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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Valence, CH5 - JCP, 23 juillet 2026, n° 25/00127

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurContratsBaux d'habitation
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Exposé du litige

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 12 avril 2023, Mme [G] [U] et M. [X] [U] ont donné à bail à M. [M] [A] un logement à usage d’habitation meublé situé [Adresse 5] à [Localité 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 320 euros et d’une provision sur charges de 15 euros.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution des engagements du locataire dans le cadre du dispositif dénommé Visale mis en place par l’association pour l’accès aux garanties locatives, prévu par l’article L.313-3 du code de la construction et de l’habitation, selon contrat signé avec le bailleur le 6 avril 2023.

En l’état de loyers impayés, la caution a été actionnée et un premier versement a été effectué d’un montant de 668,23 euros selon quittance subrogative du 22 décembre 2023, correspondant au loyer des mois de octobre 2023 et novembre 2023.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 12 juin 2024, pour la somme principale de 2 343,23 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 13 février 2025 délivré selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Valence aux fins d’obtenir à titre principal la résiliation du bail et la condamnation au paiement de M. [M] [A].

Le diagnostic social et financier a été reçu au greffe le 14 avril 2025. Il a été donné lecture de ses conclusions à l'audience.

Par acte de commissaire de justice M. [M] [A] a fait citer la société AGENCE IMMOBILIERE DES DEUX RIVES le 30 septembre 2025, puis par actes du 24 novembre 2025 il a fait citer Mme [G] [U] et M. [X] [U] en intervention forcée. 

L'affaire a fait l'objet de plusieurs renvois pour permettre l'échange des pièces et conclusions entre les parties. 

À l’audience du 30 avril 2026 à laquelle l’affaire a été appelée et retenue, la société ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, indique que M. [M] [A] a quitté les lieux le 5 décembre 2025, s’est désistée de sa demande aux fins d’expulsion. Dans ses dernières conclusions, outre de débouter M. [M] [A] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, elle sollicite de :
- voir constater l’acquisition de la clause résolutoire,
- à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur,
- condamner M. [M] [A] à lui payer la somme de 8 489,97 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 12 juin 2024 sur la somme de 2 343,23 euros, et pour le surplus à compter de l’assignation,
- fixer l’indemnité d’occupation à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel mensuel augmenté des charges,
- condamner M. [M] [A] à lui payer lesdites indemnités d’occupation, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative, jusqu’à la libération effective des lieux,
- Condamner, à titre subsidiaire, qui mieux le devra à payer à ACTION LOGEMENT SERVICES, la somme de 8 489,97 euros,
- condamner M. [M] [A] à lui payer la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
- dire n’y avoir lieu à suspendre l’exécution provisoire de la décision à intervenir,
- condamner M. [M] [A] aux dépens comprenant le coût du commandement de payer.

Au soutien de ses prétentions, la société ACTION LOGEMENT SERVICES fait valoir qu’elle est subrogée dans les droits et actions du bailleur. A ce titre la subrogation lui permet d’engager une procédure en résiliation de bail et condamnation au paiement de l’arriéré locatif dès lors que le paiement des sommes qu’elle a avancé est justifié par une quittance subrogative. Elle précise qu’en dehors de toute décision judicaire M. [M] [A] ne pouvait s’exonérer du paiement de ses loyers, c’est donc à bon droit qu’elle a procédé au déblocage des fonds en qualité de caution. Par ailleurs, le litige portant sur les désordres du logement ne saurait être opposable à la société ACTION LOGEMENT SERVICES qui ne peut répondre d’un quelconque manquement du bailleur. 

Mme [G] [U], M. [X] [U] et l’AGENCE IMMOBILIERE DES DEUX RIVES ont comparu représentés par leur conseil, ils demandent de : 
- juger et retenir que M. [M] [A] était tenu au paiement des loyers et charges jusqu’à l’arrêté préfectoral du 22 mai 2025,
- débouter M. [M] [A] de l'ensemble de ses demandes,
- condamner M. [M] [A] à payer à Madame et Monsieur [U] et à la société AGENCE IMMOBILIERE DES DEUX RIVES la somme de 1 000 euros chacun au titre des frais de justice,
- écarter l’exécution provisoire,
- condamner M. [M] [A] aux entiers dépens.

Au soutien de leurs prétentions, ils font valoir en substance que le locataire n’a jamais informé ni le bailleur, ni le gestionnaire des désordres affectant le logement. Conformément à l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 le locataire doit mettre en demeure son propriétaire d’exécuter la remise en état dans le délai de deux mois avant de pouvoir saisir le juge. En tout état de cause M. [M] [A] ne pouvait opposer son exception d’inexécution et restait tenu du règlement des loyers. 

