Tribunal judiciaire d'Avignon, Chambre 01 CTX IMMOBILIER, 23 juillet 2026, n° 24/02032

COUR D’APPEL DE NÎMES
TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

Chambre 01 CTX IMMOBILIER
N° RG 24/02032 - N° Portalis DB3F-W-B7I-JZZT

JUGEMENT DU 23 Juillet 2026



DEMANDERESSE :
S.C.I.DU [Adresse 1] prise en la personne de son représentant légal en exercice
RCS AVIGNON n° 420.772.964
[Adresse 1]
[Localité 1]
représentée par Me Pierre-françois GIUDICELLI, avocat au barreau d’AVIGNON, avocat postulant/plaidant


DÉFENDEURS :

Monsieur [K] [T]
né le 28 Juin 1941 à [Localité 2] 
[Adresse 2]
[Localité 3]
représenté par Me Roland MARMILLOT, avocat au barreau d’AVIGNON, avocat postulant/plaidant

Madame [J] [Y] épouse [T]
né le 15 Juillet 1942 à [Localité 1] (84)
[Adresse 2]
[Localité 3]
représenté par Me Roland MARMILLOT, avocat au barreau d’AVIGNON, avocat postulant/plaidant


COMPOSITION DU TRIBUNAL : 
Président : Madame Isabelle DUMAS, Vice-Présidente, Juge rapporteur 
Assesseur : Monsieur Hervé LEMOINE, Premier Vice-Président, 
Assesseur : Madame Sylvie PEREZ, Magistrat honoraire, Juge rapporteur 

Madame Isabelle DUMAS, et Madame Sylvie PEREZ ont tenu l’audience, les avocats ne s’y opposant pas conformément à l’article 805 du code de procédure civile. Les juges rapporteurs ont rendu compte au tribunal 


DEBATS :
Audience publique du 28 Mai 2026
Greffier : Frédéric FEBRIER
Après avoir entendu les conseils des parties, l’affaire a été mise en délibéré à ce jour .


JUGEMENT :
Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis donné aux parties dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, contradictoire, en premier ressort, signé par Madame Isabelle DUMAS, Vice-Présidente et M. Frédéric FEBRIER, greffier. 
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EXPOSE DU LITIGE

La SCI [Adresse 3], dont M. [C] [W] était le gérant, est propriétaire des parcelles situées [Adresse 3] cadastrées section IS n° [Cadastre 1] et [Cadastre 2] - cette dernière parcelle n°[Cadastre 2] étant issue de la division de la parcelle n°[Cadastre 3], l'autre parcelle n°[Cadastre 4] ayant été vendue.

Mme [J] [Y] épouse [T] est propriétaire des parcelles situées [Adresse 3] et cadastrées n°[Cadastre 5] et [Cadastre 6] -anciennement n°[Cadastre 7].

Sur ces parcelles n° [Cadastre 1], [Cadastre 2] et [Cadastre 5] sont édifiées des commerces, bureaux et un parking aérien au 1er étage.

Il est par ailleurs indiqué par les parties que la parcelle n°[Cadastre 8] constituerait la copropriété IMMEUBLE [Y] représentée par M. [K] [T] époux de Mme [Y].

Les différentes parcelles sont mitoyennes.

Par acte sous seing privé intitulé convention réciproque du 19 février 1999, la SCI DU [Adresse 3] et Madame [J] [Y] épouse [T] sont convenues d'un droit de passage sur les parcelles n°[Cadastre 3] et [Cadastre 7] au profit de la SCI DU [Adresse 3] et d'un droit de passage par la montée d'escalier en cours de réalisation sur la parcelle n°[Cadastre 1] au profit des locataires de Mme [T].

Par acte authentique du 22 janvier 2003, M. [T] en sa qualité de représentant de la copropriété IMMEUBLE [Y], Madame [J] [Y] épouse [T] ont constitué des servitudes de passage réciproques.

