Tribunal judiciaire de Meaux, 1ère chambre - Référés, 29 juillet 2026, n° 26/00331

Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

L’ensemble immobilier LE [Adresse 2] sis [Adresse 3] et [Adresse 7] à [Localité 4], est soumis au statut de la copropriété défini par les dispositions de la loi du 10 juillet 1965.

Le 1er juillet 2022, un contrat de syndic était signé avec la société CITYA MONTEVRAIN. 

La S.C.I. TRG IMMOBILIER est propriétaire de l’appartement sis [Adresse 8], 2ème étage - porte A121 correspondant au lot 0008. 

Suivant assemblée générale ordinaire du 12 juin 2023, la résolution n°22 dite “décision à prendre concernant la modification du règlement de copropriété relatif à l’interdiction de la location saisonnière type AIRBNB dans la copropriété” était adoptée par les copropriétaires représentant 7232 tantièmes / 10000 tantièmes. 

Le 17 mars 2026, un commissaire de justice a été requis par le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] [Adresse 10] sis [Adresse 11] à [Localité 5] pour procéder à un constat des lieux et consigner ses observations dans un procès-verbal à même date. Aux termes dudit procès-verbal, le commissaire de justice dépêché sur place faisait état “j’accède au bâtiment A1 et gagne le 2ème étage (...) Je constate qu’une affichette est apposée sur le mur sur laquelle on peut lire - locataires du AIRBNB (...) - je me positionne face à la porte A121 et note qu’il existe dans le plafond une trappe d’accès je constate qu’une caméra de surveillance est fixée sur le tableau de ladite trappe d’accès, sois la barre d’accroche prévue pour l’échelle (...)”. 

Suivant lettre recommandée avec accusé de réception en date du 25 novembre 2025, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 12] sis [Adresse 11] à [Localité 5] et par ministère d’avocat, mettait en demeure la S.C.I. TRG IMMOBILIER d’avoir à résoudre les différends les opposant concernant notamment la pose d’un jacuzzi à l’intérieur de la copropriété causant des nuisances sonores, la modification du sol de l’appartement, les nuisances sonores générées par les locataires du “Airbnb” et la caméra installée dans le couloir. Les mises en demeure étaient réitérés dans les mêmes conditions les 24 décembre 2025, 23 octobre 2025, 2 février 2026, 19 février 2026 et 19 mars 2026. 

Un commissaire de justice était de nouveau requis par le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] [Adresse 10] sis [Adresse 11] à [Localité 5] le 09 juin 2026 afin de procéder à une revue des annonces publiées par la S.C.I. TRG IMMOBILIER sur la plate-forme AIRBNB. 

C’est dans ces conditions que par acte de commissaire de justice du 8 avril 2026, le syndicat des copropriétaires [Adresse 10] - BUSSY SAINT GEORGES 77600 a fait délivrer une assignation à comparaître à la S.C.I. TRG IMMOBILIER devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Meaux, aux fins de : 
- DIRE ET JUGER le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier "[Adresse 10]" situé [Adresse 3] et [Adresse 7], à [Localité 4], représenté par son Syndic la Société CITYA VAL D’EUROPE, recevable et bien fondé en ses demandes, fins et prétentions ; 
En conséquence, 
- CONDAMNER la SCI T.R.G. IMMOBILIER à cesser de louer son lot n° 8 contenu dans l’immeuble "[Adresse 10]" situé [Adresse 3] et [Adresse 7], à BUSSY-SAINT-GEORGES (77600) dans le cadre de locations de courte durée ; 
- ASSORTIR cette condamnation d’une astreinte d’un montant de 500,00 euros (cinq cents euros) à compter du 8ème jour suivant la signification de l’ordonnance à intervenir et ce, pour chaque infraction constatée ; 
- ORDONNER à la SCI T.R.G. IMMOBILIER de procéder à la dépose immédiate : 
• Du dispositif de vidéosurveillance installé dans les parties communes ; 
• Ainsi que de toute affichette y afférente ; 
- ASSORTIR cette condamnation d’une astreinte d’un montant de 300,00 euros (trois cents euros) à compter du 8ème jour suivant la signification de l’ordonnance à intervenir et ce, pour chaque élément non retiré (la caméra d’une part et, d’autre part, l’affichette) ; 
- CONDAMNER la SCI T.R.G. IMMOBILIER à verser Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier "[Adresse 10]" situé [Adresse 3] et [Adresse 7], à BUSSY-SAINT-GEORGES (77600), représenté par son Syndic la Société CITYA VAL D’EUROPE, une somme de 3.500,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ; 
-. CONDAMNER la SCI T.R.G. IMMOBILIER aux entiers dépens, en ce compris les coûts des constats du Commissaire de justice du 18 mars 2026 et du 9 juin 2026. 

Il a maintenu ses demandes à l’audience du 15 juillet 2026 à laquelle l’affaire a été retenue. 




