verser à M. [C] la somme de 4'000 euros au titre de ses frais irrépétibles engagés.



PAR CES MOTIFS



La cour, statuant publiquement par décision contradictoire mise à disposition,



Rejette la fin de non-recevoir tirée de l'irrecevabilité des conclusions des époux [U] et de la société JD Immobilier,



Confirme le jugement dans toutes ses dispositions soumises à la cour, 



Y ajoutant, 



Rejette la demande de communication de pièces sous astreinte de M. [C],



Condamne les époux [U] et la société JD Immobilier in solidum aux dépens d'appel,



Condamne les époux [U] et la société JD Immobilier in solidum à verser à M. [C] la somme de 4'000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.







- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Madame Anne-Gaëlle DUMAS, Conseillère pour la Présidente empêchée et par Madame FOULON, Greffière , auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





 La Greffière, Pour la Présidente empêchée,