Tribunal judiciaire de Nice, 4ème Chambre civile, 28 juillet 2026, n° 21/00092

COUR D’APPEL D’[Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE
M I N U T E
(Décision Civile)


JUGEMENT : SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE “[Adresse 1]” c/ S.A.S FONCIA [R], VENANT AUX DROITS DE LA S.A.S. CABINET [Y], ELLE-MEME VENANT AUX DROITS DE LA S.A.R.L. CABINET [D]
N° 26/
Du 28 juillet 2026 
4ème Chambre civile
N° RG 21/00092 - N° Portalis DBWR-W-B7F-NHFJ 
 


























Grosse délivrée à 
Me Louis GADD
Me Benoît NORDMANN

expédition délivrée à 




le 


mentions diverses
Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du vingt huit juillet deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame VALAT, Présidente, assistée de Madame AYADI, Greffier.

Vu les Articles 812 à 816 du code de procédure civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l'audience publique du 5 mars 2026 le prononcé du jugement étant fixé au 11 juin 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées. 

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 28 juillet 2026 après prorogation du délibéré, signé par Madame VALAT, Présidente, assistée de Madame BENALI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.


NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, 



DEMANDEUR: 

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble LES LUCIOLES MONT BORON, représenté par son syndic en exercice,
[Adresse 2]
[Localité 2]
représenté par Me Benoît NORDMANN, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant



DÉFENDERESSES:

S.A.S FONCIA [R], VENANT AUX DROITS DE LA S.A.S. CABINET [Y], ELLE-MEME VENANT AUX DROITS DE LA S.A.R.L. CABINET [D]
[Adresse 3]
[Localité 3]
représentée par Me Louis GADD, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant














































EXPOSÉ DU LITIGE

Par ordonnance du 3 mai 2016, le juge des référés du tribunal de grande instance de Nice a condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 1] situé [Adresse 4] à Nice à faire réaliser des travaux d’étanchéité évalués suivant un rapport d’expertise judiciaire à la somme de 87 683,86 euros et à verser aux époux [H], copropriétaires, les sommes provisionnelles de 5 000 euros et de 11 040 euros en indemnisation de leur préjudice de jouissance. 

Reprochant des manquements par l’ancien syndic, le Cabinet [D], à ses obligations, le syndicat des copropriétaires l’a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Nice par acte d’huissier du 5 janvier 2021 aux fins d’obtenir l’indemnisation de son préjudice matériel.

L’instance a été enrôlée sous le numéro de RG 21/00092.

Le Cabinet [D] est devenu après la fin de son mandat Cabinet B, puis Cabinet [Y]. 

Par acte d’huissier du 18 mars 2021, le syndicat des copropriétaires a fait également assigner le Cabinet [Y].

L’instance a été enrôlée sous le numéro de RG 21/01221.

La jonction des deux instances a été prononcée par ordonnance du juge de la mise en état du 4 février 2022.

Le Cabinet [Y] est ensuite devenu Foncia [R] et cette dernière a saisi le juge de la mise en état d’un incident.

Par ordonnance du 9 mars 2023, le juge de la mise en état a :
rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription soulevée par la société Foncia,dit n’y avoir lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile,condamné la société Foncia [R] aux dépens de l’incident,réservé les autres demandes. 
Par conclusions notifiées le 14 mars 2025, le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] conclut au débouté de la société Foncia [R] de l’ensemble de ses demandes et sollicite sa condamnation à lui payer les sommes suivantes, sans que l’exécution provisoire soit écartée :
58 983,22 euros à titre de dommages-intérêts pour le préjudice matériel, avec intérêts de droit à compter de l’assignation du 18 mars 2021,3 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens à recouvrer conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile. 
Il fait valoir que les fautes professionnelles et les négligences commises par le syndic Cabinet [D] lors de son mandat de syndic n’ont pas permis de mettre un terme rapide aux désordres subis par les époux [H], d’éviter leur aggravation, les procédures judiciaires longues et coûteuses et sa condamnation à assumer les frais d’expertise judiciaire d’un montant excédant 21 000 euros et à indemniser les époux [H] pour leur préjudice de jouissance. 

Il explique que les époux [H] se sont plaints vainement par plusieurs écrits circonstanciés d’infiltrations d’eau survenues le long d’un volet roulant de leur appartement et à l’intérieur de leur garage, qu’une mesure d’expertise a été ordonnée à leur demande par le juge des référés le 15 mai 2012 et que le rapport déposé le 3 novembre 2015 démontre clairement la passivité et la négligence du Cabinet [D]. 





