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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Paris, Service des référés, 23 juillet 2026, n° 26/51294

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Exposé du litige

EXPOSÉ DU LITIGE
M. [E] [N] est le loueur déclaré d'un local situé [Adresse 3] à [Localité 1], au sixième étage, constituant une chambre formant le lot n° 14 de l'immeuble soumis au statut de la copropriété.
Le 20 décembre 2018, M. [E] [N] a enregistré auprès de la ville de [Localité 1], en application de l'article L. 324-1-1 du code du tourisme, une déclaration préalable en vue d'offrir ce local à la location en meublé de tourisme, en indiquant qu'il constituait sa résidence principale. Cette déclaration a donné lieu à la délivrance du numéro d'enregistrement 7510102784156.
Un agent assermenté de la ville de [Localité 1] a établi, le 19 juillet 2024, un constat de location meublée touristique portant sur ce local, après un courrier de contrôle adressé au défendeur le 31 mars 2024 et une visite sur place le 7 mai 2024.
L'annonce publiée sur la plateforme Airbnb a été suspendue en avril 2024, puis supprimée. Une promesse de vente du local a été signée le 27 mai 2024 et la vente est intervenue le 19 août 2024.
Par acte du 12 février 2026, la ville de [Localité 1] a assigné M. [E] [N] devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant selon la procédure accélérée au fond, sur le fondement des articles L. 631-7 et L. 651-2 du code de la construction et de l'habitation.
L'affaire a été plaidée à l'audience du 29 juin 2026.

Aux termes de ses dernières conclusions déposées et soutenues oralement à l'audience, la ville de Paris sollicite du président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond de:
— Débouter M. [E] [N] de l'ensemble de ses moyens, fins et conclusions ;
— Dire et juger que M. [E] [N] a commis une infraction aux dispositions de l'article L.631-7 du code de la construction et de l'habitation en louant pour de courte durée l'appartement situé [Adresse 3] ;
— Condamner M. [E] [N] à une amende civile de 50 000 euros et dire que le produit de cette amende sera intégralement versé à la ville de [Localité 1] conformément à l'article L. 651-2 du code de la construction et de l'habitation ;
— Condamner M. [E] [N] au paiement de la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.




Aux termes de ses dernières conclusions déposées et soutenues oralement à l'audience, M. [E] [N] sollicite du président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond de:
À titre principal :
— Juger que l'annonce Airbnb a été suspendue puis supprimée, et que le bien a été vendu le 19 août 2024, de sorte que la supposée infraction a totalement cessé ;
— Juger que la période d'infraction antérieure au 12 février 2021 est prescrite au titre de l'article 2224 du code civil ;
En conséquence :
— Débouter la ville de [Localité 1] de l'intégralité de ses demandes, prétentions, fins et conclusions à son encontre, antérieurement au 12 février 2021 ;
À titre subsidiaire :
— Juger que la ville de [Localité 1] est mal fondée dans sa demande en raison de l'absence de force probante de la déclaration H2, de la fiche modèle R et du calepin des propriétés fournis par les services de la ville constituant la base légale de l'assignation ;
— Juger qu'il a toujours respecté la réglementation en vigueur relative aux locations en meublés de tourisme ;
En conséquence :
— Débouter la ville de [Localité 1] de l'intégralité de ses demandes, prétentions, fins et conclusions ;
— Débouter la ville de [Localité 1] de sa demande de condamnation au paiement de la somme de 50.000 euros au titre de l'article L. 651-2 du code de la construction et de l'habitation ;
À titre très subsidiaire :
— Juger de sa bonne foi ;
— Juger que sa condamnation à une amende civile de 50.000 euros serait disproportionnée au regard de sa situation personnelle;
— Juger que l'annonce Airbnb a été suspendue puis supprimée, et que le bien a été vendu le 19 août 2024, de sorte que la supposée infraction a totalement cessé ;
En conséquence :
— Le condamner à une amende symbolique de 1 euro au regard de la cessation de l'infraction de l'article L. 651-2 du code de la construction et de l'habitation présumée et de sa coopération avec la ville de [Localité 1] ;
À titre infiniment subsidiaire :
— Juger que le montant de 50.000 euros au titre de l'amende civile est manifestement disproportionné et injustifié ;
En conséquence :
— Le condamner au paiement d'une somme qui ne pourrait excéder 1.000 euros ou toute somme que l'équité commandera, si le tribunal judiciaire de Paris devait entrer en voie de condamnation ;
En tout état de cause :
— Juger que l'équité ne commande pas qu'il soit condamné au paiement de la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
— Condamner la ville de [Localité 1] à payer la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
— Condamner la ville de [Localité 1] aux entiers dépens d'instance ;
— Écarter l'exécution provisoire.
Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, il est renvoyé aux actes introductifs d'instance et aux dernières conclusions des parties pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens.
L'affaire a été mise en délibéré au 23 juillet 2026.

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription
M. [E] [N] soutient que l'action de la ville de [Localité 1], qui tend au prononcé d'une amende civile, est une action personnelle soumise à la prescription quinquennale de droit commun. Il en déduit que la ville, qui a fait délivrer son assignation le 12 février 2026, ne peut se prévaloir des locations intervenues antérieurement au 12 février 2021 ni des gains perçus avant cette date. Il ajoute que la ville, qui disposait d'un délai de cinq ans pour agir, s'est abstenue de toute diligence et ne peut faire peser sur lui les conséquences de sa propre inertie.
La ville de [Localité 1] répond que le moyen n'emporte aucune extinction de l'action, dès lors que des locations sont intervenues dans le délai de cinq ans. Elle fait valoir, en premier lieu, que la demande porte sur un fait, celui d'offrir de manière répétée un local à usage d'habitation à la location de courte durée, et non sur une date. Elle soutient, en deuxième lieu, que le manquement à l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation s'analyse en une infraction continue dont la prescription ne court qu'à compter de sa cessation. Elle expose, en dernier lieu, que l'article 2224 du code civil fixe un point de départ subjectif et qu'il appartenait au défendeur d'établir à quelle date antérieure elle était en mesure d'agir.



