Tribunal judiciaire des Sables-d'Olonne, REFERES, 27 juillet 2026, n° 26/00071

30B

MINUTE N° : 
ORDONNANCE DU : 27 Juillet 2026
DOSSIER N° : N° RG 26/00071 - N° Portalis DB3I-W-B7K-C7UP
AFFAIRE : [Q] [V], [F] [V], [O] [M] née [V], [U] [S] NÉE [V] C/ [Z] [A]


TRIBUNAL JUDICIAIRE DES SABLES D’OLONNE

ORDONNANCE DE REFERE DU 27 JUILLET 2026



DEMANDEURS

Monsieur [Q] [C] [L] [V], 
né le 13 mars 1940 à [Localité 1]
demeurant [Adresse 1]

Monsieur [F] [J] [V], 
né le 10 septembre 1967 [Localité 2] 
demeurant [Adresse 2] ALLEMAGNE

Madame [O] [M] née [V],
née le 12 avril 1963 à [Localité 3] 
demeurant [Adresse 3] ALLEMAGNE

Madame [U] [S] NÉE [V], 
née le 10 mars 1965 [Localité 2] 
demeurant [Adresse 4]

représentés par Me Cécile BREMOND-PAINEAU, avocat au barreau de LA ROCHE-SUR-YON


DEFENDEUR

Monsieur [Z] [A], 
né le 24 juillet 1983 à [Localité 4] demeurant [Adresse 5]
représenté par Me François-hugues CIRIER, avocat au barreau de LA ROCHE-SUR-YON substitué par Me Pauline BENEDI, avocat au barreau de LA ROCHE SUR YON

PRESIDENT : Franck NGUEMA ONDO, Président

GREFFIER : Dorothée MALDINEZ, présente lors des débats et Isabelle MASSON, présente lors de la mise à disposition de l’ordonnance


Débats tenus à l’audience publique du  01 Juin 2026
Date de mise à disposition au greffe indiquée par le Président : 7 juillet prorogé au 27 Juillet 2026
Ordonnance mise à disposition au greffe le 27 Juillet 2026


grosse délivrée

le 27.07.2026
 
à [Localité 5] [Adresse 6] [Localité 6]



EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [Q] [V], Monsieur [F] [V], Madame [O] [M] née [V] et Madame [U] [S] née [V] sont usufruitiers et nus-propriétaires d’un bien immobilier situé au [Adresse 7] à [Localité 7].

Aux termes d’un acte sous-seing privé en date du 24 mars 2023, Monsieur [Q] [V], agissant en qualité d'usufruitier avec l’accord des nus-propriétaires, a consenti un bail commercial à ACCESS' CARAVANING pour ces locaux, pour une durée de 9 ans et moyennant un loyer annuel de 7.800 €, soit 650 € hors taxe, TVA en sus.

Les consorts [V] ont appris que Monsieur [Z] [A], exerçant sous l’enseigne commerciale ACCESS’ CARAVANING, avait cessé son activité le 30 septembre 2024 et avait créé une S.A.R.L. ACCESS’ CARAVANING le 14 octobre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 30 décembre 2025, les consorts [V] ont fait délivrer à Monsieur [Z] [A] une sommation d’avoir à respecter les conditions contractuelles dès lors qu’il devait leur notifier tout changement d’état et exclure toute sous-location. Les bailleurs ont reproché au preneur d’avoir constituer une S.A.R.L. ACCESS’ CARAVANING le 30 septembre 2024 concomitamment à la radiation de son entreprise individuelle antérieure, exercée sous l’enseigne commerciale ACCESS’ CARAVANING.

Par acte de commissaire de justice en date du 13 mars 2026, Monsieur [Q] [V], Monsieur [F] [V], Madame [O] [M] née [V] et Madame [U] [S] née [V] ont fait assigner devant le juge des référés du tribunal judiciaire des Sables d’Olonne Monsieur [Z] [A] aux fins d’obtenir, entre autres, la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire prévue dans le bail commercial, d’ordonner son expulsion et la fixation d’une indemnité d’occupation mensuelle jusqu’à sa libération des lieux.

L’affaire a été appelée à l’audience du 1er juin 2026.

