notiv
Ouvrir l'application
Décision de justice

Tribunal judiciaire de Rennes, JUGE CX PROTECTION, 20 août 2026, n° 26/03920

Expulsion "ferme" ordonnée au fond (sans suspension des effets de la clause résolutoire)ContratsBaux d'habitation
Ouvrir dans l'application : rédiger une fiche d'arrêt, un commentaire, voir les entreprises

Exposé du litige

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous signature privée en date signé le 30 aout 2023 avec effet au 07 septembre 2023, l’Office Public de l’Habitat d’Ille-et-Vilaine NEOTOA a loué à Madame [U] [S] et Monsieur [W] [K] [G] un local à usage d’habitation situé [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel initial de 436.32 euros, incluant les provisions pour charges. 
Les locataires ont changé de logement.
En vertu d’un contrat passé par acte sous signature privée en date du 15 décembre 2023, l’Office Public de l’Habitat d’Ille-et-Vilaine NEOTOA a loué à Madame [U] [S] et Monsieur [W] [K] [G] un local à usage d’habitation situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel initial de 380.91 euros, incluant les provisions pour charges. 
Par acte de commissaire de justice du 29 avril 2024, NEOTOA a fait délivrer à Madame [U] [S] et Monsieur [W] [K] [G] un commandement de payer la somme de 1818,41 euros au titre des loyers et charges échus, outre le coût de l’acte. 
La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 30 avril 2024. 

Par acte de commissaire de justice en date du 05 mai 2026 délivré à étude concernant Madame [S] et à domicile concernant Monsieur [K] [G] [W], NEOTOA a fait assigner Madame [U] [S] et Monsieur [W] [K] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :
A titre principal : 
Constater l'acquisition de la clause résolutoire En conséquence
Ordonner l’expulsion de Madame [U] [S] et Monsieur [W] [K] [G] ainsi que de tous occupants de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique Condamner solidairement Madame [U] [S] et Monsieur [W] [K] [G] à payer à NEOTOA la somme de 6195.06 euros représentant le montant de l’arriéré des loyers et charges au 30 avril 2026 avec intérêts aux taux légal à compter de la date du commandement de payerles loyers échus du 30 avril 2026 à la date de la déclaration selon laquelle la clause résolutoire est acquiseune indemnité d’occupation égale au montant du prix des loyers révisables conformément à la législation en vigueur et des charges, jusqu’à la libération effective des lieux de tout occupant,A titre subsidiaire
En cas d’octroi de délais de paiement, prononcer l’exigibilité de la dette et la poursuite de la procédure d’expulsion à défaut de règlement d’une échéanceDire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à venirEn tout état de cause
Condamner in solidum Madame [U] [S] et Monsieur [W] [K] [G] à payer à NEOTOA une somme de 50 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens lesquels comprendront le coût du commandement de payer du 29 avril 2024.
L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département d’Ille-et-Vilaine le 07 mai 2026.
L’affaire a été appelée à l’audience du 19 juin 2026, renvoyée au 03 juillet 2026.
A cette audience, NEOTOA, représenté, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 6739.72 euros. Il y a une opposition à la demande de délais de paiement, précisant qu’il y a eu des impayés dès le début, que le versement du 17/06 a été partiel.
Madame [U] [S] n’a pas comparu à l’audience, ni personne pour elle.
Monsieur [W] [K] [G] n’a pas comparu à l’audience. Il a donné un pouvoir à Monsieur [I] [C] pour le représenter. Ce dernier a précisé que son père et le père de Monsieur [W] [K] [G] étaient cousins. N’étant pas parents ou alliés au 3ème degré au sens de l’article 828 du code de procédure civile, il a été entendu en ses observations uniquement. Il a précisé que Monsieur [K] [G] voudrait rester dans le logement, qu’il a une fille qui vient de décéder, qu’il a deux adresses , que Madame [S] occupe le logement, qu’une procédure de divorce est en cours, que sa sœur réside actuellement dans le logement et qu’il veut s’installer sur [Localité 1], qu’il pensait que le loyer était réglé.
L’affaire est mise en délibéré au 20 aout 2026

