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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Paris, Loyers commerciaux, 28 juillet 2026, n° 25/14009

Se déclare incompétentDroit des affairesBail commercial
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Exposé du litige

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 20 mars 2000, M. [S] [Y] et Mme [P] [C] ont donné à bail en renouvellement à M. [G] [H] des locaux commerciaux dépendant de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 4], pour une durée de 9 ans à compter du 1er juin 2000, moyennant un loyer annuel de 44.300 francs (6.753,49 euros) hors charges et hors taxes, payable mensuellement et d’avance.

La destination est la suivante : « coiffure, esthétique, produits de beauté, parfumerie, soins et articles de [Localité 1] et produits connexes ».

La SCI Avenir 2000 a acquis la propriété de l’immeuble sis [Adresse 4] à Paris 17ème arrondissement le 27 février 2001.

Par acte sous seing privé enregistré le 9 mai 2007 à la SIE de [Localité 5], Mme [Q] [M] a acquis le fonds de commerce du local précédemment loué par M. [G] [H]. 

Par acte sous seing privé du 1er juin 2009, le bail a été renouvelé au profit de Mme [M] pour une durée de 9 ans à compter de cette date, moyennant un loyer annuel de 9.523,67 euros HC et HT. 

Il s’est poursuivi par tacite prolongation à son échéance le 31 mai 2018.

Par exploit de commissaire de justice en date du 19 octobre 2022, la société SCI Avenir 2000 a fait signifier à Mme [M] un congé avec offre de renouvellement à effet du 30 juin 2023, moyennant un loyer mensuel de 1.800 euros hors charges et hors taxes.

Par courrier électronique du 10 juillet 2023, Mme [M] répondait avoir sollicité le renouvellement du bail par courrier du 28 mai 2020, lequel n’avait pas reçu de réponse, de sorte que le renouvellement était définitivement intervenu à la date du 1er juillet 2020.

Par mémoire préalable signifié par commissaire de justice le 19 février 2025, la société SCI Avenir 2000 a sollicité la fixation du loyer du bail renouvelé au 30 juin 2023 à la somme annuelle en principal de 20.209 euros hors charges et hors taxes, correspondant à l’estimation de la valeur locative proposée par le cabinet [I] Valuation à la date du 19 décembre 2024. 

Par acte de commissaire de justice du 23 juin 2025, la société SCI Avenir 2000 a fait assigner Mme [M] devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris aux fins de fixation du loyer du bail renouvelé au 30 juin 2023 à la somme de 20.209 euros, et à titre subsidiaire, de désignation d’un expert judiciaire aux fins d’évaluation. 


Aux termes de son dernier mémoire régulièrement notifié, la société SCI Avenir 2000 demande au juge des loyers commerciaux de :

- juger que le loyer du bail renouvelé à effet du 30 juin 2023 doit être fixé à la valeur locative,
- fixer le loyer du bail renouvelé des locaux situés au [Adresse 5] à la somme annuelle de 20.209 euros HT et HC à compter rétroactivement du 1er juillet 2023,
- juger que le loyer fixé portera intérêt au taux légal à compter de la date d’effet du nouveau loyer et que les intérêts échus depuis plus d’une année produiront eux même intérêts en conformité avec les dispositions de l’article 1343-2 du code civil,
- A titre subsidiaire, désigner tel expert qu’il plaira à Madame, Monsieur le Président, avec pour mission de donner les éléments permettant de fixer la valeur locative des locaux loués au 30 juin 2023 et dire si les facteurs locaux de commercialité ont subi une modification notable ayant une incidence favorable sur l’activité exercée depuis le dernier renouvellement, 
- dans tous les cas fixer le montant du loyer provisionnel à compter de la décision à intervenir et pour la durée de l’instance, à la somme de 20.209 euros HT et HC, somme qui subira les indexations prévues au bail à renouveler,
- fixer le montant du dépôt de garantie qui doit correspondre à 3 mois de loyers hors taxes et hors charges,
- condamner Mme [M] à lui régler la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens,
- rappeler l’exécution provisoire de la décision.


