Tribunal judiciaire de Bordeaux, 7ème CHAMBRE CIVILE, 17 juin 2026, n° 23/02001

N° RG 23/02001 - N° Portalis DBX6-W-B7H-XM4X

7EME CHAMBRE CIVILE
SUR LE FOND



TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE BORDEAUX
7EME CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 17 JUIN 2026 
54G

N° RG 23/02001
N° Portalis DBX6-W-B7H-XM4X







AFFAIRE :

[M] [W]
C/
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Etablissement 1]
SAS CABINET GARY
SAS FONCIA RIVES DE GARONNE
SASU FONCIA [Localité 1]
SA MMA IARD



Décision nativement numérique délivrée à :

SELARL [Localité 2]-ADER / OLHAGARAY & ASSOCIES
SELARL GREGORY BELLOCQ
Me Catherine LATAPIE-SAYO
AARPI RIVIERE - DE KERLAND
SELAS SALVIAT + JULIEN-PIGNEUX + PUGET ET ASSOCIES



COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré :

Madame BOULNOIS, Vice-Président, Président de la 7e Chambre Civile,
Madame LADOUES-DRUET, Vice-Président,
Monsieur QUESNEL, Magistrat à titre temporaire,

Lors des débats et du prononcé : 

Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier 


DEBATS :

à l’audience publique du 22 Avril 2026,

Monsieur QUESNEL, magistrat chargé du rapport, a entendu les plaidoiries, les avocats ne s’y étant pas opposés, et en a rendu compte au tribunal dans son délibéré.


JUGEMENT :

Réputé contradictoire
En premier ressort
Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe



DEMANDERESSE

Madame [M] [W]
née le 1er Mars 1954 à [Localité 3] (CHARENTE-MARITIME)
[Adresse 1]
[Localité 4]

représentée par Maître Caroline SALVIAT de la SELAS SALVIAT + JULIEN-PIGNEUX + PUGET ET ASSOCIES, avocat au barreau de BORDEAUX



DEFENDERESSES

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Etablissement 1] pris en la personne de son Syndic professionnel en exercice, la SAS BONNOT IMMO, domicilié en cette qualité au siège social
[Adresse 2]
[Localité 5]

représentée par Maître Thomas RIVIERE de l’AARPI RIVIERE - DE KERLAND, avocat au barreau de BORDEAUX


SAS CABINET GARY en sa qualité d’ancien syndic, représentée par sa mandataire, Madame [H] [F]
[Adresse 3]
Centre Commercial
[Localité 6]

représentée par Maître Marie-José MALO de la SELARL DUCOS-ADER / OLHAGARAY & ASSOCIES, avocat au barreau de BORDEAUX, (avocat postulant)
représentée par Maître Grégory LEVY de l’AARPI NGO JUNG & PARTNERS, avocat au barreau de PARIS (avocat plaidant)


SAS FONCIA RIVES DE GARONNE
[Adresse 4]
[Adresse 5]
[Localité 6]

défaillante


SASU FONCIA [Localité 1]
[Adresse 6]
[Adresse 6]
[Localité 1]

représentée par Maître Grégory BELLOCQ de la SELARL GREGORY BELLOCQ, avocat au barreau de [Localité 1]





SA MMA IARD en sa qualité d’assureur de la SAS CABINET GARY
[Adresse 7]
[Localité 7]

représentée par Maître Catherine LATAPIE-SAYO, avocat au barreau de [Localité 1]
EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [M] [W] est propriétaire de la villa n°4, bâtiment B, au sein de la résidence [Etablissement 1], soumise au statut de la copropriété, et située [Adresse 8] à [Localité 8].

La copropriété a voté le 12 juin 2015, sous administration du syndic ATLANTIQUE SYNDIC, des travaux réparatoires confiés à la société ABISS, aujourd’hui liquidée, concernant les avant-toits des bâtiments A, B, C, J et K et portant sur les chéneaux des villas. Ces travaux ont débuté en octobre 2015 et se sont achevés en mars 2016, sans procès-verbal de réception. Les assureurs successifs de la société ABISS (ELITE puis ARMOUR RISK) ont fait l’objet de liquidation. 

Les copropriétaires se sont plaints à partir de 2017 de diverses malfaçons sur lesdits travaux, lesquelles n’ont pas été réparées.

Le 30 septembre 2016, la SAS CABINET GARY, assurée par MMA IARD, a été choisie par la copropriété pour succéder à ATLANTIQUE SYNDIC. La SAS CABINET GARY a conclu le 31 décembre 2000 avec la société FONCIA GROC ZAMBONI, devenue la SAS FONCIA RIVES DE GARONNE, un contrat de location gérance de son fonds de commerce ayant pour objet les activités d'administration de biens lui appartenant pour une durée de un an, la location gérance entraînant substitution de mandataire. 

Précision étant faite que la SAS CABINET GARY a été dissoute par la réunion de toutes les parts sociales entre les mains, à compter du 26 juin 2023, de l’associé unique FONCIA RIVES DE GARONNE, et a fait l’objet en outre d’une radiation le 29 août 2023.