Les consorts [V] ont demandé au juge des référés de :
Vu les articles 644, 655, 656, 834 et 835 du Code de Procédure Civile
Vu les articles 1103, 1104, 1199, 1842 et 1145 du Code Civil,
Vu les articles L143-2 ,L145-41, L 526-27 du Code de Commerce ;
Vu les articles L433-1 et suivants R433-2 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

ACCUEILLIR la demande présentée par les Consorts [V] ; la dire recevable et bien fondée ;CONSTATER la résiliation du bail commercial du fait de l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail ;ORDONNER la libération des lieux par Monsieur [A] [Z] et toutes personne physique ou morale introduite de son chef et la remise des clés après établissement d’un état des lieux ;ORDONNER l’expulsion de Monsieur [A] et de tout occupant introduit de son chef, avec au besoin, l’assistance de la force publique ;ORDONNER l’enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués et occupés par Monsieur [A] [Z] et toutes personne physique ou morale introduite de son chef en un lieu approprié, aux frais, risques et périls de Monsieur [A] conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution susvisées ;ASSORTIR l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte de 500 € par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir et ce jusqu’à la complète libération des lieux et remise des clés ;CONDAMNER Monsieur [A] à payer à Monsieur [Q] [V] une provision à titre d’indemnité d’occupation mensuelle, à compter du 31 janvier 2026 jusqu’à la complète libération des lieux et la remise des clés, correspondant au loyer prévu au contrat, savoir 683.82€ HT (820.5 8€ TTC) par mois, le tout majoré de l'intérêt légal ;CONDAMNER Monsieur [A] à payer aux Consorts [V] la somme de 5 000€ au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;CONDAMNER Monsieur [A] aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement du 30 décembre 2025 ;JUGER que si l’occupation devait se prolonger plus d’un an après l’acquisition de la clause résolutoire, l’indemnité d’occupation sera indexée sur l’indice ILC publié par l’INSEE, l’indice de base étant le dernier indice publié à la demande d’acquisition de la clause résolutoire.
Au soutien de leurs demandes, les consorts [V] ont soutenu que la clause résolutoire ne peut avoir effet qu’entre les parties au bail, c’est-à-dire à l’encontre de Monsieur [Z] [V], exerçant en qualité d’entrepreneur individuel sous l’enseigne commerciale ACCESS’ CARAVANING au moment de sa signature. Ils ont précisé que leur demande d’application de la clause résolutoire était donc parfaitement recevable. En tout état de cause, et à titre subsidiaire, ils ont souligné que la signification devait être effectuée au représentant de la personne morale visée, ce qui était le cas.

Les demandeurs ont fait valoir que la clause résolutoire serait acquise au regard des dispositions légales et contractuelles, le commandement délivré le 30 décembre 2025 à Monsieur [A] étant demeuré infructueux. Ils indiquent que la société ACCESS’ CARAVANING n’avait aucune existence juridique au moment de la signature du bail et que le passage d’une entreprise individuelle à une société ne saurait être assimilé à un changement d’état de la personne morale initialement signataire du bail. Ils ont rappelé que la simple perception des loyers ne saurait être interprété comme une renonciation à se prévaloir des clauses du bail.

Concernant la demande de délai ne peut aboutir et devra être rejetée.

Monsieur [Z] [A] a comparu et a sollicité du juge des référés de :
Vu l’article 122 du Code de procédure civile,
Vu l’article 693 du Code de procédure civile,
Vu l’article 835 du Code de procédure civile,
Vu les articles L145-1 et suivants du Code de commerce,