Pour soutenir sa demande d'arrêt des locations de courte durée, le requérant se fonde sur les articles 834 et 835 du code de procédure civile et rappelle que la violation du règlement de copropriété constitue en elle-même un trouble manifestement illicite permettant l'intervention du juge des référés. Il fait valoir que l'assemblée générale réunie le 12 juin 2023 a régulièrement voté une résolution interdisant les locations saisonnières de type Airbnb au sein de la résidence. Il précise que cette décision a fait l'objet d'une attestation de non-recours et qu'elle est désormais définitive. Dès lors, le poursuite de l'activité de location touristique par la défenderesse enfreint directement la destination de l'immeuble et justifie une mesure d'interdiction sans qu'il soit nécessaire de caractériser l'urgence.

S'agissant des aménagements réalisés dans le couloir, le demandeur invoque l'article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965 et soutient que la pose d'une caméra et d'une affichette sur des parties communes requiert obligatoirement l'accord préalable de l'assemblée générale. Il ajoute, sur le fondement de l'article 9 du code civil, que l'installation sans autorisation d'un dispositif de vidéosurveillance filmant un espace commun accessible à tous porte une atteinte intolérable à la vie privée des copropriétaires et entrave leur libre jouissance de l'immeuble, ce qui caractérise un second trouble manifestement illicite.

La S.C.I. TRG IMMOBILIER, valablement représentée, a sollicité du juge des référés de : 
- DECLARER la SCI T.R.G IMMOBILIER recevable et bien fondée en ses prétentions, fins et conclusions ;
- RETENIR l’absence d’urgence ;
- CONSTATER que le règlement de copropriété en vigueur autorise expressément la location de courte durée ;
- RETENIR que la demande de retrait du système de vidéosurveillance et affichette est injustifiée et sans objet ;
- JUGER que le Syndicat des copropriétaires [K] [Z] situé [Adresse 3] et [Adresse 4] à (77600) BUSSY-SAINT-GEORGES ne justifie pas d’un dommage imminent ou d’un trouble effectif qui serait imputable aux locations de courte durée réalisées par la SCI T.R.G IMMOBILIER sur son lot de copropriété ;
- DEBOUTER le Syndicat des copropriétaires [K] [Z] situé [Adresse 3] et [Adresse 4] à [Localité 6] [Localité 7] de l’ensemble des prétentions mal fondées et injustifiées ;
- CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires [K] [Z] situé [Adresse 3] et [Adresse 4] à (77600) BUSSY-SAINT-GEORGES à payer à la SCI T.R.G IMMOBILIER une indemnité de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;
- CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires [K] [Z] situé [Adresse 3] et [Adresse 4] à [Localité 6] [Localité 7] aux entiers dépens de l’instance dont distraction au profit de Maître [Localité 8]-[Localité 9] LE dans les conditions de l’article 699 du Code de procédure civile ;
- ORDONNER la dispense de la SCI T.R.G IMMOBILIER à participer à la dépense commune des frais de la présente procédure, laquelle sera répartie entre les autres copropriétaires conformément à l’article 10-1 alinéa 2 de la loi du 10 Juillet 1965.
- REJETER toutes prétentions, fins et moyens plus amples ou contraires.

Pour contester la demande d'interdiction de louer, la SCI T.R.G. IMMOBILIER avance l'existence d'une contestation sérieuse faisant obstacle à la compétence du juge des référés. Elle rappelle que le règlement de copropriété d'origine autorise expressément la location meublée dès lors qu'elle porte sur un appartement en son entier, ce qui est strictement le cas en l'espèce. Elle soutient que la résolution d'assemblée générale du 12 juin 2023 invoquée par le syndicat est inopposable et entachée d'une contestation juridique majeure. 

 - N° RG 26/00331 - N° Portalis DB2Y-W-B7K-CELZZ
D'une part, le vote s'étant déroulé antérieurement à l'entrée en vigueur de la loi Le Meur du 19 novembre 2024, la restriction apportée aux droits de jouissance sur les parties privatives exigeait un vote à l'unanimité des copropriétaires en application de l'article 26 de la loi de 1965, et non une simple majorité qualifiée. D'autre part, la SCI fait observer qu'aucun acte modificatif notarié n'a été dressé ni publié au fichier immobilier, de sorte que le règlement initial demeure le seul texte de référence en vigueur. Elle ajoute qu'aucune urgence n'est démontrée et verse aux débats plusieurs attestations de voisins confirmant l'absence totale de nuisances anormales de voisinage.

Concernant le matériel implanté dans les parties communes, la SCI T.R.G. IMMOBILIER soutient que la demande du syndicat des copropriétaires est devenue sans objet. Elle justifie, procès-verbal de constat à l'appui, avoir elle-même procédé au retrait de l'affichette ainsi que du dispositif de surveillance, rendant inutile toute mesure d'injonction ou d'astreinte.

L’affaire a été mise en délibéré au 29 juillet 2026.

Motifs

SUR CE,

1 - Sur la demande principale

a. Sur la contestation sérieuse

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. 