Faisant valoir que les époux [T] refusent de participer aux travaux de remise en état de la rampe d'accès aux parkings aériens et empiètent à hauteur de 20 places de stationnement sur son parking, par exploit en date du 19 juillet 2024, la SCI DU [Adresse 3] a fait assigner M. [K] [T] et Mme [J] [Y] épouse [T] devant le tribunal judiciaire d'AVIGNON aux fins de :
- Sur le paiement de la facture,
- condamner les consorts [T] à payer à la SCI DU [Adresse 1] la somme de 24 839€ 
[(1.276€ +48.402€)/2] correspondante aux frais de réfection de la rampe d'accès au parking aérien;
Sur l'empiètement,
- condamner les consorts [T] à supprimer les marquages au sol et à ne plus stationner de véhicules sur les places de parking de la SCI DU [Adresse 1] et ce sous astreinte de 100€ 
par jour suivant le prononcé du jugement à intervenir et par véhicule stationné.

Par ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 15 octobre 2025, la SCI DU [Adresse 3] demande au tribunal de :
Sur le paiement de la facture,
- condamner les consorts [T] à payer à la SCI DU 82 la somme de 28.366,99 € 
[(6.996,38 € (barrière) + 49.077,60 € (rampe) + 660 € (marquage))/2] correspondant aux frais de réfection de la rampe d'accès au parking aérien ;
Sur l'empiètement,
- condamner les consorts [T] à supprimer les marquages au sol et à ne plus stationner de véhicules sur les places de parking de la SCI DU [Adresse 1] et ce sous astreinte de 100€ 
par jour suivant le prononcé du jugement à intervenir et par véhicule stationné ;
Sur les demandes reconventionnelles des consorts [T],
- débouter les consorts [T] de l'ensemble de leurs demandes ;
En tout état de cause,
- condamner les consorts [T] à payer à la SCI DU 82 la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.

Par leurs dernières conclusions en réplique notifiées par RPVA le 16 décembre 2025, M. et Mme [T] demandent au tribunal de :
- recevoir les consorts [T] en leurs demandes et les dire bien fondées ; 
A titre principal : 
- juger que les consorts [T] n'ont pas à supporter par moitié les frais liés à l'entretien de la rampe d'accès visée ; 

- juger que les consorts [T] n'empiètent pas sur les places de parking dont la SCI DU [Adresse 3] s'estime propriétaire ; 
- débouter la SCI DU [Adresse 3] de l'ensemble de ses demandes ; 
A titre reconventionnel :
-constater que la SCI DU [Adresse 3] ne respecte pas la servitude concédée aux consorts [T] en ayant installé une barrière permettant l'accès à la rampe d'accès au parking aérien ; 
- ordonner à la SCI DU [Adresse 3] la démolition de la barrière d'accès à la rampe d'accès au parking aérien et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à venir ; 
En tout état de cause : 
-condamner la SCI DU [Adresse 3] à payer aux consorts [T] la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

En application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux écritures visées ci-dessus pour un exposé plus précis des faits, prétentions, moyens et arguments des parties.

Par ordonnance en date du 5 mars 2026, la clôture de la procédure a été ordonnée.


MOTIFS DE LA DECISION

Il est rappelé que les demandes de " dire et juger " ou " constater " ne sont pas de véritables prétentions et que le tribunal n'a pas à y répondre.

Il est relevé que le propriétaire de la parcelle n°[Cadastre 8] dont n'est pas clairement identifié (la SCI LES GENETS ? M. [T] ? des copropriétaires ?) mais que cette parcelle n'est pas directement concernée par le présent litige, de sorte qu'il n'y a pas lieu à ordonner la réouverture des débats pour clarifier ce point.

*Sur les travaux de réfection de la rampe d'accès aux parkings

L'article 697 du code civil énonce que "Celui auquel est due une servitude a droit de faire tous les ouvrages nécessaires pour en user et pour la conserver. "

L'article 698 de ce même code ajoute que " Ces ouvrages sont à ses frais, et non à ceux du propriétaire du fonds assujetti, à moins que le titre d'établissement de la servitude ne dise le contraire."