Il estime que les frais et les dommages-intérêts considérables qu’il a été contraint d’engager auraient pu être évités si le syndic avait traité avec diligence et avait solutionné les demandes des époux [H]. 

En réponse aux conclusions adverses, il précise que le syndic est le représentant légal du syndicat des copropriétaires et que l’inertie reprochée au syndicat dans le rapport d’expertise a pour origine celle de son représentant légal. Il note que les faits reprochés au syndic Cabinet [D] sont antérieurs à la désignation du nouveau syndic le Cabinet Lafage Transactions.
 
Par conclusions en réponse notifiées le 6 décembre 2024, la société Foncia [R], venant aux droits du Cabinet [D], conclut à titre principal au débouté du syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes et sollicite à titre reconventionnel sa condamnation à lui payer la somme de 10 000 euros en réparation de son préjudice moral. En tout état de cause, elle sollicite sa condamnation à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens à recouvrer conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Elle précise à titre liminaire que les changements de dénomination sociale suite à la cession des titres de la société ont été sans incidence sur sa personnalité morale. 

Elle estime que le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve d’une faute commise par le syndic, qu’il a lui-même commis une série de fautes à l’origine des préjudices allégués et qu’il ne justifie pas du lien de causalité nécessaire. Elle reproche en outre au syndicat des copropriétaires de n’avoir pas exécuté les travaux préconisés par l’expert et d’avoir usé à tort des voies de recours qui ont engendré des frais et des condamnations supplémentaires à son égard.

Elle observe que le syndic a fait exécuter des travaux par un étancheur en 2009 et qu’il ne saurait lui être reproché de ne pas avoir mis fin aux infiltrations. Elle note que selon le rapport d’expertise un traitement partiel des infiltrations a été effectué par le Cabinet [D]. Elle soutient qu’il est ainsi démontré que le syndic s’est acquitté de son obligation de moyens. 

Elle reproche au syndicat des copropriétaires d’avoir cherché à mettre en œuvre des solutions autres que celles préconisées par l’expert judiciaire, d’avoir interjeté appel ayant entraîné sa condamnation à prendre en charge les frais d’expertise et d’avoir refusé de réaliser les travaux pour lesquels il a été condamné, ce manquement ayant justifié la liquidation de l’astreinte prononcée à son encontre par le juge des référés. 

La clôture est intervenue le 19 février 2026. L’affaire a été retenue à l’audience du 5 mars 2026 et mise en délibéré au 11 juin 2026 prorogé au 28 juillet 2026.

MOTIFS DE LA DECISON

Sur la responsabilité du syndic 
L’article 1991 du code civil dispose que le mandataire est tenu d'accomplir le mandat tant qu'il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution.

L’article 1992 du même code précise que le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion.

Enfin, en application de l’article 18 I. de la loi du 10 juillet 1965, le syndic est chargé d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d'urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci.




En l’espèce, il est acquis que le Cabinet [D] a exercé les fonctions de syndic jusqu’à l’assemblée générale du 22 mai 2015 et que des infiltrations ont été dénoncées par les époux [H] sur le volet de leur appartement et dans leur garage respectivement en 2007 et 2010. 

Il ressort des éléments de la procédure que les époux [H] ont alerté à plusieurs reprises le Cabinet [D] de ces infiltrations notamment par courriers simples et recommandés des 7 août 2007, 29 septembre 2007, 24 mars 2010 et 10 janvier 2011. 

Ils ont ensuite demandé par courrier du 8 juin 2011 qu’une résolution relative à la recherche de fuites soit mise à l’ordre du jour de l’assemblée générale. 

L’expert judiciaire relève dans son rapport déposé le 3 novembre 2016 qu’il était nécessaire « d’attendre le 14 juin 2011 pour obtenir une réponse du Cabinet [D] » selon laquelle « aucune origine n’a été décelée » concernant les infiltrations sur la terrasse de l’appartement des époux [H]. Le rapport note en outre qu’il ressortait du procès-verbal d’assemblée générale que la question clairement posée par les époux [H] concernant les infiltrations n’avait pas été abordée. 

La société Foncia [R] fait valoir en réponse que le Cabinet [D] aurait « fait procéder à la réalisation de travaux en 2009 par l’entreprise [I] [F] en sa qualité d’étancheur », sans toutefois rapporter la preuve de la nature et de l’étendue de ces travaux. 

