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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Bordeaux, PPP Contentieux général, 27 mai 2026, n° 25/02686

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurContratsBaux d'habitation
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Exposé du litige

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile. 










EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé conclu le 10 mai 2019, à effet de la même date, Monsieur [K] [D] a consenti à Madame [E] [O] un bail à usage d'habitation portant sur un logement situé au [Adresse 2] à [Localité 1], moyennant un loyer mensuel révisable de 480 euros, outre des provisions mensuelles sur charges de 20 euros, et le versement d'un dépôt de garantie de 480 euros. Un état des lieux d'entrée a été établi contradictoirement à la même date.

A la suite d'un arrêté préfectoral en date du 7 octobre 2024, le logement loué à Madame [E] [O] a été déclaré impropre à son habitation et Monsieur [K] [D] a été mis en demeure de mettre fin à la mise à disposition aux fins d'habitation du local dans le délai d'un mois, d'exécuter tous travaux nécessaires pour empêcher l'utilisation du local aux fins d'habitation et de reloger Madame [E] [O] dans un délai de quinze jours. 

Madame [E] [O] a quitté le logement précité le 24 février 2025.

Suivant requête enregistrée le 25 février 2025, Monsieur [K] [D] a saisi le tribunal administratif de Bordeaux afin d'obtenir l'annulation de l'arrêté préfectoral précité. 

Par acte de commissaire de justice en date du 3 juillet 2025, Madame [E] [O] a assigné Monsieur [K] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux, à l'audience du 17 novembre 2025, aux fins notamment de le condamner à lui payer les sommes de 1.350 euros au titre des trois mois de loyer de son nouveau logement, de 17.000 euros au titre des loyers indus, de 7.200 euros au titre de la perte de revenus, 3.000 euros au titre de son préjudice moral et de restitution et majoration du dépôt de garantie. 

L'affaire a été débattue à l'audience du 25 mars 2026 après quatre renvois accordés aux parties. 
 
Lors des débats, Madame [E] [O], régulièrement représentée, demande au juge des contentieux de la protection de :
 
A titre liminaire, 
 
 - Débouter Monsieur [K] [D] de sa demande de sursis à statuer sur l'ensemble de ses demandes indemnitaires et ce jusqu'à ce qu'il a été définitivement statué par le tribunal administratif de Bordeaux sur la requête aux fins d'annulation de l'arrêté préfectoral du 7 octobre 2024 ;
Sur le fond, 

 - Condamner Monsieur [K] [D] à lui verser la somme de 1.350 euros au titre des trois mois de loyer de son nouveau logement ; 
 - Condamner Monsieur [K] [D] à lui verser la somme de 17.000 euros au titre des loyers indus ;
 - Condamner Monsieur [K] [D] à lui verser la somme de 7.200 euros en réparation de sa perte de revenus ; 
 - Condamner Monsieur [K] [D] à lui verser la somme de 3.000 euros en réparation de son préjudice moral ; 
 - Condamner Monsieur [K] [D] à verser à la SCP LATAILLADE BREDIN la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 alinéa 2 du code de procédure civile ; 
 - Condamner Monsieur [K] [D] aux dépens ;
 - Débouter Monsieur [K] [D] de l'ensemble de ses demandes. 

Monsieur [K] [D], régulièrement représenté, demande au juge des contentieux de la protection de : 
 - Ordonner le sursis à statuer sur l'ensemble des demandes indemnitaires présentées par Madame [E] [O] et ce, jusqu'à ce qu'il ait été définitivement statué par le tribunal administratif de Bordeaux sur la requête aux fins d'annulation de l'arrêté préfectoral du 7 octobre 2024 enregistrée sous le numéro 2501293-6 ;
À titre principal, 
 Débouter Madame [E] [O] de sa demande d'indemnité de relogement ; 
 Débouter Madame [E] [O] de sa demande de restitution des loyers d'un montant de 17.000 euros pour la période de décembre 2021 à octobre 2024 ; 
 Débouter Madame [E] [O] de sa demande indemnitaire d'un montant de 7.200 euros au titre d'une prétendue perte de revenus professionnels ; 
 Débouter Madame [E] [O] de sa demande indemnitaire d'un montant de 3.000 euros au titre de son préjudice moral ; 

À titre très subsidiaire, dans l'hypothèse où le tribunal estimerait devoir accueillir tout ou partie des demandes de Madame [E] [O],
 Écarter l'exécution provisoire de droit pour l'ensemble des condamnations qui pourraient être prononcées à l'encontre de Monsieur [K] [D] ;




En tout état de cause, 

 - Condamner Madame [E] [O] à payer à Monsieur [K] [D] la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 
 - Condamner Madame [E] [O] aux dépens.

En application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions de Madame [E] [O] et à celles de Monsieur [K] [D], visées par le greffe le 25 mars 2026 et soutenues oralement à l'audience, pour l'exposé de leurs plus amples prétentions et de leurs moyens respectifs.

Les débats clos, l'affaire a été mise en délibéré au 27 mai 2026, par mise à disposition au greffe dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes de " juger que " et " constater que " ne constituent pas une prétention au sens de l'article 4 du code de procédure civile, de sorte que le juge n'a pas à y répondre. Ainsi en est-il notamment de la " demande " de constat de restitution de la somme de 884 euros au titre du dépôt de garantie et de sa majoration de de 10% par mois de retard formée par Madame [E] [O], dont il n'est au demeurant pas contesté que Monsieur [K] [D] y a procédé, ce dernier demandant pour ce motif de constater que la demande en restitution est devenue sans objet.

I - Sur la demande de sursis à statuer 

L'article 378 du code de procédure civile prévoit que la décision de sursis suspend le cours de l'instance pour le temps ou jusqu'à la survenance de l'événement qu'elle détermine.

En l'espèce, Monsieur [K] [D] sollicite un sursis à statuer dans l'attente de la décision du tribunal administratif de Bordeaux, saisi par ses soins par requête enregistrée le 25 février 2025, tendant à l'annulation de l'arrêté préfectoral du 7 octobre 2024 ayant déclaré le logement impropre à l'habitation. Madame [E] [O] s'y oppose, faisant notamment valoir que la majorité de ses demandes se fondent sur la loi du 6 juillet 1989 et sur le code civil. 

Il ressort de la requête produite que Monsieur [K] [D] conteste tant la légalité interne que la légalité externe de l'arrêté susvisé.

Toutefois, il y a lieu de rappeler que le juge judiciaire est souverainement compétent pour apprécier l'existence d'un manquement du bailleur à son obligation de délivrance d'un logement décent, au regard de la loi du 6 juillet 1989 et du décret du 30 janvier 2002, indépendamment de la légalité de l'arrêté préfectoral du 7 octobre 2024. 