Motifs

MOTIVATION DE LA DÉCISION
 
L’article 1 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose que « le droit au logement est un droit fondamental ; il s’exerce dans le cadre des lois qui le régissent. L’exercice de ce droit implique la liberté de choix pour toute personne de son mode d’habitation grâce au maintien et au développement d’un secteur locatif et d’un secteur d’accession à la propriété ouverts à toutes les catégories sociales. (…) Les droits et obligations réciproques des bailleurs et des locataires doivent être équilibrés dans leurs relations individuelles comme dans leurs relations collectives ». 

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
En application de l'article 473 du même Code, le jugement est réputé contradictoire, la décision étant susceptible d'appel.
 
I. Sur la recevabilité de la demande

•    Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)
 
En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.
 
Le bailleur justifie avoir procédé à ce signalement le 30 avril 2024, soit au moins deux mois avant la date de délivrance de l'assignation, le 05 mai 2026. Sa demande est donc recevable à ce titre.
 
•    Sur la notification au préfet
 
L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose, dans sa version applicable au litige, qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.
 
En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 07 mai 2026 soit plus de six semaines avant l’audience du 19 juin 2026. La demande formée par le bailleur est donc recevable.

II. Sur les demandes principales

•    Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire
 
Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
L'article 642 du code de procédure civile dispose que « tout délai expire le dernier jour à 24 heures » et que « le délai qui expirerait normalement un samedi, un dimanche ou un jour férié ou chômé est prorogé jusqu'au premier jour ouvrable suivant ». 
Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article 4-1 qu’à défaut de paiement du loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.
 
En l'espèce, il est établi que les causes du commandement n’ont pas été réglés dans les deux mois à compter du commandement de payer du 29 avril 2024.
 
Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies à la date du 1er juillet 2024.


•    Sur l’expulsion et l'indemnité d'occupation 

Le bailleur ayant un intérêt certain à voir reprendre possession dans un bref délai des lieux occupés sans droit ni titre à la suite de la résiliation du bail, et cela au vu des impayés qui se sont accumulés depuis le commandement de payer, il y a lieu d’ordonner à Madame [U] [S] et Monsieur [W] [K] [G] de remettre les clés et de quitter les lieux.
A défaut de départ volontaire, NEOTOA sera autorisé à faire procéder à l’expulsion de Madame [U] [S] et Monsieur [W] [K] [G], ainsi que de tous occupants de leur chef dans les conditions prévues par la loi.
Au surplus, à compter de la résiliation du bail, en vertu de l'article 1760 du Code civil, les locataires déchus de tout droit d'occupation du local donné à bail se trouvent redevables d'une indemnité d'occupation mensuelle qui a une nature indemnitaire et non pas contractuelle.
Dans ces conditions, il convient de condamner Madame [U] [S] et Monsieur [W] [K] [G] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle qui sera d'un montant égal à celui des loyers et charges, jusqu'à la libération effective et définitive des lieux. 
Le sort des meubles sera alors également régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.
•    Sur la demande de condamnation en paiement
 
Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. L’article 24 V. du même texte prévoit que «  le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi ». 

