Tribunal judiciaire de Bayonne, 1ère chambre, 30 juillet 2026, n° 23/01968

Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte authentique du 26 juin 2023, la SCI SATURNIN a acquis de la SAS BALEA BERRIA un appartement à usage d’habitation composant le lot n°14 d’un ensemble immobilier sis à [Localité 3] situé [Adresse 3] et [Adresse 4], pour le prix de 850.000 €.

Estimant que le bien est affecté de vices cachés (porte de l’ascenseur bloquée, balcons affectés de corrosion, réseaux d’évacuation des eaux usées effondrés, absence de compteur électrique et de compteur d’eau individuel, climatisation et VMC en panne), par acte de commissaire de justice du 17 novembre 2023, la SCI SATURNIN a fait délivrer assignation devant le tribunal judiciaire de Bayonne à la SAS BALEA BERRIA sur le fondement des articles 1641 et suivants du code civil, aux fins de nullité de la vente, restitution du prix de cession et versement d’indemnités, outre les dépens et les frais irrépétibles. 

Par ordonnance du 18 janvier 2024, le juge de l’exécution près le tribunal judiciaire de Bayonne a autorisé la SCI SATURNIN à inscrire provisoirement une hypothèque judiciaire sur les biens immobiliers de la SAS BALEA BERRIA pour garantie du paiement de la somme de 1.047.473,49 €;

Par jugement du 13 mars 2025, le juge de l’exécution a :
- débouté la SAS BALEA BERRIA de sa demande tendant à prononcer la caducité de la mesure conservatoire,
- ordonné la mainlevée des mesures conservatoires pratiquées par la SCI SATURNIN en vertu de l’ordonnance du 18 janvier 2024,
- débouté la SCI SATURNIN de sa demande de dommages et intérêts,
- condamné la SAS BALEA BERRIA au paiement de la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civle ainsi qu’aux dépens.

Par jugement rectificatif du 21 mars 2025, le juge de l’exécution a :
- remplacé dans l’exposé des motifs les mots :
 “la SCI SATURNIN ne démontre pas qu’elle a été empêchée de vendre des lots en raison de la mesure conservatoire litigieuse. Elle sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts” 
par les mots :
 “la SAS BALEA BERRIA ne démontre pas qu’elle a été empêchée de vendre des lots en raison de la mesure conservatoire litigieuse. Elle sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts”
 
- remplacé dans le dispositif les mots :
“ déboute la SCI SATURNIN de sa demande de dommages et intérêts,
condamne la SAS BALEA BERRIA au paiement de la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens” 
par les mots :
“déboute la SAS BALEA BERRIA de sa demande de dommages et intérêts,
 “ condamne la SAS BALEA BERRIA au paiement de la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens

Par ordonnance en date du 5 février 2026, le juge de la mise en état , saisi par la SCI SATURNIN, a rejeté sa fin de non-recevoir liée à l'autorité de la chose jugée et déclaré recevable la demande indemnitaire reconventionnelle de la SAS BALEA BERRIA au titre de la procédure en nullité de la vente immobilière initiée par la SCI SATURNIN.

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 03 mars 2026, la SCI SATURNIN demande au tribunal de :
- Dire et Juger recevable l’action de la SCI SATURNIN, 
A titre principal, 
- Constater l’existence de vices cachés affectant l’immeuble acquis par la SCI SATURNIN auprès de la SAS BALEA BERRIA le 26 juin 2023, 
 A titre subsidiaire, 
- Dire et Juger que la SAS BALEA BERRIA a obtenu par dol le consentement de la SCI SATURNIN à l’acte du 26 juin 2023, 
 En toute hypothèse, 
- Prononcer la nullité de la cession immobilière du 26 juin 2023 intervenue entre la SAS BALEA BERRIA et la SCI SATURNIN, 
En conséquence sur les effets de la nullité, 
A titre principal, 
- Ordonner la restitution du prix de cession, soit 850.000 euros, entre les mains de la SCI SATURNIN.
- Condamner la SAS BALEA BERRIA à verser à la SCI SATURNIN la somme de :
Frais d'acte authentique : 63.705 € 
Frais de constitution de prêt : 3.400 € 
Frais de dossier Banque : 800 € 
Assurance de l'immeuble : 198,48 € 
Intérêt et assurance de l'emprunt payé : 42.834,76 € à parfaire. 
Prorata de Taxe foncière 2023 : 362,66 € 
Taxe foncière 2024 : mémoire 
Frais de réparation de climatisation : mémoire 
Frais de Syndic : 2.283,55 € 
Perte de chance : 57.793,13 € 
Préjudice moral : 50.000 € à parfaire 
A titre infiniment subsidiaire, 
- condamner la SAS BALEA BERRIA au paiement des travaux réparatoires fixés à la somme de 502.286,78€.
- Condamner la SAS BALEA BERRIA à indemniser la SCI SATURNIN de ses préjudices :
Préjudice de jouissance : 100.000 € 
Préjudice moral : 50.000 € 
- Débouter la SAS BALEA BERRIA de l’ensemble de ses demandes fins et prétentions, 
- Condamner la SAS BALEA BERRIA à verser à la SCI SATURNIN la somme de 10.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile outre les entiers dépens. 

