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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Montpellier, Contentieux général Proxi, 23 juillet 2026, n° 24/02117

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurContratsBaux d'habitation
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Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 7 novembre 2020 ayant pris effet le 15 novembre 2020,
Monsieur [W] [A] a donné à bail à Monsieur [S] [T] un logement meublé à
usage d’habitation situé [Adresse 3], [Localité 1]
[L], moyennant un loyer mensuel initial à hauteur de 1 450 euros, charges incluses,
outre un dépôt de garantie à hauteur de 2 900 euros. 
Un dégât des eaux est survenu au sein du logement le 29 mars 2022. 
Monsieur [S] [T] a quitté le logement le 17 juin 2023 et a, par courrier recommandé
avec accusé de réception en date du 6 septembre 2023, mis en demeure Monsieur [W]
[A]d’avoir à payer les sommes de 2 900 euros au titre du dépôt de garantie versé lors de
l’entrée dans les lieux et non restitué, et 145 euros au titre de la majoration liée au retard dans
la restitution dudit dépôt de garantie.
Par acte de commissaire de justice en date du 26 juin 2024, Monsieur [S] [T] a fait
assigner Monsieur [W] [A]devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal
judiciaire de [Localité 2] aux fins de le condamner au paiement des sommes suivantes : -
5 600 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance
occasionné par l’inexécution des travaux de remise en état du logement à la suite du
dégât des eaux survenu le 29 mars 2022, soit 400 euros par mois à compter du 29 mars
2022 et jusqu’au départ du logement intervenu en juin 2023,-----
5 0000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral, 
2 900 euros au titre du dépôt de garantie versé lors de l’entrée dans les lieux et
conservé par le bailleur, 
1 595 euros au titre de la majoration du dépôt de garantie en raison du retard dans sa
restitution, soit 145 euros par mois à compter du mois de juillet 2023 et arrêtées au
mois de juin 2024, à parfaire à la date de remboursement effectif,
2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, 
les entiers dépens de l’instance. 
Après la mise en place d’un calendrier de procédure et plusieurs renvois à la demande des
parties, l’affaire a finalement été évoquée à l’audience du 18 juin 2026.
A cette audience, Monsieur [S] [T], représenté par son avocat qui a déposé son
dossier, a sollicité : 
VU les articles 6 et 22 de la loi du 6 Juillet 1989,
VU l’article 1719 du Code civil
VU les moyens qui précèdent,
VU les pièces versées aux débats.
RECEVOIR l’intégralité des moyens et prétentions du demandeur
DECLARER que Monsieur [A] n`a pas permis au locataire d`user et de jouir
paisiblement des lieux loués en n’effectuant pas les travaux nécessaires pour remettre les
lieux en état suite au dégât des eaux survenu le 29 mars 2022,
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En conséquence, CONDAMNER Monsieur [A] à verser à Monsieur [T] la somme de 
5 600 euros en réparation du préjudice de jouissance occasionné par l’inexécution desdits
travaux, soit 400 euros par mois à compter du 29 mars 2022 jusqu`au départ du logement
intervenu en juin 2023
CONDAMNER Monsieur [A] à verser à Monsieur [T] la somme de 5 000 euros en
réparation du préjudice moral
DECLARER que la caution a été abusivement conservée par le bailleur et constater qu`il ne
l`a toujours pas restituée à la date des présentes
En conséquence, CONDAMNER Monsieur [A] à restituer à Monsieur [T] la caution
versée lors de la conclusion du bail, dont le montant à fixer à 2 900 euros conservé
abusivement depuis le départ du locataire
CONDAMNER Monsieur [A] à payer à Monsieur [T] la somme de 145 euros par
mois à compter de la date à laquelle la restitution de la caution aurait dû intervenir, soit
juillet 2023, jusqu’à la date où elle le sera effectivement, soit 4 735 euros (145 x 33) arrêtés à
avril 2026 et à parfaire en fonction de la date de remboursement effectif
CONDAMNERMonsieur [A]à rembourser à Monsieur [T] la somme de 498,42 euros
indûment perçue au titre des loyers
CONDAMNER Monsieur [A] à payer à Monsieur [T] la somme de 2 000 euros au
titre des frais irrépétibles outre les entiers dépens de l’instance.
En défense, Monsieur DanielAZEMA, également représenté par son avocat qui a déposé son
dossier, a demandé :
Vu l’article 9 du Code de procédure civile,
Vu l’article 7353 du Code civil,
Vu la loi du 7juillet 7989,
Vu les pièces versées aux débats,
DEBOUTER Monsieur [S] [T] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
CONDAMER Monsieur [S] [T] à verser à Monsieur [W] [A] la somme de
1 500 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,
CONDAMNER Monsieur [S] [T] à verser à Monsieur [W] [A] la somme de
824 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,
Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux
conclusions des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens.
A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 23 juillet 2026.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION
Atitre liminaire, il convient de rappeler que les demandes tendant simplement à voir « dire et
juger », « rappeler » ou « constater » ne constituent pas des demandes en justice visant à ce
qu'il soit tranché sur un point litigieux mais des moyens, de sorte que le Tribunal n'y répondra
pas dans le dispositif du présent jugement.
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En application de l'article 446-2 alinéa 2 du code de procédure civile, le tribunal ne doit
statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif.
Sur les dommages et intérêts en indemnisation du préjudice de jouissance 
En application de l’article 1719 du Code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat,
et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :
1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement
décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur
ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de
l'occupant ;
2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;
3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;
4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations.
L'article 6 de la loi d'ordre public du 6 juillet 1989 dispose que, le bailleur est tenu de remettre
au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant
porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces
nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par
un seuil maximal de consommation d'énergie finale par mètre carré et par an, et doté des
éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le
critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre
échelonnée.
Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d'Etat pour les locaux
à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l'article 2
et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l'exception des logements-foyers et des
logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.
Le bailleur est obligé :
a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les
équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les
parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera
exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette
imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur
justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements
répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;
b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions
de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle
hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse
mentionnée au a ci-dessus ;
c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les
réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des
locaux loués. 
Il incombe donc au bailleur de délivrer au locataire un logement en bon état d'usage, de
réparation et qui réponde aux normes de décence prescrites par les articles 1 et 2 du décret
n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent, étant rappelé
que cette obligation a un caractère d'ordre public. Ce décret prescrit que le logement doit
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assurer le clos et le couvert et que le gros œuvre du logement protège les locaux contre les
eaux de ruissellement et les remontées d'eau et qu'à cet égard les revêtements du logement ne
présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ; il
prévoit que les équipements de chauffage soient en bon état d'usage et de fonctionnement, que
les dispositifs d'ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de
l'air adapté aux besoins d'une occupation normale.
L’obligation du bailleur d’assurer la jouissance paisible du bien loué ne cesse qu’en cas de
force majeure. En effet, il importe peu qu'il ne soit pas lui-même à l'origine des désordres en
cause, dans la mesure où il doit à sa locataire, par application de la disposition suscitée, la
délivrance et l'entretien des biens donnés à bail. 
Le bailleur est tenu de s'y soumettre même en l'absence de demande de travaux émanant du
locataire et la circonstance que le preneur ait accepté le logement ne décharge pas davantage le
bailleur de son obligation de délivrer un logement décent. En effet, les règles rappelées ci
dessus sont d’ordre public et le bailleur ne peut s’exonérer de ses obligations en arguant que la
convention de bail a été conclue entre deux personnes libres de donner leur consentement.
Enfin, l’obligation du bailleur d’assurer la jouissance paisible du bien loué ne cesse qu’en cas
de force majeure. Il importe en effet peu qu'il ne soit pas lui-même à l'origine des désordres en
cause, dans la mesure où il doit à sa locataire, par application de la disposition susvisée, la