Il ressort de l'article 1353 du code civil, alinéa 1er, que « celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver » et de l'article 9 du code de procédure civile qu'il « incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».
En l’espèce, NEOTOA verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, afin de démontrer les obligations dont elle réclame l’exécution.
Le décompte produit mentionne qu’au 2 juillet 2026, la dette locative serait de 7034.88€.
Il convient de déduire de ces frais les sommes de du commandement de payer de 142.40€ et de 152.70€ d’assignation qui ne constituent pas une dette de loyers ou de charges mais qui relèvent des dépens de l’instance.
Le bailleur facture la somme de 380.91€ le 15 décembre 2023, sans justificatif, ne permettant pas de déterminer s’il s’agit d’une dette de loyer ou de charge récupérable et cette somme sera déduite du montant sollicité.
De plus, le bailleur facture des frais de 25€ de SLS le 1er janvier 2026 et des frais d’enquête de 7.62€ depuis le mois de janvier 2026 sans justifier que les conditions légales pour les appeler sont réunies et la somme correspondant à ces postes à hauteur de 70.72€ sera déduite
La dette au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés concernant le local à usage d’habitation s'élève à 6288.15 euros au 02 juillet 2026, terme du mois de juillet 2026 non inclus. Il convient donc de condamner en conséquence les locataires au paiement de cette somme ceux-ci n'apportant pas d'élément de nature à contester le principe ou le montant de cette somme.

En l’espèce, le contrat de bail consenti entre NEOTOA d’une part, et Madame [U] [S] et Monsieur [W] [K] [G] d’autre part mentionne la solidarité page 3).
Par voie de conséquence, Madame [U] [S] et Monsieur [W] [K] [G] seront tenus solidairement au paiement de la dette locative et à l’indemnité d’occupation en l’absence de preuve qu’ils ne sont plus tous les deux dans le logement.
L'article 1231-6 du code civil dispose en son alinéa premier que « les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure ». L'alinéa 2 du même article prévoit que « ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte ».
L'article 1231-7 du code civil dispose en son alinéa premier que « en toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l'absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n'en décide autrement ».
La dette locative portera intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 29 avril 2024 pour la somme de 1818,41 euros, puis à compter de la présente décision pour le surplus.
III. Sur les délais de paiementet la suspension des effets de la clause résolutoire
L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable issue de la loi du 27 juillet 2023, dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (...) au locataire en situation de régler sa dette locative ». 
L'article 24 VII de cette même loi précise que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
En l'espèce, il résulte des développements qui précèdent que Madame [U] [S] et Monsieur [W] [K] [G] sont redevables de la somme de 6288.15 euros au titre de la dette locative.
Les locataires n’ont pas repris le paiement intégral du loyer avant l'audience de sorte que la suspension des effets de la clause résolutoire ne peut leur être accordée. De plus, si Monsieur [W] [K] [G] justifie de l’existence d’un contrat de travail, force est de constater que la dette dure depuis 3 années, sans qu’ils ne parviennent à la résorber, de sorte qu’il n’est pas certain que les locataires soient en capacité de régler leur dette.
IV. Sur les demandes accessoires
 
•    Sur les dépens
 
L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
Madame [U] [S] et Monsieur [W] [K] [G] succombent à l’instance de sorte qu’ils doivent être condamnés in solidum aux entiers dépens, ceux-ci comprenant le coût du commandement de payer du 29 avril 2024 et de l'assignation du 05 mai 2026, la notification de cet acte à l'administration et le coût de la signification de la présente décision, qu’il serait inéquitable de laisser à la charge de NEOTOA. 
•    Sur les frais irrépétibles
 
Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. 
Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir NEOTOA, Madame [U] [S] et Monsieur [W] [K] [G] seront condamnés in solidum à lui verser la somme de 50 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

•    Sur l’exécution provisoire
 
Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.
En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

