Tribunal judiciaire de Paris, 8ème chambre 2ème section, 9 avril 2026, n° 23/04309

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] 
Expéditions 
exécutoires
délivrées le:


■

8ème chambre 
2ème section

N° RG 23/04309 
N° Portalis 352J-W-B7H-CZD2R

N° MINUTE : 



Assignation du :
13 Mars 2023


JUGEMENT 
rendu le 09 Avril 2026 
DEMANDEUR

Le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic, la SOCIETE DE GESTION LOCATIVE, SARL
[Adresse 2]
[Adresse 2]

représenté par Maître Jean-Julien BAUMGARTNER de la SELARL JBR AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #B0429


DÉFENDERESSES

La société LOT CENT, SAS, prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 3]
[Adresse 3]

représentée par Maître Alice MALEKPOUR, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #G0206

La société MMA IARD, SA, prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 4]
[Adresse 4]

représentée par Maître Patrick MAYET, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #G0139
Décision du 09 Avril 2026
8ème chambre 2ème section
N° RG 23/04309 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZD2R

La société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, prise en la personne de ses représentants légaux
[Adresse 4]
[Adresse 4]

représentée par Maître Patrick MAYET, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #G0139


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-Président
Julie KHALIL, Vice-Présidente
Lucie AUVERGNON, Vice-Présidente

assistés de Diane FARIN, Greffière lors des débats et de Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière lors de la mise à disposition.


DÉBATS

A l’audience du 22 Janvier 2026 tenue en audience publique devant Julie KHALIL, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.


JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort


***

Exposé du litige :
L’immeuble sis [Adresse 1] est soumis au régime de la copropriété des immeubles bâtis. 

Il a été géré, à compter du 29 avril 2014 jusqu’au 30 janvier 2021, par la société LOT CENT, en qualité de syndic assuré auprès des sociétés MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES et MMA IARD.

Par lettre recommandée du 30 mars 2021, la société LOT CENT a informé le syndicat des copropriétaires de sa démission. 

Lors de l’assemblée générale des copropriétaires en date du 30 juin 2021, les copropriétaires ont adopté la résolution n° 11 portant sur la révocation du mandat de syndic de la société LOT CENT pour les motifs suivants :
« Motif 1 : Faute de gestion doublée d'une entrave aux prérogatives conférées par la loi au conseil syndical, en particulier dans le cadre de l'exercice de contrôle de gestion et d'administration de la copropriété, contravention aux règles de maniement des fonds et infraction à la règle d'autonomie et de transparence du compte bancaire séparé ouvert au nom du syndicat des copropriétaires, mauvaise gestion comptable et financière, mauvais suivi des dépenses de la copropriété et du recouvrement des charges communes au détriment de l’entretien et la maintenance de l'immeuble dont les travaux sont insatisfaisants et hausse non maîtrisée des charges de copropriété.

Motif 2 : Multiplication des contentieux au préjudice du syndicat des copropriétaires. Les carences de la part du syndic professionnel portent gravement préjudice aux copropriétaires, en particulier par son manquement à faire respecter le règlement de copropriété conjugué au défaut de prise en temps opportun de mesures conservatoires et préventives afin de préserver l’immeuble de toute dégradation et dépréciation, par le retard et la non mise en œuvre des résolutions adoptées en assemblée générale.

Motif 3 : Manquement aux obligations du syndic professionnel en matière de gestion des assurances, de la gestion de l'espace sécurisé de l'extranet, de la gestion des archives appartenant à la copropriété et de manière générale manquement dans la gestion des tâches courantes et des obligations administratives ».

Lors de cette même assemblée générale, les copropriétaires ont également adopté la résolution n° 10 désignant le cabinet BLANKENBERG en qualité de nouveau syndic de l’immeuble. 

Le 5 décembre 2022, le syndicat des copropriétaires a mis en demeure la société LOT CENT de lui restituer des frais « indus » et dépenses engagées, pour un montant total de 22.555,52 €. 

Le 10 janvier 2023, la société LOT CENT a répondu qu’elle n’avait pas commis de faute.

C’est dans ces conditions que par acte de commissaire de justice en date du 13 mars 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] a fait assigner, devant le tribunal judiciaire de Paris, la société LOT CENT en indemnisation de ses préjudices sur le fondement de la responsabilité civile contractuelle (procédure enregistrée sous le numéro RG 23/04309).

Par actes de commissaire de justice en date du 29 décembre 2023, la société LOT CENT a fait assigner, devant le tribunal judiciaire de Paris, ses assureurs, les sociétés MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES et MMA IARD, en intervention forcée et en garantie (procédure enregistrée sous le numéro RG 23/00103). 

Le 23 avril 2024, la jonction des procédures numéros RG 23/04309 et 23/00103 a été ordonnée par mentions aux dossiers, l’instance se poursuivant sous le seul numéro de RG 23/04309. 

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 22 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] demande au tribunal de :

Vu l’article 1103 du code civil, 
Vu l’article 1991 du code civil, 
Vu les articles 17, 18, 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965, 
Vu l’article L. 313-3 du code monétaire et financier,

Condamner la société LOT CENT à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] la somme de 22.555,58 €, outre les intérêts au taux légal courant à compter de la mise en demeure du 5 décembre 2022, 

Condamner la société LOT CENT à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] les pénalités de retard au taux légal à compter du 5 décembre 2022, date de la mise en demeure et aux pénalités de retard au taux d’intérêt majoré de 5 points en cas d’inexécution dans le délai de 2 mois à compter du jugement, 

Ordonner la capitalisation des intérêts, 

Débouter la société LOT CENT de l’ensemble de ses demandes plus amples et contraires,

Condamner la société LOT CENT à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 11 décembre 2024, la société LOT CENT demande au tribunal de :

Vu les articles 17, 18, 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965, 
Vu l’article 1991 du code civil, 
Vu l’article 1103 du code civil, 

A titre principal, 
Débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] de l’ensemble de ses demandes,

A titre subsidiaire, 
Condamner les sociétés MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES et MMA IARD à relever indemne et garantir la société LOT CENT de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre, 

En tout état de cause, 
Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à régler la somme de 465,43 € à la société LOT CENT, 

Rejeter toute demande formulée à l’encontre de la société LOT CENT, 

Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à régler la somme de 8.000 € à la société LOT CENT au titre de l’article 700 du code de procédure civile, 

Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] aux dépens, dont recouvrement par Maître Alice MALEKPOUR conformément à l’article 699 du code de procédure civile. 

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 22 juillet 2024, la société MMA IARD et la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES demandent au tribunal de :

Vu l'assignation, 
Vu les pièces versées aux débats, 

Débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] des demandes qu’il formule à l’encontre de la société LOT CENT, 

Débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] des demandes qu’il pourrait formuler à l’encontre des sociétés MMA IARD et MMA ASSURANCES MUTUELLES, 

Subsidiairement, en cas de condamnation de la société LOT CENT: 
Faire application de la police d’assurance des sociétés MMA IARD et MMA ASSURANCES MUTUELLES et tout particulièrement des exclusions de garantie qu’elle prévoit, 

Débouter la société LOT CENT de sa demande de garantie à l’encontre des sociétés MMA IARD et MMA ASSURANCES MUTUELLES portant sur les sommes de 5.895,78 € au titre des prélèvements de frais et honoraires et 2.000 € au titre du refus de communication de pièces, 

Condamner le syndicat des copropriétaires, en cas de défaillance de sa part, à verser la somme de 2.000 euros aux sociétés MMA IARD et MMA ASSURANCES MUTUELLES au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 

Pour un plus ample exposé des moyens, il est renvoyé aux écritures précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 18 février 2025.

L’affaire, plaidée à l’audience du 22 janvier 2026, a été mise en délibéré au 9 avril 2026.

