Tribunal judiciaire de Valence, CH5 - JCP, 2 juillet 2026, n° 25/00677

Motifs

EXPOSÉ DU LITIGE


Par acte sous seing privé du 31 janvier 2024, M. [M] [L] a donné à bail à Mme [Y] [C] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 3], à [Localité 1], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 1151,26 euros et d’une provision sur charges de 40 euros.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution des engagements de la locataire dans le cadre du dispositif dénommé Visale mis en place par l’association pour l’accès aux garanties locatives, prévu par l’article L.313-3 du code de la construction et de l’habitation, selon contrat signé avec le bailleur le 31 janvier 2024.

En l’état de loyers impayés, la caution a été actionnée et plusieurs versements ont été effectués.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 6 mai 2025, pour la somme principale de 4662,10 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 15 octobre 2025 délivré en étude, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Valence pour :
- voir constater l’acquisition de la clause résolutoire,
- à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur,
- être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme [Y] [C] ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique
- condamner Mme [Y] [C] à lui payer la somme de 6542,90 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 6 mai 2025 sur la somme de 4662,10 euros, et pour le surplus à compter de l’assignation,
- fixer l’indemnité d’occupation à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel mensuel augmenté des charges,
- condamner Mme [Y] [C] à lui payer lesdites indemnités d’occupation, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative, jusqu’à la libération effective des lieux,
- condamner Mme [Y] [C] à lui payer la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
- dire n’y avoir lieu à suspendre l’exécution provisoire de la décision à intervenir,
- condamner Mme [Y] [C] aux dépens comprenant le coût du commandement de payer.

Le diagnostic social et financier, faisant état de la carence du locataire, a été reçu au greffe le 10 février 2026.

L'affaire a été appelée à l'audience du 12 février 2026 et a fait l'objet de plusieurs renvois à la demande des parties. 

À l’audience du 21 mai 2026 à laquelle l’affaire a été appelée et retenue, la société ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, maintient ses demandes, sauf à préciser que la dette s’élevait désormais à 10 533,04 euros selon décompte arrêté au 21 avril 2026, et demande à ce que les conclusions de Mme [Y] [C] soient rejetées.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir en substance, sur le fondement de l'article 2309 du code civil, qu'elle est subrogée dans les droits du bailleur et qu'en l'absence de paiement des causes du commandement dans le délai de deux mois, la clause résolutoire du bail est acquise. S'agissant des griefs adverses, la société ACTION LOGEMENT SERVICES fait valoir que le commandement de payer contient un décompte détaillé de la dette, de sorte qu'aucune nullité de peut être prononcée, et ajoute qu'elle produit aussi le relevé de compte du bailleur, ce qui permet à la défenderesse de vérifier les montants réclamées. Elle estime qu'aucun des loyers n'est prescrit, le plus ancien loyer impayé étant celui du mois d'avril 2024, la prescription étant triennale. Elle fait observer que le loyer en cours n'est pas payé et que Mme [Y] [C] ne fait aucune proposition de règlement à l'appui de sa demande de délais de paiement. Enfin, elle observe que l'intéressée ne justifie d'aucune démarche de relogement à l'appui de sa demande de délais pour quitter les lieux.

Mme [Y] [C], représentée par son conseil, demande :
- de limiter les demandes de condamnation au paiement présentées par la société ACTION LOGEMENT SERVICES,
- de lui accorder des délais de paiement dans la limite de vingt-quatre mois, avec imputation des paiements en priorité sur le capital sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil,
- de lui accorder un délai de douze mois pour quitter les lieux,
- de débouter la société ACTION LOGEMENT SERVICES de sa demande de condamnation sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ou à titre subsidiaire de la limiter à un montant symoblique.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir en substance qu'elle ne conteste pas ne pas avoir soldé les causes du commandement dans le délai imparti de telle sorte que la clause résolutoire a produit son effet et qu'elle est actuellement occupante sans droit ni titre. Elle ne conteste pas être redevable de l'arriéré locatif. Elle soutient qu'elle ne dispose d'aucun document circonstancié lui permettant de constester le montant de la dette, en conséquence, celle-ci devra être strictement limitée au pièce produites par le demandeur. Elle indique que certaines sommes demandées pourraient être touchées par la prescription triennale, et qu'il conviendra alors de déduire de la dette. Par ailleurs, elle sollicite des délais de paiement, mais ne justifiant pas d'une reprice de paiement et d'une capacité à rembourser la dette, elle écarte l'application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, et se fonde sur l'article 1343-5 du code civil pour obtenir des délais de paiement dans la limite de vingt-quatre mois. Au soutien de sa demande de délais pour quitter les lieux, elle met en avant sa situation de grande fragilité, de vulnérabilité et de précarité, ainsi que l'absence solution de relogement ou de réseau de soutien lui permettant d'envisager un départ immédiat.

