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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse, TPBR, 28 juillet 2026, n° 25/00005

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurContratsBaux ruraux
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Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 6 novembre 2024, prenant effet rétroactivement à compter du 1er septembre 2024, la société civile immobilière BCR a consenti à l'exploitation agricole à responsabilité limitée ECURIE DE ROUVRE un bail à ferme de neuf ans portant sur « un ensemble de biens immobiliers, dont le centre d’exploitation est situé à [Localité 4] » comprenant notamment une carrière en sable de Fontainbleau, un manège couvert en sable de [Localité 5], une salle de club, une stabulation, une écurie composée de 34 boxes, deux selleries, un hangar de stockage et des paddocks de détente. 

Il était convenu d’un loyer mixte, en nature et en numéraire, variable selon les prestations en nature effectuées. 

Par acte délivré par commissaire de justice le 31 octobre 2025, la SCI BCR a fait sommation à l’EARL ECURIE DE ROUVRE d’avoir à payer la somme de 5.205,60 euros au titre des fermages des mois de mai à octobre 2025 inclus. 

Par requête reçue au greffe le 10 décembre 2025, la SCI BCR a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux de BOURG-EN-BRESSE pour solliciter sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
- la résiliation judiciaire du bail,
- l’expulsion de l’EARL ECURIE DE ROUVRE, si besoin avec le concours de la force publique,
- la condamnation de l'EARL ECURIE DE ROUVRE à lui payer les loyers en retard, soit la somme de 7.588,60 euros au 1er novembre 2025, à parfaire,
- la condamnation de l'EARL ECURIE DE ROUVRE à lui payer une indemnité d’occupation correspondant au montant du loyer et jusqu’à libération complète des lieux, remise des clés et établissement par un commissaire de justice d’un état des lieux de sortie contradictoire aux frais du preneur sortant,
- la condamnation de l'EARL ECURIE DE ROUVRE à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens comprenant la totalité des frais exposés par l’intervention de Maître [F], commissaire de justice.

L'EARL ECURIE DE ROUVRE a procédé à un règlement le 28 janvier 2026. 
 
A l’audience de tentative de conciliation du 29 janvier 2026, aucune conciliation n’a été possible du fait de l’absence de l'EARL ECURIE DE ROUVRE, bien que cette dernière ait été convoquée par les soins du greffe par lettre recommandée dont l’accusé de réception a été signé le 22 décembre 2025 par le destinataire. Son conseil était d’ailleurs présent. 

Par acte délivré par commissaire de justice le 16 février 2026, la SCI BCR a fait commandement à l’EARL ECURIE DE ROUVRE de payer la somme de 8.955,20 euros au titre des fermages des mois de novembre 2025 à février 2026 inclus. 

A l’audience du 19 mars 2026, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi à la demande du conseil de l'EARL ECURIE DE ROUVRE.

A l’audience du 18 juin 2026 à laquelle l’affaire a été retenue, la SCI BCR, a demandé au tribunal, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- le prononcé de la résiliation judiciaire du bail liant les parties,
- l’expulsion de l'EARL ECURIE DE ROUVRE et de tout occupant de son chef, si besoin avec le concours de la force publique,
- la condamnation de l'EARL ECURIE DE ROUVRE à lui payer les loyers en retard, soit la somme de 15.610,12 euros arrêtée au 1er mai 2026, loyer de mai 2026 inclus, 

- la condamnation de l'EARL ECURIE DE ROUVRE à lui payer une indemnité d’occupation correspondant au montant du loyer et jusqu’à libération des lieux et remise des clés, et établissement par un commissaire de justice d’un état des lieux de sortie contradictoire, aux frais du preneur sortant,
- la condamnation de l'EARL ECURIE DE ROUVRE à lui payer la somme de 29.812,09 euros à titre de provision à valoir sur les frais de remise en état du fonds loué,
- la condamnation de l'EARL ECURIE DE ROUVRE aux entiers dépens comprenant la totalité des frais exposés par l’intervention de Maître [F], commissaire de justice, 
- la condamnation de l'EARL ECURIE DE ROUVRE à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
- le rejet de toute demande adverse, notamment de délais de paiement.

Au soutien de sa demande de résiliation de bail, fondée sur les dispositions de l’article L.411-31 du code rural et de la pêche maritime, la SCI BCR prétend que le commandement du 16 février 2026, dont les causes n’ont pas été apurées, a produit tous ses effets. En réponse à l’argumentation soulevée par la partie adverse, elle explique avoir confié la gestion du fonds à la SARL OBADIA et qu’aucune nullité n’entache les actes délivrés et a fortiori la procédure. 
Au soutien de sa demande de provision, elle entend rappeler l’article 9-14 du bail et le fait qu’en fin de bail tout travaux ou intervention nécessaire à la remise en conformité du bien sera à la charge exclusive du preneur, et ajoute qu’au vu de ce qui a été constaté par commissaire de justice, ces frais seront importants et ont pu déjà faire l’objet d’estimations, ce qui justifie l’allocation dès à présent d’une provision. 
A l’audience la SCI a précisé s’opposer à toute demande d’expertise, reprochant aux preneurs de s’être opposés à tous les constats de commissaire de justice, affirmant que la question de la présence d’amiante ne s’est jamais posée en 30 ans, que l’activité des preneurs continue (et qu’ils résident toujours sur place) ce qui signifie qu’il n’existe pas à leurs yeux de problème important en termes de santé et sécurité. Elle qualifie ainsi cette demande reconventionnelle d’expertise de purement dilatoire. 
Elle expose enfin les difficultés rencontrées et le contexte expliquant l’absence d’établissement d’état des lieux d’entrée. 