M. [M] [A] a comparu représenté par son conseil, et demande de :
- débouter en l’état la société ACTION LOGEMENT SERVICES de l’ensemble de ses demandes, 
- constater que les loyers et les charges dus d'Octobre 2023 à Mai 2025 s'établissent à la somme de 6 415,13 €,
- condamner in solidum la société ACTION LOGEMENT SERVICES, les époux [U] et l’AGENCE IMMOBILIERE DES DEUX RIVES à payer à M. [M] [A] :
* la somme de 3 000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,
*la somme de10 720 € arrêtée à Novembre 2025 au titre des dommages et intérêts pour préjudices de jouissance du début du bail jusqu’au relogement du 5 décembre 2025,
*la somme de 3 600 € de Juin à Novembre à titre de dommages et intérêts pour non-respect de l’obligation de relogement jusqu’au relogement effectif du 5 décembre 2025,
* la somme de 1 200 € au titre de l’indemnité des frais de relogement,
* la somme de 3 000 € pour les préjudices physiques et moraux dus aux conditions de vie dans le logement, 
* la somme de 1 000 € au titre de la surconsommation électrique,
- ordonner la compensation entre les sommes dues à chaque partie,
- ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir,
- condamner in solidum la société ACTION LOGEMENT SERVICES, les époux [U] et l’AGENCE IMMOBILIERE DES DEUX RIVES au paiement de la somme de 2 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et de l’article 37 de la loi 91-647 du 10 juillet 1991,
- condamner in solidum la société ACTION LOGEMENT SERVICES les époux [U] et l’AGENCE IMMOBILIERE DES DEUX RIVES aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, il fait valoir que, conformément aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 et du Code de la santé publique, dès lors que le logement a été déclaré insalubre la résiliation du bail et l’expulsion ne sont plus justifiées. Il conteste la légitimité de la demande de paiement des loyers impayés, rappelant que la prescription triennale s’applique, et que les loyers n’étaient plus dus à compter du 1er juin 2025, date à laquelle le bail a été suspendu par l’arrêté préfectoral. Il invoque, à l’appui de ses prétentions, les articles L.521-3-1 et L.521-1 du code de la construction et de l’habitation, qui imposent au bailleur l’obligation de relogement des occupants en cas d’interdiction définitive d’habiter. Il explique qu’en dépit de la connaissance du caractère insalubre du logement, les propriétaires ont continué à percevoir les loyers et à maintenir la caution, ce qui constitue une procédure abusive. Il fait valoir que les préjudices subis sont directement liés aux désordres du logement. 

L’affaire a été mise en délibéré au 23 juillet 2026, date du prononcé du jugement par mise à disposition au greffe.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité

En application de l'article 2309 du code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée dans tous les droits qu'avait le créancier contre le débiteur. L'article 1346 du même code dispose par ailleurs que la subrogation a lieu par le seul effet de la loi au profit de celui qui, y ayant un intérêt légitime, paie dès lors que son paiement libère envers le créancier celui sur qui doit peser la charge définitive de tout ou partie de la dette. 

L'article 1346-4 du même code prévoit que la subrogation transmet à son bénéficiaire, dans la limite de ce qu'il a payé, la créance et ses accessoires, à l'exception des droits exclusivement attachés à la personne du créancier.

La convention Etat-UESL pour la mise en œuvre du cautionnement Visale mentionne expressément en son article 7.1 que la subrogation doit permettre d'engager une procédure en résiliation du bail au lieu et place du bailleur.

Le contrat de cautionnement Visale conclu prévoit dans son article 8.2 que, dès la déclaration de l'impayé de loyer, la caution s'engage à procéder aux actions contentieuses de recouvrement et d'expulsion. 

La quittance subrogative stipule également que la subrogation visant le recouvrement des loyers impayés peut s'exercer dans le cadre d'une action en paiement des loyers impayés ou dans le cadre d'une action en résiliation du bail 

En l'espèce, à la suite de divers incidents de paiement du preneur, le bailleur a fait jouer l'engagement de caution. La société ACTION LOGEMENT SERVICES a réglé le montant des loyers dus par le preneur.

En conséquence, la société ACTION LOGEMENT SERVICES se trouve subrogée dans les droits et actions des bailleurs et a donc qualité à agir en résiliation de bail.

L’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées. Cette notification s’effectue par voie électronique. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

Par ailleurs, en vertu de l’article 24 II de la loi susvisée, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés préalablement signalée aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien de leur versement. Cette saisine s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. 

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Drôme par voie électronique le 14 février 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi numéro 89-462 du 06 juillet 1989 susvisée.

En outre, la société ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir avisé la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 14 juin 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 13 février 2025, conformément aux dispositions précitées.

L'action est donc recevable. 

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. 

En l’espèce, le bail conclu le 12 avril 2023 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 12 juin 2024, pour la somme en principal de 2 343,23 euros. 

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 13 août 2024.

M. [M] [A] est, à compter de cette date, occupant sans droit ni titre du logement donné à bail. Le logement a été libéré le 5 décembre 2025, de telle sorte que la société ACTION LOGEMENT SERVICES s’est désistée de sa demande aux fins d’expulsion. 

Sur les demandes de condamnation au paiement de l’arriéré locatif

Sur le montant de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article L.521-2 du code de la construction et de l’habitat, pour les locaux visés par un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l'insalubrité pris en application de l'article L. 511-11, le loyer en principal ou toute autre somme versée en contrepartie de l'occupation du local ou de l'installation, qu'il ou elle soit à usage d'habitation, professionnel ou commercial, cesse d'être dû à compter du premier jour du mois qui suit l'envoi de la notification de l'arrêté ou de son affichage à la mairie et sur la façade de l'immeuble, jusqu'au premier jour du mois qui suit l'envoi de la notification ou l'affichage de l'arrêté de mainlevée.

En l’espèce, un arrêté préfectoral portant interdiction de mise à disposition a été pris le 22 mai 2025 et notifié à M. [M] [A] le 26 mai 2025. En conséquence, les loyers, charges et indemnités d’occupation ne sont plus dus à compter du 1er juin 2025. 

En conséquence, la dette locative arrêtée au 31 mai 2025, seule dette due, s’élève à 6 415,13 euros.

Sur la condamnation au paiement 

Ce même article L.521-2 du code de la construction et de l’habitat précise que les loyers ou toutes autres sommes versées en contrepartie de l'occupation du local ou de l'installation, qu'il ou elle soit à usage d'habitation, professionnel ou commercial, indûment perçus par le propriétaire, l'exploitant ou la personne ayant mis à disposition les locaux sont restitués à l'occupant ou déduits des loyers dont il devient à nouveau redevable.



