Cour d'appel de Versailles, Chambre civile 1-3, 10 septembre 2026, n° 23/00969

COUR D'APPEL

 DE 

VERSAILLES





Code nac : 50G



Chambre civile 1-3





ARRET N°



CONTRADICTOIRE



DU 10 SEPTEMBRE 2026



N° RG 23/00969 - N° Portalis DBV3-V-B7H-VVW4





AFFAIRE :



[M] [Q] [V]

 ...



C/



[O] [L]

 ...







Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 02 Janvier 2023 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 1]

N° Chambre : 2

N° Section : 

N° RG : 20/02941



Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 

à : 











Me Victoire GUILLUY



Me Yann MSIKA 



Me Asma MZE 



Me Michel RONZEAU





RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





LE DIX SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT SIX,

La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : 





Madame [M] [Q] [V]

née le 16 Octobre 1975 à [Localité 2]

[Adresse 1]

[Localité 3]



Monsieur [D] [Q] [V]

né le 09 Octobre 1969 à [Localité 4] (PORTUGAL)

[Adresse 1]

[Localité 3]



Représentant : Me Victoire GUILLUY, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 446 

Représentant : Me François ANDIA, Plaidant, avocat au barreau de PARIS





APPELANTS 



****************





Madame [O] [L]

née le 15 Juin 1986 à [Localité 5]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 6]



Monsieur [C] [L]

né le 23 Septembre 1985 à [Localité 7]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 6]



Représentant : Me Yann MSIKA de la SCP GUILLEMIN MSIKA, Postulant, avocat au barreau de VAL D'OISE, vestiaire : 107 

Représentant : Me Stéphane NAKACHE, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1450





S.A.R.L. DM IMMO 

venant aux droits de la SOCIETE FONCIER IMMO 

N° SIRET : 827 916 461

[Adresse 3]

[Localité 8]

Représentant : Me Asma MZE de la SELARL LX PARIS-VERSAILLES-REIMS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 699 

Représentant : Me Afreen ASHRAF, Plaidant, avocat au barreau de PARIS 





INTIMES 







S.E.L.A.S. [G] ET ASSOCIES

N° SIRET : 320 252 687

[Adresse 4]

[Localité 9]



Représentant : Me Michel RONZEAU de la SCP RONZEAU & ASSOCIES, Postulant, avocat au barreau de VAL D'OISE, vestiaire : 9 





INTIMEE



 *********************



Composition de la cour :



En application des dispositions de l'article 914-5 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 23 juin 2026 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Charlotte GIRAULT, Conseillère, chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Madame Florence PERRET, Présidente 

Madame Anna MANES, Présidente 

Madame Charlotte GIRAULT, Conseillère



Greffière, lors des débats : Mme FOULON



 ***********

FAITS ET PROCEDURE



Le 11 juin 2019, M. et Mme [Q] [V] ont confié un mandat exclusif de vente à la société Foncier Immo, aux droits de laquelle vient la société DM Immo, portant sur leur maison située [Adresse 5] à [Localité 10].



Par acte du 23 juillet 2019, M. et Mme [Q] [V] ont signé avec M. et Mme [L] un compromis de vente pour un montant de 449 900 euros avec les conditions suspensives suivantes :



L'obtention par les acquéreurs avant le 14 septembre 2019 d'un prêt de 450 000 euros, d'une durée de 25 ans, dont le taux d'intérêt ne devait pas être supérieur à 1,80 % ni engendrer une charge mensuelle supérieure à 1 750 euros, (article IV du compromis),



Le versement par les acquéreurs dans les 10 jours suivant l'expiration du délai de rétractation de la somme de 35 000 euros entre les mains de Me [G], notaire désigné séquestre, cette somme devant s'imputer sur le prix de vente (articles XI et XII du compromis).



Selon l'article IX du compromis, intitulé " clause pénale ", et après la levée de toutes les conditions suspensives, la partie qui refuserait de régulariser la vente par acte authentique, devrait à l'autre, à titre d'indemnisation forfaitaire de son préjudice, la somme de 49 900 euros.



M. et Mme [L] n'ont pas versé la somme de 35 000 euros en séquestre. 



De l'accord des parties, la date de réalisation de la condition suspensive pour l'obtention d'un financement a été prorogée jusqu'au 28 septembre 2019. 



A cette date, la société Foncier Immo a reçu un courrier mentionnant un accord de principe de prêt sur papier en-tête de la BRED Banque populaire.





Le 23 octobre 2019, le directeur de la succursale d'[Localité 11] de la BRED Banque populaire, interrogé par le notaire, l'a informé que l'accord de principe est un faux.



Le même jour, M. [L] a porté plainte pour escroquerie à l'encontre du courtier qui l'avait assisté pour l'obtention du prêt.



Le 25 octobre 2019, la BRED banque Populaire a informé les époux [L] du refus de prêt.