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 13 mars 2026, la société SAS BALEA BERRIA demande au tribunal de :
A titre principal, 
- juger que l’assignation de la SCI SATURNIN à l’encontre de la SAS BALEA BERRIA est caduque ;
- débouter la SCI SATURNIN de toutes ses demandes et prétentions ; 
En tout état de cause, 
- condamner la SCI SATURNIN à payer la somme de 1.050.000 euros en application de sa responsabilité civile délictuelle pour faute au profit de la SAS BALEA BERRIA ;
- condamner la SCI SATURNIN au remboursement de la somme de 5.258,79 euros correspondant aux frais engagés au titre des interventions de l’ascenseur ; 
- ne pas écarter l'exécution provisoire de la décision à intervenir ; 
- condamner la SCI SATURNIN à payer la somme de 5.000 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile au profit de la SAS BALEA BERRIA ; 
- condamner la SCI SATURNIN aux entiers dépens ; 

L'ordonnance de clôture est intervenue le 16 avril 2026 et l'affaire a été plaidée à l'audience du 18 mai 2026 pour être mise en délibéré à ce jour.

Conformément à l'article 455 du Code de procédure civile, il convient de se reporter à ces conclusions pour plus ample exposé des moyens.

Motifs

MOTIFS

A titre liminaire, le tribunal rappelle qu’en application de l’article 4 du code de procédure civile, les demandes tendant à “dire” ne constituent pas des prétentions en ce qu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert hormis les cas prévus par la loi, ces demandes n’étant que le rappel des moyens invoqués.



Sur la recevabilité de la demande en nullité de la vente.

L'article 28 4° c du décret du 04 janvier 1955 prévoit que les demandes en justice tendant à obtenir la résolution, la révocation, l'annulation ou la rescision d'une convention ou d'une disposition à cause de mort sont obligatoirement publiées au bureau des hypothèques de la situation de l'immeuble.

L'article 30-5 du même décret prévoit que cette publicité est exigée à peine d'irrecevabilité de la demande. Toutefois, seules les parties ont qualité pour invoquer cette fin de non recevoir qui est édictée en vue de la protection de leurs intérêts particuliers et qui peut être proposée en tout état de cause.

L'article 789 du Code de Procédure Civile dans sa version applicable au présent litige prévoit :
Lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour :
1° Statuer sur les exceptions de procédure, les demandes formées en application de l'article 47 et les incidents mettant fin à l'instance ;
Les parties ne sont plus recevables à soulever ces exceptions et incidents ultérieurement à moins qu'ils ne surviennent ou soient révélés postérieurement au dessaisissement du juge ; (...)
6° Statuer sur les fins de non-recevoir.

La fin de non recevoir tirée de l'absence de publication de l'assignation soulevée par la société SAS BALEA BERRIA est dès lors irrecevable.

Sur l'action en nullité de la vente sur le fondement des vices cachés.

La SCI SATURNIN agit en résolution du contrat de vente sur le fondement de l'article 1641 du code civil. Elle fait valoir que l'immeuble qu'elle a acquis selon acte authentique en date du 26 juin 2023 constitué d'un appartement au sein d'une copropriété localisée à [Localité 3] est affecté de nombreux désordres, cachés au moment de la vente, qui rendent le bien impropre à sa destination. Elle fait ainsi état du dysfonctionnement de l'ascenseur, de l'effondrement du réseau d'évacuation des eaux usées, de l'absence de raccordement du réseau électrique de l'immeuble auprès d'un fournisseur d'électricité, de l'absence de système de désenfumage obligatoire, de désordres affectant le réseau électrique et du dysfonctionnement de la VMC.

En application des dispositions de l'article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, on n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus.

L'article 1642 précise que le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même.

Il découle de l'application combinée de ces articles avec l'article 1353 du même code qu'il incombe à l'acquéreur de rapporter la preuve de l'existence du vice caché et de ses différents caractères. Il doit ainsi rapporter la preuve d'un vice :
- inhérent à la chose et constituant la cause technique des défectuosités,
- présentant un caractère de gravité de nature à porter atteinte à l'usage attendu de la chose,
- existant antérieurement à la vente, au moins en l'état de germe,
- non-apparent et inconnu de lui, soit un défaut qu'il ne pouvait déceler compte tenu de ses compétences et dont il n'avait pas connaissance, à tout le moins dans toute son ampleur et ses conséquences.