La société ACTION LOGEMENT SERVICES, qui produit des quittances subrogatives du 22 décembre 2023, 24 mai 2024, 13 janvier 2025, 10 avril 2025, 8 août 2025, 19 septembre 2025, 12 novembre 2025 et 26 décembre 2025, justifie avoir réglé la somme totale de 8 489,97 euros entre les mains des propriétaires. 

Toutefois, comme dit ci-avant, la dette locative s’élève à un montant total de 6 415,13 euros, de telle sorte que Mme [G] [U], M. [X] [U] et l’AGENCE IMMOBILIERE DES DEUX RIVES ont indument perçu la somme de 2 074,78 euros. 

Mme [G] [U], M. [X] [U] et l’AGENCE IMMOBILIERE DES DEUX RIVES seront par conséquent solidairement condamnés au paiement de cette somme de 2 074,78 euros, avec intérêts au taux légal à compter commandement de payer du 12 juin 2024.

Sur les demandes de dommages et intérêts 

pour procédure abusive 

Aux termes de l’article 32-1 du code de procédure civile celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d'un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

En l’espèce, la société ACTION LOGEMENT SERVICES, subrogée dans les droits et actions du bailleur compte tenu des impayés de loyer est bien fondée à agir en justice, de telle sorte que son action ne peut caractériser un abus de droit et donner lieu à une condamnation au titre de dommages et intérêts.

pour préjudice de jouissance

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, et du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé. Le bailleur est obligé d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet d’une clause expresse.

En l’espèce, il convient de relever que l’état des lieux d’entrée versé aux débats n’est pas afférent au logement litigieux puisqu’il a été signé entre le mandataire du bailleur et le locataire Monsieur [P] [B] ; d’ailleurs, la signature attribuée au locataire diffère grandement de celle figurant sur la pièce d’identité de M. [M] [A] jointe au dossier.

Toutefois, le caractère impropre à l’habitation du logement loué résulte du fait de sa nature et de sa configuration ; en effet, alors que les textes cités supra prévoit que le logement doit disposer au moins d’une pièce principale ayant soit une surface habitable au moins égale à 9 m² et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 mètres, soit un volume habitable au moins égal à 20 mètres cubes, le logement mansardé donné à bail à M. [M] [A] présente une surface habitable de 8,20 m² avec un volume habitable de 18 mètres cubes, tel que cela ressort du rapport de visite dressé le 12 novembre 2024 par l’inspecteur de salubrité et le médecin-directeur de la Direction Santé Publique de la ville de [Localité 3].

D’ailleurs le certificat de superficie – lot en copropriété dressé le 25/06/03 confirme que la pièce principale et le coin cuisine ont une surface de 8,24 m², la surface de la salle d’eau n’étant jamais prise en compte dans la surface habitable de la pièce principale.

Quant à l’attestation notariée dressée lors de l’achat, la surface est toujours donnée à titre indicatif, selon les données cadastrales, sans garantie de surface.

En outre, le rapport de la Direction Santé Publique de la ville de [Localité 3] constate plusieurs anomalies relevées dans le logement, à savoir :


Une ventilation insuffisante,Un système de chauffage défaillant et inadapté,Une installation électrique non sécurisée,Un système de fermeture du vélux défaillant.
En conséquence, il convient de retenir que le préjudice de jouissance du locataire a débuté dès l’entrée en vigueur du bail pour calculer son indemnité. Par ailleurs, à compter du 1er juin 2025, ce préjudice a été entièrement indemnisé par la suspension des loyers et charges.

Il convient d’allouer la somme de 4 437,50 euros au titre du préjudice de jouissance, correspondant à 50 % des loyers et charges pour la période du 12 avril 2023 au 31 mai 2025.

pour non-respect de l’obligation de relogement et frais de relogement 

L’article L.521-3-1 du code de la construction et de l’habitat prévoir que lorsqu'un immeuble fait l'objet d'une interdiction définitive d'habiter ou lorsqu'est prescrite la cessation de la mise à disposition à des fins d'habitation des locaux mentionnés à l'article L. 1331-23 du code de la santé publique, ainsi qu'en cas d'évacuation à caractère définitif, le propriétaire ou l'exploitant est tenu d'assurer le relogement des occupants. Cette obligation est satisfaite par la présentation à l'occupant de l'offre d'un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités. Le propriétaire ou l'exploitant est tenu de verser à l'occupant évincé une indemnité d'un montant égal à trois mois de son nouveau loyer et destinée à couvrir ses frais de réinstallation.

En l’espèce, Mme [G] [U], M. [X] [U] et l’AGENCE IMMOBILIERE DES DEUX RIVES ne rapportent pas la preuve d’avoir proposé une solution de relogement à M. [M] [A].

M. [M] [A] a trouvé un logement par ses propres moyens auprès de l’organisme social [Localité 3] ROMANS HABITAT dans la [Adresse 6] à [Localité 2] moyennant un loyer mensuel de 414,21 euros, outre 91,79 euros de provision sur charges locatives.

En conséquence Mme [G] [U], M. [X] [U] et l’AGENCE IMMOBILIERE DES DEUX RIVES seront solidairement condamnés à payer à M. [M] [A] la somme de 2 000 euros du fait de leur manquement à leur obligation de relogement , outre celle au titre des frais de réinstallation, correspondant à trois mensualités de son nouveau loyer et charges, mais cantonnée à 1 200 euros, le juge ayant interdiction de statuer ultra petita en application de l’article 5 du code de procédure civile. 

pour les préjudices physiques et moraux

L’article 1241 du code civil prévoit que chacun est responsable du dommage qu'il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence.