Le 7 janvier 2020, par l'intermédiaire de leur conseil M. et Mme [L] ont transmis au conseil de M. et Mme [Q] [V] la plainte et la lettre de refus du prêt de la BRED Banque populaire. 



Par exploit du 16 juillet 2020, M. et Mme [Q] [V] ont assigné M. et Mme [L], la société Foncier Immo et la société [G] et associés aux fins de voir condamner, à titre principal, les acquéreurs au paiement de la somme de 49 900 euros au titre de la clause pénale, outre la condamnation de l'agence immobilière et du notaire à les garantir solidairement à hauteur de 35 000 euros, et à titre subsidiaire, l'agence immobilière en réparation de leurs préjudices économique et moral.



Par jugement du 2 janvier 2023, le tribunal judiciaire de Pontoise a :

- débouté M. et Mme [Q] [V] de l'ensemble de leurs demandes,

- ordonné l'exécution provisoire du jugement,

- condamné M. et Mme [Q] [V] à verser à la société Foncier Immo la somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles,

- condamné M. et Mme [Q] [V] à verser à la société [G] et associés la somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles,

- rejeté le surplus des demandes,

- condamné M. et Mme [Q] [V] aux dépens.



Par déclaration du 13 février 2023, M. et Mme [Q] [V] ont relevé appel de ce jugement et demandent à la cour, par dernières écritures du 26 octobre 2023, de :

- infirmer le jugement en toutes ses dispositions, 

et jugeant de nouveau, 

- débouter la société DM Immo de sa demande d'irrecevabilité,

à titre principal, 

- condamner la société DM Immo et la société [G] et associés, in solidum, à leur verser 65 383 euros en réparation de leurs préjudices financiers et moraux,

à titre subsidiaire, 

- condamner solidairement M. et Mme [L], in solidum, à exécuter leur obligation de payer l'indemnité forfaitaire de 49 900 euros, en application de l'article IX du compromis de vente signé le 23 juillet 2019,

- condamner la société DM Immo et la société [G] et associés, in solidum, à leur garantir le versement par M. et Mme [L] de la somme de 49 900 euros, à hauteur de 35 000 euros, en réparation de leurs préjudices liés à l'absence de dépôt de garantie,

en tout état de cause, 

- débouter M. et Mme [L], la société DM Immo et la société [G] et associés de toutes leurs demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires,

- condamner M. et Mme [L], la société DM Immo et la société [G] et associés, in solidum, à leur payer 7 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de la première instance et de l'appel.



Par dernières conclusions du 13 avril 2026, M. et Mme [L] demandent à la cour de :

- confirmer le jugement en toutes ses dispositions,

- débouter M. et Mme [Q] [V] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

- dire et juger qu'aucune faute ne peut leur être imputée dans la non-réalisation de la condition suspensive d'obtention de prêt,

- dire et juger que la clause pénale stipulée au compromis de vente est inapplicable en l'absence de faute contractuelle,

- condamner M. et Mme [Q] [V] à leur payer la somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner M. et Mme [Q] [V] aux entiers dépens.

Par dernières conclusions du 27 juillet 2023, la société DM Immo demande à la cour de :

à titre liminaire, 

- déclarer irrecevables les prétentions de M. et Mme [Q] [V] relatives à leurs préjudices financiers et moraux à hauteur de 65 383 euros, ces demandes étant nouvelles en cause d'appel,

à titre principal, 

- confirmer intégralement le jugement, 

en conséquence, 

- débouter M. et Mme [Q] [V] de l'intégralité de leurs demandes en ce qu'elles sont formulées à son encontre,

à titre subsidiaire, 

- juger que les préjudices financiers et moraux de M. et Mme [Q] [V] résultent d'une perte de chance d'avoir pu vendre leur bien immobilier avant le 2 novembre 2020, laquelle perte de chance n'entretient aucun lien causal avec l'éventuelle faute de gestion de sa part,

- juger qu'elle n'est pas tenue à garantie à l'égard de M. et Mme [Q] [V] pour le paiement de la clause pénale à hauteur de 35 000 euros, pour être tiers au compromis de vente du 23 juillet 2019, 

- juger que les conditions d'application de la clause pénale ne sont pas réunies, 

en conséquence, 

- débouter M. et Mme [Q] [V] de leurs demandes indemnitaires au titre de leurs préjudices financiers et moraux formulées à son encontre,

- débouter M. et Mme [Q] [V] de leur demande de condamnation in solidum à hauteur de 35 000 euros formulée à son encontre,

en tout état de cause, 

- débouter M. et Mme [Q] [V] de leurs demandes de condamnation in solidum en ce qu'elles sont formulées à son encontre, 

- débouter M. et Mme [Q] [V] de leurs demandes d'infirmation du jugement quant aux frais irrépétibles, de condamnation au paiement de la somme de 7 000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel à son encontre, 

- condamner M. et Mme [Q] [V] au paiement d'une somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles à son égard,

- condamner M. et Mme [Q] [V] aux entiers dépens assortis au profit de Maître Martine Dupuis, de la société Lexavoue Paris Versailles du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont elle a fait l'avance sans avoir reçu provision.



