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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Tours, PREMIERE CHAMBRE, 20 juillet 2026, n° 24/03170

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurContratsAutres contrats de prestation de services
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Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE
La S.C.I GRANDE POURVOIRIE MILITAIRE SOUVERAINE DU CHATULAY (ci-après « la S.CI. GPMS ») a conclu avec la S.A.S CABINET [B] un contrat de mandat de gérance portant sur l’administration et la gestion d’un immeuble appartenant à la S.C.I GPMS, sis [Adresse 5] à [Localité 5].
Au cours du mois de juin 2022, l’appartement n°7 de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 5] a été retiré de la location par la S.A.S CABINET [B]. 
Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 07 novembre 2022, la S.C.I GPMS a mis en demeure la S.A.S CABINET [B] d’exécuter le mandat de gérance immobilière dans un délai de 8 jours. 
Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 24 février 2023, par l’intermédiaire de son assurance, la S.C.I GPMS a mis en demeure la société d’exécuter le mandat de gérance immobilière.
Plusieurs échanges de courriels ont eu lieu entre la S.C.I GPMS et la S.A.S CABINET [B].
Par acte de commissaire de justice en date du 09 juillet 2024, la S.C.I GPMS a assigné la S.A.S CABINET [B] devant le tribunal judiciaire de Tours aux fins, notamment, d’obtenir la réparation de ses préjudices. 
Aux termes de ses conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 13 juin 2025, la S.C.I GPMS demande au tribunal de : 
RECEVOIR la Société Civile Immobilière GRANDE POURVOIRIE MILITAIRE SOUVERAINE DU CHATULAY en ses demandes, fins et conclusions, LA DECLARER tant recevable que bien fondée en ses demandes fins et conclusions CONSTATER les fautes de gestion commises par la SAS CABINET [B], CONSTATER que la SAS CABINET [B] est seule et pleine responsable des conséquences de ses fautes, CONDAMNER la SAS Cabinet [B] à payer à la Société Civile Immobilière GRANDE POURVOIRIE MILITAIRE SOUVERAINE DU CHATULAY la somme de 19.743,48€ € au titre de la vacance locative, somme à parfaire au jour de la décision à intervenir, CONDAMNER la SAS CABINET [B] à rembourser à la SCI Société Civile Immobilière GRANDE POURVOIRIE MILITAIRE SOUVERAINE DU CHATULAY la somme de 24,40€ + 90€ soit 114,40 € au titre des frais de gestion, somme à parfaire au moment de la décision à intervenir, CONDAMNER la SAS CABINET [B] à payer à la Société Civile Immobilière GRANDE POURVOIRIE MILITAIRE SOUVERAINE DU CHATULAY la somme de 2.000€ au titre de la résistance abusive, CONDAMNER la SAS CABINET [B] à payer à la Société Civile Immobilière GRANDE POURVOIRIE MILITAIRE SOUVERAINE DU CHATULAY la somme de 2.000€ au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi que les entiers dépens, DEBOUTER la SAS CABINET [B] de toute demande plus ample ou contraire.Dans ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 25 avril 2025, la S.A.S CABINET [B] demande au tribunal de : 
DEBOUTER la SCI GPMS DU CHATULAY de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions. À titre subsidiaire, dans l’hypothèse où une faute serait caractérisée à l’égard de la société [B], 
JUGER que la SCI ne peut revendiquer qu’une perte de chance qui ne serait en aucun cas être égale à l’intégralité du préjudice subi. En conséquence, REDUIRE à de justes proportions les sommes sollicitées au titre des loyers, En tout état de cause, 
CONDAMNER la SCI DU CHATULAY à verser à la société [B] la somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile outre aux entiers dépens.En vertu des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties pour le détail de leur argumentation.
La clôture de l’instruction a été ordonnée le 27 avril 2026 par ordonnance du 13 avril 2026. L’affaire a été appelée à l’audience du 11 mai 2026 à l’issue de laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 20 juillet 2026 par mise à disposition au greffe.