En l’espèce, M. [M] [A] produit des justificatifs médicaux et arrêts de travail sans que ceux-ci ne mettent en lien son état de santé avec ses conditions matérielles de vie, mais sont en lien avec une chute et des contusions costales, ainsi qu’un stress psychologique sans précision de son origine. 

La demande qu’il forme de ces chefs sera donc rejetée. 

pour la surconsommation électrique 

M. [M] [A] produit cinq factures de consommation électrique pour un montant total de 532,41 euros sur une période comprise entre le mois de Juin 2023 et le mois de Septembre 2025.

Alors que trois factures oscillent entre une consommation de 120 kWh, 139 kWh, 152 kwh pour des montants respectifs de 53,13 €, 54,32 €, 64,52 €, deux autres affichent une consommation de 351 kWh et 380 kWh pour des montants respectifs de 182,06 € et 178,38 €.

La surconsommation de la consommation électrique résulte du système de chauffage inadapté, de l’installation électrique non sécurisée et du système de fermeture du vélux défaillant.

En conséquence, la surconsommation doit être évaluée à la somme de 240 €, à laquelle Mme [G] [U], M. [X] [U] et l’AGENCE IMMOBILIERE DES DEUX RIVES seront solidairement condamnés en réparation de ce préjudice.


Il convient dès lors au regard de l’ensemble de ces éléments de condamner solidairement Mme [G] [U], M. [X] [U] et l’AGENCE IMMOBILIERE DES DEUX RIVES au paiement de la somme totale de 7 877,50 euros au titre des dommages et intérêts dus à M. [M] [A].


Sur la demande de compensation 

La compensation judiciaire peut être ordonnée entre deux ou plusieurs sommes, si les conditions énumérées aux articles 1347 et suivants du code civil de fongibilité, réciprocité, certitude, liquidité et exigibilité des dettes sont réunies.

En l’espèce, la condition de réciprocité faisant défaut, il y a lieu de rejeter cette demande


Sur les demandes accessoires 
 
Sur les dépens

L’article 695 6° du code de procédure civile dispose que les dépens afférents aux instances, actes et procédures d'exécution comprennent les émoluments des officiers publics ou ministériels.

En vertu de l’article 696 alinéa 1 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, M. [M] [A], Mme [G] [U], M. [X] [U] et l’AGENCE IMMOBILIERE DES DEUX RIVES, parties succombantes à la procédure, supporteront in solidum la charge des dépens, à savoir, M. [M] [A] supportant la moitié et Mme [G] [U], M. [X] [U] et l’AGENCE IMMOBILIERE DES DEUX RIVES l’autre moitié. 

Sur les frais irrépétibles 

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. 

En l’occurrence, il n’est pas inéquitable de condamner M. [M] [A] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 200 euros en application des dispositions susvisées. 

De même, Mme [G] [U], M. [X] [U] et l’AGENCE IMMOBILIERE DES DEUX RIVES doivent être condamnés in solidum à payer à M. [M] [A] la somme de 200 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

En vertu de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. L’article 514-1 du même code dispose que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée. Par exception, le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé, qu’il prescrit des mesures provisoires pour le cours de l’instance, qu’il ordonne des mesures conservatoires ainsi que lorsqu’il accorde une provision au créancier en qualité de juge de la mise en état. 

En l’espèce, l’exécution provisoire n’étant pas incompatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu de l’écarter.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

- Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 13 août 2024, et qu’en conséquence le bail se trouve résilié depuis cette date,

- Constate le désistement la société ACTION LOGEMENT SERVICES de sa demande aux fins d’expulsion compte tenu de la libération volontaire des lieux le 5 décembre 2025, 

- Condamne M. [M] [A] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES, en sa qualité de subrogée dans les droits et actions du bailleur, la somme de 6 415,13 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 12 juin 2024 sur la somme de 2 343,23 euros, et à compter du 13 février 2025 pour le surplus,

- Condamne solidairement Mme [G] [U], M. [X] [U] et l’AGENCE IMMOBILIERE DES DEUX RIVES à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES, en sa qualité de subrogée dans les droits et actions du bailleur, la somme de 2 074,84 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 12 juin 2024,

- Condamne solidairement Mme [G] [U], M. [X] [U] et l’AGENCE IMMOBILIERE DES DEUX RIVES à payer à M. [M] [A] la somme de 7 877,50 euros au titre des dommages et intérêts, 

- Rejette la demande de compensation judiciaire, 

- Condamne M. [M] [A] à verser à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

- Condamne solidairement Mme [G] [U], M. [X] [U] et l’AGENCE IMMOBILIERE DES DEUX RIVES à verser à M. [M] [A] la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

- Condamne M. [M] [A] au paiement de la moitié des dépens, 

- Condamne in solidum Mme [G] [U], M. [X] [U] et l’AGENCE IMMOBILIERE DES DEUX RIVES au paiement de l’autre moitié des dépens,

- Rappelle que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit,

La greffière, 
La juge des contentieux de la protection,
Texte intégral
Minute n° 
N° RG 25/00127 - N° Portalis DBXS-W-B7J-IPDS



JUGEMENT DU 23 Juillet 2026 
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VALENCE





DEMANDERESSE :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, dont le siège social est sis [Adresse 1]


représentée par Me LEVY ROCHE SARDA, avocat au barreau de LYON



DÉFENDEUR : 

Monsieur [M] [A]
né le 22 Septembre 1984 à [Localité 1], demeurant [Adresse 2]

représenté par Me Martine LEONARD, avocat au barreau de la Drôme

PARTIES INTERVENANTES :

Monsieur [X] [U] demeurant [Adresse 3]
représenté par Me Mourad REKA, avocat au barreau de la Drôme

Mme [G] [U] demeurant [Adresse 3]
représentée par Me Mourad REKA, avocat au barreau de la Drôme

AGENCE IMMOBILIERE LES DEUX RIVES demeurant [Adresse 4]
représenté par Me Mourad REKA, avocat au barreau de la Drôme




COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS :

Président : Anabelle MELKA 
Greffier : Carine MORENO


DÉBATS :

L'affaire a été plaidée à l'audience publique du 30 Avril 2026, date à laquelle elle a été mise en délibéré pour le jugement être rendu ce jour.