Dispositif

PAR CES MOTIFS
 
Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,
DÉCLARE l’action recevable ;
CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 15 décembre 2023 entre NEOTOA, d’une part, et Madame [U] [S] et Monsieur [W] [K] [G], d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 4] sont réunies à la date du 1er juillet 2024 ;
CONDAMNE solidairement Madame [U] [S] et Monsieur [W] [K] [G] à verser à NEOTOA une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter de l'acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;
CONDAMNE solidairement Madame [U] [S] et Monsieur [W] [K] [G] à verser à NEOTOA la somme de 6288.15 euros, soit SIX MILLE DEUX CENT QUATRE-VINGT-HUIT EUROS ET QUINZE CENTIMES, (décompte arrêté au 02 juillet 2026, terme du mois de juillet 2026 non inclus), au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus à cette date, avec intérêt au taux légal à compter du 29 avril 2024 sur la somme de 1818,41 euros, puis à compter de la présente décision pour le surplus ;
DIT que Madame [U] [S] et Monsieur [W] [K] [G] devront quitter les lieux loués sis [Adresse 4] et les rendre libres de toute occupation en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;
ORDONNE l’expulsion, à défaut de départ volontaire, de Madame [U] [S] et Monsieur [W] [K] [G] ainsi que celle de tout occupant de leur chef et ce au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de libérer les lieux ;
DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;
DEBOUTE Monsieur [W] [K] [G] de sa demande tendant à l'octroi de délais de paiement et aux fins de suspension des effets de la clause résolutoire ; 
CONDAMNE in solidum Madame [U] [S] et Monsieur [W] [K] [G] aux dépens de la présente instance qui comprendront le coût du commandement de payer du 29 avril 2024 et de l'assignation du 05 mai 2026, la notification de cet acte à l'administration et le coût de la signification de la présente décision ;
CONDAMNE in solidum Madame [U] [S] et Monsieur [W] [K] [G] à payer à NEOTOA la somme de 50 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
REJETTE toute autre demande ;
RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;
DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à Monsieur le Préfet d’Ille-et-Vilaine en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d'exécution.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 20 aout 2026, la minute étant signée par le juge des contentieux de la protection et par la greffière.
            
La greffière,                                                               Le juge des contentieux de la protection,
Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE RENNES
Service des contentieux de la protection
[Adresse 1]
[Localité 1]
JUGEMENT DU 20 Août 2026 

N° RG 26/03920 - N° Portalis DBYC-W-B7K-MHMW

Jugement du 20 Août 2026 
N°: 25/788 

OPH NEOTOA

C/

[U] [S]
[G] [W] [K]







EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ
LE
à OPH NEOTOA
COPIE à la PREFECTURE
Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 20 Août 2026 ;

Par Killian MAILLEFAUD, Juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de RENNES, assisté de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 03 Juillet 2026.

Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 20 Août 2026, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile. 

ENTRE :

DEMANDEUR :

OPH NEOTOA
[Adresse 2]
[Localité 1]
représentée par Mme [T], munie d’un pouvoir 


ET :

DEFENDEURS :

Mme [U] [S]
[Adresse 3]
[Localité 2]
non comparante, ni représentée

M. [G] [W] [K]
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Localité 1]
non comparant, ni représenté



EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous signature privée en date signé le 30 aout 2023 avec effet au 07 septembre 2023, l’Office Public de l’Habitat d’Ille-et-Vilaine NEOTOA a loué à Madame [U] [S] et Monsieur [W] [K] [G] un local à usage d’habitation situé [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel initial de 436.32 euros, incluant les provisions pour charges. 
Les locataires ont changé de logement.
En vertu d’un contrat passé par acte sous signature privée en date du 15 décembre 2023, l’Office Public de l’Habitat d’Ille-et-Vilaine NEOTOA a loué à Madame [U] [S] et Monsieur [W] [K] [G] un local à usage d’habitation situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel initial de 380.91 euros, incluant les provisions pour charges. 
Par acte de commissaire de justice du 29 avril 2024, NEOTOA a fait délivrer à Madame [U] [S] et Monsieur [W] [K] [G] un commandement de payer la somme de 1818,41 euros au titre des loyers et charges échus, outre le coût de l’acte. 
La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 30 avril 2024. 