Le JUGER recevable et bien fondé en toutes ses demandes, fins et prétentions,REJETER purement et simplement toutes demandes, fins et prétentions adverses contraires au présent dispositif comme étant irrecevables et mal fondées.
En conséquence, à TITRE PRINCIPAL,
JUGER purement et simplement irrecevables les demandes formulées par Monsieur [Q] [V], Monsieur [F] [V], Madame [O] [V] épouse [M] et Madame [I] [V], épouse [S].
A TITRE SUBSIDIAIRE,
JUGER que la demande de Monsieur [Q] [V], Monsieur [F] [V], Madame [O] [V] épouse [M] et Madame [I] [V], épouse [S] se heurte à des contestations sérieuses.
En conséquence,
DEBOUTER purement et simplement Monsieur [Q] [V], Monsieur [F] [V], Madame [O] [V] épouse [M], Madame [I] [V], épouse [S] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,
A TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE,
Lui ACCORDER un délai de deux (2) ans pour libérer les lieux, délai au cours duquel il sera autorisé à demeurer dans les locaux en contrepartie du paiement d’une indemnité d’occupation au plus égale au loyer contractuel augmenté des charges, jusqu’à l’expiration dudit délai,
Dans toutes les hypothèses,
CONDAMNER Monsieur [Q] [V], Monsieur [F] [V], Madame [O] [V] épouse [M] et Madame [I] [V], épouse [S] aux entiers dépens, avec distraction au profit de la SELARL CIRIER AVOCATS ASSOCIÉS, société d’avocats inter-barreaux postulant par l’un de ses associés, pour ceux dont elle aurait fait l’avance sans avoir reçu provision, en application des articles 696 et 699 du Code de procédure civile,CONDAMNER Monsieur [Q] [V], Monsieur [F] [V], Madame [O] [V] épouse [M] et Madame [I] [V], épouse [S] à payer à Monsieur [Z] [A] la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.
Au soutien de sa fin de non-recevoir, Monsieur [A] a fait valoir que la sommation n’a pas été délivrée à la bonne personne morale puisqu’il est gérant de l’E.U.R.L. ACCESS’ CARAVANING alors que le bail a été signé alors qu’il exerçait en qualité de personne physique sous l’enseigne ACCESS’ CARAVANING. Il a expliqué en conséquence avoir subi un grief dès lors qu’il n’a pu régulariser la situation dans les délais imposés pour le compte de la personne morale qui aurait dû être destinataire de la sommation. Il en a déduit que la sommation du 30 décembre 2025 serait irrégulière. Il a précisé en outre que l’EURL ACCESS’ CARAVANING serait la titulaire initiale du bail et qu’elle n’est pas partie à la procédure.

Par ailleurs, Monsieur [A] a soutenu qu’à défaut d’urgence, seul l’article 835 du code de procédure civile aurait vocation à s’appliquer et que la demande se heurterait à des contestations sérieuses. A ce titre, il a fait valoir qu’il n’y avait pas de changement d’état du preneur opposable au bailleur et qu’il y avait eu continuité de l’exploitation suite à l’immatriculation de l’E.U.R.L. ACCESS’ CARAVANING. Il a par ailleurs contesté toute sous-location ou cession du bail de son fait, précisant qu’il n’y avait eu aucun trouble pour les bailleurs dès lors que les loyers ont toujours été régulièrement versés.

Le défendeur a par ailleurs soutenu que la question de savoir si cette opération de mise en société unipersonnelle, sans changement d’activité ni d’enseigne, doit être appréhendée comme une simple réorganisation interne de l’exploitation ou comme une cession prohibée du bail supposant une interprétation approfondie du contrat et des circonstances de l’espèce, qui dépasse le cadre de l’évidence exigée par l’article 835 du Code de procédure civile.

Le dossier a été mis en délibéré au 7 juillet 2026, délai prorogé au 27 juillet 2026 pour des raisons de service.
 

MOTIFS
 
Sur la recevabilité

L’article 122 du Code de procédure civile dispose que « Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée ».

L'article L. 145-41 du Code de commerce prévoit « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ».

L'article 693 du Code de procédure civile dispose enfin que « Ce qui est prescrit par les articles 654 à 659, 663 à 665-1, 672, 675, 678, 680, 683 à 684-1, 686, le premier alinéa de l'article 688 et les articles 689 à 692 est observé à peine de nullité ».

En l’espèce, Monsieur [A] soutient que les consorts [V] seraient irrecevables en leur demande dès lors que la sommation du 30 décembre 2025 n’aurait pas été délivrée à la personne titulaire du bail, l’E.U.R.L ACCESS’ CARAVANING, mais à son gérant.

Il est constant que le bail mentionne uniquement ACCESS’ CARAVANING comme preneur. 

Il n’est pas ailleurs pas contesté que Monsieur [Z] [A] a signé le bail du 24 mars 2023 en dernière page. Au moment de la signature, ACCES’ CARAVANING était le nom commercial utilisé par Monsieur [A] pour son activité de « Vente accessoires, pièces détachées et aménagement pour véhicules et véhicules de loisirs camping-car fourgon caravane remorque voiture » selon le Bulletin Officiel des Annonces civiles et commerciales (BODACC) des 6 et 7 août 2022. Le Kbis versé aux débats confirme l’exercice par Monsieur [A] d’une activité conforme en qualité entrepreneur individuel, immatriculé sous le numéro RCS 501 182 497 et exerçant sous l’enseigne commerciale ACCESS’ CARAVANING, ce depuis le 12/05/2017, date de son immatriculation, et jusqu’au 30/09/2024, date de sa radiation.