Dès lors qu'il existe une communauté d'usage de l'assiette de la servitude de passage par le propriétaire du fonds dominant et celui du fonds servant, ce dernier doit contribuer aux frais d'entretien et de réparation que nécessite cette communauté d'usage. (civ 3ème du 14 novembre 1990, 89-10.210).
 
La SCI [Adresse 3] indique que des travaux de réfection de la rampe d'accès aux parkings du 1er étage réclamés par les différents locataires des parties et les époux [T] ont dû être réalisés mais que ces derniers refusent de prendre en charge la moitié des frais engagés. La demanderesse se prévaut, outre de la jurisprudence de la Cour de cassation relative à la participation du propriétaire du fonds dominant aux frais d'entretien en cas de communauté d'usage de l'assiette de la servitude de passage, d'un accord sous seing privés et d'une convention réciproque conclus par les parties. 

Les époux [T] contestent, sur le fondement des articles 697 et 698 du code civil, devoir participer au coût de la réfection de la rampe d'accès dès lors qu'ils n'en sont pas à l'initiative. Ils précisent que l'acte authentique de constitution des servitudes de passage ne contient aucune obligation à ce sujet et que la participation en 2005 au paiement de deux factures de travaux de goudronnage ne peut valoir accord tacite à durée indéterminée.

Selon l'acte authentique dressé le 22 janvier 2003 à la requête du syndic de copropriété IMMEUBLES [Y] représenté par M. [K] [T], de Mme [J] [Y] épouse [T] et de la SCI [Adresse 3] représentée par M. [C] [W], deux servitudes de passage ont été constituées, à savoir :
I- une " servitude de passage par la copropriété " IMMEUBLE [Y] " et Mme [Y] au profit de la SCI [Adresse 3] " sur les parcelles IS n°[Cadastre 8], [Cadastre 5] et [Cadastre 7] qui constituent le fonds servant au profit des parcelles IS n° [Cadastre 3] (devenue n°[Cadastre 2]) et [Cadastre 1] qui sont le fonds dominant,
II- une " servitude de passage par la SCI [Adresse 3] au profit de Mme [Y] " sur les parcelles IS n°[Cadastre 1] et [Cadastre 3] (devenue n°[Cadastre 2]) constituant le fonds servant au profit des parcelles IS n°[Cadastre 5] et [Cadastre 7] constituant le fonds dominant.

Il est précisé à l'acte que cette dernière servitude s'exerce notamment en diagonale Ouest Est sur la parcelle n°[Cadastre 7] jusqu'à la rampe d'accès sur la parcelle IS n°[Cadastre 3] (devenue n°[Cadastre 2]) et en diagonale Est-Ouest sur la parcelle n°[Cadastre 1] jusqu'au parking du 1er étage de la parcelle IS n°[Cadastre 5]. 
 
Il est indiqué au paragraphe " PRECISIONS PARTICULIERES " que :
- la SCI [Adresse 3] s'engage pour les parcelles n°[Cadastre 1] et [Cadastre 3] à participer à l'entretien et aux travaux de remise en état du passage situé sur la parcelle n°[Cadastre 8] à hauteur de moitié,
- la SCI [Adresse 3] supportera par moitié les travaux d'entretien des parcelles n°[Cadastre 5] et [Cadastre 7] appartenant à Mme [Y].

Enfin il est stipulé au paragraphe suivant " CONDITIONS COMMUNES " que les bénéficiaires des servitudes seront responsables de tous dommages causés au fonds servant et devront à leurs frais en réparer les conséquences.

Il ressort des nombreux courriers échangés par les parties ou leurs locataires respectifs que la rampe d'accès aux parkings du 1er étage située sur la parcelle n° [Cadastre 1] était devenue glissante et dangereuse et ne permettait plus une arrivée sécurisée aux parkings de l'étage. Le revêtement était endommagé.

L'usage de la servitude n'était ainsi plus permis. 

