Tribunal judiciaire de Rouen, PAC - Contentieux, 29 juillet 2026, n° 24/00062

Exposé du litige

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EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE 

Par acte sous seing privé du 7 mars 2020, M. [V] [N] et Mme [D] [B] ont conclu avec la SARL MAISONS LEA un contrat de construction de maison individuelle sur un terrain préalablement acquis à cette fin, situé [Adresse 4] à [Localité 3], au prix forfaitaire de 99 395 euros. 

Le 2 décembre 2020, la SA BRED BANQUE POPULAIRE leur a fait une offre de prêt à hauteur de 170 795 euros, qu’ils ont acceptée.

Par courrier recommandé du 30 septembre 2021, la SARL MAISONS LEA a indiqué à M. [V] [N] et Mme [D] [B] que le terrain présentait des remblais de faible portance et que les maîtres d’ouvrage devaient procéder à une étude de sol de type G2.

Par courrier du 23 novembre 2021, la SARL MAISONS LEA a indiqué à M. [V] [N] et Mme [D] [B] que son garant lui avait opposé un refus de garantie pour ce chantier, de sorte que le contrat de construction devenait caduc. Elle leur a remboursé les sommes versées.

En mars 2022, M. [V] [N] et Mme [D] [B] ont fait procéder à une étude de sol.

Par courrier du 2 janvier 2023, M. [V] [N] et Mme [D] [B] ont, par l’intermédiaire de leur avocat, mis en demeure la SARL MAISONS LEA de leur payer le coût des travaux d’adaptation des fondations au sol ainsi que les intérêts intercalaires.




Par actes de commissaire de justice des 13 et 19 décembre 2023, M. [V] [N] et Mme [D] [B] ont fait assigner la SARL MAISONS LEA et la SA BRED BANQUE POPULAIRE devant le tribunal judiciaire de Rouen aux fins d’indemnisation de leurs préjudices.


PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 7 octobre 2025 et auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens et prétentions, M. [V] [N] et Mme [D] [B] demandent au tribunal de :
- condamner in solidum les défenderesses à leur payer la somme de 23 819,38 euros TTC, au titre du coût de l’adaptation des fondations de la maison, actualisée suivant l’indice BT01 entre la date du devis de la société TECHNO PIEUX SUD SEINE, le 14 septembre 2023, et le jour du jugement, augmentée des intérêts au taux légal à compter du jugement et avec capitalisation annuelle ;
- condamner in solidum les défenderesses à leur payer le montant de l’indexation suivant l’indice BT01 entre la date de conclusion du contrat de construction de maison individuelle soit le 7 mars 2020 et la date du jugement, sur la somme de 99 395 euros, augmentée des intérêts au taux légal à compter du jugement et avec capitalisation annuelle ;
- condamner in solidum les défenderesses à leur payer le montant de l’indexation suivant l’indice BT01 entre la date de conclusion du contrat de construction de maison individuelle soit le 7 mars 2020 et la date du jugement, sur la somme de 8 311 euros (travaux à la charge du maître de l’ouvrage) somme augmentée des intérêts au taux légal à compter du jugement et capitalisation annuelle ;
- condamner in solidum les défenderesses à leur payer la somme de 929,04 euros au titre du remboursement des cotisations d’assurance du prêt immobilier contracté pour la construction de la maison, à compter du mois de décembre 2020, somme à parfaire ;
- condamner in solidum les défenderesses à leur payer la somme de 337,28 euros au titre des intérêts intercalaires du prêt immobilier contracté à compter du mois de décembre 2020, somme à parfaire ;
- condamner in solidum les défenderesses à leur payer la somme de 44 700 euros correspondant au surcoût lié à la souscription ou l’actualisation d’un nouveau prêt immobilier pour la construction de la maison individuelle, du fait de l’augmentation des taux d’intérêts depuis l’année 2020, augmentée des intérêts au taux légal à compter du jugement et avec capitalisation annuelle ;
- condamner in solidum les défenderesses à leur payer la somme de 12 000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral ;
- condamner in solidum les défenderesses à leur payer la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
- condamner in solidum les mêmes aux entiers dépens, et autoriser Maître Nicolas BARRABÉ à procéder à leur recouvrement en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Sur le fondement des articles L231-2, L231-6 et L231-10 du code de la construction et de l’habitation, M. [V] [N] et Mme [D] [B] font valoir que la SA BRED BANQUE POPULAIRE a manqué à ses obligations de prêteur en débloquant les fonds du prêt avant de s’être assurée de la présentation d’une garantie de livraison par la SARL MAISONS LEA.

Ils soutiennent, sur le fondement de l’article 1231-1 du code civil et à titre subsidiaire sur le fondement de l’article 1240 du même code, que la SARL MAISONS LEA a également commis une faute en commençant les travaux de terrassement sans avoir obtenu au préalable la garantie de livraison.