L'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation, dans sa rédaction applicable du 25 novembre 2018 au 21 novembre 2024, dispose, en son dernier alinéa, que le fait de louer un local meublé destiné à l'habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile constitue un changement d'usage au sens de cet article.
Selon l'article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.
Aux termes de l'article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.
Dès lors, conformément aux dispositions de ce texte, le délai de prescription court à compter du moment où la ville de [Localité 1] aurait dû avoir connaissance du changement illicite d’usage d’habitation, soit au cas d’espèce à compter du moment où elle a eu connaissance de la location du local meublé litigieux, déclaré comme résidence principale, pour un nombre de nuitées excédant les 120 jours annuels, information qui lui permettait d’agir aux fins de sanction du changement d’usage illicite.
Ainsi, contrairement à ce que soutient la ville de [Localité 1], la persistance d’un changement d’usage d’habitation d’un bien immobilier sans autorisation préalable ne saurait avoir pour effet de retarder le point de départ du délai de prescription de cinq ans prévu à l’article 2224 du code civil pour toutes les locations répétées de courte durée à une clientèle de passage qui ont pu avoir lieu par le passé et dont elle a eu ou aurait dû avoir connaissance.
Selon l’article L. 324-2-1 II du code du tourisme, dans sa rédaction en vigueur du 1er janvier 2020 au 1er janvier 2025 applicable au présent litige, dans les communes ayant mis en œuvre la procédure d'enregistrement mentionnée au III de l'article L. 324-1-1, la commune peut, jusqu'au 31 décembre de l'année suivant celle au cours de laquelle un meublé de tourisme a été mis en location, demander à la personne mentionnée au I du présent article, lorsque celle-ci en a connaissance, notamment lorsqu'elle met à disposition une plateforme numérique de nature à lui conférer la connaissance ou le contrôle des données stockées, de lui transmettre le nombre de jours au cours desquels ce meublé de tourisme a fait l'objet d'une location par son intermédiaire. La personne mentionnée au même I transmet ces informations dans un délai d'un mois, en rappelant le nom du loueur, l'adresse du meublé et son numéro de déclaration ainsi que, le cas échéant, le fait que ce meublé constitue ou non la résidence principale du loueur au sens de l'article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986. La commune peut demander un décompte individualisé pour les meublés de tourisme situés sur tout ou partie de son territoire.
En l'espèce, c'est à la date de réception de chacun de ces décomptes transmis par la société Airbnb que la ville de [Localité 1] a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer son action, ces documents faisant apparaître, pour chaque année, le nombre de nuitées louées et, partant, l'existence d'une pluralité de locations de courte durée caractérisant le changement d'usage mais également le caractère erroné de la déclaration de résidence principale, alors que dès 2018 et 2019, des nuitées supérieures à 120 jours permettent de déduire une absence de résidence principale au sens de l’article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. 
Il résulte du constat du 19 juillet 2024 que la plateforme Airbnb a transmis à la ville de [Localité 1] le décompte des nuitées effectuées via sa plateforme les 3 janvier 2020, pour les années 2018 et 2019, 10 janvier 2021, pour les années 2019 et 2020, 9 janvier 2023, pour les années 2021 et 2022, et 18 janvier 2024, pour les années 2022 et 2023. Les nuitées de l'année 2024 ont, quant à elles, été portées à la connaissance de la ville par le constat de son agent assermenté du 19 juillet 2024.
L'action ayant été introduite par assignation délivrée le 12 février 2026, la prescription est acquise pour les faits que la ville de [Localité 1] a connus plus de cinq ans avant cette date. Tel est le cas des locations des années 2018 et 2019, connues dès le 3 janvier 2020, et des locations de l'année 2020, connues le 10 janvier 2021. En revanche, les locations des années 2021 et 2022, dont la ville n'a eu connaissance que le 9 janvier 2023, celles de l'année 2023, connues le 18 janvier 2024, et celles de l'année 2024, constatées le 19 juillet 2024, ne sont pas atteintes par la prescription.
La fin de non-recevoir sera donc partiellement accueillie, les demandes de la ville de [Localité 1] étant irrecevables comme prescrites en ce qu'elles portent sur les locations des années 2018, 2019 et 2020, et recevables pour les locations intervenues au cours des années 2021 à 2024.
Sur la demande d'amende civile fondée sur les articles L. 631-7 et L. 651-2 du code de la construction et de l'habitation
La ville de [Localité 1] expose que le local litigieux était à usage d'habitation au 1er janvier 1970, ce qu'établissent la fiche H2 du 14 octobre 1970, la fiche modèle R du 15 octobre 1970, le règlement de copropriété, le calepin des propriétés bâties et les actes de vente des 18 juin 1965 et 6 novembre 2017. Elle fait valoir que le bien a été loué de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage, ainsi qu'il résulte du constat de son agent assermenté, et qu'il ne constituait pas la résidence principale du loueur, lequel n'en rapporte pas la preuve alors que cette charge lui incombe.



M. [E] [N] conteste la force probante des pièces produites. Il soutient que la fiche H2 est postérieure au 1er janvier 1970, qu'elle décrit un appartement de 109 mètres carrés situé au premier étage, porte 1, sans rapport avec la chambre du sixième étage constituant le lot n° 14, et que la mention des lots n° 12, 13 et 14 n'y figure que dans le cadre réservé à l'administration. Il ajoute que la fiche modèle R ne décrit la situation de l'immeuble qu'à la date de sa souscription et que le calepin des propriétés bâties n'apporte aucune précision sur la consistance ou l'occupation du lot n° 14. Il fait enfin valoir que le local a constitué sa résidence principale de 2018 à 2021, au gré de ses études, et qu'il n'a été proposé à la location que pour les périodes durant lesquelles il ne l'occupait pas.
À titre liminaire, il n’est pas contesté que le litige est régi par les textes applicables antérieurement à la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, les locations litigieuses ayant cessé en avril 2024 et le bien ayant été vendu le 19 août 2024. 
Aux termes de l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation, dans sa rédaction antérieure à celle issue de la loi n°2024-1039 du 19 novembre 2024, applicable au litige :
« La présente section est applicable aux communes de plus de 200000 habitants et à celles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne. Dans ces communes, le changement d'usage des locaux destinés à l'habitation est, dans les conditions fixées par l'article L. 631-7-1, soumis à autorisation préalable.
Constituent des locaux destinés à l'habitation toutes catégories de logements et leurs annexes, y compris les logements-foyers, logements de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial, locaux meublés donnés en location dans les conditions de l'article L. 632-1 ou dans le cadre d'un bail mobilité conclu dans les conditions prévues au titre Ier ter de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.
Pour l'application de la présente section, un local est réputé à usage d'habitation s'il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970. Cette affectation peut être établie par tout mode de preuve. Les locaux construits ou faisant l'objet de travaux ayant pour conséquence d'en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 sont réputés avoir l'usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés.
Toutefois, lorsqu'une autorisation administrative subordonnée à une compensation a été accordée après le 1er janvier 1970 pour changer l'usage d'un local mentionné à l'alinéa précédent, le local autorisé à changer d'usage et le local ayant servi de compensation sont réputés avoir l'usage résultant de l'autorisation.
Sont nuls de plein droit tous accords ou conventions conclus en violation du présent article.
Le fait de louer un local meublé destiné à l'habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile constitue un changement d'usage au sens du présent article ».
Aux termes de l'article L. 631-7-1 A du même code :
« Lorsque le local à usage d'habitation constitue la résidence principale du loueur, au sens de l'article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, l'autorisation de changement d'usage prévue à l'article L. 631-7 du présent code ou celle prévue au présent article n'est pas nécessaire pour le louer pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile ».
Aux termes de l'article 2, alinéa 2, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 :
« La résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l'habitation».
Aux termes de l'article L. 651-2 du code de la construction et de l'habitation, dans la même rédaction :
« Toute personne qui enfreint les dispositions de l'article L. 631-7 ou qui ne se conforme pas aux conditions ou obligations imposées en application dudit article est condamnée à une amende civile dont le montant ne peut excéder 50.000 euros par local irrégulièrement transformé.
Cette amende est prononcée par le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, sur assignation de la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé ou de l'Agence nationale de l'habitat. Le produit de l'amende est intégralement versé à la commune dans laquelle est situé ce local. Le tribunal judiciaire compétent est celui dans le ressort duquel est situé le local.
Sur assignation de la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé ou de l'Agence nationale de l'habitat, le président du tribunal ordonne le retour à l'usage d'habitation du local transformé sans autorisation, dans un délai qu'il fixe. A l'expiration de celui-ci, il prononce une astreinte d'un montant maximal de 1.000 euros par jour et par mètre carré utile du local irrégulièrement transformé. Le produit en est intégralement versé à la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé.
Passé ce délai, l'administration peut procéder d'office, aux frais du contrevenant, à l'expulsion des occupants et à l'exécution des travaux nécessaires ».