En effet, il sera rappelé que si le décret du 30 janvier 2002, définissant les caractéristiques du logement décent, dispose que le logement qui fait l'objet d'un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l'insalubrité ne peut être considéré comme un logement décent, la caractérisation d'un état d'insalubrité n'est pas nécessaire à la caractérisation d'une indécence du logement, les notions d'insalubrité et d'indécence n'étant pas identiques. L'insalubrité est constatée selon une procédure administrative et découle d'un arrêté préfectoral, alors que l'indécence s'intègre dans le cadre de relations contractuelles privées. Ainsi, si tout logement insalubre est indécent alors que tout logement indécent n'est pas nécessairement insalubre.

Par ailleurs, les pièces versées aux débats, tant par Monsieur [K] [D] que par Madame [E] [O] comprennent outre l'arrêté précité, le rapport du service communal d'hygiène et de santé du 10 juillet 2024 ainsi que les procès-verbaux de constat de commissaire de justice dressés le 17 octobre 2024 et le 24 février 2025, lesquels constituent des éléments matériels dont l'appréciation ne dépend pas de la validité juridique de l'acte administratif contesté. 

Au surplus, il ressort de la comparaison du bordereau de communication de pièce n°3 produit dans le cadre de la présente instance et de l'inventaire des pièces joint à la requête introduite devant la juridiction administrative que Monsieur [K] [D] verse aux débats l'intégralité des pièces soumises au juge administratif, mettant ainsi le présent juge en mesure d'apprécier la réalité des désordres allégués et contestés. 

L'issue du recours administratif n'apparaît donc pas comme un préalable indispensable à la solution du litige civil. 

Par conséquent, Monsieur [K] [D] sera débouté de sa demande de sursis à statuer. 








II - Sur les demandes indemnitaires formées par Madame [E] [O]


A) Sur la décence du logement donné à bail

Il ressort des dispositions de l'article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 invoqué par la demanderesse que le bailleur est, notamment, obligé :
- de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation ;
- de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; 
- d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet d'une clause expresse mentionnée dans le bail ; 
- d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués. 

Aux termes de l'article 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, le logement doit assurer le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation. Le logement est protégé contre les infiltrations d'air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l'extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l'air suffisante.

Il doit être rappelé que si ladite obligation de délivrance du bailleur constitue une obligation de résultat, il ne peut être reproché au bailleur d'avoir manqué à ses obligations à défaut de sollicitation du preneur lorsque les désordres sont apparus en cours de bail et ne résultent pas de la vétusté.

En l'espèce, il est constant que Madame [E] [O] est entrée dans les lieux le 10 mai 2019. 



L'état des lieux d'entrée mentionne que le logement est dans un état global très bon et bon, à l'exception d'écarts entre les lattes de lambris au plafond et de l'état moyen des équipements de la cuisine.

L'obligation de fournir un logement décent s'apprécie de façon objective et la responsabilité du bailleur peut être engagée en cas de défaut de délivrance d'un logement conforme. Il appartient donc à Madame [E] [O] de démontrer, d'une part, le caractère indécent du logement et, d'autre part, l'inaction de son bailleur n'ayant pas permis de remédier aux désordres qu'elle allègue.

Afin de démontrer l'existence de désordres, Madame [E] [O] produit :

- le rapport du service sécurité bâtimentaire de [Localité 1] en date du 10 juillet 2024, établi suite à deux visites des 29 mai et 25 juin 2024, qui détaille les superficies des pièces et leurs dimensions, et relève divers désordres, parmi lesquels une ampoule dépourvue de protection, l'exiguïté de l'escalier, des encadrements des fenêtres de toits vétustes et marqués par des traces d'infiltration, des lambris en bois du plafond en mauvais état, présentant des gondolement et désaxements, des poutres de charpente présentant de nombreuses traces d'infiltrations, des plaques de cuisson non fonctionnelles, une défaillance du système de ventilation dans la salle de bain et la cuisine, ainsi qu'une isolation insuffisante. 
Il reprend en outre les déclarations de la locataire quant à la présence de rongeurs, sans toutefois en constater l'existence. 
Il conclut que le logement présente un caractère impropre à l'habitation, en raison notamment des hauteurs sous plafond insuffisantes, d'un risque à se mouvoir et à circuler aisément dans le logement, de traces d'infiltration et de la défaillance du système de ventilation de la cuisine et de la salle de bain. 

- un procès-verbal de constat de commissaire de justice du 24 février 2025 qui confirme l'exiguïté de l'escalier, le mauvais état du lambris et des fenêtres de toit, la présence de traces d'infiltrations ainsi que le dysfonctionnement du système de ventilation de la salle de bains. Il révèle également un point lumineux défectueux dans l'escalier, un spot lumineux présentant des traces de coulures, un dysfonctionnement des plaques de cuisson entrainant la disjonction du compteur électrique ainsi que la présence de microfissures sur certains murs. 
Il fait également état des mesures dans l'escalier, la pièce de vie et la salle de bain. 
Il mentionne en outre la présence d'excréments de nuisibles dans les tiroirs d'une desserte de la cuisine, la présence de papiers aluminium destinés à obturer certains orifices du logement ainsi que celle de nuisibles en décomposition sous la baignoire. 

- trois attestations établies les 10 juillet, 17 et 20 août 2025, émanant de la famille de la demanderesse, déplorant l'état du logement constaté lors de visites au domicile de Madame [O] et qui ne peuvent être écartées pour le seul motif de partialité des témoins, ces derniers étant les plus à même de témoigner du quotidien et des conditions de vie de Madame [O] de par leur lien de proximité avec cette dernière. 

- des photographies (pièce n°20), qui n'ont suscité aucune contestation de la part du défendeur. Cependant, ces photographies ne sauraient se voir reconnaitre une valeur probante suffisante dès lors qu'elles ne sont pas datées, la mention manuscrite étant insuffisante à cet égard, et qu'elles ne permettent pas d'identifier avec précision ni les pièces concernées ni les éléments du logement représentés. 

Ces éléments sont de nature à caractériser plusieurs manquements aux exigences du décret du 30 janvier 2002, à savoir l'absence de protection contre les infiltrations d'eau, une ventilation manifestement insuffisante, des équipements ne permettant pas un usage normal du logement, des risques manifestes pour la sécurité physique des occupants tenant à l'installation électrique défectueuse, et des éléments laissant présumer une atteinte aux conditions minimales de salubrité, en lien avec la présence de nuisibles.

S'agissant en revanche des hauteurs sous plafond qualifiées d'insuffisantes par le service sécurité bâtimentaire de [Localité 1], il y a lieu de relever que ce dernier se fonde sur les dispositions suivantes l'article R. 1331-20 et R. 1331-23 du code de la santé publique, alors que l'article 4 du décret du 30 janvier 2002 prévoit que le logement dispose au moins d'une pièce principale ayant soit une surface habitable au moins égale à 9 mètres carrés et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 mètres, soit un volume habitable au moins égal à 20 mètres cubes.

Le bail versé aux débats établit que le logement est un T1 composé d'une pièce de vie avec coin cuisine et nuit, ainsi que d'une salle de bains indépendante. L'escalier, nonobstant la description et les mesures effectuées, ne constitue ni une pièce de vie ni de service, mais un simple espace de circulation. De la même manière, la salle de bains constitue une pièce de service destinée à l'hygiène et ne saurait être qualifiée de pièce de vie. 