Considérant que les débordements de chéneaux sur sa villa n°4, notamment pendant les fortes pluies, et les infiltrations dans son logement, étaient la cause d’un défaut de diligences fautif de la part du syndic et du syndicat des copropriétaires, Madame [W] assignait par actes des 16 février et 03 mars 2023 :

La SAS CABINET GARY, 
La SASU FONCIA [Localité 1] 
La SA MMA IARD, 
Le syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE [Etablissement 1],

Aux fins de condamnation du syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE [Etablissement 1] à faire réaliser les travaux réparatoires sous astreinte, de condamnation in solidum de la SAS CABINET GARY, FONCIA [Localité 1], MMA IARD à prendre en charge le montant des travaux réparatoires de 18.909 euros, et de condamnation au titre d’un préjudice de jouissance de 5.000 euros.

Par conclusions incidentes notifiées par voie électronique du 23 mai 2023, la SAS CABINET GARY a soulevé la nullité d’une assignation délivrée à la requête de Madame [W] le 23 janvier 2023. Le 13 novembre 2023, elle a renoncé au bénéfice de cet incident.

Par ordonnance du Juge de la mise en état du 12 janvier 2024, il a été déclaré recevable la demande de Madame [W] contre le syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE [Etablissement 1], à la suite de conclusions incidentes qui avaient été notifiées par cette dernière pour défaut de qualité à agir à son égard.

Par ordonnance du Tribunal de commerce de MONTAUBAN du 18 avril 2024, Madame [H] [S] épouse [F], a été désignée mandataire ad litem de la SAS CABINET GARY avec pour mission de faire valoir la défense des intérêts du cabinet GARY dans le cadre de la présente procédure.

Par acte du 16 juillet 2024, Madame [W] a assigné en intervention forcée la SAS FONCIA RIVES DE GARONNE dans la présente procédure. Les affaires ont été jointes le 25 octobre 2024.

Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 16 avril 2026, dont il n’est pas justifié la signification à la société FONCIA RIVES DE GARONNE, et auxquelles il est renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, Madame [M] [W] demande au Tribunal de :

Vu les articles 14 et 15 et 17 et 18 de la loi du 10 juillet 1965, Vu les articles 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, Vu l’article 1131, 1134, 1240,1241 et 1242, 1382 et 1383, 1992 du Code civil,Vu les articles L113-1, L113-5, L124-1 et L124-1-1, L124-3, L124-5, R124-1 du Code des assurances, 

DECLARER Madame [W] recevable et bien fondée en ses demandes, Y faisant droit, 

Sur les travaux réparatoires : 
CONDAMNER le SDC de la résidence des [Etablissement 1], pris en la personne de son syndic la société le cabinet BONNOT IMMO, à faire réaliser les travaux réparatoires, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir, selon les devis produits pour un montant total de 11.098,06 euros TTC, ladite somme étant indexée sur l’indice BT01 à compter des devis,




A TITRE PRINCIPAL,
CONDAMNER in solidum la société FONCIA RIVES DE GARONNE, venant aux droits de la SAS CABINET GARY, la SASU FONCIA [Localité 1] en leur qualité de syndic, la société anonyme MMA IARD, assureur de CABINET GARY, à prendre en charge le montant des travaux réparatoires à hauteur de 18.367,41 euros TTC, 
SUBSIDIAIREMENT,
Les CONDAMNER in solidum, à payer à Madame [W] les sommes de 4.212,09 euros, au titre de sa quote-part dans la réalisation des travaux, 
EN TOUTE HYPOTHESE, DIRE que ces sommes seront indexées sur l’indice BT01 à compter des devis,

Sur les autres préjudices : 
CONDAMNER en outre l’ensemble des défendeurs sous la même solidarité à payer à Madame [W],
La somme de 5.000 euros au titre du préjudice de jouissance subi du fait des désordres,
La somme de 6.000 euros au titre de la résistance abusive,
La somme 7.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens,
DEBOUTER l’ensemble des défendeurs des demandes formulées à l’encontre de Madame [W],
DISPENSER Madame [W] de toute participation aux frais de procédure, par application de l’article 10-1 de la loi de 1965,

ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir, nonobstant appel et sans caution.

Madame [W] expose en substance avoir informé le 13 juillet 2017, le syndic GARY de l’existence de malfaçons constatées par l’entreprise LAFON, qui intervenait pour l’entretien de sa toiture, que le syndic faisait alors un simple point sur les travaux lors d’une assemblée générale tenue le 26 novembre 2017 et indiquait avoir adressé un courrier RAR à la société ABISS.

Elle reproche au syndic GARY de n’avoir accompli aucune diligence pour que les travaux soient réceptionnés, privant ainsi les copropriétaires de tout recours en garantie contre l’entreprise ou son assurance décennale. Le 20 mars 2018, un procès-verbal de constat de Commissaire de justice était établi à la demande du syndic, ce constat relatait diverses malfaçons dont celles sur sa propre Villa.