L'origine de cette dégradation n'est pas connue ni justifiée, de sorte qu'il ne peut être fait application du paragraphe relatif aux conditions communes.

L'acte authentique ne contient aucune disposition relative aux conditions d'entretien de la servitude litigieuse établie au profit de la propriété de Mme [Y]. 

La convention réciproque conclue le 19 février 1999 entre la SCI [Adresse 3] et Mme [T] épouse [Y] n'évoque pas l'entretien des servitudes.

Une autre convention réciproque avait été conclue le 19 avril 1999 entre d'une part la SCI [Adresse 3] et d'autre part une SCI LES GENETS en cours de constitution qui se proposait d'acquérir les parcelles n°[Cadastre 8],[Cadastre 5] et [Cadastre 7] appartenant à Mme [T] épouse [Y]. Mais la SCI LES GENETS ne semble pas avoir été constituée et elle n'est en toute hypothèse pas en la cause, de sorte que les parties ne peuvent se prévaloir de cette convention.

En l'absence de titre règlementant les conditions d'entretien de la servitude de passage concernant la rampe d'accès, il doit être fait application des dispositions légales et de la jurisprudence précitées.

La SCI [Adresse 3] justifie avoir réalisé des travaux de remise en état et de sécurisation de la rampe d'accès indispensable à l'usage de la servitude pour un coût de 48.402 euros selon situation n°3 du 22 mai 2024 émise par la SARL SODITRA. ils ont consisté

Les travaux ainsi entrepris après une étude de structure effectuée afin d'envisager les travaux les plus adaptés et les plus pérennes étaient indispensables à l'usage normal de la servitude de passage. Les époux [T] ont été informés directement ou par l'intermédiaire de leur mandant, M. [X], de la nature et du coût de ces travaux. Ils ont manifesté leur désapprobation, essentiellement au regard de l'attitude de la SCI [Adresse 3] -qui avait refusé de participer à des travaux mineurs (changement de joint). Ils n'ont pour autant proposer aucune autre solution, et ce alors même que de leur aveu même, ils ont, à de multiples reprises, dénoncé l'état dégradé de cette rampe d'accès et réclamé sa réfection.

Il sera fait droit à la demande de la SCI [Adresse 3] en paiement de la somme de 24 201 euros, correspondant à la moitié du coût de la réfection de la rampe (48.402€ : 2), étant rappelé que la rampe d'accès dessert également son parking du 1er étage et que des accords ponctuels ont été conclus en ce sens entre les parties, confirmant un usage.



En revanche, le coût du marquage au sol, qui semble davantage lié à la signalétique du parking de la SCI [Adresse 1], et celui de la barrière d'entrée à la rampe d'accès qui est contestée et objet de la demande reconventionnelle, n'ont pas à être pris en charge par le propriétaire du fonds dominant. Et la demande à ces titres sera rejetée.

Mme [T], seule propriétaire des parcelles n°[Cadastre 5] et [Cadastre 7] bénéficiant de la servitude de passage, sera condamnée au paiement de cette somme. 

*Sur l'empiètement du parking appartenant à la SCI [Adresse 3]

En application des articles 544 et 545 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. Et nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n'est pour cause d'utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.

La SCI DU [Adresse 3] affirme que les époux [T] se sont appropriés certaines places du parking lui appartenant. Elle précise qu'elle avait toléré l'occupation de 20 places en contrepartie du paiement de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères mais que tel n'est plus le cas et les époux [T] n'ont pas souhaité régulariser la situation en signant un bail.

Les époux [T] se prévalent de l'accord de la SCI DU [Adresse 3] a mis à leur disposition 20 places de parking moyennant le paiement de la taxe d'enlèvement les ordures ménagères et ils relèvent que le procès-verbal de constat produit par la défenderesse fait état de places situées sur leur propre parcelle.