Ils considèrent également qu’elle a commis une faute en ne respectant pas les prescriptions de l’article L231-2 du code de la construction et de l’habitation, puisqu’elle n’a pas procédé à une étude de sol du terrain pour prévoir les fondations adaptées. 

Les demandeurs soutiennent que les différentes fautes des défenderesses leur ont causé plusieurs préjudices matériels, à savoir le surcoût lié à la mise en place de fondations par micropieux, le surcoût liés à l’augmentation du coût de la construction et des matières premières et du coût des travaux restés à leur charge, le coût des cotisations d’assurance emprunteur et des intérêts intercalaires du prêt immobilier, outre le surcoût lié à la souscription ou à l’actualisation du prêt immobilier du fait de l’augmentation des taux d’intérêts. 

Ils soutiennent également subir un préjudice moral du fait de la situation. Ils expliquent être dans un logement trop petit pour leur famille et avoir dû entreprendre de nombreuses démarches.

***

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 3 novembre 2025 et auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens et prétentions, la SARL MAISONS LEA demande au tribunal de :
- rejeter l’ensemble des demandes de M. [V] [N] et Mme [D] [B] ;
- condamner M. [V] [N] et Mme [D] [B] à lui payer la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Sur le fondement de l’article L231-4 du code de la construction et de l’habitation, la SARL MAISONS LEA soutient que le contrat initial est devenu caduc par l’absence de réalisation de la condition suspensive d’obtention de la garantie de livraison.

Elle fait valoir qu’elle a bien transmis à la BRED une attestation de garantie générale accordée par la société ZURICH INSURANCE, de sorte qu’elle justifiait bien avoir effectivement souscrit cette garantie, l’attestation individuelle ne devant arriver que dans un second temps après instruction du dossier par l’assurance. 

Elle conteste avoir démarré les travaux, mais explique avoir seulement réalisé quelques sondages du sol.

Elle soutient par ailleurs que les demandeurs ne justifient d’aucun préjudice puisque, suite au constat de la caducité du contrat, elle leur a remboursé toutes les sommes versées.

Par ailleurs, la SARL MAISONS LEA indique qu’elle n’avait aucune obligation de procéder à une étude géotechnique de type G2 et qu’elle n’avait pas plus l’obligation de procéder à des investigations sur l’état des sols. 

En tout état de cause, la SARL MAISONS LEA indique que les demandeurs ne démontrent pas l’existence d’un lien de causalité entre la faute et les préjudices allégués. 


***

La SA BRED BANQUE POPULAIRE, partie défenderesse régulièrement assignée à personne morale, n’a pas constitué avocat.


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Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer, pour un complet exposé des prétentions et moyens des parties, à leurs dernières conclusions lesquelles sont expressément visées. 

La clôture de l’instruction est intervenue le 6 mai 2026. 

La présente décision sera réputée contradictoire en application de l’article 474 du code de procédure civile.

Motifs

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MOTIVATION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et fondée.

À titre liminaire, il est établi que le contrat de construction de maison individuelle a été stipulé sous la condition suspensive d’obtention d’une garantie de livraison à prix et à délais convenus, et il n’est pas contesté que cette garantie n’a jamais été obtenue par la SARL MAISONS LEA, de sorte qu’en application de la clause précitée, le contrat est devenu caduc.


I - Sur les demandes indemnitaires de M. [V] [N] et Mme [D] [B]

Sur les demandes formées à l’encontre de la SARL MAISONS LEA

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

S’agissant du défaut de garantie de livraison

Selon l’article L231-6 du code de la construction et de l’habitation, dans sa rédaction résultant de l’ordonnance du 30 avril 2019, la garantie de livraison prévue au k de l’article L231-2 couvre le maître de l'ouvrage, à compter de la date d'ouverture du chantier, contre les risques d'inexécution ou de mauvaise exécution des travaux prévus au contrat, à prix et délais convenus.

L’article L231-2 k du même code, dans sa rédaction résultant de l’ordonnance du 30 avril 2019, précise que le contrat de construction de maison individuelle doit comporter les justifications des garanties de remboursement et de livraison apportées par le constructeur, les attestations de ces garanties étant établies par le garant et annexées au contrat. 

Il résulte de ces textes que l’absence de garantie de livraison est une garantie légale d’ordre public, sans laquelle les travaux ne peuvent démarrer.

En l’espèce, alors qu’il est établi qu’aucune garantie de livraison n’a été obtenue pour le chantier litigieux, il ressort des pièces versées aux débats que la SARL MAISONS LEA a pour autant débuté les travaux fin septembre 2021. En effet, il résulte du procès-verbal de constat d’huissier du 5 octobre 2021 que le terrain a été creusé sur plusieurs dizaines de mètres carrés et que les maîtres de l’ouvrage ont procédé à la déclaration d’ouverture de chantier le 30 septembre 2021.



La SARL MAISONS LEA a donc commis une faute délictuelle de nature à engager sa responsabilité.