Par dernières conclusions du 17 juillet 2023, la société [G] et associés demande à la cour de :

- juger que M. et Mme [Q] [V] succombent dans la charge de la preuve leur incombant s'agissant de l'existence d'un manquement du notaire à ses obligations professionnelles, d'un préjudice né, réel et certain susceptible de recevoir indemnisation par l'étude notariale et d'un lien de causalité direct,

en conséquence, 

- confirmer le jugement en toutes ses dispositions,

- débouter M. et Mme [Q] [V] de l'intégralité de leurs demandes de condamnations formulées à son encontre,

- condamner solidairement M. et Mme [Q] [V] à lui payer une somme complémentaire de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel,

- condamner solidairement M. et Mme [Q] [V] aux entiers dépens de l'instance d'appel, lesquels seront recouvrés en application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile.



La cour renvoie aux écritures des parties en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile pour un exposé complet de leur argumentation.



L'ordonnance de clôture a été rendue le 16 avril 2026.



MOTIFS



La cour rappelle qu'en application des dispositions de l'article 954 du code de procédure civile, elle ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n'examine que les moyens développés dans la partie discussion des conclusions présentés au soutien de ces prétentions.

Elle n'est pas tenue de statuer sur les demandes de " constatations " ou de " dire et juger " lorsqu'elles ne sont pas susceptibles d'emporter des conséquences juridiques mais constituent, en réalité, les moyens invoqués par les parties au soutien de leurs demandes.



Sur la recevabilité de la demande de condamnation de la société DM IMMO à réparer les préjudices financiers et moraux



Au visa de l'article 564 du code de procédure civile, la société DM Immo soulève l'irrecevabilité de la demande d'indemnisation formée par les époux [Q] [V] en réparation de leurs préjudices financiers et moraux à hauteur de 65 383 euros. Elle soutient qu'une telle demande n'avait pas été formée en première instance, au cours de laquelle les époux [Q] [V] sollicitaient uniquement qu'elle garantisse, à hauteur de 35 000 euros, le paiement de la clause pénale de 49 900 euros par M. et Mme [L].



Les époux [Q] [V] s'opposent à l'irrecevabilité sur le fondement des articles 564 et 565 du code de procédure civile, au regard de leurs demandes principales et subsidiaires en première instance. Ils font valoir qu'ils ont agi à l'encontre de l'agence immobilière et du notaire, aux fins d'indemnisation de leurs préjudices économiques ou moraux de sorte que la prétention devant la cour tend aux mêmes fins que celle soumise au premier juge.



Sur ce,



Selon l'article 564 du code de procédure civile, "A peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait."

L'article 565 du même code précise que "Les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu'elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent."

Et en application de l'article 566 du code de procédure civile, les parties peuvent expliciter les prétentions qui étaient virtuellement comprises dans les demandes et défenses soumises au premier juge et ajouter à celles-ci toutes les demandes qui en sont l'accessoire, la conséquence ou le complément.



En l'espèce, il ressort des énonciations du jugement et des conclusions des parties, qu'en première instance, les époux [Q] [V] demandaient au tribunal de :

- condamner solidairement M. et Mme [L], à exécuter en nature leur obligation de payer l'indemnité forfaitaire de 49 900 euros, en application de l'article IX du compromis de vente signé le 23 juillet 2019,

- condamner la société Foncier Immo [aux droits de laquelle vient la société DM Immo] et Maître [G], in solidum, à leur garantir le versement par M. et Mme [L] de la somme de 49 900 euros, à hauteur de 35 000 euros, en réparation du préjudice lié à l'absence de garantie,

subsidiairement,

- condamner la société Foncier Immo à payer la somme de 3 862,06 euros à M. et Mme. [V] en réparation du préjudice économique lié à leur déménagement,

- condamner la société Foncier Immo à payer la somme de 5 000 euros à M. et Mme [V] en réparation du préjudice moral lié à leur déception après avoir constaté que le mandat qu'ils avaient donné n'avait pas été consciencieusement exécuté et que la vente n'allait pas pourvoir être réitérée.



Devant la cour, ils formulent, en particulier, la prétention suivante :

- condamner la société DM Immo et la société [G] et associés, in solidum, à leur verser 65 383 euros en réparation de leurs préjudices financiers et moraux.



Ainsi, à l'inverse de ce que soutient la société DM Immo, les prétentions des époux [Q] [V] en première instance n'étaient pas limitées à une demande de garantie : la demande indemnitaire formée en cause d'appel, qui vise la réparation des préjudices financiers et moraux était déjà formulée dans les demandes subsidiaires.



Le fait que la demande soit majorée en cause d'appel et diffère de celles formulées devant le premier juge par son ampleur, ne la rend pas irrecevable dès lors qu'elle tend aux mêmes fins que celles soumises au premier juge.