L'EARL ECURIE DE ROUVRE, représentée par son conseil, a demandé au tribunal : 
- in limine litis,
- d’ordonner la nullité des mises en demeure effectuées par courrier recommandé,
- de rejeter toutes les demandes de la SCI BCR,
- d’ordonner une expertise judiciaire,
- à titre subsidiaire, d’ordonner la suspension du paiement des loyers dans l’attente du désamiantage de la toiture, d’ordonner le désamiantage de la toiture sous astreinte de 100 euros par jour à compter de la signification du jugement, de rejeter toutes les demandes de la SCI BCR, de condamner la SCI BCR à lui verser la somme de 20.000 euros au titre du trouble de jouissance, de condamner la SCI BCR aux entiers dépens et à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
- à titre infiniment subsidiaire, de lui accorder un délai de paiement des loyers.

Au soutien de ses demandes de nullité in limine litis, l’EARL soutient que les factures des fermages sont libellées au nom de la SARL ECURIE OBADIA et non par la société bailleresse, de sorte que les mises en demeure -ainsi que la procédure- qui se fondent sur ces factures sont nulles car irrégulières. 
Au soutien de sa demande d’expertise avant dire droit, l’EARL reproche à la bailleresse un manquement à son obligation de délivrance et de sécurité, pour lui louer un bâtiment présentant de l’amiante dégradé dans la toiture, comme constaté le 15 juin 2026 par la société BC2E. Elle reproche en outre au bailleur de n’avoir fait établir aucun document relatif à la présence d’amiante lors de la conclusion du bail. 
Elle invoque l’exception d’inexécution pour justifier le non paiement des loyers et solliciter la suspension du paiement de ceux-ci tant que les travaux de désamiantage ne sont pas réalisés.
Elle ajoute que l’absence d’état des lieux d’entrée empêche le bailleur de solliciter la résiliation du bail pour défaut d’entretien. 
Enfin, elle conteste tout défaut d’entretien ou toute dégradation qui lui serait imputable, considère que les clôtures pourront être remises en l’état pour une somme limitée à 300 euros, et reproche à l’inverse au bailleur un trouble de jouissance. 

L’affaire a été mise en délibéré au 28 juillet 2026 par mise à disposition au greffe.

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les exceptions de nullité soulevées à titre reconventionnel

La défenderesse n’indique nullement de fondement textuel à sa demande de nullité. 

Les factures établies dans le cadre du présent litige et qui fondent l’action en paiement et l’action en résiliation de bail sont certes libellées au nom de la SARL ECURIE OBADIA mais il a été justifié en cours d’instance du mandat de gestion que la SCI BCR, bailleresse, a conclu au profit de cette société le 31 juillet 2020.

Aucune nullité n’entache donc ces factures, les actes subséquents ou la présente procédure.


Sur la demande de condamnation en paiement

Aux termes de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.
Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, le contrat de bail rural signé le 6 novembre 2024 par la SCI BCR et l'EARL ECURIE DE ROUVRE met à la charge du preneur, en son article 11-1 le paiement d’un loyer mixte, en nature et en numéraire, variable selon les prestations en nature effectuées.

La SCI BCR fait la preuve de l'obligation dont elle se prévaut en produisant toutes les factures correspondantes et un dernier décompte faisant état à la date du 1er mai 2026 d'une dette de 15.610,12 euros, fermage du mois de mai 2026 inclus. 

L’EARL ECURIE DE ROUVRE n’a jamais contesté les montants réclamés par la SCI BCR, que ce soit au moment de la sommation de payer du 31 octobre 2025 (somme d’ailleurs intégralement réglée le 28 janvier 2026), du commandement de payer du 16 février 2026, ou encore à l’audience. 

L'EARL ECURIE DE ROUVRE ne justifie pas avoir fait d’autre versement que celui de 5.123,08 euros en janvier 2026. 



En l’absence d’autre paiement libératoire, il convient en conséquence de condamner l'EARL ECURIE DE ROUVRE au paiement de la somme de 15.610,12 euros, fermage du mois de mai 2026 inclus. 


Sur les demandes reconventionnelles relatives à l’exception d’inexécution

L’article 1719 du code civil dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :
1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ;
2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;
3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;
4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations.