Motifs de la décision :

I - Sur les demandes en restitution de sommes indûment versées et en paiement de pénalités de retard formées par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1]

Le syndicat des copropriétaires soutient, sur le fondement des articles 17, 18, 18-A, de l’article 21, alinéas 7 et 8, de la loi du 10 juillet 1965, de l’article 26 du décret du 17 mars 1967 et de l’article 1103 du code civil, que :

- sur la réalisation de travaux : la société LOT CENT a engagé des travaux non urgents et hors budget, à hauteur de 4.074,40 € ; ainsi, elle a commandé à l’entreprise FOUSSADIER des travaux pour un dégât des eaux qui serait survenu le 15 décembre 2020 chez Monsieur [V] ; cette intervention a eu lieu sans que la question ait été soumise à l’assureur de la copropriété, qu’il ait constaté le moindre dégât ou que l’architecte ait donné son avis ; le syndic s’est également abstenu de convoquer immédiatement une assemblée générale sur cette question ; de plus, la résolution n° 13 de l’assemblée générale du 18 février 2020 imposait une mise en concurrence obligatoire pour tout marché d'un montant supérieur à 3.000 €, ce que l’ancien syndic n’a pas fait avant de mandater l’entreprise FOUSSADIER ; enfin, la ratification a posteriori de ces travaux a été rejetée par les copropriétaires lors de l’assemblée générale du 30 juin 2021 (la résolution n° 30), 
- sur la modification du règlement de copropriété : la société LOT CENT a commandé un projet de modification du règlement de copropriété sans l’accord de l’assemblée générale ; à la demande de Monsieur [V], copropriétaire, le cabinet GOLDBERG et MASSON a émis une note juridique concernant la refonte du règlement de copropriété et adressé une note d’honoraires au syndic en indiquant qu’il n’était pas nécessaire de mettre à jour le règlement de copropriété au regard de la loi ELAN ; Monsieur [V] a sollicité une nouvelle consultation concernant la modification du règlement de copropriété et le syndic a payé la somme de 3.062 € alors que cette somme ne respectait pas le budget autorisé en assemblée générale des copropriétaires du 18 févier 2020 (résolution n° 20) ; ce projet commandé sans autorisation a été rejeté lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 30 juin 2021 (résolution n° 31), 
- sur les procédures judiciaires : la société LOT CENT a engagé au cours de la période 2018-2020 de multiples procédures judiciaires au nom du syndicat des copropriétaires sans recourir à l’assurance protection juridique souscrite à son nom et alors que le syndic était au courant de la possibilité de prise en charge des frais d’avocat par l’assurance ; le syndic s’est abstenu de solliciter la prise en charge aux frais avancés de l’assureur protection juridique à cinq reprises ; le préjudice du syndicat des copropriétaires à ce titre s’élève à 915 € pour chacune des procédures engagées, soit un montant total de 3.660 € (deux procédures devant le juge des référés, une procédure devant le JEX, une procédure au fond devant le tribunal judiciaire de Paris et une action en recouvrement de charges),
- sur les indemnités dues par l’assurance : des indemnités dues par l’assurance de la copropriété pour trois sinistres des 1er janvier 2017, 10 décembre 2018 et 15 décembre 2020, n’ont pas été récupérées par la société LOT CENT ; cette dernière n’a pas effectué les démarches nécessaires et n’a pas communiqué à l’assureur les justificatifs en rapport avec les origines de ces sinistres ; le montant des indemnités des 1er et 3ème sinistres s’élève à 1.608,40 € et pour le 2ème sinistre à la somme de 2.255 €, soit un montant total de 3.863,40 €, 
- sur les prélèvements : la société LOT CENT a prélevé au cours de la période du 1er janvier 2020 au 13 juillet 2021 sur les fonds appartenant au syndicat des copropriétaires des sommes destinées à rémunérer des vacations diverses indues et à couvrir des actes de gestion courante pourtant déjà inclus dans la rémunération du syndic, pour un montant total de 4.341 € ; ces frais comprennent : 
* des vacations indues rémunérant des actes de gestion courante,
* des dépenses et frais indus en violation des clauses contractuelles, 
- sur le refus de communication des pièces au conseil syndical : les membres du conseil syndical n’ont cessé de réclamer, en vain, au cabinet LOT CENT, des documents auxquels ils auraient dû avoir accès tels que des factures, relevés de banque, contrat de protection juridique, dossiers sinistres et échanges avec la compagnie d’assurance ; l’absence de communication de ces documents a rendu impossible un contrôle de gestion sérieux ; la société LOT CENT a même refusé d’inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 30 juin 2021 un projet de résolution qui lui avait été soumis par un copropriétaire le 6 janvier 2021.

En réponse aux arguments de la société LOT CENT, le syndicat des copropriétaires oppose que : 
- sur la réalisation de travaux : la société LOT CENT n’a jamais rapporté la preuve de l’urgence de la situation et du caractère nécessaire des travaux menés pour la sauvegarde de l’immeuble ; le rapport d’assurance SARETEC du 8 février 2021 concluait à l’absence de désordres sur parties communes et parties privatives ; le rapport de recherche de fuites du 13 janvier 2021 de la société FOUSSADIER n’établit aucun lien de causalité certain mais liste des causes potentielles de désordres, sans indiquer l’urgence de l’intervention ; la délégation de pouvoir de la résolution n° 14 de l’assemblée générale du 18 février 2020 ne valait que pour les dépenses d’entretien concernant les infiltrations d’eau subies par la copropriété et la sécurité des biens et des personnes ; en l’occurrence, il ne s’agit pas de travaux d’entretien mais de couverture, et les infiltrations ayant fait l’objet de l’intervention litigieuse étaient subies par un copropriétaire et non par la copropriété ; cette délégation était accordée au bénéfice des membres du conseil syndical et non du syndic,
- sur les procédures judiciaires : contrairement à ce que prétend l’ancien syndic, les contrats de protection juridique souscrits au nom du syndicat des copropriétaires auprès de LA SOCIETE FRANCAISE DE PROTECTION JURIDIQUE et de GROUPAMA prévoyaient la possibilité d’une prise en charge en amont de toute procédure,
- sur les indemnités dues par l’assurance : la société LOT CENT ne saurait prétendre que le sinistre du 15 décembre 2020 n’était pas clos au moment de sa démission, alors que ce dernier était clos aux termes du rapport de l’expert SARETEC en date du 8 février 2021, soit avant la démission de l’ancien syndic ; les demandes du syndicat des copropriétaires au titre des indemnités non reversées concernent des dommages affectant les parties communes ; la société LOT CENT a laissé s’écouler la prescription biennale du droit des assurances, de sorte qu’elle ne peut se retrancher derrière le nouveau syndic pour réaliser des diligences qu’elle n’a pas accomplies à temps,
- sur la communication des pièces au conseil syndical : la société LOT CENT ne saurait se prévaloir du décret du 23 mai 2019 pour conclure qu’elle n’avait pas à communiquer certains documents, ou qu’une partie de ces derniers se trouvait sur l’extranet ; elle ne justifie pas d’avoir communiqué les relevés du compte bancaire, les virements collectifs SEPA et les factures de dépenses non justifiées. 
Décision du 09 Avril 2026
8ème chambre 2ème section
N° RG 23/04309 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZD2R