L’affaire a été mise en délibéré au 2 juillet 2026, date du prononcé du jugement par mise à disposition au greffe. 

EXPOSÉ DES MOTIFS

Sur la recevabilité 

En application de l'article 2309 du code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu'avait le créancier contre le débiteur. L'article 1346 du même code dispose par ailleurs que la subrogation a lieu par le seul effet de la loi au profit de celui qui, y ayant un intérêt légitime, paie dès lors que son paiement libère envers le créancier celui sur qui doit peser la charge définitive de tout ou partie de la dette. 

L'article 1346-4 du même code prévoit que la subrogation transmet à son bénéficiaire, dans la limite de ce qu'il a payé, la créance et ses accessoires, à l'exception des droits exclusivement attachés à la personne du créancier.

La convention Etat-UESL pour la mise en œuvre du cautionnement Visale mentionne expressément en son article 7.1 que la subrogation doit permettre d'engager une procédure en résiliation du bail au lieu et place du bailleur.

Le contrat de cautionnement Visale conclu prévoit dans son article 8.2 que, dès la déclaration de l'impayé de loyer, la caution s'engage à procéder aux actions contentieuses de recouvrement et d'expulsion. 

La quittance subrogative stipule également que la subrogation visant le recouvrement des loyers impayés peut s'exercer dans le cadre d'une action en paiement des loyers impayés ou dans le cadre d'une action en résiliation du bail 

En l'espèce, à la suite de divers incidents de paiement du preneur, le bailleur a fait jouer l'engagement de caution. La société ACTION LOGEMENT SERVICES a réglé le montant des loyers dus par le preneur.

En conséquence, la société ACTION LOGEMENT SERVICES se trouve subrogée dans les droits et actions des bailleurs et a donc qualité à agir en résiliation de bail.

L’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées. Cette notification s’effectue par voie électronique. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

Par ailleurs, en vertu de l’article 24 II de la loi susvisée, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés préalablement signalée aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien de leur versement. Cette saisine s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. 

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Drôme par voie électronique le 17 octobre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi numéro 89-462 du 06 juillet 1989 susvisée.

En outre, la société ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir avisé la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 12 mai 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 15 octobre 2025, conformément aux dispositions précitées.

L'action est donc recevable. 

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. 

L'article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. La loi n°89-462 du 6 juillet 1989 poursuivant l'objectif à valeur constitutionnelle du droit au logement et relevant à ce titre d'un ordre public de protection du locataire, il est possible d'y déroger par des conventions particulières plus favorables au locataire que les dispositions légales.

En l’espèce, le bail conclu le 31 janvier 2024 contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat en cas de défaut de paiement à l'issue d'un délai de deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 6 mai 2025, pour la somme en principal de 4662,10 euros. 

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 7 juillet 2025.

Mme [Y] [C] est à compter de cette date occupante sans droit ni titre du logement donné à bail.

Elle a comparu, et n’a pas sollicité la suspension des effets de la clause résolutoire sur le fondement de la loi du 6 juillet 1989, indiquant ne pas remplir les conditions prévues par ce texte pour l'octroi de délais de paiement et pour la suspension des effets de la clause résolutoire. 

Il sera fait droit en conséquence à la demande d’expulsion.

Sur les demandes de condamnation au paiement de l’arriéré locatif

La société ACTION LOGEMENT SERVICES, qui produit des quittances subrogatives du 22 avril 2025, 15 septembre 2025 et 12 mars 2026, justifie avoir réglé la somme totale de 10 833,04 euros. Des paiement de la locataire étant intervenus, la dette locative à l'égard de la société ACTION LOGEMENT SERVICES s'élève à 10 533,04 euros au 21 avril 2026.