Elle déplore la survenance tardive de l’expertise réalisée à la diligence de l’assurance RCP de GARY, le 08 janvier 2020 (MMA), par le cabinet EQUAD, lequel a simplement constaté les conséquences des débordements des chéneaux sur les murs et la terrasse. Elle soutient que les malfaçons des travaux votés, et réalisés en 2015/2016 par l’entreprise ABISS, provoquent un défaut d’étanchéité de la toiture de la villa n°4. Elle décrit que le cabinet GARY a reconnu que les malfaçons concernaient bien les parties communes, que plusieurs artisans mandatés par lui avaient relevé des contre pentes, des parties en zinc collées et non soudées par endroits, des tuiles trop longues, ainsi qu’un préjudice esthétique et des débordements par l’extérieur.


Madame [W] soutient que le syndic GARY, en tant qu’assistant à la maîtrise d’ouvrage et de conseiller du syndicat en matière de travaux, a failli à son obligation de veiller au bon déroulement des travaux votés en assemblée générale et de faire voter les travaux urgents. Plus précisément, elle lui fait grief de ne pas avoir pris soin de réceptionner les ouvrages, et ne pas avoir établi un procès-verbal de réception avec réserves. Elle en déduit qu’elle est fondée à engager la responsabilité quasi délictuelle du syndic, cabinet GARY, aux droits de laquelle vient la société FONCIA RIVES DE GARONNE, et obtenir réparation du préjudice que sa carence lui a personnellement fait subir.

Elle fait également grief au syndicat des copropriétaires d’être resté inactif, et d'être donc responsable des dommages causés aux copropriétaires en raison d’un vice de construction même s’il n’est pas de son fait et même si aucun défaut d’entretien ne peut lui être reproché.

Il n’est pas contesté par la demanderesse que lors de l’assemblée générale du 13 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires a délibéré en faveur de la réparation des malfaçons de la toiture, compte tenu de l’aggravation des sinistres consécutifs, et fait réaliser lesdits travaux en avril 2025.Toutefois, le syndicat des copropriétaires n’a pas voté la réparation des sinistres consécutifs concernant les soubassements, la terrasse, et l’intérieur.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 16 avril 2026, non signifiées à la société FONCIA RIVES DE GARONNE, et auxquelles il est renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, la SAS CABINET GARY, représentée par son mandataire ad litem, demande au Tribunal de :

Vu les articles 18, 15 et 14 de la loi du 10 juillet 1965, Vu les articles 1240 et 1353 du Code civil, 

Vu l’article 9 du code de procédure civile, 

DEBOUTER Madame [W] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

DEBOUTER le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions, 

JUGER qu’il n’y a pas lieu à déroger aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile en ce qui concerne les demandes du cabinet GARY uniquement, l’exécution provisoire du jugement à intervenir étant de droit et compatible avec les faits de l’espèce,

CONDAMNER Madame [W] à verser la somme de 5.000 euros au cabinet GARY, au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.



N° RG 23/02001 - N° Portalis DBX6-W-B7H-XM4X


La SAS CABINET GARY expose que plusieurs syndics se sont succédés pour la gestion de la copropriété : ATLANTIQUE SYNDIC (et non ATLANTIC comme il est mentionné), de 2012 au 30 septembre 2016, puis le cabinet GARY du 30 septembre 2016 au 08 décembre 2020 et actuellement le cabinet BONNOT (non mis dans la cause), depuis l’assemblée générale du 10 décembre 2021.

Elle explique que le 08 décembre 2020, le cabinet GARY a été racheté par FONCIA GROC ZAMBONI, aujourd'hui dénommée FONCIA RIVES DE GARONNE. Dans le cadre de la reprise de l’activité du Cabinet GARY, à partir du 1er janvier 2021, ce dernier a donné en location gérance à la société FONCIA RIVES DE GARONNE son fonds de commerce.

Il est exposé que les travaux litigieux ont commencé en octobre 2015 et se sont achevés en mars 2016, que la dernière facture du 09 mars 2016 a été réglée par la copropriété en totalité et valait réception tacite de travaux.

Le cabinet GARY soutient avoir accompli plusieurs démarches et diligences relatives aux désordres affectant les travaux sur l’avant toit des villas, notamment un constat d’huissier le 20 mars 2018, décrivant les malfaçons à la suite des travaux effectués par la société ABISS. Il est également fait état d’une lettre RAR à l’assureur de la société ABISS, (ELITE INSURANCE à [Localité 9]). Par jugement du 22 août 2018, la société ABISS a été placée sous liquidation judiciaire. Le 30 octobre 2018, le cabinet GARY a déclaré la créance de la copropriété par courrier recommandé avec accusé de réception auprès du mandataire liquidateur de la société ABISS.

En outre, il est exposé que, lors de l’assemblée générale du 28 septembre 2019, une résolution relative à la mise en œuvre des travaux de reprises sur les chéneaux a été portée à l’ordre du jour. Cette résolution a été rejetée à l’unanimité par les copropriétaires, y compris Madame [W], lesquels ont estimé que ces travaux n’étaient pas nécessaires puisqu’aucune infiltration n’avait été constatée. 

Il ajoute que Madame [W] a déclaré un sinistre et sollicité la réparation amiable de son préjudice auprès de l’assureur du cabinet GARY (MMA), pour une prétendue faute professionnelle de ce dernier. C’est ainsi que le 08 janvier 2021, une expertise contradictoire à laquelle madame [W] était présente, a été menée par le cabinet EQUAD et le rapport rendu le 25 février 2021 a constaté l’absence de faute du cabinet.