 La sommation ne peut qu’être délivrée à la personne titulaire du bail, c’est à dire Monsieur [Z] [A], qui exerçait comme personne physique et en qualité de commerçant sous la forme d’une entreprise individuelle régulièrement immatriculée et publiée, ce d’autant plus si l’activité commerciale s’est arrêtée sous cette forme juridique. Si la mention du seul nom commercial au bail apparaît maladroite, elle ne saurait avoir pour conséquence de valider a posteriori l’accord des preneurs pour contracter avec une personne morale qui n’existait pas au moment de la signature du bail.

Au surplus, compte-tenu de la nature de la contestation formulée par les consorts [V], une sommation faite à la nouvelle entité créée par Monsieur [A] en octobre 2024, l’E.U.R.L. ACCESS’ CARAVANING, n’aurait eu aucun sens.

L’action en constat de résiliation du bail des consorts [V] est donc recevable.


Sur la résiliation du bail

Il ressort des dispositions de l'article L.145-41 du code de commerce que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Il est de jurisprudence constante qu'il n'appartient pas au juge saisi de rechercher le caractère proportionné ou non de la demande réalisée par le bailleur, ni de s'intéresser à la régularisation de la situation au moment où il statue, ces éléments étant sans objet, la seule constatation de la violation de l'obligation ou des obligations contractuelles prévues au bail est suffisante.

Le juge est toutefois fondé à rechercher le cas échéant si le bailleur apparaît de mauvaise foi dans la mise en œuvre de ladite clause.

S'agissant du juge des référés, il doit être relevé qu'il statue en principe en fonction des critères de l'article 834 du code de procédure civile, en vertu de l'urgence, pour ordonner toutes mesures ne se heurtant pas à une contestation sérieuse ou justifiées par l’existence d’un différend, sauf à ce qu'une clause du contrat ait réservé spécialement sa compétence, comme l'a rappelée la Cour de cassation.

Il est par ailleurs constant que le juge des référés saisi pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et ordonner l’expulsion n'est pas tenu de relever l'urgence dans l’hypothèse où l’occupation sans droit ni titre est la conséquence de la résiliation acquise de plein droit par l’effet d’une clause contractuelle à cet effet, la clause résolutoire. 

En l'espèce, au bail liant les parties figure une clause résolutoire visant notamment à défaut de paiement d'un élément du loyer ou d’exécution d’une seule de ses conditions. Il est notamment prévu une clause de « Changement d’état » prévoyant l’obligation pour le preneur de « notifier au bailleur ce dernier dans le mois précédent de l’évènement, sous peine de résiliation ». Il est également prévu une clause « Cession sous-location » interdisant de céder le bail « sans le consentement exprès et par écrit du bailleur ».

Une sommation d’avoir à effectuer ces formalités dans le délai de un mois a été signifiée à Monsieur [A] le 30 décembre 2025. Il est par ailleurs démontré que le preneur n’a pas procédé aux diligences attendues dans le délai d’un mois susvisé, sauf à transmettre un courrier le 8 janvier 2026 au commissaire de justice en confirmant, en qualité de preneur du bail, l’E.U.R.L. ACCESS’ CARAVANING, personne morale distincte.

Les conditions fixées au contrat de bail sont donc remplies pour mettre en œuvre la clause résolutoire, avec acquisition fixée au 31 janvier 2026, le bail étant résilié de plein droit depuis cette date. 

De plus, s’agissant de la demande de provision, d’indemnité d’occupation et d’expulsion, l’article 835 du code de procédure civile prévoit que « même en présence d'une contestation sérieuse, le président du Tribunal Judiciaire peut prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation, même s'il s'agit d'une obligation de faire ».

En l’espèce, au regard de la résiliation du bail, Monsieur [A] est sans droit ni titre depuis le 31 janvier 2026, causant un trouble manifestement illicite. Il devra donc quitter spontanément les lieux, sauf à être expulsé avec le concours de la force publique, excluant le prononcé d’une astreinte surabondante.

