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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Béthune, Contentieux civil Annexe, 30 juillet 2026, n° 25/02000

Expulsion "ferme" ordonnée au fond (sans suspension des effets de la clause résolutoire)ContratsBaux d'habitation
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Exposé du litige

EXPOSÉ DU LITIGE 

Par acte sous seing privé en date du 1er août 2011, à effet le même jour, la S.A. 3F IMMOBILIERE NORD-ARTOIS a donné à bail à Mme [Y] [A] un local à usage d'habitation avec garage sis [Adresse 3] à [Localité 1], moyennant le paiement total d'un loyer mensuel pour le logement de 518,51 euros hors charges et pour le garage de 38,33 euros. 
Alléguant le non-paiement des loyers, la S.A. 3F NOTRE LOGIS venant aux droits de 3F NORD ARTOIS venant aux droits de la S.A. 3F IMMOBILIERE NORD-ARTOIS a fait délivrer à Mme [Y] [A] par acte de commissaire de justice le 25 août 2025, un commandement de payer dans le délai de deux mois les loyers visant la clause résolutoire et portant sur la somme en principal de 2298,64 euros.
Ce commandement de payer a été dénoncé à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), le 26 août 2025.
Par acte de commissaire de justice en date du 13 novembre 2025, la S.A. 3F NOTRE LOGIS a fait citer Mme [Y] [A] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de BÉTHUNE, à l’audience du 22 mai 2026 afin d'obtenir, par décision assortie de l'exécution provisoire, sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 afin de :

Constater et de prononcer la résiliation du bail◦
de constater le jeu de la clause résolutoire, au besoin conformément aux articles 1728, 1741 et 1752 du code civil, ou prononcer la résiliation conformément à l’article 1225 du code civil ;◦de dire que Mme [Y] [A] est occupante sans droit ni titre ;◦d’ordonner l’expulsion de Mme [Y] [A] et celle de toute personne introduite par elle dans le logement avec le concours de la force publique si besoin est, dans le mois de la signification du jugement à intervenir, sous astreinte de 30 euros par jour de retard, laquelle pourra être liquidée ultérieurement, à la demande de la S.A. 3F NOTRE LOGIS;◦d’autoriser le cas échéant, le requérant à faire transporter et séquestrer les biens abandonnés dans les lieux, aux frais, risques et périls de la défenderesse.Condamner au paiement :◦
de la somme de 2 499,20 euros représentant les loyers et les charges suivant situation arrêtées au 31 octobre 2025, déduction faite des acomptes perçus à la date sus énoncée ;◦les loyers et charges échus depuis cette date et de ceux à échoir jusqu’au jour du jugement à intervenir ;◦les indemnités d’occupation irrégulières, du jour du jugement à intervenir, jusqu’au jour de la libération effective du logement sur la base du loyer et des charges et subissant les mêmes augmentations qu’eux ;◦une indemnité égale au prix du bail, du jour de la libération des lieux par le défendeur jusqu’à la relocation selon l’article 1760 du code civil, qui sera soumise aux mêmes variations ;◦le tout avec intérêts légaux.Condamner au paiement de la somme de 155 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civileCondamner aux frais et dépens qui comprendront le coût du commandement, du signalement à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation, de la notification à la sous préfecture et des actes de procédures qui en suivront ;L’exécution provisoire de la décision à intervenir nonobstant l’exercice de toutes voies de recours, cette créance n’étant pas définitive et pour éviter qu’elle prenne des proportions trop importantes et ne devienne, par la même irrécouvrable.
Cette assignation a été notifiée à la préfecture du Pas-de-[Localité 2] le 14 novembre 2025.

L'affaire a été utilement appelée et retenue à l'audience du 22 mai 2026.

A cette audience, la S.A. 3F NOTRE LOGIS a comparu représentée par son conseil.
Le bailleur a réitéré les termes de son assignation précisant demander le constat d’acquisition de la clause résolutoire, la résiliation du bail et l’expulsion de la locataire pour défaut de paiement du loyer et des charges d’un montant actualisé de 3 414,06 euros au 18 mai 2026, frais de justice et terme du mois d’avril 2026 inclus.