La défenderesse n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette, aucune des sommes réclamées n'étant prescrites puisque l'échéance la plus anicenne date du mois d'avril 2024 et que la prescription est triennale.

Contrairement à ce qu'elle soutient, Mme [Y] [C] dispose de tous les éléments pour pouvoir vérifier le montant des sommes réclamées, le commandement de payer en date du 15 octobre 2025 disposant d'un décompte détaillé, et un décompte du bailleur étant par ailleurs produit aux débats. Ce dernier décompte fait d'ailleurs apparaître une régularisation de charges à son profit opérée le 30 novembre 2025.


Mme [Y] [C] sera par conséquent condamnée au paiement de cette somme de 10533,04 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 6 mai 2025 sur la somme de 4662,10 euros, à compter du 15 octobre 2025 sur la somme de 1880,80 euros et à compter du présent jugement pour le surplus, ainsi qu’à une indemnité mensuelle d’occupation qui se substitue au loyer dès le 7 juillet 2025 et reste due jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux. 

Le montant de cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixé au montant du loyer et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, de nature à réparer le préjudice subi par la demanderesse.

Sur la demande de délais de paiement 

En application de l'article 1343-5, du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l'espèce, Mme [Y] [C] ne rapporte aucun élément pour apprécier sa situation financière actuelle, se contentant d'affirmer qu'elle se trouverait dans une grande précarité financière. 

Il ressort des pièces versées par le demandeur qu'un plan d'apurement de 30 euros mensuels avait été mis en place avec la société ACTION LOGEMENT SERVICES, lequel a été partiellement respecté. Néanmoins, dès le mois de janvier 2025, elle a à nouveau cessé de s'acquitter de ses loyers et charges auprès de son bailleur, de sorte que la garantie visale a continué d'être actionnée et que la dette a continué à augmenter. 

Par ailleurs, la dette a désormais atteint le montant total 10 533,04 euros que Mme [Y] [C] n'est manifestement pas en mesure de solder en réglant ses charges quotidiennes. 

En conséquence, la demande de délais de paiement sera rejetée. 

Sur le délai pour quitter les lieux

Les articles L.412-3 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dispose que le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions. La durée de ces délais ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

En l'espèce, Mme [Y] [C] indique être dans une situation très précaire. Toutefois, comme précédemment indiqué, elle se contente de procéder par voie d'affirmation et ne produit aucune pièce permettant d'évaluer sa situation familiale, sociale et financière réelle. Elle n'a pas non plus répondu aux travailleurs sociaux dans le cadre du diagnostic social et financier diligenté par les services de la préfecture. 

En tout état de cause, Mme [Y] [C] ne règle pas les échéances courantes, de telle sorte que la dette locative ne fait que se creuser. Elle ne justifie pas non plus de démarches de relogement, ni des facteurs qui impliqueraient que son relogement ne pourrait pas avoir lieu dans des conditions normales.

En conséquence, la demande de délais pour quitter les lieux sera rejetée. 

Sur les demandes accessoires 
 
Sur les dépens

L’article 695 6° du code de procédure civile dispose que les dépens afférents aux instances, actes et procédures d'exécution comprennent les émoluments des officiers publics ou ministériels.

En vertu de l’article 696 alinéa 1 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Mme [Y] [C], partie succombante à la procédure, supportera la charge des dépens. 


Aux termes de l’article L.111-8 alinéa 2 du code des procédures civiles d’exécution, les frais de recouvrement entrepris sans titre exécutoire restent à la charge du créancier, sauf s’ils concernent un acte dont l’accomplissement est prescrit par la loi au créancier. Toute stipulation contraire est réputée non écrite, sauf disposition législative contraire.

Ainsi, ces dépens comprendront le coût du commandement visant la clause résolutoire qui, en vertu de l’article susvisé, doit rester à la charge du débiteur.

Sur les frais irrépétibles 

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. 

En l’occurrence, il n'est pas inéquitable de condamner Mme [Y] [C], qui ne justifie pas de sa situation financière, à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 300 euros en application des dispositions susvisées. 