La société LOT CENT répond que :
- sur la réalisation des travaux : elle a été informée le 15 décembre 2020 d’une infiltration provenant de l’étanchéité défectueuse de la terrasse ; elle a mandaté l’entreprise de couverture FOUSSADIER qui a procédé à une recherche de fuite et établi un devis de réparation à hauteur de 4.074,40 € TTC, comprenant la réparation d’un garde-corps descellé générant des fuites ; lors de l’assemblée générale du 18 février 2020 (résolution n° 14), les copropriétaires ont accordé une délégation de pouvoirs au conseil syndical à hauteur de 5.000 € HT pour engager des dépenses d’entretien hors budget, s’agissant notamment des infiltrations d’eau et de la sécurité ; deux membres du conseil syndical sur trois ont accepté le devis de l’entreprise de couverture FOUSSADIER ; la société LOT CENT était donc fondée à passer un ordre de service à cette entreprise, et ce d’autant plus que les travaux étaient urgents et que le syndic aurait engagé sa responsabilité pénale en cas d’accident de personne lié au descellement du garde-corps ; cet engagement de dépense a fait l’objet d’une information destinée à tous les copropriétaires et a été immédiatement inscrite à l’ordre du jour de l’assemblée générale convoquée le 12 mai 2021 et se tenant le 30 juin 2021, soit moins de quatre semaines après la réalisation des travaux ; par ailleurs, le syndicat des copropriétaires ne démontre pas avoir subi un préjudice à ce sujet, bénéficiant des travaux effectués ; la société LOT CENT a sollicité une seconde entreprise afin de chiffrer les travaux, mais celle-ci n’a pu avoir accès aux lieux, 
- sur la mise à jour du règlement de copropriété : aux termes de la résolution n° 20 de l’assemblée générale du 18 février 2020, le syndicat des copropriétaires a décidé de mettre à jour son règlement de copropriété, l’avocat réalisant cette mission étant choisi par le conseil syndical ; Monsieur [Z], membre du conseil syndical, a seul choisi le cabinet d’avocats AUDINEAU et l’a mandaté à titre personnel, sans l’accord des deux autres membres du conseil syndical ; les deux autres membres du conseil syndical, majoritaires, ont choisi le cabinet GOLDBERG et MASSON ; c’est donc le cabinet GOLDBERG et MASSON qui a, à juste titre, été missionné par la société LOT CENT et seule l’offre du cabinet GOLDBERG et MASSON répondait au budget voté en assemblée générale ; le cabinet GOLDBERG et MASSON a réalisé la mise à jour du règlement de copropriété au regard de tous les textes postérieurs à sa publication, en indiquant par ailleurs que la seule mise à jour au regard de la loi ELAN n’était pas nécessaire ; ce travail justifié ayant été fait, aucun motif ne permettait de s’opposer au règlement de la facture du cabinet GOLDBERG et MASSON d’un montant de 3.000 € TTC ; de plus, le syndicat des copropriétaires ne démontre pas avoir subi un préjudice à ce sujet, bénéficiant du travail du cabinet GOLDBERG et MASSON relatif à la mise à jour du règlement de copropriété, 
- sur les demandes au titre de l’assurance protection judiciaire pour les cinq procédures engagées : ces procédures ont toutes été engagées soit avec l’accord de la copropriété, soit en vertu des obligations du syndic de conservation de l’immeuble et de recouvrer les charges de copropriété ; le syndicat des copropriétaires a, à chaque fois, obtenu une indemnisation au titre des frais d’avocat engagés, excédant le barème de prise en charge de l’assurance de protection juridique ; les condamnations prononcées ont été versées au syndicat des copropriétaires, qui n’a donc subi aucun préjudice dans ces procédures ; le syndicat des copropriétaires ne rapporte donc pas la preuve de son prétendu préjudice à hauteur de 3.062 € ; enfin, l’assurance de protection juridique a bien été saisie par le cabinet LOT CENT s’agissant du litige opposant le syndicat des copropriétaires à son voisin (le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5]), 
- sur les indemnités d’assurance non perçues par la société LOT CENT à hauteur de 3.863,40 € : les déclarations de sinistre requises ont été régulièrement établies par la société LOT CENT et elle n’est donc pas responsable de l’absence de versement des indemnités annoncées par l’assureur de l’immeuble ; concernant le sinistre du 1er janvier 2017, l’expert mandaté a indiqué qu’il s’agissait d’un sinistre privatif ; il n’y avait donc pas lieu que l’assureur de l’immeuble indemnise le syndicat des copropriétaires ; concernant le sinistre dans le hall de l’immeuble du 10 décembre 2018 (infiltrations causées par le syndicat des copropriétaires voisin), ce sinistre n’était pas clos au moment de la démission de la société LOT CENT ; il appartient au nouveau syndic de se retourner contre l’assureur du syndicat des copropriétaires pour obtenir le règlement des indemnités dues, non versées par l’assureur à la société LOT CENT ; à la fin de son mandat, un protocole d’accord était en cours de négociation avec le syndicat des copropriétaires voisin responsable des désordres dans le hall ; enfin, il existe un seul dégât des eaux et non deux au titre de la réfection du hall endommagé par des infiltrations provoquées par le syndicat des copropriétaires voisin situé au [Adresse 5] ; le syndicat des copropriétaires ne justifie pas avoir subi deux préjudices au titre de la réfection du hall, se chiffrant à la somme de 2.255 € d’une part, et 1.344,40 € d’autre part, alors que le devis de réfection du hall est de 2.255,07 €, 
- sur les demandes au titre d’honoraires qui seraient indus à hauteur de 5.895,78 € : le contrat de syndic de la société LOT CENT prévoyait : 
* une rémunération forfaitaire correspondant aux actes de gestion courante, 
* que les dépassements des horaires et durées convenus, pour la tenue des assemblées générales, réunions et visites/ vérifications périodiques incluses dans le forfait, sont facturés selon le coût horaire mentionné au 7.2.1 (soit 150 € TTC par heure), 
 * que l’envoi des documents afférents aux prestations du forfait donne lieu à remboursement au syndic des frais d’affranchissement ou d’acheminement engagés,* que s’agissant des prestations particulières hors forfait, l’envoi des documents afférents aux prestations particulières donne lieu à remboursement au syndic des frais d’affranchissement ou d’acheminement engagés ; sont notamment des prestations particulières hors forfait la constitution du dossier transmis à l’avocat (facturée 150 € TTC par heure) et le suivi du dossier transmis à l’avocat (facturé 150 € TTC par heure), 
- sur le prétendu refus de communication de pièces : le syndic LOT CENT n’a reçu aucune demande de communication de pièces qui aurait été formulée par les trois membres du conseil syndical ; seul Monsieur [Z], qui n’était pas président du conseil syndical, a formulé une multitude de demandes à ce sujet ; Monsieur [Z], qui n’est pas partie à la présente procédure, ne représente ni le syndicat des copropriétaires ni le conseil syndical composé de trois membres ; aucune mise en demeure de communiquer des pièces au conseil syndical n’a été reçue par la société LOT CENT ; le demandeur ne précise pas quelles sont les pièces qui ne lui aurait pas été communiquées, ni le préjudice subi du fait de cette non-communication ; les pièces réclamées par Monsieur [Z] étaient accessibles sur l’extranet du syndicat des copropriétaires ou non disponibles.

Les sociétés MMA IARD et MMA ASSURANCE MUTUELLES s’associent à l’argumentation développée par leur assurée, la société LOT CENT, s’agissant des demandes formées par le syndicat des copropriétaires à l’encontre de leur assurée. 

***
Aux termes de l’article 1992 du code civil, « le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion ». 

Selon l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic est seul responsable de sa gestion. 

Il est constant que le syndic, en tant que mandataire, répond de sa gestion, envers le syndicat, son mandant.

La facturation de frais et honoraires non prévus par le contrat de syndic et non autorisés par l’assemblée générale constitue une faute de gestion qui engage la responsabilité contractuelle du syndic (ex. : Cour d’appel de Versailles, 4ème chambre, 18 mai 2009, n° 07/04243 ; Cour d’appel de Paris, Pôle 4 – Chambre 2, 20 mars 2024, n° 19/01979), lequel ne peut se retrancher derrière la désignation d’un nouveau syndic auquel les archives ont été remises pour prétendre échapper à toute responsabilité.

Le préjudice est constitué par les sommes indûment imputées en charges et réparties entre les copropriétaires, dont le syndicat peut réclamer le remboursement par l’ancien syndic (ex. : Civ. 3ème, 3 juin 2021, n° 19-20.569). 

1-1 Sur la réalisation de travaux d’étanchéité urgents payés par la société LOT CENT pour un montant de 4.074,40 € TTC :

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires demande le remboursement de la somme, non contestée par les parties, de 4.074,40 € TTC correspondant au paiement de la société FOUSSADIER au titre de travaux d’étanchéité réalisés. 

Le syndicat des copropriétaires conteste l’engagement de cette dépense en indiquant que ces travaux n’étaient ni nécessaires ni urgents. 

Il ressort des éléments de la procédure que, par courriel en date du 15 décembre 2020 (pièce n° 15 produite par la société LOT CENT), le syndic de l’immeuble a été informé d’une infiltration en provenance de l’étanchéité de la terrasse, ce sinistre ayant donné lieu à un constat de dégât des eaux et à une déclaration auprès de l’assureur de l’immeuble, la société GAN ASSURANCES. 

La société LOT CENT a mandaté la société FOUSSADIER afin de procéder à une recherche de fuite, effectuée le 13 janvier 2021, qui a permis de constater « des infiltrations au plafond côté rue au niveau du passage des tuyaux de chauffage » ainsi qu’un « affaissement du garde-corps [situé au-dessus, au droit des infiltrations constatées] qui a fissuré les embases soudées en plomb et que la gouttière est engorgée par des feuilles et présentent un mauvais écoulement » ce qui a permis à la société FOUSSADIER de conclure que « nous avons découvert deux sources potentielles de fuites au niveau des embases et au niveau de la gouttière » ainsi que de chiffrer la « reprise du solin au niveau de la porte fenêtre donnant accès au balcon et la mise en œuvre d’une grille de protection sur la gouttière après nettoyage de celle-ci » (pièce n° 17 produite par la société LOT CENT). La société FOUSSADIER a établi un devis pour un montant de 4.074,40 € le 13 janvier 2021 (pièce n° 18 en défense). L’ordre de service pour la réalisation des travaux a été adressé à l’entreprise le 22 mars 2021 (pièce n° 15 en demande). 

Le rapport de la société SARETEC, mandatée par l’assureur de l’immeuble, la société GAN ASSURANCES, établi le 8 février 2021, indique cependant que : « lors de notre passage du 05/02/2021, aucun dommage n’était observable, la remise en état ayant été faite très rapidement selon les dires du lésé. Nous ne disposons donc d'aucun élément permettant d’attester la matérialité, de la nature et de l'étendue des dommages. […]
Conclusion : Les parties communes n’ont subi aucun dommage. Les dommages du lésé n’ont pas pu être constatés ».

Le syndicat se fonde sur ce seul élément pour soutenir que les travaux n’étaient pas justifiés en l’absence de sinistre constaté. Or, ce rapport ne fait qu’indiquer qu’en février 2021, soit deux mois après la déclaration de sinistre et la recherche de fuite opérée par la société FOUSSADIER, il n’est pas constaté de désordres selon les déclarations faites par le « lésé ».

Par ailleurs, il convient de relever que les travaux engagés ont consisté en des travaux d’étanchéité afin de faire cesser les infiltrations d’eau et de mise en sécurité du garde-corps. L’absence de réalisation de ces travaux est susceptible d’engager la responsabilité du syndic en application de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 qui dispose qu’il appartient au syndic « d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d'urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci ».

Ainsi, le syndic a l’obligation de faire réaliser les travaux urgents nécessaires de recherche des causes d’infiltrations, sans attendre une décision de l’assemblée générale, sous peine d’engager sa responsabilité s’il ne satisfait pas à cette obligation (ex : Civ. 3ème, 6 juillet 2017, n° 16-18.950). 

Des travaux de mise en sécurité du garde-corps ainsi que des travaux d’étanchéité peuvent être considérés comme urgents compte tenu de leur nature. 