Par acte de commissaire de justice en date du 05 mai 2026 délivré à étude concernant Madame [S] et à domicile concernant Monsieur [K] [G] [W], NEOTOA a fait assigner Madame [U] [S] et Monsieur [W] [K] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :
A titre principal : 
Constater l'acquisition de la clause résolutoire En conséquence
Ordonner l’expulsion de Madame [U] [S] et Monsieur [W] [K] [G] ainsi que de tous occupants de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique Condamner solidairement Madame [U] [S] et Monsieur [W] [K] [G] à payer à NEOTOA la somme de 6195.06 euros représentant le montant de l’arriéré des loyers et charges au 30 avril 2026 avec intérêts aux taux légal à compter de la date du commandement de payerles loyers échus du 30 avril 2026 à la date de la déclaration selon laquelle la clause résolutoire est acquiseune indemnité d’occupation égale au montant du prix des loyers révisables conformément à la législation en vigueur et des charges, jusqu’à la libération effective des lieux de tout occupant,A titre subsidiaire
En cas d’octroi de délais de paiement, prononcer l’exigibilité de la dette et la poursuite de la procédure d’expulsion à défaut de règlement d’une échéanceDire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à venirEn tout état de cause
Condamner in solidum Madame [U] [S] et Monsieur [W] [K] [G] à payer à NEOTOA une somme de 50 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens lesquels comprendront le coût du commandement de payer du 29 avril 2024.
L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département d’Ille-et-Vilaine le 07 mai 2026.
L’affaire a été appelée à l’audience du 19 juin 2026, renvoyée au 03 juillet 2026.
A cette audience, NEOTOA, représenté, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 6739.72 euros. Il y a une opposition à la demande de délais de paiement, précisant qu’il y a eu des impayés dès le début, que le versement du 17/06 a été partiel.
Madame [U] [S] n’a pas comparu à l’audience, ni personne pour elle.
Monsieur [W] [K] [G] n’a pas comparu à l’audience. Il a donné un pouvoir à Monsieur [I] [C] pour le représenter. Ce dernier a précisé que son père et le père de Monsieur [W] [K] [G] étaient cousins. N’étant pas parents ou alliés au 3ème degré au sens de l’article 828 du code de procédure civile, il a été entendu en ses observations uniquement. Il a précisé que Monsieur [K] [G] voudrait rester dans le logement, qu’il a une fille qui vient de décéder, qu’il a deux adresses , que Madame [S] occupe le logement, qu’une procédure de divorce est en cours, que sa sœur réside actuellement dans le logement et qu’il veut s’installer sur [Localité 1], qu’il pensait que le loyer était réglé.
L’affaire est mise en délibéré au 20 aout 2026
 
MOTIVATION DE LA DÉCISION
 
L’article 1 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose que « le droit au logement est un droit fondamental ; il s’exerce dans le cadre des lois qui le régissent. L’exercice de ce droit implique la liberté de choix pour toute personne de son mode d’habitation grâce au maintien et au développement d’un secteur locatif et d’un secteur d’accession à la propriété ouverts à toutes les catégories sociales. (…) Les droits et obligations réciproques des bailleurs et des locataires doivent être équilibrés dans leurs relations individuelles comme dans leurs relations collectives ». 

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
En application de l'article 473 du même Code, le jugement est réputé contradictoire, la décision étant susceptible d'appel.
 
I. Sur la recevabilité de la demande

•    Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)
 
En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.
 
Le bailleur justifie avoir procédé à ce signalement le 30 avril 2024, soit au moins deux mois avant la date de délivrance de l'assignation, le 05 mai 2026. Sa demande est donc recevable à ce titre.
 
•    Sur la notification au préfet
 
L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose, dans sa version applicable au litige, qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.
 
En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 07 mai 2026 soit plus de six semaines avant l’audience du 19 juin 2026. La demande formée par le bailleur est donc recevable.

II. Sur les demandes principales

•    Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire
 
Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
L'article 642 du code de procédure civile dispose que « tout délai expire le dernier jour à 24 heures » et que « le délai qui expirerait normalement un samedi, un dimanche ou un jour férié ou chômé est prorogé jusqu'au premier jour ouvrable suivant ». 
Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article 4-1 qu’à défaut de paiement du loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.
 