Sur l’exécution provisoire

En vertu de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. L’article 514-1 du même code dispose que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée. Par exception, le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé, qu’il prescrit des mesures provisoires pour le cours de l’instance, qu’il ordonne des mesures conservatoires ainsi que lorsqu’il accorde une provision au créancier en qualité de juge de la mise en état. 

En l’espèce, l’exécution provisoire n’étant pas incompatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu de l’écarter.

Dispositif

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

- Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 7 juillet 2025, et qu’en conséquence le bail se trouve résilié depuis cette date,

- Déboute Mme [Y] [C] de sa demande de délais pour quitter les lieux,

- Ordonne en conséquence à Mme [Y] [C] de libérer le logement situé [Adresse 3], à [Localité 1] et de restituer les clés,

- Dit qu’à défaut pour Mme [Y] [C] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux,

- Dit que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

- Condamne Mme [Y] [C] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES , en sa qualité de subrogée dans les droits et actions du bailleur, la somme de 10533,04 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 6 mai 2025 sur la somme de 4662,10 euros, et à compter du 15 octobre 2025 pour le surplus,

- Condamne Mme [Y] [C] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité mensuelle d’occupation, se substituant au loyer à compter du 7 juillet 2025, d’un montant égal au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et jusqu’à la date de libération effective des lieux et la remise des clés, dans la limite des sommes que la société ACTION LOGEMENT SERVICES aura réglées au bailleur à ce titre et justifiées par une quittance subrogative,

- Déboute Mme [Y] [C] de sa demande de délais de paiement,

- Condamne Mme [Y] [C] à payer la somme de 300 euros à la société ACTION LOGEMENT SERVICES sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- Condamne Mme [Y] [C] aux dépens, lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire,

- Rappelle que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit,

- Dit que la présente décision sera communiquée à la direction départementale de l’emploi, du travail, des solidarités et de la protection des populations de la Drôme.


La greffière, La juge des contentieux de la protection,

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VALENCE 



JUGEMENT DU 02 Juillet 2026

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION




Minute n° 
DOSSIER N° : RG 25/00677 - N° Portalis DBXS-W-B7J-IZLG




DEMANDERESSE

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par la SELARL TYRYS, avocats au barreau de Lyon



DÉFENDERESSE 

Madame [Y] [C], demeurant [Adresse 2]

représentée par la SELARL SEDEX, avocats au barreau de la Drôme





COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Emilie BONNOT, juge des contentieux de la protection
Greffier lors du prononcé de la décision : Loetitia MANNING



Débats tenus à l'audience du 21 Mai 2026
Jugement prononcé le 02 Juillet 2026, par mise à disposition au greffe




















EXPOSÉ DU LITIGE


Par acte sous seing privé du 31 janvier 2024, M. [M] [L] a donné à bail à Mme [Y] [C] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 3], à [Localité 1], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 1151,26 euros et d’une provision sur charges de 40 euros.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution des engagements de la locataire dans le cadre du dispositif dénommé Visale mis en place par l’association pour l’accès aux garanties locatives, prévu par l’article L.313-3 du code de la construction et de l’habitation, selon contrat signé avec le bailleur le 31 janvier 2024.

En l’état de loyers impayés, la caution a été actionnée et plusieurs versements ont été effectués.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 6 mai 2025, pour la somme principale de 4662,10 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 15 octobre 2025 délivré en étude, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Valence pour :
- voir constater l’acquisition de la clause résolutoire,
- à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur,
- être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme [Y] [C] ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique
- condamner Mme [Y] [C] à lui payer la somme de 6542,90 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 6 mai 2025 sur la somme de 4662,10 euros, et pour le surplus à compter de l’assignation,
- fixer l’indemnité d’occupation à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel mensuel augmenté des charges,
- condamner Mme [Y] [C] à lui payer lesdites indemnités d’occupation, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative, jusqu’à la libération effective des lieux,
- condamner Mme [Y] [C] à lui payer la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
- dire n’y avoir lieu à suspendre l’exécution provisoire de la décision à intervenir,
- condamner Mme [Y] [C] aux dépens comprenant le coût du commandement de payer.

Le diagnostic social et financier, faisant état de la carence du locataire, a été reçu au greffe le 10 février 2026.

L'affaire a été appelée à l'audience du 12 février 2026 et a fait l'objet de plusieurs renvois à la demande des parties. 