délivrance et l'entretien des biens donnés à bail
L'indemnisation du trouble de jouissance subi en l'absence de délivrance d'un logement décent
n'est ainsi pas soumise à une mise en demeure préalable. En revanche, l'inexécution par le
bailleur de son obligation d'entretien ne peut ouvrir droit à des dommages et intérêts que s'il a
été mis en demeure. 
En l’espèce, Monsieur [S] [T] sollicite la condamnation de Monsieur [W]
[A]au paiement de la somme de 5 600 à titre de dommages et intérêts en indemnisation
du préjudice de jouissance résultant d’un dégât des eaux affectant le logement, soit 400 euros
par mois à compter du 29 mars 2022, date de la survenance du désordre, et jusqu’au départ du
logement au mois de juin 2023.
Monsieur [W] [A] ne conteste nullement l’apparition d’un dégât des eaux en date du
29 mars 2022. En tout état de cause, le constat amiable dégât des eaux signé par les parties en
date du 7 avril 2022 justifie l’apparition d’un dégât des eaux, lié à la fuite d’une canalisation. 
Les parties s’accordent par ailleurs pour dire que le dégât des eaux est limité à la salle de bain
d’une des quatre chambres. En tout état de cause, le devis édité par Monsieur [D] [N]
en date du 5 juin 2022 ne fait état que de désordres dans ladite pièce. 
L’existence du dégât des eaux affectant le logement, survenu le 29 mars 2022, est ainsi
démontrée. 
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S’agissant de la période d’indemnisation, Monsieur [S] [T] soutient que le bailleur
n’a pas fait procéder aux travaux de remise en état du logement, permettant de mettre un
terme aux désordres, avant leur départ du logement en date du 17 juin 2022, soit environ 14
mois après la survenance des désordres. Il reconnaît toutefois dans ses écritures que les
travaux ont été entamés, mais précise que ces derniers n’ont jamais été achevés. 
En défense, Monsieur [W] [A] affirme au contraire que les travaux de remise en état
définitive du logement sont intervenus en date du 30 août 2022, soit 5 mois après l’apparition
du dégât des eaux. 
Le défendeur verse aux débats une facture de la SAS SANCHEZ CONSTRUCTION en date
du 30 juin 2022 pour la reprise de la chape mortier et de l’étanchéité de la salle de bain, ainsi
que la pose des sanitaires, du bac de douche, du carrelage et de la faïence, et une facture de la
société INOBAT en date du 30 août 2022 pour la remise en peinture de la salle de bain, de la
chambre et du couloir. 
Il justifie ainsi que des travaux de remise en état ont bien été effectués en date du 30 août
2022. 
Monsieur [S] [T] ne produit quant à lui aucun élément justifiant que les désordres
relatifs au dégât des eaux ont perduré postérieurement au 30 août 2022. 
Les attestations de Monsieur [R] [Y] [O] et Monsieur [H]
CALAS, amis de Monsieur [S] [T], sont en effet insuffisantes pour établir l’absence
de réalisation définitive des travaux lors de l’état des lieux de sortie, les photographies
produites ne sont ni localisées ni datées, et le courrier du bailleur en date du 1er octobre 2022
indiquant simplement que « le carreleur arrive ce matin » ne permet pas d’établir que les
travaux effectués en août 2022 n’ont pas permis de mettre fin aux désordres affectant le
logement à la suite du dégât des eaux du mois de mars 202.
Le courrier envoyé par l’assureur du locataire au bailleur en date du 28 mars 2024 mentionne
en outre uniquement les sommes dont le paiement est sollicité au titre du dépôt de garantie
non restitué, et aucunement l’existence ou la persistance postérieurement au mois d’août 2022
de désordres affectant le logement. 
Le préjudice de jouissance subi par Monsieur [S] [T] sera donc indemnisé sur la
période du 29 mars 2022 au 30 août 2022, soit 5 mois. 
En défense, Monsieur [W] [A] soutient que Monsieur [S] [T] a d’ores et
déjà, unilatéralement, diminué le loyer à compter du mois de mai 2022 compte tenu du dégât
des eaux du 29 mars 2022, de sorte que le préjudice de jouissance doit être considéré comme
ayant été indemnisé. 
Il ressort toutefois des relevés de compte des deux parties versés aux débats que Monsieur
[S] [T] s’est bien acquitté des sommes de 1 450 euros en date du 1er mars 2022, 1er
avril 2022, 2 mai 2022 correspondant au loyer du mois de mars 2022, d’avril 2022 et du mois
mai 2022 outre 2 362 euros en date du 26 mai 2022 correspondant au loyer du mois de juin
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2022 ainsi qu’ à un acompte de 912 euros (2 362– 1 450), 1 012 euros en date du 1er juillet
2022 correspondant au loyer du mois de juillet 2022 après déduction de la moitié de l’acompte
versé au mois de juin 2022, et 1 012 euros en date du 1er août 2022 correspondant au loyer du
mois d’août 2022 après déduction de l’autre moitié de l’acompte versé au mois de juin 2022. 
Le locataire a donc réglé les loyers dans leur intégralité sur la période indemnisée de mars à
août 2022.
Dans ces conditions, Monsieur [W] [A] sera condamné à payer à Monsieur [S]
[T] la somme de 400 euros à titre de dommages et intérêts en indemnisation de son
préjudice de jouissance, correspondant à environ 5 % du loyer sur la période indemnisable. 
Sur les dommages et intérêts en indemnisation du préjudice moral 
En application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à
autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
En l’espèce, Monsieur [S] [T] sollicite la condamnation de Monsieur [W]
[A] au paiement de la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts en
indemnisation de son préjudice moral. 
Les pièces versées aux débats ne permettant néanmoins aucunement d’établir l’existence d’un
tel préjudice subi par Monsieur [S] [T]. 
Ce dernier ne démontre notamment aucunement l’impact du dégât des eaux sur l’exercice de
son droit de garde pour les enfants nés de sa précédente union, et il ressort de l’ensemble des
éléments que les désordres sont grandement limités puisqu’ils n’affectent qu’une salle de bain
de l’une des quatre chambres dont dispose la maison. Monsieur [S] [T] ne peut ainsi
prétendre ne pas avoir pu offrir un cadre satisfaisant à sa famille. 
La déclaration de main courante déposée en date du 10 mars 2023, dans laquelle le locataire
fait état d’un langage menaçant adapté par le bailleur, n’est en outre corroborée par aucun
document, et les échanges entre les parties reflètent des relations cordiales puisqu’il ressort
notamment du SMS envoyé par Monsieur [S] [T] à Monsieur [W] [A] en
date du 18 juin 2023, soit la date de restitution du logement, que le locataire a remercié le
bailleur pour sa confiance, a fait état d’une estime réciproque, et l’a même invité à une fête
familiale devant avoir lieu un mois plus tard. 
Dans ces conditions, Monsieur [S] [T] sera débouté de sa demande de dommages et
intérêts en indemnisation du préjudice moral.
Sur la restitution du dépôt de garantie
En application des dispositions de l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie
est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par
lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son
mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restantes dues au bailleur et des
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sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles
soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors
de la remise des clés, l'adresse de son nouveau domicile. 
Il est restitué dans un délai maximal d'un mois à compter de la remise des clés par le locataire
lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, déduction faite, le cas
échéant, des sommes restantes dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu,
en lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées.
En application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution
d’une obligation de la prouver et en matière de réparations locatives, il appartient en premier
lieu au bailleur de prouver que les réparations dont il sollicite l’indemnisation sont imputables
au locataire.
En l’espèce, Monsieur [S] [T] sollicite la condamnation de Monsieur [W]
[A] au paiement de la somme de 2 900 euros au titre du dépôt de garantie non restitué. 
Il n’est pas contesté que le locataire a effectivement versé la somme de 2 900 euros lors de son
entrée dans les lieux au titre du dépôt de garantie et que le bailleur a conservé l’intégralité de
ladite somme à la suite de son départ du logement.
Monsieur [W] [A] est donc redevable à l’égard de Monsieur [S] [T] de la
somme de 2 900 euros au titre du dépôt de garantie non restitué. 
Pour s’opposer à la restitution du solde, le bailleur fait néanmoins valoir qu’il a été contraint
de faire un important nettoyage et des réparations à la suite du départ du locataire. 
Adéfaut d’état des lieux d’entrée contradictoire, il convient de considérer que le locataire a
pris le logement en bon état de réparations locatives. Le document annexé au contrat de bail
n’est en effet nullement un état des lieux d’entrée, mais un simple inventaire ne précisant pas
l’état d’usure et de propreté des éléments. 
Monsieur [W] [A] ne produit cependant aucun état des lieux de sortie réalisé
contradictoirement, ou procès-verbal de constat dressé par un commissaire de justice, qui
permettrait de constater l’état du logement lors de la restitution de celui-ci par le locataire, et
ainsi d’imputer des dégradations locatives à ce dernier. 
Les pièces versées aux débats, et notamment les attestations de Madame [V] [Z],
agent commercial au sein de l’agence IMMO CŒUR D’HERAULT, de Monsieur [I]
MULAou encore de l’AG NETTOYAGE sont notamment insuffisantes pour démontrer que
lesdites dégradations ont été causées par Monsieur [S] [T], et ce d’autant plus que
Madame [V] [Z] ne précise pas la date à laquelle les désordres ont été constatés. Or