L’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que : “Sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant :

a) Les actes d'acquisition immobilière et les actes de disposition autres que ceux visés à l'article 25 d ;

b) La modification, ou éventuellement l'établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes ;

c) La suppression du poste de concierge ou de gardien et l'aliénation du logement affecté au concierge ou au gardien lorsqu'il appartient au syndicat. Les deux questions sont inscrites à l'ordre du jour de la même assemblée générale.

d) La modification du règlement de copropriété qui concerne l'interdiction de location des lots à usage d'habitation autres que ceux constituant une résidence principale, au sens de l'article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, en meublés de tourisme au sens du I de l'article L. 324-1-1 du code du tourisme.

La modification prévue au d du présent article ne peut être décidée que dans les copropriétés dont le règlement interdit toute activité commerciale dans les lots qui ne sont pas spécifiquement à destination commerciale.

Lorsqu'en vertu d'une clause du règlement de copropriété la suppression du service de conciergerie porte atteinte à la destination de l'immeuble ou aux modalités de jouissance des parties privatives, la suppression du poste de concierge ou de gardien et l'aliénation du logement affecté au concierge ou au gardien lorsqu'il appartient au syndicat ne peuvent être décidées qu'à l'unanimité.

L'assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu'elles résultent du règlement de copropriété.

Elle ne peut, sauf à l'unanimité des voix de tous les copropriétaires, décider l'aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l'immeuble ou la modification des stipulations du règlement de copropriété relatives à la destination de l'immeuble.” 

En l'espèce, le règlement de copropriété régit la destination de l'immeuble. Le texte initial stipule que "la location meublée d'un appartement en son entier est autorisée". 

Il est constant qu’au terme de l’assemblée générale ordinaire du 12 juin 2023, a été adoptée la résolution suivante : “décision à prendre concernant la modification du règlement de copropriété relatif à l’interdiction de la location saisonnière type AIRBNB dans la copropriété”. Cela étant, ainsi qu’élevées par la défenderesses, plusieurs contestations sérieuses se heurtent à la demande principale en cessation de location courte durée eu égard à la dite résolution. 

D’une part, une résolution restreignant la faculté d'un copropriétaire de louer son lot en meublé en son entier touchait directement aux modalités de jouissance des parties privatives. En application de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa rédaction alors applicable, une contestation sérieuse existe, notamment quant à la régularité de la résolution adoptée au regard des règles de majorité alors en vigueur.

D’autre part, il y a lieu de rappeler qu’un procès-verbal d'assemblée générale ne se substitue pas de plein droit au règlement de copropriété tant qu'un acte modificatif notarié n'a pas été dressé et publié pour le rendre opposable aux ayants droit et tiers. En l’espèce, le requérant ne justifie pas, par les pièces produites, que la résolution adoptée a été retranscrite en qualité de règlement régissant la copropriété, de sorte qu’elle n’est, au jour de la saisine, pas applicable. 

Dès lors et à raison des contestations sérieuses développées, il y a lieu de dire n’y avoir lieu à référé sur le fondement de l’article 834 du code de procédure civile.

b. Sur le trouble manifestement illicite

L’article 835 du même code ajoute que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. 

Le trouble manifestement illicite désigne toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. Lorsqu'il statue sur ce fondement, le juge des référés n'a pas à caractériser l'urgence, qu'implique à l'évidence le trouble manifestement illicite comme le dommage imminent. 

Il est précisé que le dommage imminent est celui dont la réalisation est certaine, s'il n'était pas fait droit à la mesure sollicitée, tandis que le trouble manifestement illicite est l'atteinte avérée portée à un intérêt juridiquement protégé. Il appartient au demandeur d'en rapporter la preuve. Le défendeur peut faire échec à la demande en rapportant la preuve contraire.

Dans l’hypothèse considérée, le dommage est déjà réalisé ; le juge des référés est invité à prendre une mesure « répressive », destinée à mettre fin à une situation provoquant une atteinte dommageable et actuelle aux droits ou aux intérêts légitimes du demandeur.

Si en revanche, au moment où le juge doit statuer, le trouble allégué a pris fin, aucune mesure n’a lieu d’être prononcée sur le fondement de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile.

L’article 2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « Sont privatives les parties des bâtiments ou des terrains réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé. Les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire. »

L’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit quant à lui que « Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble. »

Dès lors, si l’article 8 al 1er de la loi de 1965 dispose que le règlement de copropriété « détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance », de sorte qu’il peut y être indiqué à quel usage chaque lot se trouve en principe affecté (habitation, local d’activité professionnelle, boutique, commerce, le cas échéant avec certaines exclusions, cave, grenier, garage, box, resserre, entrepôt, atelier, etc...), il est immédiatement précisé, dans son 2ème alinéa, qu’il « ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, telle que définie aux actes, par ses caractères ou sa situation ».

La liberté étant le principe, les dispositions conventionnelles relatives à l’affectation des parties privatives sont strictement interprétées en ce qu’elles limitent les droits des copropriétaires.

Ainsi, une affectation qui n’est pas expressément interdite par le règlement de copropriété doit être autorisée, dès lors qu’elle n’est pas contraire à la destination de l’immeuble.

La destination de l’immeuble, qui ne fait l’objet d’aucune définition légale ou réglementaire, est souverainement appréciée par les juges, par référence aux actes, mais également à la situation et aux caractéristiques propres de l'immeuble. 