Néanmoins, M. [V] [N] et Mme [D] [B] ne démontrent aucun lien de causalité entre cette faute et les préjudices invoqués.

Ainsi, leurs demandes indemnitaires ne peuvent aboutir sur ce fondement.

S’agissant de l’absence d’étude de sol

L’article L231-2 du code de la construction et de l’habitation prévoit que le contrat de construction d’une maison individuelle avec fourniture du plan doit comporter la consistance et les caractéristiques techniques du bâtiment à construire comportant tous les travaux d'adaptation au sol, notamment, le cas échéant, ceux rendus nécessaires par l'étude géotechnique mentionnée aux articles L. 132-6 et L. 132-7 du présent code, dont une copie est annexée au contrat.

L’article L132-6 du même code dispose qu’avant la conclusion de tout contrat ayant pour objet des travaux de construction ou la maîtrise d'œuvre d'un ou de plusieurs immeubles à usage d'habitation ou à usage professionnel et d'habitation ne comportant pas plus de deux logements, le maître d'ouvrage transmet l'étude mentionnée à l'article L. 132-5 aux personnes réputées constructeurs de l'ouvrage, au sens de l'article 1792-1 du code civil.
Lorsque cette étude n'est pas annexée au titre de propriété du terrain, il appartient au maître d'ouvrage de fournir lui-même une étude géotechnique préalable équivalente ou une étude géotechnique prenant en compte l'implantation et les caractéristiques du bâtiment.
Les contrats prévus au premier alinéa précisent que les constructeurs ont reçu un exemplaire de l'étude géotechnique fournie par le maître d'ouvrage et, le cas échéant, que les travaux qu'ils s'engagent à réaliser ou pour lesquels ils s'engagent à assurer la maîtrise d'œuvre intègrent les mesures rendues nécessaires par le risque de mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols.

L’article R231-5 du code de la construction et de l’habitation indique que pour l'application du d de l’article L231-2 le prix convenu s'entend du prix global défini au contrat éventuellement révisé ; il inclut en particulier :
1. Le coût de la garantie de livraison et, s'il y a lieu, celui de la garantie de remboursement;
2. Le coût du plan et, s'il y a lieu, les frais d'études du terrain pour l'implantation du bâtiment ;
3. Le montant des taxes dues par le constructeur sur le coût de la construction.

Il résulte de ces textes que, sauf stipulation expresse contraire dans les formes prescrites, le prix convenu dans le contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plan inclut le coût des fondations nécessaires à l'implantation de l'ouvrage.

En l’espèce, la SARL MAISONS LEA n’a pas fait réaliser une étude de sol avant d’établir le prix global de la construction de la maison et n’a donc pas inclus le coût des fondations nécessaires à l’implantation de l’ouvrage (micropieux). Dès lors, la défenderesse a commis une faute de nature à engager sa responsabilité.

Il est établi que si les demandeurs souhaitent construire une maison sur leur terrain, ils devront faire réaliser des fondations par micropieux dont le coût, important, n’a pu être anticipé en l’absence d’étude de sol.

Toutefois, la SARL MAISONS LEA soutient à juste titre que si elle s’était chargée de réaliser une étude de sol, celle-ci aurait abouti à la même conclusion s’agissant de la nécessité de procéder à des fondations par micropieux, et donc le prix aurait augmenté en tout état de cause.

Dès lors, les demandeurs échouent à rapporter la preuve d’un lien de causalité entre la faute de la SARL MAISONS LEA et le préjudice invoqué lié au coût de l’adaptation des fondations de la maison.

Par ailleurs, si la construction d’une maison individuelle six ans après la conclusion du contrat va nécessairement coûter plus cher, les demandeurs ne rapportent pas la preuve d’un lien de causalité entre la faute de la SARL MAISONS LEA et ce préjudice dans la mesure où celle-ci les a informés rapidement de la caducité du contrat et qu’ainsi rien ne les empêchait de conclure un nouveau contrat de construction avec une autre société.

De même, si la souscription d’un nouveau contrat de prêt aujourd’hui coûte plus cher en raison de l’augmentation significative des taux d’intérêts, rien n’empêchait les demandeurs de souscrire un nouveau contrat de prêt dès lors qu’ils ont été informés de la caducité du contrat. 

Les demandeurs ne démontrent pas plus l’existence d’un lien de causalité entre la faute de la SARL MAISONS LEA et les cotisations d’assurance et intérêts intercalaires.

M. [V] [N] et Mme [D] [B] n’apportent aucun élément permettant de caractériser un préjudice moral. 

Compte tenu de ces éléments, les demandes formées à l’encontre de la SARL MAISONS LEA seront rejetées.


Sur les demandes formées à l’encontre de la SA BRED BANQUE POPULAIRE

Selon l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure. 