À l’audience du 21 mai 2026 à laquelle l’affaire a été appelée et retenue, la société ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, maintient ses demandes, sauf à préciser que la dette s’élevait désormais à 10 533,04 euros selon décompte arrêté au 21 avril 2026, et demande à ce que les conclusions de Mme [Y] [C] soient rejetées.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir en substance, sur le fondement de l'article 2309 du code civil, qu'elle est subrogée dans les droits du bailleur et qu'en l'absence de paiement des causes du commandement dans le délai de deux mois, la clause résolutoire du bail est acquise. S'agissant des griefs adverses, la société ACTION LOGEMENT SERVICES fait valoir que le commandement de payer contient un décompte détaillé de la dette, de sorte qu'aucune nullité de peut être prononcée, et ajoute qu'elle produit aussi le relevé de compte du bailleur, ce qui permet à la défenderesse de vérifier les montants réclamées. Elle estime qu'aucun des loyers n'est prescrit, le plus ancien loyer impayé étant celui du mois d'avril 2024, la prescription étant triennale. Elle fait observer que le loyer en cours n'est pas payé et que Mme [Y] [C] ne fait aucune proposition de règlement à l'appui de sa demande de délais de paiement. Enfin, elle observe que l'intéressée ne justifie d'aucune démarche de relogement à l'appui de sa demande de délais pour quitter les lieux.

Mme [Y] [C], représentée par son conseil, demande :
- de limiter les demandes de condamnation au paiement présentées par la société ACTION LOGEMENT SERVICES,
- de lui accorder des délais de paiement dans la limite de vingt-quatre mois, avec imputation des paiements en priorité sur le capital sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil,
- de lui accorder un délai de douze mois pour quitter les lieux,
- de débouter la société ACTION LOGEMENT SERVICES de sa demande de condamnation sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ou à titre subsidiaire de la limiter à un montant symoblique.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir en substance qu'elle ne conteste pas ne pas avoir soldé les causes du commandement dans le délai imparti de telle sorte que la clause résolutoire a produit son effet et qu'elle est actuellement occupante sans droit ni titre. Elle ne conteste pas être redevable de l'arriéré locatif. Elle soutient qu'elle ne dispose d'aucun document circonstancié lui permettant de constester le montant de la dette, en conséquence, celle-ci devra être strictement limitée au pièce produites par le demandeur. Elle indique que certaines sommes demandées pourraient être touchées par la prescription triennale, et qu'il conviendra alors de déduire de la dette. Par ailleurs, elle sollicite des délais de paiement, mais ne justifiant pas d'une reprice de paiement et d'une capacité à rembourser la dette, elle écarte l'application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, et se fonde sur l'article 1343-5 du code civil pour obtenir des délais de paiement dans la limite de vingt-quatre mois. Au soutien de sa demande de délais pour quitter les lieux, elle met en avant sa situation de grande fragilité, de vulnérabilité et de précarité, ainsi que l'absence solution de relogement ou de réseau de soutien lui permettant d'envisager un départ immédiat.

L’affaire a été mise en délibéré au 2 juillet 2026, date du prononcé du jugement par mise à disposition au greffe. 

EXPOSÉ DES MOTIFS

Sur la recevabilité 

En application de l'article 2309 du code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu'avait le créancier contre le débiteur. L'article 1346 du même code dispose par ailleurs que la subrogation a lieu par le seul effet de la loi au profit de celui qui, y ayant un intérêt légitime, paie dès lors que son paiement libère envers le créancier celui sur qui doit peser la charge définitive de tout ou partie de la dette. 

L'article 1346-4 du même code prévoit que la subrogation transmet à son bénéficiaire, dans la limite de ce qu'il a payé, la créance et ses accessoires, à l'exception des droits exclusivement attachés à la personne du créancier.

La convention Etat-UESL pour la mise en œuvre du cautionnement Visale mentionne expressément en son article 7.1 que la subrogation doit permettre d'engager une procédure en résiliation du bail au lieu et place du bailleur.

Le contrat de cautionnement Visale conclu prévoit dans son article 8.2 que, dès la déclaration de l'impayé de loyer, la caution s'engage à procéder aux actions contentieuses de recouvrement et d'expulsion. 