En l’espèce, le requérant fonde également sa demande en cessation de location courte durée sur le trouble manifestement illicite engendré par lesdites activités. Il produit à cet effet aux débats des procès-verbaux dressés par commissaire de justice relatant notamment l’existence de panneau de direction pour l’indication des logements “Airbnb”. 

Le règlement de copropriété régulièrement versé aux débats (pièce n°1) stipule en page 72 (deuxième partie - chapitre IV - Section II - 2°) que “l’immeuble est destiné exclusivement à l’usage d’habitation à l’exception de l’exercice d’activités libérales. L’exercice de ces activités et ses conséquences ne devront pas causer de troubles anormaux du voisinage ni générer de risques aux autres occupants tant du bâtiment concerné que des bâtiments voisins. (...) La transformation des appartements en chambres meublées destinées à être louées à des personnes distinctes est interdite. Il en est ainsi notamment de l’organisation d’une pension de famille ou de l’exploitation d’un garni. Mais la location meublée d’un appartement en son entier est autorisée, de même que la location à titre accessoire d’une pièce d’un appartement. (...)”. 

Il résulte de ces éléments que le règlement de copropriété, d'une part, n'interdit pas spécifiquement la location touristique de courte durée, d'autre part, n'attribue pas à la résidence une destination bourgeoise exclusive, puisqu'il admet l'exercice d'activités libérales ou assimilées, mais ne lui attribue pas non plus expressément une destination bourgeoise ordinaire.

L’analyse du règlement de copropriété exclut que l'activité reprochée à la défenderesse soit considérée comme une violation évidente d'une règle de droit et par conséquent manifestement illicite.

En conséquence, il n’y a lieu à référé sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile.

2 - Sur la demande de retrait de la vidéosurveillance et de l'affichette

La S.C.I T.R.G IMMOBILIER verse aux débats un procès-verbal de constat dressé par commissaire de justice le 05 juin 2026, soit postérieurement à l’établissement des procès-verbaux établis dans les mêmes conditions à l’initiative du requérant. Ledit constat fait état des éléments suivants : “(...) Le gérant de la SCI requérante précise qu’il n’est aucunement l’auteur de ces affiches. Il procède par ailleurs à son enlèvement immédiat. (...) Face à la porte de son appartement (A121), en plafond, il existe une trappe d’accès technique. Je constate qu’il n’existe aucun équipement de captation visuelle de type caméra. Seules subsistent quelques marque de déposes.”. 

La SCI T.R.G. IMMOBILIER justifiant du retrait effectif du dispositif de vidéosurveillance et de l'affichette apposée dans le couloir commun, ainsi la demande d'injonction sous astreinte formulée par le syndicat des copropriétaires est devenue sans objet.

3 - Sur les mesures de fin de jugement 

Le requérant succombant en la majeure partie de ses prétentions, il convient de le condamner aux dépens de la présente instance de référé, ainsi qu'à verser une indemnité de 1500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile à la SCI T.R.G. IMMOBILIER. 

La S.C.I TRG IMMOBILIER sera dispensée de participer à la dépense commune liée aux frais irrépétibles.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Statuant par ordonnance contradictoire et en premier ressort remise au greffe le jour du délibéré après débats en audience publique,

Disons n’y avoir lieu à référé quant à la demande du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 12] sis [Adresse 11] à [Localité 5] tendant à l'interdiction des locations meublées de courte durée au sein de la copropriété,

Condamnons syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] [Adresse 10] sis [Adresse 11] à BUSSY SAINT GEORGES à payer à la SCI T.R.G. IMMOBILIER la somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 

Condamnons syndicat des copropriétaires de la [Adresse 12] sis [Adresse 11] à [Localité 5] aux dépens, 

Disons que la S.C.I TRG IMMOBILIER sera dispensée de participer aux frais liés aux dépens de l’instance au sein de la copropriété, 

Rappelons que la présente décision a autorité de la chose jugée au provisoire,

Rappelons que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit. 



Le Greffier, Le Président,

- N° RG 26/00331 - N° Portalis DB2Y-W-B7K-CELZZ

Date : 29 Juillet 2026 

Affaire : N° RG 26/00331 - N° Portalis DB2Y-W-B7K-CELZZ

N° de minute : 26/00420














Formule Exécutoire délivrée
le : 30-07-2026

à : Me Marie-suzanne LE



Copie Conforme délivrée 
le : 30-07-2026

à : Me Marc-robert HOFFMANN NABOT






TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ



Par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées, a été rendue, le VINGT NEUF JUILLET DEUX MIL VINGT SIX, par Monsieur Arnaud MARCANGELI, Juge au Tribunal judiciaire de MEAUX, assisté de Madame Béatrice BOEUF, Greffière lors des débats et du délibéré, l’ordonnance dont la teneur suit : 

Entre :

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 1] [Adresse 2] situé [Adresse 3] et [Adresse 4] à [Localité 1] représenté par son syndic la société Citya Montévrain 
[Adresse 5]
[Localité 2] 

représentée par Me Marc-robert HOFFMANN NABOT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, substitué par Me Léa CHOQUET, avocat au barreau de PARIS


DEFENDERESSE

S.C.I. T.R.G. IMMOBILIER
[Adresse 6]
[Localité 3]

représentée par Me Marie-suzanne LE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant


=====================
Après avoir entendu les parties lors de l’audience de plaidoirie du 15 Juillet 2026 ;

EXPOSE DU LITIGE

L’ensemble immobilier LE [Adresse 2] sis [Adresse 3] et [Adresse 7] à [Localité 4], est soumis au statut de la copropriété défini par les dispositions de la loi du 10 juillet 1965.