Monsieur [K] [D] produit un certificat de mesurage établi le 2 février 2026 mentionnant une entrée de 16,50 m3, une pièce à vivre de 28,50m3, un coin nuit de 12,30 m3 et une salle d'eau de 6,60m3, établissant que la pièce principale présente un volume habitable largement supérieur à 20 m3. 


Dès lors, les conditions relatives au volume habitables sont respectées, de sorte que le logement litigieux ne saurait être qualifié d'indécent sur ce fondement.

Par ailleurs, Madame [E] [O] soutient que les infiltrations d'eau, dont les traces sont objectivement constatées, ont débuté en décembre 2021. Elle verse aux débats des courriers électroniques du mois de décembre 2021 établissant qu'elle a informé Monsieur [K] [D] de fuites d'eau à cette date. Monsieur [K] [D] ne les conteste pas, et verse à son tour des éléments faisant état de fuites à cette période, ainsi que de mesures conservatoires réalisées en décembre 2021, juillet 2023, décembre 2024. Toutefois, aucune autre pièce ne démontre que Madame [O] a ultérieurement informé son bailleur de leur persistance ni d'autres désordres ni mis en demeure ce dernier d'y remédier, jusqu'à la réception le 3 septembre 2024 d'un courrier du Préfet de la Gironde auquel était annexé le rapport du 10 juillet 2024.

Ainsi, si certains désordres sont anciens dans leur origine, ils n'ont effectivement été constatés et objectivement établis par un professionnel qu'à compter du 10 juillet 2024, date à laquelle sont relevées pour la première fois des non-conformités affectant la sécurité et la salubrité du logement.

Il s'ensuit que le logement ne répondait pas aux critères de la décence à compter du 29 mai 2024, date de la première visite du service sécurité bâtimentaire.

Afin de justifier des diligences entreprises, Monsieur [K] [D] verse aux débats :
- une facture n°14352 établie le 10 juillet 2023 par la SARL BARBE.SIS relative à des travaux de couverture réalisés le 6 juillet 2023 ; 
- un procès-verbal d'assemblée générale du 2 mai 2023, aux termes duquel les copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 2] à [Localité 1] approuvent des travaux de réfection de la toiture ; 
- un devis n°09641 établi le 21 juin 2023 par la SARL BARBE.SIS relatif à des travaux de couverture et zinguerie, signé par le syndic de copropriété le 22 avril 2024 ;

- un procès-verbal de constat de commissaire de justice en date du 17 octobre 2024 faisant état de la présence de récipients au sol du logement contenant de l'eau ainsi que l'écoulement d'une goutte du plafond ;
- un courrier électronique du 2 octobre 2024 de la société ACTIIM confirmant l'inscription à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale d'une dératisation ;

- une attestation établie le 26 décembre 2025 par Monsieur [L] [R], syndic de copropriété de l'immeuble situé au [Adresse 2] à [Localité 1], ainsi que plusieurs lettres recommandées avec avis de réception des 4 octobre et 28 novembre 2024 qui corroborent la facture, le devis et le procès-verbal d'assemblée générale précités, et qui font état de mesures conservatoires en décembre 2021, juillet 2023, décembre 2024 et de travaux à venir au début de l'année 2025. 

Ces documents permettent d'attester que Monsieur [K] [D] a entrepris des démarches en vue de remédier à certains désordres affectant le logement. Toutefois, ils démontrent également que ceux-ci ont persisté jusqu'au départ de Madame [E] [O] le 24 février 2025, les mesures entreprises n'ayant pas permis de mettre fin aux non-conformités constatées.

A cet égard, il y a lieu de préciser que Monsieur [K] [D] ne saurait utilement se prévaloir de l'origine des désordres dans les parties communes de l'immeuble, cette circonstance étant insusceptible de l'exonérer de ses obligations de délivrance d'un logement décent, en bon état de réparation et de jouissance pendant la durée du bail, lesquelles sont de résultat.

Ainsi, il ressort de ce qui précède que le logement pris à bail par Madame [E] [O] ne répondait pas aux critères légaux de la décence sur la période courant du 29 mai 2024 au 24 février 2025. 

Par conséquent, le manquement de Monsieur [K] [D] à son obligation de délivrance d'un logement décent sera retenu, cette obligation étant de résultat et n'exigeant pas la démonstration d'une faute, nonobstant les diligences accomplies, lesquelles n'ont pas suffi à mettre fin aux désordres dénoncées par la locataire.

B) Sur la demande d'indemnité égale à trois mois du nouveau loyer de Madame [O]

En l'espèce, Madame [E] [O] sollicite la condamnation de Monsieur [K] [D] à lui payer une somme de 1.350 euros au titre des trois mois de loyer de son nouveau logement, en se fondant sur l'article L. 521-3-1, II, du code de la construction et de l'habitation précité ainsi que sur l'arrêté préfectoral du 7 octobre 2024.





L'article L. 521-3-1, II, du code de la construction et de l'habitation prévoit que lorsqu'un immeuble fait l'objet d'une interdiction définitive d'habiter ou lorsqu'est prescrite la cessation de la mise à disposition à des fins d'habitation des locaux mentionnés à l'article L. 1331-23 du code de la santé publique, ainsi qu'en cas d'évacuation à caractère définitif, le propriétaire ou l'exploitant est tenu d'assurer le relogement des occupants. Cette obligation est satisfaite par la présentation à l'occupant de l'offre d'un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités. Le propriétaire ou l'exploitant est tenu de verser à l'occupant évincé une indemnité d'un montant égal à trois mois de son nouveau loyer et destinée à couvrir ses frais de réinstallation.

En cas de défaillance du propriétaire ou de l'exploitant, le relogement des occupants est assuré dans les conditions prévues à l'article L. 521-3-2.

Il est constant, au regard de l'arrêté préfectoral du 7 octobre 2024, de la requête en annulation formée par Monsieur [K] [D] et de l'accusé de réception de la requête en date du 28 février 2025, que la procédure administrative consécutive à cet arrêté est toujours en cours. 

A cet égard, il y a lieu de rappeler que Madame [E] [O] s'est opposée à la demande de sursis à statuer dans l'attente de la décision du tribunal administratif de Bordeaux, faisant notamment valoir qu'elle fonde ses demandes sur la loi du 6 juillet 1989 et sur le code civil. 
Or, il ne relève pas de la compétence de l'autorité judiciaire de se substituer aux autorités et juridictions administratives compétentes pour statuer sur le respect de l'application de cet arrêté, au demeurant contesté, et notamment sur l'obligation en résultant pour Monsieur [K] [D] de présenter à Madame [E] [O] une offre d'un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités.

En conséquence de ces éléments, Madame [E] [O] sera déboutée de sa demande d'indemnisation prévue à l'article susvisé.