Il appartient en conséquence à la ville de [Localité 1] d'établir, d'une part, l'existence d'un local à usage d'habitation, d'autre part, un changement illicite, sans autorisation préalable, de cet usage.
Sur l'usage d'habitation du local au 1er janvier 1970
En l'espèce, la ville de [Localité 1] produit une fiche de révision foncière H2 du 14 octobre 1970, souscrite par Mme [M] divorcée [L], alors propriétaire. Cette fiche vise expressément les lots n°12, 13 et 14, décrit un logement de 109 mètres carrés annexes comprises, situé au premier étage, porte 1, composé de deux pièces de réception, deux chambres et une salle d'eau, et mentionne au titre des annexes une chambre de bonne au sixième étage ainsi qu'une cave. Elle indique que le bien est occupé par la propriétaire et ne fait état d'aucun loyer.
Le défendeur soutient que cette fiche décrit un appartement du premier étage sans rapport avec la chambre litigieuse. Il résulte cependant du règlement de copropriété que le lot n° 14 est décrit comme se situant au sixième étage, première porte à gauche dans le couloir, et comme constituant une chambre portant le n° 5. La fiche modèle R du 15 octobre 1970 précise, de son côté, que le lot appartenant à la propriétaire et habité par elle correspond à la porte n° 5 au sixième étage. La chambre de bonne mentionnée au titre des annexes du logement déclaré dans la fiche H2 correspond ainsi précisément au lot n° 14, dont la fiche vise au demeurant le numéro.
Or, aux termes de l'article L. 631-7 précité, constituent des locaux destinés à l'habitation toutes catégories de logements et leurs annexes, y compris les chambres de service. La circonstance que le lot n° 14 ait été déclaré comme l'annexe d'un logement principal, et non comme un logement autonome, est donc sans incidence sur son usage d'habitation.
Le défendeur fait également valoir que la fiche H2, souscrite le 14 octobre 1970, est postérieure au 1er janvier 1970. Cette circonstance n'est toutefois pas de nature à la priver de toute valeur probante dès lors que les éléments qu'elle contient sont corroborés par des pièces établissant l'usage du bien à cette date. Tel est le cas du calepin des propriétés bâties, qui mentionne nominativement le lot n° 14 et dont il ressort que Mme [M] divorcée [L] s'acquittait de la taxe d'habitation depuis 1968, ce qui recouvre nécessairement la date du 1er janvier 1970.
L'usage d'habitation est enfin confirmé par l'acte du 18 juin 1965 par lequel Mme [M] divorcée [L] a acquis le bien, qui précise que les lots cédés étaient à usage d'habitation, ainsi que par l'acte du 6 novembre 2017 portant acquisition du bien par les propriétaires actuels, qui comporte la même mention.
Il n'est par ailleurs ni allégué ni établi qu'une autorisation de changement d'usage, assortie ou non d'une compensation, aurait été délivrée postérieurement au 1er janvier 1970 pour ce local.


L'ensemble de ces éléments, dont la concordance est établie, démontre suffisamment que le local constituant le lot n° 14 était à usage d'habitation au 1er janvier 1970.
Sur le changement d'usage
Il résulte du constat de location meublée touristique du 19 juillet 2024 que le local a été proposé à la location sur la plateforme Airbnb, l'agent assermenté ayant vérifié la concordance entre le bien présenté sur l'annonce et celui qu'il a visité.
Le décompte des nuitées annexé à ce constat fait apparaître 147 nuitées en 2018, 125 nuitées en 2019, 26 nuitées en 2020, 52 nuitées en 2021, 171 nuitées en 2022, 153 nuitées en 2023 et 47 nuitées au 17 avril 2024. Les relevés de la plateforme Airbnb produits par le défendeur confirment ce décompte, faisant état de 133 nuitées en 2018 (12 854 euros), 105 nuitées en 2019 (14 066 euros), 31 nuitées en 2020 (3 450 euros), 51 nuitées en 2021 (5 807 euros), 161 nuitées en 2022 (18 160 euros), 150 nuitées en 2023 (20 387 euros) et 49 nuitées en 2024 (6 138 euros).
Le défendeur ne conteste pas la réalité de ces locations, dont il indique lui-même qu'elles ont été consenties pour de courtes durées afin de financer ses études. La location répétée du local meublé, pour de courtes durées, à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile est donc établie.
Sur l'occupation à titre de résidence principale
M. [E] [N] soutient que le local a constitué sa résidence principale de 2018 à 2021, sans évoquer les années ultérieures, or par l’effet de la prescription, seule l’année 2021 fait encore partie de l’objet de litige. 
En l’espèce, les certificats de scolarité qu'il produit pour les années 2018 à 2024 ne mentionnent aucune adresse et sont, à ce titre, dépourvus de portée.
Le contrat d'assurance du 18 juin 2018 identifie le local litigieux comme le bien assuré au titre d'une occupation à titre de résidence principale mais ne renseigne pas sur la durée effective d'occupation du logement par le défendeur, ne pouvant dès lors suffire à elle seule à confirmer la condition de résidence principale du local litigieux pour l’année 2021.
Il est enfin constant que le bien a été déclaré à titre de résidence secondaire auprès de l'administration fiscale par ses propriétaires, les parents de M. [E] [N], de 2019 à 2022 et en 2024 et déclaré vacant en 2023, tel que cela résulte de la consultation du logiciel fiscal OFEA et de la réponse de la DRFIP du 22 janvier 2024. 
L'exception tirée de l'occupation du local à titre de résidence principale ne peut donc être retenue.