Aux termes de l’article L.231-10 du code de la construction et de l’habitation, aucun prêteur ne peut émettre une offre de prêt sans avoir vérifié que le contrat comporte celles des énonciations mentionnées à l’article L231-2 qui doivent y figurer au moment où l'acte lui est transmis et ne peut débloquer les fonds s'il n'a pas communication de l'attestation de garantie de livraison.
Dans les cas de défaillance du constructeur visés au paragraphe II de l’article L231-6 et nonobstant l'accord du maître de l'ouvrage prévu au premier alinéa du paragraphe III de l’article L231-7, le prêteur est responsable des conséquences préjudiciables d'un versement excédant le pourcentage maximum du prix total exigible aux différents stades de la construction d'après l'état d'avancement des travaux dès lors que ce versement résulte de l'exécution d'une clause irrégulière du contrat.

Il résulte de ce texte que le prêteur doit subordonner le versement des fonds à la justification de la souscription, par le constructeur, d’une garantie de livraison.

En l’espèce, il est établi que la SA BRED BANQUE POPULAIRE a débloqué les premiers fonds alors que la SARL MAISONS LEA n’avait aucunement justifié de l’obtention de la garantie de livraison pour le chantier.

Elle a donc commis une faute de nature à engager sa responsabilité.

Toutefois, il n’est démontré aucun lien de causalité entre la faute de la banque et le surcoût des fondations, le surcoût du coût de la construction et le surcoût lié à la conclusion d’un nouveau prêt.


En outre, les demandeurs ne démontrent pas que le déblocage fautif des fonds par la banque est en lien de causalité avec le paiement des cotisations d’assurances et des intérêts intercalaires, étant précisé que, d’une part, l’offre de prêt versée aux débats mentionne, s’agissant de l’objet du financement, non seulement la construction de la maison mais aussi l’achat du terrain et les travaux avec permis de construire et que, d’autre part, les demandeurs indiquent avoir réglé des intérêts et des cotisations d’assurance à compter de décembre 2020 alors qu’ils indiquent que les fonds ont été débloqués le 6 mai 2021.

M. [V] [N] et Mme [D] [B] ne rapportent pas davantage d’éléments sur la caractérisation d’un préjudice moral.

Par conséquent, les demandes indemnitaires formées par les demandeurs seront rejetées. 


II- Sur les frais du procès 

Sur les dépens 

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [V] [N] et Mme [D] [B], qui succombent à l’instance, seront condamnés aux entiers dépens.


Sur l'article 700 du code de procédure civile

En application de l'article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

L’équité commande, dans les circonstances de l’espèce, de ne pas faire droit aux demandes formées au titre des frais irrépétibles



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PAR CES MOTIFS

Le tribunal, 

REJETTE l’ensemble des demandes formées par M. [V] [N] et Mme [D] [B] ;

CONDAMNE M. [V] [N] et Mme [D] [B] aux entiers dépens ;

REJETTE les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.


 La greffière La présidente

Dispositif

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis.

REPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS 


TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

PAC - CONTENTIEUX 

JUGEMENT DU 29 juillet 2026

MINUTE N° : 
AMP/LA

N° RG 24/00062 - N° Portalis DB2W-W-B7I-MH3K
54Z Autres demandes relatives à un contrat de réalisation de travaux de construction

AFFAIRE : 
Monsieur [V] [N]
Madame [D] [B]
C/ 
S.A.R.L. MAISONS LEA
S.A. BRED BANQUE POPULAIRE

DEMANDEURS

Monsieur [V] [N]
né le 08 Août 1989 à [Localité 1], 
demeurant [Adresse 1] 
[Localité 2]

Madame [D] [B]
née le 24 Mai 1991 à [Localité 1], 
demeurant [Adresse 1] 
[Localité 2]

représentés par Maître Nicolas BARRABE, avocat au barreau de ROUEN, vestiaire : 46


DEFENDERESSES

S.A.R.L. MAISONS LEA, 
dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par la SCP VANDENBULCKE DUGARD GAUTIER, avocats au barreau de ROUEN, vestiaire : 131


S.A. BRED BANQUE POPULAIRE
dont le siège social est sis [Adresse 3]

non constituée




COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats : A l’audience publique du 20 mai 2026

JUGE UNIQUE : Lucie ANDRE, Juge

GREFFIERE : Anne Marie PIERRE, Greffière


Lors du délibéré :

JUGE UNIQUE : Lucie ANDRE, Juge

JUGEMENT : réputé contradictoire 
 Et en premier ressort

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 29 juillet 2026

Le présent jugement a été signé par Lucie ANDRE, Juge, et par Anne Marie PIERRE, Greffière présente lors du prononcé.


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EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE 

Par acte sous seing privé du 7 mars 2020, M. [V] [N] et Mme [D] [B] ont conclu avec la SARL MAISONS LEA un contrat de construction de maison individuelle sur un terrain préalablement acquis à cette fin, situé [Adresse 4] à [Localité 3], au prix forfaitaire de 99 395 euros. 