Motifs

****
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la responsabilité du mandataire
Les articles 1103 et 1104 du code civil disposent : que " Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. " et que " Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. "
L'article 1984 du code civil définit le mandat comme l'acte par lequel une personne donne à une autre le pouvoir de faire quelque chose pour le mandant et en son nom et précise que le contrat se forme par l'acceptation du mandataire.
L'article 1991 du Code civil dispose que " Le mandataire est tenu d'accomplir le mandat tant qu'il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution."
L'article 1992 du code civil dispose que le mandataire répond non seulement du dol mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion.
L'article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. 
L'application de ce texte suppose la preuve de l'existence d'une faute commise par le mandataire, d'un préjudice subi par le mandant et d'un lien de causalité entre la faute et le préjudice.
Il appartient au mandant d’établir la faute contractuelle du mandataire. 
****
En l’espèce, le tribunal observe à titre liminaire que les dispositions réglementaires évoquées par les parties au présent litige n’ont pas été versées aux débats et que seuls des extraits ont été produits dans le cadre de leurs dernières écritures ou à travers les pièces produites contradictoirement.
Il ressort des pièces versées aux débats par les parties au litige, qu’il est constant qu’un mandat de gestion immobilière a été conclu entre les parties et portait sur un immeuble appartenant à la S.C.I GPMS sis [Adresse 5] à [Localité 5]. Il n’est également pas contesté que le présent litige porte sur l’administration et la gestion de l’appartement n°7 situé au rez-de-chaussée de l’immeuble et que celui-ci n’a pas été mis à la location entre juillet 2022 et février 2024. 
Le mandat produit aux débats définissait les missions confiées au mandataire et les modalités de rémunération. Ainsi, la S.A.S CABINET [B] était investie des missions courantes et particulières en matière de gestion administrative, comptable et technique. Il lui incombait de gérer les baux, d’établir et d’éditer les demandes de règlement relatives aux loyers et aux appels de charges, de lancer et de suivre la phase pré-contentieuse et amiable au préalable de tout commandement de payer, de lancer et suivre les affaires contentieuses en liaison avec l’avocat désigné par le mandataire ou à défaut le mandant et de rechercher, après chaque congé reçu ou à chaque départ de locataire, et après avoir avisé le mandant de la vacance du bien géré, de nouveaux locataires, au besoin en mettant en œuvre toute publicité (photos, panonceaux...) et tous moyens nécessaires à la réalisation de la mission confiée, en ce compris la mise en ligne de fichiers.
La S.C.I GPMS conteste la bonne exécution de ce mandat de gérance et entend mettre en cause la responsabilité de son mandataire en raison de fautes de gestion commises dans le cadre de sa mission s’agissant de la décision consistant à refuser la mise en location de cet appartement.
Dès lors, le litige porte sur le respect des normes réglementaires en matière de décence du logement et plus précisément s’agissant de la hauteur sous plafond de celui-ci, pour établir si la S.A.S CABINET [B] a commis une faute de gestion en refusant de mettre en location le bien litigieux. Ainsi, pour déterminer si la S.A.S CABINET [B] a effectivement commis une faute de gestion dans le cadre de sa mission, il convient de prendre en considération les éléments suivants pour déterminer si les locaux litigieux étaient habitables : 
Le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 fixant les critères de décence en son article 4 ;Le règlement sanitaire départementale d’[Localité 6] et [Localité 7] en son article 40-4 ;Le décret n°2023-695 du 29 juillet 2023 portant règles sanitaires d’hygiène et de salubrité des locaux d’habitation et assimilés.La S.A.S CABINET [B] ne conteste pas ne pas avoir mis en location l’appartement litigieux à compter du mois de juillet 2022 à la suite du départ d’un locataire aux motifs que celui-ci ne respectait pas les exigences du règlement sanitaire départemental d’[Localité 6] et [Localité 7] s’agissant de la hauteur sous plafond dudit logement, se fondant sur un diagnostic réalisé le 18 juillet 2022 par la société DIAGO&PRO. Il n’est pas contesté que le bien a été remis à la location au mois de février 2024 à la suite de l’entrée en vigueur d’un nouveau décret à la date du 1er octobre 2023, dont les nouvelles dispositions ne sont pas produites par les parties au présent litige. 
De son côté, la S.C.I GPMS soutient que si celui-ci ne respectait pas les normes du règlement sanitaire du département d’[Localité 6] et [Localité 7] s’agissant de la hauteur sous plafond exigée, les dispositions de l’article 4 du décret du 30 janvier 2022 prévoyaient quant à elles une hauteur sous plafond au moins égale à 2m20 et s’appliquaient au présent litige en ce qu’elles constituaient des dispositions postérieures.
Il sera ainsi observé que le décret du 30 janvier 2002 dispose en son article 4 que : « le logement dispose au moins d'une pièce principale ayant soit une surface habitable au moins égale à 9 mètres carrés et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 mètres, soit un volume habitable au moins égal à 20 mètres cubes ». Si la disposition 40-4 du règlement sanitaire départemental d’[Localité 6] et [Localité 7] n’est pas produite aux débats, il n’est pas contesté par les parties au présent litige que celle-ci prévoyait une hauteur sous plafond minimale de 2m30 et que ce texte était antérieur au décret du 30 janvier 2002. Le décret n°2023-695 du 29 juillet 2023 portant règles sanitaires d’hygiène et de salubrité des locaux d’habitation et assimilés, évoqué par les parties dans le cadre du présent litige, a modifié les dispositions de l’article R.1331-20 du code de la santé publique en ce qu’il prévoit : « Les pièces de vie et de service du logement ont une hauteur sous plafond suffisante et continue pour la surface exigée permettant son occupation sans risque. Une hauteur sous plafond égale ou supérieure à 2,20 mètres est suffisante. Les locaux dont la hauteur sous plafond est inférieure à 2,20 mètres sont impropres à l'habitation sauf s'ils respectent les dispositions de l'article 4 du décret du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent pris pour l'application de l'article 187 de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains ».
Au regard de l’ensemble de ces éléments, il apparaît que la réglementation sanitaire départementale d’[Localité 6] et [Localité 7] s’avérait en contradiction partielle avec celle de l’article 4 du décret du 30 janvier 2002, texte qui lui est postérieur. Or, compte tenu de la hiérarchie des normes, la réglementation nationale adoptée en 2002, postérieurement à l'édiction du règlement sanitaire départemental et sous forme de loi, l'emporte nécessairement sur celle du règlement sanitaire départemental qu'elle abroge implicitement. 
Dans ces conditions, en refusant de remettre à la location l’appartement litigieux dès le mois de juillet 2022 pour s’être fondée sur les dispositions de la réglementation sanitaire départementale, la S.A.S CABINET [B] a commis une faute contractuelle de gestion engageant sa responsabilité à l’égard de la S.C.I GPMS. 