En outre, le syndic de l’immeuble, la société LOT CENT, a convoqué rapidement, à la suite de la réalisation de ces travaux, une assemblée générale en inscrivant à l’ordre du jour la ratification desdits travaux puisque cette assemblée générale des copropriétaires a été convoquée le 12 mai 2021 et s’est tenue le 30 juin 2021. 

Au surplus, il sera relevé que, lors de l’assemblée générale du 18 février 2020, les copropriétaires ont voté la résolution n° 14 aux termes de laquelle ils ont accordé une délégation de pouvoir aux membres du conseil syndical à hauteur de la somme de 5.000 € HT pour engager des dépenses d’entretien hors budget, s’agissant notamment des infiltrations d’eau et de la sécurité. Les travaux engagés par le syndic et contestés par le syndicat des copropriétaires dans le cadre de la présente procédure constituent bien des travaux d’entretien et leur coût est bien inférieur au montant de la délégation de pouvoir accordée aux membres du conseil syndicat. De surcroît, la société LOT CENT produit aux débats des courriels desquels il ressort que deux membres sur les trois composant le conseil syndical avaient donné leur accord pour la réalisation de ces travaux (pièces n° 18 à 21 en défense).

Le syndicat des copropriétaires demandeur produit également un courriel de Madame [X] [H] s’opposant à ce devis et à cette dépense (pièce n° 16 en demande). Or, il n’est pas démontré que cette personne soit membre du conseil syndical notamment à la lecture du procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 18 février 2020. 

En conséquence, il est justifié que les travaux engagés par la société LOT CENT l’ont été car ils revêtaient un caractère urgent et qu’il entrait dans les pouvoirs du syndic de l’immeuble de les faire réaliser, peu important que l’assemblée générale des copropriétaires du 30 juin 2021 n’ait pas ratifié ultérieurement ces travaux. 

Dès lors, le syndicat des copropriétaires échoue à rapporter la preuve d’une faute de la société LOT CENT et sera débouté de ce chef de demande. 

1-2 Sur la modification du règlement de copropriété pour un montant de 3.062 € :

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires soutient que le syndic a commandé un projet de modificatif au règlement de copropriété sans l’accord de l’assemblée générale des copropriétaires ; le cabinet d’avocat mandaté a indiqué que la mise à jour du règlement de copropriété n’était pas nécessaire et Monsieur [V], copropriétaire, a repris contact avec ce même cabinet d’avocat pour une nouvelle consultation aux frais de la copropriété puisque payée par le syndic. 

Il ressort de l’examen du procès-verbal du 18 février 2020 que les copropriétaires ont été appelés à voter sur une résolution n° 20 intitulée « mise en conformité du règlement de copropriété (application des dispositions de la loi ELAN de 2018 » et rédigée comme suit : 
« Le RCP de l’immeuble comporte un certain nombre de points qui peuvent constituer des clauses réputées non écrite ou qui prévoit une répartition des charges non conforme à la loi. La loi ELAN permet une mise en conformité du règlement de copropriété. 
L’assemblée générale informe les copropriétaires de droits de jouissance et de lots transitoires à se faire connaître auprès du syndic et décide d’engager des frais de mise en conformité du RCP avec consultation d’un avocat choisi par le conseil syndical dans un plafond de 3 000 €. Ce projet de modificatif sera soumis à la prochaine AG ».

Cette résolution a été adoptée à l’unanimité des copropriétaires. 

Il ressort des éléments de la procédure que deux cabinets d’avocats ont été consultés en application de cette résolution à savoir le cabinet AUDINEAU et le cabinet GOLDBERG. Or, il résulte d’un relevé de décision du conseil syndical du 19 février 2021 (pièce n° 12 en défense) que, s’agissant de la mise en conformité du règlement de copropriété, « le conseil syndical a eu connaissance d’une étude réalisée par le Cabinet AUDINEAU Associés dont les conclusions sont ambigües. En outre, le conseil syndical n’a jamais validé la proposition de ce cabinet. 
Le conseil retient la proposition du Cabinet GOLDBERG correspondant, en termes de nature de prestations comme de prix, aux attentes exprimées lors de la dernière assemblée générale ».

De plus, le rapport d’activité du conseil syndical pour l’année 2020 présenté à l’assemblée générale des copropriétaires du 30 juin 2021 (pièce n° 3 en défense) confirme sur ce sujet le mandat donné au cabinet GOLDBERG par la mention : « décision du CS du 19 février 2021 (choix du cabinet GOLDBERG recommandé par M° BROCHE) RdV programmé le 12 mars 2021 à 11h ». 

Il ressort également de l’échange de courriels intervenu entre Monsieur [Z], copropriétaire et membre du conseil syndical, et le cabinet AUDINEAU (pièce 48 en défense) que ce dernier a été mandaté à la seule initiative de Monsieur [Z], l’avocat indiquant : 
« Cher Monsieur, 
La difficulté est que vous ne semblez représenter que vous-même dans la copropriété. 
Je vous indique qu’à défaut de règlement par le syndicat (ce qui est son droit et vous n’avez aucun « ordre » à donner en la matière), vous serez seul redevable de ma note d’honoraires comme étant le commanditaire de mon travail ».

Il peut être souligné qu’aux termes du rapport d’activité du conseil syndical pour l’année 2020 présenté à l’assemblée générale des copropriétaires du 30 juin 2021 susmentionné, il est également indiqué que « le fonctionnement du conseil syndical s’est dégradé à partir de la réunion du 15 janvier 2021, M. [Z] étant entré en opposition systématique à l’égard du syndic, le cabinet Lot cent, puis avec les autres membres du conseil syndical », ce qui permet d’expliquer que deux cabinets d’avocats aient été mandatés sur ce sujet. Toutefois, le syndic ne peut être tenu pour responsable des dysfonctionnements du conseil syndical. 

Il résulte de ces éléments que seul le cabinet GOLDBERG a été valablement mandaté pour réaliser la mise en conformité du règlement de copropriété en application de la décision prise en assemblée générale des copropriétaires du 18 février 2020. Le syndicat des copropriétaires ne peut donc arguer que le syndic, la société LOT CENT, a pris cette décision sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires. 

En outre, il est justifié de la réalisation de ce modificatif ainsi que du paiement des honoraires et frais du cabinet à hauteur de 3.062 €. Le montant de 62 € dépassant le budget voté en assemblée générale des copropriétaires est minime et ne justifie à lui seul de retenir une faute de la société LOT CENT, d’autant plus qu’il s’agit d’une décision du conseil syndical. 

Dès lors, cette dépense est justifiée, peu important que l’assemblée générale des copropriétaires n’ait pas voté le projet de modificatif le 30 juin 2021. Le syndicat des copropriétaires échoue à rapporter la preuve d’une faute de la société LOT CENT et il sera donc débouté de ce chef de demande. 

1-3 Sur les procédures judiciaires engagées pour un montant total de 3.660 € :

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires reproche à la société LOT CENT d’avoir engagé des procédures judiciaires sans recourir à l’assurance protection juridique souscrite. Il est demandé le paiement de la somme de 3.660 € correspondant à la somme de 915 €, qui est l’indemnité prévue au contrat d’assurance pour « une instance introduite devant le tribunal de grande instance pour le tribunal de commerce » x cinq (nombre de procédures engagées par le syndic). 

Les cinq procédures en question ont consisté en : 
- deux procédures de référés, 
- une procédure devant le juge de l’exécution,
- une procédure au fond devant le tribunal judiciaire, 
- une action en recouvrement de charges. 

Contrairement aux affirmations du syndicat des copropriétaires, le contrat d’assurance protection juridique souscrit prévoit un barème (produit en pièce n° 26 en défense) pour les honoraires d’avocats avec une indemnisation de : 
- 915 € en cas de procédure au fond devant le tribunal judiciaire, 
- 763 € en cas de procédure devant le juge de l’exécution ou le tribunal d’instance, 
- 473 € en cas de procédure de référé.

Par ailleurs, il ressort des pièces produites en défense que la procédure opposant le syndicat des copropriétaires à la copropriété voisine sis [Adresse 5] a fait l’objet d’une déclaration auprès de l’assureur protection juridique. Cette procédure a donné lieu à une ordonnance de référé en date du 6 mars 2019 aux termes de laquelle il a été alloué au syndicat des copropriétaires une somme de 3.500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile. 

En outre, la seconde procédure de référé concernait une action du syndicat des copropriétaires contre les sociétés KAAC et ISADA. Le syndicat des copropriétaires s’est désisté de cette procédure (cf. : courriel produit en demande pièce n° 28). Ce litige a cependant donné lieu à un jugement au fond du tribunal judiciaire de Paris du 8 novembre 2022 aux termes duquel il a été fait droit aux demandes du syndicat des copropriétaires à qui il a été alloué la somme de 3.000 € au titre des frais irrépétibles (pièce 28-3 en défense). 

De même, la procédure en recouvrement de charges (jugement du 2 novembre 2020 – pièce n° 28-1 en défense) ainsi que la procédure devant le juge de l’exécution (jugement du 9 novembre 2020 relative à la liquidation d’une astreinte – pièce n° 28-2 en défense) ont donné lieu à l’allocation des sommes de 1.000 € et de 1.500 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. 