Le 2 décembre 2020, la SA BRED BANQUE POPULAIRE leur a fait une offre de prêt à hauteur de 170 795 euros, qu’ils ont acceptée.

Par courrier recommandé du 30 septembre 2021, la SARL MAISONS LEA a indiqué à M. [V] [N] et Mme [D] [B] que le terrain présentait des remblais de faible portance et que les maîtres d’ouvrage devaient procéder à une étude de sol de type G2.

Par courrier du 23 novembre 2021, la SARL MAISONS LEA a indiqué à M. [V] [N] et Mme [D] [B] que son garant lui avait opposé un refus de garantie pour ce chantier, de sorte que le contrat de construction devenait caduc. Elle leur a remboursé les sommes versées.

En mars 2022, M. [V] [N] et Mme [D] [B] ont fait procéder à une étude de sol.

Par courrier du 2 janvier 2023, M. [V] [N] et Mme [D] [B] ont, par l’intermédiaire de leur avocat, mis en demeure la SARL MAISONS LEA de leur payer le coût des travaux d’adaptation des fondations au sol ainsi que les intérêts intercalaires.




Par actes de commissaire de justice des 13 et 19 décembre 2023, M. [V] [N] et Mme [D] [B] ont fait assigner la SARL MAISONS LEA et la SA BRED BANQUE POPULAIRE devant le tribunal judiciaire de Rouen aux fins d’indemnisation de leurs préjudices.


PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 7 octobre 2025 et auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens et prétentions, M. [V] [N] et Mme [D] [B] demandent au tribunal de :
- condamner in solidum les défenderesses à leur payer la somme de 23 819,38 euros TTC, au titre du coût de l’adaptation des fondations de la maison, actualisée suivant l’indice BT01 entre la date du devis de la société TECHNO PIEUX SUD SEINE, le 14 septembre 2023, et le jour du jugement, augmentée des intérêts au taux légal à compter du jugement et avec capitalisation annuelle ;
- condamner in solidum les défenderesses à leur payer le montant de l’indexation suivant l’indice BT01 entre la date de conclusion du contrat de construction de maison individuelle soit le 7 mars 2020 et la date du jugement, sur la somme de 99 395 euros, augmentée des intérêts au taux légal à compter du jugement et avec capitalisation annuelle ;
- condamner in solidum les défenderesses à leur payer le montant de l’indexation suivant l’indice BT01 entre la date de conclusion du contrat de construction de maison individuelle soit le 7 mars 2020 et la date du jugement, sur la somme de 8 311 euros (travaux à la charge du maître de l’ouvrage) somme augmentée des intérêts au taux légal à compter du jugement et capitalisation annuelle ;
- condamner in solidum les défenderesses à leur payer la somme de 929,04 euros au titre du remboursement des cotisations d’assurance du prêt immobilier contracté pour la construction de la maison, à compter du mois de décembre 2020, somme à parfaire ;
- condamner in solidum les défenderesses à leur payer la somme de 337,28 euros au titre des intérêts intercalaires du prêt immobilier contracté à compter du mois de décembre 2020, somme à parfaire ;
- condamner in solidum les défenderesses à leur payer la somme de 44 700 euros correspondant au surcoût lié à la souscription ou l’actualisation d’un nouveau prêt immobilier pour la construction de la maison individuelle, du fait de l’augmentation des taux d’intérêts depuis l’année 2020, augmentée des intérêts au taux légal à compter du jugement et avec capitalisation annuelle ;
- condamner in solidum les défenderesses à leur payer la somme de 12 000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral ;
- condamner in solidum les défenderesses à leur payer la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
- condamner in solidum les mêmes aux entiers dépens, et autoriser Maître Nicolas BARRABÉ à procéder à leur recouvrement en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Sur le fondement des articles L231-2, L231-6 et L231-10 du code de la construction et de l’habitation, M. [V] [N] et Mme [D] [B] font valoir que la SA BRED BANQUE POPULAIRE a manqué à ses obligations de prêteur en débloquant les fonds du prêt avant de s’être assurée de la présentation d’une garantie de livraison par la SARL MAISONS LEA.

Ils soutiennent, sur le fondement de l’article 1231-1 du code civil et à titre subsidiaire sur le fondement de l’article 1240 du même code, que la SARL MAISONS LEA a également commis une faute en commençant les travaux de terrassement sans avoir obtenu au préalable la garantie de livraison.





Ils considèrent également qu’elle a commis une faute en ne respectant pas les prescriptions de l’article L231-2 du code de la construction et de l’habitation, puisqu’elle n’a pas procédé à une étude de sol du terrain pour prévoir les fondations adaptées. 