Le défendeur sera condamné à verser une indemnité d’occupation équivalente au montant des loyers et charges, à hauteur de 820,58 € par mois, ce jusqu’à sa libération des lieux, l'occupation des locaux postérieure à l'acquisition de la clause résolutoire étant génératrice de droits à versement de cette indemnité d'occupation à compter du 31 janvier 2026. 

Il sera rappelé qu’il n’y a pas lieu à indexation de l’indemnité d’occupation.


Sur les délais sollicités

Il ressort des dispositions de l'article L.145-41 alinéa 2 du code de commerce que « Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses résolutoires, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. »

Il est constant qu’en matière de bail commercial, la suspension des effets d'une clause résolutoire peut être décidée par le juge quel que soit le manquement à ses obligations reproché au locataire.

En l’espèce, Monsieur [A] sollicite un délai de deux ans afin de lui permettre de reloger son activité, de préserver la valeur de son fonds de commerce et de limiter les conséquences manifestement excessives qu’entraînerait une expulsion immédiate. Il ne précise pas les conditions qui seraient à remplir dans ce délai. 

L’octroi de délais est envisageable compte-tenu du paiement régulier des loyers depuis le début du bail et à défaut de justifier d’une éventuelle mauvaise foi du preneur. Il y sera donc fait droit mais sur un délai restreint à un an. Néanmoins, Monsieur [A] devra impérativement dans ce délai solliciter la régularisation du bail au bénéfice de l’E.U.RL. ACCESS’ CARAVANING auprès des bailleurs. A défaut, ou en cas de refus de ces derniers à échéance d’une année, la suspension des effets de la clause résolutoire cessera et il pourra être procéder à son expulsion.

Les parties sont donc invitées à recourir à toutes formes amiables utiles dans cet intervalle.


Sur les demandes accessoires

Partie perdante, les dépens seront mis à la charge de Monsieur [Z] [A], en cela défenderesse, en ce compris le coût du commandement de payer du 30 décembre 2025. Il apparaît par ailleurs équitable de prononcer une condamnation à hauteur de 2.000 € au titre des frais irrépétibles.
 
PAR CES MOTIFS

Le juge des référés,

Statuant publiquement, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire, exécutoire par provision, et en premier ressort,

Tous droits et moyens des parties étant réservés ;

DECLARONS recevable la demande formée par Monsieur [Q] [V], Monsieur [F] [V], Madame [O] [M] née [V] et Madame [U] [S] née [V] ;

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail commercial liant Monsieur [Q] [V] à Monsieur [Z] [A], à effet du 31 janvier 2026 ;

ORDONNONS la libération des lieux volontaire, et à défaut l’expulsion de Monsieur [Z] [A] et de tout occupant de son chef des lieux sis [Adresse 7] à [Localité 7] avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ; 

DISONS, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution, conformément à l’article L.433-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

REJETONS la demande de condamnation à libérer les lieux sous astreinte ;

FIXONS l’indemnité d’occupation due par Monsieur [Z] [A], à compter de la résiliation du bail, soit le 31 janvier 2026, et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant TTC du loyer contractuel et charges de 820,58 €, et au besoin l’y CONDAMNONS à titre provisionnel ;

ACCORDONS à Monsieur [Z] [A] un délai de un an pour solliciter la régularisation du bail au bénéfice de l’E.U.RL. ACCESS’ CARAVANING et obtenir leur accord pour cette régularisation ;

SUSPENDONS en conséquence les effets de la clause résolutoire et DISONS que Monsieur [Z] [A] ne pourra être expulsé avant échéance de ce délai ; 

RAPPELONS que la suspension des effets de la clause résolutoire vaut obligation de respecter l’ensemble des obligations du bail, en ce compris notamment le paiement des indemnités d’occupation;

CONDAMNONS Monsieur [Z] [A] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer en date du 30 décembre 2025 ;

CONDAMNONS Monsieur [Z] [A] à payer Monsieur [Q] [V], Monsieur [F] [V], Madame [O] [M] née [V] et Madame [U] [S] née [V], ensemble, la somme de 2.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETONS l’ensemble des autres demandes.

Ainsi faits et ordonné les jours, moins et ans susdits. La présente décision a été signée par Franck NGUEMA ONDO, Président, et Isabelle MASSON, cadre greffière,


Franck NGUEMA ONDO Isabelle MASSON