Sur l’indemnisation des préjudices
Sur la perte de chance Il est constant que la réparation d'une perte de chance doit être mesurée à la chance perdue et ne peut être égale à l'avantage qu'aurait procuré cette chance si elle s'était réalisée. 
****
En l’espèce, la S.C.I GPMS se prévaut d’une perte de chance de percevoir des loyers à compter du 1er juillet 2022. Il est constant que la S.A.S CABINET [B] a décidé de remettre le bien à la location au mois de février 2024.
S’il est exact que la S.A.S CABINET [B] n’était tenue que d’une obligation de moyen s’agissant de la location de l’appartement litigieux, des éléments exposés ci-dessus, cette dernière avait délibérément refusé de remettre à la location l’appartement litigieux en le considérant comme insalubre. En outre, un tel délai de 19 mois de vacance des locaux entre le mois de juillet 2022 et le mois de février 2024 ne peut être considéré comme étant « normal » dans une ville comme celle de [Localité 4] où se trouve l’appartement litigieux, dans la mesure où la probabilité d’une mise en location effective était haute.
Dès lors, la faute de gestion commise par la S.A.S CABINET [B] a eu pour conséquence de faire perdre à la S.C.I GPMS des revenus locatifs représentant un manque à gagner. Le préjudice subi est donc certain et en lien direct avec la faute de gestion commise par la S.A.S CABINET [B]. 
La S.C.I GPMS évalue ainsi son préjudice à hauteur de 19.743,48 euros, pour une période s’établissant au 1er juillet 2022 et pour 24 mois, soit jusqu’au mois de juillet 2024, et soutient qu’antérieurement au mois de juin 2022, cet appartement a été loué à plusieurs reprises, sans connaître de réelle période de vacance de location. 
Toutefois, il est constant que l’indemnisation de la perte de chance ne peut donc correspondre à 100% du préjudice. En outre, il ne saurait être reproché à la S.A.S CABINET [B] une absence de mise en location du bien litigieux à compter du mois de février 2024 dans la mesure où il n’existe aucun débat sur le fait que le bien litigieux a été remis à la location à cette date. 
Il est donc raisonnable eu égard à la moyenne de vacance acceptable qui sera fixée à deux mois de calculer le préjudice de la S.C.I GPMS sur 17 mois de vacance et d’y appliquer un coefficient de 70% au titre de la perte de chance dans la mesure où la probabilité de mise en location restait soumise aux aléas inhérents à l’activité de location immobilière, qui résident dans le fait qu’un bailleur n’est jamais certain de louer à un locataire.
Au regard des éléments versés aux débats il convient de retenir que le loyer qui pouvait être espéré par la S.C.I GPMS, avec l’indexation annuelle des loyers, pour la période du mois de juillet 2022 au mois de juin 2023 était de 808,80 euros par mois et pour la période du mois de mois de juillet 2023 au mois de février 2024 était de 836,49 euros par mois, soit la somme totale de 16.397,52 euros. La S.C.I GPMS sera donc indemnisée par l’octroi de la somme de 11.478,26 euros (16.397,52 x70%). 
Ainsi, la S.A.S CABINET [B] sera condamnée à verser à la S.C.I GPMS la somme de 11.478,26 euros en réparation de la perte de chance de percevoir des loyers. Pour le surplus, la S.C.I GPMS sera déboutée de sa demande. 