Il ne s'agit donc pas d'une demande nouvelle et la fin de non-recevoir de la société DM Immo sera rejetée.



Sur la demande de condamnation de la société DM Immo et la société [G] et associés 



Se fondant sur l'article 1992 du code civil, le tribunal a rejeté les demandes de M. et Mme [Q] [V] au motif que le séquestre désigné dans la promesse était le notaire, et qu'en lui envoyant cette promesse dès le mois d'août 2019, l'agence immobilière avait respecté toutes ses obligations et sa responsabilité ne pouvait être retenue. Il a aussi considéré que la responsabilité délictuelle du notaire ne pouvait être engagée, dès lors que le compromis avait été rédigé par l'agence immobilière, que le notaire avait invité les acquéreurs à verser le dépôt de garantie, et que les vendeurs ne pouvaient lui reprocher la prolongation du délai de réalisation de la condition suspensive, qu'ils avaient acceptée.



Poursuivant l'infirmation du jugement, M. et Mme [Q] [V] reprochent à la société DM Immo et au notaire de ne les avoir pas informés de l'absence de versement par les acquéreurs de la somme de 35 000 euros qui devait être séquestrée. Ils estiment avoir ainsi été privés d'une information essentielle sur l'absence de sérieux financier des acquéreurs. Ils soutiennent que le tribunal a commis une erreur de droit en considérant qu'il leur appartenait de s'assurer du versement du dépôt de garantie entre les mains du notaire. 



S'agissant de l'agence immobilière, intermédiaire professionnel et mandataire rémunéré, ils soutiennent qu'elle était tenue d'un devoir de conseil et devait s'assurer de la réunion de toutes les conditions nécessaires à l'efficacité juridique de la convention, ce qui est le cas de la constitution d'une garantie. Ils soulignent qu'aux termes du mandat, l'agence immobilière devait les " informer de tout évènement nouveau susceptible de modifier les conditions de la vente ". Ils déduisent de l'absence d'information du défaut de versement du dépôt de garantie soit que l'agence immobilière ne l'a pas vérifié, soit qu'elle ne leur a pas transmis l'information et qu'elle a failli à son obligation d'information. Ils reprochent aussi à l'agence un manquement à son obligation de conseil pour leur avoir conseillé d'accepter la demande de prorogation du compromis. 



S'agissant du notaire, ils recherchent sa responsabilité délictuelle et soutiennent que celui-ci a accepté le séquestre en sollicitant des acquéreurs le versement de la somme de 35 000 euros et qu'il était en conséquence tenu d'une obligation d'information du déroulé de sa mission. Ils considèrent que le défaut d'information quant à l'absence de versement du dépôt de garantie entre ses mains, avant le 23 octobre 2019, constitue une faute professionnelle ayant concouru à la réalisation de leur dommage. 



S'agissant de leurs préjudices, ils font valoir que s'ils avaient eu connaissance du défaut de versement du dépôt de garantie, ils auraient mis un terme au compromis et fait cesser l'immobilisation de leur maison. Ainsi, ils excipent d'un préjudice moral résultant du choc qu'ils ont eu d'apprendre tardivement que l'accord de principe transmis par la banque était un faux et que le dépôt de garantie n'avait pas été versé. Ils indiquent que le défaut d'information du défaut de versement du dépôt de garantie, les a conduits à proroger le compromis jusqu'au 28 septembre 2019, et qu'ils n'ont pu récupérer les documents et clefs de leur bien qu'au " compte-goutte " ; que de ce fait, ils n'ont mandaté de nouveaux intermédiaires qu'en janvier 2020, entrainant un retard d'un an dans leur projet immobilier. Ils chiffrent leurs préjudices financiers et moraux à 54 737,83 euros en faisant un parallèle avec le préjudice subi par le consommateur du fait du retard dans la livraison de la construction d'une maison individuelle. Par ailleurs, ils sollicitent le remboursement des coûts occasionnés par leur déménagement et la location d'un appartement, qu'ils avaient organisés avant la réitération de la vente, pour un montant de 3 862,69 euros et, l'indemnisation du préjudice subi par la privation de leur maison durant deux mois qu'ils fixent à 6 784 euros. Au total, ils sollicitent 65 383 euros en réparation de leurs divers préjudices financiers et moraux.