Le 1er juillet 2022, un contrat de syndic était signé avec la société CITYA MONTEVRAIN. 

La S.C.I. TRG IMMOBILIER est propriétaire de l’appartement sis [Adresse 8], 2ème étage - porte A121 correspondant au lot 0008. 

Suivant assemblée générale ordinaire du 12 juin 2023, la résolution n°22 dite “décision à prendre concernant la modification du règlement de copropriété relatif à l’interdiction de la location saisonnière type AIRBNB dans la copropriété” était adoptée par les copropriétaires représentant 7232 tantièmes / 10000 tantièmes. 

Le 17 mars 2026, un commissaire de justice a été requis par le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] [Adresse 10] sis [Adresse 11] à [Localité 5] pour procéder à un constat des lieux et consigner ses observations dans un procès-verbal à même date. Aux termes dudit procès-verbal, le commissaire de justice dépêché sur place faisait état “j’accède au bâtiment A1 et gagne le 2ème étage (...) Je constate qu’une affichette est apposée sur le mur sur laquelle on peut lire - locataires du AIRBNB (...) - je me positionne face à la porte A121 et note qu’il existe dans le plafond une trappe d’accès je constate qu’une caméra de surveillance est fixée sur le tableau de ladite trappe d’accès, sois la barre d’accroche prévue pour l’échelle (...)”. 

Suivant lettre recommandée avec accusé de réception en date du 25 novembre 2025, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 12] sis [Adresse 11] à [Localité 5] et par ministère d’avocat, mettait en demeure la S.C.I. TRG IMMOBILIER d’avoir à résoudre les différends les opposant concernant notamment la pose d’un jacuzzi à l’intérieur de la copropriété causant des nuisances sonores, la modification du sol de l’appartement, les nuisances sonores générées par les locataires du “Airbnb” et la caméra installée dans le couloir. Les mises en demeure étaient réitérés dans les mêmes conditions les 24 décembre 2025, 23 octobre 2025, 2 février 2026, 19 février 2026 et 19 mars 2026. 

Un commissaire de justice était de nouveau requis par le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] [Adresse 10] sis [Adresse 11] à [Localité 5] le 09 juin 2026 afin de procéder à une revue des annonces publiées par la S.C.I. TRG IMMOBILIER sur la plate-forme AIRBNB. 

C’est dans ces conditions que par acte de commissaire de justice du 8 avril 2026, le syndicat des copropriétaires [Adresse 10] - BUSSY SAINT GEORGES 77600 a fait délivrer une assignation à comparaître à la S.C.I. TRG IMMOBILIER devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Meaux, aux fins de : 
- DIRE ET JUGER le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier "[Adresse 10]" situé [Adresse 3] et [Adresse 7], à [Localité 4], représenté par son Syndic la Société CITYA VAL D’EUROPE, recevable et bien fondé en ses demandes, fins et prétentions ; 
En conséquence, 
- CONDAMNER la SCI T.R.G. IMMOBILIER à cesser de louer son lot n° 8 contenu dans l’immeuble "[Adresse 10]" situé [Adresse 3] et [Adresse 7], à BUSSY-SAINT-GEORGES (77600) dans le cadre de locations de courte durée ; 
- ASSORTIR cette condamnation d’une astreinte d’un montant de 500,00 euros (cinq cents euros) à compter du 8ème jour suivant la signification de l’ordonnance à intervenir et ce, pour chaque infraction constatée ; 
- ORDONNER à la SCI T.R.G. IMMOBILIER de procéder à la dépose immédiate : 
• Du dispositif de vidéosurveillance installé dans les parties communes ; 
• Ainsi que de toute affichette y afférente ; 
- ASSORTIR cette condamnation d’une astreinte d’un montant de 300,00 euros (trois cents euros) à compter du 8ème jour suivant la signification de l’ordonnance à intervenir et ce, pour chaque élément non retiré (la caméra d’une part et, d’autre part, l’affichette) ; 
- CONDAMNER la SCI T.R.G. IMMOBILIER à verser Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier "[Adresse 10]" situé [Adresse 3] et [Adresse 7], à BUSSY-SAINT-GEORGES (77600), représenté par son Syndic la Société CITYA VAL D’EUROPE, une somme de 3.500,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ; 
-. CONDAMNER la SCI T.R.G. IMMOBILIER aux entiers dépens, en ce compris les coûts des constats du Commissaire de justice du 18 mars 2026 et du 9 juin 2026. 

Il a maintenu ses demandes à l’audience du 15 juillet 2026 à laquelle l’affaire a été retenue. 