S’il n’est justifié, au regard de l’ensemble de ces éléments, que d’une seule procédure dans laquelle la société LOT CENT a fait une déclaration auprès de l’assureur protection juridique, le syndicat des copropriétaires n’explique pas en quoi l’absence de recours à cette assurance dans le cadre des autres procédures serait constitutive d’une faute. De plus, il ne produit aux débats que des échanges de courriels qui sont insuffisants à rapporter la preuve d’une faute de la part de la société LOT CENT. Enfin, il ne démontre pas l’existence d’un préjudice résultant de l’absence de recours à l’assurance protection juridique de l’immeuble. 

Dans ces conditions, le syndicat des copropriétaires sera également débouté de ce chef de demande. 

1-4 Sur les indemnités dues par l’assurance et non réclamées pour un montant total de 3.863,40 € :

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires soutient que les indemnités dues par l’assurance de l’immeuble pour les sinistres suivants n’ont pas été récupérées par le cabinet LOT CENT : 
- sinistre n° 2017785724 du 01 janvier 2017 pour un dégât des eaux, 
- sinistre dans le hall de l’immeuble selon un courriel du 10 décembre 2018 (pièce n° 32 en demande), 
- sinistre n° 2020334485 du 15 décembre 2020 pour un dégât des eaux en toiture. 

Ainsi, le syndicat des copropriétaires reproche à son ancien syndic de ne pas avoir effectué les démarches nécessaires auprès de l’assurance de l’immeuble et de ne pas lui avoir communiqué tous les justificatifs en rapport avec les origines des sinistres. 

S’agissant du premier sinistre du 1er janvier 2017, le mail en date du 19 mai 2022 de la compagnie d’assurance de l’immeuble à Monsieur [Z] produit en demande en pièce n° 30, sur lequel se fonde le syndicat des copropriétaires concernant ce sinistre, indique que : 
« Sinistre du 01/01/2017 - infiltration copropriété voisine - clôturé - ce sinistre n'a pas été indemnisé effectivement nous avions reçu une facture chiffrant les travaux de remplacement du collecteur collectif, cette origine de fuite est sans rapport avec celles retenues dans le rapport d'expertise, donc pas de règlement.
Une demande par mail avait été faite auprès du syndic pour obtenir une facture concernant la cause du sinistre soit réfection du mur extérieur, le 10/02/2021 mais jamais reçu ».

Le syndicat des copropriétaires attribue ce sinistre au sinistre n° 2017785724. Or, il ressort d’un courriel du 15 février 2021 de la compagnie d’assurance que le sinistre n° 2017785724 correspond à un dégât des eaux en date du 1er janvier 2017. Toutefois, ce sinistre est indiqué comme toujours en cours à la date du courriel. Dès lors, il ne peut s’agir du même sinistre que celui invoqué par le syndicat des copropriétaires. 

Par ailleurs, le courriel du 15 février 2021 fait état d’un second sinistre (trouble ou vandalisme) en date du 1er janvier 2017, dont le dossier est clôturé. Ce sinistre est également visé dans le mail du 19 mai 2022 (pièce n° 30 en demande) selon les termes suivants : « sinistre du 01/01/2017 – vandalisme sur porte entrée immeuble – clôturé – chèque d’indemnité d’un montant de 1.432,37 € envoyé au syndic le 12/04/2018 ». Dès lors, ce sinistre a donné lieu à une indemnisation recouvrée par le syndicat des copropriétaires. 

Le courriel du 15 février 2021 liste l’ensemble des sinistres survenus dans la copropriété depuis la souscription du contrat d’assurance et ne vise pour la date du 1er janvier 2017 que ces deux seuls sinistres. Aucun autre élément n’est produit au débat pour justifier de l’existence d’un troisième sinistre intervenu à la même date et qui n’aurait donné lieu à aucune indemnisation. 

La société LOT CENT produit, quant à elle, en défense des éléments permettant de justifier de l’existence d’un sinistre survenu en mai 2017 entre deux copropriétaires sur des parties privatives. 

En l’absence d’élément supplémentaire, il n’est pas démontré l’existence d’une quelconque faute de la société LOT CENT s’agissant d’un sinistre du 1er janvier 2017 dont l’indemnisation de la compagnie d’assurance n’aurait pas été recouvrée. 

S’agissant du deuxième sinistre évoqué, il ressort du courriel du 10 décembre 2018 qu’il s’agit d’un dégât des eaux survenu en août 2018 et déclaré auprès de la compagnie d’assurance de l’immeuble. Selon le même courriel, la société LOT CENT indique que « nous avons reçu une suite favorable à l’assurance qui a envoyé un expert le 31/08/2018. Après plusieurs relances sur octobre et novembre nous avons obtenu un accord pour un budget de 2255 € par l’assurance. Nous avons demandé à TP décor de faire un geste pour presque rentrer dans l’enveloppe ce qui est fait et nous vous donnons ce dernier devis » (pièce n° 32 en demande). 

Ce sinistre correspond au litige opposant le syndicat des copropriétaires à la copropriété voisine ayant donné lieu à l’ordonnance du 6 mars 2019 mentionnée ci-dessus. Le courriel du 10 décembre 2018 comporte à ce titre l’interrogation suivante : « êtes-vous d’accord pour repeindre le hall sans attendre l’issu des procédures et reprendre les parties les plus abimées comme le fond (vers berthollas) et le bas à gauche ? ». 

Il ressort d’un courriel en date du 15 février 2021 adressé par l’assureur de l’immeuble à la société LOT CENT (pièce n° 74 en défense) que ce dossier sinistre était toujours en cours à cette date. Il est précisé que : « concernant l’infiltration du mur de la copropriété voisine : 
- un dossier sinistre a été ouvert par précaution le 08/06/2018
- un expert est passé le 31/08/2018
- le dossier est toujours ouvert
- nous attendons les factures de réparation du mur (étanchéité / cause du sinistre) 
- vous pourrez ensuite établir des devis de remise en état du hall d’entrée / réparation des dommages si vous le souhaitez ». 

Ainsi, le sinistre est toujours en cours car l’assureur est en attente de la réalisation des travaux réparatoires dans la copropriété voisine. Cette dernière a été condamnée sous astreinte à réaliser les travaux de remise en état par ordonnance du juge des référés du 6 mars 2019. Le juge de l’exécution, par jugement du 9 novembre 2020, a liquidé l’astreinte, le jugement constatant l’absence d’exécution de la totalité des travaux ordonnés en référé (pièces n° 28-2 et 70 en défense). 

Dès lors, c’est en raison de l’absence d’exécution des travaux d’étanchéité dans la copropriété voisine que l’assureur n’a pas versé d’indemnisation au syndicat des copropriétaires. Au 30 juin 2021, la société LOT CENT n’était plus le syndic de l’immeuble et il appartient donc au nouveau syndic de faire les démarches nécessaires concernant ce sinistre, ce dont il n’est pas justifié par le syndicat des copropriétaires. 

Aucune faute ne peut donc être retenue à l’encontre de la société LOT CENT concernant ce sinistre. 

S’agissant du troisième sinistre en date du 15 décembre 2020, il convient de rappeler qu’il s’agit du sinistre ayant eu lieu chez un copropriétaire (Monsieur [V]) et dont la matérialité était contestée par le syndicat des copropriétaires (cf. point 1-1). Il s’agit d’un dégât des eaux survenu du fait de l’absence d’étanchéité du toit terrasse qui a donné lieu à une déclaration de sinistre comme retenu précédemment, à une expertise ainsi qu’à des travaux réparatoires des parties commune à l’origine du sinistre. 

Il sera également rappelé que le rapport de la société SARETEC, mandatée par l’assureur de l’immeuble, la société GAN ASSURANCES, établi le 8 février 2021, indique cependant que : « Lors de notre passage du 05/02/2021, aucun dommage n’était observable, la remise en état ayant été faite très rapidement selon les dires du lésé. Nous ne disposons donc d'aucun élément permettant d’attester la matérialité, de la nature et de l'étendue des dommages. […]
Conclusion : Les parties communes n’ont subi aucun dommage. Les dommages du lésé n’ont pas pu être constatés ».

Dès lors, le dossier sinistre a été clôturé par la compagnie d’assurances en raison de l’absence de désordre constaté chez le copropriétaire victime. En toute état de cause, si l’assurance était tenue de verser une indemnité, cette dernière aurait été due au copropriétaire lésé et non à la copropriété dont les parties communes étaient à l’origine du dommage. 

Dans ces conditions, il ne peut être reproché à la société LOT CENT de ne pas avoir recouvré l’indemnité d’assurance sur ce sinistre. 

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que le syndicat des copropriétaires échoue à rapporter la preuve d’une quelconque faute de la société LOT CENT dans le recouvrement d’indemnités dues par l’assurance. En conséquence, il sera débouté de ce chef de demande. 