La quittance subrogative stipule également que la subrogation visant le recouvrement des loyers impayés peut s'exercer dans le cadre d'une action en paiement des loyers impayés ou dans le cadre d'une action en résiliation du bail 

En l'espèce, à la suite de divers incidents de paiement du preneur, le bailleur a fait jouer l'engagement de caution. La société ACTION LOGEMENT SERVICES a réglé le montant des loyers dus par le preneur.

En conséquence, la société ACTION LOGEMENT SERVICES se trouve subrogée dans les droits et actions des bailleurs et a donc qualité à agir en résiliation de bail.

L’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées. Cette notification s’effectue par voie électronique. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

Par ailleurs, en vertu de l’article 24 II de la loi susvisée, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés préalablement signalée aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien de leur versement. Cette saisine s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. 

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Drôme par voie électronique le 17 octobre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi numéro 89-462 du 06 juillet 1989 susvisée.

En outre, la société ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir avisé la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 12 mai 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 15 octobre 2025, conformément aux dispositions précitées.

L'action est donc recevable. 

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. 

L'article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. La loi n°89-462 du 6 juillet 1989 poursuivant l'objectif à valeur constitutionnelle du droit au logement et relevant à ce titre d'un ordre public de protection du locataire, il est possible d'y déroger par des conventions particulières plus favorables au locataire que les dispositions légales.

En l’espèce, le bail conclu le 31 janvier 2024 contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat en cas de défaut de paiement à l'issue d'un délai de deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 6 mai 2025, pour la somme en principal de 4662,10 euros. 

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 7 juillet 2025.

Mme [Y] [C] est à compter de cette date occupante sans droit ni titre du logement donné à bail.

Elle a comparu, et n’a pas sollicité la suspension des effets de la clause résolutoire sur le fondement de la loi du 6 juillet 1989, indiquant ne pas remplir les conditions prévues par ce texte pour l'octroi de délais de paiement et pour la suspension des effets de la clause résolutoire. 

Il sera fait droit en conséquence à la demande d’expulsion.

Sur les demandes de condamnation au paiement de l’arriéré locatif

La société ACTION LOGEMENT SERVICES, qui produit des quittances subrogatives du 22 avril 2025, 15 septembre 2025 et 12 mars 2026, justifie avoir réglé la somme totale de 10 833,04 euros. Des paiement de la locataire étant intervenus, la dette locative à l'égard de la société ACTION LOGEMENT SERVICES s'élève à 10 533,04 euros au 21 avril 2026.

La défenderesse n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette, aucune des sommes réclamées n'étant prescrites puisque l'échéance la plus anicenne date du mois d'avril 2024 et que la prescription est triennale.

Contrairement à ce qu'elle soutient, Mme [Y] [C] dispose de tous les éléments pour pouvoir vérifier le montant des sommes réclamées, le commandement de payer en date du 15 octobre 2025 disposant d'un décompte détaillé, et un décompte du bailleur étant par ailleurs produit aux débats. Ce dernier décompte fait d'ailleurs apparaître une régularisation de charges à son profit opérée le 30 novembre 2025.


Mme [Y] [C] sera par conséquent condamnée au paiement de cette somme de 10533,04 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 6 mai 2025 sur la somme de 4662,10 euros, à compter du 15 octobre 2025 sur la somme de 1880,80 euros et à compter du présent jugement pour le surplus, ainsi qu’à une indemnité mensuelle d’occupation qui se substitue au loyer dès le 7 juillet 2025 et reste due jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux. 

Le montant de cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixé au montant du loyer et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, de nature à réparer le préjudice subi par la demanderesse.

Sur la demande de délais de paiement 

En application de l'article 1343-5, du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l'espèce, Mme [Y] [C] ne rapporte aucun élément pour apprécier sa situation financière actuelle, se contentant d'affirmer qu'elle se trouverait dans une grande précarité financière. 

Il ressort des pièces versées par le demandeur qu'un plan d'apurement de 30 euros mensuels avait été mis en place avec la société ACTION LOGEMENT SERVICES, lequel a été partiellement respecté. Néanmoins, dès le mois de janvier 2025, elle a à nouveau cessé de s'acquitter de ses loyers et charges auprès de son bailleur, de sorte que la garantie visale a continué d'être actionnée et que la dette a continué à augmenter. 