La société DM Immo se fondant sur les articles 1992 et 1353 du code civil ainsi que sur l'article 9 du code de procédure civile, s'oppose aux demandes formées à son encontre en soulignant que l'absence de versement du dépôt de garantie n'a pas dissuadé M. et Mme [Q] [V] de poursuivre le processus de vente, puisqu'ils ont accepté un report de la date d'obtention du prêt. Elle relève aussi que les vendeurs ne se sont préoccupés du règlement du dépôt de garantie que le 29 octobre 2019. Elle conteste l'existence d'une faute de gestion en lien de causalité direct et certain avec le préjudice des vendeurs, et fait valoir ses diligences auprès des acquéreurs : transmission du compromis accompagné du relevé d'identité bancaire du notaire, relance au sujet de l'obtention du prêt, existence d'un protocole d'accord actant du report de l'obtention du prêt et adressé à la banque, demande de production de l'offre définitive de prêt. Elle rappelle les conditions du défaut d'obtention du prêt par les acquéreurs à savoir l'intervention d'un " courtier", un accord de prêt qui s'est révélé être un faux, l'intervention de la BRED qu'elle qualifie de " nébuleuse dans le contexte ", pour en conclure que l'échec de la vente est imputable, soit à la négligence des acquéreurs dans leur dossier d'emprunt soit à la banque. 



S'agissant du préjudice, elle indique que la perte de chance ne peut dépendre que d'un évènement futur et incertain et en rappelle les critères, éventualité favorable, dont la disparition est actuelle et certaine. Elle considère que les appelants ne rapportent pas la preuve d'un lien de causalité entre la faute de gestion qui lui est reprochée et la perte de chance alléguée. Elle fait valoir que les appelants ne démontrent pas que s'ils avaient été informés de l'absence de dépôt de garantie, ils auraient abandonné le processus de vente et insiste sur l'extension du délai d'obtention du prêt qu'ils ont acceptée. Elle soutient que le lien causal entre le défaut d'information qui lui est reproché et le retard d'un an dans la réalisation de la vente n'est pas démontré. S'agissant des montants sollicités, elle considère que le parallèle fait par les vendeurs avec les règles relatives au contrat de construction de maisons individuelles n'est pas sérieux, souligne que le bail conclu par les vendeurs l'a été avant l'expiration de la prolongation du délai accordé pour l'obtention du prêt, évènement futur et incertain.



En réponse à la demande de M. et Mme [Q] [V], la société [G] et associés, office notarial, précise que sa responsabilité ne peut être engagée que sur le fondement de l'article 1240 du code civil et qu'il appartient donc aux appelants de rapporter la preuve d'une faute, d'un préjudice et d'un lien de causalité. Elle insiste sur l'absence d'intervention du notaire à la rédaction du compromis. Elle rappelle que le paiement de la somme de 35 000 euros devant être séquestrée, n'est générateur d'obligations qu'entre les parties contractantes et qu'elle a demandé son versement aux acquéreurs. 



Sur l'absence de faute, elle conteste avoir manqué à ses obligations professionnelles et expose que le notaire n'étant pas rédacteur du compromis, il ne saurait être tenu responsable de l'absence d'informations ou de conseils quant au versement du séquestre et des conséquences légales et pratiques du défaut de versement. Elle s'appuie sur le calendrier des échanges pour en conclure que le compromis lui ayant été transmis après l'expiration du délai pour séquestrer la somme de 35 000 euros, elle ne pouvait s'assurer de son paiement. Elle souligne que la prolongation du délai " des conditions suspensives ", acceptée par les vendeurs, ne peut lui être reprochée. Elle indique que les échanges transitaient par l'agence immobilière et rappelle l'avoir informée, le 23 octobre 2019, dès qu'elle en a eu connaissance, de ce que l'offre de prêt transmise le 28 septembre 2019 était un faux et qu'elle restait dans l'attente du dépôt de garantie des acheteurs. 



Sur le préjudice allégué par les vendeurs, elle distingue dans le montant total sollicité à hauteur de 65 383 euros les sommes de 35 000 euros correspondant au montant qui devait être séquestré et 30 383 euros correspondant aux préjudices financiers complémentaires allégués. Concernant les 35 000 euros, elle rappelle sa qualité de tiers au compromis régularisé sans le concours de Maître [G], excipe de la prolongation de la condition suspensive d'obtention du prêt convenue entre les parties et sans que le notaire n'en ait été informé en amont, et en déduit que s'il l'avait été, il aurait pu informer M. et Mme [Q] [V] de l'absence de séquestre. Elle ajoute que les vendeurs ne démontrent pas, qu'informés de ce défaut, ils auraient refusé la prorogation de délai d'obtention du prêt. Concernant le montant de 30 383 euros, elle soutient que les frais engagés ne sont pas en relation causale avec l'intervention du notaire. 



Sur ce,



Sur les fautes



Aux termes de l'article 1991 du code civil, le mandataire est tenu d'accomplir le mandat tant qu'il en demeure chargé et répond des dommages et intérêts qui pourraient résulter de son inexécution.



En vertu de l'article 1992 du même code, le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion.





L'intermédiaire professionnel, qui prête son concours à la rédaction d'un acte, après avoir été mandaté par l'une des parties, est tenu de s'assurer que se trouvent réunies toutes les conditions nécessaires à l'efficacité juridique de la convention (1re Civ., 14 janvier 2016, pourvoi n° 14-26.474). 