1-5 Sur les demandes au titre d’honoraires du syndic à hauteur d’un montant de 5.895,78 € :

Le syndicat des copropriétaires réclame, pour la période du 1er janvier 2020 au 13 juillet 2021 le remboursement : 

* des vacations indues rémunérant des actes de gestion courante pour un montant de 4.341 € TTC se décomposant comme suit : 
- opération en débit d’un montant 225 € le 17 février 2020 (pièce n° 33 en demande – relevé de compte du syndicat des copropriétaires) : la société LOT CENT justifie ces honoraires en indiquant qu’il s’agit de la participation du syndic à une expertise / réunion amiable dans le cadre du litige opposant le syndicat des copropriétaires aux sociétés ISADA et KAAC, ce qui n’est pas discuté aux termes des conclusions en demande. 

Il est produit au débat la facture de ces honoraires ainsi que le grand livre justifiant de la somme de 225 €. Le compte rendu de la réunion dressé par l’avocat de la copropriété indique la présence du syndic à celle-ci et la durée de celle-ci (1 h 30). 

Le contrat de syndic produit mentionne au point 7.2 les prestations particulières pouvant donner lieu à une rémunération complémentaire (hors forfait) parmi lesquelles sont prévues l’assistance aux mesures d’expertise ou les déplacements sur les lieux pour un montant de 150 € TTC par heure (soit 225 € TTC pour 1h30 ; point 7.2.4).

Ces frais de 225 € sont donc justifiés et ne donneront pas lieu à remboursement. 

- opération en débit d’un montant 1.425 € le 26 mars 2020 (pièce n° 34 en demande – relevé de compte du syndicat des copropriétaires et pièce n° 34 – facture n° 00003649 du 3 mars 2020 pour la tenue d’une assemblée générale des copropriétaires d’un montant de 450 € TTC) : la société LOT CENT indique qu’il s’agit de quatre vacations liées à la gestion des procédures judiciaires qu’elle liste aux termes de ses conclusions ainsi qu’à la vacation de la tenue de l’assemblée générale des copropriétaires du 18 février 2020 qui s’est terminée à 21 h 45, soit après un horaire prévu dans le forfait. 

Le syndicat des copropriétaires et la société LOT CENT ne produisent pas de pièces justificatives probantes à l’appui de leurs affirmations. De plus, comme le souligne le syndicat des copropriétaires, c’est la somme de 1.425 € qui a été prélevée sur le compte du syndicat des copropriétaires, en une seule opération. 

Toutefois, il ressort du grand livre produit les trois opérations suivantes : 
- 09/03/2020 : Tenue assemblée générale (00003649) pour un montant au crédit de 450 €, 
- 09/03/2020 : Tenue assemblée générale pour un montant au débit de 450 €,
=> ces deux opérations s’annulent donc, 
- 15/03/2020 : Tenue assemblée générale Mars pour un montant au débit de 1.425 €, correspondant à la somme prélevée sur le compte du syndicat des copropriétaires et contestée en demande. 

Ainsi, il ressort de ces opérations que ces honoraires correspondent à un dépassement d’honoraires en raison de la tenue de l’assemblée générale du 18 février 2020. La facture n° 3649 produite aux débats en demande et en défense pour un montant de 450 € TTC en raison de la tenue de l’assemblée générale n’est pas la bonne puisque cette somme a été remboursée au syndicat des copropriétaires selon l’extrait du grand livre produit. 

Il ressort du procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 18 février 2020 que la séance s’est ouverte à 18 h 30 et s’est terminée à 21 h 17 (soit une durée de 2 h 47). Le contrat de syndic prévoit que la tenue de l’assemblée générale est incluse dans la rémunération forfaitaire et précise au point 7.1.2 que « les parties conviennent que l’assemblée générale annuelle sera tenue pour une durée de 3 heures à l’intérieur d’une plage horaire allant de 17 h 30 à 20 h 30, par le syndic avec un ou deux préposés ». 

Il convient donc de relever que si l’assemblée générale litigieuse ne s’est pas tenue exactement dans le créneau indiqué dans le contrat, il n’est pas pour autant produit la convocation envoyée à cette assemblée générale permettant de justifier de l’heure de convocation par le syndic à 17 h 30. Par ailleurs, la durée de cette assemblée générale n’a pas excédé la durée de 3 heures.

Dès lors, ces honoraires supplémentaires pour la tenue de cette assemblée générale des copropriétaires ne sont pas justifiés et devront être remboursés au syndicat des copropriétaires pour le montant de 1.425 € TTC. 

- opération en débit d’un montant 975 € le 22 juillet 2020 : de même que précédemment, la société LOT CENT indique qu’il s’agit de vacations liées à la gestion des procédures judiciaires qu’elle liste aux termes de ses conclusions. 

Le syndicat des copropriétaires indique, quant à lui, qu’il s’agit de la rémunération forfaitaire des réunions avec le conseil syndical. 

Or, ni le syndicat des copropriétaires ni la société LOT CENT ne produisent de pièces justificatives probantes à l’appui de leurs affirmations. De plus, c’est la somme de 975 € qui a été prélevée sur le compte du syndicat des copropriétaires, en une seule opération. 

Il ressort du grand livre produit que cette opération y est inscrite sous l’intitulé « RDV 20 juillet 2020 Avocat procédure » pour le montant de 975 € à la date du 21 juillet 2020. 

Si le contrat de syndic prévoit une rémunération complémentaire (point 7.2.6) pour le suivi des procédures judiciaire d’un montant de 150 € TTC par heure et sur justificatif, la société LOT CENT ne produit aucune facture ni aucun élément permettant de justifier la somme prélevée à hauteur de 975 €.

Dès lors, ces honoraires supplémentaires ne sont pas justifiés et devront être remboursés au syndicat des copropriétaires pour le montant de 975 € TTC. 

- opération en débit d’un montant 150 € le 11 septembre 2020 : le syndicat des copropriétaires indique aux termes de ses dernières conclusions que « il s’est avéré – au vu de l’avis d’opération détaillé obtenu le 20 septembre 2022 – que le VIR SEPA de 312,94 € correspond à deux règlement débités le 11 septembre 2020 dont un avait été exécuté pour un montant de 150 € au profit de LOT CENT, libellé 00003910 – Facture n° 00003910 datée du 02 septembre 2020 de LOT CENT est libellé, « conseil syndical du 02.09.2020 point sur procédure » », et l’autre montant étant de 162,94 €, ce dont il est justifié (pièces n° 38 et 39 en demande) et non contesté en défense. 

La société LOT CENT produit la facture correspondante d’un montant de 150 € TTC avec le motif suivant : « conseil syndical du 02-09. Point sur procédures ». 

Cette réunion n’est pas incluse dans les six réunions par an avec le conseil syndical prévues dans le contrat de syndic au titre de sa rémunération forfaitaire mais concernait les procédures judiciaires en cours engagées par le syndicat des copropriétaires. Le compte rendu de cette réunion du 2 septembre 2020 fait d’ailleurs état des procédures en cours. 

En conséquence, et en application du point 7.2.6 du contrat sur le suivi des procédures pour un tarif horaire de 150 € TTC, ces honoraires sont justifiés. 

- opération en débit d’un montant 150 € le 26 octobre 2020 : il en est de même que précédemment, ces honoraires étant justifiés par la société LOT CENT dans le cadre du suivi des procédures en cours et la facture produite évoquant les « échanges reprise dossier procédure maître » et concernant les échanges de courriers produits aux débats avec l’avocat dans le cadre de la procédure opposant le syndicat des copropriétaires à la copropriété voisine (pièces n° 61 et 80 en défense). 

Ces honoraires sont donc justifiés. 

- opération en débit d’un montant 816 € le 15 avril 2021 : de même que précédemment, la société LOT CENT indique qu’il s’agit du paiement de quatre fractures différentes qu’elle produit aux débats, sans plus d’explications. 

Le syndicat des copropriétaires ne donne pas davantage d’explications sur cette demande. 

De plus, c’est la somme de 816 € qui a été prélevée sur le compte du syndicat des copropriétaires, en une seule opération. 

Il ressort du grand livre de l’année 2021 produit que cette opération y est inscrite sous l’intitulé « rapport d’expertise sous astreinte » pour le montant de 816 € à la date du 15 avril 2021. 

Si le contrat de syndic prévoit une rémunération complémentaire (point 7.2.4) pour l’assistance aux mesures d’expertise pour un montant de 150 € TTC par heure et sur justificatif, la société LOT CENT ne produit aucune facture ni aucun élément permettant de justifier de la somme prélevée de 816 €.

Dès lors, ces honoraires supplémentaires ne sont pas justifiés et devront être remboursés au syndicat des copropriétaires pour le montant de 816 € TTC. 

- opération en débit d’un montant 300 € le 30 juin 2021 : la société LOT CENT indique qu’il s’agit des honoraires dus en raison de la tenue, par correspondance, de l’assemblée générale des copropriétaires du 30 juin 2021, ce qui n’est pas prévu dans la rémunération contractuelle forfaitaire et qui a engendré une charge de travail supérieure de six heures en raison de la gestion des votes par correspondance et de la saisie des votes (facture produite en pièce n° 64 en défense). 