JUGEMENT :

contradictoire,
en premier ressort,
prononcé par mise à disposition au greffe,
par Anabelle MELKA, Juge des contentieux de la protection, 
assistée de Loetitia MANNING, Greffier




EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 12 avril 2023, Mme [G] [U] et M. [X] [U] ont donné à bail à M. [M] [A] un logement à usage d’habitation meublé situé [Adresse 5] à [Localité 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 320 euros et d’une provision sur charges de 15 euros.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution des engagements du locataire dans le cadre du dispositif dénommé Visale mis en place par l’association pour l’accès aux garanties locatives, prévu par l’article L.313-3 du code de la construction et de l’habitation, selon contrat signé avec le bailleur le 6 avril 2023.

En l’état de loyers impayés, la caution a été actionnée et un premier versement a été effectué d’un montant de 668,23 euros selon quittance subrogative du 22 décembre 2023, correspondant au loyer des mois de octobre 2023 et novembre 2023.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 12 juin 2024, pour la somme principale de 2 343,23 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 13 février 2025 délivré selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Valence aux fins d’obtenir à titre principal la résiliation du bail et la condamnation au paiement de M. [M] [A].

Le diagnostic social et financier a été reçu au greffe le 14 avril 2025. Il a été donné lecture de ses conclusions à l'audience.

Par acte de commissaire de justice M. [M] [A] a fait citer la société AGENCE IMMOBILIERE DES DEUX RIVES le 30 septembre 2025, puis par actes du 24 novembre 2025 il a fait citer Mme [G] [U] et M. [X] [U] en intervention forcée. 

L'affaire a fait l'objet de plusieurs renvois pour permettre l'échange des pièces et conclusions entre les parties. 

À l’audience du 30 avril 2026 à laquelle l’affaire a été appelée et retenue, la société ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, indique que M. [M] [A] a quitté les lieux le 5 décembre 2025, s’est désistée de sa demande aux fins d’expulsion. Dans ses dernières conclusions, outre de débouter M. [M] [A] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, elle sollicite de :
- voir constater l’acquisition de la clause résolutoire,
- à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur,
- condamner M. [M] [A] à lui payer la somme de 8 489,97 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 12 juin 2024 sur la somme de 2 343,23 euros, et pour le surplus à compter de l’assignation,
- fixer l’indemnité d’occupation à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel mensuel augmenté des charges,
- condamner M. [M] [A] à lui payer lesdites indemnités d’occupation, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative, jusqu’à la libération effective des lieux,
- Condamner, à titre subsidiaire, qui mieux le devra à payer à ACTION LOGEMENT SERVICES, la somme de 8 489,97 euros,
- condamner M. [M] [A] à lui payer la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
- dire n’y avoir lieu à suspendre l’exécution provisoire de la décision à intervenir,
- condamner M. [M] [A] aux dépens comprenant le coût du commandement de payer.

Au soutien de ses prétentions, la société ACTION LOGEMENT SERVICES fait valoir qu’elle est subrogée dans les droits et actions du bailleur. A ce titre la subrogation lui permet d’engager une procédure en résiliation de bail et condamnation au paiement de l’arriéré locatif dès lors que le paiement des sommes qu’elle a avancé est justifié par une quittance subrogative. Elle précise qu’en dehors de toute décision judicaire M. [M] [A] ne pouvait s’exonérer du paiement de ses loyers, c’est donc à bon droit qu’elle a procédé au déblocage des fonds en qualité de caution. Par ailleurs, le litige portant sur les désordres du logement ne saurait être opposable à la société ACTION LOGEMENT SERVICES qui ne peut répondre d’un quelconque manquement du bailleur. 

Mme [G] [U], M. [X] [U] et l’AGENCE IMMOBILIERE DES DEUX RIVES ont comparu représentés par leur conseil, ils demandent de : 
- juger et retenir que M. [M] [A] était tenu au paiement des loyers et charges jusqu’à l’arrêté préfectoral du 22 mai 2025,
- débouter M. [M] [A] de l'ensemble de ses demandes,
- condamner M. [M] [A] à payer à Madame et Monsieur [U] et à la société AGENCE IMMOBILIERE DES DEUX RIVES la somme de 1 000 euros chacun au titre des frais de justice,
- écarter l’exécution provisoire,
- condamner M. [M] [A] aux entiers dépens.

Au soutien de leurs prétentions, ils font valoir en substance que le locataire n’a jamais informé ni le bailleur, ni le gestionnaire des désordres affectant le logement. Conformément à l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 le locataire doit mettre en demeure son propriétaire d’exécuter la remise en état dans le délai de deux mois avant de pouvoir saisir le juge. En tout état de cause M. [M] [A] ne pouvait opposer son exception d’inexécution et restait tenu du règlement des loyers. 