Elle fait valoir que la locataire soutient avoir délivré une demande de renouvellement de bail par courrier recommandé avec accusé de réception avant l’expiration du délai de 12 ans depuis le dernier renouvellement de bail, courrier qu’elle n’a jamais reçu ; que les courriers versés aux débats par la locataire ne sauraient valoir demande de renouvellement aux motifs qu’ils ne sont pas datés, qu’il n’est pas prouvé que les recommandés sont rattachés auxdits courriers ; que les explications de la locataire concernant l’envoi de deux demandes de renouvellement ne sont pas claires ; que les accusés de réception ne portent pas la signature du bailleur ; qu’en tout état de cause les courriers produits aux débats ne contiennent pas les mentions obligatoires de l’article L.145-10 du code de commerce et ne visent aucun délai de réponse ; que les courriers litigieux ne manifestent pas une volonté claire et non équivoque de demander le renouvellement du bail ; que les deux courriers litigieux ne constituent pas une demande de renouvellement valable et ne sauraient avoir interrompu la tacite prolongation du bail. Elle estime que le bail s’est ainsi poursuivi par tacite prolongation pour une durée de plus de 12 ans de sorte que le loyer doit être déplafonné. A titre subsidiaire, elle fait valoir que le quartier a subi une modification notable avec la création du nouveau [Adresse 6] de sorte que le déplafonnement est justifié. A l’appui d’un rapport d’expertise amiable établi par le cabinet [I] Valuation, elle estime que la valeur locative des locaux litigieux s’établit à 20.209 euros HT/HC.


Aux termes de son mémoire en réplique régulièrement notifié, Mme [Q] [M] demande au juge des loyers commerciaux de : 

- fixer le loyer du bail commercial à la somme de 10.624,24 euros par an HC et HT, à compter du 1er juillet 2020,
- subsidiairement, désigner un expert aux frais avancés par le bailleur avec mission de déterminer la valeur locative des locaux loués, 
- condamner le bailleur à lui payer la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,
- la condamner aux entiers dépens.

Elle expose avoir sollicité le renouvellement du bail au printemps 2020 et qu’en l’absence de réponse du bailleur à ses courriers, le bail a été renouvelé à compter du 1er juillet 2020 ; que la bailleresse a sciemment décidé de ne rien faire en attendant l’expiration d’une période de 12 ans pour donner congé avec offre de renouvellement du bail ; que sa demande de renouvellement a néanmoins produit effet et que le bail s’est trouvé renouvelé au prix pratiqué au moment de la demande de renouvellement, soit 10.624,24 euros ; qu’elle subi des désordres graves depuis plusieurs années affectant le local en raison de l’humidité, désordres sur lesquels la bailleresse ne prend aucune initiative.

Conformément à l’article 455 du code procédure civile, il est fait expressément référence aux mémoires des parties visés ci-dessus pour un plus ample exposé des faits de la cause, des prétentions et des moyens.

L’affaire a été appelée à l’audience du juge des loyers commerciaux du 19 mai 2026 et mise en délibéré au 28 juillet 2026 par mise à disposition au greffe.

Motifs

*

MOTIFS DU JUGEMENT


L'article R.145-23 du code de commerce dispose que les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire, ou le juge qui le remplace. Il est statué sur mémoire. Les autres contestations sont portées devant le tribunal judiciaire qui peut, accessoirement, se prononcer sur les demandes mentionnées à l'alinéa précédent.

La compétence du juge des loyers commerciaux telle que définie par les articles L.145-56 et R.145-23 du code de commerce est une compétence d'exception d'interprétation stricte.

En tant que juridiction d’exception, le juge des loyers commerciaux ne peut connaître, aux termes de l’article 51 du code de procédure civile, que des demandes incidentes qui entrent dans sa compétence d’attribution. 

Il en résulte qu’il n’est pas compétent pour connaître de la validité d’une demande de renouvellement, seul le tribunal judiciaire étant compétent en la matière, en application des dispositions des articles susvisés.

En l’espèce, il n’y a pas d’accord entre les parties sur la date d’effet du nouveau bail dans la mesure où elles ne s’accordent pas sur l’existence d’une demande de renouvellement valide formée par Mme [M] et ayant produit effet avant le congé avec offre de renouvellement du bail délivré par la société SCI Avenir 2000 le 19 octobre 2022. 