Sur les frais de gestion En l’espèce, la S.C.I GPMS soutient qu’elle a continué de verser la somme 24.40 euros au titre des frais de gestion, outre la somme de 90 euros au titre du métrage de l’appartement.
Toutefois, des éléments versés aux débats, seuls les comptes de gestion pour la période comprise entre le mois de décembre 2020 et le mois d’août 2022 sont produits. 
Dès lors, la S.C.I GPMS ne peut prétendre qu’aux frais de gestion pour les mois de juillet et août 2022 portant sur l’appartement litigieux. Or, les pièces versées aux débats ne permettent pas d’apprécier ce montant sur la période considérée.
En outre, la somme de 90 euros invoquée par la S.C.I GPMS ne fait l’objet d’aucun justificatif versé aux débats. 
Au regard de ces éléments, la S.C.I GPMS sera déboutée de cette demande.
Sur la résistance abusive Selon l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
Il convient de rappeler que la résistance abusive consiste dans l'abus du droit légitime de résister à une action en justice, abus causant un préjudice.
La résistance abusive ne peut donc, par définition, concerner le comportement d'une partie que postérieurement à la demande en justice.
Par ailleurs, il incombe à la partie qui réclame une indemnisation au titre de la résistance abusive d'expliquer et de démontrer quel préjudice elle a subi du fait de cette résistance. 
****
En l’espèce, la S.C.I GPMS échoue à rapporter la preuve de ce que le comportement de la S.A.S CABINET [B] postérieurement à la demande en justice s’est caractérisé par un abus du droit de résister à une action en justice engagée à son encontre. 
En outre, la S.C.I GPMS ne démontre pas l’existence d’un préjudice distinct que celui de la perte de chance de perdre des loyers. 
Par suite, elle sera déboutée de ce chef de préjudice. 
Sur les frais du procès 
Sur les dépens En application de l’article 696 du code procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
La S.A.S CABINET [B], succombant à l’instance, sera condamnée aux dépens. 
Sur les frais irrépétibles Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.
Condamnée aux dépens, la S.A.S CABINET [B] sera condamnée à payer à la S.C.I GPMS la somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et sera déboutée de sa propre demande à ce titre.

PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe : 
CONDAMNE la S.A.S CABINET [B] à payer à la S.C.I GPMS la somme de 11.478,26 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de la perte des loyers, 
DEBOUTE la S.C.I GPMS du surplus de sa demande au titre de la perte des loyers, 
DEBOUTE la S.C.I GPMS de sa demande de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive, 
DEBOUTE la S.C.I GPMS de sa demande de dommages et intérêts au titre des frais de gestion, 
CONDAMNE la S.A.S CABINET [B] à payer à la S.C.I GPMS la somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, 
DEBOUTE la S.A.S CABINET [B] de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE la S.A.S CABINET [B] aux dépens. 
RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de plein droit.

Ainsi fait, jugé et rendu par mise à disposition au Greffe les jour, mois et an que dessus. 

LE GREFFIER,

V. AUGIS
LA PRÉSIDENTE,

M. LE [D]

Dispositif

En conséquence, la RÉPUBLIQUE FRANCAISE mande et ordonne.
A tous les huissiers de Justice sur ce requis de mettre la présente 
décision à exécution.
Aux Procureurs Généraux et Procureurs de la République près les 
Tribunaux Judiciaires d’y tenir la main.
A vous Commandants et Officiers de la [Localité 8] Publique de prêter 
main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
En foi de quoi les présentes ont été signées et scellées par Nous,
Directeur de greffe soussigné.
POUR COPIE CONFORME REVÊTUE DE LA FORMULE EXÉCUTOIRE.
Texte intégral
N° Minute : 

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOURS

PREMIERE CHAMBRE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT RENDU LE 20 JUILLET 2026


N° RG 24/03170 - N° Portalis DBYF-W-B7I-JI7E

DEMANDERESSE

S.C.I. GPMS (Grande Pourvoirie Militaire Souveraine du Chatulay)
RCS de [Localité 1] n° 830 764 858, dont le siège social est sis [Adresse 1] [Localité 2] [Adresse 2] [Localité 3] [Adresse 3]
représentée par Me Aude GRUNINGER-GOUZE, avocat au barreau de TOURS,



DÉFENDERESSE

S.A.S. CABINET [B] exerçant sous l’enseigne [B] IMMOBILIER
RCS de [Localité 4] n° 714 801 099, dont le siège social est sis [Adresse 4]
représentée par Maître Laurent LALOUM ALKAN de la SELAS REFERENS, avocats au barreau de BLOIS,


COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Mme M. LE BEUZ, Par ordonnance de délégation de Madame la Première Présidente du 13 avril 2026, siégeant comme Juge Unique en application des articles 812 et suivants du Code de procédure civile,

Assistée de V. AUGIS, Greffier, lors des débats et du prononcé du jugement.