Il en résulte que l'agent immobilier, professionnel de la négociation et la vente de biens immobiliers, est tenue, comme mandataire du propriétaire dans la vente d'un immeuble, d'une obligation de renseignement et de conseil, et doit s'assurer que se trouvent réunies les conditions nécessaires à l'efficacité de la transaction négociée par son intermédiaire, au premier rang desquelles la solvabilité apparente de l'acquéreur.



Par sa fonction, le notaire est tenu à un devoir de conseil qui relève de sa responsabilité civile. 



Il lui incombe la preuve de l'exécution de son devoir de conseil mais il appartient d'abord aux clients d'établir les circonstances générant cette obligation.En l'espèce, le compromis de vente, rédigé avec le concours de l'agence immobilière, a été signé le 23 juillet 2019 entre M. et Mme [Q] [V] et M. et Mme [U] ; en exécution de ses articles XI et XII, M. et Mme [U] devaient verser entre les mains du notaire, Maître [G], séquestre désigné d'un commun accord entre les parties, la somme de 35 000 euros. Ce versement, qui constituait une condition suspensive, devait intervenir dans les dix jours suivants l'expiration du délai de rétractation (soit le 14 août 2019 au plus tard). La vente était soumise à une seconde condition suspensive, l'obtention d'un prêt par les acquéreurs, destiné à financer l'opération.



Ces conditions et les obligations en découlant ont été rappelées à M. et Mme [U] par l'agence immobilière, par lettres recommandées du 24 juillet 2019 leur transmettant la copie du compromis signé ainsi que le relevé d'identité bancaire de l'office notarial de maître [G] pour le versement du dépôt de garantie d'un montant de 35 000 euros. 



Le 21 août 2019, l'office notarial écrivait à M. et Mme [U] pour solliciter une provision sur frais, le versement du dépôt de garantie, et la transmission de la copie de l'offre de prêt à sa réception.



Le 13 septembre 2019, l'agence immobilière sollicitait de M. et Mme [U] la copie des accords de prêt obtenus en rappelant la date de réalisation de la condition suspensive d'obtention du prêt à savoir le 14 septembre 2019.



Le 20 septembre 2019, l'office notarial sollicitait de M. et Mme [U] la copie de l'offre de prêt ou l'accord de principe de la banque et ses coordonnées, en rappelant, là encore, la date du 14 septembre 2019.



Il ressort ensuite des pièces produites que des échanges ont eu lieu entre l'agence immobilière, la BRED Banque Populaire et le courtier choisi par les acheteurs afin d'obtenir une prorogation jusqu'au 28 septembre 2019 de la réalisation de la condition suspensive d'obtention du prêt. Le 17 septembre 2019, M. et Mme [Q] [V] et M. et Mme [U] ont signé un protocole d'accord en ce sens, ce protocole, relatif à cette seule condition suspensive, spécifiant par ailleurs que toutes les autres conditions indiquées dans le compromis de vente restent inchangées. 



Le 28 septembre 2019, le courtier des acquéreurs a transmis un accord de prêt de principe sur papier en-tête de la BRED banque populaire.



Les échanges entre les acquéreurs, l'agence immobilière, la banque, et l'office notarial se sont poursuivis relativement à la demande de prêt. Le 23 octobre 2019, l'office notarial a informé l'agence immobilière, ainsi que Mme [Q] [V] destinataire en copie, d'une part, que l'accord de principe du 28 septembre 2019 était qualifié de faux par la banque, d'autre part, qu'il restait dans l'attente du dépôt de garantie et des documents sollicités le 21 août 2019. Le 25 octobre 2019, la demande de prêt des acquéreurs a été refusée par la banque. 



L'ensemble de ces échanges établit qu'à l'exception du courriel du 23 octobre 2019, aucune des correspondances produites par les parties n'implique l'un ou l'autre des époux [Q] [V]; en outre, ni l'agence immobilière, ni le notaire n'allèguent ni ne justifient, les avoir jamais informés de l'absence de versement du dépôt de garantie par les acquéreurs. 



De même, ni l'agence immobilière, ni l'office notarial après sa demande du 21 août 2019, tous deux professionnels de la vente immobilière, ne justifient avoir relancé les acquéreurs pour s'assurer du versement du dépôt de garantie, l'effectivité des relances mentionnées dans le courriel du 23 octobre 2019 du notaire et dans la lettre du 8 novembre 2019 de l'agence immobilière n'étant pas établie. 



En sa qualité d'intermédiaire professionnel prêtant son concours à l'acte, l'agence immobilière doit s'assurer de la réunion de toutes les conditions nécessaires à l'efficacité juridique de la convention; le versement du dépôt de garantie étant une condition suspensive de la réalisation de la vente (article XI page 13 du compromis), elle devait donc s'assurer de son versement, puisqu'à défaut de réalisation, c'est l'existence même de la vente qui pouvait être affectée. Par ailleurs, en raison de l'obligation spécifique d'information de " tout évènement nouveau susceptible de modifier les conditions de la vente " prévue au contrat de mandat exclusif de vente (mandat exclusif de vente du 11 juin 2019 page 2), elle devait alerter les vendeurs de l'absence de versement de ce dépôt de garantie, compte tenu de son incidence sur la réalisation de la vente.