L’article 1219 du code civil prévoit qu’une partie peut refuser d'exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

L’article 1220 du même code ajoute qu’une partie peut suspendre l'exécution de son obligation dès lors qu'il est manifeste que son cocontractant ne s'exécutera pas à l'échéance et que les conséquences de cette inexécution sont suffisamment graves pour elle. Cette suspension doit être notifiée dans les meilleurs délais.

La société BC2E qui a réalisé le 15 juin 2026 un constat amiante dans les bâtiments loués a certes « repéré des matériaux et produits contenant de l’amiante, dans les zones examinées, sur jugement personnel de l’opérateur dans : 
Ecuries (Plaques AC2) : toitures écuries
[Localité 6] (Plaques AC1) », 
avec « des dégradations visibles sur de nombreuses zones, suggérant un vieillissement et une détérioration étendue de la couverture ». 

Toutefois, ce simple diagnostic, établi en cours d’instance et 3 jours avant l’audience de plaidoirie, alors que même que la problématique amiante n’a jamais été évoquée dans les échanges entre bailleur et preneur auparavant, ne suffit pas à caractériser ni un manquement du bailleur à son obligation de délivrance, ni un élément justifiant une mesure d’expertise judiciaire. Cela est d’autant plus vrai que l’EARL ECURIE DE ROUVRE confirme continuer son activité, accueille donc public et animaux sans que cela ne la préoccupe visiblement de manière conséquente en termes de santé et sécurité. 

En outre, les plaintes déposées et de manière plus générale les échanges entre bailleur et preneur établissent l’existence de relations désormais très tendues entre eux. Ces éléments ne suffisent pour autant pas à caractériser un manquement du bailleur à son obligation de jouissance paisible. 

Ainsi, si l’EARL ECURIE DE ROUVRE reproche au bailleur plusieurs manquements à ses obligations, les pièces produites sont insuffisantes pour caractériser un tel manquement, et donc pour qu’elle puisse invoquer valablement une exception d’inexécution expliquant le défaut de paiement des loyers (elle n’a d’ailleurs jamais expliqué le non-paiement des fermages par cette suspension de son obligation, l’attribuant au contraire à des difficultés financières). 

Les demandes reconventionnelles d’expertise, de suspension du paiement des loyers, de désamiantage de la toiture et d’indemnité au titre du trouble de jouissance formées par l’EARL ECURIE DE ROUVRE seront donc rejetées. 



Sur les demandes de résiliation du bail et d’expulsion

L’article L. 411-31, I du code rural et de la pêche maritime dispose que sauf dispositions législatives particulières, nonobstant toute clause contraire et sous réserve des dispositions des articles L. 411-32 et L. 411-34, le bailleur ne peut demander la résiliation du bail que s'il justifie de l'un des motifs suivants :
1° Deux défauts de paiement de fermage ou de la part de produits revenant au bailleur ayant persisté à l'expiration d'un délai de trois mois après mise en demeure postérieure à l'échéance. Cette mise en demeure devra, à peine de nullité, rappeler les termes de la présente disposition ;
2° Des agissements du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds, notamment le fait qu'il ne dispose pas de la main-d’œuvre nécessaire aux besoins de l'exploitation ;
3° Le non-respect par le preneur des clauses mentionnées au troisième alinéa de l'article L. 411-27.
Les motifs mentionnés ci-dessus ne peuvent être invoqués en cas de force majeure ou de raisons sérieuses et légitimes.

En l’espèce, la SCI BCR justifie a minima avoir adressé à l'EARL ECURIE DE ROUVRE un commandement de payer par acte délivré par commissaire de justice le 16 février 2026.

Par cet acte elle lui faisait commandement de payer la somme de 8.955,20 euros correspondant aux fermages des mois de novembre 2025 à février 2026 inclus, sous peine de solliciter la résiliation du bail et reproduisant les termes de l’article L. 411-31 du code rural et de la pêche maritime.

Sur la forme, l’analyse de cet acte permet de constater la présence des mentions légales obligatoires. Cet acte vise bien plusieurs défauts de paiements des fermages différents, comme l’impose le texte (notamment en ce sens, Cour de cassation, Chambre civile 3, du 20 juillet 1994, 92-18.338, Publié au bulletin).

Sur le fond, l'EARL ECURIE DE ROUVRE ne justifie pas s’être libérée de sa dette dans le délai requis.

La bailleresse dispose donc ici, depuis l’échéance des trois mois le 17 mai 2026, d’un droit acquis à la résiliation du bail, sans que la loi ne prévoit la possibilité d’octroi de délais de paiement suspensifs. L’EARL ECURIE DE ROUVRE n’explique d’ailleurs pas selon quelles modalités elle serait en mesure d’apurer cette dette, d’un montant conséquent, et alors qu’elle reconnaît des difficultés financières depuis plusieurs mois.

Il sera dès lors prononcé la résiliation du bail à compter du présent jugement.

L'EARL ECURIE DE ROUVRE occupant désormais sans droit ni titre les parcelles données à bail, il convient d’ordonner son expulsion, au besoin par la force publique, à défaut pour elle de quitter spontanément les lieux dans le délai d’un mois suivant la signification du présent jugement.