À l'appui de ses prétentions, elle a soutenu qu'un commandement de payer en date du 25 août 2025 avait été signifié à Mme [Y] [A] mais que ses causes n'avaient pas été acquittées intégralement dans le délai de deux mois, de sorte que la clause résolutoire doit être regardée comme étant acquise sur ce fondement. Elle indique que la locataire a effectué un versement le 12 mai 2026 de 210 euros mais que le loyer actualisé est de 627,98 euros. Elle déclare laisser à l’appréciation du magistrat la demande de délais formulée par la défenderesse.

Mme [Y] [A], assignée à domicile, a comparu en personne. Elle sollicite l’octroi de délais de paiement à hauteur de 110 euros par mois en sus du loyer courant.

À l'issue des débats en audience publique, l'affaire a été mise en délibéré à la date du 30 juillet 2026, par mise à disposition au greffe, date qui a été portée à la connaissance des parties comparantes.

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION

Le contrat liant les parties est un contrat de louage d'immeuble ou d'occupation d'un logement. Il est, dès lors, soumis aux principes issus de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée notamment par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 dont les dispositions sont d'ordre public et doivent donc être appliquées d'office par le juge.

I. Sur la recevabilité de la demande tendant à la résiliation du bail 

Aux termes de l'article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, modifiée par la loi du 27 juillet 2023 applicable en l’espèce, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi.

Par ailleurs, selon l'article 24 II du même texte, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation de bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L351-2 du Code de la construction et de l'habitation et aux articles L542-1 et L831-1 du Code de la sécurité sociale.

En l'espèce, l'assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le Département le 14 novembre 2025, soit au moins six semaines avant l'audience.

Par ailleurs, la saisine de la Ccapex a été réalisée le 26 août 2025, soit plus de deux mois avant la délivrance de l'assignation.

L'action en résiliation du bail doit en conséquence être déclarée recevable.

II. Sur le bien-fondé de la demande tendant au constat de la résiliation du bail

L’article 1134 ancien du Code civil prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

La loi 2023-668 du 27 juillet 2023 modifiant l’article 24 dispose désormais que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

Toutefois, la troisième chambre civile de la Cour de Cassation est d’avis que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi ( avis Civ. 3ème n024-70,002 du 13 juin 2024).
 
En l'espèce, le bail conclu le 1er août 2011 entre les parties contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit de la location pour non-paiement du loyer ou des charges, après un commandement de payer demeuré infructueux durant deux mois.
Par ailleurs, un commandement de payer a été signifié à Mme [Y] [A] le 25 août 2025, pour un montant de 2 298,64 euros, lui octroyant un délai de deux mois pour s’acquitter de la dette locative.

Il résulte du décompte produit par le bailleur que Mme [Y] [A] ne s’est pas acquittée du montant des loyers et charges impayés visés dans le commandement de payer dans le délai de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail étaient réunies à la date du 25 octobre 2025.

Il y a lieu, dès lors, de dire la clause résolutoire acquise au profit de la S.A. 3F NOTRE LOGIS à compter du 25 octobre 2025 et de constater la résiliation du bail conformément aux dispositions légales et contractuelles précitées.
Il résulte de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution que l'expulsion d’un local affecté à l'habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux.
Ce texte dispose d'une part, que le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.
D'autre part, ce délai prévu ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.
En l’espèce, il n’est démontré aucune circonstance particulière justifiant la réduction du délai.
Il convient, par la suite, de condamner Mme [Y] [A] à restituer les lieux situés [Adresse 3] à [Localité 1].
À défaut, il convient d'ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef, à l’issue d’un délai de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, et si nécessaire avec le concours de la force publique et d’un serrurier.

Par ailleurs, Mme [Y] [A] étant occupante sans droit ni titre des lieux à compter du 26 octobre 2025, l’indemnité d’occupation mensuelle due à compter de cette date et jusqu’à sa sortie effective des lieux, sera fixée à la somme correspondant au montant du loyer et des charges qu’elle aurait payé en cas de poursuite du bail, soumise aux augmentations légales.