En l'espèce, il est établi que les causes du commandement n’ont pas été réglés dans les deux mois à compter du commandement de payer du 29 avril 2024.
 
Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies à la date du 1er juillet 2024.


•    Sur l’expulsion et l'indemnité d'occupation 

Le bailleur ayant un intérêt certain à voir reprendre possession dans un bref délai des lieux occupés sans droit ni titre à la suite de la résiliation du bail, et cela au vu des impayés qui se sont accumulés depuis le commandement de payer, il y a lieu d’ordonner à Madame [U] [S] et Monsieur [W] [K] [G] de remettre les clés et de quitter les lieux.
A défaut de départ volontaire, NEOTOA sera autorisé à faire procéder à l’expulsion de Madame [U] [S] et Monsieur [W] [K] [G], ainsi que de tous occupants de leur chef dans les conditions prévues par la loi.
Au surplus, à compter de la résiliation du bail, en vertu de l'article 1760 du Code civil, les locataires déchus de tout droit d'occupation du local donné à bail se trouvent redevables d'une indemnité d'occupation mensuelle qui a une nature indemnitaire et non pas contractuelle.
Dans ces conditions, il convient de condamner Madame [U] [S] et Monsieur [W] [K] [G] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle qui sera d'un montant égal à celui des loyers et charges, jusqu'à la libération effective et définitive des lieux. 
Le sort des meubles sera alors également régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.
•    Sur la demande de condamnation en paiement
 
Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. L’article 24 V. du même texte prévoit que «  le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi ». 

Il ressort de l'article 1353 du code civil, alinéa 1er, que « celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver » et de l'article 9 du code de procédure civile qu'il « incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».
En l’espèce, NEOTOA verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, afin de démontrer les obligations dont elle réclame l’exécution.
Le décompte produit mentionne qu’au 2 juillet 2026, la dette locative serait de 7034.88€.
Il convient de déduire de ces frais les sommes de du commandement de payer de 142.40€ et de 152.70€ d’assignation qui ne constituent pas une dette de loyers ou de charges mais qui relèvent des dépens de l’instance.
Le bailleur facture la somme de 380.91€ le 15 décembre 2023, sans justificatif, ne permettant pas de déterminer s’il s’agit d’une dette de loyer ou de charge récupérable et cette somme sera déduite du montant sollicité.
De plus, le bailleur facture des frais de 25€ de SLS le 1er janvier 2026 et des frais d’enquête de 7.62€ depuis le mois de janvier 2026 sans justifier que les conditions légales pour les appeler sont réunies et la somme correspondant à ces postes à hauteur de 70.72€ sera déduite
La dette au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés concernant le local à usage d’habitation s'élève à 6288.15 euros au 02 juillet 2026, terme du mois de juillet 2026 non inclus. Il convient donc de condamner en conséquence les locataires au paiement de cette somme ceux-ci n'apportant pas d'élément de nature à contester le principe ou le montant de cette somme.

En l’espèce, le contrat de bail consenti entre NEOTOA d’une part, et Madame [U] [S] et Monsieur [W] [K] [G] d’autre part mentionne la solidarité page 3).
Par voie de conséquence, Madame [U] [S] et Monsieur [W] [K] [G] seront tenus solidairement au paiement de la dette locative et à l’indemnité d’occupation en l’absence de preuve qu’ils ne sont plus tous les deux dans le logement.
L'article 1231-6 du code civil dispose en son alinéa premier que « les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure ». L'alinéa 2 du même article prévoit que « ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte ».
L'article 1231-7 du code civil dispose en son alinéa premier que « en toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l'absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n'en décide autrement ».
La dette locative portera intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 29 avril 2024 pour la somme de 1818,41 euros, puis à compter de la présente décision pour le surplus.
III. Sur les délais de paiementet la suspension des effets de la clause résolutoire
L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable issue de la loi du 27 juillet 2023, dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (...) au locataire en situation de régler sa dette locative ». 
L'article 24 VII de cette même loi précise que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
En l'espèce, il résulte des développements qui précèdent que Madame [U] [S] et Monsieur [W] [K] [G] sont redevables de la somme de 6288.15 euros au titre de la dette locative.
Les locataires n’ont pas repris le paiement intégral du loyer avant l'audience de sorte que la suspension des effets de la clause résolutoire ne peut leur être accordée. De plus, si Monsieur [W] [K] [G] justifie de l’existence d’un contrat de travail, force est de constater que la dette dure depuis 3 années, sans qu’ils ne parviennent à la résorber, de sorte qu’il n’est pas certain que les locataires soient en capacité de régler leur dette.
IV. Sur les demandes accessoires
 