C) Sur la demande d'indemnité au titre des loyers indus 

En l'espèce, Madame [E] [O] sollicite la restitution de la somme de 17.000 euros correspondant aux loyers payés et perçus par Monsieur [K] [D] entre les mois de décembre 2021 et octobre 2024. Cette demande ne peut s'analyser que comme une demande d'indemnisation d'un préjudice de jouissance, Madame [E] [O] la reliant à l'indécence et l'inhabitabilité du logement. 

Les développements qui précèdent ont permis d'établir que le logement pris à bail par Madame [E] [O] a été affecté de désordres dès décembre 2021, dont certains l'ont rendu indécent sur la période du 29 mai 2024 au 24 février 2025, et que l'importance de ces désordres a évolué dans le temps. 

Si Madame [E] [O] soutient que son logement était inhabitable, les photographies annexées au rapport du 10 juillet 2024 et au procès-verbal de constat de commissaire de justice du 17 octobre 2024 permettent de relever la présence d'affaires personnelles et professionnelles de la locataire. Par ailleurs, les attestations produites par cette dernière, dont il a été dit que leur valeur probante doit être relativisée, ne permettent pas de caractériser une impossibilité totale d'occupation du logement.

Toutefois, ces attestations corroborées par les éléments précités rendent manifeste que les désordres ont été une source de gêne esthétique, d'inconfort et de troubles dans les conditions normales d'occupation du logement par Madame [E] [O].

Il convient donc de retenir l'existence d'un préjudice de jouissance certain, dont la matérialité et le lien de causalité avec les manquements de la bailleresse sont établis par la locataire.

Madame [E] [O] estime que le trouble de jouissance doit être évalué sur la base de la restitution des 34 mois de loyers perçus entre les mois de décembre 2021 et octobre 2024.

Il sera tenu compte pour évaluer le préjudice de jouissance du montant du loyer et des provisions sur charges, fixé à 500 euros par mois, de la durée, de l'évolution et de la nature des désordres ainsi que de la surface concernée par les troubles. 

En conséquence de ces éléments, Monsieur [K] [D] sera condamné à payer à Madame [E] [O] une somme de 5.850 euros au titre de l'indemnisation de son préjudice de jouissance à compter du mois de décembre 2021 jusqu'au mois d'octobre 2024. 

D) Sur la demande d'indemnité au titre de la perte de revenus 

En l'espèce, Madame [E] [O] sollicite une somme 7.200 euros en réparation du préjudice financier résultant de la perte de revenus qu'elle dit avoir subi. 





Elle produit aux débats son avis d'imposition établi en 2020, des bulletins de salaire pour la période de d'octobre 2023 à juillet 2024 ainsi que des relevés de situation de France Travail pour la période de septembre 2024 à mai 2025 qui démontrent la cessation de son activité de danseuse ainsi que la diminution des ses ressources. 

Toutefois, aucune des pièces produites ne permettent d'établir un lien de causalité direct et certain entre cette perte de ressources et le manquement imputable au bailleur. 

Par conséquent, Madame [E] [O] sera déboutée de sa demande indemnitaire au titre de sa perte de revenus. 

E) Sur la demande d'indemnité au titre du préjudice moral 

En l'espèce, Madame [E] [O] sollicite une somme de 3.000 euros en réparation du préjudice moral qu'elle dit avoir subie.

Il convient toutefois de constater que les moyens de fait dont elle se prévaut pour en justifier (refus du propriétaire d'intervenir, conditions de vie et de logement dégradantes) sont d'ores et déjà réparés par l'indemnité accordée au titre du préjudice de jouissance et ne sont en outre pas susceptibles de recevoir la qualification de préjudice moral, lequel se définit comme une atteinte à l'affection, l'honneur, la réputation de la victime. 

Par ailleurs, si les pièces médicales produites révèlent de nombreuses prescriptions médicamenteuses, elles ne permettent pas d'établir un lien direct et certain de causalité entre la dégradation alléguée de sa santé et le manquement imputable au bailleur. 

Par conséquent, Madame [E] [O] sera déboutée de sa demande indemnitaire au titre du préjudice moral.

III - Sur les frais du procès

A) Sur les dépens 

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. 

En l'espèce, Monsieur [K] [D], partie perdante, sera condamné aux dépens. 




B) Sur les demandes d'indemnité fondées sur l'article 700 du code de procédure civile 

En application de l'article 700 1° du code de procédure civile, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. 2° Il peut le cas échéant, condamner cette même partie à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale, une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide.
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

En l'espèce, Monsieur [K] [D], tenu aux dépens, sera condamné à payer à la SCP LATAILLADE-BREDIN une somme que l'équité commande de fixer à 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 alinéa 2 du code de procédure civile. Madame [O] n'étant ni partie perdante au principal ni tenue aux dépens, elle ne peut être condamnée à payer une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile comme le sollicite le défendeur en tout état de cause.

C) Sur l'exécution provisoire 

En application de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. 

Néanmoins, en vertu de l'article 514-1 alinéa 1 du code de procédure civile, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, même d'office, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire et par décision spécialement motivée. 

En application des dispositions susvisées, la présente décision est de droit exécutoire par provision et il n'y a pas lieu de l'écarter comme le sollicite Monsieur [D], l'exécution provisoire n'étant pas incompatible avec la nature de l'affaire.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, et par mise à disposition au greffe,

DÉBOUTE Monsieur [K] [D] de sa demande de sursis à statuer ; 

DÉBOUTE Madame [E] [O] de sa demande indemnitaire correspondant à trois mois de son nouveau loyer ; 

CONDAMNE Monsieur [K] [D] à payer à Madame [E] [O] la somme de 5.850 euros au titre de la restitution des loyers indus ( préjudice de jouissance) ;

DÉBOUTE Madame [E] [O] de sa demande indemnitaire au titre de sa perte de revenus ;

DÉBOUTE Madame [E] [O] de sa demande indemnitaire au titre de son préjudice moral ;

CONDAMNE Monsieur [K] [D] à payer à la SCP LATAILLADE-BREDIN, Avocats de Madame [E] [O], la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 alinéa 2 du code de procédure civile ; 

DEBOUTE Monsieur [K] [D] de sa demande formée en tout état de cause sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE Monsieur [K] [D] aux dépens ;

RAPPELLE l'exécution provisoire de droit de la présente décision et DIT n'y avoir lieu de l'écarter.

LA GREFFIERE LA JUGE
Texte intégral
Du 27 mai 2026


5AZ


SCI/FH


PPP Contentieux général

N° RG 25/02686 - N° Portalis DBX6-W-B7J-2YZ7



[E] [O]

C/

[K] [D]




- Expéditions délivrées à
Me Pierrick CHOLLET,

- FE délivrée à 
Me Hélène BREDIN-KUILAGI

Le 27/05/2026






TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 1]

JUGEMENT EN DATE DU 27 mai 2026


JUGE : Madame Isabelle LAFOND, Vice-Présidente

GREFFIER : Madame Frédérique HUBERT,


DEMANDERESSE :

Madame [E] [O]
née le 17 Novembre 1986 à [Localité 1]
[Adresse 2]
[Localité 1]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro 2025-002081 du 10/02/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BORDEAUX)

Représentée par Me Hélène BREDIN-KUILAGI, Avocat au barreau de LIBOURNE, membre de la SCP LATAILLADE-BREDIN

DEFENDEUR :

Monsieur [K] [D]
né le 23 Février 1983 à [Localité 1]
[Adresse 3]
[Localité 2]

Représenté par Avocat au barreau de BORDEAUX, membre de la SCP TMV AVOCATS


DÉBATS :

Audience publique en date du 25 Mars 2026

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile. 










EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé conclu le 10 mai 2019, à effet de la même date, Monsieur [K] [D] a consenti à Madame [E] [O] un bail à usage d'habitation portant sur un logement situé au [Adresse 2] à [Localité 1], moyennant un loyer mensuel révisable de 480 euros, outre des provisions mensuelles sur charges de 20 euros, et le versement d'un dépôt de garantie de 480 euros. Un état des lieux d'entrée a été établi contradictoirement à la même date.

A la suite d'un arrêté préfectoral en date du 7 octobre 2024, le logement loué à Madame [E] [O] a été déclaré impropre à son habitation et Monsieur [K] [D] a été mis en demeure de mettre fin à la mise à disposition aux fins d'habitation du local dans le délai d'un mois, d'exécuter tous travaux nécessaires pour empêcher l'utilisation du local aux fins d'habitation et de reloger Madame [E] [O] dans un délai de quinze jours. 

Madame [E] [O] a quitté le logement précité le 24 février 2025.

Suivant requête enregistrée le 25 février 2025, Monsieur [K] [D] a saisi le tribunal administratif de Bordeaux afin d'obtenir l'annulation de l'arrêté préfectoral précité. 

Par acte de commissaire de justice en date du 3 juillet 2025, Madame [E] [O] a assigné Monsieur [K] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux, à l'audience du 17 novembre 2025, aux fins notamment de le condamner à lui payer les sommes de 1.350 euros au titre des trois mois de loyer de son nouveau logement, de 17.000 euros au titre des loyers indus, de 7.200 euros au titre de la perte de revenus, 3.000 euros au titre de son préjudice moral et de restitution et majoration du dépôt de garantie. 

L'affaire a été débattue à l'audience du 25 mars 2026 après quatre renvois accordés aux parties. 
 
Lors des débats, Madame [E] [O], régulièrement représentée, demande au juge des contentieux de la protection de :
 
A titre liminaire, 
 
 - Débouter Monsieur [K] [D] de sa demande de sursis à statuer sur l'ensemble de ses demandes indemnitaires et ce jusqu'à ce qu'il a été définitivement statué par le tribunal administratif de Bordeaux sur la requête aux fins d'annulation de l'arrêté préfectoral du 7 octobre 2024 ;
Sur le fond, 

 - Condamner Monsieur [K] [D] à lui verser la somme de 1.350 euros au titre des trois mois de loyer de son nouveau logement ; 
 - Condamner Monsieur [K] [D] à lui verser la somme de 17.000 euros au titre des loyers indus ;
 - Condamner Monsieur [K] [D] à lui verser la somme de 7.200 euros en réparation de sa perte de revenus ; 
 - Condamner Monsieur [K] [D] à lui verser la somme de 3.000 euros en réparation de son préjudice moral ; 
 - Condamner Monsieur [K] [D] à verser à la SCP LATAILLADE BREDIN la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 alinéa 2 du code de procédure civile ; 
 - Condamner Monsieur [K] [D] aux dépens ;
 - Débouter Monsieur [K] [D] de l'ensemble de ses demandes. 

Monsieur [K] [D], régulièrement représenté, demande au juge des contentieux de la protection de : 
 - Ordonner le sursis à statuer sur l'ensemble des demandes indemnitaires présentées par Madame [E] [O] et ce, jusqu'à ce qu'il ait été définitivement statué par le tribunal administratif de Bordeaux sur la requête aux fins d'annulation de l'arrêté préfectoral du 7 octobre 2024 enregistrée sous le numéro 2501293-6 ;
À titre principal, 
 Débouter Madame [E] [O] de sa demande d'indemnité de relogement ; 
 Débouter Madame [E] [O] de sa demande de restitution des loyers d'un montant de 17.000 euros pour la période de décembre 2021 à octobre 2024 ; 
 Débouter Madame [E] [O] de sa demande indemnitaire d'un montant de 7.200 euros au titre d'une prétendue perte de revenus professionnels ; 
 Débouter Madame [E] [O] de sa demande indemnitaire d'un montant de 3.000 euros au titre de son préjudice moral ; 

À titre très subsidiaire, dans l'hypothèse où le tribunal estimerait devoir accueillir tout ou partie des demandes de Madame [E] [O],
 Écarter l'exécution provisoire de droit pour l'ensemble des condamnations qui pourraient être prononcées à l'encontre de Monsieur [K] [D] ;




En tout état de cause, 

 - Condamner Madame [E] [O] à payer à Monsieur [K] [D] la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 
 - Condamner Madame [E] [O] aux dépens.

En application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions de Madame [E] [O] et à celles de Monsieur [K] [D], visées par le greffe le 25 mars 2026 et soutenues oralement à l'audience, pour l'exposé de leurs plus amples prétentions et de leurs moyens respectifs.

Les débats clos, l'affaire a été mise en délibéré au 27 mai 2026, par mise à disposition au greffe dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes de " juger que " et " constater que " ne constituent pas une prétention au sens de l'article 4 du code de procédure civile, de sorte que le juge n'a pas à y répondre. Ainsi en est-il notamment de la " demande " de constat de restitution de la somme de 884 euros au titre du dépôt de garantie et de sa majoration de de 10% par mois de retard formée par Madame [E] [O], dont il n'est au demeurant pas contesté que Monsieur [K] [D] y a procédé, ce dernier demandant pour ce motif de constater que la demande en restitution est devenue sans objet.

I - Sur la demande de sursis à statuer 

L'article 378 du code de procédure civile prévoit que la décision de sursis suspend le cours de l'instance pour le temps ou jusqu'à la survenance de l'événement qu'elle détermine.

En l'espèce, Monsieur [K] [D] sollicite un sursis à statuer dans l'attente de la décision du tribunal administratif de Bordeaux, saisi par ses soins par requête enregistrée le 25 février 2025, tendant à l'annulation de l'arrêté préfectoral du 7 octobre 2024 ayant déclaré le logement impropre à l'habitation. Madame [E] [O] s'y oppose, faisant notamment valoir que la majorité de ses demandes se fondent sur la loi du 6 juillet 1989 et sur le code civil. 

Il ressort de la requête produite que Monsieur [K] [D] conteste tant la légalité interne que la légalité externe de l'arrêté susvisé.