Les demandeurs soutiennent que les différentes fautes des défenderesses leur ont causé plusieurs préjudices matériels, à savoir le surcoût lié à la mise en place de fondations par micropieux, le surcoût liés à l’augmentation du coût de la construction et des matières premières et du coût des travaux restés à leur charge, le coût des cotisations d’assurance emprunteur et des intérêts intercalaires du prêt immobilier, outre le surcoût lié à la souscription ou à l’actualisation du prêt immobilier du fait de l’augmentation des taux d’intérêts. 

Ils soutiennent également subir un préjudice moral du fait de la situation. Ils expliquent être dans un logement trop petit pour leur famille et avoir dû entreprendre de nombreuses démarches.

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Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 3 novembre 2025 et auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens et prétentions, la SARL MAISONS LEA demande au tribunal de :
- rejeter l’ensemble des demandes de M. [V] [N] et Mme [D] [B] ;
- condamner M. [V] [N] et Mme [D] [B] à lui payer la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Sur le fondement de l’article L231-4 du code de la construction et de l’habitation, la SARL MAISONS LEA soutient que le contrat initial est devenu caduc par l’absence de réalisation de la condition suspensive d’obtention de la garantie de livraison.

Elle fait valoir qu’elle a bien transmis à la BRED une attestation de garantie générale accordée par la société ZURICH INSURANCE, de sorte qu’elle justifiait bien avoir effectivement souscrit cette garantie, l’attestation individuelle ne devant arriver que dans un second temps après instruction du dossier par l’assurance. 

Elle conteste avoir démarré les travaux, mais explique avoir seulement réalisé quelques sondages du sol.

Elle soutient par ailleurs que les demandeurs ne justifient d’aucun préjudice puisque, suite au constat de la caducité du contrat, elle leur a remboursé toutes les sommes versées.

Par ailleurs, la SARL MAISONS LEA indique qu’elle n’avait aucune obligation de procéder à une étude géotechnique de type G2 et qu’elle n’avait pas plus l’obligation de procéder à des investigations sur l’état des sols. 

En tout état de cause, la SARL MAISONS LEA indique que les demandeurs ne démontrent pas l’existence d’un lien de causalité entre la faute et les préjudices allégués. 


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La SA BRED BANQUE POPULAIRE, partie défenderesse régulièrement assignée à personne morale, n’a pas constitué avocat.


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Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer, pour un complet exposé des prétentions et moyens des parties, à leurs dernières conclusions lesquelles sont expressément visées. 

La clôture de l’instruction est intervenue le 6 mai 2026. 

La présente décision sera réputée contradictoire en application de l’article 474 du code de procédure civile.


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MOTIVATION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et fondée.

À titre liminaire, il est établi que le contrat de construction de maison individuelle a été stipulé sous la condition suspensive d’obtention d’une garantie de livraison à prix et à délais convenus, et il n’est pas contesté que cette garantie n’a jamais été obtenue par la SARL MAISONS LEA, de sorte qu’en application de la clause précitée, le contrat est devenu caduc.


I - Sur les demandes indemnitaires de M. [V] [N] et Mme [D] [B]

Sur les demandes formées à l’encontre de la SARL MAISONS LEA

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

S’agissant du défaut de garantie de livraison

Selon l’article L231-6 du code de la construction et de l’habitation, dans sa rédaction résultant de l’ordonnance du 30 avril 2019, la garantie de livraison prévue au k de l’article L231-2 couvre le maître de l'ouvrage, à compter de la date d'ouverture du chantier, contre les risques d'inexécution ou de mauvaise exécution des travaux prévus au contrat, à prix et délais convenus.

L’article L231-2 k du même code, dans sa rédaction résultant de l’ordonnance du 30 avril 2019, précise que le contrat de construction de maison individuelle doit comporter les justifications des garanties de remboursement et de livraison apportées par le constructeur, les attestations de ces garanties étant établies par le garant et annexées au contrat. 

Il résulte de ces textes que l’absence de garantie de livraison est une garantie légale d’ordre public, sans laquelle les travaux ne peuvent démarrer.

En l’espèce, alors qu’il est établi qu’aucune garantie de livraison n’a été obtenue pour le chantier litigieux, il ressort des pièces versées aux débats que la SARL MAISONS LEA a pour autant débuté les travaux fin septembre 2021. En effet, il résulte du procès-verbal de constat d’huissier du 5 octobre 2021 que le terrain a été creusé sur plusieurs dizaines de mètres carrés et que les maîtres de l’ouvrage ont procédé à la déclaration d’ouverture de chantier le 30 septembre 2021.



La SARL MAISONS LEA a donc commis une faute délictuelle de nature à engager sa responsabilité.

Néanmoins, M. [V] [N] et Mme [D] [B] ne démontrent aucun lien de causalité entre cette faute et les préjudices invoqués.

Ainsi, leurs demandes indemnitaires ne peuvent aboutir sur ce fondement.