DÉBATS :

A l’audience publique du 11 Mai 2026 avec indication que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 20 Juillet 2026.











EXPOSE DU LITIGE
La S.C.I GRANDE POURVOIRIE MILITAIRE SOUVERAINE DU CHATULAY (ci-après « la S.CI. GPMS ») a conclu avec la S.A.S CABINET [B] un contrat de mandat de gérance portant sur l’administration et la gestion d’un immeuble appartenant à la S.C.I GPMS, sis [Adresse 5] à [Localité 5].
Au cours du mois de juin 2022, l’appartement n°7 de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 5] a été retiré de la location par la S.A.S CABINET [B]. 
Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 07 novembre 2022, la S.C.I GPMS a mis en demeure la S.A.S CABINET [B] d’exécuter le mandat de gérance immobilière dans un délai de 8 jours. 
Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 24 février 2023, par l’intermédiaire de son assurance, la S.C.I GPMS a mis en demeure la société d’exécuter le mandat de gérance immobilière.
Plusieurs échanges de courriels ont eu lieu entre la S.C.I GPMS et la S.A.S CABINET [B].
Par acte de commissaire de justice en date du 09 juillet 2024, la S.C.I GPMS a assigné la S.A.S CABINET [B] devant le tribunal judiciaire de Tours aux fins, notamment, d’obtenir la réparation de ses préjudices. 
Aux termes de ses conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 13 juin 2025, la S.C.I GPMS demande au tribunal de : 
RECEVOIR la Société Civile Immobilière GRANDE POURVOIRIE MILITAIRE SOUVERAINE DU CHATULAY en ses demandes, fins et conclusions, LA DECLARER tant recevable que bien fondée en ses demandes fins et conclusions CONSTATER les fautes de gestion commises par la SAS CABINET [B], CONSTATER que la SAS CABINET [B] est seule et pleine responsable des conséquences de ses fautes, CONDAMNER la SAS Cabinet [B] à payer à la Société Civile Immobilière GRANDE POURVOIRIE MILITAIRE SOUVERAINE DU CHATULAY la somme de 19.743,48€ € au titre de la vacance locative, somme à parfaire au jour de la décision à intervenir, CONDAMNER la SAS CABINET [B] à rembourser à la SCI Société Civile Immobilière GRANDE POURVOIRIE MILITAIRE SOUVERAINE DU CHATULAY la somme de 24,40€ + 90€ soit 114,40 € au titre des frais de gestion, somme à parfaire au moment de la décision à intervenir, CONDAMNER la SAS CABINET [B] à payer à la Société Civile Immobilière GRANDE POURVOIRIE MILITAIRE SOUVERAINE DU CHATULAY la somme de 2.000€ au titre de la résistance abusive, CONDAMNER la SAS CABINET [B] à payer à la Société Civile Immobilière GRANDE POURVOIRIE MILITAIRE SOUVERAINE DU CHATULAY la somme de 2.000€ au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi que les entiers dépens, DEBOUTER la SAS CABINET [B] de toute demande plus ample ou contraire.Dans ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 25 avril 2025, la S.A.S CABINET [B] demande au tribunal de : 
DEBOUTER la SCI GPMS DU CHATULAY de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions. À titre subsidiaire, dans l’hypothèse où une faute serait caractérisée à l’égard de la société [B], 
JUGER que la SCI ne peut revendiquer qu’une perte de chance qui ne serait en aucun cas être égale à l’intégralité du préjudice subi. En conséquence, REDUIRE à de justes proportions les sommes sollicitées au titre des loyers, En tout état de cause, 
CONDAMNER la SCI DU CHATULAY à verser à la société [B] la somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile outre aux entiers dépens.En vertu des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties pour le détail de leur argumentation.
La clôture de l’instruction a été ordonnée le 27 avril 2026 par ordonnance du 13 avril 2026. L’affaire a été appelée à l’audience du 11 mai 2026 à l’issue de laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 20 juillet 2026 par mise à disposition au greffe.
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MOTIFS DE LA DECISION
Sur la responsabilité du mandataire
Les articles 1103 et 1104 du code civil disposent : que " Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. " et que " Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. "
L'article 1984 du code civil définit le mandat comme l'acte par lequel une personne donne à une autre le pouvoir de faire quelque chose pour le mandant et en son nom et précise que le contrat se forme par l'acceptation du mandataire.
L'article 1991 du Code civil dispose que " Le mandataire est tenu d'accomplir le mandat tant qu'il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution."
L'article 1992 du code civil dispose que le mandataire répond non seulement du dol mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion.
L'article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. 
L'application de ce texte suppose la preuve de l'existence d'une faute commise par le mandataire, d'un préjudice subi par le mandant et d'un lien de causalité entre la faute et le préjudice.
Il appartient au mandant d’établir la faute contractuelle du mandataire. 
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En l’espèce, le tribunal observe à titre liminaire que les dispositions réglementaires évoquées par les parties au présent litige n’ont pas été versées aux débats et que seuls des extraits ont été produits dans le cadre de leurs dernières écritures ou à travers les pièces produites contradictoirement.
Il ressort des pièces versées aux débats par les parties au litige, qu’il est constant qu’un mandat de gestion immobilière a été conclu entre les parties et portait sur un immeuble appartenant à la S.C.I GPMS sis [Adresse 5] à [Localité 5]. Il n’est également pas contesté que le présent litige porte sur l’administration et la gestion de l’appartement n°7 situé au rez-de-chaussée de l’immeuble et que celui-ci n’a pas été mis à la location entre juillet 2022 et février 2024. 