Le cabinet GARY dénie avoir eu la mission déléguée d’assistant à la maîtrise d’ouvrage. 

Le cabinet GARY soulève en outre que la demanderesse ne justifie pas d’un lien de causalité avec son préjudice allégué. Madame [W] se plaint de désordres survenus en 2018 mais ne justifie d’aucune expertise amiable ou judiciaire aux termes de laquelle les désordres qu’elle invoque trouveraient leur cause dans les travaux réalisés par la société ABYSS. De surcroît, lors de cette expertise, Madame [W] a évoqué une mission du cabinet ELEX, par sa propre assurance habitation, mais n’a pas communiqué le rapport.


Le rapport EQUAD décrit par ailleurs des défauts d’entretien des chéneaux de la part de madame [W].

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 24 octobre 2024, auxquelles il est renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, la SASU FONCIA [Localité 1] demande au Tribunal, de :

DEBOUTER Madame [W] et le syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE [Etablissement 1] de toutes leurs demandes dirigées contre la société FONCIA [Localité 1],

CONDAMNER solidairement Madame [W] et le syndicat des copropriétaires de la résidence [Etablissement 1] à payer à la société FONCIA [Localité 1] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du CPC, outre les entiers dépens.

FONCIA [Localité 1] expose qu’aucune assurance de dommages ouvrage n’a été contractée par ATLANTIQUE SYNDIC, s’agissant de simples travaux de reprise des avants toits. L’entreprise retenue disposait d’une assurance décennale souscrite auprès d’ELITE INSURANCE LTD. Selon les propres écritures de Madame [W], la réception est intervenue avec des réserves le 15 mars 2016, comme il ressort des termes de son courrier du 14 janvier 2019 adressé à GARY.

La société ajoute que Madame [W] s’est plainte le 13 juillet 2017 auprès du cabinet GARY de malfaçons qui auraient été constatées par l’entreprise LAFON, venues balayer la toiture de sa villa n°4 mais qu'aucun dommage n’était alors invoqué.

Elle fait valoir que le cabinet GARY a écrit le 12 juin 2018 par lettre RAR à ELITE INSURANCE COMPANY LTD à [Localité 9] et à son mandataire en France, pour solliciter la prise en charge des travaux de reprise des désordres au titre de la garantie décennale dont bénéficiait la société ABISS. Lors de l’AG extraordinaire du 07 juillet 2018, le cabinet GARY a informé les copropriétaires de ce que l’Autorité de Contrôle Prudentiel et de Résolution (ACPR) lui avait indiqué que société ELITE INSURANCE COMPANY n’était plus autorisée à faire souscrire de nouveaux contrats ni à renouveler les contrats existants en France. Les copropriétaires étaient également informés au cours de cette AG de l’existence des déclarations de sinistre effectuées auprès de l’assureur décennal de la société ABISS, d’une part, de ce qu’aucune réponse n’avait été donnée à ces déclarations de sinistres, d’autre part. La société ELITE INSURANCE COMPANY a finalement été placée sous administration judiciaire et déclarée insolvable par la Cour suprême de Gibraltar en décembre 2019.

FONCIA [Localité 1] expose en outre que la société ABISS a fait l’objet d’une procédure de liquidation judiciaire le 22 août 2018, que le 30 octobre 2018, le cabinet GARY effectuait une déclaration de créance de 58.476,36 euros à titre chirographaire au nom du syndicat des copropriétaires entre les mains du mandataire liquidateur. Le cabinet GARY a relancé le 15 octobre 2018, l’assureur décennal de la société ABISS, pour une prise en charge amiable des désordres. 



FONCIA [Localité 1] décrit qu’à partir du 1er janvier 2021, dans le cadre de la reprise de l’activité du cabinet GARY par la société FONCIA RIVES DE GARONNE (ex FONCIA GROC ZAMBONI) basée à [Localité 10], le cabinet GARY a donné en location gérance à cette dernière société son fonds de commerce pour une durée d’un an. Les copropriétaires étaient informés de ce rapprochement par lettre du 24 décembre 2020. Elle précise que FONCIA GROC ZAMBONI, compte tenu de son éloignement géographique de l’immeuble, se faisait substituer provisoirement dans la gestion de l’immeuble par la société FONCIA [Localité 1], agence d’[Localité 11]. C’est dans ces conditions que la société FONCIA [Localité 1] a été amenée à émettre l’appel de provision du 21 juin 2021. 