Il y a lieu de rappeler par ailleurs qu'un vice caché affectant un lot de copropriété peut résulter d'un défaut provenant des parties communes dès lors qu'il rend le bien impropre à sa destination ou en diminue fortement l'usage.

Il en résulte que le vendeur d'un lot de copropriété dans laquelle une partie commune est affectée de vices cachés est seul responsable envers son acquéreur à défaut de l'avoir informé ou d'avoir agi auprès du syndicat des copropriétaires antérieurement à la vente pour remédier aux désordres (Cour de cassation 3ème chambre civile 11 juillet 2019 n° 18-10.503).

Sur les dysfonctionnements de l'ascenseur:

La SCI SATURNIN fait valoir l'existence de désordres relatifs à l'arrêt de l'ascenseur et l'inondation de la cage d'ascenseur qui n'étaient pas visibles lors de la vente.

Les procès verbaux de constat de commissaire de justice en date du 25 juin 2024 et du 2 octobre 2024 font en effet état d'un dysfonctionnement de l'ascenseur .

Néanmoins, la société SAS BALEA BERRIA verse aux débats des factures de remplacement de l'ascenseur et produit un procès-verbal de constat de commissaire de justice en date du 14 octobre 2025 aux termes duquel il est relevé que les placards techniques ne présentent aucune trace d'eau et que l'ascenseur de la résidence fonctionne correctement.

Ainsi, il apparaît que les désordres affectant l'ascenseur ont été réparés par la société SAS BALEA BERRIA de sorte qu'il n'est pas porté atteinte à l'usage du bien acquis par la SCI SATURNIN.
En conséquence, la garantie de l'article 1641 du code civil ne peut jouer pour le dysfonctionnement de l'ascenseur.

La SCI SATURNIN se plaint par ailleurs de la « corrosion des balcons », de « l'effondrement du réseau d'évacuation des eaux usées », de « désordres affectant le réseau électrique » et du fait que l'immeuble n'est « pas relié au réseau électrique auprès d'un fournisseur d'électricité ». Elle s'appuie pour dénoncer ces vices sur des rapports d'intervention des sociétés OXO antérieurement à la vente et de la société AQUITAINE DEBOUCHAGE après la vente, sur des projets de travaux évoqués en assemblée générale de la copropriété, sur les procès-verbaux de constat précités en date des 25 juin 2024 et 2 octobre 2024, sur un courriel de la société ENEDIS et sur un rapport d'expertise sur pièce et non contradictoire en date du 25 août 2025.

L'analyse de ces pièces ne permet de caractériser ni la réalité et ni persistance des vices dénoncés, et le cas échéant, le caractère antérieur à la vente de ceux-ci ou le fait qu'ils rendraient le bien impropre à sa destination.

S'agissant du dysfonctionnement de la VMC, il n'est démontré par aucune pièce versée aux débats que ce vice est antérieur à la vente et qu'il ait été caché à l'acquéreur.

S'agissant enfin de l'absence de système de désenfumage obligatoire, il s'agit d'un vice apparent qui n'entre pas dans le champs de la garantie des vices cachés.

La SCI SATURNIN sera en conséquence déboutée de l'ensemble de ses demandes sur le fondement des dispositions de l'article 1641 du Code civil.

Sur l'action en nullité de la vente sur le fondement du dol.

L'article 1137 du code civil définit le dol comme le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des manoeuvres ou des mensonges.

Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie.

Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation.

La SCI SATURNIN sur qui pèse la charge de la preuve du dol allégué, doit rapporter la preuve des manoeuvres dolosives reprochées à la société venderesse. Elle prétend ainsi en l'état de ses dernières conclusions que la société SAS BALEA BERRIA ne l'a jamais informée de l'état réel de l'immeuble et a indiqué dans l'acte authentique de vente que l'immeuble n'était affecté d'aucun désordre, ni d'aucun dysfonctionnement, que les canalisations n'étaient affectées d'aucun désordre et qu'aucun sinistre n'avait été déclaré auprès de l'assureur.

Il résulte des développements qui précèdent que seules les inondations de la cage d'ascenseur peuvent être retenues au titre de désordres survenus antérieurement à la vente conclue entre la SCI SATURNIN et la société SAS BALEA BERRIA. En effet, l'existence des autres désordres n'est pas démontrée par la SCI SATURNIN.

Or, il ne peut valablement être reprochée à la société SAS BALEA BERRIA de n'avoir pas transmis préalablement à la vente à la SCI SATURNIN les rapports d'intervention de la société OXO s'agissant des inondations dans la cage d'ascenseur puisqu'il s'agissait d'un événement ponctuel affectant les parties communes de l'immeuble et dont le caractère déterminant pour la conclusion de la vente n'est pas démontré par la SCI SATURNIN.