Le mandat produit aux débats définissait les missions confiées au mandataire et les modalités de rémunération. Ainsi, la S.A.S CABINET [B] était investie des missions courantes et particulières en matière de gestion administrative, comptable et technique. Il lui incombait de gérer les baux, d’établir et d’éditer les demandes de règlement relatives aux loyers et aux appels de charges, de lancer et de suivre la phase pré-contentieuse et amiable au préalable de tout commandement de payer, de lancer et suivre les affaires contentieuses en liaison avec l’avocat désigné par le mandataire ou à défaut le mandant et de rechercher, après chaque congé reçu ou à chaque départ de locataire, et après avoir avisé le mandant de la vacance du bien géré, de nouveaux locataires, au besoin en mettant en œuvre toute publicité (photos, panonceaux...) et tous moyens nécessaires à la réalisation de la mission confiée, en ce compris la mise en ligne de fichiers.
La S.C.I GPMS conteste la bonne exécution de ce mandat de gérance et entend mettre en cause la responsabilité de son mandataire en raison de fautes de gestion commises dans le cadre de sa mission s’agissant de la décision consistant à refuser la mise en location de cet appartement.
Dès lors, le litige porte sur le respect des normes réglementaires en matière de décence du logement et plus précisément s’agissant de la hauteur sous plafond de celui-ci, pour établir si la S.A.S CABINET [B] a commis une faute de gestion en refusant de mettre en location le bien litigieux. Ainsi, pour déterminer si la S.A.S CABINET [B] a effectivement commis une faute de gestion dans le cadre de sa mission, il convient de prendre en considération les éléments suivants pour déterminer si les locaux litigieux étaient habitables : 
Le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 fixant les critères de décence en son article 4 ;Le règlement sanitaire départementale d’[Localité 6] et [Localité 7] en son article 40-4 ;Le décret n°2023-695 du 29 juillet 2023 portant règles sanitaires d’hygiène et de salubrité des locaux d’habitation et assimilés.La S.A.S CABINET [B] ne conteste pas ne pas avoir mis en location l’appartement litigieux à compter du mois de juillet 2022 à la suite du départ d’un locataire aux motifs que celui-ci ne respectait pas les exigences du règlement sanitaire départemental d’[Localité 6] et [Localité 7] s’agissant de la hauteur sous plafond dudit logement, se fondant sur un diagnostic réalisé le 18 juillet 2022 par la société DIAGO&PRO. Il n’est pas contesté que le bien a été remis à la location au mois de février 2024 à la suite de l’entrée en vigueur d’un nouveau décret à la date du 1er octobre 2023, dont les nouvelles dispositions ne sont pas produites par les parties au présent litige. 
De son côté, la S.C.I GPMS soutient que si celui-ci ne respectait pas les normes du règlement sanitaire du département d’[Localité 6] et [Localité 7] s’agissant de la hauteur sous plafond exigée, les dispositions de l’article 4 du décret du 30 janvier 2022 prévoyaient quant à elles une hauteur sous plafond au moins égale à 2m20 et s’appliquaient au présent litige en ce qu’elles constituaient des dispositions postérieures.
Il sera ainsi observé que le décret du 30 janvier 2002 dispose en son article 4 que : « le logement dispose au moins d'une pièce principale ayant soit une surface habitable au moins égale à 9 mètres carrés et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 mètres, soit un volume habitable au moins égal à 20 mètres cubes ». Si la disposition 40-4 du règlement sanitaire départemental d’[Localité 6] et [Localité 7] n’est pas produite aux débats, il n’est pas contesté par les parties au présent litige que celle-ci prévoyait une hauteur sous plafond minimale de 2m30 et que ce texte était antérieur au décret du 30 janvier 2002. Le décret n°2023-695 du 29 juillet 2023 portant règles sanitaires d’hygiène et de salubrité des locaux d’habitation et assimilés, évoqué par les parties dans le cadre du présent litige, a modifié les dispositions de l’article R.1331-20 du code de la santé publique en ce qu’il prévoit : « Les pièces de vie et de service du logement ont une hauteur sous plafond suffisante et continue pour la surface exigée permettant son occupation sans risque. Une hauteur sous plafond égale ou supérieure à 2,20 mètres est suffisante. Les locaux dont la hauteur sous plafond est inférieure à 2,20 mètres sont impropres à l'habitation sauf s'ils respectent les dispositions de l'article 4 du décret du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent pris pour l'application de l'article 187 de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains ».
Au regard de l’ensemble de ces éléments, il apparaît que la réglementation sanitaire départementale d’[Localité 6] et [Localité 7] s’avérait en contradiction partielle avec celle de l’article 4 du décret du 30 janvier 2002, texte qui lui est postérieur. Or, compte tenu de la hiérarchie des normes, la réglementation nationale adoptée en 2002, postérieurement à l'édiction du règlement sanitaire départemental et sous forme de loi, l'emporte nécessairement sur celle du règlement sanitaire départemental qu'elle abroge implicitement. 
Dans ces conditions, en refusant de remettre à la location l’appartement litigieux dès le mois de juillet 2022 pour s’être fondée sur les dispositions de la réglementation sanitaire départementale, la S.A.S CABINET [B] a commis une faute contractuelle de gestion engageant sa responsabilité à l’égard de la S.C.I GPMS. 