S’agissant de l’absence d’étude de sol

L’article L231-2 du code de la construction et de l’habitation prévoit que le contrat de construction d’une maison individuelle avec fourniture du plan doit comporter la consistance et les caractéristiques techniques du bâtiment à construire comportant tous les travaux d'adaptation au sol, notamment, le cas échéant, ceux rendus nécessaires par l'étude géotechnique mentionnée aux articles L. 132-6 et L. 132-7 du présent code, dont une copie est annexée au contrat.

L’article L132-6 du même code dispose qu’avant la conclusion de tout contrat ayant pour objet des travaux de construction ou la maîtrise d'œuvre d'un ou de plusieurs immeubles à usage d'habitation ou à usage professionnel et d'habitation ne comportant pas plus de deux logements, le maître d'ouvrage transmet l'étude mentionnée à l'article L. 132-5 aux personnes réputées constructeurs de l'ouvrage, au sens de l'article 1792-1 du code civil.
Lorsque cette étude n'est pas annexée au titre de propriété du terrain, il appartient au maître d'ouvrage de fournir lui-même une étude géotechnique préalable équivalente ou une étude géotechnique prenant en compte l'implantation et les caractéristiques du bâtiment.
Les contrats prévus au premier alinéa précisent que les constructeurs ont reçu un exemplaire de l'étude géotechnique fournie par le maître d'ouvrage et, le cas échéant, que les travaux qu'ils s'engagent à réaliser ou pour lesquels ils s'engagent à assurer la maîtrise d'œuvre intègrent les mesures rendues nécessaires par le risque de mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols.

L’article R231-5 du code de la construction et de l’habitation indique que pour l'application du d de l’article L231-2 le prix convenu s'entend du prix global défini au contrat éventuellement révisé ; il inclut en particulier :
1. Le coût de la garantie de livraison et, s'il y a lieu, celui de la garantie de remboursement;
2. Le coût du plan et, s'il y a lieu, les frais d'études du terrain pour l'implantation du bâtiment ;
3. Le montant des taxes dues par le constructeur sur le coût de la construction.

Il résulte de ces textes que, sauf stipulation expresse contraire dans les formes prescrites, le prix convenu dans le contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plan inclut le coût des fondations nécessaires à l'implantation de l'ouvrage.

En l’espèce, la SARL MAISONS LEA n’a pas fait réaliser une étude de sol avant d’établir le prix global de la construction de la maison et n’a donc pas inclus le coût des fondations nécessaires à l’implantation de l’ouvrage (micropieux). Dès lors, la défenderesse a commis une faute de nature à engager sa responsabilité.

Il est établi que si les demandeurs souhaitent construire une maison sur leur terrain, ils devront faire réaliser des fondations par micropieux dont le coût, important, n’a pu être anticipé en l’absence d’étude de sol.

Toutefois, la SARL MAISONS LEA soutient à juste titre que si elle s’était chargée de réaliser une étude de sol, celle-ci aurait abouti à la même conclusion s’agissant de la nécessité de procéder à des fondations par micropieux, et donc le prix aurait augmenté en tout état de cause.

Dès lors, les demandeurs échouent à rapporter la preuve d’un lien de causalité entre la faute de la SARL MAISONS LEA et le préjudice invoqué lié au coût de l’adaptation des fondations de la maison.

Par ailleurs, si la construction d’une maison individuelle six ans après la conclusion du contrat va nécessairement coûter plus cher, les demandeurs ne rapportent pas la preuve d’un lien de causalité entre la faute de la SARL MAISONS LEA et ce préjudice dans la mesure où celle-ci les a informés rapidement de la caducité du contrat et qu’ainsi rien ne les empêchait de conclure un nouveau contrat de construction avec une autre société.

De même, si la souscription d’un nouveau contrat de prêt aujourd’hui coûte plus cher en raison de l’augmentation significative des taux d’intérêts, rien n’empêchait les demandeurs de souscrire un nouveau contrat de prêt dès lors qu’ils ont été informés de la caducité du contrat. 

Les demandeurs ne démontrent pas plus l’existence d’un lien de causalité entre la faute de la SARL MAISONS LEA et les cotisations d’assurance et intérêts intercalaires.

M. [V] [N] et Mme [D] [B] n’apportent aucun élément permettant de caractériser un préjudice moral. 

Compte tenu de ces éléments, les demandes formées à l’encontre de la SARL MAISONS LEA seront rejetées.


Sur les demandes formées à l’encontre de la SA BRED BANQUE POPULAIRE

Selon l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure. 

Aux termes de l’article L.231-10 du code de la construction et de l’habitation, aucun prêteur ne peut émettre une offre de prêt sans avoir vérifié que le contrat comporte celles des énonciations mentionnées à l’article L231-2 qui doivent y figurer au moment où l'acte lui est transmis et ne peut débloquer les fonds s'il n'a pas communication de l'attestation de garantie de livraison.
Dans les cas de défaillance du constructeur visés au paragraphe II de l’article L231-6 et nonobstant l'accord du maître de l'ouvrage prévu au premier alinéa du paragraphe III de l’article L231-7, le prêteur est responsable des conséquences préjudiciables d'un versement excédant le pourcentage maximum du prix total exigible aux différents stades de la construction d'après l'état d'avancement des travaux dès lors que ce versement résulte de l'exécution d'une clause irrégulière du contrat.