Il s'ensuit que M. [E] [N] a changé, sans autorisation préalable, l'usage du local en cause, au sens de l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation, en le louant de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile.
La commission de l’infraction est donc établie au titre des années 2021 à 2024, et la demande d'amende civile est fondée en son principe.
Sur le montant de l'amende civile
Le montant de l'amende doit être fixé en fonction de l'objectif d'intérêt général poursuivi par la législation, dont elle vise à garantir le respect dans une ville comme [Localité 1], où il existe une grande disparité entre l'offre et la demande de logements à la location, des revenus procurés par les locations illicites, de la durée des locations, le cas échéant des diligences du propriétaire pour le retour à un usage d'habitation, de la bonne foi dont l'intéressé a fait preuve et de sa situation personnelle et financière.
La ville de [Localité 1] évalue le gain retiré des locations illicites, pour la période non prescrite, à 16 276 euros au titre de l'année 2021, 53 523 euros au titre de l'année 2022, 20 387,65 euros au titre de l'année 2023 et 6 138,76 euros au titre de l'année 2024, soit un total de 96 325,41 euros. 
Le défendeur oppose ses propres relevés de la plateforme Airbnb, dont il déduit des gains sensiblement inférieurs, de l'ordre de 50 494 euros pour la même période.
Les montants avancés par le défendeur coïncident, pour les années 2023 et 2024, avec ceux retenus par la ville de [Localité 1]. En revanche, pour les années 2021 et 2022, le défendeur chiffre les gains à 5 807 euros et 18 160 euros, quand la ville les évalue à 16 276 euros et 53 523 euros. Or, le défendeur, qui produit des relevés qu'il présente comme exhaustifs, n'explique ni la méthode de son calcul ni les raisons pour lesquelles les sommes qu'il déclare sont, pour ces deux années, très inférieures à celles résultant de l'évaluation de la ville. En l'absence de toute explication sur cet écart, l'évaluation de la ville de [Localité 1], qui repose sur le nombre de nuitées louées et les prix pratiqués, sera retenue.
Une location régulière du même local, au loyer mensuel de 365 euros retenu par la ville de [Localité 1], aurait procuré sur cette même période, longue d'environ trois ans et deux mois, un revenu de l'ordre de 13 900 euros. Le profit tiré de l'exploitation illicite est ainsi très supérieur à celui qu'aurait produit le respect de la réglementation.





Il sera porté au crédit du défendeur qu'il a cessé toute location dès le mois d'avril 2024, avant l'engagement de la procédure, qu'il a suspendu puis supprimé son annonce, qu'il a répondu aux sollicitations de la ville de [Localité 1] et permis la visite du local le 7 mai 2024, et que le bien a été vendu le 19 août 2024, ce qui a mis un terme définitif à l'infraction. Cette coopération demeure toutefois postérieure au constat d'infraction.
M. [E] [N] ne peut en revanche utilement invoquer son ignorance de la réglementation applicable, laquelle ne caractérise pas la bonne foi, nul n'étant censé ignorer la loi. Il a au surplus été informé des conditions de mise en location d'un meublé de tourisme lors de l'enregistrement de sa déclaration, le 20 décembre 2018.
Il sera enfin tenu compte de sa situation financière. Le défendeur justifie avoir conclu un premier contrat de travail à durée indéterminée le 20 janvier 2025, pour une rémunération de 1.820,60 euros nets par mois, et ne disposer que de la somme de 1 285,66 euros sur son compte courant au 2 mars 2026.
Au regard de l'ensemble de ces éléments, et notamment de la durée de commission de l'infraction de 2021 à 2024, les années 2021 et 2024 présentant cependant un nombre de nuitées réduit (51 nuitées en 2021 et 47 nuitées en 2024), du profit qu'elle a procuré, des diligences accomplies par le défendeur pour y mettre fin avant toute procédure et de sa situation financière, l'amende civile sera fixée à la somme de 15.000 euros.
Sur les demandes accessoires
M. [E] [N], partie perdante au sens de l'article 696 du code de procédure civile, supportera la charge des dépens. Sa demande formée au titre des frais irrépétibles sera en conséquence rejetée.
Il sera condamné à indemniser la ville de [Localité 1] des frais qu'elle a été contrainte d'exposer, à hauteur de la somme de 1 500 euros, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
En application des articles 481-1, 6°, et 514-1 et suivants du code de procédure civile, la présente décision est, de droit, assortie de l'exécution provisoire, sans qu'il y ait lieu de l'écarter, celle-ci étant compatible avec la nature de l'affaire et nécessaire.

Dispositif

PAR CES MOTIFS
Le président, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, 
Déclare les demandes de la ville de [Localité 1] irrecevables comme prescrites en ce qu'elles portent sur les locations des années 2018, 2019 et 2020 ;
Rejette la fin de non-recevoir tirée de la prescription pour le surplus ;
Dit que M. [E] [N] a enfreint les dispositions de l'article L.631-7 du code de la construction et de l'habitation en changeant l'usage du local situé [Adresse 3] à [Localité 1], au sixième étage, constituant le lot n° 14, et en le louant de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile ;
Condamne M. [E] [N] à une amende civile de 15.000 euros et dit que le produit de cette amende sera intégralement versé à la ville de [Localité 1], conformément aux dispositions de l'article L. 651-2 du code de la construction et de l'habitation ;
Rejette le surplus des demandes de la ville de [Localité 1] ;
Déboute M. [E] [N] de sa demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne M. [E] [N] aux entiers dépens ; 
Condamne M. [E] [N] à payer à la ville de [Localité 1] la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile;
Condamne M. [E] [N] aux entiers dépens ; 
Rappelle que la présente décision bénéficie de l'exécution provisoire de droit.