Cette indemnité d’occupation mensuelle se substitue au loyer à compter du 26 octobre 2025 et est incluse dans la condamnation principale jusqu'au terme du mois d’avril 2026 inclus.

III. Sur la demande en paiement au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation :

L'article 7-a) de la loi du 6 juillet 1989 précitée, ainsi que le contrat de bail conclu entre les parties, énoncent que le locataire doit payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus.
A l'audience, la S.A. 3F NOTRE LOGIS verse aux débats les pièces suivantes :
- le contrat de bail souscrit entre les parties le 1er août 2011 ;
- le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, en date du 25 août 2025 ;
- le décompte de la créance arrêtée au 18 mai 2026, terme du mois d’avril 2026 inclus dont il résulte que la défenderesse reste redevable de loyers, charges et indemnités d’occupation impayés pour un montant de 3 414,06 euros. 

Or, il résulte du contrat de bail liant les parties, du commandement de payer, de l’assignation et du décompte produit que Mme [Y] [A] reste devoir à la S.A. 3F NOTRE LOGIS la somme de 3 414,06 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés du logement, dont à déduire la somme de 317,73 euros au titre des frais de poursuite relevant des dépens.

Il convient par conséquent de condamner, Mme [Y] [A] , à payer à la S.A. 3F NOTRE LOGIS la somme de 3 096,33 euros (trois mille quatre-vingt-seize euros et trente-trois centimes), terme du mois d’avril 2026 inclus, au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés arrêtés au 18 mai 2026, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision.


IV. Sur la demande reconventionnelle en délais de paiement suspensifs

L'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023, permet au juge, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative.
L’article 24 VII de cette même loi, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il ressort du décompte locatif que le loyer actualisé de Mme [Y] [A] s’élève à 705,47 euros et que, déduction faite des aides versées, son reste à charge s’élève à la somme de 400,59 euros.

Après l’analyse de l’historique de compte, Mme [Y] [A] n’a pas repris le paiement intégral du loyer et des charges au jour de l’audience.

En effet, Mme [Y] [A] a versé 300 euros au mois d’avril 2026 et 210 euros au mois de mai 2026 au lieu de 400,59 euros.

Faute de justifier de la reprise du paiement intégral du loyer et de son incapacité à solder la dette, Mme [Y] [A] sera déboutée de sa demande de délais de paiement suspensifs.


V.La demande au titre de l’astreinte

Selon l’article L131-1 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut même d’office ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

L’article L421-1 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que les astreintes fixées pour obliger l’occupant d’un local à quitter les lieux ont toujours un caractère provisoire et son révisées et liquidées par le juge une fois la décision d’expulsion exécutée.

Par ailleurs il ressort de l’article L421-2 du code des procédures civiles d’exécution que l’astreinte une fois liquidée, ne peut excéder la somme compensatrice du préjudice effectivement causé. Il est tenu compte, lors de sa fixation, des difficultés que le débiteur a rencontrées pour satisfaire à l’exécution de la décision.

la S.A. 3F NOTRE LOGIS n’apporte pas la preuve de ce que la locataire entend se soustraire à la décision de justice. La demande d’astreinte apparait en l’espèce, prématurée.

Le bailleur est débouté de sa demande.

VI. Sur les demandes accessoires 

Sur les dépens et les frais irrépétibles 

L'article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
Par ailleurs, il ressort de l'article 700 du même code que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au regard des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.

En l'espèce, rien ne motive l'inversion de la charge normale des dépens. Il y a donc lieu de condamner Mme [Y] [A] aux entiers dépens de l'instance.

Cependant, l'équité ne commande pas d'allouer à la S.A. 3F NOTRE LOGIS une indemnité sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.

Sur l'exécution provisoire 

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Par conséquent, il convient de rappeler que la décision est assortie de plein droit de l'exécution provisoire.