Selon elle, aucun manquement contractuel ne peut lui être reproché car la société FONCIA [Localité 1] n’a jamais été titulaire du mandat de syndic de la résidence [Etablissement 1] et seule la société cabinet GARY était titulaire du mandat, et ce même pendant la durée de la location gérance consentie par cette société sur l’année 2021 à la société FONCIA GROC ZAMBONI, qui est devenue FONCIA RIVES DE GARONNE. La société FONCIA [Localité 1] s’est substituée à la société FONCIA RIVES DE GARONNE dans la gestion de la résidence [Etablissement 1], la société cabinet GARY restait juridiquement syndic en titre de l’immeuble, son mandat étant toujours valable. La substitution de fait provisoirement demandée par la société FONCIA RIVES DE GARONNE à la société FONCIA [Localité 1], agence d’[Localité 11], postérieurement au 1er janvier 2021, pour le seul immeuble litigieux, en raison de son éloignement géographique, n’a pas retiré à la société FONCIA RIVES DE GARONNE sa qualité de seul locataire gérant du fonds de commerce de la société GARY. FONCIA [Localité 1] en conclut que Madame [W] apparaît ainsi infondée à prétendre à une responsabilité délictuelle de la société FONCIA [Localité 1] au motif qu’elle aurait commis une faute dans l’exécution du mandat de syndic, ou à une obligation contractuelle à son égard.

La seule sollicitation de Madame [W] à l’égard de FONCIA [Localité 1] est une demande isolée d’intervention contenue dans un courriel du 28 juin 2021, signalant des dégâts des eaux liés à des débordements de noues et de chéneaux des villas n°4 et 5. La société FONCIA [Localité 1] a missionné la société JULIEN pour intervenir pour un débouchage des chéneaux et des descentes des eaux pluviales.

En tout état de cause, seule la société ATLANTIQUE SYNDIC pourrait se voir reprocher l’absence de formalisation d’un procès-verbal de réception, ou l’absence d’émission de réserves au moment de l’achèvement des travaux qui est intervenu en mars 2016, soit 5 ans avant que la société FONCIA [Localité 1] ne soit amenée à intervenir.

Il est soutenu enfin qu’à la période pendant laquelle FONCIA [Localité 1] est intervenue, la société ELITE INSURANCE COMPANY était déjà en liquidation depuis décembre 2019 et aucun sinistre ne pouvait plus être déclarée depuis le 15 septembre 2020. S’agissant de travaux de reprise des avants toits, une assurance de dommages ouvrages n’était pas requise. Il ne peut ainsi être allégué contre la société FONCIA [Localité 1] la moindre perte de chance d’obtenir la prise en charge des travaux par la société ELITE INSURANCE COMPANY.


Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 24 février 2026, non signifiées à FONCIA RIVE DE GARONNE, et auxquelles il est renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Etablissement 2] demande au Tribunal, de :

Débouter Madame [W] de sa demande à voir condamner sous astreinte le syndicat des copropriétaires à effectuer les travaux déterminés par elle,

En tout état de cause, rejeter la demande d’exécuter les travaux dans les parties privatives en l’absence de démonstration d’un lien de causalité,

Condamner la société FONCIA et son assureur MMA IARD en réparation du préjudice consécutif à l’absence d’action du précédent syndic, au paiement d’une somme de 16.000 euros pour perte de chance d’obtenir la réparation des malfaçons,

A titre subsidiaire, 
Condamner la société FONCIA et son assureur MMA IARD à le relever indemne de toute condamnation y compris au titre de l’article 700 du CPC et des dépens,

Débouter Madame [W] de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance et subsidiairement de condamner le précédent syndic et son assureur à relever indemne le syndicat des copropriétaires,

En tout état de cause, allouer au syndicat une somme de 2.500 euros au titre des frais irrépétibles outre les dépens.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Etablissement 1] relève en premier lieu l’absence d’expertise judiciaire dans la présente affaire, outre l'absence d'une expertise même privée, s’agissant des causes et conséquences des infiltrations alléguées, et des écoulements sur les murs extérieurs.

S’agissant des travaux de toiture, la copropriété a voté en 2024 des travaux de réfection, il n’y a donc pas lieu selon elle à condamnation sur ce poste de travaux. En outre, Madame [W] réclame des travaux de reprise d’une terrasse extérieure et des travaux annexes qui n’ont pas été votés. Par ailleurs, une difficulté survient quant à la détermination des travaux réclamés par la demanderesse, et quant à l’existence d’un préjudice, l’affaissement léger d’une terrasse ne constituant pas un préjudice. 

Elle fait valoir que s’agissant plus particulièrement de l’avant-toit, les écoulements extérieurs dus aux débordements en cas de fortes pluies, n’entraînent aucun dégât justifiant des travaux urgents.

Il est de plus décrit que l’assemblée générale du 15 décembre 2023 a rejeté la proposition de réfection des toitures et murs de toutes les villas, Madame [W] a également voté contre. En ce qui concerne les désordres intérieurs allégués par Madame [W] (taches de moisissures), aucun élément probant ne permet de les attribuer aux malfaçons de l’avant-toit.


Le syndicat entend enfin réclamer à « FONCIA », en sa qualité de syndic et société absorbante du syndic GARY, la somme de 16.000 euros au titre d’une perte de chance d’obtenir une indemnité pour les malfaçons.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 13 avril 2026, auxquelles il est renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, la SA MMA IARD (assureur de la SAS CABINET GARY) demande au Tribunal, de :

VOIR REJETER les demandes présentées par Madame [W] et le Syndicat de copropriétaires de la Résidence [Etablissement 1] à l’encontre du cabinet GARY et de son assureur, la SA MMA IARD,

Subsidiairement,
Vu les conditions générales et particulières du contrat d’assurance souscrit entre les MMA IARD et le cabinet GARY, 
CONDAMNER la SA MMA IARD dans la limite de sa franchise, 

En toute hypothèse, 
CONDAMNER Madame [W] et à défaut le Syndicat de copropriétaires de la Résidence [Etablissement 1] représenté par son syndic en exercice au paiement de la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux dépens.