Pour soutenir sa demande d'arrêt des locations de courte durée, le requérant se fonde sur les articles 834 et 835 du code de procédure civile et rappelle que la violation du règlement de copropriété constitue en elle-même un trouble manifestement illicite permettant l'intervention du juge des référés. Il fait valoir que l'assemblée générale réunie le 12 juin 2023 a régulièrement voté une résolution interdisant les locations saisonnières de type Airbnb au sein de la résidence. Il précise que cette décision a fait l'objet d'une attestation de non-recours et qu'elle est désormais définitive. Dès lors, le poursuite de l'activité de location touristique par la défenderesse enfreint directement la destination de l'immeuble et justifie une mesure d'interdiction sans qu'il soit nécessaire de caractériser l'urgence.

S'agissant des aménagements réalisés dans le couloir, le demandeur invoque l'article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965 et soutient que la pose d'une caméra et d'une affichette sur des parties communes requiert obligatoirement l'accord préalable de l'assemblée générale. Il ajoute, sur le fondement de l'article 9 du code civil, que l'installation sans autorisation d'un dispositif de vidéosurveillance filmant un espace commun accessible à tous porte une atteinte intolérable à la vie privée des copropriétaires et entrave leur libre jouissance de l'immeuble, ce qui caractérise un second trouble manifestement illicite.

La S.C.I. TRG IMMOBILIER, valablement représentée, a sollicité du juge des référés de : 
- DECLARER la SCI T.R.G IMMOBILIER recevable et bien fondée en ses prétentions, fins et conclusions ;
- RETENIR l’absence d’urgence ;
- CONSTATER que le règlement de copropriété en vigueur autorise expressément la location de courte durée ;
- RETENIR que la demande de retrait du système de vidéosurveillance et affichette est injustifiée et sans objet ;
- JUGER que le Syndicat des copropriétaires [K] [Z] situé [Adresse 3] et [Adresse 4] à (77600) BUSSY-SAINT-GEORGES ne justifie pas d’un dommage imminent ou d’un trouble effectif qui serait imputable aux locations de courte durée réalisées par la SCI T.R.G IMMOBILIER sur son lot de copropriété ;
- DEBOUTER le Syndicat des copropriétaires [K] [Z] situé [Adresse 3] et [Adresse 4] à [Localité 6] [Localité 7] de l’ensemble des prétentions mal fondées et injustifiées ;
- CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires [K] [Z] situé [Adresse 3] et [Adresse 4] à (77600) BUSSY-SAINT-GEORGES à payer à la SCI T.R.G IMMOBILIER une indemnité de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;
- CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires [K] [Z] situé [Adresse 3] et [Adresse 4] à [Localité 6] [Localité 7] aux entiers dépens de l’instance dont distraction au profit de Maître [Localité 8]-[Localité 9] LE dans les conditions de l’article 699 du Code de procédure civile ;
- ORDONNER la dispense de la SCI T.R.G IMMOBILIER à participer à la dépense commune des frais de la présente procédure, laquelle sera répartie entre les autres copropriétaires conformément à l’article 10-1 alinéa 2 de la loi du 10 Juillet 1965.
- REJETER toutes prétentions, fins et moyens plus amples ou contraires.

Pour contester la demande d'interdiction de louer, la SCI T.R.G. IMMOBILIER avance l'existence d'une contestation sérieuse faisant obstacle à la compétence du juge des référés. Elle rappelle que le règlement de copropriété d'origine autorise expressément la location meublée dès lors qu'elle porte sur un appartement en son entier, ce qui est strictement le cas en l'espèce. Elle soutient que la résolution d'assemblée générale du 12 juin 2023 invoquée par le syndicat est inopposable et entachée d'une contestation juridique majeure. 

 - N° RG 26/00331 - N° Portalis DB2Y-W-B7K-CELZZ
D'une part, le vote s'étant déroulé antérieurement à l'entrée en vigueur de la loi Le Meur du 19 novembre 2024, la restriction apportée aux droits de jouissance sur les parties privatives exigeait un vote à l'unanimité des copropriétaires en application de l'article 26 de la loi de 1965, et non une simple majorité qualifiée. D'autre part, la SCI fait observer qu'aucun acte modificatif notarié n'a été dressé ni publié au fichier immobilier, de sorte que le règlement initial demeure le seul texte de référence en vigueur. Elle ajoute qu'aucune urgence n'est démontrée et verse aux débats plusieurs attestations de voisins confirmant l'absence totale de nuisances anormales de voisinage.

Concernant le matériel implanté dans les parties communes, la SCI T.R.G. IMMOBILIER soutient que la demande du syndicat des copropriétaires est devenue sans objet. Elle justifie, procès-verbal de constat à l'appui, avoir elle-même procédé au retrait de l'affichette ainsi que du dispositif de surveillance, rendant inutile toute mesure d'injonction ou d'astreinte.

L’affaire a été mise en délibéré au 29 juillet 2026. 

SUR CE,

1 - Sur la demande principale

a. Sur la contestation sérieuse

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. 