En outre, ainsi que le relève la société SAS BALEA BERRIA les mentions de l'acte authentique de vente par lesquelles le vendeur déclare qu'à sa connaissance l'immeuble n'a pas subi de sinistre ayant donné lieu à indemnisation en application des articles L 125-2 et L128-2 du Code des assurances se réfèrent aux assurances pour risques de catastrophes naturelles ou pour risques de catastrophes technologiques, ce qui n'est pas l'objet du litige.

Dans ces conditions, il convient de débouter la SCI SATURNIN de sa demande en résolution de la vente sur le fondement des dispositions de l'article 1137 du Code civil.


Sur les demandes reconventionnelles de la société SAS BALEA BERRIA.

L'article 1240 du Code civil prévoit que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. 

Le fait d’engager de façon téméraire une action en justice, en faisant preuve d’imprudence et sans égard aux éventuels dommages qu'elle peut causer au défendeur, peut être constitutif d’une faute sanctionnable . 

En l'espèce, la société SAS BALEA BERRIA ne démontre pas en quoi la SCI SATURNIN a fait preuve d'imprudence dans le cadre de son action judiciaire en résolution de la vente et en optant pour une procédure conservatoire d'inscription d'hypothèque. 

En l'absence de faute caractérisée et de lien de causalité avec le préjudice allégué de la société SAS BALEA BERRIA qui ne rapporte pas la preuve, au demeurant, de ce que la vente a échoué en raison des hypothèques conservatoire, sa demande de dommages et intérêts à hauteur de 1.050.000 euros sera rejetée. 

La demande de remboursement de la société SAS BALEA BERRIA au titre des frais d'ascenseur sera également rejetée dans la mesure où elle ne repose sur aucun fondement juridique, qu'elle n'est pas argumentée ni étayée par aucune pièce justificative.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire.

Sur les dépens :

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l’espèce, les dépens seront mis à la charge de la SCI SATURNIN, succombant à l’instance.

Sur les frais irrépétibles :

En application de l'article 700 du code de procédure civile, le tribunal condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. 

Par principe, le tribunal alloue à ce titre une somme correspondant aux frais réellement engagés, à partir des justificatifs produits par les parties, ou, en l’absence de justificatif, à partir des données objectives du litige (nombre de parties, durée de la procédure, nombre d’écritures échangées, complexité de l’affaire, incidents de mise en état, mesure d’instruction, etc.). Par exception et de manière discrétionnaire, le tribunal peut, considération prise de l’équité ou de la situation économique des parties, allouer une somme moindre, voire dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, la SCI SATURNIN sera condamnée à payer à la société SAS BALEA BERRIA une somme qu’il est équitable de fixer à 3500 euros.

Sur l’exécution provisoire :

Il convient de rappeler qu'en application de l' article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le TRIBUNAL, par décision mise à disposition au greffe, en matière civile, contradictoirement et en premier ressort,

DECLARE irrecevable la fin de non recevoir soulevée par la société SAS BALEA BERRIA.

DEBOUTE la SCI SATURNIN de sa demande en annulation de la vente intervenue le 26 juin 2023 entre la SAS BALEA BERRIA et la SCI SATURNIN.

DEBOUTE la SCI SATURNIN de l'ensemble de ses demandes dirigées contre la société SAS BALEA BERRIA.

DEBOUTE la société SAS BALEA BERRIA de sa demande de remboursement des frais d'ascenseur à hauteur de 5258,79 euros.

DEBOUTE la société SAS BALEA BERRIA de sa demande de dommages et intérêts à hauteur de 1.050.000 euros.

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples et contraires.

CONDAMNE la SCI SATURNIN à payer à la société SAS BALEA BERRIA la somme de 3500 euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile.

CONDAMNE la SCI SATURNIN aux dépens.

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit.


Le présent jugement a été signé par [...], Vice-présidente, et par [...], Greffière principale.

La Greffière, La Juge,


[...] [...]

N° RG 23/01968 - N° Portalis DBZ7-W-B7H-FLT4 minute n° 
du 30/07/2026

Grosse et expédition le :
aux avocats 

JUGEMENT DU 30 Juillet 2026



Par mise à disposition au Greffe du TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BAYONNE - 1ère chambre, a été rendu le jugement dont la teneur suit :

Composition :

[...], Vice-présidente, désignée en qualité de Juge unique par décision prise en présence des avocats des parties

Assistée de [...], Greffière principale, présente à l’appel des causes, aux débats et au prononcé par mise à disposition au greffe


ENTRE :

S.C.I. SATURNIN, dont le siège social est sis [Adresse 1] - [Localité 1]
représentée par la SELARL GARMENDIA MOUTON CHASSERIAUD, avocats au barreau de BAYONNE, avocats postulant, vestiaire : 122, la SCP DAGGT, avocats au barreau de BORDEAUX, avocats plaidant,