Fait à Paris le 23 juillet 2026

Le Greffier, Le Président,


Pascale GARAVEL Pauline LESTERLIN
Texte intégral
TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS


 ■




 
N° RG 26/51294 - N° Portalis 352J-W-B7K-DBYDZ

N° : 8

Assignation du :
12 Février 2026

[1]

[1] 2 Copies exécutoires
délivrées le:


JUGEMENT rendu selon la PROCEDURE ACCELEREE au FOND
le 23 juillet 2026



par Pauline LESTERLIN, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Cadre-greffier. 
DEMANDERESSE

La VILLE DE [Localité 1] représentée par son Maire en exercice agissant au nom et pour le compte de la Commune de [Localité 1]
[Adresse 1]
[Localité 2]

représentée par Me Bruno MATHIEU, avocat au barreau de PARIS - #R0079, SELAS MATHIEU ET ASSOCIES


DEFENDEUR

Monsieur [E] [N]
[Adresse 2] 
[Localité 3] 

représenté par Me Xavier DEMEUZOY, avocat au barreau de PARIS - #D1735



DÉBATS

A l’audience du 29 Juin 2026, tenue publiquement, présidée par Pauline LESTERLIN, Juge, assistée de Pascale GARAVEL, Cadre-greffier, 




EXPOSÉ DU LITIGE
M. [E] [N] est le loueur déclaré d'un local situé [Adresse 3] à [Localité 1], au sixième étage, constituant une chambre formant le lot n° 14 de l'immeuble soumis au statut de la copropriété.
Le 20 décembre 2018, M. [E] [N] a enregistré auprès de la ville de [Localité 1], en application de l'article L. 324-1-1 du code du tourisme, une déclaration préalable en vue d'offrir ce local à la location en meublé de tourisme, en indiquant qu'il constituait sa résidence principale. Cette déclaration a donné lieu à la délivrance du numéro d'enregistrement 7510102784156.
Un agent assermenté de la ville de [Localité 1] a établi, le 19 juillet 2024, un constat de location meublée touristique portant sur ce local, après un courrier de contrôle adressé au défendeur le 31 mars 2024 et une visite sur place le 7 mai 2024.
L'annonce publiée sur la plateforme Airbnb a été suspendue en avril 2024, puis supprimée. Une promesse de vente du local a été signée le 27 mai 2024 et la vente est intervenue le 19 août 2024.
Par acte du 12 février 2026, la ville de [Localité 1] a assigné M. [E] [N] devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant selon la procédure accélérée au fond, sur le fondement des articles L. 631-7 et L. 651-2 du code de la construction et de l'habitation.
L'affaire a été plaidée à l'audience du 29 juin 2026.

Aux termes de ses dernières conclusions déposées et soutenues oralement à l'audience, la ville de Paris sollicite du président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond de:
— Débouter M. [E] [N] de l'ensemble de ses moyens, fins et conclusions ;
— Dire et juger que M. [E] [N] a commis une infraction aux dispositions de l'article L.631-7 du code de la construction et de l'habitation en louant pour de courte durée l'appartement situé [Adresse 3] ;
— Condamner M. [E] [N] à une amende civile de 50 000 euros et dire que le produit de cette amende sera intégralement versé à la ville de [Localité 1] conformément à l'article L. 651-2 du code de la construction et de l'habitation ;
— Condamner M. [E] [N] au paiement de la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.




Aux termes de ses dernières conclusions déposées et soutenues oralement à l'audience, M. [E] [N] sollicite du président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond de:
À titre principal :
— Juger que l'annonce Airbnb a été suspendue puis supprimée, et que le bien a été vendu le 19 août 2024, de sorte que la supposée infraction a totalement cessé ;
— Juger que la période d'infraction antérieure au 12 février 2021 est prescrite au titre de l'article 2224 du code civil ;
En conséquence :
— Débouter la ville de [Localité 1] de l'intégralité de ses demandes, prétentions, fins et conclusions à son encontre, antérieurement au 12 février 2021 ;
À titre subsidiaire :
— Juger que la ville de [Localité 1] est mal fondée dans sa demande en raison de l'absence de force probante de la déclaration H2, de la fiche modèle R et du calepin des propriétés fournis par les services de la ville constituant la base légale de l'assignation ;
— Juger qu'il a toujours respecté la réglementation en vigueur relative aux locations en meublés de tourisme ;
En conséquence :
— Débouter la ville de [Localité 1] de l'intégralité de ses demandes, prétentions, fins et conclusions ;
— Débouter la ville de [Localité 1] de sa demande de condamnation au paiement de la somme de 50.000 euros au titre de l'article L. 651-2 du code de la construction et de l'habitation ;
À titre très subsidiaire :
— Juger de sa bonne foi ;
— Juger que sa condamnation à une amende civile de 50.000 euros serait disproportionnée au regard de sa situation personnelle;
— Juger que l'annonce Airbnb a été suspendue puis supprimée, et que le bien a été vendu le 19 août 2024, de sorte que la supposée infraction a totalement cessé ;
En conséquence :
— Le condamner à une amende symbolique de 1 euro au regard de la cessation de l'infraction de l'article L. 651-2 du code de la construction et de l'habitation présumée et de sa coopération avec la ville de [Localité 1] ;
À titre infiniment subsidiaire :
— Juger que le montant de 50.000 euros au titre de l'amende civile est manifestement disproportionné et injustifié ;
En conséquence :
— Le condamner au paiement d'une somme qui ne pourrait excéder 1.000 euros ou toute somme que l'équité commandera, si le tribunal judiciaire de Paris devait entrer en voie de condamnation ;
En tout état de cause :
— Juger que l'équité ne commande pas qu'il soit condamné au paiement de la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
— Condamner la ville de [Localité 1] à payer la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
— Condamner la ville de [Localité 1] aux entiers dépens d'instance ;
— Écarter l'exécution provisoire.
Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, il est renvoyé aux actes introductifs d'instance et aux dernières conclusions des parties pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens.
L'affaire a été mise en délibéré au 23 juillet 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription
M. [E] [N] soutient que l'action de la ville de [Localité 1], qui tend au prononcé d'une amende civile, est une action personnelle soumise à la prescription quinquennale de droit commun. Il en déduit que la ville, qui a fait délivrer son assignation le 12 février 2026, ne peut se prévaloir des locations intervenues antérieurement au 12 février 2021 ni des gains perçus avant cette date. Il ajoute que la ville, qui disposait d'un délai de cinq ans pour agir, s'est abstenue de toute diligence et ne peut faire peser sur lui les conséquences de sa propre inertie.
La ville de [Localité 1] répond que le moyen n'emporte aucune extinction de l'action, dès lors que des locations sont intervenues dans le délai de cinq ans. Elle fait valoir, en premier lieu, que la demande porte sur un fait, celui d'offrir de manière répétée un local à usage d'habitation à la location de courte durée, et non sur une date. Elle soutient, en deuxième lieu, que le manquement à l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation s'analyse en une infraction continue dont la prescription ne court qu'à compter de sa cessation. Elle expose, en dernier lieu, que l'article 2224 du code civil fixe un point de départ subjectif et qu'il appartenait au défendeur d'établir à quelle date antérieure elle était en mesure d'agir.