Sur l’indemnisation des préjudices
Sur la perte de chance Il est constant que la réparation d'une perte de chance doit être mesurée à la chance perdue et ne peut être égale à l'avantage qu'aurait procuré cette chance si elle s'était réalisée. 
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En l’espèce, la S.C.I GPMS se prévaut d’une perte de chance de percevoir des loyers à compter du 1er juillet 2022. Il est constant que la S.A.S CABINET [B] a décidé de remettre le bien à la location au mois de février 2024.
S’il est exact que la S.A.S CABINET [B] n’était tenue que d’une obligation de moyen s’agissant de la location de l’appartement litigieux, des éléments exposés ci-dessus, cette dernière avait délibérément refusé de remettre à la location l’appartement litigieux en le considérant comme insalubre. En outre, un tel délai de 19 mois de vacance des locaux entre le mois de juillet 2022 et le mois de février 2024 ne peut être considéré comme étant « normal » dans une ville comme celle de [Localité 4] où se trouve l’appartement litigieux, dans la mesure où la probabilité d’une mise en location effective était haute.
Dès lors, la faute de gestion commise par la S.A.S CABINET [B] a eu pour conséquence de faire perdre à la S.C.I GPMS des revenus locatifs représentant un manque à gagner. Le préjudice subi est donc certain et en lien direct avec la faute de gestion commise par la S.A.S CABINET [B]. 
La S.C.I GPMS évalue ainsi son préjudice à hauteur de 19.743,48 euros, pour une période s’établissant au 1er juillet 2022 et pour 24 mois, soit jusqu’au mois de juillet 2024, et soutient qu’antérieurement au mois de juin 2022, cet appartement a été loué à plusieurs reprises, sans connaître de réelle période de vacance de location. 
Toutefois, il est constant que l’indemnisation de la perte de chance ne peut donc correspondre à 100% du préjudice. En outre, il ne saurait être reproché à la S.A.S CABINET [B] une absence de mise en location du bien litigieux à compter du mois de février 2024 dans la mesure où il n’existe aucun débat sur le fait que le bien litigieux a été remis à la location à cette date. 
Il est donc raisonnable eu égard à la moyenne de vacance acceptable qui sera fixée à deux mois de calculer le préjudice de la S.C.I GPMS sur 17 mois de vacance et d’y appliquer un coefficient de 70% au titre de la perte de chance dans la mesure où la probabilité de mise en location restait soumise aux aléas inhérents à l’activité de location immobilière, qui résident dans le fait qu’un bailleur n’est jamais certain de louer à un locataire.
Au regard des éléments versés aux débats il convient de retenir que le loyer qui pouvait être espéré par la S.C.I GPMS, avec l’indexation annuelle des loyers, pour la période du mois de juillet 2022 au mois de juin 2023 était de 808,80 euros par mois et pour la période du mois de mois de juillet 2023 au mois de février 2024 était de 836,49 euros par mois, soit la somme totale de 16.397,52 euros. La S.C.I GPMS sera donc indemnisée par l’octroi de la somme de 11.478,26 euros (16.397,52 x70%). 
Ainsi, la S.A.S CABINET [B] sera condamnée à verser à la S.C.I GPMS la somme de 11.478,26 euros en réparation de la perte de chance de percevoir des loyers. Pour le surplus, la S.C.I GPMS sera déboutée de sa demande. 