Demandeur(s)

D’UNE PART,

ET :

S.A.S. BALEA BERRIA, dont le siège social est sis [Adresse 2] - [Localité 2]
représentée par la SELARL BERTRAND DAVID AVOCAT CONSEIL, avocats au barreau de BAYONNE, avocats plaidant, vestiaire : 41


Défendeur(s)

D’AUTRE PART,



A l’audience du 18 Mai 2026, LE TRIBUNAL :

Après avoir entendu la SELARL BERTRAND DAVID AVOCAT CONSEIL, la SCP DAGGT, la SELARL GARMENDIA MOUTON CHASSERIAUD, avocats, en leurs conclusions et plaidoiries, a mis l’affaire en délibéré au 30 Juillet 2026.

LE TRIBUNAL a statué en ces termes :



EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte authentique du 26 juin 2023, la SCI SATURNIN a acquis de la SAS BALEA BERRIA un appartement à usage d’habitation composant le lot n°14 d’un ensemble immobilier sis à [Localité 3] situé [Adresse 3] et [Adresse 4], pour le prix de 850.000 €.

Estimant que le bien est affecté de vices cachés (porte de l’ascenseur bloquée, balcons affectés de corrosion, réseaux d’évacuation des eaux usées effondrés, absence de compteur électrique et de compteur d’eau individuel, climatisation et VMC en panne), par acte de commissaire de justice du 17 novembre 2023, la SCI SATURNIN a fait délivrer assignation devant le tribunal judiciaire de Bayonne à la SAS BALEA BERRIA sur le fondement des articles 1641 et suivants du code civil, aux fins de nullité de la vente, restitution du prix de cession et versement d’indemnités, outre les dépens et les frais irrépétibles. 

Par ordonnance du 18 janvier 2024, le juge de l’exécution près le tribunal judiciaire de Bayonne a autorisé la SCI SATURNIN à inscrire provisoirement une hypothèque judiciaire sur les biens immobiliers de la SAS BALEA BERRIA pour garantie du paiement de la somme de 1.047.473,49 €;

Par jugement du 13 mars 2025, le juge de l’exécution a :
- débouté la SAS BALEA BERRIA de sa demande tendant à prononcer la caducité de la mesure conservatoire,
- ordonné la mainlevée des mesures conservatoires pratiquées par la SCI SATURNIN en vertu de l’ordonnance du 18 janvier 2024,
- débouté la SCI SATURNIN de sa demande de dommages et intérêts,
- condamné la SAS BALEA BERRIA au paiement de la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civle ainsi qu’aux dépens.

Par jugement rectificatif du 21 mars 2025, le juge de l’exécution a :
- remplacé dans l’exposé des motifs les mots :
 “la SCI SATURNIN ne démontre pas qu’elle a été empêchée de vendre des lots en raison de la mesure conservatoire litigieuse. Elle sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts” 
par les mots :
 “la SAS BALEA BERRIA ne démontre pas qu’elle a été empêchée de vendre des lots en raison de la mesure conservatoire litigieuse. Elle sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts”
 
- remplacé dans le dispositif les mots :
“ déboute la SCI SATURNIN de sa demande de dommages et intérêts,
condamne la SAS BALEA BERRIA au paiement de la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens” 
par les mots :
“déboute la SAS BALEA BERRIA de sa demande de dommages et intérêts,
 “ condamne la SAS BALEA BERRIA au paiement de la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens

Par ordonnance en date du 5 février 2026, le juge de la mise en état , saisi par la SCI SATURNIN, a rejeté sa fin de non-recevoir liée à l'autorité de la chose jugée et déclaré recevable la demande indemnitaire reconventionnelle de la SAS BALEA BERRIA au titre de la procédure en nullité de la vente immobilière initiée par la SCI SATURNIN.