L’opposition entre les parties sur l’existence d’une demande de renouvellement valide avant l’expiration de la durée de 12 ans du bail du 1er juin 2009 et sur la date d’effet du nouveau bail, nécessite que soit appréciée l’existence et la validité des courriers dont se prévaut la locataire, questions qui ne relèvent pas de la compétence du juge des loyers commerciaux mais de celle du tribunal judiciaire en application de l’article L.145-56 du code de commerce, en ce qu’elles dépassent la question de la fixation du loyer renouvelé ou révisé.
 
En conséquence, dans le souci d’une bonne administration de la justice, le juge des loyers commerciaux se déclarera incompétent pour connaître du litige entre les parties, et il conviendra de renvoyer l’ensemble de la procédure devant la 18ème chambre du tribunal judiciaire de Paris qui aura compétence pour statuer sur le tout.

Il convient de réserver les dépens et les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Dispositif

*


PAR CES MOTIFS



La juge des loyers, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en premier ressort,


Se déclare incompétent au profit de la 18ème chambre 1ère section du tribunal judiciaire de Paris pour connaître de la validité de la demande de renouvellement de bail et de la date d’effet du nouveau bail liant les parties, 

Renvoie l'ensemble des demandes et du litige devant la 18ème chambre 1ère section du tribunal judiciaire de Paris,

Dit que le dossier de l'affaire avec copie du présent jugement sera transmis par le secrétariat greffe à la juridiction sus-désignée, faute d’appel dans le délai de quinze jours de la notification de la présente décision en application des dispositions de l'article 84 du code de procédure civile,

Réserve les dépens et l’éventuelle application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Fait et jugé à [Localité 1], le 28 juillet 2026.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
C. BERGER D. SANTOS CHAVES
Texte intégral
TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 1]


 ■

Loyers commerciaux

 
N° RG 25/14009
N° Portalis 352J-W-B7J-DBKP2


N° MINUTE : 2

Assignation du :
23 Juin 2025

Jugement d’incompétence



[1]

[1] Expéditions 
exécutoires
délivrées le :








JUGEMENT 
rendu le 28 Juillet 2026

DEMANDERESSE

S.C.I. SCI AVENIR 2000
[Adresse 1]
[Localité 2]

représentée par Maître Muriel AYACHE ABERGEL, avocate au barreau de PARIS, avocate plaidante, vestiaire #E0858



DEFENDERESSE

Madame [Q] [M]
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par Maître Jérôme GAK, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, avocat plaidant, vestiaire #126


 


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Diana SANTOS CHAVES, Juge, Juge des loyers commerciaux
Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l'article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Camille BERGER, Greffière


DEBATS

A l’audience du 19 Mai 2026 tenue publiquement 


JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
En premier ressort





FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 20 mars 2000, M. [S] [Y] et Mme [P] [C] ont donné à bail en renouvellement à M. [G] [H] des locaux commerciaux dépendant de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 4], pour une durée de 9 ans à compter du 1er juin 2000, moyennant un loyer annuel de 44.300 francs (6.753,49 euros) hors charges et hors taxes, payable mensuellement et d’avance.

La destination est la suivante : « coiffure, esthétique, produits de beauté, parfumerie, soins et articles de [Localité 1] et produits connexes ».

La SCI Avenir 2000 a acquis la propriété de l’immeuble sis [Adresse 4] à Paris 17ème arrondissement le 27 février 2001.

Par acte sous seing privé enregistré le 9 mai 2007 à la SIE de [Localité 5], Mme [Q] [M] a acquis le fonds de commerce du local précédemment loué par M. [G] [H]. 

Par acte sous seing privé du 1er juin 2009, le bail a été renouvelé au profit de Mme [M] pour une durée de 9 ans à compter de cette date, moyennant un loyer annuel de 9.523,67 euros HC et HT. 

Il s’est poursuivi par tacite prolongation à son échéance le 31 mai 2018.

Par exploit de commissaire de justice en date du 19 octobre 2022, la société SCI Avenir 2000 a fait signifier à Mme [M] un congé avec offre de renouvellement à effet du 30 juin 2023, moyennant un loyer mensuel de 1.800 euros hors charges et hors taxes.