elle note avoir été mandaté sur la période du 9 février 2023 au 9 février 2024 soit plusieurs
mois après le départ des lieux des locataires. Les factures ELECTRO DEPOT, IKEA ou
encore VT-INVEST sont en outre datées du mois de mai 2024, soit un an après le départ des
lieux du locataire. 
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Monsieur [W] [A]ne peut de surcroît prétendre que l’absence d’état des lieux de sortie
contradictoire est imputable au locataire qui aurait organisé son départ précipité dans le seul
but de le priver de tout état des lieux de sortie contradictoire puisque Monsieur [S]
[T] arelancé à plusieurs reprises le bailleur afin de procéder à la restitution des clés, qu’il
lui a transmis sa nouvelle adresse, et que, en toute hypothèse, Monsieur [W] [A]
conservait la possibilité de faire dresser un procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie
par un commissaire de justice si Monsieur [S] [T] ne souhaitait pas réaliser un état
des lieux amiable contradictoire. 
Le défendeur ne démontre en outre nullement que le demandeur ne répondait plus aux appels
et SMS, et qu’il aurait simplement remis les clés dans la boite aux lettres, ce qui est contesté
par le locataire. Il ressort sur ce point des échanges SMS entre les parties que ces dernières se
sont de nouveau rencontrées le 26 juin 2023, soit postérieurement à la libération des lieux par
le locataire. 
Adéfaut de comparaison possible entre un état des lieux d’entrée et un état des lieux de sortie,
ou procès-verbal de constat dressé par un commissaire de justice, aucune réparation locative
ne peut donc être mise à la charge de Monsieur [S] [T]. 
Monsieur [S] [T] a en outre sollicité à plusieurs reprises la restitution du dépôt de
garantie auprès de Monsieur [W] [A], sans succès. 
Dans ces conditions, Monsieur [W] [A] sera condamné à restituer à Monsieur
[S] [T] la somme de 2 900 euros au titre du dépôt de garantie non restitué.
Sur la majoration liée au retard dans la restitution du dépôt de garantie 
En application de l’'article 22 alinéa 7 de la loi du 06 juillet 1989, le dépôt de garantie est
restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par
lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son
mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des
sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles
soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors
de la remise des clés, l'adresse de son nouveau domicile.
Il est restitué dans un délai maximal d'un mois à compter de la remise des clés par le locataire
lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, déduction faite, le cas
échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en
lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. […]
Adéfaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est
majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période
mensuelle commencée en retard. Cette majoration n'est pas due lorsque l'origine du défaut de
restitution dans les délais résulte de l'absence de transmission par le locataire de l'adresse de
son nouveau domicile.
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En l’espèce, en l’absence d’état des lieux de sortie et au regard de la date de départ du
locataire du logement étant le 17 mai 2023, Monsieur [W] [A] devait donc restituer le
dépôt de garantie au plus tard le 17 juillet 2023, or il ne l’a toujours pas restitué à la date de
l’audience, soit 35 mois plus tard. 
Les pièces versées aux débats, et notamment les factures et tickets de caisses datant pour la
plupart de plusieurs mois après le départ des lieux du locataire et pour lesquels le bailleur n’a
jamais sollicité aucun paiement auprès de ce dernier, ne peuvent suffire à constituer une
contestation suffisante sur les sommes à restituer, qui justifierait la retenue du dépôt de
garantie, et ce d’autant plus en l’absence d’état des lieux de sortie. 
Dans ces conditions, Monsieur [W] [A] sera condamné à payer à Monsieur [S]
[T] la somme de 5 075 euros (35 mois x 145 euros x 10 %) au titre de la majoration du
dépôt de garantie, mois de juin 2026 inclus, outre 10 % du montant du loyer par mois à
compter de juillet 2026 et jusqu’à parfaite restitution. 
Sur la restitution des loyers indument perçus 
Conformément aux dispositions de l’article 1728 du code civil et de l’article 7 a) de la loi du 6
juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu d’une obligation essentielle,
qui consiste au paiement du loyer et charges récupérables aux termes convenus au bail, en
contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.
En application de l’article 1302 du code civil, tout paiement suppose une dette ; ce qui a été
reçu sans être dû est sujet à restitution.
La restitution n'est pas admise à l'égard des obligations naturelles qui ont été volontairement
acquittées.
L’article suivant précise que celui qui reçoit par erreur ou sciemment ce qui ne lui est pas dû
doit le restituer à celui de qui il l'a indûment reçu.
Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit
la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui
a produit l'extinction de son obligation.
En l’espèce, Monsieur [S] [T] sollicite la condamnation de Monsieur [W]
[A] à lui restituer la somme de 498,42 euros au titre du trop-perçu de loyers. 
Le locataire s’étant maintenu au sein du logement sur la période du 15 novembre 2020 au
17 juin 2023, soit 31 mois, il est redevable de la somme de 44 950 euros au titre des loyers et
charges ou 2900 euros de dépôt de garantie. 
Monsieur [S] [T] soutient s’être acquitté de la somme totale de 48 348,42 euros au
titre des loyers et charges. 
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Il ressort néanmoins des documents produits, et notamment les relevés de compte du bailleur,
que les versements effectués par le locataire s’élèvent en réalité à la somme de 47
480,31 euros.
Les sommes apparaissant au sein du décompte dressé par le locataire à hauteur de 78 euros,
327,60 euros, 358,50 euros, 44,32 euros et 59,69 euros ne peuvent en effet être considérées
comme devant être imputées sur les sommes dues au titre des loyers et charges puisqu’aucun
document ne permet d’établir que le chèque de 78 euros a été libellé à l’ordre de Monsieur
[W] [A]et encaissé par celui-ci. Les travaux d’entretien des espaces verts et la facture
d’eau incombent au locataire et ce dernier ne justifie nullement avoir obtenu l’accord du
bailleur pour déduire les meubles du loyer. 
Monsieur [S] [T] sera nécessairement débouté de sa demande au titre de la
restitution du trop-perçu de loyers.
Il convient en outre de noter que Monsieur [W] [A] ne forme aucune demande en
condamnation aux loyers impayés dans le dispositif de ses dernières conclusions. 
Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour procédure abusive
L'article 1240 du Code civil, dispose que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui
un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
Selon une jurisprudence constante, l'exercice d'une action en justice, de même que la défense
à une telle action, constitue un droit, et ne dégénère en abus pouvant donner lieu à des
dommages-intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d'erreur grossière
équipollente au dol.
En l’espèce, Monsieur [W] [A] sollicite la condamnation de Monsieur [S]
[T] au paiement de la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts pour
procédure abusive. 
Il ne démontre néanmoins aucunement que le demandeur a agi avec malice, mauvaise foi ou
erreur grossière, et ce d’autant plus au regard de la solution apportée au litige et de sa
condamnation au paiement de dommages et intérêts en indemnisation du préjudice de
jouissance et à la restitution du dépôt de garantie, avec majoration. 
Dans ces conditions, Monsieur [W] [A] sera nécessairement débouté de sa demande
de dommages et intérêts au titre de la procédure abusive.
Sur les demandes accessoires
 Sur les dépens
Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux
dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la
charge d'une autre partie. 
11
Monsieur [W] [A], partie perdante, sera condamné aux dépens.
 Sur l’article 700 du code de procédure civile
En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue
aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° Al'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les
dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une
somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de
l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit
aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie
condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire
qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s'il alloue une somme au titre du 2° du
présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat.
Condamné aux dépens, Monsieur [W] [A] sera condamné à payer à Monsieur
[S] [T] la somme de 800 euros en application des dispositions de l’article 700 du
code de procédure civile. 
 Sur l’exécution provisoire
Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance
sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en
dispose autrement.
Il convient de rappeler que l'exécution provisoire est de droit.
PAR CES MOTIFS
La Juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique,
par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition : 
CONDAMNE Monsieur [W] [A] à payer à Monsieur [S] [T] la somme de
400 euros à titre de dommages et intérêts en indemnisation de son préjudice de jouissance ;
CONDAMNE Monsieur [W] [A] à payer à Monsieur [S] [T] la somme de
2 900 euros au titre du dépôt de garantie non restitué ;
12
CONDAMNE Monsieur [W] [A] à payer à Monsieur [S] [T] la somme de
5075 euros, au titre de la majoration de 10 % du dépôt de garantie, mois de juin 2026 inclus,