M. [M] [A] a comparu représenté par son conseil, et demande de :
- débouter en l’état la société ACTION LOGEMENT SERVICES de l’ensemble de ses demandes, 
- constater que les loyers et les charges dus d'Octobre 2023 à Mai 2025 s'établissent à la somme de 6 415,13 €,
- condamner in solidum la société ACTION LOGEMENT SERVICES, les époux [U] et l’AGENCE IMMOBILIERE DES DEUX RIVES à payer à M. [M] [A] :
* la somme de 3 000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,
*la somme de10 720 € arrêtée à Novembre 2025 au titre des dommages et intérêts pour préjudices de jouissance du début du bail jusqu’au relogement du 5 décembre 2025,
*la somme de 3 600 € de Juin à Novembre à titre de dommages et intérêts pour non-respect de l’obligation de relogement jusqu’au relogement effectif du 5 décembre 2025,
* la somme de 1 200 € au titre de l’indemnité des frais de relogement,
* la somme de 3 000 € pour les préjudices physiques et moraux dus aux conditions de vie dans le logement, 
* la somme de 1 000 € au titre de la surconsommation électrique,
- ordonner la compensation entre les sommes dues à chaque partie,
- ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir,
- condamner in solidum la société ACTION LOGEMENT SERVICES, les époux [U] et l’AGENCE IMMOBILIERE DES DEUX RIVES au paiement de la somme de 2 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et de l’article 37 de la loi 91-647 du 10 juillet 1991,
- condamner in solidum la société ACTION LOGEMENT SERVICES les époux [U] et l’AGENCE IMMOBILIERE DES DEUX RIVES aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, il fait valoir que, conformément aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 et du Code de la santé publique, dès lors que le logement a été déclaré insalubre la résiliation du bail et l’expulsion ne sont plus justifiées. Il conteste la légitimité de la demande de paiement des loyers impayés, rappelant que la prescription triennale s’applique, et que les loyers n’étaient plus dus à compter du 1er juin 2025, date à laquelle le bail a été suspendu par l’arrêté préfectoral. Il invoque, à l’appui de ses prétentions, les articles L.521-3-1 et L.521-1 du code de la construction et de l’habitation, qui imposent au bailleur l’obligation de relogement des occupants en cas d’interdiction définitive d’habiter. Il explique qu’en dépit de la connaissance du caractère insalubre du logement, les propriétaires ont continué à percevoir les loyers et à maintenir la caution, ce qui constitue une procédure abusive. Il fait valoir que les préjudices subis sont directement liés aux désordres du logement. 

L’affaire a été mise en délibéré au 23 juillet 2026, date du prononcé du jugement par mise à disposition au greffe. 


MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité

En application de l'article 2309 du code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée dans tous les droits qu'avait le créancier contre le débiteur. L'article 1346 du même code dispose par ailleurs que la subrogation a lieu par le seul effet de la loi au profit de celui qui, y ayant un intérêt légitime, paie dès lors que son paiement libère envers le créancier celui sur qui doit peser la charge définitive de tout ou partie de la dette. 

L'article 1346-4 du même code prévoit que la subrogation transmet à son bénéficiaire, dans la limite de ce qu'il a payé, la créance et ses accessoires, à l'exception des droits exclusivement attachés à la personne du créancier.

La convention Etat-UESL pour la mise en œuvre du cautionnement Visale mentionne expressément en son article 7.1 que la subrogation doit permettre d'engager une procédure en résiliation du bail au lieu et place du bailleur.

Le contrat de cautionnement Visale conclu prévoit dans son article 8.2 que, dès la déclaration de l'impayé de loyer, la caution s'engage à procéder aux actions contentieuses de recouvrement et d'expulsion. 

La quittance subrogative stipule également que la subrogation visant le recouvrement des loyers impayés peut s'exercer dans le cadre d'une action en paiement des loyers impayés ou dans le cadre d'une action en résiliation du bail 

En l'espèce, à la suite de divers incidents de paiement du preneur, le bailleur a fait jouer l'engagement de caution. La société ACTION LOGEMENT SERVICES a réglé le montant des loyers dus par le preneur.

En conséquence, la société ACTION LOGEMENT SERVICES se trouve subrogée dans les droits et actions des bailleurs et a donc qualité à agir en résiliation de bail.

L’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées. Cette notification s’effectue par voie électronique. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

Par ailleurs, en vertu de l’article 24 II de la loi susvisée, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés préalablement signalée aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien de leur versement. Cette saisine s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. 

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Drôme par voie électronique le 14 février 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi numéro 89-462 du 06 juillet 1989 susvisée.

En outre, la société ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir avisé la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 14 juin 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 13 février 2025, conformément aux dispositions précitées.

L'action est donc recevable. 

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. 

En l’espèce, le bail conclu le 12 avril 2023 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 12 juin 2024, pour la somme en principal de 2 343,23 euros. 

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 13 août 2024.

M. [M] [A] est, à compter de cette date, occupant sans droit ni titre du logement donné à bail. Le logement a été libéré le 5 décembre 2025, de telle sorte que la société ACTION LOGEMENT SERVICES s’est désistée de sa demande aux fins d’expulsion. 

Sur les demandes de condamnation au paiement de l’arriéré locatif

Sur le montant de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article L.521-2 du code de la construction et de l’habitat, pour les locaux visés par un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l'insalubrité pris en application de l'article L. 511-11, le loyer en principal ou toute autre somme versée en contrepartie de l'occupation du local ou de l'installation, qu'il ou elle soit à usage d'habitation, professionnel ou commercial, cesse d'être dû à compter du premier jour du mois qui suit l'envoi de la notification de l'arrêté ou de son affichage à la mairie et sur la façade de l'immeuble, jusqu'au premier jour du mois qui suit l'envoi de la notification ou l'affichage de l'arrêté de mainlevée.

En l’espèce, un arrêté préfectoral portant interdiction de mise à disposition a été pris le 22 mai 2025 et notifié à M. [M] [A] le 26 mai 2025. En conséquence, les loyers, charges et indemnités d’occupation ne sont plus dus à compter du 1er juin 2025. 

En conséquence, la dette locative arrêtée au 31 mai 2025, seule dette due, s’élève à 6 415,13 euros.