Toutefois, il y a lieu de rappeler que le juge judiciaire est souverainement compétent pour apprécier l'existence d'un manquement du bailleur à son obligation de délivrance d'un logement décent, au regard de la loi du 6 juillet 1989 et du décret du 30 janvier 2002, indépendamment de la légalité de l'arrêté préfectoral du 7 octobre 2024. 

En effet, il sera rappelé que si le décret du 30 janvier 2002, définissant les caractéristiques du logement décent, dispose que le logement qui fait l'objet d'un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l'insalubrité ne peut être considéré comme un logement décent, la caractérisation d'un état d'insalubrité n'est pas nécessaire à la caractérisation d'une indécence du logement, les notions d'insalubrité et d'indécence n'étant pas identiques. L'insalubrité est constatée selon une procédure administrative et découle d'un arrêté préfectoral, alors que l'indécence s'intègre dans le cadre de relations contractuelles privées. Ainsi, si tout logement insalubre est indécent alors que tout logement indécent n'est pas nécessairement insalubre.

Par ailleurs, les pièces versées aux débats, tant par Monsieur [K] [D] que par Madame [E] [O] comprennent outre l'arrêté précité, le rapport du service communal d'hygiène et de santé du 10 juillet 2024 ainsi que les procès-verbaux de constat de commissaire de justice dressés le 17 octobre 2024 et le 24 février 2025, lesquels constituent des éléments matériels dont l'appréciation ne dépend pas de la validité juridique de l'acte administratif contesté. 

Au surplus, il ressort de la comparaison du bordereau de communication de pièce n°3 produit dans le cadre de la présente instance et de l'inventaire des pièces joint à la requête introduite devant la juridiction administrative que Monsieur [K] [D] verse aux débats l'intégralité des pièces soumises au juge administratif, mettant ainsi le présent juge en mesure d'apprécier la réalité des désordres allégués et contestés. 

L'issue du recours administratif n'apparaît donc pas comme un préalable indispensable à la solution du litige civil. 

Par conséquent, Monsieur [K] [D] sera débouté de sa demande de sursis à statuer. 








II - Sur les demandes indemnitaires formées par Madame [E] [O]


A) Sur la décence du logement donné à bail

Il ressort des dispositions de l'article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 invoqué par la demanderesse que le bailleur est, notamment, obligé :
- de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation ;
- de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; 
- d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet d'une clause expresse mentionnée dans le bail ; 
- d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués. 

Aux termes de l'article 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, le logement doit assurer le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation. Le logement est protégé contre les infiltrations d'air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l'extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l'air suffisante.

Il doit être rappelé que si ladite obligation de délivrance du bailleur constitue une obligation de résultat, il ne peut être reproché au bailleur d'avoir manqué à ses obligations à défaut de sollicitation du preneur lorsque les désordres sont apparus en cours de bail et ne résultent pas de la vétusté.

En l'espèce, il est constant que Madame [E] [O] est entrée dans les lieux le 10 mai 2019. 



L'état des lieux d'entrée mentionne que le logement est dans un état global très bon et bon, à l'exception d'écarts entre les lattes de lambris au plafond et de l'état moyen des équipements de la cuisine.

L'obligation de fournir un logement décent s'apprécie de façon objective et la responsabilité du bailleur peut être engagée en cas de défaut de délivrance d'un logement conforme. Il appartient donc à Madame [E] [O] de démontrer, d'une part, le caractère indécent du logement et, d'autre part, l'inaction de son bailleur n'ayant pas permis de remédier aux désordres qu'elle allègue.

Afin de démontrer l'existence de désordres, Madame [E] [O] produit :

- le rapport du service sécurité bâtimentaire de [Localité 1] en date du 10 juillet 2024, établi suite à deux visites des 29 mai et 25 juin 2024, qui détaille les superficies des pièces et leurs dimensions, et relève divers désordres, parmi lesquels une ampoule dépourvue de protection, l'exiguïté de l'escalier, des encadrements des fenêtres de toits vétustes et marqués par des traces d'infiltration, des lambris en bois du plafond en mauvais état, présentant des gondolement et désaxements, des poutres de charpente présentant de nombreuses traces d'infiltrations, des plaques de cuisson non fonctionnelles, une défaillance du système de ventilation dans la salle de bain et la cuisine, ainsi qu'une isolation insuffisante. 
Il reprend en outre les déclarations de la locataire quant à la présence de rongeurs, sans toutefois en constater l'existence. 
Il conclut que le logement présente un caractère impropre à l'habitation, en raison notamment des hauteurs sous plafond insuffisantes, d'un risque à se mouvoir et à circuler aisément dans le logement, de traces d'infiltration et de la défaillance du système de ventilation de la cuisine et de la salle de bain. 

- un procès-verbal de constat de commissaire de justice du 24 février 2025 qui confirme l'exiguïté de l'escalier, le mauvais état du lambris et des fenêtres de toit, la présence de traces d'infiltrations ainsi que le dysfonctionnement du système de ventilation de la salle de bains. Il révèle également un point lumineux défectueux dans l'escalier, un spot lumineux présentant des traces de coulures, un dysfonctionnement des plaques de cuisson entrainant la disjonction du compteur électrique ainsi que la présence de microfissures sur certains murs. 
Il fait également état des mesures dans l'escalier, la pièce de vie et la salle de bain. 
Il mentionne en outre la présence d'excréments de nuisibles dans les tiroirs d'une desserte de la cuisine, la présence de papiers aluminium destinés à obturer certains orifices du logement ainsi que celle de nuisibles en décomposition sous la baignoire. 

- trois attestations établies les 10 juillet, 17 et 20 août 2025, émanant de la famille de la demanderesse, déplorant l'état du logement constaté lors de visites au domicile de Madame [O] et qui ne peuvent être écartées pour le seul motif de partialité des témoins, ces derniers étant les plus à même de témoigner du quotidien et des conditions de vie de Madame [O] de par leur lien de proximité avec cette dernière. 

- des photographies (pièce n°20), qui n'ont suscité aucune contestation de la part du défendeur. Cependant, ces photographies ne sauraient se voir reconnaitre une valeur probante suffisante dès lors qu'elles ne sont pas datées, la mention manuscrite étant insuffisante à cet égard, et qu'elles ne permettent pas d'identifier avec précision ni les pièces concernées ni les éléments du logement représentés. 

Ces éléments sont de nature à caractériser plusieurs manquements aux exigences du décret du 30 janvier 2002, à savoir l'absence de protection contre les infiltrations d'eau, une ventilation manifestement insuffisante, des équipements ne permettant pas un usage normal du logement, des risques manifestes pour la sécurité physique des occupants tenant à l'installation électrique défectueuse, et des éléments laissant présumer une atteinte aux conditions minimales de salubrité, en lien avec la présence de nuisibles.

S'agissant en revanche des hauteurs sous plafond qualifiées d'insuffisantes par le service sécurité bâtimentaire de [Localité 1], il y a lieu de relever que ce dernier se fonde sur les dispositions suivantes l'article R. 1331-20 et R. 1331-23 du code de la santé publique, alors que l'article 4 du décret du 30 janvier 2002 prévoit que le logement dispose au moins d'une pièce principale ayant soit une surface habitable au moins égale à 9 mètres carrés et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 mètres, soit un volume habitable au moins égal à 20 mètres cubes.