outre 10 % du montant du loyer ( soit 145 euros par mois) à compter de juillet 2026 et jusqu’à
parfaite restitution ;
CONDAMNE Monsieur [W] [A] aux dépens ;
CONDAMNE Monsieur [W] [A] à payer à Monsieur [S] [T] la somme de
800 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
DEBOUTE Monsieur [S] [T] du surplus de leurs demandes ;
DEBOUTE Monsieur [W] [A] de l’intégralité de ses demandes ; 
RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.
La Greffière
La Juge des contentieux de la protection

Dispositif

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur 
ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux procureurs généraux et procureurs de 
la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers 
de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
En foi de quoi la minute des présentes a été signée électroniquement par le président et par le 
greffier.
Texte intégral
N° RG 24/02117 - N° Portalis DBYB-W-B7I-PHME

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER
Site Méditerranée

JUGEMENT DU 23 Juillet 2026


DEMANDEUR:

Monsieur [S] [T], demeurant [Adresse 1]

représenté par Me Stéphanie CHAUBET, avocat au barreau de MONTPELLIER



DEFENDEUR:

Monsieur [W] [A], demeurant [Adresse 2]

représenté par Me Clara CALL, avocat au barreau de MONTPELLIER






COMPOSITION DU TRIBUNAL


Président : Emmanuelle SERRE, Juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de Montpellier 
Greffier : Stéphanie LE CALVE 

DEBATS:

Audience publique du : 18 Juin 2026
Affaire mise en deliberé au 23 Juillet 2026

JUGEMENT :

Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 23 Juillet 2026 par
 Emmanuelle SERRE, Président
assistée de Stéphanie LE CALVE, greffier