L'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation, dans sa rédaction applicable du 25 novembre 2018 au 21 novembre 2024, dispose, en son dernier alinéa, que le fait de louer un local meublé destiné à l'habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile constitue un changement d'usage au sens de cet article.
Selon l'article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.
Aux termes de l'article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.
Dès lors, conformément aux dispositions de ce texte, le délai de prescription court à compter du moment où la ville de [Localité 1] aurait dû avoir connaissance du changement illicite d’usage d’habitation, soit au cas d’espèce à compter du moment où elle a eu connaissance de la location du local meublé litigieux, déclaré comme résidence principale, pour un nombre de nuitées excédant les 120 jours annuels, information qui lui permettait d’agir aux fins de sanction du changement d’usage illicite.
Ainsi, contrairement à ce que soutient la ville de [Localité 1], la persistance d’un changement d’usage d’habitation d’un bien immobilier sans autorisation préalable ne saurait avoir pour effet de retarder le point de départ du délai de prescription de cinq ans prévu à l’article 2224 du code civil pour toutes les locations répétées de courte durée à une clientèle de passage qui ont pu avoir lieu par le passé et dont elle a eu ou aurait dû avoir connaissance.
Selon l’article L. 324-2-1 II du code du tourisme, dans sa rédaction en vigueur du 1er janvier 2020 au 1er janvier 2025 applicable au présent litige, dans les communes ayant mis en œuvre la procédure d'enregistrement mentionnée au III de l'article L. 324-1-1, la commune peut, jusqu'au 31 décembre de l'année suivant celle au cours de laquelle un meublé de tourisme a été mis en location, demander à la personne mentionnée au I du présent article, lorsque celle-ci en a connaissance, notamment lorsqu'elle met à disposition une plateforme numérique de nature à lui conférer la connaissance ou le contrôle des données stockées, de lui transmettre le nombre de jours au cours desquels ce meublé de tourisme a fait l'objet d'une location par son intermédiaire. La personne mentionnée au même I transmet ces informations dans un délai d'un mois, en rappelant le nom du loueur, l'adresse du meublé et son numéro de déclaration ainsi que, le cas échéant, le fait que ce meublé constitue ou non la résidence principale du loueur au sens de l'article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986. La commune peut demander un décompte individualisé pour les meublés de tourisme situés sur tout ou partie de son territoire.
En l'espèce, c'est à la date de réception de chacun de ces décomptes transmis par la société Airbnb que la ville de [Localité 1] a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer son action, ces documents faisant apparaître, pour chaque année, le nombre de nuitées louées et, partant, l'existence d'une pluralité de locations de courte durée caractérisant le changement d'usage mais également le caractère erroné de la déclaration de résidence principale, alors que dès 2018 et 2019, des nuitées supérieures à 120 jours permettent de déduire une absence de résidence principale au sens de l’article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. 
Il résulte du constat du 19 juillet 2024 que la plateforme Airbnb a transmis à la ville de [Localité 1] le décompte des nuitées effectuées via sa plateforme les 3 janvier 2020, pour les années 2018 et 2019, 10 janvier 2021, pour les années 2019 et 2020, 9 janvier 2023, pour les années 2021 et 2022, et 18 janvier 2024, pour les années 2022 et 2023. Les nuitées de l'année 2024 ont, quant à elles, été portées à la connaissance de la ville par le constat de son agent assermenté du 19 juillet 2024.
L'action ayant été introduite par assignation délivrée le 12 février 2026, la prescription est acquise pour les faits que la ville de [Localité 1] a connus plus de cinq ans avant cette date. Tel est le cas des locations des années 2018 et 2019, connues dès le 3 janvier 2020, et des locations de l'année 2020, connues le 10 janvier 2021. En revanche, les locations des années 2021 et 2022, dont la ville n'a eu connaissance que le 9 janvier 2023, celles de l'année 2023, connues le 18 janvier 2024, et celles de l'année 2024, constatées le 19 juillet 2024, ne sont pas atteintes par la prescription.
La fin de non-recevoir sera donc partiellement accueillie, les demandes de la ville de [Localité 1] étant irrecevables comme prescrites en ce qu'elles portent sur les locations des années 2018, 2019 et 2020, et recevables pour les locations intervenues au cours des années 2021 à 2024.
Sur la demande d'amende civile fondée sur les articles L. 631-7 et L. 651-2 du code de la construction et de l'habitation
La ville de [Localité 1] expose que le local litigieux était à usage d'habitation au 1er janvier 1970, ce qu'établissent la fiche H2 du 14 octobre 1970, la fiche modèle R du 15 octobre 1970, le règlement de copropriété, le calepin des propriétés bâties et les actes de vente des 18 juin 1965 et 6 novembre 2017. Elle fait valoir que le bien a été loué de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage, ainsi qu'il résulte du constat de son agent assermenté, et qu'il ne constituait pas la résidence principale du loueur, lequel n'en rapporte pas la preuve alors que cette charge lui incombe.



M. [E] [N] conteste la force probante des pièces produites. Il soutient que la fiche H2 est postérieure au 1er janvier 1970, qu'elle décrit un appartement de 109 mètres carrés situé au premier étage, porte 1, sans rapport avec la chambre du sixième étage constituant le lot n° 14, et que la mention des lots n° 12, 13 et 14 n'y figure que dans le cadre réservé à l'administration. Il ajoute que la fiche modèle R ne décrit la situation de l'immeuble qu'à la date de sa souscription et que le calepin des propriétés bâties n'apporte aucune précision sur la consistance ou l'occupation du lot n° 14. Il fait enfin valoir que le local a constitué sa résidence principale de 2018 à 2021, au gré de ses études, et qu'il n'a été proposé à la location que pour les périodes durant lesquelles il ne l'occupait pas.
À titre liminaire, il n’est pas contesté que le litige est régi par les textes applicables antérieurement à la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, les locations litigieuses ayant cessé en avril 2024 et le bien ayant été vendu le 19 août 2024. 
Aux termes de l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation, dans sa rédaction antérieure à celle issue de la loi n°2024-1039 du 19 novembre 2024, applicable au litige :
« La présente section est applicable aux communes de plus de 200000 habitants et à celles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne. Dans ces communes, le changement d'usage des locaux destinés à l'habitation est, dans les conditions fixées par l'article L. 631-7-1, soumis à autorisation préalable.
Constituent des locaux destinés à l'habitation toutes catégories de logements et leurs annexes, y compris les logements-foyers, logements de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial, locaux meublés donnés en location dans les conditions de l'article L. 632-1 ou dans le cadre d'un bail mobilité conclu dans les conditions prévues au titre Ier ter de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.
Pour l'application de la présente section, un local est réputé à usage d'habitation s'il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970. Cette affectation peut être établie par tout mode de preuve. Les locaux construits ou faisant l'objet de travaux ayant pour conséquence d'en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 sont réputés avoir l'usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés.
Toutefois, lorsqu'une autorisation administrative subordonnée à une compensation a été accordée après le 1er janvier 1970 pour changer l'usage d'un local mentionné à l'alinéa précédent, le local autorisé à changer d'usage et le local ayant servi de compensation sont réputés avoir l'usage résultant de l'autorisation.
Sont nuls de plein droit tous accords ou conventions conclus en violation du présent article.
Le fait de louer un local meublé destiné à l'habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile constitue un changement d'usage au sens du présent article ».
Aux termes de l'article L. 631-7-1 A du même code :
« Lorsque le local à usage d'habitation constitue la résidence principale du loueur, au sens de l'article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, l'autorisation de changement d'usage prévue à l'article L. 631-7 du présent code ou celle prévue au présent article n'est pas nécessaire pour le louer pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile ».
Aux termes de l'article 2, alinéa 2, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 :
« La résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l'habitation».
Aux termes de l'article L. 651-2 du code de la construction et de l'habitation, dans la même rédaction :
« Toute personne qui enfreint les dispositions de l'article L. 631-7 ou qui ne se conforme pas aux conditions ou obligations imposées en application dudit article est condamnée à une amende civile dont le montant ne peut excéder 50.000 euros par local irrégulièrement transformé.
Cette amende est prononcée par le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, sur assignation de la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé ou de l'Agence nationale de l'habitat. Le produit de l'amende est intégralement versé à la commune dans laquelle est situé ce local. Le tribunal judiciaire compétent est celui dans le ressort duquel est situé le local.
Sur assignation de la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé ou de l'Agence nationale de l'habitat, le président du tribunal ordonne le retour à l'usage d'habitation du local transformé sans autorisation, dans un délai qu'il fixe. A l'expiration de celui-ci, il prononce une astreinte d'un montant maximal de 1.000 euros par jour et par mètre carré utile du local irrégulièrement transformé. Le produit en est intégralement versé à la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé.
Passé ce délai, l'administration peut procéder d'office, aux frais du contrevenant, à l'expulsion des occupants et à l'exécution des travaux nécessaires ».