Par courrier électronique du 10 juillet 2023, Mme [M] répondait avoir sollicité le renouvellement du bail par courrier du 28 mai 2020, lequel n’avait pas reçu de réponse, de sorte que le renouvellement était définitivement intervenu à la date du 1er juillet 2020.

Par mémoire préalable signifié par commissaire de justice le 19 février 2025, la société SCI Avenir 2000 a sollicité la fixation du loyer du bail renouvelé au 30 juin 2023 à la somme annuelle en principal de 20.209 euros hors charges et hors taxes, correspondant à l’estimation de la valeur locative proposée par le cabinet [I] Valuation à la date du 19 décembre 2024. 

Par acte de commissaire de justice du 23 juin 2025, la société SCI Avenir 2000 a fait assigner Mme [M] devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris aux fins de fixation du loyer du bail renouvelé au 30 juin 2023 à la somme de 20.209 euros, et à titre subsidiaire, de désignation d’un expert judiciaire aux fins d’évaluation. 


Aux termes de son dernier mémoire régulièrement notifié, la société SCI Avenir 2000 demande au juge des loyers commerciaux de :

- juger que le loyer du bail renouvelé à effet du 30 juin 2023 doit être fixé à la valeur locative,
- fixer le loyer du bail renouvelé des locaux situés au [Adresse 5] à la somme annuelle de 20.209 euros HT et HC à compter rétroactivement du 1er juillet 2023,
- juger que le loyer fixé portera intérêt au taux légal à compter de la date d’effet du nouveau loyer et que les intérêts échus depuis plus d’une année produiront eux même intérêts en conformité avec les dispositions de l’article 1343-2 du code civil,
- A titre subsidiaire, désigner tel expert qu’il plaira à Madame, Monsieur le Président, avec pour mission de donner les éléments permettant de fixer la valeur locative des locaux loués au 30 juin 2023 et dire si les facteurs locaux de commercialité ont subi une modification notable ayant une incidence favorable sur l’activité exercée depuis le dernier renouvellement, 
- dans tous les cas fixer le montant du loyer provisionnel à compter de la décision à intervenir et pour la durée de l’instance, à la somme de 20.209 euros HT et HC, somme qui subira les indexations prévues au bail à renouveler,
- fixer le montant du dépôt de garantie qui doit correspondre à 3 mois de loyers hors taxes et hors charges,
- condamner Mme [M] à lui régler la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens,
- rappeler l’exécution provisoire de la décision.


Elle fait valoir que la locataire soutient avoir délivré une demande de renouvellement de bail par courrier recommandé avec accusé de réception avant l’expiration du délai de 12 ans depuis le dernier renouvellement de bail, courrier qu’elle n’a jamais reçu ; que les courriers versés aux débats par la locataire ne sauraient valoir demande de renouvellement aux motifs qu’ils ne sont pas datés, qu’il n’est pas prouvé que les recommandés sont rattachés auxdits courriers ; que les explications de la locataire concernant l’envoi de deux demandes de renouvellement ne sont pas claires ; que les accusés de réception ne portent pas la signature du bailleur ; qu’en tout état de cause les courriers produits aux débats ne contiennent pas les mentions obligatoires de l’article L.145-10 du code de commerce et ne visent aucun délai de réponse ; que les courriers litigieux ne manifestent pas une volonté claire et non équivoque de demander le renouvellement du bail ; que les deux courriers litigieux ne constituent pas une demande de renouvellement valable et ne sauraient avoir interrompu la tacite prolongation du bail. Elle estime que le bail s’est ainsi poursuivi par tacite prolongation pour une durée de plus de 12 ans de sorte que le loyer doit être déplafonné. A titre subsidiaire, elle fait valoir que le quartier a subi une modification notable avec la création du nouveau [Adresse 6] de sorte que le déplafonnement est justifié. A l’appui d’un rapport d’expertise amiable établi par le cabinet [I] Valuation, elle estime que la valeur locative des locaux litigieux s’établit à 20.209 euros HT/HC.


Aux termes de son mémoire en réplique régulièrement notifié, Mme [Q] [M] demande au juge des loyers commerciaux de : 

- fixer le loyer du bail commercial à la somme de 10.624,24 euros par an HC et HT, à compter du 1er juillet 2020,
- subsidiairement, désigner un expert aux frais avancés par le bailleur avec mission de déterminer la valeur locative des locaux loués, 
- condamner le bailleur à lui payer la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,
- la condamner aux entiers dépens.