Le bail versé aux débats établit que le logement est un T1 composé d'une pièce de vie avec coin cuisine et nuit, ainsi que d'une salle de bains indépendante. L'escalier, nonobstant la description et les mesures effectuées, ne constitue ni une pièce de vie ni de service, mais un simple espace de circulation. De la même manière, la salle de bains constitue une pièce de service destinée à l'hygiène et ne saurait être qualifiée de pièce de vie. 

Monsieur [K] [D] produit un certificat de mesurage établi le 2 février 2026 mentionnant une entrée de 16,50 m3, une pièce à vivre de 28,50m3, un coin nuit de 12,30 m3 et une salle d'eau de 6,60m3, établissant que la pièce principale présente un volume habitable largement supérieur à 20 m3. 


Dès lors, les conditions relatives au volume habitables sont respectées, de sorte que le logement litigieux ne saurait être qualifié d'indécent sur ce fondement.

Par ailleurs, Madame [E] [O] soutient que les infiltrations d'eau, dont les traces sont objectivement constatées, ont débuté en décembre 2021. Elle verse aux débats des courriers électroniques du mois de décembre 2021 établissant qu'elle a informé Monsieur [K] [D] de fuites d'eau à cette date. Monsieur [K] [D] ne les conteste pas, et verse à son tour des éléments faisant état de fuites à cette période, ainsi que de mesures conservatoires réalisées en décembre 2021, juillet 2023, décembre 2024. Toutefois, aucune autre pièce ne démontre que Madame [O] a ultérieurement informé son bailleur de leur persistance ni d'autres désordres ni mis en demeure ce dernier d'y remédier, jusqu'à la réception le 3 septembre 2024 d'un courrier du Préfet de la Gironde auquel était annexé le rapport du 10 juillet 2024.

Ainsi, si certains désordres sont anciens dans leur origine, ils n'ont effectivement été constatés et objectivement établis par un professionnel qu'à compter du 10 juillet 2024, date à laquelle sont relevées pour la première fois des non-conformités affectant la sécurité et la salubrité du logement.

Il s'ensuit que le logement ne répondait pas aux critères de la décence à compter du 29 mai 2024, date de la première visite du service sécurité bâtimentaire.

Afin de justifier des diligences entreprises, Monsieur [K] [D] verse aux débats :
- une facture n°14352 établie le 10 juillet 2023 par la SARL BARBE.SIS relative à des travaux de couverture réalisés le 6 juillet 2023 ; 
- un procès-verbal d'assemblée générale du 2 mai 2023, aux termes duquel les copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 2] à [Localité 1] approuvent des travaux de réfection de la toiture ; 
- un devis n°09641 établi le 21 juin 2023 par la SARL BARBE.SIS relatif à des travaux de couverture et zinguerie, signé par le syndic de copropriété le 22 avril 2024 ;

- un procès-verbal de constat de commissaire de justice en date du 17 octobre 2024 faisant état de la présence de récipients au sol du logement contenant de l'eau ainsi que l'écoulement d'une goutte du plafond ;
- un courrier électronique du 2 octobre 2024 de la société ACTIIM confirmant l'inscription à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale d'une dératisation ;

- une attestation établie le 26 décembre 2025 par Monsieur [L] [R], syndic de copropriété de l'immeuble situé au [Adresse 2] à [Localité 1], ainsi que plusieurs lettres recommandées avec avis de réception des 4 octobre et 28 novembre 2024 qui corroborent la facture, le devis et le procès-verbal d'assemblée générale précités, et qui font état de mesures conservatoires en décembre 2021, juillet 2023, décembre 2024 et de travaux à venir au début de l'année 2025. 

Ces documents permettent d'attester que Monsieur [K] [D] a entrepris des démarches en vue de remédier à certains désordres affectant le logement. Toutefois, ils démontrent également que ceux-ci ont persisté jusqu'au départ de Madame [E] [O] le 24 février 2025, les mesures entreprises n'ayant pas permis de mettre fin aux non-conformités constatées.

A cet égard, il y a lieu de préciser que Monsieur [K] [D] ne saurait utilement se prévaloir de l'origine des désordres dans les parties communes de l'immeuble, cette circonstance étant insusceptible de l'exonérer de ses obligations de délivrance d'un logement décent, en bon état de réparation et de jouissance pendant la durée du bail, lesquelles sont de résultat.

Ainsi, il ressort de ce qui précède que le logement pris à bail par Madame [E] [O] ne répondait pas aux critères légaux de la décence sur la période courant du 29 mai 2024 au 24 février 2025. 

Par conséquent, le manquement de Monsieur [K] [D] à son obligation de délivrance d'un logement décent sera retenu, cette obligation étant de résultat et n'exigeant pas la démonstration d'une faute, nonobstant les diligences accomplies, lesquelles n'ont pas suffi à mettre fin aux désordres dénoncées par la locataire.

B) Sur la demande d'indemnité égale à trois mois du nouveau loyer de Madame [O]

En l'espèce, Madame [E] [O] sollicite la condamnation de Monsieur [K] [D] à lui payer une somme de 1.350 euros au titre des trois mois de loyer de son nouveau logement, en se fondant sur l'article L. 521-3-1, II, du code de la construction et de l'habitation précité ainsi que sur l'arrêté préfectoral du 7 octobre 2024.





L'article L. 521-3-1, II, du code de la construction et de l'habitation prévoit que lorsqu'un immeuble fait l'objet d'une interdiction définitive d'habiter ou lorsqu'est prescrite la cessation de la mise à disposition à des fins d'habitation des locaux mentionnés à l'article L. 1331-23 du code de la santé publique, ainsi qu'en cas d'évacuation à caractère définitif, le propriétaire ou l'exploitant est tenu d'assurer le relogement des occupants. Cette obligation est satisfaite par la présentation à l'occupant de l'offre d'un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités. Le propriétaire ou l'exploitant est tenu de verser à l'occupant évincé une indemnité d'un montant égal à trois mois de son nouveau loyer et destinée à couvrir ses frais de réinstallation.

En cas de défaillance du propriétaire ou de l'exploitant, le relogement des occupants est assuré dans les conditions prévues à l'article L. 521-3-2.

Il est constant, au regard de l'arrêté préfectoral du 7 octobre 2024, de la requête en annulation formée par Monsieur [K] [D] et de l'accusé de réception de la requête en date du 28 février 2025, que la procédure administrative consécutive à cet arrêté est toujours en cours. 

A cet égard, il y a lieu de rappeler que Madame [E] [O] s'est opposée à la demande de sursis à statuer dans l'attente de la décision du tribunal administratif de Bordeaux, faisant notamment valoir qu'elle fonde ses demandes sur la loi du 6 juillet 1989 et sur le code civil. 
Or, il ne relève pas de la compétence de l'autorité judiciaire de se substituer aux autorités et juridictions administratives compétentes pour statuer sur le respect de l'application de cet arrêté, au demeurant contesté, et notamment sur l'obligation en résultant pour Monsieur [K] [D] de présenter à Madame [E] [O] une offre d'un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités.