Par ailleurs, la dette a désormais atteint le montant total 10 533,04 euros que Mme [Y] [C] n'est manifestement pas en mesure de solder en réglant ses charges quotidiennes. 

En conséquence, la demande de délais de paiement sera rejetée. 

Sur le délai pour quitter les lieux

Les articles L.412-3 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dispose que le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions. La durée de ces délais ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

En l'espèce, Mme [Y] [C] indique être dans une situation très précaire. Toutefois, comme précédemment indiqué, elle se contente de procéder par voie d'affirmation et ne produit aucune pièce permettant d'évaluer sa situation familiale, sociale et financière réelle. Elle n'a pas non plus répondu aux travailleurs sociaux dans le cadre du diagnostic social et financier diligenté par les services de la préfecture. 

En tout état de cause, Mme [Y] [C] ne règle pas les échéances courantes, de telle sorte que la dette locative ne fait que se creuser. Elle ne justifie pas non plus de démarches de relogement, ni des facteurs qui impliqueraient que son relogement ne pourrait pas avoir lieu dans des conditions normales.

En conséquence, la demande de délais pour quitter les lieux sera rejetée. 

Sur les demandes accessoires 
 
Sur les dépens

L’article 695 6° du code de procédure civile dispose que les dépens afférents aux instances, actes et procédures d'exécution comprennent les émoluments des officiers publics ou ministériels.

En vertu de l’article 696 alinéa 1 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Mme [Y] [C], partie succombante à la procédure, supportera la charge des dépens. 


Aux termes de l’article L.111-8 alinéa 2 du code des procédures civiles d’exécution, les frais de recouvrement entrepris sans titre exécutoire restent à la charge du créancier, sauf s’ils concernent un acte dont l’accomplissement est prescrit par la loi au créancier. Toute stipulation contraire est réputée non écrite, sauf disposition législative contraire.

Ainsi, ces dépens comprendront le coût du commandement visant la clause résolutoire qui, en vertu de l’article susvisé, doit rester à la charge du débiteur.

Sur les frais irrépétibles 

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. 

En l’occurrence, il n'est pas inéquitable de condamner Mme [Y] [C], qui ne justifie pas de sa situation financière, à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 300 euros en application des dispositions susvisées. 

Sur l’exécution provisoire

En vertu de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. L’article 514-1 du même code dispose que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée. Par exception, le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé, qu’il prescrit des mesures provisoires pour le cours de l’instance, qu’il ordonne des mesures conservatoires ainsi que lorsqu’il accorde une provision au créancier en qualité de juge de la mise en état. 

En l’espèce, l’exécution provisoire n’étant pas incompatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu de l’écarter. 

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

- Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 7 juillet 2025, et qu’en conséquence le bail se trouve résilié depuis cette date,

- Déboute Mme [Y] [C] de sa demande de délais pour quitter les lieux,

- Ordonne en conséquence à Mme [Y] [C] de libérer le logement situé [Adresse 3], à [Localité 1] et de restituer les clés,

- Dit qu’à défaut pour Mme [Y] [C] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux,

- Dit que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

- Condamne Mme [Y] [C] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES , en sa qualité de subrogée dans les droits et actions du bailleur, la somme de 10533,04 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 6 mai 2025 sur la somme de 4662,10 euros, et à compter du 15 octobre 2025 pour le surplus,

- Condamne Mme [Y] [C] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité mensuelle d’occupation, se substituant au loyer à compter du 7 juillet 2025, d’un montant égal au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et jusqu’à la date de libération effective des lieux et la remise des clés, dans la limite des sommes que la société ACTION LOGEMENT SERVICES aura réglées au bailleur à ce titre et justifiées par une quittance subrogative,

- Déboute Mme [Y] [C] de sa demande de délais de paiement,

- Condamne Mme [Y] [C] à payer la somme de 300 euros à la société ACTION LOGEMENT SERVICES sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- Condamne Mme [Y] [C] aux dépens, lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire,

- Rappelle que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit,

- Dit que la présente décision sera communiquée à la direction départementale de l’emploi, du travail, des solidarités et de la protection des populations de la Drôme.


La greffière, La juge des contentieux de la protection,

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Mise à jour de la source le 2026-07-04T01:24:19.857Z.