L’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que : “Sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant :

a) Les actes d'acquisition immobilière et les actes de disposition autres que ceux visés à l'article 25 d ;

b) La modification, ou éventuellement l'établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes ;

c) La suppression du poste de concierge ou de gardien et l'aliénation du logement affecté au concierge ou au gardien lorsqu'il appartient au syndicat. Les deux questions sont inscrites à l'ordre du jour de la même assemblée générale.

d) La modification du règlement de copropriété qui concerne l'interdiction de location des lots à usage d'habitation autres que ceux constituant une résidence principale, au sens de l'article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, en meublés de tourisme au sens du I de l'article L. 324-1-1 du code du tourisme.

La modification prévue au d du présent article ne peut être décidée que dans les copropriétés dont le règlement interdit toute activité commerciale dans les lots qui ne sont pas spécifiquement à destination commerciale.

Lorsqu'en vertu d'une clause du règlement de copropriété la suppression du service de conciergerie porte atteinte à la destination de l'immeuble ou aux modalités de jouissance des parties privatives, la suppression du poste de concierge ou de gardien et l'aliénation du logement affecté au concierge ou au gardien lorsqu'il appartient au syndicat ne peuvent être décidées qu'à l'unanimité.

L'assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu'elles résultent du règlement de copropriété.

Elle ne peut, sauf à l'unanimité des voix de tous les copropriétaires, décider l'aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l'immeuble ou la modification des stipulations du règlement de copropriété relatives à la destination de l'immeuble.” 

En l'espèce, le règlement de copropriété régit la destination de l'immeuble. Le texte initial stipule que "la location meublée d'un appartement en son entier est autorisée". 

Il est constant qu’au terme de l’assemblée générale ordinaire du 12 juin 2023, a été adoptée la résolution suivante : “décision à prendre concernant la modification du règlement de copropriété relatif à l’interdiction de la location saisonnière type AIRBNB dans la copropriété”. Cela étant, ainsi qu’élevées par la défenderesses, plusieurs contestations sérieuses se heurtent à la demande principale en cessation de location courte durée eu égard à la dite résolution. 

D’une part, une résolution restreignant la faculté d'un copropriétaire de louer son lot en meublé en son entier touchait directement aux modalités de jouissance des parties privatives. En application de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa rédaction alors applicable, une contestation sérieuse existe, notamment quant à la régularité de la résolution adoptée au regard des règles de majorité alors en vigueur.

D’autre part, il y a lieu de rappeler qu’un procès-verbal d'assemblée générale ne se substitue pas de plein droit au règlement de copropriété tant qu'un acte modificatif notarié n'a pas été dressé et publié pour le rendre opposable aux ayants droit et tiers. En l’espèce, le requérant ne justifie pas, par les pièces produites, que la résolution adoptée a été retranscrite en qualité de règlement régissant la copropriété, de sorte qu’elle n’est, au jour de la saisine, pas applicable. 

Dès lors et à raison des contestations sérieuses développées, il y a lieu de dire n’y avoir lieu à référé sur le fondement de l’article 834 du code de procédure civile.

b. Sur le trouble manifestement illicite

L’article 835 du même code ajoute que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. 

Le trouble manifestement illicite désigne toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. Lorsqu'il statue sur ce fondement, le juge des référés n'a pas à caractériser l'urgence, qu'implique à l'évidence le trouble manifestement illicite comme le dommage imminent. 

Il est précisé que le dommage imminent est celui dont la réalisation est certaine, s'il n'était pas fait droit à la mesure sollicitée, tandis que le trouble manifestement illicite est l'atteinte avérée portée à un intérêt juridiquement protégé. Il appartient au demandeur d'en rapporter la preuve. Le défendeur peut faire échec à la demande en rapportant la preuve contraire.

Dans l’hypothèse considérée, le dommage est déjà réalisé ; le juge des référés est invité à prendre une mesure « répressive », destinée à mettre fin à une situation provoquant une atteinte dommageable et actuelle aux droits ou aux intérêts légitimes du demandeur.

Si en revanche, au moment où le juge doit statuer, le trouble allégué a pris fin, aucune mesure n’a lieu d’être prononcée sur le fondement de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile.

L’article 2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « Sont privatives les parties des bâtiments ou des terrains réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé. Les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire. »

L’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit quant à lui que « Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble. »

Dès lors, si l’article 8 al 1er de la loi de 1965 dispose que le règlement de copropriété « détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance », de sorte qu’il peut y être indiqué à quel usage chaque lot se trouve en principe affecté (habitation, local d’activité professionnelle, boutique, commerce, le cas échéant avec certaines exclusions, cave, grenier, garage, box, resserre, entrepôt, atelier, etc...), il est immédiatement précisé, dans son 2ème alinéa, qu’il « ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, telle que définie aux actes, par ses caractères ou sa situation ».

La liberté étant le principe, les dispositions conventionnelles relatives à l’affectation des parties privatives sont strictement interprétées en ce qu’elles limitent les droits des copropriétaires.

Ainsi, une affectation qui n’est pas expressément interdite par le règlement de copropriété doit être autorisée, dès lors qu’elle n’est pas contraire à la destination de l’immeuble.