Il convient enfin de condamner l’EARL à payer, durant toute la période où elle se maintiendra dans les lieux sans droit ni titre, une indemnité d’occupation correspondant au montant du fermage contractuel. 

Sur la demande de provision

L’article 9-14 du bail stipule que « quelle que soit la cause du fin de bail, à sa sortie, le PRENEUR devra restituer les lieux en bon état, conformément à l’état des lieux qui sera alors dressé, à frais communs ». 

Cet article, seul fondement juridique invoqué par la SCI BCR au soutien de sa demande de provision, se borne à rappeler les obligations légales en la matière. 


Aucun constat complet des biens loués n’a pu être établi par commissaire de justice, pour des motifs que les parties expliquent de manière différente. 

Le preneur conteste en outre sa responsabilité concernant certains défauts qui ont pu être constatés par des professionnels, et est en désaccord sur les évaluations du coût de la remise en état des clôtures par exemple.

Enfin, si le bail est désormais résilié, aucun état des lieux de sortie n’a évidemment encore été réalisé. L’EARL ECURIE DE ROUVRE reste en mesure de réaliser des travaux de remise en état avant son départ des lieux. La demande du bailleur est donc prématurée.

Pour l’ensemble de ces raisons la demande de provision de la SCI BCR sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Selon l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, ne mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

L'EARL ECURIE DE ROUVRE, partie perdante, sera condamnée aux entiers dépens. Toutefois, les dépens ne comprennent pas les actes réalisés par commissaire de justice, aucun d’entre eux n’étant imposé par la loi et n’entrant donc dans la liste des dépens. 

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.

Le défendeur étant tenu aux dépens, l'EARL ECURIE DE ROUVRE devra verser à la SCI BCR la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile afin de couvrir une partie des frais que la SCI BCR a dû exposer pour la défense de ses intérêts en justice.

L’article 514 du code de procédure civile prévoit que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. En l'espèce, il n'y a pas lieu d'en disposer autrement.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le président du tribunal paritaire des baux ruraux de BOURG-EN-BRESSE, statuant seul après avoir pris l’avis des assesseurs présents (article L.492-6 du code rural), après débats en audience publique, par décision contradictoire rendue par mise à disposition au greffe, susceptible d’appel sur autorisation du premier président de la cour d’appel,

Rejette les exceptions de nullité ; 

Condamne l'EARL ECURIE DE ROUVRE à payer à la SCI BCR la somme de 15.610,12 euros au titre des fermages échus selon décompte arrêté au 1er mai 2026, fermage du mois de mai 2026 inclus ;





Prononce la résiliation du bail rural conclu le 6 novembre 2024 entre d'une part la SCI BCR et d'autre part l'EARL ECURIE DE ROUVRE, portant sur un ensemble de biens immobiliers, dont le centre d’exploitation est situé à AMBERIEUX EN DOMBES (01330) comprenant notamment une carrière en sable, un manège couvert en sable, une salle de club, une stabulation, une écurie composée de 34 boxes, deux selleries, un hangar de stockage et des paddocks de détente ; 

Ordonne l’expulsion immédiate des lieux de l'EARL ECURIE DE ROUVRE ainsi que celle de tout occupant de son chef, avec si besoin l’assistance de la force publique à défaut de départ spontané dans le délai d’un mois suivant la signification du présent jugement ;

Condamne l'EARL ECURIE DE ROUVRE à payer à la SCI BCR une indemnité d’occupation annuelle équivalente au fermage contractuel et tenant compte des revalorisations annuelles jusqu’à complète libération des lieux, à compter de la présente décision et ce jusqu’à complète libération des lieux ; 

Rejette la demande de provision formée par la SCI BCR ; 

Rejette la demande d’expertise judiciaire, la demande de suspension des loyers, la demande de travaux de désamiantage de la toiture et de la demande indemnitaire de l’EARL ECURIE DE ROUVRE ; 

Condamne l'EARL ECURIE DE ROUVRE aux dépens de l’instance (qui ne comprendront pas les actes réalisés jusqu’alors par commissaire de justice) ; 

Condamne l'EARL ECURIE DE ROUVRE à payer à la SCI BCR la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que la décision est de droit exécutoire à titre provisoire ;

Rejette le surplus des demandes des parties. 


Le Greffier Le Président
Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE 
DE [Localité 1]



 TRIBUNAL PARITAIRE DES BAUX RURAUX

 JUGEMENT en date du 28 Juillet 2026
 


Affaire :

S.C.I. BCR

C/

E.A.R.L. ECURIE DE ROUVRE



N° RG 25/00005 - 
N° Portalis DBWH-W-B7J-HIJY





Copie
à Me DE LAMBERT
Me SCHWARTZ

Exécutoire
à Me DE LAMBERT


Notification par LRAR
aux parties



PARTIES : 

DEMANDEUR :

S.C.I. BCR
immariculée au RCS de [Localité 1] sous le numéro 377 922 729
[Adresse 1]
[Localité 2]

représentée par Maître Richard DE LAMBERT, avocat au barreau de LYON



DÉFENDEUR :

E.A.R.L. ECURIE DE ROUVRE 
immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le numéro 933 756 751
[Adresse 2]
[Localité 3]

représentée par Maître Thierry SCHWARTZ, avocat au barreau de LYON





 COMPOSITION DU TRIBUNAL : 

PRESIDENT: Madame RENAULT, Vice-Présidente

ASSESSEURS BAILLEURS : 
M. MERLE Patrick


ASSESSEURS PRENEURS : 
M.MERLE Morgan
M.COCHE Olivier

GREFFIER: Mme CALLAND,


▸ La formation du Tribunal est incomplète.







EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 6 novembre 2024, prenant effet rétroactivement à compter du 1er septembre 2024, la société civile immobilière BCR a consenti à l'exploitation agricole à responsabilité limitée ECURIE DE ROUVRE un bail à ferme de neuf ans portant sur « un ensemble de biens immobiliers, dont le centre d’exploitation est situé à [Localité 4] » comprenant notamment une carrière en sable de Fontainbleau, un manège couvert en sable de [Localité 5], une salle de club, une stabulation, une écurie composée de 34 boxes, deux selleries, un hangar de stockage et des paddocks de détente. 

Il était convenu d’un loyer mixte, en nature et en numéraire, variable selon les prestations en nature effectuées. 

Par acte délivré par commissaire de justice le 31 octobre 2025, la SCI BCR a fait sommation à l’EARL ECURIE DE ROUVRE d’avoir à payer la somme de 5.205,60 euros au titre des fermages des mois de mai à octobre 2025 inclus. 

Par requête reçue au greffe le 10 décembre 2025, la SCI BCR a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux de BOURG-EN-BRESSE pour solliciter sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
- la résiliation judiciaire du bail,
- l’expulsion de l’EARL ECURIE DE ROUVRE, si besoin avec le concours de la force publique,
- la condamnation de l'EARL ECURIE DE ROUVRE à lui payer les loyers en retard, soit la somme de 7.588,60 euros au 1er novembre 2025, à parfaire,
- la condamnation de l'EARL ECURIE DE ROUVRE à lui payer une indemnité d’occupation correspondant au montant du loyer et jusqu’à libération complète des lieux, remise des clés et établissement par un commissaire de justice d’un état des lieux de sortie contradictoire aux frais du preneur sortant,
- la condamnation de l'EARL ECURIE DE ROUVRE à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens comprenant la totalité des frais exposés par l’intervention de Maître [F], commissaire de justice.

L'EARL ECURIE DE ROUVRE a procédé à un règlement le 28 janvier 2026. 
 
A l’audience de tentative de conciliation du 29 janvier 2026, aucune conciliation n’a été possible du fait de l’absence de l'EARL ECURIE DE ROUVRE, bien que cette dernière ait été convoquée par les soins du greffe par lettre recommandée dont l’accusé de réception a été signé le 22 décembre 2025 par le destinataire. Son conseil était d’ailleurs présent. 

Par acte délivré par commissaire de justice le 16 février 2026, la SCI BCR a fait commandement à l’EARL ECURIE DE ROUVRE de payer la somme de 8.955,20 euros au titre des fermages des mois de novembre 2025 à février 2026 inclus. 

A l’audience du 19 mars 2026, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi à la demande du conseil de l'EARL ECURIE DE ROUVRE.

A l’audience du 18 juin 2026 à laquelle l’affaire a été retenue, la SCI BCR, a demandé au tribunal, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- le prononcé de la résiliation judiciaire du bail liant les parties,
- l’expulsion de l'EARL ECURIE DE ROUVRE et de tout occupant de son chef, si besoin avec le concours de la force publique,
- la condamnation de l'EARL ECURIE DE ROUVRE à lui payer les loyers en retard, soit la somme de 15.610,12 euros arrêtée au 1er mai 2026, loyer de mai 2026 inclus, 

- la condamnation de l'EARL ECURIE DE ROUVRE à lui payer une indemnité d’occupation correspondant au montant du loyer et jusqu’à libération des lieux et remise des clés, et établissement par un commissaire de justice d’un état des lieux de sortie contradictoire, aux frais du preneur sortant,
- la condamnation de l'EARL ECURIE DE ROUVRE à lui payer la somme de 29.812,09 euros à titre de provision à valoir sur les frais de remise en état du fonds loué,
- la condamnation de l'EARL ECURIE DE ROUVRE aux entiers dépens comprenant la totalité des frais exposés par l’intervention de Maître [F], commissaire de justice, 
- la condamnation de l'EARL ECURIE DE ROUVRE à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
- le rejet de toute demande adverse, notamment de délais de paiement.