Ses écritures renvoient à la page 11 du rapport d’expertise qui relève, en ce qui concernent les infiltrations dans le garage des époux [H], qu’un devis de l’entreprise [I] [F] avait été fourni concernant la réfection de parties de canalisation. Il n’est toutefois pas établi que les travaux faisant l’objet du devis ont été réalisés. L’expert indique en outre que les travaux mentionnés sur le devis, « à supposer même qu’ils aient été utiles à la résolution du désordre relevant de la présente expertise, étaient insuffisants et surtout d’une nature autre que celle relevant de la plomberie. » 

L’expert ajoute : « force est de relever que l’entreprise [I] [F] dont le papier à entête revendique une compétence en matière d’« étanchéité » n’a pas su reconnaître que l’étanchéité était en cause et orienter son maître d’ouvrage, le syndicat, vers les investigations dans cette direction. » 

L’expert observe également en page 85 du rapport : « Les différentes correspondances échangées entre M. [H] et le Cabinet [D], syndic en exercice de l’immeuble durant toute la période intéressée par les désordres, savoir mi-2007 pour ceux situés dans l’appartement et début 2010 pour ceux dans le box, les procès-verbaux d’assemblée générale de copropriété démontrent non pas un désintérêt total du syndicat à résoudre ces sinistres mais une inertie évidente et surtout un traitement partiel et inapproprié comme l’atteste le devis de l’entreprise [F] du 12 novembre 2009, entreprise de plomberie mais également d’étanchéité portant sur des travaux de plomberie alors qu’à tout le moins, partie de l’origine des désordres provient de défauts d’étanchéité. Pour le désordre dans l’appartement, le syndicat se contente par lettre du 14 juin 2011 à M. et Mme [H], de relever qu’aucune origine [de cette infiltration] n’a été décelée’ sans expliciter les moyens de contrôle mis en œuvre pour parvenir à ce résultat. »

Le point 14.4.2 en page 69 du rapport mentionne par ailleurs concernant le garage des époux [H] une « traînée maçonnée comportait des fissures qui auraient dû retenir l’attention du syndicat pour une reconnaissance vidéo du collecteur de pluviale, ce qui lui aurait permis d’anticiper la connaissance du problème … ». 

Enfin, le rapport d’expertise indique en page 85 : « l’état de certains ouvrages telle l’étanchéité montre qu’ils ne reçoivent pas toute l’attention qui leur est nécessaire ; ainsi l’autoprotégé qui ceint le nez du caniveau de la toiture-terrasse atteste d’au moins une intervention dont le caractère éphémère et provisoire reste patent sur un ouvrage particulièrement exposé aux différences de température […] ».




Il ressort de ces éléments que le Cabinet [D], syndic de la copropriété et représentant du syndicat des copropriétaires, n’a pas fait réaliser les travaux de reprise nécessaires pour mettre un terme aux infiltrations dénoncées. Ces manquements engagent sa responsabilité et il sera condamné à indemniser le syndicat des copropriétaires des préjudices en résultant.

Sur les préjudices 

Par ordonnance du 15 mai 2012, le juge des référés du tribunal de grande instance de Nice, saisi par les époux [H], a ordonné une mesure d’expertise pour les infiltrations d’eau au sein de leur garage et sur le volet roulant de leur appartement qu’ils subissent depuis des années. L’ordonnance précise que « par de nombreux courriers ils ont porté à la connaissance du Cabinet [D] les désordres constatés » et que « le syndic n’a pas donné suite à leur demande ».

Le rapport d’expertise a été déposé le 3 novembre 2015, les travaux préconisés dans celui-ci n’ont pas été exécutés et par ordonnance du 3 mai 2016 le juge des référés a :
au principal, renvoyé les parties à se pourvoir comme il appartiendra,condamné le syndicat des copropriétaires sous astreinte de 150 euros par jour de retard « à faire réaliser les travaux préconisés par l’expert judiciaire dans son rapport déposé le 3 novembre 2015, à hauteur de la somme de 87 683,86 euros pour l’étanchéité de la toiture-terrasse, pour mettre fin aux infiltrations subies par le garage » des époux [H], condamné le syndicat des copropriétaires à verser aux époux [H], à titre de provisions, la somme de 5 000 euros à valoir sur la réparation du préjudice de jouissance subi dans leur appartement et la somme de 11 040 euros à valoir sur la réparation du préjudice de jouissance subi dans leur garage, rejeté les autres demandes des époux [H],condamné le syndicat des copropriétaires à leur payer la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,condamné le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens de l’instance, sans y ajouter le coût de l’expertise judiciaire. 
Le syndicat n’a pas exécuté ces travaux mais a recherché à mettre en œuvre des solutions alternatives à celles préconisées par l’expert et a relevé appel de l’ordonnance.