La société MMA IARD expose avoir missionné le cabinet EQUAD sur le site, que l’expert a rappelé qu’il existait une réception tacite des travaux de toiture au 09 mars 2016 et qu'à cette date, le cabinet GARY n’était pas encore syndic pour n’avoir été désigné que lors de l’AG du 30 septembre suivant. 

La liquidation judiciaire de l’entreprise ABYSS COURTY est survenue le 02 septembre 2018 et la déclaration de créance effectuée par le cabinet GARY le 30 octobre 2018, ainsi faite dans les temps impartis.

Il est décrit qu’à la lecture du rapport EQUAD du 25 février 2020, on constate que le cabinet ELEX a été mandaté par l’assureur multirisque habitation de Madame [W] et qu’une recherche de fuite a été organisée. Cependant, Madame [W] ne produit pas aux débats le rapport de son expert amiable, ni même le rapport de recherche de fuite. Un défaut d’entretien des chéneaux de Madame [W] a, par ailleurs, été mis en exergue par EQUAD.

La SA MMA IARD ne conteste pas sa garantie et le cabinet GARY ne conteste pas avoir signé les conditions particulières et générales du contrat d’assurance mais conteste toute responsabilité de son assuré. Par ailleurs, la SA MMA IARD ajoute qu'aucun contrat d’assurance RC n’a été souscrit par FONCIA [Localité 1] pour une mission de syndic de la Résidence [Etablissement 1]. En l’absence de mandat de syndic écrit préalable, la garantie n’aurait pas été acquise pour cette activité, en toute hypothèse et que la SAS FONCIA [Localité 1] n’est donc pas garantie par MMA IARD.




Elle en conclut que toute demande de condamnation de la SA MMA IARD, en qualité d’assureur de FONCIA sera ainsi rejetée, présentée tant par Madame [W] que par le syndicat des copropriétaires.

Plus généralement, il est soutenu que le syndic est responsable à l’égard de chaque copropriétaire, sur le fondement délictuel ou quasi délictuel, des fautes commises dans l’accomplissement de sa mission. Cette responsabilité suppose nécessairement que la preuve d’une faute en lien causal avec un préjudice direct et personnel pour chaque copropriétaire soit rapportée et que ce préjudice soit dû à la faute du syndic. En outre, le syndic GARY n’a jamais eu la mission déléguée de maîtrise d’ouvrage, ainsi que cela est attesté par le mandat, et la SA MMA IARD ne couvre pas, au surplus, une telle mission de délégation de maîtrise d’ouvrage. Enfin, Madame [W] qui soutient avoir connu des sinistres répétés à compter 2018 ne communique pas ses déclarations de sinistre.

La SAS FONCIA RIVES DE GARONNE n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 17 avril 2026.

MOTIFS :

Sur l'irrecevabilité des demandes de Madame [W] à l'encontre de la société FONCIA RIVES DE GARONNE :

Aucune des 9 conclusions en réplique de Madame [W] n'a été signifiée à la société FONCIA RIVES DE GARONNE, laquelle n’a pas constitué avocat. Les conclusions, notamment les dernières, comportent une abondante argumentation et avant toute chose, des prétentions, qui ne figurent pas dans l’assignation en intervention forcée du 16 juillet 2024, laquelle ne fait que solliciter sa mise en cause, sans plus de précisions.

En conséquence, les demandes de condamnation in solidum sollicitées à son encontre seront déclarées irrecevables en application des articles 14 et 15 du code de procédure civile.

Sur l'irrecevabilité des demandes du syndicat des copropriétaires de la résidence [Etablissement 2] à l'encontre de la société FONCIA RIVES DE GARONNE : 

Aucune des conclusions en réplique du syndicat n’a été signifiée à la société FONCIA RIVES DE GARONNE.

En conséquence, les demandes de condamnation sollicitées à l'encontre de la société FONCIA sans plus de précision seront déclarées irrecevables à l'encontre de la société FONCIA RIVES DE GARONNE en application des articles 14 et 15 du code de procédure civile.




N° RG 23/02001 - N° Portalis DBX6-W-B7H-XM4X


Sur la demande de travaux sous astreinte :

En application de l'article 17 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les décisions du syndicat sont prises en assemblée générale des copropriétaires ; leur exécution est confiée à un syndic placé éventuellement sous le contrôle d'un conseil syndical.

L'article 18 de la même loi dispose que, indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d'autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l'assemblée générale, le syndic est chargé (…) d'assurer l'exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l'assemblée générale :
- d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d'urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci.

En l’espèce, Madame [W] sollicite la condamnation du syndicat des copropriétaires de la résidence [Etablissement 1], représenté par son syndic, BONNOT IMMO, à faire réaliser les travaux réparatoires « selon les devis produits pour un montant total de 11.098,06 euros ».