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 03 mars 2026, la SCI SATURNIN demande au tribunal de :
- Dire et Juger recevable l’action de la SCI SATURNIN, 
A titre principal, 
- Constater l’existence de vices cachés affectant l’immeuble acquis par la SCI SATURNIN auprès de la SAS BALEA BERRIA le 26 juin 2023, 
 A titre subsidiaire, 
- Dire et Juger que la SAS BALEA BERRIA a obtenu par dol le consentement de la SCI SATURNIN à l’acte du 26 juin 2023, 
 En toute hypothèse, 
- Prononcer la nullité de la cession immobilière du 26 juin 2023 intervenue entre la SAS BALEA BERRIA et la SCI SATURNIN, 
En conséquence sur les effets de la nullité, 
A titre principal, 
- Ordonner la restitution du prix de cession, soit 850.000 euros, entre les mains de la SCI SATURNIN.
- Condamner la SAS BALEA BERRIA à verser à la SCI SATURNIN la somme de :
Frais d'acte authentique : 63.705 € 
Frais de constitution de prêt : 3.400 € 
Frais de dossier Banque : 800 € 
Assurance de l'immeuble : 198,48 € 
Intérêt et assurance de l'emprunt payé : 42.834,76 € à parfaire. 
Prorata de Taxe foncière 2023 : 362,66 € 
Taxe foncière 2024 : mémoire 
Frais de réparation de climatisation : mémoire 
Frais de Syndic : 2.283,55 € 
Perte de chance : 57.793,13 € 
Préjudice moral : 50.000 € à parfaire 
A titre infiniment subsidiaire, 
- condamner la SAS BALEA BERRIA au paiement des travaux réparatoires fixés à la somme de 502.286,78€.
- Condamner la SAS BALEA BERRIA à indemniser la SCI SATURNIN de ses préjudices :
Préjudice de jouissance : 100.000 € 
Préjudice moral : 50.000 € 
- Débouter la SAS BALEA BERRIA de l’ensemble de ses demandes fins et prétentions, 
- Condamner la SAS BALEA BERRIA à verser à la SCI SATURNIN la somme de 10.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile outre les entiers dépens. 

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 13 mars 2026, la société SAS BALEA BERRIA demande au tribunal de :
A titre principal, 
- juger que l’assignation de la SCI SATURNIN à l’encontre de la SAS BALEA BERRIA est caduque ;
- débouter la SCI SATURNIN de toutes ses demandes et prétentions ; 
En tout état de cause, 
- condamner la SCI SATURNIN à payer la somme de 1.050.000 euros en application de sa responsabilité civile délictuelle pour faute au profit de la SAS BALEA BERRIA ;
- condamner la SCI SATURNIN au remboursement de la somme de 5.258,79 euros correspondant aux frais engagés au titre des interventions de l’ascenseur ; 
- ne pas écarter l'exécution provisoire de la décision à intervenir ; 
- condamner la SCI SATURNIN à payer la somme de 5.000 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile au profit de la SAS BALEA BERRIA ; 
- condamner la SCI SATURNIN aux entiers dépens ; 

L'ordonnance de clôture est intervenue le 16 avril 2026 et l'affaire a été plaidée à l'audience du 18 mai 2026 pour être mise en délibéré à ce jour.

Conformément à l'article 455 du Code de procédure civile, il convient de se reporter à ces conclusions pour plus ample exposé des moyens.


MOTIFS

A titre liminaire, le tribunal rappelle qu’en application de l’article 4 du code de procédure civile, les demandes tendant à “dire” ne constituent pas des prétentions en ce qu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert hormis les cas prévus par la loi, ces demandes n’étant que le rappel des moyens invoqués.



Sur la recevabilité de la demande en nullité de la vente.

L'article 28 4° c du décret du 04 janvier 1955 prévoit que les demandes en justice tendant à obtenir la résolution, la révocation, l'annulation ou la rescision d'une convention ou d'une disposition à cause de mort sont obligatoirement publiées au bureau des hypothèques de la situation de l'immeuble.

L'article 30-5 du même décret prévoit que cette publicité est exigée à peine d'irrecevabilité de la demande. Toutefois, seules les parties ont qualité pour invoquer cette fin de non recevoir qui est édictée en vue de la protection de leurs intérêts particuliers et qui peut être proposée en tout état de cause.

L'article 789 du Code de Procédure Civile dans sa version applicable au présent litige prévoit :
Lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour :
1° Statuer sur les exceptions de procédure, les demandes formées en application de l'article 47 et les incidents mettant fin à l'instance ;
Les parties ne sont plus recevables à soulever ces exceptions et incidents ultérieurement à moins qu'ils ne surviennent ou soient révélés postérieurement au dessaisissement du juge ; (...)
6° Statuer sur les fins de non-recevoir.

La fin de non recevoir tirée de l'absence de publication de l'assignation soulevée par la société SAS BALEA BERRIA est dès lors irrecevable.

Sur l'action en nullité de la vente sur le fondement des vices cachés.

La SCI SATURNIN agit en résolution du contrat de vente sur le fondement de l'article 1641 du code civil. Elle fait valoir que l'immeuble qu'elle a acquis selon acte authentique en date du 26 juin 2023 constitué d'un appartement au sein d'une copropriété localisée à [Localité 3] est affecté de nombreux désordres, cachés au moment de la vente, qui rendent le bien impropre à sa destination. Elle fait ainsi état du dysfonctionnement de l'ascenseur, de l'effondrement du réseau d'évacuation des eaux usées, de l'absence de raccordement du réseau électrique de l'immeuble auprès d'un fournisseur d'électricité, de l'absence de système de désenfumage obligatoire, de désordres affectant le réseau électrique et du dysfonctionnement de la VMC.