Au soutien de sa demande de résiliation de bail, fondée sur les dispositions de l’article L.411-31 du code rural et de la pêche maritime, la SCI BCR prétend que le commandement du 16 février 2026, dont les causes n’ont pas été apurées, a produit tous ses effets. En réponse à l’argumentation soulevée par la partie adverse, elle explique avoir confié la gestion du fonds à la SARL OBADIA et qu’aucune nullité n’entache les actes délivrés et a fortiori la procédure. 
Au soutien de sa demande de provision, elle entend rappeler l’article 9-14 du bail et le fait qu’en fin de bail tout travaux ou intervention nécessaire à la remise en conformité du bien sera à la charge exclusive du preneur, et ajoute qu’au vu de ce qui a été constaté par commissaire de justice, ces frais seront importants et ont pu déjà faire l’objet d’estimations, ce qui justifie l’allocation dès à présent d’une provision. 
A l’audience la SCI a précisé s’opposer à toute demande d’expertise, reprochant aux preneurs de s’être opposés à tous les constats de commissaire de justice, affirmant que la question de la présence d’amiante ne s’est jamais posée en 30 ans, que l’activité des preneurs continue (et qu’ils résident toujours sur place) ce qui signifie qu’il n’existe pas à leurs yeux de problème important en termes de santé et sécurité. Elle qualifie ainsi cette demande reconventionnelle d’expertise de purement dilatoire. 
Elle expose enfin les difficultés rencontrées et le contexte expliquant l’absence d’établissement d’état des lieux d’entrée. 

L'EARL ECURIE DE ROUVRE, représentée par son conseil, a demandé au tribunal : 
- in limine litis,
- d’ordonner la nullité des mises en demeure effectuées par courrier recommandé,
- de rejeter toutes les demandes de la SCI BCR,
- d’ordonner une expertise judiciaire,
- à titre subsidiaire, d’ordonner la suspension du paiement des loyers dans l’attente du désamiantage de la toiture, d’ordonner le désamiantage de la toiture sous astreinte de 100 euros par jour à compter de la signification du jugement, de rejeter toutes les demandes de la SCI BCR, de condamner la SCI BCR à lui verser la somme de 20.000 euros au titre du trouble de jouissance, de condamner la SCI BCR aux entiers dépens et à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
- à titre infiniment subsidiaire, de lui accorder un délai de paiement des loyers.

Au soutien de ses demandes de nullité in limine litis, l’EARL soutient que les factures des fermages sont libellées au nom de la SARL ECURIE OBADIA et non par la société bailleresse, de sorte que les mises en demeure -ainsi que la procédure- qui se fondent sur ces factures sont nulles car irrégulières. 
Au soutien de sa demande d’expertise avant dire droit, l’EARL reproche à la bailleresse un manquement à son obligation de délivrance et de sécurité, pour lui louer un bâtiment présentant de l’amiante dégradé dans la toiture, comme constaté le 15 juin 2026 par la société BC2E. Elle reproche en outre au bailleur de n’avoir fait établir aucun document relatif à la présence d’amiante lors de la conclusion du bail. 
Elle invoque l’exception d’inexécution pour justifier le non paiement des loyers et solliciter la suspension du paiement de ceux-ci tant que les travaux de désamiantage ne sont pas réalisés.
Elle ajoute que l’absence d’état des lieux d’entrée empêche le bailleur de solliciter la résiliation du bail pour défaut d’entretien. 
Enfin, elle conteste tout défaut d’entretien ou toute dégradation qui lui serait imputable, considère que les clôtures pourront être remises en l’état pour une somme limitée à 300 euros, et reproche à l’inverse au bailleur un trouble de jouissance. 

L’affaire a été mise en délibéré au 28 juillet 2026 par mise à disposition au greffe. 


MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les exceptions de nullité soulevées à titre reconventionnel

La défenderesse n’indique nullement de fondement textuel à sa demande de nullité. 

Les factures établies dans le cadre du présent litige et qui fondent l’action en paiement et l’action en résiliation de bail sont certes libellées au nom de la SARL ECURIE OBADIA mais il a été justifié en cours d’instance du mandat de gestion que la SCI BCR, bailleresse, a conclu au profit de cette société le 31 juillet 2020.

Aucune nullité n’entache donc ces factures, les actes subséquents ou la présente procédure.


Sur la demande de condamnation en paiement

Aux termes de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.
Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, le contrat de bail rural signé le 6 novembre 2024 par la SCI BCR et l'EARL ECURIE DE ROUVRE met à la charge du preneur, en son article 11-1 le paiement d’un loyer mixte, en nature et en numéraire, variable selon les prestations en nature effectuées.

La SCI BCR fait la preuve de l'obligation dont elle se prévaut en produisant toutes les factures correspondantes et un dernier décompte faisant état à la date du 1er mai 2026 d'une dette de 15.610,12 euros, fermage du mois de mai 2026 inclus. 

L’EARL ECURIE DE ROUVRE n’a jamais contesté les montants réclamés par la SCI BCR, que ce soit au moment de la sommation de payer du 31 octobre 2025 (somme d’ailleurs intégralement réglée le 28 janvier 2026), du commandement de payer du 16 février 2026, ou encore à l’audience. 

L'EARL ECURIE DE ROUVRE ne justifie pas avoir fait d’autre versement que celui de 5.123,08 euros en janvier 2026. 