Elle produit à cet effet 4 devis (le 5ème n’ayant plus d’objet, les travaux ayant été réalisés) :

1- « Atlantic service » du 28 juillet 2022, pour un nettoyage de crépi, 458,66 euros,
2- « Atlantic service » du 28 juillet 2022, pour la réfection d’une terrasse façade arrière, et pose d’un carrelage, 7.295,20 euros,
3- « Atlantic service » du 05 septembre 2022, pour la reprise d’un soubassement de la maison, 2.147,20 euros,
4- « Atlantic service » du 26 juillet 2022, pour la reprise en peinture du plafond séjour/cuisine et caisson, 1.197,00 euros.

Or, il est constant que ces demandes de travaux ont été rejetées lors d’une assemblée générale tenue le 13 décembre 2024 (pièce 4 du syndicat). Madame [W] échoue par ailleurs à démontrer le caractère d’urgence et la nécessité que revêtiraient ces travaux. En l’absence de toute expertise indépendante, aucun lien de causalité n’est démontré entre des malfaçons affectant les travaux de toiture réalisés par ABISS en 2015 et les demandes de travaux de Madame [W], de même qu'il n'est pas démontré l'existence de dommages qui rendraient nécessaires à la conservation et à la sauvegarde de l'immeuble la réalisation de travaux.

Cette demande sera en conséquence rejetée.

Sur les griefs relatifs à la carence de la SAS CABINET GARY :

En application de l'article 1991 du code civil, le mandataire est tenu d'accomplir le mandat tant qu'il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution et l'article 1992 du même code dispose que le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion.



Madame [W] reproche en substance au cabinet GARY de ne pas avoir pris soin de réceptionner les ouvrages et de ne pas avoir établi un procès-verbal de réception avec réserves. Elle soutient que cette carence a privé la copropriété de tout recours contre l’entreprise ABBIS, en liquidation judiciaire par jugement du 02 septembre 2018. Elle lui reproche également de ne pas avoir déclaré la créance du syndicat auprès du mandataire judiciaire. En synthèse, il est reproché au cabinet GARY, de ne pas avoir : assuré la fin des travaux, fait réparer les malfaçons sur la villa n°4, déclaré les sinistres aux assureurs, affectant la villa n°4.

En premier lieu, il convient de relever que la nature des désordres affectant les travaux litigieux, consistant en une réfection des avant-toits, votés lors de l’assemblée générale du 12 juin 2015, n’est pas établie, en l’absence d’expertise. Il n’est pas établi que les désordres revêtaient une gravité décennale. Le débat sur l’existence ou non d’une réception tacite apparaît vain, dès lors qu’il n’est pas démontré la nature d’ouvrage des travaux ni l’existence même de dommages actuels et certains. Dans son rapport du 25 février 2020, EQUAD estime que « les travaux réalisés ne sont pas considérés comme un ouvrage (réfection des chéneaux des toitures) et les dommages n’affectent pas le clos/couvert de la villa ».

Ensuite, le contrat de syndic du cabinet GARY ne mentionne aucune obligation sur d’éventuelles missions de surveillance et de direction de chantiers et de la bonne exécution de travaux, et aucune pièce ni explications versées aux débats ne permet de savoir si les travaux litigieux étaient suivis ou non par un maître d’œuvre.

En tout état de cause, l'absence d'un maître d'œuvre sur un chantier ne fait pas du syndic un maître d’œuvre. S’il est un mandataire du maître de l'ouvrage, professionnel de l'immobilier, il n’en est pas pour autant un sachant ni un expert du bâtiment, d’autant qu’il s’agissait ici de travaux en toiture.

En l’espèce, aucun élément ne permet d’affirmer que le syndic a été l'interlocuteur de l'entreprise pendant la réalisation des travaux ou que ses attributions dépassaient les missions classiques d'un mandataire du maître de l'ouvrage, et rien ne caractérise une direction de travaux et un suivi de chantier par le cabinet GARY, qui le transformeraient en maître d'œuvre.

En conséquence, l’affirmation selon laquelle la carence du syndic a privé la copropriété de « tout recours » apparaît erronée.

Sur le suivi des désordres et leurs conséquences financières :

Le cabinet GARY produit aux débats divers documents démontrant la prise en compte de la mauvaise qualité des travaux de toiture, dans les délais de responsabilité de droit commun. Il est produit une déclaration de sinistre auprès de l’assureur ELITE INSURANCE COMPANY le 15 octobre 2018, la déclaration de créance du 30 octobre 2018, un procès-verbal de constat du 20 mars 2018. Il est également justifié d’une expertise amiable contradictoire EQUAD, missionnée par l’assureur de GARY (MMA), le 25 février 2020.