Sur la condamnation au paiement 

Ce même article L.521-2 du code de la construction et de l’habitat précise que les loyers ou toutes autres sommes versées en contrepartie de l'occupation du local ou de l'installation, qu'il ou elle soit à usage d'habitation, professionnel ou commercial, indûment perçus par le propriétaire, l'exploitant ou la personne ayant mis à disposition les locaux sont restitués à l'occupant ou déduits des loyers dont il devient à nouveau redevable.



La société ACTION LOGEMENT SERVICES, qui produit des quittances subrogatives du 22 décembre 2023, 24 mai 2024, 13 janvier 2025, 10 avril 2025, 8 août 2025, 19 septembre 2025, 12 novembre 2025 et 26 décembre 2025, justifie avoir réglé la somme totale de 8 489,97 euros entre les mains des propriétaires. 

Toutefois, comme dit ci-avant, la dette locative s’élève à un montant total de 6 415,13 euros, de telle sorte que Mme [G] [U], M. [X] [U] et l’AGENCE IMMOBILIERE DES DEUX RIVES ont indument perçu la somme de 2 074,78 euros. 

Mme [G] [U], M. [X] [U] et l’AGENCE IMMOBILIERE DES DEUX RIVES seront par conséquent solidairement condamnés au paiement de cette somme de 2 074,78 euros, avec intérêts au taux légal à compter commandement de payer du 12 juin 2024.

Sur les demandes de dommages et intérêts 

pour procédure abusive 

Aux termes de l’article 32-1 du code de procédure civile celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d'un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

En l’espèce, la société ACTION LOGEMENT SERVICES, subrogée dans les droits et actions du bailleur compte tenu des impayés de loyer est bien fondée à agir en justice, de telle sorte que son action ne peut caractériser un abus de droit et donner lieu à une condamnation au titre de dommages et intérêts.

pour préjudice de jouissance

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, et du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé. Le bailleur est obligé d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet d’une clause expresse.

En l’espèce, il convient de relever que l’état des lieux d’entrée versé aux débats n’est pas afférent au logement litigieux puisqu’il a été signé entre le mandataire du bailleur et le locataire Monsieur [P] [B] ; d’ailleurs, la signature attribuée au locataire diffère grandement de celle figurant sur la pièce d’identité de M. [M] [A] jointe au dossier.

Toutefois, le caractère impropre à l’habitation du logement loué résulte du fait de sa nature et de sa configuration ; en effet, alors que les textes cités supra prévoit que le logement doit disposer au moins d’une pièce principale ayant soit une surface habitable au moins égale à 9 m² et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 mètres, soit un volume habitable au moins égal à 20 mètres cubes, le logement mansardé donné à bail à M. [M] [A] présente une surface habitable de 8,20 m² avec un volume habitable de 18 mètres cubes, tel que cela ressort du rapport de visite dressé le 12 novembre 2024 par l’inspecteur de salubrité et le médecin-directeur de la Direction Santé Publique de la ville de [Localité 3].

D’ailleurs le certificat de superficie – lot en copropriété dressé le 25/06/03 confirme que la pièce principale et le coin cuisine ont une surface de 8,24 m², la surface de la salle d’eau n’étant jamais prise en compte dans la surface habitable de la pièce principale.

Quant à l’attestation notariée dressée lors de l’achat, la surface est toujours donnée à titre indicatif, selon les données cadastrales, sans garantie de surface.

En outre, le rapport de la Direction Santé Publique de la ville de [Localité 3] constate plusieurs anomalies relevées dans le logement, à savoir :


Une ventilation insuffisante,Un système de chauffage défaillant et inadapté,Une installation électrique non sécurisée,Un système de fermeture du vélux défaillant.
En conséquence, il convient de retenir que le préjudice de jouissance du locataire a débuté dès l’entrée en vigueur du bail pour calculer son indemnité. Par ailleurs, à compter du 1er juin 2025, ce préjudice a été entièrement indemnisé par la suspension des loyers et charges.

Il convient d’allouer la somme de 4 437,50 euros au titre du préjudice de jouissance, correspondant à 50 % des loyers et charges pour la période du 12 avril 2023 au 31 mai 2025.

pour non-respect de l’obligation de relogement et frais de relogement 

L’article L.521-3-1 du code de la construction et de l’habitat prévoir que lorsqu'un immeuble fait l'objet d'une interdiction définitive d'habiter ou lorsqu'est prescrite la cessation de la mise à disposition à des fins d'habitation des locaux mentionnés à l'article L. 1331-23 du code de la santé publique, ainsi qu'en cas d'évacuation à caractère définitif, le propriétaire ou l'exploitant est tenu d'assurer le relogement des occupants. Cette obligation est satisfaite par la présentation à l'occupant de l'offre d'un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités. Le propriétaire ou l'exploitant est tenu de verser à l'occupant évincé une indemnité d'un montant égal à trois mois de son nouveau loyer et destinée à couvrir ses frais de réinstallation.

En l’espèce, Mme [G] [U], M. [X] [U] et l’AGENCE IMMOBILIERE DES DEUX RIVES ne rapportent pas la preuve d’avoir proposé une solution de relogement à M. [M] [A].

M. [M] [A] a trouvé un logement par ses propres moyens auprès de l’organisme social [Localité 3] ROMANS HABITAT dans la [Adresse 6] à [Localité 2] moyennant un loyer mensuel de 414,21 euros, outre 91,79 euros de provision sur charges locatives.