Dispositif

PAR CES MOTIFS 

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition du jugement au greffe à la date indiquée à l’issue des débats en audience publique en application de l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort,

DÉCLARE l'action de la S.A. 3F NOTRE LOGIS recevable ;

CONSTATE les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail relatif à l'immeuble d'habitation avec garage situé [Adresse 3] à [Localité 1], conclu le 1er août 2011, entre la S.A. 3F IMMOBILIERE NORD-ARTOIS aux droits de laquelle vient désormais la S.A. 3F NOTRE LOGIS d'une part et Mme [Y] [A] d’autre part à la date du 25 octobre 2025;

CONDAMNE Mme [Y] [A] à libérer les lieux situés [Adresse 3] à [Localité 1], en satisfaisant aux obligations du locataire ;

A défaut,

ORDONNE l’expulsion de Mme [Y] [A] et celle de tous occupants de son chef, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, avec si nécessaire l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

CONDAMNE Mme [Y] [A] à payer à la S.A. 3F NOTRE LOGIS la somme de 3 096,33 euros (trois mille quatre-vingt-seize euros et trente-trois centimes), terme du mois d’avril 2026 inclus, au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés arrêtés au 18 mai 2026, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE Mme [Y] [A] à payer à la S.A. 3F NOTRE LOGIS une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel existant et des charges, subissant les augmentations légales, à compter du mois de mai 2026 et jusqu'à la libération effective des lieux ;

DÉBOUTE Mme [Y] [A] de sa demande de délais de paiement suspensifs ;

REJETTE la demande de réduction du délai d’expulsion ;

REJETTE la demande d’expulsion sous astreinte ;

CONDAMNE Mme [Y] [A] aux entiers dépens ;

DIT n'y avoir lieu à indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit du présent jugement  ;

DIT qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information.

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 3], le 30 juillet 2026

LA GREFFIÈRE, LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION,
M. LOMORO J.LELONG
Texte intégral
MINUTE N° : 
DOSSIER : N° RG 25/02000 - N° Portalis DBZ2-W-B7J-I22K
AFFAIRE : S.A. 3F NOTRE LOGIS / [Y] [L] [A]


TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BETHUNE



JUGEMENT DU 30 JUILLET 2026





















Grosse(s) délivrée(s)
à
Me Sophie VANHAMME


le 30/07/2026




Copie(s) délivrée(s)
à

Me Sophie VANHAMME
Madame [Y] [L] [A]
SP

le 30/07/2026
 


LE PRESIDENT : Madame LELONG Jessy, Magistrat 

LE GREFFIER : Madame LOMORO Marie



DEMANDERESSE

S.A. 3F NOTRE LOGIS, 
dont le siège social est sis [Adresse 1]


représentée par Me Sophie VANHAMME, avocat au barreau de BETHUNE





DEFENDERESSE

Madame [Y] [L] [A], 
demeurant [Adresse 2]

comparante













EXPOSÉ DU LITIGE 

Par acte sous seing privé en date du 1er août 2011, à effet le même jour, la S.A. 3F IMMOBILIERE NORD-ARTOIS a donné à bail à Mme [Y] [A] un local à usage d'habitation avec garage sis [Adresse 3] à [Localité 1], moyennant le paiement total d'un loyer mensuel pour le logement de 518,51 euros hors charges et pour le garage de 38,33 euros. 
Alléguant le non-paiement des loyers, la S.A. 3F NOTRE LOGIS venant aux droits de 3F NORD ARTOIS venant aux droits de la S.A. 3F IMMOBILIERE NORD-ARTOIS a fait délivrer à Mme [Y] [A] par acte de commissaire de justice le 25 août 2025, un commandement de payer dans le délai de deux mois les loyers visant la clause résolutoire et portant sur la somme en principal de 2298,64 euros.
Ce commandement de payer a été dénoncé à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), le 26 août 2025.
Par acte de commissaire de justice en date du 13 novembre 2025, la S.A. 3F NOTRE LOGIS a fait citer Mme [Y] [A] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de BÉTHUNE, à l’audience du 22 mai 2026 afin d'obtenir, par décision assortie de l'exécution provisoire, sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 afin de :