Elle expose avoir sollicité le renouvellement du bail au printemps 2020 et qu’en l’absence de réponse du bailleur à ses courriers, le bail a été renouvelé à compter du 1er juillet 2020 ; que la bailleresse a sciemment décidé de ne rien faire en attendant l’expiration d’une période de 12 ans pour donner congé avec offre de renouvellement du bail ; que sa demande de renouvellement a néanmoins produit effet et que le bail s’est trouvé renouvelé au prix pratiqué au moment de la demande de renouvellement, soit 10.624,24 euros ; qu’elle subi des désordres graves depuis plusieurs années affectant le local en raison de l’humidité, désordres sur lesquels la bailleresse ne prend aucune initiative.

Conformément à l’article 455 du code procédure civile, il est fait expressément référence aux mémoires des parties visés ci-dessus pour un plus ample exposé des faits de la cause, des prétentions et des moyens.

L’affaire a été appelée à l’audience du juge des loyers commerciaux du 19 mai 2026 et mise en délibéré au 28 juillet 2026 par mise à disposition au greffe.


*

MOTIFS DU JUGEMENT


L'article R.145-23 du code de commerce dispose que les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire, ou le juge qui le remplace. Il est statué sur mémoire. Les autres contestations sont portées devant le tribunal judiciaire qui peut, accessoirement, se prononcer sur les demandes mentionnées à l'alinéa précédent.

La compétence du juge des loyers commerciaux telle que définie par les articles L.145-56 et R.145-23 du code de commerce est une compétence d'exception d'interprétation stricte.

En tant que juridiction d’exception, le juge des loyers commerciaux ne peut connaître, aux termes de l’article 51 du code de procédure civile, que des demandes incidentes qui entrent dans sa compétence d’attribution. 

Il en résulte qu’il n’est pas compétent pour connaître de la validité d’une demande de renouvellement, seul le tribunal judiciaire étant compétent en la matière, en application des dispositions des articles susvisés.

En l’espèce, il n’y a pas d’accord entre les parties sur la date d’effet du nouveau bail dans la mesure où elles ne s’accordent pas sur l’existence d’une demande de renouvellement valide formée par Mme [M] et ayant produit effet avant le congé avec offre de renouvellement du bail délivré par la société SCI Avenir 2000 le 19 octobre 2022. 

L’opposition entre les parties sur l’existence d’une demande de renouvellement valide avant l’expiration de la durée de 12 ans du bail du 1er juin 2009 et sur la date d’effet du nouveau bail, nécessite que soit appréciée l’existence et la validité des courriers dont se prévaut la locataire, questions qui ne relèvent pas de la compétence du juge des loyers commerciaux mais de celle du tribunal judiciaire en application de l’article L.145-56 du code de commerce, en ce qu’elles dépassent la question de la fixation du loyer renouvelé ou révisé.
 
En conséquence, dans le souci d’une bonne administration de la justice, le juge des loyers commerciaux se déclarera incompétent pour connaître du litige entre les parties, et il conviendra de renvoyer l’ensemble de la procédure devant la 18ème chambre du tribunal judiciaire de Paris qui aura compétence pour statuer sur le tout.

Il convient de réserver les dépens et les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

*


PAR CES MOTIFS



La juge des loyers, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en premier ressort,


Se déclare incompétent au profit de la 18ème chambre 1ère section du tribunal judiciaire de Paris pour connaître de la validité de la demande de renouvellement de bail et de la date d’effet du nouveau bail liant les parties, 

Renvoie l'ensemble des demandes et du litige devant la 18ème chambre 1ère section du tribunal judiciaire de Paris,

Dit que le dossier de l'affaire avec copie du présent jugement sera transmis par le secrétariat greffe à la juridiction sus-désignée, faute d’appel dans le délai de quinze jours de la notification de la présente décision en application des dispositions de l'article 84 du code de procédure civile,

Réserve les dépens et l’éventuelle application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Fait et jugé à [Localité 1], le 28 juillet 2026.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
C. BERGER D. SANTOS CHAVES

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Mise à jour de la source le 2026-07-30T19:48:37.878Z.