La seule transmission, le 24 juillet 2019, par l'agence immobilière à l'office notarial du compromis de vente outre la transmission du relevé d'identité bancaire de ce dernier aux acquéreurs leur demandant de procéder au versement du dépôt de garantie n'est pas suffisante pour justifier du suivi de l'accomplissement de cette condition et l'agence ne peut soutenir que la vérification de son versement n'entrait pas dans sa mission, alors que le séquestre était expressément prévu dans le mandat de vente exclusif qu'elle a elle-même établi.



Le manque de suivi de la réalisation de l'une des conditions de la vente permettant de s'assurer du sérieux de l'engagement des acheteurs et de leur solvabilité, et le défaut d'information des vendeurs, sont constitutifs de fautes de gestion et d'information de la part de l'agence immobilière qui a ainsi failli à son obligation de renseignement et de conseil sans qu'elle puisse opposer aux vendeurs leur absence de questionnement puisqu'ils n'étaient débiteurs d'aucune obligation de la sorte.



De même, l'agence immobilière ne justifie d'aucune information ni d'aucun conseil adressé aux vendeurs pour attirer leur attention sur la défaillance des acheteurs, alors même qu'ils acceptaient de prolonger la date de réalisation de la condition suspensive relative à l'obtention du prêt sans aucune garantie.



Il résulte de ces éléments que l'agence immobilière a commis une faute de nature à engager sa responsabilité. Le jugement sera infirmé en ce qu'il a décidé qu'aucune responsabilité ne peut être retenue à son encontre.



Quant à l'office notarial, en accusant réception du compromis de vente et en invitant les acheteurs à procéder au versement du dépôt de garantie par virement sur son compte bancaire, il a accepté la mission de séquestre, peu important que le notaire n'ait pas été rédacteur de l'acte. 



En sa qualité de séquestre et d'intermédiaire professionnel, le notaire devait donc s'assurer du versement prévu, outre que lui seul pouvait vérifier l'existence ou non de ce versement à effectuer sur son propre compte bancaire. 



De plus, s'agissant d'une condition suspensive à la réalisation de la vente, alors que le délai pour effectuer le versement était expiré lorsqu'il a écrit aux acquéreurs le 21 août 2019 sans que ce versement soit intervenu, il se devait d'avoir une vigilance accrue. 



Alors qu'il n'est pas discuté qu'il n'a jamais reçu aucun versement, il ne justifie d'aucune diligence, d'aucune relance effective des acheteurs, ni d'aucune information des vendeurs, ou de l'agence immobilière, sur la défaillance des premiers.



Ce faisant, le notaire a manqué à son devoir de conseil et d'information commettant ainsi une faute de nature à engager sa responsabilité. Le jugement sera infirmé en ce qu'il a décidé qu'aucune responsabilité ne peut être retenue à son encontre. 









Sur les préjudices



M. et Mme [Q] [V] allèguent l'existence de préjudices financiers et moraux résultant du défaut d'information et de conseil imputable à l'agence immobilière et au notaire désigné séquestre.



Le fait de ne pas avoir mis un terme au compromis du fait de l'absence d'information sur le défaut de versement du dépôt de garantie, d'avoir accepté la prolongation du délai d'obtention d'un prêt immobilier, et d'avoir ainsi prolongé l'immobilisation de leur maison, dans l'ignorance de cette défaillance, s'analyse en une perte de chance. 



La perte de chance doit correspondre à la disparition actuelle et certaine d'une éventualité favorable (1re Civ., 21 nov. 2006, pourvoi n°05-15.674) et sa réparation doit être mesurée à la chance perdue sans pouvoir être égale à l'avantage qu'aurait procuré cette chance si elle s'était réalisée (1re Civ., 16 avril 2015, pourvoi n° 13-15.858, et 1re Civ., 6 sept. 2017, pourvoi n° 16-17.715 16-18.917).



Il est de jurisprudence constante que le préjudice indemnisable doit être direct, c'est-à-dire qu'il doit découler du fait dommageable, et qu'il doit être certain et non simplement éventuel ou hypothétique, même lorsqu'il s'agit d'indemniser une perte de chance.



En l'espèce, s'agissant du retard accusé par leur projet immobilier, leur bien n'ayant finalement été vendu qu'en novembre 2020, M. et Mme [Q] [V] ne démontrent pas l'existence d'un préjudice financier lié à l'écoulement du temps et découlant directement du défaut d'information relatif à l'absence de versement du séquestre, étant observé que le prix obtenu en novembre 2020 (450 900 euros outre 4 100 euros de meubles, soit un total de 455 000 euros) est supérieur à celui dont ils étaient convenus avec M. et Mme [L] (449 900 euros) et plus proche de celui qu'ils espéraient au terme du mandat de vente (455 800 euros). Au surplus, le parallèle fait par les appelants avec le préjudice d'un consommateur qui subit un retard dans la livraison de la construction d'une maison individuelle n'a pas de lien avec celui qu'ils allèguent.