Il appartient en conséquence à la ville de [Localité 1] d'établir, d'une part, l'existence d'un local à usage d'habitation, d'autre part, un changement illicite, sans autorisation préalable, de cet usage.
Sur l'usage d'habitation du local au 1er janvier 1970
En l'espèce, la ville de [Localité 1] produit une fiche de révision foncière H2 du 14 octobre 1970, souscrite par Mme [M] divorcée [L], alors propriétaire. Cette fiche vise expressément les lots n°12, 13 et 14, décrit un logement de 109 mètres carrés annexes comprises, situé au premier étage, porte 1, composé de deux pièces de réception, deux chambres et une salle d'eau, et mentionne au titre des annexes une chambre de bonne au sixième étage ainsi qu'une cave. Elle indique que le bien est occupé par la propriétaire et ne fait état d'aucun loyer.
Le défendeur soutient que cette fiche décrit un appartement du premier étage sans rapport avec la chambre litigieuse. Il résulte cependant du règlement de copropriété que le lot n° 14 est décrit comme se situant au sixième étage, première porte à gauche dans le couloir, et comme constituant une chambre portant le n° 5. La fiche modèle R du 15 octobre 1970 précise, de son côté, que le lot appartenant à la propriétaire et habité par elle correspond à la porte n° 5 au sixième étage. La chambre de bonne mentionnée au titre des annexes du logement déclaré dans la fiche H2 correspond ainsi précisément au lot n° 14, dont la fiche vise au demeurant le numéro.
Or, aux termes de l'article L. 631-7 précité, constituent des locaux destinés à l'habitation toutes catégories de logements et leurs annexes, y compris les chambres de service. La circonstance que le lot n° 14 ait été déclaré comme l'annexe d'un logement principal, et non comme un logement autonome, est donc sans incidence sur son usage d'habitation.
Le défendeur fait également valoir que la fiche H2, souscrite le 14 octobre 1970, est postérieure au 1er janvier 1970. Cette circonstance n'est toutefois pas de nature à la priver de toute valeur probante dès lors que les éléments qu'elle contient sont corroborés par des pièces établissant l'usage du bien à cette date. Tel est le cas du calepin des propriétés bâties, qui mentionne nominativement le lot n° 14 et dont il ressort que Mme [M] divorcée [L] s'acquittait de la taxe d'habitation depuis 1968, ce qui recouvre nécessairement la date du 1er janvier 1970.
L'usage d'habitation est enfin confirmé par l'acte du 18 juin 1965 par lequel Mme [M] divorcée [L] a acquis le bien, qui précise que les lots cédés étaient à usage d'habitation, ainsi que par l'acte du 6 novembre 2017 portant acquisition du bien par les propriétaires actuels, qui comporte la même mention.
Il n'est par ailleurs ni allégué ni établi qu'une autorisation de changement d'usage, assortie ou non d'une compensation, aurait été délivrée postérieurement au 1er janvier 1970 pour ce local.


L'ensemble de ces éléments, dont la concordance est établie, démontre suffisamment que le local constituant le lot n° 14 était à usage d'habitation au 1er janvier 1970.
Sur le changement d'usage
Il résulte du constat de location meublée touristique du 19 juillet 2024 que le local a été proposé à la location sur la plateforme Airbnb, l'agent assermenté ayant vérifié la concordance entre le bien présenté sur l'annonce et celui qu'il a visité.
Le décompte des nuitées annexé à ce constat fait apparaître 147 nuitées en 2018, 125 nuitées en 2019, 26 nuitées en 2020, 52 nuitées en 2021, 171 nuitées en 2022, 153 nuitées en 2023 et 47 nuitées au 17 avril 2024. Les relevés de la plateforme Airbnb produits par le défendeur confirment ce décompte, faisant état de 133 nuitées en 2018 (12 854 euros), 105 nuitées en 2019 (14 066 euros), 31 nuitées en 2020 (3 450 euros), 51 nuitées en 2021 (5 807 euros), 161 nuitées en 2022 (18 160 euros), 150 nuitées en 2023 (20 387 euros) et 49 nuitées en 2024 (6 138 euros).
Le défendeur ne conteste pas la réalité de ces locations, dont il indique lui-même qu'elles ont été consenties pour de courtes durées afin de financer ses études. La location répétée du local meublé, pour de courtes durées, à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile est donc établie.
Sur l'occupation à titre de résidence principale
M. [E] [N] soutient que le local a constitué sa résidence principale de 2018 à 2021, sans évoquer les années ultérieures, or par l’effet de la prescription, seule l’année 2021 fait encore partie de l’objet de litige. 
En l’espèce, les certificats de scolarité qu'il produit pour les années 2018 à 2024 ne mentionnent aucune adresse et sont, à ce titre, dépourvus de portée.
Le contrat d'assurance du 18 juin 2018 identifie le local litigieux comme le bien assuré au titre d'une occupation à titre de résidence principale mais ne renseigne pas sur la durée effective d'occupation du logement par le défendeur, ne pouvant dès lors suffire à elle seule à confirmer la condition de résidence principale du local litigieux pour l’année 2021.
Il est enfin constant que le bien a été déclaré à titre de résidence secondaire auprès de l'administration fiscale par ses propriétaires, les parents de M. [E] [N], de 2019 à 2022 et en 2024 et déclaré vacant en 2023, tel que cela résulte de la consultation du logiciel fiscal OFEA et de la réponse de la DRFIP du 22 janvier 2024. 
L'exception tirée de l'occupation du local à titre de résidence principale ne peut donc être retenue.