En application des dispositions de l'article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, on n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus.

L'article 1642 précise que le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même.

Il découle de l'application combinée de ces articles avec l'article 1353 du même code qu'il incombe à l'acquéreur de rapporter la preuve de l'existence du vice caché et de ses différents caractères. Il doit ainsi rapporter la preuve d'un vice :
- inhérent à la chose et constituant la cause technique des défectuosités,
- présentant un caractère de gravité de nature à porter atteinte à l'usage attendu de la chose,
- existant antérieurement à la vente, au moins en l'état de germe,
- non-apparent et inconnu de lui, soit un défaut qu'il ne pouvait déceler compte tenu de ses compétences et dont il n'avait pas connaissance, à tout le moins dans toute son ampleur et ses conséquences.

Il y a lieu de rappeler par ailleurs qu'un vice caché affectant un lot de copropriété peut résulter d'un défaut provenant des parties communes dès lors qu'il rend le bien impropre à sa destination ou en diminue fortement l'usage.

Il en résulte que le vendeur d'un lot de copropriété dans laquelle une partie commune est affectée de vices cachés est seul responsable envers son acquéreur à défaut de l'avoir informé ou d'avoir agi auprès du syndicat des copropriétaires antérieurement à la vente pour remédier aux désordres (Cour de cassation 3ème chambre civile 11 juillet 2019 n° 18-10.503).

Sur les dysfonctionnements de l'ascenseur:

La SCI SATURNIN fait valoir l'existence de désordres relatifs à l'arrêt de l'ascenseur et l'inondation de la cage d'ascenseur qui n'étaient pas visibles lors de la vente.

Les procès verbaux de constat de commissaire de justice en date du 25 juin 2024 et du 2 octobre 2024 font en effet état d'un dysfonctionnement de l'ascenseur .

Néanmoins, la société SAS BALEA BERRIA verse aux débats des factures de remplacement de l'ascenseur et produit un procès-verbal de constat de commissaire de justice en date du 14 octobre 2025 aux termes duquel il est relevé que les placards techniques ne présentent aucune trace d'eau et que l'ascenseur de la résidence fonctionne correctement.

Ainsi, il apparaît que les désordres affectant l'ascenseur ont été réparés par la société SAS BALEA BERRIA de sorte qu'il n'est pas porté atteinte à l'usage du bien acquis par la SCI SATURNIN.
En conséquence, la garantie de l'article 1641 du code civil ne peut jouer pour le dysfonctionnement de l'ascenseur.

La SCI SATURNIN se plaint par ailleurs de la « corrosion des balcons », de « l'effondrement du réseau d'évacuation des eaux usées », de « désordres affectant le réseau électrique » et du fait que l'immeuble n'est « pas relié au réseau électrique auprès d'un fournisseur d'électricité ». Elle s'appuie pour dénoncer ces vices sur des rapports d'intervention des sociétés OXO antérieurement à la vente et de la société AQUITAINE DEBOUCHAGE après la vente, sur des projets de travaux évoqués en assemblée générale de la copropriété, sur les procès-verbaux de constat précités en date des 25 juin 2024 et 2 octobre 2024, sur un courriel de la société ENEDIS et sur un rapport d'expertise sur pièce et non contradictoire en date du 25 août 2025.

L'analyse de ces pièces ne permet de caractériser ni la réalité et ni persistance des vices dénoncés, et le cas échéant, le caractère antérieur à la vente de ceux-ci ou le fait qu'ils rendraient le bien impropre à sa destination.

S'agissant du dysfonctionnement de la VMC, il n'est démontré par aucune pièce versée aux débats que ce vice est antérieur à la vente et qu'il ait été caché à l'acquéreur.

S'agissant enfin de l'absence de système de désenfumage obligatoire, il s'agit d'un vice apparent qui n'entre pas dans le champs de la garantie des vices cachés.

La SCI SATURNIN sera en conséquence déboutée de l'ensemble de ses demandes sur le fondement des dispositions de l'article 1641 du Code civil.

Sur l'action en nullité de la vente sur le fondement du dol.

L'article 1137 du code civil définit le dol comme le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des manoeuvres ou des mensonges.

Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie.

Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation.

La SCI SATURNIN sur qui pèse la charge de la preuve du dol allégué, doit rapporter la preuve des manoeuvres dolosives reprochées à la société venderesse. Elle prétend ainsi en l'état de ses dernières conclusions que la société SAS BALEA BERRIA ne l'a jamais informée de l'état réel de l'immeuble et a indiqué dans l'acte authentique de vente que l'immeuble n'était affecté d'aucun désordre, ni d'aucun dysfonctionnement, que les canalisations n'étaient affectées d'aucun désordre et qu'aucun sinistre n'avait été déclaré auprès de l'assureur.