Il sera souligné que, bien que ce point ne soit pas contesté en demande, il n’est produit aucun justificatif de la tenue de l’assemblée générale des copropriétaires litigieuse par correspondance, le procès-verbal de cette assemblée générale ne le mentionnant pas. 

Le contrat de syndic ne comporte pas de mention particulière concernant la tenue d’une assemblée générale des copropriétaires uniquement au moyen du vote par correspondance. Cette prestation n’est pas listée au titre de la rémunération complémentaire hors forfait. En revanche, la tenue d’une assemblée générale, sans précision, et donc quelle que soit le mode de tenue de celle-ci, est bien incluse dans la rémunération forfaitaire (à défaut d’être prévue hors forfait). 

Dès lors, ces honoraires supplémentaires pour la tenue de cette assemblée générale des copropriétaires ne sont pas justifiés et devront être remboursés au syndicat des copropriétaires pour le montant de 300 € TTC. 

- opération en débit d’un montant 300 € le 13 juillet 2021 : la société LOT CENT indique qu’il s’agit d’une réunion avec le conseil syndical du 30 mars 2021 qui est hors forfait compte tenu du nombre de réunions qui ont eu lieu (excédant le nombre de six prévu au forfait). Elle produit la facture correspondante (pièce n° 83). 

Si la société LOT CENT produit neuf comptes-rendus de réunions avec le conseil syndical, aucun n’est daté du 30 mars 2021. Par ailleurs, parmi ces neuf réunions, certaines ne sont pas incluses dans le forfait, concernant les procédures judiciaires en cours (cf. par exemple réunion du 2 septembre 2020). Aucune autre pièce justificative n’est produite pour démontrer la tenue de cette réunion, étant relevé d’ailleurs qu’à la date du 30 mars 2021, la société LOT CENT avait rédigé et adressé au syndicat des copropriétaires sa lettre de démission sans que ce courrier évoque une réunion ayant eu lieu le même jour. 

Il n’est pas non plus justifié de la durée de deux heures de cette réunion qui correspondrait au montant prélevé de 300 € TTC. 

Dès lors, ces honoraires supplémentaires ne sont pas justifiés et devront être remboursés au syndicat des copropriétaires pour le montant de 300 € TTC. 

* des dépenses et frais indus en violation des clauses contractuelles pour un montant de 1.554,78 € TTC se décomposant comme suit : 
- les archives confiées à un prestataire tiers – Pro-Archives – sans autorisation préalable de l’assemblée générale pour la somme de 62,96 € : ces frais ne sont pas contestés en défense. Ils ont été remboursés en 2020 (cf. relevé détaillé des dépenses 2020) et la société LOT CENT indique aux termes de ses conclusions ne pas être opposés à les rembourser pour 2021. 

- le service de débarras pour un montant de 294 € TTC : il s’agit selon la facture du 3 février 2021 produite en défense (pièce n° 67) du débarras des parties communes des caves réalisé par l’entreprise THOMAS PERROT (MASTOC DEBARRAS). 

Il ressort du rapport d’activité du conseil syndical présenté à l’assemblée générale des copropriétaires du 30 juin 2021 (pièces n° 3 en défense) que cette prestation a été réalisée à la suite d’une demande du conseil syndical du 20 novembre 2020 dans le cadre de la délégation de pouvoirs confiée au conseil syndical par l’assemblée générale du 18 février 2020 (résolution n° 14, pièce n° 2 en défense, le syndicat des copropriétaires a conféré une délégation de pouvoirs au conseil syndical à hauteur de 5.000 € HT pour engager des dépenses d’entretien hors budget, s’agissant notamment de la sécurité).

Cette dépense est donc justifiée. 
- l’envoi de la lettre de démission de la société LOT CENT pour un montant de 107,66 € : les frais d’affranchissement sont à la charge du syndicat des copropriétaires conformément au contrat de syndic produit qui prévoit « l’envoi de documents afférents aux prestations du forfait donne lieu à remboursement au syndic des frais d’affranchissement ou d’acheminement engagés ». 

Or, la démission du syndic ne constitue pas une prestation du forfait, de sorte que les frais d’affranchissement du courrier de démission restent à la charge de la société LOT CENT. 

- l’intervention du cabinet d’architecte MARCHAND pour un montant de 672 € : il ressort des éléments de la procédure, et sans que cela soit contesté en demande, que ces frais sont en lien avec la procédure ayant opposé le syndicat des copropriétaires à la copropriété voisine. 

Le cabinet d’architecte est intervenu au bénéfice du syndicat des copropriétaires dans le cadre de cette procédure et ses notes d’honoraires sont produites aux débats pour justifier de cette dépense (pièces n° 87 et 88 en défense). 

Par ailleurs, il a été précédemment indiqué que ce litige a donné lieu à une ordonnance de référé et à un jugement du juge de l’exécution aux termes desquels le syndicat des copropriétaires a obtenu le remboursement de ses frais irrépétibles et dépens ainsi que la liquidation de l’astreinte provisoire ordonnée en référé. 

Ces frais sont donc parfaitement justifiés et ont été remboursés aux termes des procédures engagées (cf. : grand livre 2021 et relevé des dépenses, pièces n° 37 et 85). 

- les factures de GERCOP relatives à la mise en place, l’abonnement éventuel, la mise à jour, la gestion de l’extranet pour un montant total de 19,44 €, composé de deux factures : il est justifié par la société LOT CENT en défense que ces frais sont les frais d’affranchissement des appels de fonds trimestriels pour les deux premiers trimestres 2021 qui donnent lieu à remboursement en application du contrat de syndic (comme précédemment mentionné, ce contrat prévoit « l’envoi de documents afférents aux prestations du forfait donne lieu à remboursement au syndic des frais d’affranchissement ou d’acheminement engagés » ; factures produites en défense : pièces n° 65 et 66).

- des frais d’impression pour un montant total de 360,21 € : il est justifié par les factures produites (pièces n° 54 et 56 en demande) que ce montant comprend des frais d’affranchissement. Ces frais sont remboursables en application du contrat de syndic, s’agissant des convocations aux assemblées générales des copropriétaires. 

Les frais de reprographies sont quant à eux inclus dans le forfait ce qui n’est pas contesté en défense, la société LOT CENT indiquant ne pas être opposée au remboursement de ces frais. Ces frais s’élevant au vu des pièces produites à la somme de 300,17 € HT pour la première facture et à la somme de 23,18 € HT pour la seconde facture, pour un montant total de 323,35 € HT, soit 388,02 € TTC.

Cette somme est donc due par la société LOT CENT. 

Sur ce, s’agissant du remboursement des frais et honoraires indus par la société LOT CENT sur la période du 1er janvier 2020 au 13 juillet 2021, il convient de condamner la société LOT CENT à payer au syndicat des copropriétaires la somme totale justifiée de 4.374,64 € (1.425 + 975 + 816 + 300 + 300 + 62,96 € + 107,66 + 388,02). 

1-6 Sur les demandes au titre du refus de communiquer les pièces au conseil syndical :

Les alinéas 7 et 8 de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 disposent que : 
« Le conseil syndical peut prendre connaissance, et copie, à sa demande, et après en avoir donné avis au syndic, de toutes pièces ou documents, correspondances ou registres se rapportant à la gestion du syndic et, d'une manière générale, à l'administration de la copropriété. En cas d'absence de transmission de ces pièces, au-delà d'un délai d'un mois à compter de la demande du conseil syndical, des pénalités par jour de retard, dont le montant est fixé par décret, sont imputées sur la rémunération forfaitaire annuelle du syndic. Ces pénalités sont déduites de la rémunération du syndic lors de l'établissement des comptes définitifs à clôturer et à soumettre à l'assemblée générale pour approbation. A défaut, le président du conseil syndical peut demander au président du tribunal judiciaire, statuant selon la procédure accélérée au fond, la condamnation du syndic au paiement de ces pénalités au profit du syndicat des copropriétaires.
Il reçoit sur sa demande, communication de tout document intéressant le syndicat ».

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de la société LOT CENT à lui payer la somme de 2.000 € à titre de pénalités de retard en raison du refus de cette dernière de communiquer au conseil syndical les documents sollicités et pour avoir également refusé d’inscrire une résolution à l’ordre du jour d’une assemblée générale des copropriétaires, à la demande d’un copropriétaire. 

Le syndicat des copropriétaires ne peut solliciter la condamnation de la société LOT CENT au titre des pénalités prévues à l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965, le président du conseil syndicat n’étant pas dans la cause et ne formant pas une telle demande et la présente procédure n’étant pas une procédure accélérée au fond. 

Cette demande est donc irrecevable. 

Au surplus, le syndicat des copropriétaires ne produit que des courriels et un courrier émanant uniquement de Monsieur [Z]. Si ce dernier est membre du conseil syndical (sans en être le président), il n’est pas pour autant justifié que ces multiples demandes, ne portant pas toutes d’ailleurs sur des demandes de communication de pièces, aient été formées au nom du conseil syndical ou du syndicat des copropriétaires. 

Il ressort d’ailleurs du rapport d’activité du conseil syndical présenté à l’assemblée générale des copropriétaires du 30 juin 2021 que Monsieur [Z] est apparu dans l’opposition systématique, comme mentionné précédemment. 