Par arrêt rendu le 2 février 2017, la cour d’appel d’[Localité 4] a confirmé l’ordonnance de référé déférée en toutes ses dispositions sauf en ce qui concerne les frais d’expertise et, statuant à nouveau, a condamné le syndicat des copropriétaires aux frais d’expertise ainsi qu’à payer aux époux [H] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens. 

L’arrêt relève que l’expert a observé les désordres dénoncés, qu’ils trouvent leur origine dans les parties communes de l’immeuble et que « les coulures sur le volet roulant depuis 2007 justifient l’allocation d’une somme provisionnelle au titre du préjudice de jouissance. De même les conséquences des infiltrations dans le garage avec présence de salpêtre, délitement du plafond et des murs avec dépôt au sol, infiltrations et ruissellement d’eau, ont nécessairement causé un préjudice de jouissance aux époux [H], ces manifestations datant de 2010. » 

Les travaux de reprise nécessaires n’ayant pas été exécutés, les époux [H] ont saisi le juge de l’exécution et, par jugement rendu le 19 mars 2018, le syndicat des copropriétaires a été condamné à leur verser la somme de 18 000 euros au titre de la liquidation de l’astreinte prononcée à son encontre par le juge des référés. 

Le syndicat des copropriétaires a interjeté appel et par arrêt rendu le 23 juillet 2020 la cour d’appel d’[Localité 4] a confirmé le jugement de première instance et a condamné le syndicat des copropriétaires à payer la somme de 2 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 




En considération de ces éléments, il convient de condamner la société Foncia [R] à indemniser le syndicat des copropriétaires à hauteur de :

16 040 euros pour le préjudice de jouissance accordé aux époux [H] (5 000 euros pour l’appartement et 11 040 euros pour le garage),21 117,95 euros au titre des frais d’expertise lesquels, même s’ils n’ont pas été accordés par le juge des référés, incombaient manifestement au syndicat des copropriétaires au regard des constatations claires du rapport d’expertise quant au fait que les infiltrations avaient pour origine les parties communes,2 000 euros au titre de la somme que le syndicat des copropriétaires a été condamné par le juge des référés à régler aux époux [H] en application de l’article 700 du code de procédure civile. 
Soit un total de 39 157,95 euros de dommages-intérêts au titre du préjudice matériel direct subi.

Le syndicat des copropriétaires sera débouté de ses demandes relatives aux frais irrépétibles et aux dépens qu’il a été condamné à payer aux époux [H] pour un montant respectivement de 1 500 euros et de 325,27 euros dans le cadre de la procédure d’appel qu’il a lui-même initié et à la liquidation d’astreinte par le juge de l’exécution pour un montant de 18 000 euros en raison du défaut d’exécution après la fin du mandat du Cabinet [D] des travaux préconisés par l’expert. 

Sur la demande reconventionnelle de dommages-intérêts

La société Foncia [R] sollicite la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 10 000 euros en réparation de son préjudice moral sans toutefois démontrer ce préjudice. Des manquements reprochés par le syndicat des copropriétaires au Cabinet [D] sont par ailleurs caractérisés comme déjà examiné ci-dessus. 

Il convient par conséquent de débouter la société Foncia [R] de sa demande en paiement de dommages-intérêts. 

Sur les frais du procès

Partie principalement perdante au procès, la société Foncia [R] sera condamnée aux dépens et à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, fixée au regard du caractère partiellement fondé de ses demandes. 



PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

CONDAMNE la SAS Foncia [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] situé [Adresse 4] à [Localité 5] la somme de 39 157,95 euros à titre de dommages-intérêts pour son préjudice matériel, assortie d’intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

CONDAMNE la SAS Foncia [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] la somme de 2 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;







CONDAMNE la SAS Foncia [R] aux dépens de l’instance ;

DEBOUTE les parties de leurs autres demandes ;

Le présent jugement a été signé par le Président et par le Greffier.
 
LE GREFFIER LE PRESIDENT