Il résulte des développements qui précèdent que seules les inondations de la cage d'ascenseur peuvent être retenues au titre de désordres survenus antérieurement à la vente conclue entre la SCI SATURNIN et la société SAS BALEA BERRIA. En effet, l'existence des autres désordres n'est pas démontrée par la SCI SATURNIN.

Or, il ne peut valablement être reprochée à la société SAS BALEA BERRIA de n'avoir pas transmis préalablement à la vente à la SCI SATURNIN les rapports d'intervention de la société OXO s'agissant des inondations dans la cage d'ascenseur puisqu'il s'agissait d'un événement ponctuel affectant les parties communes de l'immeuble et dont le caractère déterminant pour la conclusion de la vente n'est pas démontré par la SCI SATURNIN.

En outre, ainsi que le relève la société SAS BALEA BERRIA les mentions de l'acte authentique de vente par lesquelles le vendeur déclare qu'à sa connaissance l'immeuble n'a pas subi de sinistre ayant donné lieu à indemnisation en application des articles L 125-2 et L128-2 du Code des assurances se réfèrent aux assurances pour risques de catastrophes naturelles ou pour risques de catastrophes technologiques, ce qui n'est pas l'objet du litige.

Dans ces conditions, il convient de débouter la SCI SATURNIN de sa demande en résolution de la vente sur le fondement des dispositions de l'article 1137 du Code civil.


Sur les demandes reconventionnelles de la société SAS BALEA BERRIA.

L'article 1240 du Code civil prévoit que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. 

Le fait d’engager de façon téméraire une action en justice, en faisant preuve d’imprudence et sans égard aux éventuels dommages qu'elle peut causer au défendeur, peut être constitutif d’une faute sanctionnable . 

En l'espèce, la société SAS BALEA BERRIA ne démontre pas en quoi la SCI SATURNIN a fait preuve d'imprudence dans le cadre de son action judiciaire en résolution de la vente et en optant pour une procédure conservatoire d'inscription d'hypothèque. 

En l'absence de faute caractérisée et de lien de causalité avec le préjudice allégué de la société SAS BALEA BERRIA qui ne rapporte pas la preuve, au demeurant, de ce que la vente a échoué en raison des hypothèques conservatoire, sa demande de dommages et intérêts à hauteur de 1.050.000 euros sera rejetée. 

La demande de remboursement de la société SAS BALEA BERRIA au titre des frais d'ascenseur sera également rejetée dans la mesure où elle ne repose sur aucun fondement juridique, qu'elle n'est pas argumentée ni étayée par aucune pièce justificative.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire.

Sur les dépens :

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l’espèce, les dépens seront mis à la charge de la SCI SATURNIN, succombant à l’instance.

Sur les frais irrépétibles :

En application de l'article 700 du code de procédure civile, le tribunal condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. 

Par principe, le tribunal alloue à ce titre une somme correspondant aux frais réellement engagés, à partir des justificatifs produits par les parties, ou, en l’absence de justificatif, à partir des données objectives du litige (nombre de parties, durée de la procédure, nombre d’écritures échangées, complexité de l’affaire, incidents de mise en état, mesure d’instruction, etc.). Par exception et de manière discrétionnaire, le tribunal peut, considération prise de l’équité ou de la situation économique des parties, allouer une somme moindre, voire dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, la SCI SATURNIN sera condamnée à payer à la société SAS BALEA BERRIA une somme qu’il est équitable de fixer à 3500 euros.

Sur l’exécution provisoire :

Il convient de rappeler qu'en application de l' article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le TRIBUNAL, par décision mise à disposition au greffe, en matière civile, contradictoirement et en premier ressort,

DECLARE irrecevable la fin de non recevoir soulevée par la société SAS BALEA BERRIA.

DEBOUTE la SCI SATURNIN de sa demande en annulation de la vente intervenue le 26 juin 2023 entre la SAS BALEA BERRIA et la SCI SATURNIN.

DEBOUTE la SCI SATURNIN de l'ensemble de ses demandes dirigées contre la société SAS BALEA BERRIA.

DEBOUTE la société SAS BALEA BERRIA de sa demande de remboursement des frais d'ascenseur à hauteur de 5258,79 euros.

DEBOUTE la société SAS BALEA BERRIA de sa demande de dommages et intérêts à hauteur de 1.050.000 euros.

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples et contraires.

CONDAMNE la SCI SATURNIN à payer à la société SAS BALEA BERRIA la somme de 3500 euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile.

CONDAMNE la SCI SATURNIN aux dépens.

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit.


Le présent jugement a été signé par [...], Vice-présidente, et par [...], Greffière principale.

La Greffière, La Juge,


[...] [...]

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Mise à jour de la source le 2026-07-31T05:59:21.909Z.