Copie exécutoire délivrée à : Me Clara CALL, Me Stéphanie CHAUBET



EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 7 novembre 2020 ayant pris effet le 15 novembre 2020,
Monsieur [W] [A] a donné à bail à Monsieur [S] [T] un logement meublé à
usage d’habitation situé [Adresse 3], [Localité 1]
[L], moyennant un loyer mensuel initial à hauteur de 1 450 euros, charges incluses,
outre un dépôt de garantie à hauteur de 2 900 euros. 
Un dégât des eaux est survenu au sein du logement le 29 mars 2022. 
Monsieur [S] [T] a quitté le logement le 17 juin 2023 et a, par courrier recommandé
avec accusé de réception en date du 6 septembre 2023, mis en demeure Monsieur [W]
[A]d’avoir à payer les sommes de 2 900 euros au titre du dépôt de garantie versé lors de
l’entrée dans les lieux et non restitué, et 145 euros au titre de la majoration liée au retard dans
la restitution dudit dépôt de garantie.
Par acte de commissaire de justice en date du 26 juin 2024, Monsieur [S] [T] a fait
assigner Monsieur [W] [A]devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal
judiciaire de [Localité 2] aux fins de le condamner au paiement des sommes suivantes : -
5 600 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance
occasionné par l’inexécution des travaux de remise en état du logement à la suite du
dégât des eaux survenu le 29 mars 2022, soit 400 euros par mois à compter du 29 mars
2022 et jusqu’au départ du logement intervenu en juin 2023,-----
5 0000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral, 
2 900 euros au titre du dépôt de garantie versé lors de l’entrée dans les lieux et
conservé par le bailleur, 
1 595 euros au titre de la majoration du dépôt de garantie en raison du retard dans sa
restitution, soit 145 euros par mois à compter du mois de juillet 2023 et arrêtées au
mois de juin 2024, à parfaire à la date de remboursement effectif,
2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, 
les entiers dépens de l’instance. 
Après la mise en place d’un calendrier de procédure et plusieurs renvois à la demande des
parties, l’affaire a finalement été évoquée à l’audience du 18 juin 2026.
A cette audience, Monsieur [S] [T], représenté par son avocat qui a déposé son
dossier, a sollicité : 
VU les articles 6 et 22 de la loi du 6 Juillet 1989,
VU l’article 1719 du Code civil
VU les moyens qui précèdent,
VU les pièces versées aux débats.
RECEVOIR l’intégralité des moyens et prétentions du demandeur
DECLARER que Monsieur [A] n`a pas permis au locataire d`user et de jouir
paisiblement des lieux loués en n’effectuant pas les travaux nécessaires pour remettre les
lieux en état suite au dégât des eaux survenu le 29 mars 2022,
2
En conséquence, CONDAMNER Monsieur [A] à verser à Monsieur [T] la somme de 
5 600 euros en réparation du préjudice de jouissance occasionné par l’inexécution desdits
travaux, soit 400 euros par mois à compter du 29 mars 2022 jusqu`au départ du logement
intervenu en juin 2023
CONDAMNER Monsieur [A] à verser à Monsieur [T] la somme de 5 000 euros en
réparation du préjudice moral
DECLARER que la caution a été abusivement conservée par le bailleur et constater qu`il ne
l`a toujours pas restituée à la date des présentes
En conséquence, CONDAMNER Monsieur [A] à restituer à Monsieur [T] la caution
versée lors de la conclusion du bail, dont le montant à fixer à 2 900 euros conservé
abusivement depuis le départ du locataire
CONDAMNER Monsieur [A] à payer à Monsieur [T] la somme de 145 euros par
mois à compter de la date à laquelle la restitution de la caution aurait dû intervenir, soit
juillet 2023, jusqu’à la date où elle le sera effectivement, soit 4 735 euros (145 x 33) arrêtés à
avril 2026 et à parfaire en fonction de la date de remboursement effectif
CONDAMNERMonsieur [A]à rembourser à Monsieur [T] la somme de 498,42 euros
indûment perçue au titre des loyers
CONDAMNER Monsieur [A] à payer à Monsieur [T] la somme de 2 000 euros au
titre des frais irrépétibles outre les entiers dépens de l’instance.
En défense, Monsieur DanielAZEMA, également représenté par son avocat qui a déposé son
dossier, a demandé :
Vu l’article 9 du Code de procédure civile,
Vu l’article 7353 du Code civil,
Vu la loi du 7juillet 7989,
Vu les pièces versées aux débats,
DEBOUTER Monsieur [S] [T] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
CONDAMER Monsieur [S] [T] à verser à Monsieur [W] [A] la somme de
1 500 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,
CONDAMNER Monsieur [S] [T] à verser à Monsieur [W] [A] la somme de
824 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,
Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux
conclusions des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens.
A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 23 juillet 2026.
MOTIFS DE LA DECISION
Atitre liminaire, il convient de rappeler que les demandes tendant simplement à voir « dire et
juger », « rappeler » ou « constater » ne constituent pas des demandes en justice visant à ce
qu'il soit tranché sur un point litigieux mais des moyens, de sorte que le Tribunal n'y répondra
pas dans le dispositif du présent jugement.
3
En application de l'article 446-2 alinéa 2 du code de procédure civile, le tribunal ne doit
statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif.
Sur les dommages et intérêts en indemnisation du préjudice de jouissance 
En application de l’article 1719 du Code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat,
et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :
1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement
décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur
ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de
l'occupant ;
2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;
3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;
4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations.
L'article 6 de la loi d'ordre public du 6 juillet 1989 dispose que, le bailleur est tenu de remettre
au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant
porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces
nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par
un seuil maximal de consommation d'énergie finale par mètre carré et par an, et doté des
éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le
critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre
échelonnée.
Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d'Etat pour les locaux
à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l'article 2
et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l'exception des logements-foyers et des
logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.
Le bailleur est obligé :
a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les
équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les
parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera
exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette
imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur
justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements
répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;
b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions
de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle
hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse
mentionnée au a ci-dessus ;
c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les
réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des
locaux loués. 