En conséquence Mme [G] [U], M. [X] [U] et l’AGENCE IMMOBILIERE DES DEUX RIVES seront solidairement condamnés à payer à M. [M] [A] la somme de 2 000 euros du fait de leur manquement à leur obligation de relogement , outre celle au titre des frais de réinstallation, correspondant à trois mensualités de son nouveau loyer et charges, mais cantonnée à 1 200 euros, le juge ayant interdiction de statuer ultra petita en application de l’article 5 du code de procédure civile. 

pour les préjudices physiques et moraux

L’article 1241 du code civil prévoit que chacun est responsable du dommage qu'il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence.

En l’espèce, M. [M] [A] produit des justificatifs médicaux et arrêts de travail sans que ceux-ci ne mettent en lien son état de santé avec ses conditions matérielles de vie, mais sont en lien avec une chute et des contusions costales, ainsi qu’un stress psychologique sans précision de son origine. 

La demande qu’il forme de ces chefs sera donc rejetée. 

pour la surconsommation électrique 

M. [M] [A] produit cinq factures de consommation électrique pour un montant total de 532,41 euros sur une période comprise entre le mois de Juin 2023 et le mois de Septembre 2025.

Alors que trois factures oscillent entre une consommation de 120 kWh, 139 kWh, 152 kwh pour des montants respectifs de 53,13 €, 54,32 €, 64,52 €, deux autres affichent une consommation de 351 kWh et 380 kWh pour des montants respectifs de 182,06 € et 178,38 €.

La surconsommation de la consommation électrique résulte du système de chauffage inadapté, de l’installation électrique non sécurisée et du système de fermeture du vélux défaillant.

En conséquence, la surconsommation doit être évaluée à la somme de 240 €, à laquelle Mme [G] [U], M. [X] [U] et l’AGENCE IMMOBILIERE DES DEUX RIVES seront solidairement condamnés en réparation de ce préjudice.


Il convient dès lors au regard de l’ensemble de ces éléments de condamner solidairement Mme [G] [U], M. [X] [U] et l’AGENCE IMMOBILIERE DES DEUX RIVES au paiement de la somme totale de 7 877,50 euros au titre des dommages et intérêts dus à M. [M] [A].


Sur la demande de compensation 

La compensation judiciaire peut être ordonnée entre deux ou plusieurs sommes, si les conditions énumérées aux articles 1347 et suivants du code civil de fongibilité, réciprocité, certitude, liquidité et exigibilité des dettes sont réunies.

En l’espèce, la condition de réciprocité faisant défaut, il y a lieu de rejeter cette demande


Sur les demandes accessoires 
 
Sur les dépens

L’article 695 6° du code de procédure civile dispose que les dépens afférents aux instances, actes et procédures d'exécution comprennent les émoluments des officiers publics ou ministériels.

En vertu de l’article 696 alinéa 1 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, M. [M] [A], Mme [G] [U], M. [X] [U] et l’AGENCE IMMOBILIERE DES DEUX RIVES, parties succombantes à la procédure, supporteront in solidum la charge des dépens, à savoir, M. [M] [A] supportant la moitié et Mme [G] [U], M. [X] [U] et l’AGENCE IMMOBILIERE DES DEUX RIVES l’autre moitié. 

Sur les frais irrépétibles 

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. 

En l’occurrence, il n’est pas inéquitable de condamner M. [M] [A] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 200 euros en application des dispositions susvisées. 

De même, Mme [G] [U], M. [X] [U] et l’AGENCE IMMOBILIERE DES DEUX RIVES doivent être condamnés in solidum à payer à M. [M] [A] la somme de 200 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

En vertu de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. L’article 514-1 du même code dispose que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée. Par exception, le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé, qu’il prescrit des mesures provisoires pour le cours de l’instance, qu’il ordonne des mesures conservatoires ainsi que lorsqu’il accorde une provision au créancier en qualité de juge de la mise en état. 

En l’espèce, l’exécution provisoire n’étant pas incompatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu de l’écarter. 


PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

- Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 13 août 2024, et qu’en conséquence le bail se trouve résilié depuis cette date,

- Constate le désistement la société ACTION LOGEMENT SERVICES de sa demande aux fins d’expulsion compte tenu de la libération volontaire des lieux le 5 décembre 2025, 

- Condamne M. [M] [A] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES, en sa qualité de subrogée dans les droits et actions du bailleur, la somme de 6 415,13 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 12 juin 2024 sur la somme de 2 343,23 euros, et à compter du 13 février 2025 pour le surplus,

- Condamne solidairement Mme [G] [U], M. [X] [U] et l’AGENCE IMMOBILIERE DES DEUX RIVES à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES, en sa qualité de subrogée dans les droits et actions du bailleur, la somme de 2 074,84 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 12 juin 2024,

- Condamne solidairement Mme [G] [U], M. [X] [U] et l’AGENCE IMMOBILIERE DES DEUX RIVES à payer à M. [M] [A] la somme de 7 877,50 euros au titre des dommages et intérêts, 

- Rejette la demande de compensation judiciaire, 

- Condamne M. [M] [A] à verser à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

- Condamne solidairement Mme [G] [U], M. [X] [U] et l’AGENCE IMMOBILIERE DES DEUX RIVES à verser à M. [M] [A] la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

- Condamne M. [M] [A] au paiement de la moitié des dépens, 

- Condamne in solidum Mme [G] [U], M. [X] [U] et l’AGENCE IMMOBILIERE DES DEUX RIVES au paiement de l’autre moitié des dépens,

- Rappelle que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit,

La greffière, 
La juge des contentieux de la protection,

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de la construction et de l'habitation L521-3-1, code civil 1721, code de la construction et de l'habitation L521-1, code civil 1346-4, code de la construction et de l'habitation L521-2, code civil 1346, code civil 2309, code de la sante publique L1331-23, code de la construction et de l'habitation L313-3). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-08-14T21:51:08.330Z.