De plus, la demanderesse ne démontre pas que les malfaçons décrites dans le constat du 20 mars 2018, ou lors de l’expertise EQUAD du 25 février 2020, lui aient causé un dommage. Le Commissaire de justice, qui n’est pas un sachant du bâtiment, décrit diverses malfaçons : contre-pentes, absences de descentes d’eau, pergolas dépareillées, défauts d’alignements, absence de scellements, tuiles trop longues, bardages inesthétiques, absences de trop pleins. Mais ne décrit pas de dommages exceptions faites de traces de coulures et de l’apparition de mousse sur la villa n°5. Le rapport EQUAD, quant à lui, relate des débordements de chéneaux, quelques traces de coulures sur l’enduit de façade. Il constate des taches de moisissures sur un coffre de volet roulant, et un fort taux d’humidité au pied de cloison à l’entrée de la villa de Madame [W], mais n’attribue pas ces désagréments aux travaux de toiture.

En l’absence de démonstration de fautes imputables à l’ancien syndic cabinet GARY, les demandes de condamnations à l’encontre de la société MMA IARD, son assureur responsabilité civile, seront rejetées.

Sur les demandes de Madame [W] à l’encontre de la SASU FONCIA [Localité 1] :

Rien ne démontre que la SASU FONCIA [Localité 1] a été titulaire d’un contrat de syndic et ne contredit ses affirmations selon lesquelles elle s’est substituée du 1er janvier au 10 décembre 2021 à la société FONCIA RIVES DE GARONNE pour la gestion provisoire des affaires courantes, dans l’attente de la régularisation des actes d’acquisition du cabinet GARY.

Il n’est en tout état de cause démontré aucune faute extracontractuelle de la part de la SASU FONCIA [Localité 1] durant cette période, ayant causé un dommage à Madame [W].

Les demandes de condamnation de celle-ci à l'encontre de la SASU FONCIA [Localité 1] seront donc rejetées, 

Sur les préjudices immatériels :

Madame [W] ne démontre aucun préjudice de jouissance de son logement ni de sa terrasse, en lien avec des fautes commises par le cabinet GARY ou FONCIA [Localité 1].

De plus, la simple défense de leurs intérêts ne peut constituer à soi seul un abus de droit de la part des défendeurs.

Les demandes au titre des préjudices immatériels seront rejetées.

Sur la demande du syndicat des copropriétaires à l’encontre de « la société FONCIA et son assureur MMA IARD » :

Le syndicat des copropriétaires [Etablissement 1] demande au Tribunal de condamner la « société FONCIA et son assureur MMA IARD » en réparation du préjudice consécutif à l’absence d’action du précédent syndic, au paiement d’une somme de 16.000 euros pour perte de chance d’obtenir la réparation des malfaçons.


En premier lieu, il sera relevé que la société MMA IARD n’est pas l’assureur de FONCIA [Localité 1], et il a été vu plus haut que les demandes du syndicat à l’encontre de FONCIA RIVES DE GARONNE n’étaient pas recevables.

Il en résulte que le Tribunal n’est valablement saisi d’une demande de la part du syndicat qu’à l’encontre de FONCIA [Localité 1].

Il est soutenu un manque de diligences de la part de la société FONCIA [Localité 1], laquelle aurait commis un manquement qui engage sa responsabilité contractuelle vis à vis du syndicat des copropriétaires de la résidence [Etablissement 1] en application des articles 1991 et 1992 du code civil et des articles 17 et 18 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

En l’espèce, aucun élément ne permet de démontrer un manquement contractuel de la part de FONCIA [Localité 1] ayant causé la perte de chance d’un recours contre l’entreprise ou son assurance, toutes deux liquidées trois ans avant l’intervention de FONCIA [Localité 1].

Cette demande sera en conséquence rejetée.

Compte tenu du rejet des prétentions, les demandes de relever indemne deviennent sans objet.

Sur les demandes annexes :

Madame [W], partie perdante, sera tenue aux dépens, qui pourront être recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile. 

Au titre de l'équité, elle sera tenue au paiement de la somme de 2.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au syndicat des copropriétaires de la résidence [Etablissement 1], 

Au titre de l'équité, il y a lieu de rejeter les demandes des sociétés MMA IARD, FONCIA [Localité 1], SAS CABINET GARY sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

En application de l'article 514 du code de procédure civile, l'exécution provisoire est de droit et il n'y a pas lieu à l'écarter, celle-ci n'étant pas incompatible avec la nature du litige.












PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal,

DECLARE irrecevables les demandes de Madame [M] [W] à l’encontre de la SAS FONCIA RIVES DE GARONNE,

DECLARE irrecevables les demandes du syndicat des copropriétaires [Etablissement 1] à l’encontre de la SAS FONCIA RIVES DE GARONNE,

DEBOUTE Madame [M] [W] de l’ensemble de ses demandes,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires [Etablissement 1] de ses demandes à l’encontre de la SASU FONCIA [Localité 1],

CONDAMNE Madame [M] [W] à régler au syndicat des copropriétaires [Etablissement 1], représenté par son syndic, BONNOT IMMO, la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, 

CONDAMNE Madame [M] [W] aux dépens de l’instance,

DIT que les dépens pourront être recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile,

DEBOUTE l'ensemble des parties du surplus de leurs demandes,

RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit et DIT n'y a pas lieu à l'écarter.


La présente décision est signée par Madame BOULNOIS, Vice-Président, Président de la 7e Chambre Civile et par Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT








En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis. 
En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le greffier.