Il incombe donc au bailleur de délivrer au locataire un logement en bon état d'usage, de
réparation et qui réponde aux normes de décence prescrites par les articles 1 et 2 du décret
n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent, étant rappelé
que cette obligation a un caractère d'ordre public. Ce décret prescrit que le logement doit
4
assurer le clos et le couvert et que le gros œuvre du logement protège les locaux contre les
eaux de ruissellement et les remontées d'eau et qu'à cet égard les revêtements du logement ne
présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ; il
prévoit que les équipements de chauffage soient en bon état d'usage et de fonctionnement, que
les dispositifs d'ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de
l'air adapté aux besoins d'une occupation normale.
L’obligation du bailleur d’assurer la jouissance paisible du bien loué ne cesse qu’en cas de
force majeure. En effet, il importe peu qu'il ne soit pas lui-même à l'origine des désordres en
cause, dans la mesure où il doit à sa locataire, par application de la disposition suscitée, la
délivrance et l'entretien des biens donnés à bail. 
Le bailleur est tenu de s'y soumettre même en l'absence de demande de travaux émanant du
locataire et la circonstance que le preneur ait accepté le logement ne décharge pas davantage le
bailleur de son obligation de délivrer un logement décent. En effet, les règles rappelées ci
dessus sont d’ordre public et le bailleur ne peut s’exonérer de ses obligations en arguant que la
convention de bail a été conclue entre deux personnes libres de donner leur consentement.
Enfin, l’obligation du bailleur d’assurer la jouissance paisible du bien loué ne cesse qu’en cas
de force majeure. Il importe en effet peu qu'il ne soit pas lui-même à l'origine des désordres en
cause, dans la mesure où il doit à sa locataire, par application de la disposition susvisée, la
délivrance et l'entretien des biens donnés à bail
L'indemnisation du trouble de jouissance subi en l'absence de délivrance d'un logement décent
n'est ainsi pas soumise à une mise en demeure préalable. En revanche, l'inexécution par le
bailleur de son obligation d'entretien ne peut ouvrir droit à des dommages et intérêts que s'il a
été mis en demeure. 
En l’espèce, Monsieur [S] [T] sollicite la condamnation de Monsieur [W]
[A]au paiement de la somme de 5 600 à titre de dommages et intérêts en indemnisation
du préjudice de jouissance résultant d’un dégât des eaux affectant le logement, soit 400 euros
par mois à compter du 29 mars 2022, date de la survenance du désordre, et jusqu’au départ du
logement au mois de juin 2023.
Monsieur [W] [A] ne conteste nullement l’apparition d’un dégât des eaux en date du
29 mars 2022. En tout état de cause, le constat amiable dégât des eaux signé par les parties en
date du 7 avril 2022 justifie l’apparition d’un dégât des eaux, lié à la fuite d’une canalisation. 
Les parties s’accordent par ailleurs pour dire que le dégât des eaux est limité à la salle de bain
d’une des quatre chambres. En tout état de cause, le devis édité par Monsieur [D] [N]
en date du 5 juin 2022 ne fait état que de désordres dans ladite pièce. 
L’existence du dégât des eaux affectant le logement, survenu le 29 mars 2022, est ainsi
démontrée. 
5
S’agissant de la période d’indemnisation, Monsieur [S] [T] soutient que le bailleur
n’a pas fait procéder aux travaux de remise en état du logement, permettant de mettre un
terme aux désordres, avant leur départ du logement en date du 17 juin 2022, soit environ 14
mois après la survenance des désordres. Il reconnaît toutefois dans ses écritures que les
travaux ont été entamés, mais précise que ces derniers n’ont jamais été achevés. 
En défense, Monsieur [W] [A] affirme au contraire que les travaux de remise en état
définitive du logement sont intervenus en date du 30 août 2022, soit 5 mois après l’apparition
du dégât des eaux. 
Le défendeur verse aux débats une facture de la SAS SANCHEZ CONSTRUCTION en date
du 30 juin 2022 pour la reprise de la chape mortier et de l’étanchéité de la salle de bain, ainsi
que la pose des sanitaires, du bac de douche, du carrelage et de la faïence, et une facture de la
société INOBAT en date du 30 août 2022 pour la remise en peinture de la salle de bain, de la
chambre et du couloir. 
Il justifie ainsi que des travaux de remise en état ont bien été effectués en date du 30 août
2022. 
Monsieur [S] [T] ne produit quant à lui aucun élément justifiant que les désordres
relatifs au dégât des eaux ont perduré postérieurement au 30 août 2022. 
Les attestations de Monsieur [R] [Y] [O] et Monsieur [H]
CALAS, amis de Monsieur [S] [T], sont en effet insuffisantes pour établir l’absence
de réalisation définitive des travaux lors de l’état des lieux de sortie, les photographies
produites ne sont ni localisées ni datées, et le courrier du bailleur en date du 1er octobre 2022
indiquant simplement que « le carreleur arrive ce matin » ne permet pas d’établir que les
travaux effectués en août 2022 n’ont pas permis de mettre fin aux désordres affectant le
logement à la suite du dégât des eaux du mois de mars 202.
Le courrier envoyé par l’assureur du locataire au bailleur en date du 28 mars 2024 mentionne
en outre uniquement les sommes dont le paiement est sollicité au titre du dépôt de garantie
non restitué, et aucunement l’existence ou la persistance postérieurement au mois d’août 2022
de désordres affectant le logement. 
Le préjudice de jouissance subi par Monsieur [S] [T] sera donc indemnisé sur la
période du 29 mars 2022 au 30 août 2022, soit 5 mois. 
En défense, Monsieur [W] [A] soutient que Monsieur [S] [T] a d’ores et
déjà, unilatéralement, diminué le loyer à compter du mois de mai 2022 compte tenu du dégât
des eaux du 29 mars 2022, de sorte que le préjudice de jouissance doit être considéré comme
ayant été indemnisé. 
Il ressort toutefois des relevés de compte des deux parties versés aux débats que Monsieur
[S] [T] s’est bien acquitté des sommes de 1 450 euros en date du 1er mars 2022, 1er
avril 2022, 2 mai 2022 correspondant au loyer du mois de mars 2022, d’avril 2022 et du mois
mai 2022 outre 2 362 euros en date du 26 mai 2022 correspondant au loyer du mois de juin
6
2022 ainsi qu’ à un acompte de 912 euros (2 362– 1 450), 1 012 euros en date du 1er juillet
2022 correspondant au loyer du mois de juillet 2022 après déduction de la moitié de l’acompte
versé au mois de juin 2022, et 1 012 euros en date du 1er août 2022 correspondant au loyer du
mois d’août 2022 après déduction de l’autre moitié de l’acompte versé au mois de juin 2022. 
Le locataire a donc réglé les loyers dans leur intégralité sur la période indemnisée de mars à
août 2022.
Dans ces conditions, Monsieur [W] [A] sera condamné à payer à Monsieur [S]
[T] la somme de 400 euros à titre de dommages et intérêts en indemnisation de son
préjudice de jouissance, correspondant à environ 5 % du loyer sur la période indemnisable. 
Sur les dommages et intérêts en indemnisation du préjudice moral 
En application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à
autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
En l’espèce, Monsieur [S] [T] sollicite la condamnation de Monsieur [W]
[A] au paiement de la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts en
indemnisation de son préjudice moral. 
Les pièces versées aux débats ne permettant néanmoins aucunement d’établir l’existence d’un