En outre, il n’est pas précisé par le syndicat des copropriétaires quelles pièces n’auraient pas été communiquées. 

Sur ce, 

La société LOT CENT sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 4.374,64 € au titre du remboursement des frais et honoraires indus sur la période du 1er janvier 2020 au 13 juillet 2021, avec intérêt au taux légal à compter du 5 décembre 2022, date de la mise en demeure.

Par application de l’article 1343-2 du code civil, dans sa rédaction issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, la capitalisation des intérêts est de droit dès lors que la demande en a été faite judiciairement et qu’il s’agit d’intérêts dus pour au moins une année entière. Elle sera par conséquent ordonnée.

Le syndicat des copropriétaires sera déclaré irrecevable s’agissant de sa demande de pénalités en raison du refus de communiquer des pièces au conseil syndical et en application de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965, ainsi qu’en sa demande corrélative relative aux « pénalités de retard au taux d’intérêt majoré de 5 points en cas d’inexécution dans le délai de 2 mois à compter du jugement », en application de l’article L. 313-3 du code monétaire et financier. 

Au surplus, il n’appartient pas au tribunal de statuer sur la majoration de ce taux d’intérêt en application de l’article L. 313-3 du code monétaire et financier qui, relatif à un éventuel défaut d’exécution de la présente décision, relève des seules attributions du juge de l’exécution (ex. : Cour d’appel de Paris, Pôle 4 – Chambre 9-A, 30 juin 2022, n° 19/17983).

Le syndicat des copropriétaires sera débouté du surplus de ses demandes formées au titre du remboursement des frais et honoraires indus. 

II - Sur la demande subsidiaire de garantie formée par la société LOT CENT

La société LOT CENT sollicite, en cas de condamnation, d’être relevée et garantie par la MMA IARD et la MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, en leur qualité d’assureurs, en arguant que : 
- aux termes des conditions générales du contrat d’assurance souscrit, l’activité de gestion immobilière est garantie,
- l’article 3 des conditions générales prévoit une garantie « responsabilité civile professionnelle » couvrant : « l’assuré contre les conséquences pécuniaires de la responsabilité civile qui peut lui incomber du fait de l’exercice de ses activités professionnelles assurées en raison des dommages incorporels (…) des dommages matériels et immatériels qui leur sont consécutifs, subi par autrui, y compris les clients, et résultants d’erreurs, omissions ou négligences commises par lui-même, ses collaborateurs ou préposés »,
- la société LOT CENT a effectué une déclaration de sinistre le 3 avril 2023. 

Les sociétés MMA IARD et MMA ASSURANCE MUTUELLES répondent que :
- les conditions générales du contrat souscrit par la société LOT CENT comportent un certain nombre d’exclusions de garantie, formelles et limitées,
- aux termes de l’article 44-6 des conditions générales, sont exclues de la garantie « les contestations relatives à toute question de frais et honoraires »,
- la réclamation du syndicat des copropriétaires à hauteur de 5.895,78 € ne pourra donc être couverte,
- l’article 44-7 des conditions générales stipule que sont exclues de la garantie « les amendes fiscales et autres pénalités infligées à titre personnel à l’assuré »,
- la réclamation du syndicat des copropriétaires à titre de pénalités pour non-communication de pièces à hauteur de 2.000 € ne pourra donc être couverte.

*** 
L’article L. 113-1 du Code des assurances dispose « les pertes et les dommages occasionnés par des cas fortuits ou causés par la faute de l'assuré sont à la charge de l'assureur, sauf exclusion formelle et limitée contenue dans la police. 
Toutefois, l'assureur ne répond pas des pertes et dommages provenant d'une faute intentionnelle ou dolosive de l'assuré ». 

En l’espèce, les conditions générales et particulières de la police d’assurance des sociétés MMA IARD et MMA ASSURANCES MUTUELLES ainsi que la déclaration de sinistre effectuée le 3 avril 2023 sont versées aux débats par la société LOT CENT (pièces n° 92 à 95). 

L’article 3 des conditions générales de la police d’assurance des sociétés MMA IARD et MMA ASSURANCES MUTUELLES, qui se rapporte à la responsabilité civile professionnelle de l’assuré, prévoit que « cette assurance garantit l’assuré contre les conséquences pécuniaires de la responsabilité civile qui peut lui incomber du fait de l’exercice de ses activités professionnelles assurées définies à l’article 2 paragraphe 2 en raison : 
- des dommages incorporels, 
- des dommages corporels et immatériels qui leur sont consécutifs, 
- des dommages matériels et immatériels qui leur sont consécutifs. Subis par autrui, y compris les clients, et résultant : 
a) soit d’erreurs, omissions ou négligences commises par lui-même, ses collaborateurs ou préposés. 
b) soit de la perte ou destruction des pièces ou documents confiés » (pièce n° 92, page 6).

Les conditions générales comportent également un certain nombre d’exclusions de garantie qui sont formelles et limitées, à savoir notamment aux termes de l’article 44-6 des conditions générales, sont exclues de la garantie « les contestations relatives à toute question de frais et honoraires » (pièce n° 92, page 19). 
 
Il a été précédemment retenu la condamnation de la société LOT CENT à l’égard du syndicat des copropriétaires uniquement s’agissant « prélèvements réalisés indûment sur des fonds appartenant » au demandeur qui portent sur des sommes destinées à rémunérer des vacations et à couvrir des actes de gestion courante. 

Dès lors, cette condamnation porte sur les frais et honoraires de la société LOT CENT indûment perçues et n’est donc pas couverte par le contrat d’assurance. La demande de garantie formée par la société LOT CENT sera donc rejetée. 

III - Sur la demande reconventionnelle formée par la société LOT CENT

A titre reconventionnel, la société LOT CENT avance qu’elle est créditrice de 465,43 € à l’égard du syndicat des copropriétaires, ainsi qu’en attestent les pièces comptables.

Le syndicat des copropriétaires ne répond pas sur cette demande. 

***
S’il ressort de l’état des dépenses 2021 (annexe 1, page 3) une somme créditrice de 465,43 € au profit de la société LOT CENT au titre de l’exercice précédent approuvé, aucune explication ni aucun fondement ne sont donnés, s’agissant de cette demande reconventionnelle. 

En conséquence, il convient de débouter la société LOT CENT de cette demande reconventionnelle. 

IV - Sur les autres demandes

S’agissant d’une assignation délivrée postérieurement au 1er janvier 2020 (II de l’article 55 du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019), l’exécution provisoire est de droit, à moins que la décision rendue n’en dispose autrement, en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

En l’espèce, aucun élément ne justifie que l’exécution provisoire, qui est compatible avec la nature de la présente affaire, soit écartée, conformément à l’article 514-1 du code de procédure civile.

La société LOT CENT, qui succombe à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens. 

Elle sera par ailleurs condamnée au paiement de la somme de 3.000 euros au syndicat des copropriétaires au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La société LOT CENT sera en conséquence déboutée de l’intégralité de ses demandes formées au titre des dépens, dont distraction, ainsi que sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. 

Le syndicat des copropriétaires sera débouté du surplus, non justifié, de sa demande formée au titre des frais irrépétibles. 

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit des sociétés MMA IARD et MMA ASSURANCE MUTUELLES qui seront donc déboutées de ce chef de demande. 

Les parties seront déboutées de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

Par ces motifs,

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort, 

Condamne la société LOT CENT à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] la somme de 4.374,64 € au titre du remboursement des frais et honoraires indus sur la période du 1er janvier 2020 au 13 juillet 2021, avec intérêt au taux légal à compter du 5 décembre 2022, 

Ordonne la capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière sur la somme précitée,

Déclare le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] irrecevable en sa demande de pénalités de retard en raison du refus de communiquer des pièces au conseil syndical et en application de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965, ainsi qu’en sa demande corrélative relative aux « pénalités de retard au taux d’intérêt majoré de 5 points en cas d’inexécution dans le délai de 2 mois à compter du jugement », en application de l’article L. 313-3 du code monétaire et financier, 

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] du surplus de ses demandes formées au titre du remboursement des frais et honoraires « indus », 
 
Déboute la société LOT CENT de ses recours en garantie formés à l’encontre des sociétés MMA IARD et MMA ASSURANCE MUTUELLES, 

Déboute la société LOT CENT de sa demande reconventionnelle en paiement de la somme de 465,43 €, 
Condamne la société LOT CENT aux entiers dépens. 

Condamne la société LOT CENT à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] la somme de 3.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, 

Déboute la société LOT CENT de l’intégralité de ses demandes formées au titre des dépens, dont distraction, ainsi que sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, 

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] du surplus de sa demande formée au titre des frais irrépétibles, 

Déboute les sociétés MMA IARD et MMA ASSURANCE MUTUELLES de l’intégralité de leur demande formée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, 

Rappelle que l’exécution provisoire du jugement est de droit,

Déboute les parties de leurs autres demandes plus amples ou contraires.


Fait et jugé à Paris le 09 Avril 2026


La Greffière Le Président