Constater et de prononcer la résiliation du bail◦
de constater le jeu de la clause résolutoire, au besoin conformément aux articles 1728, 1741 et 1752 du code civil, ou prononcer la résiliation conformément à l’article 1225 du code civil ;◦de dire que Mme [Y] [A] est occupante sans droit ni titre ;◦d’ordonner l’expulsion de Mme [Y] [A] et celle de toute personne introduite par elle dans le logement avec le concours de la force publique si besoin est, dans le mois de la signification du jugement à intervenir, sous astreinte de 30 euros par jour de retard, laquelle pourra être liquidée ultérieurement, à la demande de la S.A. 3F NOTRE LOGIS;◦d’autoriser le cas échéant, le requérant à faire transporter et séquestrer les biens abandonnés dans les lieux, aux frais, risques et périls de la défenderesse.Condamner au paiement :◦
de la somme de 2 499,20 euros représentant les loyers et les charges suivant situation arrêtées au 31 octobre 2025, déduction faite des acomptes perçus à la date sus énoncée ;◦les loyers et charges échus depuis cette date et de ceux à échoir jusqu’au jour du jugement à intervenir ;◦les indemnités d’occupation irrégulières, du jour du jugement à intervenir, jusqu’au jour de la libération effective du logement sur la base du loyer et des charges et subissant les mêmes augmentations qu’eux ;◦une indemnité égale au prix du bail, du jour de la libération des lieux par le défendeur jusqu’à la relocation selon l’article 1760 du code civil, qui sera soumise aux mêmes variations ;◦le tout avec intérêts légaux.Condamner au paiement de la somme de 155 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civileCondamner aux frais et dépens qui comprendront le coût du commandement, du signalement à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation, de la notification à la sous préfecture et des actes de procédures qui en suivront ;L’exécution provisoire de la décision à intervenir nonobstant l’exercice de toutes voies de recours, cette créance n’étant pas définitive et pour éviter qu’elle prenne des proportions trop importantes et ne devienne, par la même irrécouvrable.
Cette assignation a été notifiée à la préfecture du Pas-de-[Localité 2] le 14 novembre 2025.

L'affaire a été utilement appelée et retenue à l'audience du 22 mai 2026.

A cette audience, la S.A. 3F NOTRE LOGIS a comparu représentée par son conseil.
Le bailleur a réitéré les termes de son assignation précisant demander le constat d’acquisition de la clause résolutoire, la résiliation du bail et l’expulsion de la locataire pour défaut de paiement du loyer et des charges d’un montant actualisé de 3 414,06 euros au 18 mai 2026, frais de justice et terme du mois d’avril 2026 inclus.

À l'appui de ses prétentions, elle a soutenu qu'un commandement de payer en date du 25 août 2025 avait été signifié à Mme [Y] [A] mais que ses causes n'avaient pas été acquittées intégralement dans le délai de deux mois, de sorte que la clause résolutoire doit être regardée comme étant acquise sur ce fondement. Elle indique que la locataire a effectué un versement le 12 mai 2026 de 210 euros mais que le loyer actualisé est de 627,98 euros. Elle déclare laisser à l’appréciation du magistrat la demande de délais formulée par la défenderesse.

Mme [Y] [A], assignée à domicile, a comparu en personne. Elle sollicite l’octroi de délais de paiement à hauteur de 110 euros par mois en sus du loyer courant.

À l'issue des débats en audience publique, l'affaire a été mise en délibéré à la date du 30 juillet 2026, par mise à disposition au greffe, date qui a été portée à la connaissance des parties comparantes.


MOTIFS DE LA DÉCISION

Le contrat liant les parties est un contrat de louage d'immeuble ou d'occupation d'un logement. Il est, dès lors, soumis aux principes issus de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée notamment par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 dont les dispositions sont d'ordre public et doivent donc être appliquées d'office par le juge.

I. Sur la recevabilité de la demande tendant à la résiliation du bail 

Aux termes de l'article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, modifiée par la loi du 27 juillet 2023 applicable en l’espèce, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi.

Par ailleurs, selon l'article 24 II du même texte, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation de bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L351-2 du Code de la construction et de l'habitation et aux articles L542-1 et L831-1 du Code de la sécurité sociale.

En l'espèce, l'assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le Département le 14 novembre 2025, soit au moins six semaines avant l'audience.

Par ailleurs, la saisine de la Ccapex a été réalisée le 26 août 2025, soit plus de deux mois avant la délivrance de l'assignation.