Il ressort du procès-verbal dressé le 31 mai 2024 à la requête de la SCI [Adresse 3] que sur la parcelle IS n°[Cadastre 1] lui appartenant 16 places de parking sont matérialisées au sol et portent la mention EPV. La parcelle n°[Cadastre 1] est expressément désignée et le plan en page 5 du procès-verbal confirme la localisation sur cette parcelle des places marquées. Le constat ne porte pas, comme l'affirme les défendeurs, sur leur propriété.

Mme [T] ne justifie plus régler depuis 2011, date du dernier relevé adressé par la demanderesse, la taxe d'enlèvement des ordures ménagères pour l'occupation de 20 places. En l'absence de paiement de la contrepartie financière, elle ne peut se prévaloir de l'accord passé.

Elle sera dès lors condamnée à supprimer les marquages au sol sur la parcelle n°[Cadastre 1] et à ne plus stationner de véhicules sur les places de parking de la SCI DU [Adresse 1] dans un délai de 2 mois à compter de la signification du présent jugement. Passé ce délai, elle y sera contrainte sous astreinte de 100€ par jour pendant un délai de 3 mois. Il n'y a pas lieu de prévoir une astreinte par infraction constatée, le recours à la première astreinte paraissant suffisant.

*Sur la demande reconventionnelle en démolition de l'obstacle 

Selon l'article 701 du code civil, " Le propriétaire du fonds débiteur de la servitude ne peut rien faire qui tende à en diminuer l'usage, ou à le rendre plus incommode. "

Il n'est pas contesté par la SCI [Adresse 3] qu'elle a installé une barrière à l'entrée de la rampe d'accès, limitant ainsi l'usage de la servitude.

Le fait qu'elle ait remis deux badges permettant l'ouverture de la barrière n'anéantit pas l'obstacle, l'utilisation de la rampe d'accès étant désormais plus incommode.

La SCI [Adresse 3] sera condamnée à supprimer cette barrière dans un délai de 2 mois à compter de la signification de la décision. Passé ce délai, elle y sera condamnée sous astreinte provisoire de 200 euros par jour de retard pendant un délai de 3 mois. 

*Sur les demandes accessoires

- les dépens

En application de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie,

Chaque partie succombant pour partie, il convient de dire qu'elles garderont à leur charge leurs propres dépens.

- les frais irrépétibles

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

Il n'est pas inéquitable de laisser à la charge des parties les frais irrépétibles qu'elles ont exposés. Elles seront déboutées de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

- l'exécution provisoire

En application de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En conséquence, il y a lieu de rappeler que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit.


PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement contradictoire et rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe

CONDAMNE Mme [J] [Y] épouse [T] à payer à la SCI [Adresse 3] la somme de 24 201 euros au titre de la moitié des frais de réfection de la rampe d'accès au parking aérien.

CONDAMNE Mme [J] [Y] épouse [T] à supprimer les marquages au sol et à ne plus stationner de véhicules sur les places de parking sur la parcelle n°[Cadastre 1] propriété de la SCI DU [Adresse 1] dans un délai de 2 mois à compter de la signification du présent jugement. 

DIT que passé ce délai, elle y sera contrainte sous astreinte provisoire de 100€ par jour pendant un délai de 3 mois.

CONDAMNE la SCI [Adresse 3] à supprimer la barrière installée à l'entrée de la rampe d'accès au parking aérien dans un délai de 2 mois à compter de la signification de la décision. 

DIT que passé ce délai, elle y sera condamnée sous astreinte provisoire de 200 euros par jour de retard pendant un délai de 3 mois.

DIT que chaque partie gardera à sa charge ses propres dépens.

DEBOUTE les parties de leur demande au titre des frais irrépétibles.

RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit,

Le présent jugement a été signé par la Présidente et le Greffier.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE 
En conséquence, la République Française mande et ordonne à tous huissiers de Justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à exécution, aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près lesTribunaux Judiciaires d'y tenir la main, à tous Commandants et Officiers de la Force Publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis.

En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le Greffier et muni du sceau du Tribunal
LE GREFFIER