Il s'ensuit que M. [E] [N] a changé, sans autorisation préalable, l'usage du local en cause, au sens de l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation, en le louant de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile.
La commission de l’infraction est donc établie au titre des années 2021 à 2024, et la demande d'amende civile est fondée en son principe.
Sur le montant de l'amende civile
Le montant de l'amende doit être fixé en fonction de l'objectif d'intérêt général poursuivi par la législation, dont elle vise à garantir le respect dans une ville comme [Localité 1], où il existe une grande disparité entre l'offre et la demande de logements à la location, des revenus procurés par les locations illicites, de la durée des locations, le cas échéant des diligences du propriétaire pour le retour à un usage d'habitation, de la bonne foi dont l'intéressé a fait preuve et de sa situation personnelle et financière.
La ville de [Localité 1] évalue le gain retiré des locations illicites, pour la période non prescrite, à 16 276 euros au titre de l'année 2021, 53 523 euros au titre de l'année 2022, 20 387,65 euros au titre de l'année 2023 et 6 138,76 euros au titre de l'année 2024, soit un total de 96 325,41 euros. 
Le défendeur oppose ses propres relevés de la plateforme Airbnb, dont il déduit des gains sensiblement inférieurs, de l'ordre de 50 494 euros pour la même période.
Les montants avancés par le défendeur coïncident, pour les années 2023 et 2024, avec ceux retenus par la ville de [Localité 1]. En revanche, pour les années 2021 et 2022, le défendeur chiffre les gains à 5 807 euros et 18 160 euros, quand la ville les évalue à 16 276 euros et 53 523 euros. Or, le défendeur, qui produit des relevés qu'il présente comme exhaustifs, n'explique ni la méthode de son calcul ni les raisons pour lesquelles les sommes qu'il déclare sont, pour ces deux années, très inférieures à celles résultant de l'évaluation de la ville. En l'absence de toute explication sur cet écart, l'évaluation de la ville de [Localité 1], qui repose sur le nombre de nuitées louées et les prix pratiqués, sera retenue.
Une location régulière du même local, au loyer mensuel de 365 euros retenu par la ville de [Localité 1], aurait procuré sur cette même période, longue d'environ trois ans et deux mois, un revenu de l'ordre de 13 900 euros. Le profit tiré de l'exploitation illicite est ainsi très supérieur à celui qu'aurait produit le respect de la réglementation.





Il sera porté au crédit du défendeur qu'il a cessé toute location dès le mois d'avril 2024, avant l'engagement de la procédure, qu'il a suspendu puis supprimé son annonce, qu'il a répondu aux sollicitations de la ville de [Localité 1] et permis la visite du local le 7 mai 2024, et que le bien a été vendu le 19 août 2024, ce qui a mis un terme définitif à l'infraction. Cette coopération demeure toutefois postérieure au constat d'infraction.
M. [E] [N] ne peut en revanche utilement invoquer son ignorance de la réglementation applicable, laquelle ne caractérise pas la bonne foi, nul n'étant censé ignorer la loi. Il a au surplus été informé des conditions de mise en location d'un meublé de tourisme lors de l'enregistrement de sa déclaration, le 20 décembre 2018.
Il sera enfin tenu compte de sa situation financière. Le défendeur justifie avoir conclu un premier contrat de travail à durée indéterminée le 20 janvier 2025, pour une rémunération de 1.820,60 euros nets par mois, et ne disposer que de la somme de 1 285,66 euros sur son compte courant au 2 mars 2026.
Au regard de l'ensemble de ces éléments, et notamment de la durée de commission de l'infraction de 2021 à 2024, les années 2021 et 2024 présentant cependant un nombre de nuitées réduit (51 nuitées en 2021 et 47 nuitées en 2024), du profit qu'elle a procuré, des diligences accomplies par le défendeur pour y mettre fin avant toute procédure et de sa situation financière, l'amende civile sera fixée à la somme de 15.000 euros.
Sur les demandes accessoires
M. [E] [N], partie perdante au sens de l'article 696 du code de procédure civile, supportera la charge des dépens. Sa demande formée au titre des frais irrépétibles sera en conséquence rejetée.
Il sera condamné à indemniser la ville de [Localité 1] des frais qu'elle a été contrainte d'exposer, à hauteur de la somme de 1 500 euros, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
En application des articles 481-1, 6°, et 514-1 et suivants du code de procédure civile, la présente décision est, de droit, assortie de l'exécution provisoire, sans qu'il y ait lieu de l'écarter, celle-ci étant compatible avec la nature de l'affaire et nécessaire.

PAR CES MOTIFS
Le président, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, 
Déclare les demandes de la ville de [Localité 1] irrecevables comme prescrites en ce qu'elles portent sur les locations des années 2018, 2019 et 2020 ;
Rejette la fin de non-recevoir tirée de la prescription pour le surplus ;
Dit que M. [E] [N] a enfreint les dispositions de l'article L.631-7 du code de la construction et de l'habitation en changeant l'usage du local situé [Adresse 3] à [Localité 1], au sixième étage, constituant le lot n° 14, et en le louant de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile ;
Condamne M. [E] [N] à une amende civile de 15.000 euros et dit que le produit de cette amende sera intégralement versé à la ville de [Localité 1], conformément aux dispositions de l'article L. 651-2 du code de la construction et de l'habitation ;
Rejette le surplus des demandes de la ville de [Localité 1] ;
Déboute M. [E] [N] de sa demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne M. [E] [N] aux entiers dépens ; 
Condamne M. [E] [N] à payer à la ville de [Localité 1] la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile;
Condamne M. [E] [N] aux entiers dépens ; 
Rappelle que la présente décision bénéficie de l'exécution provisoire de droit.

Fait à Paris le 23 juillet 2026

Le Greffier, Le Président,


Pascale GARAVEL Pauline LESTERLIN

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Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de la construction et de l'habitation L631-7, code de procedure civile 481-1, code du tourisme L324-1-1, code du tourisme L324-2-1, code de la construction et de l'habitation L651-2). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-07-30T21:04:59.551Z.