En l’absence d’autre paiement libératoire, il convient en conséquence de condamner l'EARL ECURIE DE ROUVRE au paiement de la somme de 15.610,12 euros, fermage du mois de mai 2026 inclus. 


Sur les demandes reconventionnelles relatives à l’exception d’inexécution

L’article 1719 du code civil dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :
1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ;
2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;
3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;
4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations.

L’article 1219 du code civil prévoit qu’une partie peut refuser d'exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

L’article 1220 du même code ajoute qu’une partie peut suspendre l'exécution de son obligation dès lors qu'il est manifeste que son cocontractant ne s'exécutera pas à l'échéance et que les conséquences de cette inexécution sont suffisamment graves pour elle. Cette suspension doit être notifiée dans les meilleurs délais.

La société BC2E qui a réalisé le 15 juin 2026 un constat amiante dans les bâtiments loués a certes « repéré des matériaux et produits contenant de l’amiante, dans les zones examinées, sur jugement personnel de l’opérateur dans : 
Ecuries (Plaques AC2) : toitures écuries
[Localité 6] (Plaques AC1) », 
avec « des dégradations visibles sur de nombreuses zones, suggérant un vieillissement et une détérioration étendue de la couverture ». 

Toutefois, ce simple diagnostic, établi en cours d’instance et 3 jours avant l’audience de plaidoirie, alors que même que la problématique amiante n’a jamais été évoquée dans les échanges entre bailleur et preneur auparavant, ne suffit pas à caractériser ni un manquement du bailleur à son obligation de délivrance, ni un élément justifiant une mesure d’expertise judiciaire. Cela est d’autant plus vrai que l’EARL ECURIE DE ROUVRE confirme continuer son activité, accueille donc public et animaux sans que cela ne la préoccupe visiblement de manière conséquente en termes de santé et sécurité. 

En outre, les plaintes déposées et de manière plus générale les échanges entre bailleur et preneur établissent l’existence de relations désormais très tendues entre eux. Ces éléments ne suffisent pour autant pas à caractériser un manquement du bailleur à son obligation de jouissance paisible. 

Ainsi, si l’EARL ECURIE DE ROUVRE reproche au bailleur plusieurs manquements à ses obligations, les pièces produites sont insuffisantes pour caractériser un tel manquement, et donc pour qu’elle puisse invoquer valablement une exception d’inexécution expliquant le défaut de paiement des loyers (elle n’a d’ailleurs jamais expliqué le non-paiement des fermages par cette suspension de son obligation, l’attribuant au contraire à des difficultés financières). 

Les demandes reconventionnelles d’expertise, de suspension du paiement des loyers, de désamiantage de la toiture et d’indemnité au titre du trouble de jouissance formées par l’EARL ECURIE DE ROUVRE seront donc rejetées. 



Sur les demandes de résiliation du bail et d’expulsion

L’article L. 411-31, I du code rural et de la pêche maritime dispose que sauf dispositions législatives particulières, nonobstant toute clause contraire et sous réserve des dispositions des articles L. 411-32 et L. 411-34, le bailleur ne peut demander la résiliation du bail que s'il justifie de l'un des motifs suivants :
1° Deux défauts de paiement de fermage ou de la part de produits revenant au bailleur ayant persisté à l'expiration d'un délai de trois mois après mise en demeure postérieure à l'échéance. Cette mise en demeure devra, à peine de nullité, rappeler les termes de la présente disposition ;
2° Des agissements du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds, notamment le fait qu'il ne dispose pas de la main-d’œuvre nécessaire aux besoins de l'exploitation ;
3° Le non-respect par le preneur des clauses mentionnées au troisième alinéa de l'article L. 411-27.
Les motifs mentionnés ci-dessus ne peuvent être invoqués en cas de force majeure ou de raisons sérieuses et légitimes.

En l’espèce, la SCI BCR justifie a minima avoir adressé à l'EARL ECURIE DE ROUVRE un commandement de payer par acte délivré par commissaire de justice le 16 février 2026.

Par cet acte elle lui faisait commandement de payer la somme de 8.955,20 euros correspondant aux fermages des mois de novembre 2025 à février 2026 inclus, sous peine de solliciter la résiliation du bail et reproduisant les termes de l’article L. 411-31 du code rural et de la pêche maritime.

Sur la forme, l’analyse de cet acte permet de constater la présence des mentions légales obligatoires. Cet acte vise bien plusieurs défauts de paiements des fermages différents, comme l’impose le texte (notamment en ce sens, Cour de cassation, Chambre civile 3, du 20 juillet 1994, 92-18.338, Publié au bulletin).

Sur le fond, l'EARL ECURIE DE ROUVRE ne justifie pas s’être libérée de sa dette dans le délai requis.

La bailleresse dispose donc ici, depuis l’échéance des trois mois le 17 mai 2026, d’un droit acquis à la résiliation du bail, sans que la loi ne prévoit la possibilité d’octroi de délais de paiement suspensifs. L’EARL ECURIE DE ROUVRE n’explique d’ailleurs pas selon quelles modalités elle serait en mesure d’apurer cette dette, d’un montant conséquent, et alors qu’elle reconnaît des difficultés financières depuis plusieurs mois.