L'action en résiliation du bail doit en conséquence être déclarée recevable.

II. Sur le bien-fondé de la demande tendant au constat de la résiliation du bail

L’article 1134 ancien du Code civil prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

La loi 2023-668 du 27 juillet 2023 modifiant l’article 24 dispose désormais que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

Toutefois, la troisième chambre civile de la Cour de Cassation est d’avis que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi ( avis Civ. 3ème n024-70,002 du 13 juin 2024).
 
En l'espèce, le bail conclu le 1er août 2011 entre les parties contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit de la location pour non-paiement du loyer ou des charges, après un commandement de payer demeuré infructueux durant deux mois.
Par ailleurs, un commandement de payer a été signifié à Mme [Y] [A] le 25 août 2025, pour un montant de 2 298,64 euros, lui octroyant un délai de deux mois pour s’acquitter de la dette locative.

Il résulte du décompte produit par le bailleur que Mme [Y] [A] ne s’est pas acquittée du montant des loyers et charges impayés visés dans le commandement de payer dans le délai de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail étaient réunies à la date du 25 octobre 2025.

Il y a lieu, dès lors, de dire la clause résolutoire acquise au profit de la S.A. 3F NOTRE LOGIS à compter du 25 octobre 2025 et de constater la résiliation du bail conformément aux dispositions légales et contractuelles précitées.
Il résulte de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution que l'expulsion d’un local affecté à l'habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux.
Ce texte dispose d'une part, que le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.
D'autre part, ce délai prévu ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.
En l’espèce, il n’est démontré aucune circonstance particulière justifiant la réduction du délai.
Il convient, par la suite, de condamner Mme [Y] [A] à restituer les lieux situés [Adresse 3] à [Localité 1].
À défaut, il convient d'ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef, à l’issue d’un délai de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, et si nécessaire avec le concours de la force publique et d’un serrurier.

Par ailleurs, Mme [Y] [A] étant occupante sans droit ni titre des lieux à compter du 26 octobre 2025, l’indemnité d’occupation mensuelle due à compter de cette date et jusqu’à sa sortie effective des lieux, sera fixée à la somme correspondant au montant du loyer et des charges qu’elle aurait payé en cas de poursuite du bail, soumise aux augmentations légales.

Cette indemnité d’occupation mensuelle se substitue au loyer à compter du 26 octobre 2025 et est incluse dans la condamnation principale jusqu'au terme du mois d’avril 2026 inclus.

III. Sur la demande en paiement au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation :

L'article 7-a) de la loi du 6 juillet 1989 précitée, ainsi que le contrat de bail conclu entre les parties, énoncent que le locataire doit payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus.
A l'audience, la S.A. 3F NOTRE LOGIS verse aux débats les pièces suivantes :
- le contrat de bail souscrit entre les parties le 1er août 2011 ;
- le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, en date du 25 août 2025 ;
- le décompte de la créance arrêtée au 18 mai 2026, terme du mois d’avril 2026 inclus dont il résulte que la défenderesse reste redevable de loyers, charges et indemnités d’occupation impayés pour un montant de 3 414,06 euros. 

Or, il résulte du contrat de bail liant les parties, du commandement de payer, de l’assignation et du décompte produit que Mme [Y] [A] reste devoir à la S.A. 3F NOTRE LOGIS la somme de 3 414,06 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés du logement, dont à déduire la somme de 317,73 euros au titre des frais de poursuite relevant des dépens.

Il convient par conséquent de condamner, Mme [Y] [A] , à payer à la S.A. 3F NOTRE LOGIS la somme de 3 096,33 euros (trois mille quatre-vingt-seize euros et trente-trois centimes), terme du mois d’avril 2026 inclus, au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés arrêtés au 18 mai 2026, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision.


IV. Sur la demande reconventionnelle en délais de paiement suspensifs

L'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023, permet au juge, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative.
L’article 24 VII de cette même loi, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il ressort du décompte locatif que le loyer actualisé de Mme [Y] [A] s’élève à 705,47 euros et que, déduction faite des aides versées, son reste à charge s’élève à la somme de 400,59 euros.