tel préjudice subi par Monsieur [S] [T]. 
Ce dernier ne démontre notamment aucunement l’impact du dégât des eaux sur l’exercice de
son droit de garde pour les enfants nés de sa précédente union, et il ressort de l’ensemble des
éléments que les désordres sont grandement limités puisqu’ils n’affectent qu’une salle de bain
de l’une des quatre chambres dont dispose la maison. Monsieur [S] [T] ne peut ainsi
prétendre ne pas avoir pu offrir un cadre satisfaisant à sa famille. 
La déclaration de main courante déposée en date du 10 mars 2023, dans laquelle le locataire
fait état d’un langage menaçant adapté par le bailleur, n’est en outre corroborée par aucun
document, et les échanges entre les parties reflètent des relations cordiales puisqu’il ressort
notamment du SMS envoyé par Monsieur [S] [T] à Monsieur [W] [A] en
date du 18 juin 2023, soit la date de restitution du logement, que le locataire a remercié le
bailleur pour sa confiance, a fait état d’une estime réciproque, et l’a même invité à une fête
familiale devant avoir lieu un mois plus tard. 
Dans ces conditions, Monsieur [S] [T] sera débouté de sa demande de dommages et
intérêts en indemnisation du préjudice moral.
Sur la restitution du dépôt de garantie
En application des dispositions de l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie
est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par
lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son
mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restantes dues au bailleur et des
7
sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles
soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors
de la remise des clés, l'adresse de son nouveau domicile. 
Il est restitué dans un délai maximal d'un mois à compter de la remise des clés par le locataire
lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, déduction faite, le cas
échéant, des sommes restantes dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu,
en lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées.
En application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution
d’une obligation de la prouver et en matière de réparations locatives, il appartient en premier
lieu au bailleur de prouver que les réparations dont il sollicite l’indemnisation sont imputables
au locataire.
En l’espèce, Monsieur [S] [T] sollicite la condamnation de Monsieur [W]
[A] au paiement de la somme de 2 900 euros au titre du dépôt de garantie non restitué. 
Il n’est pas contesté que le locataire a effectivement versé la somme de 2 900 euros lors de son
entrée dans les lieux au titre du dépôt de garantie et que le bailleur a conservé l’intégralité de
ladite somme à la suite de son départ du logement.
Monsieur [W] [A] est donc redevable à l’égard de Monsieur [S] [T] de la
somme de 2 900 euros au titre du dépôt de garantie non restitué. 
Pour s’opposer à la restitution du solde, le bailleur fait néanmoins valoir qu’il a été contraint
de faire un important nettoyage et des réparations à la suite du départ du locataire. 
Adéfaut d’état des lieux d’entrée contradictoire, il convient de considérer que le locataire a
pris le logement en bon état de réparations locatives. Le document annexé au contrat de bail
n’est en effet nullement un état des lieux d’entrée, mais un simple inventaire ne précisant pas
l’état d’usure et de propreté des éléments. 
Monsieur [W] [A] ne produit cependant aucun état des lieux de sortie réalisé
contradictoirement, ou procès-verbal de constat dressé par un commissaire de justice, qui
permettrait de constater l’état du logement lors de la restitution de celui-ci par le locataire, et
ainsi d’imputer des dégradations locatives à ce dernier. 
Les pièces versées aux débats, et notamment les attestations de Madame [V] [Z],
agent commercial au sein de l’agence IMMO CŒUR D’HERAULT, de Monsieur [I]
MULAou encore de l’AG NETTOYAGE sont notamment insuffisantes pour démontrer que
lesdites dégradations ont été causées par Monsieur [S] [T], et ce d’autant plus que
Madame [V] [Z] ne précise pas la date à laquelle les désordres ont été constatés. Or
elle note avoir été mandaté sur la période du 9 février 2023 au 9 février 2024 soit plusieurs
mois après le départ des lieux des locataires. Les factures ELECTRO DEPOT, IKEA ou
encore VT-INVEST sont en outre datées du mois de mai 2024, soit un an après le départ des
lieux du locataire. 
8
Monsieur [W] [A]ne peut de surcroît prétendre que l’absence d’état des lieux de sortie
contradictoire est imputable au locataire qui aurait organisé son départ précipité dans le seul
but de le priver de tout état des lieux de sortie contradictoire puisque Monsieur [S]
[T] arelancé à plusieurs reprises le bailleur afin de procéder à la restitution des clés, qu’il
lui a transmis sa nouvelle adresse, et que, en toute hypothèse, Monsieur [W] [A]
conservait la possibilité de faire dresser un procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie
par un commissaire de justice si Monsieur [S] [T] ne souhaitait pas réaliser un état
des lieux amiable contradictoire. 
Le défendeur ne démontre en outre nullement que le demandeur ne répondait plus aux appels
et SMS, et qu’il aurait simplement remis les clés dans la boite aux lettres, ce qui est contesté
par le locataire. Il ressort sur ce point des échanges SMS entre les parties que ces dernières se
sont de nouveau rencontrées le 26 juin 2023, soit postérieurement à la libération des lieux par
le locataire. 
Adéfaut de comparaison possible entre un état des lieux d’entrée et un état des lieux de sortie,
ou procès-verbal de constat dressé par un commissaire de justice, aucune réparation locative
ne peut donc être mise à la charge de Monsieur [S] [T]. 
Monsieur [S] [T] a en outre sollicité à plusieurs reprises la restitution du dépôt de
garantie auprès de Monsieur [W] [A], sans succès. 
Dans ces conditions, Monsieur [W] [A] sera condamné à restituer à Monsieur
[S] [T] la somme de 2 900 euros au titre du dépôt de garantie non restitué.
Sur la majoration liée au retard dans la restitution du dépôt de garantie 
En application de l’'article 22 alinéa 7 de la loi du 06 juillet 1989, le dépôt de garantie est
restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par
lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son
mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des
sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles
soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors
de la remise des clés, l'adresse de son nouveau domicile.
Il est restitué dans un délai maximal d'un mois à compter de la remise des clés par le locataire
lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, déduction faite, le cas
échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en
lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. […]
Adéfaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est
majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période
mensuelle commencée en retard. Cette majoration n'est pas due lorsque l'origine du défaut de
restitution dans les délais résulte de l'absence de transmission par le locataire de l'adresse de
son nouveau domicile.
9
En l’espèce, en l’absence d’état des lieux de sortie et au regard de la date de départ du
locataire du logement étant le 17 mai 2023, Monsieur [W] [A] devait donc restituer le
dépôt de garantie au plus tard le 17 juillet 2023, or il ne l’a toujours pas restitué à la date de