Il résulte de ce texte que le prêteur doit subordonner le versement des fonds à la justification de la souscription, par le constructeur, d’une garantie de livraison.

En l’espèce, il est établi que la SA BRED BANQUE POPULAIRE a débloqué les premiers fonds alors que la SARL MAISONS LEA n’avait aucunement justifié de l’obtention de la garantie de livraison pour le chantier.

Elle a donc commis une faute de nature à engager sa responsabilité.

Toutefois, il n’est démontré aucun lien de causalité entre la faute de la banque et le surcoût des fondations, le surcoût du coût de la construction et le surcoût lié à la conclusion d’un nouveau prêt.


En outre, les demandeurs ne démontrent pas que le déblocage fautif des fonds par la banque est en lien de causalité avec le paiement des cotisations d’assurances et des intérêts intercalaires, étant précisé que, d’une part, l’offre de prêt versée aux débats mentionne, s’agissant de l’objet du financement, non seulement la construction de la maison mais aussi l’achat du terrain et les travaux avec permis de construire et que, d’autre part, les demandeurs indiquent avoir réglé des intérêts et des cotisations d’assurance à compter de décembre 2020 alors qu’ils indiquent que les fonds ont été débloqués le 6 mai 2021.

M. [V] [N] et Mme [D] [B] ne rapportent pas davantage d’éléments sur la caractérisation d’un préjudice moral.

Par conséquent, les demandes indemnitaires formées par les demandeurs seront rejetées. 


II- Sur les frais du procès 

Sur les dépens 

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [V] [N] et Mme [D] [B], qui succombent à l’instance, seront condamnés aux entiers dépens.


Sur l'article 700 du code de procédure civile

En application de l'article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

L’équité commande, dans les circonstances de l’espèce, de ne pas faire droit aux demandes formées au titre des frais irrépétibles



***



















PAR CES MOTIFS

Le tribunal, 

REJETTE l’ensemble des demandes formées par M. [V] [N] et Mme [D] [B] ;

CONDAMNE M. [V] [N] et Mme [D] [B] aux entiers dépens ;

REJETTE les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.


 La greffière La présidente 













En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis.

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 1792-1, code de la construction et de l'habitation L231-4, code de la construction et de l'habitation L132-6, code de la construction et de l'habitation L231-10, code de la construction et de l'habitation R231-5, code de la construction et de l'habitation L231-2, code de la construction et de l'habitation L231-6). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

• 2 juin 2026 · Tribunal judiciaire de Montpellier · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 22/00080

  en commun : code civil 1792-1, code de la construction et de l'habitation L231-4, code de la construction et de l'habitation R231-5, code de la construction et de l'habitation L231-2, code de la construction et de l'habitation L231-6

• 2 avril 2025 · Tribunal judiciaire de Bordeaux · Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes · n° 23/05981

  en commun : code de la construction et de l'habitation L132-6, code de la construction et de l'habitation L231-2, code de la construction et de l'habitation L231-6

• 10 septembre 2025 · Cour d'appel de Toulouse · Autre · n° 23/04236

  en commun : code de la construction et de l'habitation L231-4, code de la construction et de l'habitation R231-5, code de la construction et de l'habitation L231-2, code de la construction et de l'habitation L231-6

• 9 mai 2022 · Cour d'appel de Versailles · Autre · n° 20/01478

  en commun : code de la construction et de l'habitation L132-6, code de la construction et de l'habitation R231-5

• 14 février 2025 · Tribunal judiciaire de Paris · Fait droit à l'ensemble des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 22/10777

  en commun : code de la construction et de l'habitation L231-4, code de la construction et de l'habitation L231-10, code de la construction et de l'habitation L231-2, code de la construction et de l'habitation L231-6

• 29 juillet 2025 · Tribunal judiciaire de Quimper · Renvoi à une autre audience · n° 23/01045

  en commun : code de la construction et de l'habitation L231-4, code de la construction et de l'habitation L231-10, code de la construction et de l'habitation L231-2, code de la construction et de l'habitation L231-6

• 15 octobre 2025 · Cour d'appel de Paris · Autre · n° 22/13501

  en commun : code de la construction et de l'habitation L231-4, code de la construction et de l'habitation L231-10, code de la construction et de l'habitation L231-2, code de la construction et de l'habitation L231-6

• 20 janvier 2023 · Cour d'appel de Paris · Autre · n° 19/22603

  en commun : code de la construction et de l'habitation L231-4, code de la construction et de l'habitation L132-6

Mise à jour de la source le 2026-07-30T23:40:24.839Z.