•    Sur les dépens
 
L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
Madame [U] [S] et Monsieur [W] [K] [G] succombent à l’instance de sorte qu’ils doivent être condamnés in solidum aux entiers dépens, ceux-ci comprenant le coût du commandement de payer du 29 avril 2024 et de l'assignation du 05 mai 2026, la notification de cet acte à l'administration et le coût de la signification de la présente décision, qu’il serait inéquitable de laisser à la charge de NEOTOA. 
•    Sur les frais irrépétibles
 
Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. 
Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir NEOTOA, Madame [U] [S] et Monsieur [W] [K] [G] seront condamnés in solidum à lui verser la somme de 50 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

•    Sur l’exécution provisoire
 
Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.
En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.
PAR CES MOTIFS
 
Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,
DÉCLARE l’action recevable ;
CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 15 décembre 2023 entre NEOTOA, d’une part, et Madame [U] [S] et Monsieur [W] [K] [G], d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 4] sont réunies à la date du 1er juillet 2024 ;
CONDAMNE solidairement Madame [U] [S] et Monsieur [W] [K] [G] à verser à NEOTOA une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter de l'acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;
CONDAMNE solidairement Madame [U] [S] et Monsieur [W] [K] [G] à verser à NEOTOA la somme de 6288.15 euros, soit SIX MILLE DEUX CENT QUATRE-VINGT-HUIT EUROS ET QUINZE CENTIMES, (décompte arrêté au 02 juillet 2026, terme du mois de juillet 2026 non inclus), au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus à cette date, avec intérêt au taux légal à compter du 29 avril 2024 sur la somme de 1818,41 euros, puis à compter de la présente décision pour le surplus ;
DIT que Madame [U] [S] et Monsieur [W] [K] [G] devront quitter les lieux loués sis [Adresse 4] et les rendre libres de toute occupation en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;
ORDONNE l’expulsion, à défaut de départ volontaire, de Madame [U] [S] et Monsieur [W] [K] [G] ainsi que celle de tout occupant de leur chef et ce au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de libérer les lieux ;
DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;
DEBOUTE Monsieur [W] [K] [G] de sa demande tendant à l'octroi de délais de paiement et aux fins de suspension des effets de la clause résolutoire ; 
CONDAMNE in solidum Madame [U] [S] et Monsieur [W] [K] [G] aux dépens de la présente instance qui comprendront le coût du commandement de payer du 29 avril 2024 et de l'assignation du 05 mai 2026, la notification de cet acte à l'administration et le coût de la signification de la présente décision ;
CONDAMNE in solidum Madame [U] [S] et Monsieur [W] [K] [G] à payer à NEOTOA la somme de 50 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
REJETTE toute autre demande ;
RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;
DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à Monsieur le Préfet d’Ille-et-Vilaine en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d'exécution.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 20 aout 2026, la minute étant signée par le juge des contentieux de la protection et par la greffière.
            
La greffière,                                                               Le juge des contentieux de la protection,

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de la construction et de l'habitation L351-2, code de la securite sociale L831-1, code de la securite sociale L542-1, code de procedure civile 828, code civil 1760). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-08-24T18:37:36.533Z.