l’audience, soit 35 mois plus tard. 
Les pièces versées aux débats, et notamment les factures et tickets de caisses datant pour la
plupart de plusieurs mois après le départ des lieux du locataire et pour lesquels le bailleur n’a
jamais sollicité aucun paiement auprès de ce dernier, ne peuvent suffire à constituer une
contestation suffisante sur les sommes à restituer, qui justifierait la retenue du dépôt de
garantie, et ce d’autant plus en l’absence d’état des lieux de sortie. 
Dans ces conditions, Monsieur [W] [A] sera condamné à payer à Monsieur [S]
[T] la somme de 5 075 euros (35 mois x 145 euros x 10 %) au titre de la majoration du
dépôt de garantie, mois de juin 2026 inclus, outre 10 % du montant du loyer par mois à
compter de juillet 2026 et jusqu’à parfaite restitution. 
Sur la restitution des loyers indument perçus 
Conformément aux dispositions de l’article 1728 du code civil et de l’article 7 a) de la loi du 6
juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu d’une obligation essentielle,
qui consiste au paiement du loyer et charges récupérables aux termes convenus au bail, en
contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.
En application de l’article 1302 du code civil, tout paiement suppose une dette ; ce qui a été
reçu sans être dû est sujet à restitution.
La restitution n'est pas admise à l'égard des obligations naturelles qui ont été volontairement
acquittées.
L’article suivant précise que celui qui reçoit par erreur ou sciemment ce qui ne lui est pas dû
doit le restituer à celui de qui il l'a indûment reçu.
Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit
la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui
a produit l'extinction de son obligation.
En l’espèce, Monsieur [S] [T] sollicite la condamnation de Monsieur [W]
[A] à lui restituer la somme de 498,42 euros au titre du trop-perçu de loyers. 
Le locataire s’étant maintenu au sein du logement sur la période du 15 novembre 2020 au
17 juin 2023, soit 31 mois, il est redevable de la somme de 44 950 euros au titre des loyers et
charges ou 2900 euros de dépôt de garantie. 
Monsieur [S] [T] soutient s’être acquitté de la somme totale de 48 348,42 euros au
titre des loyers et charges. 
10
Il ressort néanmoins des documents produits, et notamment les relevés de compte du bailleur,
que les versements effectués par le locataire s’élèvent en réalité à la somme de 47
480,31 euros.
Les sommes apparaissant au sein du décompte dressé par le locataire à hauteur de 78 euros,
327,60 euros, 358,50 euros, 44,32 euros et 59,69 euros ne peuvent en effet être considérées
comme devant être imputées sur les sommes dues au titre des loyers et charges puisqu’aucun
document ne permet d’établir que le chèque de 78 euros a été libellé à l’ordre de Monsieur
[W] [A]et encaissé par celui-ci. Les travaux d’entretien des espaces verts et la facture
d’eau incombent au locataire et ce dernier ne justifie nullement avoir obtenu l’accord du
bailleur pour déduire les meubles du loyer. 
Monsieur [S] [T] sera nécessairement débouté de sa demande au titre de la
restitution du trop-perçu de loyers.
Il convient en outre de noter que Monsieur [W] [A] ne forme aucune demande en
condamnation aux loyers impayés dans le dispositif de ses dernières conclusions. 
Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour procédure abusive
L'article 1240 du Code civil, dispose que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui
un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
Selon une jurisprudence constante, l'exercice d'une action en justice, de même que la défense
à une telle action, constitue un droit, et ne dégénère en abus pouvant donner lieu à des
dommages-intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d'erreur grossière
équipollente au dol.
En l’espèce, Monsieur [W] [A] sollicite la condamnation de Monsieur [S]
[T] au paiement de la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts pour
procédure abusive. 
Il ne démontre néanmoins aucunement que le demandeur a agi avec malice, mauvaise foi ou
erreur grossière, et ce d’autant plus au regard de la solution apportée au litige et de sa
condamnation au paiement de dommages et intérêts en indemnisation du préjudice de
jouissance et à la restitution du dépôt de garantie, avec majoration. 
Dans ces conditions, Monsieur [W] [A] sera nécessairement débouté de sa demande
de dommages et intérêts au titre de la procédure abusive.
Sur les demandes accessoires
 Sur les dépens
Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux
dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la
charge d'une autre partie. 
11
Monsieur [W] [A], partie perdante, sera condamné aux dépens.
 Sur l’article 700 du code de procédure civile
En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue
aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° Al'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les
dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une
somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de
l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit
aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie
condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire
qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s'il alloue une somme au titre du 2° du
présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat.
Condamné aux dépens, Monsieur [W] [A] sera condamné à payer à Monsieur
[S] [T] la somme de 800 euros en application des dispositions de l’article 700 du
code de procédure civile. 
 Sur l’exécution provisoire
Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance
sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en
dispose autrement.
Il convient de rappeler que l'exécution provisoire est de droit.
PAR CES MOTIFS
La Juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique,
par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition : 
CONDAMNE Monsieur [W] [A] à payer à Monsieur [S] [T] la somme de
400 euros à titre de dommages et intérêts en indemnisation de son préjudice de jouissance ;
CONDAMNE Monsieur [W] [A] à payer à Monsieur [S] [T] la somme de
2 900 euros au titre du dépôt de garantie non restitué ;
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CONDAMNE Monsieur [W] [A] à payer à Monsieur [S] [T] la somme de
5075 euros, au titre de la majoration de 10 % du dépôt de garantie, mois de juin 2026 inclus,

outre 10 % du montant du loyer ( soit 145 euros par mois) à compter de juillet 2026 et jusqu’à
parfaite restitution ;
CONDAMNE Monsieur [W] [A] aux dépens ;
CONDAMNE Monsieur [W] [A] à payer à Monsieur [S] [T] la somme de
800 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
DEBOUTE Monsieur [S] [T] du surplus de leurs demandes ;
DEBOUTE Monsieur [W] [A] de l’intégralité de ses demandes ; 
RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.
La Greffière
La Juge des contentieux de la protection
En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur 
ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux procureurs généraux et procureurs de 
la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers 
de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
En foi de quoi la minute des présentes a été signée électroniquement par le président et par le 
greffier.

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 1721, code civil 7353). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-07-31T04:23:20.575Z.