En conséquence de ces éléments, Madame [E] [O] sera déboutée de sa demande d'indemnisation prévue à l'article susvisé.

C) Sur la demande d'indemnité au titre des loyers indus 

En l'espèce, Madame [E] [O] sollicite la restitution de la somme de 17.000 euros correspondant aux loyers payés et perçus par Monsieur [K] [D] entre les mois de décembre 2021 et octobre 2024. Cette demande ne peut s'analyser que comme une demande d'indemnisation d'un préjudice de jouissance, Madame [E] [O] la reliant à l'indécence et l'inhabitabilité du logement. 

Les développements qui précèdent ont permis d'établir que le logement pris à bail par Madame [E] [O] a été affecté de désordres dès décembre 2021, dont certains l'ont rendu indécent sur la période du 29 mai 2024 au 24 février 2025, et que l'importance de ces désordres a évolué dans le temps. 

Si Madame [E] [O] soutient que son logement était inhabitable, les photographies annexées au rapport du 10 juillet 2024 et au procès-verbal de constat de commissaire de justice du 17 octobre 2024 permettent de relever la présence d'affaires personnelles et professionnelles de la locataire. Par ailleurs, les attestations produites par cette dernière, dont il a été dit que leur valeur probante doit être relativisée, ne permettent pas de caractériser une impossibilité totale d'occupation du logement.

Toutefois, ces attestations corroborées par les éléments précités rendent manifeste que les désordres ont été une source de gêne esthétique, d'inconfort et de troubles dans les conditions normales d'occupation du logement par Madame [E] [O].

Il convient donc de retenir l'existence d'un préjudice de jouissance certain, dont la matérialité et le lien de causalité avec les manquements de la bailleresse sont établis par la locataire.

Madame [E] [O] estime que le trouble de jouissance doit être évalué sur la base de la restitution des 34 mois de loyers perçus entre les mois de décembre 2021 et octobre 2024.

Il sera tenu compte pour évaluer le préjudice de jouissance du montant du loyer et des provisions sur charges, fixé à 500 euros par mois, de la durée, de l'évolution et de la nature des désordres ainsi que de la surface concernée par les troubles. 

En conséquence de ces éléments, Monsieur [K] [D] sera condamné à payer à Madame [E] [O] une somme de 5.850 euros au titre de l'indemnisation de son préjudice de jouissance à compter du mois de décembre 2021 jusqu'au mois d'octobre 2024. 

D) Sur la demande d'indemnité au titre de la perte de revenus 

En l'espèce, Madame [E] [O] sollicite une somme 7.200 euros en réparation du préjudice financier résultant de la perte de revenus qu'elle dit avoir subi. 





Elle produit aux débats son avis d'imposition établi en 2020, des bulletins de salaire pour la période de d'octobre 2023 à juillet 2024 ainsi que des relevés de situation de France Travail pour la période de septembre 2024 à mai 2025 qui démontrent la cessation de son activité de danseuse ainsi que la diminution des ses ressources. 

Toutefois, aucune des pièces produites ne permettent d'établir un lien de causalité direct et certain entre cette perte de ressources et le manquement imputable au bailleur. 

Par conséquent, Madame [E] [O] sera déboutée de sa demande indemnitaire au titre de sa perte de revenus. 

E) Sur la demande d'indemnité au titre du préjudice moral 

En l'espèce, Madame [E] [O] sollicite une somme de 3.000 euros en réparation du préjudice moral qu'elle dit avoir subie.

Il convient toutefois de constater que les moyens de fait dont elle se prévaut pour en justifier (refus du propriétaire d'intervenir, conditions de vie et de logement dégradantes) sont d'ores et déjà réparés par l'indemnité accordée au titre du préjudice de jouissance et ne sont en outre pas susceptibles de recevoir la qualification de préjudice moral, lequel se définit comme une atteinte à l'affection, l'honneur, la réputation de la victime. 

Par ailleurs, si les pièces médicales produites révèlent de nombreuses prescriptions médicamenteuses, elles ne permettent pas d'établir un lien direct et certain de causalité entre la dégradation alléguée de sa santé et le manquement imputable au bailleur. 

Par conséquent, Madame [E] [O] sera déboutée de sa demande indemnitaire au titre du préjudice moral.

III - Sur les frais du procès

A) Sur les dépens 

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. 

En l'espèce, Monsieur [K] [D], partie perdante, sera condamné aux dépens. 




B) Sur les demandes d'indemnité fondées sur l'article 700 du code de procédure civile 

En application de l'article 700 1° du code de procédure civile, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. 2° Il peut le cas échéant, condamner cette même partie à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale, une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide.
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

En l'espèce, Monsieur [K] [D], tenu aux dépens, sera condamné à payer à la SCP LATAILLADE-BREDIN une somme que l'équité commande de fixer à 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 alinéa 2 du code de procédure civile. Madame [O] n'étant ni partie perdante au principal ni tenue aux dépens, elle ne peut être condamnée à payer une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile comme le sollicite le défendeur en tout état de cause.

C) Sur l'exécution provisoire 

En application de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. 

Néanmoins, en vertu de l'article 514-1 alinéa 1 du code de procédure civile, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, même d'office, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire et par décision spécialement motivée. 

En application des dispositions susvisées, la présente décision est de droit exécutoire par provision et il n'y a pas lieu de l'écarter comme le sollicite Monsieur [D], l'exécution provisoire n'étant pas incompatible avec la nature de l'affaire.








PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, et par mise à disposition au greffe,

DÉBOUTE Monsieur [K] [D] de sa demande de sursis à statuer ; 

DÉBOUTE Madame [E] [O] de sa demande indemnitaire correspondant à trois mois de son nouveau loyer ; 

CONDAMNE Monsieur [K] [D] à payer à Madame [E] [O] la somme de 5.850 euros au titre de la restitution des loyers indus ( préjudice de jouissance) ;

DÉBOUTE Madame [E] [O] de sa demande indemnitaire au titre de sa perte de revenus ;

DÉBOUTE Madame [E] [O] de sa demande indemnitaire au titre de son préjudice moral ;

CONDAMNE Monsieur [K] [D] à payer à la SCP LATAILLADE-BREDIN, Avocats de Madame [E] [O], la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 alinéa 2 du code de procédure civile ; 

DEBOUTE Monsieur [K] [D] de sa demande formée en tout état de cause sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE Monsieur [K] [D] aux dépens ;

RAPPELLE l'exécution provisoire de droit de la présente décision et DIT n'y avoir lieu de l'écarter.

LA GREFFIERE LA JUGE

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Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de la construction et de l'habitation L521-3-1, code civil 1721, code de la sante publique L1331-23, code de la sante publique R1331-23, code de la sante publique R1331-20). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-05-27T18:15:13.333Z.