Les seuls éléments objectifs produits par M. et Mme [Q] [V] concernent les dépenses occasionnées par leur déménagement dans un appartement en location, qu'ils auraient pu éviter si, informés de la défaillance des acquéreurs dans le versement du séquestre, ils avaient mis un terme au compromis. Cette perte de chance d'économiser lesdites sommes est certaine dès lors qu'ils auraient dû être avertis de la défaillance de M. et Mme [L] avant le 24 septembre 2019 date de la signature du bail et elle est en lien direct avec le défaut d'information. Le défaut de jouissance de leur maison découle du déménagement dans un appartement en location et ne constitue donc pas un préjudice distinct.



En considération de ce qui précède, la perte de chance sera évaluée à 90% des sommes exposées par M. et Mme [Q] [V] en lien direct avec la faute retenue à l'encontre de l'agence immobilière et de l'office notarial, à savoir 3 862,09 euros, soit 3 475,85 euros (3 862,09 x 0,90).



Quant au préjudice moral lié au choc d'avoir appris tardivement que les acquéreurs n'avaient pas versé le dépôt de garantie et donc de ne pas avoir été informés par les professionnels de l'immobilier qui les avaient assistés et en lesquels ils avaient placés leur confiance, les appelants ne produisent aucun élément permettant de procéder à son estimation et sollicitent une somme globale au titre de leur " préjudices financiers et moraux ". La cour étant tenu de statuer en application de l'article 4 du code civil, elle évalue le préjudice moral subi de ce fait à la somme de 1 000 euros.



En conséquence, la société DM Immo et la société [G] et associés seront condamnés in solidum à payer 4 475,85 euros (3 475,85 euros + 1 000 euros) à M. et Mme [Q] [V] à titre de dommages et intérêts en réparation de leurs préjudices financiers et moraux.



Sur la demande de condamnation des acquéreurs et de l'agence immobilière et du notaire au titre de la clause pénale



Selon l'article 4 du code de procédure civile, l'objet du litige est fixé par les prétentions respectives des parties.



En application de la règle de la primauté de la hiérarchisation des prétentions, une demande subsidiaire n'est destinée à prendre le relais de la demande principale que si celle-ci est rejetée. 

Ces demandes de condamnation des acquéreurs et de l'agence immobilière et du notaire au titre de la clause pénale étant formées à titre subsidiaire, dès lors qu'il est fait droit à la demande principale, il n'y sera pas répondu.



Sur les frais et dépens



La société DM Immo et la société [G] et associés qui succombent seront condamnées in solidum aux dépens de première instance et d'appel. 



Le jugement sera infirmé en ce qu'il a condamné M. et Mme [Q] [V] aux dépens de première instance ainsi qu'à payer la somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles, à chacune des sociétés Foncier Immo, aux droits de laquelle vient la société DM Immo, et Pérocheau et associés.



En application de l'article 700 du code de procédure civile, il y a lieu de condamner in solidum la société DM Immo et la société [G] et associés qui succombent à payer à M. et Mme [Q] [V] la somme de 6 000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel.



Les sociétés la société DM Immo et la société [G] et associés seront déboutées de leurs demandes formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



M. et Mme [Q] [V] seront condamnés à payer à M. et Mme [L], qui ont dû exposer des frais pour leur défense, la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



PAR CES MOTIFS



La cour, statuant dans les limites de l'appel, par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe, 



Rejette la fin de non-recevoir présentée par la société DM Immo, 



Infirme le jugement du tribunal judiciaire de Pontoise du 2 janvier 2023 en toutes ses dispositions soumises à la cour , 



Statuant à nouveau,



Condamne in solidum la société DM Immo et la société [G] et associés à payer la somme de 3 475,85 euros à M. et Mme [Q] [V] en réparation de leur préjudice financier ;

Condamne in solidum la société DM Immo et la société [G] et associés à payer la somme de 1 000 euros à M. et Mme [Q] [V] en réparation de leur préjudice moral , 



Condamne in solidum la société DM Immo et la société [G] et associés aux dépens de première instance et d'appel , 



Condamne in solidum la société DM Immo et la société [G] et associés à payer à M. et Mme [Q] [V] la somme de 6 000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel , 



Déboute la société DM Immo et la société [G] et associés de leurs demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile , 



Condamne M. et Mme [Q] [V] à payer à M. et Mme [L], la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.













- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Madame Charlotte GIRAULT, Conseillère pour la présidente empêchée et par Madame FOULON, Greffière , auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. 





 La Greffière, Pour laPrésidente empêchée ,