La destination de l’immeuble, qui ne fait l’objet d’aucune définition légale ou réglementaire, est souverainement appréciée par les juges, par référence aux actes, mais également à la situation et aux caractéristiques propres de l'immeuble. 

En l’espèce, le requérant fonde également sa demande en cessation de location courte durée sur le trouble manifestement illicite engendré par lesdites activités. Il produit à cet effet aux débats des procès-verbaux dressés par commissaire de justice relatant notamment l’existence de panneau de direction pour l’indication des logements “Airbnb”. 

Le règlement de copropriété régulièrement versé aux débats (pièce n°1) stipule en page 72 (deuxième partie - chapitre IV - Section II - 2°) que “l’immeuble est destiné exclusivement à l’usage d’habitation à l’exception de l’exercice d’activités libérales. L’exercice de ces activités et ses conséquences ne devront pas causer de troubles anormaux du voisinage ni générer de risques aux autres occupants tant du bâtiment concerné que des bâtiments voisins. (...) La transformation des appartements en chambres meublées destinées à être louées à des personnes distinctes est interdite. Il en est ainsi notamment de l’organisation d’une pension de famille ou de l’exploitation d’un garni. Mais la location meublée d’un appartement en son entier est autorisée, de même que la location à titre accessoire d’une pièce d’un appartement. (...)”. 

Il résulte de ces éléments que le règlement de copropriété, d'une part, n'interdit pas spécifiquement la location touristique de courte durée, d'autre part, n'attribue pas à la résidence une destination bourgeoise exclusive, puisqu'il admet l'exercice d'activités libérales ou assimilées, mais ne lui attribue pas non plus expressément une destination bourgeoise ordinaire.

L’analyse du règlement de copropriété exclut que l'activité reprochée à la défenderesse soit considérée comme une violation évidente d'une règle de droit et par conséquent manifestement illicite.

En conséquence, il n’y a lieu à référé sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile.

2 - Sur la demande de retrait de la vidéosurveillance et de l'affichette

La S.C.I T.R.G IMMOBILIER verse aux débats un procès-verbal de constat dressé par commissaire de justice le 05 juin 2026, soit postérieurement à l’établissement des procès-verbaux établis dans les mêmes conditions à l’initiative du requérant. Ledit constat fait état des éléments suivants : “(...) Le gérant de la SCI requérante précise qu’il n’est aucunement l’auteur de ces affiches. Il procède par ailleurs à son enlèvement immédiat. (...) Face à la porte de son appartement (A121), en plafond, il existe une trappe d’accès technique. Je constate qu’il n’existe aucun équipement de captation visuelle de type caméra. Seules subsistent quelques marque de déposes.”. 

La SCI T.R.G. IMMOBILIER justifiant du retrait effectif du dispositif de vidéosurveillance et de l'affichette apposée dans le couloir commun, ainsi la demande d'injonction sous astreinte formulée par le syndicat des copropriétaires est devenue sans objet.

3 - Sur les mesures de fin de jugement 

Le requérant succombant en la majeure partie de ses prétentions, il convient de le condamner aux dépens de la présente instance de référé, ainsi qu'à verser une indemnité de 1500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile à la SCI T.R.G. IMMOBILIER. 

La S.C.I TRG IMMOBILIER sera dispensée de participer à la dépense commune liée aux frais irrépétibles. 

PAR CES MOTIFS

Statuant par ordonnance contradictoire et en premier ressort remise au greffe le jour du délibéré après débats en audience publique,

Disons n’y avoir lieu à référé quant à la demande du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 12] sis [Adresse 11] à [Localité 5] tendant à l'interdiction des locations meublées de courte durée au sein de la copropriété,

Condamnons syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] [Adresse 10] sis [Adresse 11] à BUSSY SAINT GEORGES à payer à la SCI T.R.G. IMMOBILIER la somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 

Condamnons syndicat des copropriétaires de la [Adresse 12] sis [Adresse 11] à [Localité 5] aux dépens, 

Disons que la S.C.I TRG IMMOBILIER sera dispensée de participer aux frais liés aux dépens de l’instance au sein de la copropriété, 

Rappelons que la présente décision a autorité de la chose jugée au provisoire,

Rappelons que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit. 



Le Greffier, Le Président,

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code du tourisme L324-1-1, code civil 9). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

• 19 juin 2024 · Tribunal judiciaire de Paris · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 23/52888

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• 19 juin 2024 · Tribunal judiciaire de Paris · Fait droit à l'ensemble des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 23/58535

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• 24 juin 2024 · Tribunal judiciaire de Paris · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 23/52177

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• 24 juin 2024 · Tribunal judiciaire de Paris · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 23/52176

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• 24 juin 2024 · Tribunal judiciaire de Paris · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 23/52214

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• 3 juillet 2024 · Tribunal judiciaire de Paris · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 23/59122

  en commun : code du tourisme L324-1-1

• 23 juillet 2024 · Tribunal judiciaire de Paris · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 24/51979

  en commun : code du tourisme L324-1-1

Mise à jour de la source le 2026-08-03T19:25:55.449Z.