Sur les frais de gestion En l’espèce, la S.C.I GPMS soutient qu’elle a continué de verser la somme 24.40 euros au titre des frais de gestion, outre la somme de 90 euros au titre du métrage de l’appartement.
Toutefois, des éléments versés aux débats, seuls les comptes de gestion pour la période comprise entre le mois de décembre 2020 et le mois d’août 2022 sont produits. 
Dès lors, la S.C.I GPMS ne peut prétendre qu’aux frais de gestion pour les mois de juillet et août 2022 portant sur l’appartement litigieux. Or, les pièces versées aux débats ne permettent pas d’apprécier ce montant sur la période considérée.
En outre, la somme de 90 euros invoquée par la S.C.I GPMS ne fait l’objet d’aucun justificatif versé aux débats. 
Au regard de ces éléments, la S.C.I GPMS sera déboutée de cette demande.
Sur la résistance abusive Selon l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
Il convient de rappeler que la résistance abusive consiste dans l'abus du droit légitime de résister à une action en justice, abus causant un préjudice.
La résistance abusive ne peut donc, par définition, concerner le comportement d'une partie que postérieurement à la demande en justice.
Par ailleurs, il incombe à la partie qui réclame une indemnisation au titre de la résistance abusive d'expliquer et de démontrer quel préjudice elle a subi du fait de cette résistance. 
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En l’espèce, la S.C.I GPMS échoue à rapporter la preuve de ce que le comportement de la S.A.S CABINET [B] postérieurement à la demande en justice s’est caractérisé par un abus du droit de résister à une action en justice engagée à son encontre. 
En outre, la S.C.I GPMS ne démontre pas l’existence d’un préjudice distinct que celui de la perte de chance de perdre des loyers. 
Par suite, elle sera déboutée de ce chef de préjudice. 
Sur les frais du procès 
Sur les dépens En application de l’article 696 du code procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
La S.A.S CABINET [B], succombant à l’instance, sera condamnée aux dépens. 
Sur les frais irrépétibles Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.
Condamnée aux dépens, la S.A.S CABINET [B] sera condamnée à payer à la S.C.I GPMS la somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et sera déboutée de sa propre demande à ce titre.

PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe : 
CONDAMNE la S.A.S CABINET [B] à payer à la S.C.I GPMS la somme de 11.478,26 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de la perte des loyers, 
DEBOUTE la S.C.I GPMS du surplus de sa demande au titre de la perte des loyers, 
DEBOUTE la S.C.I GPMS de sa demande de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive, 
DEBOUTE la S.C.I GPMS de sa demande de dommages et intérêts au titre des frais de gestion, 
CONDAMNE la S.A.S CABINET [B] à payer à la S.C.I GPMS la somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, 
DEBOUTE la S.A.S CABINET [B] de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE la S.A.S CABINET [B] aux dépens. 
RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de plein droit.

Ainsi fait, jugé et rendu par mise à disposition au Greffe les jour, mois et an que dessus. 

LE GREFFIER,

V. AUGIS
LA PRÉSIDENTE,

M. LE [D]

 






En conséquence, la RÉPUBLIQUE FRANCAISE mande et ordonne.
A tous les huissiers de Justice sur ce requis de mettre la présente 
décision à exécution.
Aux Procureurs Généraux et Procureurs de la République près les 
Tribunaux Judiciaires d’y tenir la main.
A vous Commandants et Officiers de la [Localité 8] Publique de prêter 
main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
En foi de quoi les présentes ont été signées et scellées par Nous,
Directeur de greffe soussigné.
POUR COPIE CONFORME REVÊTUE DE LA FORMULE EXÉCUTOIRE.

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 1991, code civil 1992, code civil 1984, code de la sante publique R1331-20). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-07-31T07:26:22.525Z.