Il sera dès lors prononcé la résiliation du bail à compter du présent jugement.

L'EARL ECURIE DE ROUVRE occupant désormais sans droit ni titre les parcelles données à bail, il convient d’ordonner son expulsion, au besoin par la force publique, à défaut pour elle de quitter spontanément les lieux dans le délai d’un mois suivant la signification du présent jugement.

Il convient enfin de condamner l’EARL à payer, durant toute la période où elle se maintiendra dans les lieux sans droit ni titre, une indemnité d’occupation correspondant au montant du fermage contractuel. 

Sur la demande de provision

L’article 9-14 du bail stipule que « quelle que soit la cause du fin de bail, à sa sortie, le PRENEUR devra restituer les lieux en bon état, conformément à l’état des lieux qui sera alors dressé, à frais communs ». 

Cet article, seul fondement juridique invoqué par la SCI BCR au soutien de sa demande de provision, se borne à rappeler les obligations légales en la matière. 


Aucun constat complet des biens loués n’a pu être établi par commissaire de justice, pour des motifs que les parties expliquent de manière différente. 

Le preneur conteste en outre sa responsabilité concernant certains défauts qui ont pu être constatés par des professionnels, et est en désaccord sur les évaluations du coût de la remise en état des clôtures par exemple.

Enfin, si le bail est désormais résilié, aucun état des lieux de sortie n’a évidemment encore été réalisé. L’EARL ECURIE DE ROUVRE reste en mesure de réaliser des travaux de remise en état avant son départ des lieux. La demande du bailleur est donc prématurée.

Pour l’ensemble de ces raisons la demande de provision de la SCI BCR sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Selon l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, ne mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

L'EARL ECURIE DE ROUVRE, partie perdante, sera condamnée aux entiers dépens. Toutefois, les dépens ne comprennent pas les actes réalisés par commissaire de justice, aucun d’entre eux n’étant imposé par la loi et n’entrant donc dans la liste des dépens. 

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.

Le défendeur étant tenu aux dépens, l'EARL ECURIE DE ROUVRE devra verser à la SCI BCR la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile afin de couvrir une partie des frais que la SCI BCR a dû exposer pour la défense de ses intérêts en justice.

L’article 514 du code de procédure civile prévoit que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. En l'espèce, il n'y a pas lieu d'en disposer autrement.

PAR CES MOTIFS

Le président du tribunal paritaire des baux ruraux de BOURG-EN-BRESSE, statuant seul après avoir pris l’avis des assesseurs présents (article L.492-6 du code rural), après débats en audience publique, par décision contradictoire rendue par mise à disposition au greffe, susceptible d’appel sur autorisation du premier président de la cour d’appel,

Rejette les exceptions de nullité ; 

Condamne l'EARL ECURIE DE ROUVRE à payer à la SCI BCR la somme de 15.610,12 euros au titre des fermages échus selon décompte arrêté au 1er mai 2026, fermage du mois de mai 2026 inclus ;





Prononce la résiliation du bail rural conclu le 6 novembre 2024 entre d'une part la SCI BCR et d'autre part l'EARL ECURIE DE ROUVRE, portant sur un ensemble de biens immobiliers, dont le centre d’exploitation est situé à AMBERIEUX EN DOMBES (01330) comprenant notamment une carrière en sable, un manège couvert en sable, une salle de club, une stabulation, une écurie composée de 34 boxes, deux selleries, un hangar de stockage et des paddocks de détente ; 

Ordonne l’expulsion immédiate des lieux de l'EARL ECURIE DE ROUVRE ainsi que celle de tout occupant de son chef, avec si besoin l’assistance de la force publique à défaut de départ spontané dans le délai d’un mois suivant la signification du présent jugement ;

Condamne l'EARL ECURIE DE ROUVRE à payer à la SCI BCR une indemnité d’occupation annuelle équivalente au fermage contractuel et tenant compte des revalorisations annuelles jusqu’à complète libération des lieux, à compter de la présente décision et ce jusqu’à complète libération des lieux ; 

Rejette la demande de provision formée par la SCI BCR ; 

Rejette la demande d’expertise judiciaire, la demande de suspension des loyers, la demande de travaux de désamiantage de la toiture et de la demande indemnitaire de l’EARL ECURIE DE ROUVRE ; 

Condamne l'EARL ECURIE DE ROUVRE aux dépens de l’instance (qui ne comprendront pas les actes réalisés jusqu’alors par commissaire de justice) ; 

Condamne l'EARL ECURIE DE ROUVRE à payer à la SCI BCR la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que la décision est de droit exécutoire à titre provisoire ;

Rejette le surplus des demandes des parties. 


Le Greffier Le Président

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code rural et de la peche maritime L492-6, code rural et de la peche maritime L411-31, code civil 1220). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-07-30T22:57:38.797Z.