Après l’analyse de l’historique de compte, Mme [Y] [A] n’a pas repris le paiement intégral du loyer et des charges au jour de l’audience.

En effet, Mme [Y] [A] a versé 300 euros au mois d’avril 2026 et 210 euros au mois de mai 2026 au lieu de 400,59 euros.

Faute de justifier de la reprise du paiement intégral du loyer et de son incapacité à solder la dette, Mme [Y] [A] sera déboutée de sa demande de délais de paiement suspensifs.


V.La demande au titre de l’astreinte

Selon l’article L131-1 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut même d’office ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

L’article L421-1 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que les astreintes fixées pour obliger l’occupant d’un local à quitter les lieux ont toujours un caractère provisoire et son révisées et liquidées par le juge une fois la décision d’expulsion exécutée.

Par ailleurs il ressort de l’article L421-2 du code des procédures civiles d’exécution que l’astreinte une fois liquidée, ne peut excéder la somme compensatrice du préjudice effectivement causé. Il est tenu compte, lors de sa fixation, des difficultés que le débiteur a rencontrées pour satisfaire à l’exécution de la décision.

la S.A. 3F NOTRE LOGIS n’apporte pas la preuve de ce que la locataire entend se soustraire à la décision de justice. La demande d’astreinte apparait en l’espèce, prématurée.

Le bailleur est débouté de sa demande.

VI. Sur les demandes accessoires 

Sur les dépens et les frais irrépétibles 

L'article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
Par ailleurs, il ressort de l'article 700 du même code que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au regard des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.

En l'espèce, rien ne motive l'inversion de la charge normale des dépens. Il y a donc lieu de condamner Mme [Y] [A] aux entiers dépens de l'instance.

Cependant, l'équité ne commande pas d'allouer à la S.A. 3F NOTRE LOGIS une indemnité sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.

Sur l'exécution provisoire 

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Par conséquent, il convient de rappeler que la décision est assortie de plein droit de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS 

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition du jugement au greffe à la date indiquée à l’issue des débats en audience publique en application de l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort,

DÉCLARE l'action de la S.A. 3F NOTRE LOGIS recevable ;

CONSTATE les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail relatif à l'immeuble d'habitation avec garage situé [Adresse 3] à [Localité 1], conclu le 1er août 2011, entre la S.A. 3F IMMOBILIERE NORD-ARTOIS aux droits de laquelle vient désormais la S.A. 3F NOTRE LOGIS d'une part et Mme [Y] [A] d’autre part à la date du 25 octobre 2025;

CONDAMNE Mme [Y] [A] à libérer les lieux situés [Adresse 3] à [Localité 1], en satisfaisant aux obligations du locataire ;

A défaut,

ORDONNE l’expulsion de Mme [Y] [A] et celle de tous occupants de son chef, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, avec si nécessaire l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

CONDAMNE Mme [Y] [A] à payer à la S.A. 3F NOTRE LOGIS la somme de 3 096,33 euros (trois mille quatre-vingt-seize euros et trente-trois centimes), terme du mois d’avril 2026 inclus, au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés arrêtés au 18 mai 2026, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE Mme [Y] [A] à payer à la S.A. 3F NOTRE LOGIS une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel existant et des charges, subissant les augmentations légales, à compter du mois de mai 2026 et jusqu'à la libération effective des lieux ;

DÉBOUTE Mme [Y] [A] de sa demande de délais de paiement suspensifs ;

REJETTE la demande de réduction du délai d’expulsion ;

REJETTE la demande d’expulsion sous astreinte ;

CONDAMNE Mme [Y] [A] aux entiers dépens ;

DIT n'y avoir lieu à indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit du présent jugement  ;

DIT qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information.

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 3], le 30 juillet 2026

LA GREFFIÈRE, LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION,
M. LOMORO J.LELONG

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de la construction et de l'habitation L351-2, code civil 1752, code de la securite sociale L831-1, code des procedures civiles d'execution L421-2, code des procedures civiles d'execution L421-1, code de la securite sociale L542-1, code civil 1741, code civil 1760, code de la construction et de l'habitation L442-4-1). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-07-30T22:45:49.451Z.