Tribunal de commerce de Nice, Chambre 1, 3 août 2026, n° 2026RG06812

JUGEMENT DU 3 août 2026 Chambre 1

N° minute : 2026/4254 N° RG : 2026CG00367 NOREA DEVELOPPEMENT contre SCP BTSG2 prise en la personne de de Maître [N] [V] es qualité de liquidateur judiciaire de la société CAVE ELIA

DEMANDEUR

NOREA DEVELOPPEMENT [Adresse 1] comparant par [I] [Z] [Adresse 2]

DEFENDEURS

SCP BTSG2 prise en la personne de de Maître [N] [V] es qualité de liquidateur judiciaire de la société CAVE ELIA [Adresse 3]

comparant par Me Philippe MILLET Selarl ABM et Associés [Adresse 4]

et par Me Valentine ALBECKER " Immeuble [Etablissement 1]" [Adresse 4]

[Adresse 5] comparant par Me Gilles BOUCHER [Adresse 6]

Mme [L] [G] [Adresse 7] comparant par Me Emmanuelle BRICE-TREHIN [Adresse 8]

M. [U] [P] [Adresse 9] comparant par Me Emmanuelle BRICE-TREHIN [Adresse 8]

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Débats, clôture des débats et mise en délibéré lors de l'audience publique du 6 juillet 2026

Greffier lors des débats M. ZENATI Geoffrey,

Décision contradictoire et en premier ressort,

Débats et délibéré par M. HANOUNE Eric, Président, Mme TALLON Odile, M. JACQUES Rodolphe, Assesseurs.

Prononcée le 3 août 2026 par mise à disposition au Greffe.

Minute signée électroniquement par le Président et le Greffier.

Vu la réquisition de surenchère du dixième et l'assignation, Les représentants des parties entendus en leurs dires et explications, Et après en avoir délibéré conformément à la loi.

EXPOSE DES FAITS :

La SAS CAVE ELIA, propriétaire exploitant du fonds de commerce de Restaurant Bar Brasserie, marchand de vins, sous l'enseigne «

LE BORGHESE

» sis [Adresse 10], a été placée en redressement judiciaire, puis en liquidation judiciaire par jugements des 10 octobre 2024 et 14 janvier 2026 du tribunal de commerce de NICE qui a désigné la SCP BTSG2 prise en la personne de de Maître [N] [V] es qualités de liquidateur judiciaire.

Par ordonnance du 3 avril 2026, la cession du fonds de commerce au profit de la SARL LA PETITE MADELEINE a été autorisée moyennant le versement de la somme de 45.000 € au titre du prix de cession et de la somme de 18.754 € au titre des loyers et charges arrêtés au 30 avril 2026 et la SARL LA PETITE MADELEINE a pris possession des lieux le 20 avril 2026.

Le 20 mai 2026, l'ordonnance de cession a régulièrement été notifiée à la SAS NOREA DEVELOPPEMENT, créancière inscrite, faisant courir le délai de 15 jours prévu aux fins de purge de son droit de surenchère du dixième.

Le 4 juin 2026, la SAS NOREA DEVELOPPEMENT a exercé son droit de surenchère du dixième pour porter le prix de 45.000 € à 49.500 €.

C'est dans ces conditions que le litige se présente devant le tribunal de commerce de NICE.

PROCEDURE ET PRETENTION DES PARTIES :

Par réquisition de surenchère du dixième et assignation en date du 4 juin 2026, la SAS NOREA DEVELOPPEMENT a assigné la SCP BTSG2 prise en la personne de Maître [N] [V] ès qualités de liquidateur judiciaire de la SAS CAVE ELIA et la SARL LA PETITE MADELEINE devant le tribunal de commerce de NICE aux fins d'entendre :

Déclarer recevable et régulière en la forme la présente surenchère du dixième, formée par la SAS NOREA DEVELOPPEMENT, créancier inscrit en premier rang sur le fonds de commerce de «

Restaurant Bar Brasserie, marchand de vins

» sis à [Localité 1], [Adresse 10], connu sous l'enseigne «

LE BORGHESE

», dans le délai de quinze jours à compter de la notification à fin de purge reçue le 20 mai 2026 ;

Constater que le surenchérisseur offre de porter le prix principal du fonds de commerce, de la somme de 45.000 € à la somme de 49.500 €, représentant un dixième en sus du prix initialement stipulé ;

Constater le dépôt d'un chèque de banque d'un montant de 49.500 €, libellé à l'ordre de la CARPA, entre les mains de Maître [I] [Z], et dire que ce dépôt atteste du sérieux de la présente surenchère ;

Ordonner la mise aux enchères publiques du fonds de commerce avec activité de bar, restaurant, pub, bièrerie, débit de boisson, exploité sis à [Localité 1], [Adresse 10], exploité sous l'enseigne «

LE BORGHESE

», avec le matériel et les marchandises qui en dépendent, dans les conditions prévues par les articles L. 143-3 et suivants du Code de commerce, sur la mise à prix qui sera fixée par le tribunal, et dire qu'aucune surenchère ordinaire ne pourra être reçue sur l'adjudication ainsi prononcée ;

Dire que les formalités préparatoires à l'adjudication (publicité, affiches, insertions, sommations, etc.) seront accomplies à la diligence de la SAS NOREA DEVELOPPEMENT, à ses frais, risques et périls, la caution bancaire demeurant engagée dans les termes de son acte de cautionnement ;

Dire que l'adjudicataire devra faire son affaire personnelle de l'obtention de toutes les autorisations administratives et privées réglementant et nécessaires à l'exploitation du fonds de commerce dont s'agit, notamment de la licence ;

Dire que l'adjudicataire devra remplir dans les délais légaux toutes les formalités de publicité prescrites par le Code de commerce, et devra mentionner au Registre du Commerce l'adjudication dudit fond ;

Autoriser la SAS NOREA DEVELOPPEMENT à faire paraître 4 insertions sommaires et à faire imprimer 100 affiches ;

Ordonner l'emploi des dépens en frais préparatoires et privilégiés de vente, pour être supportés par l'adjudicataire en sus de son prix.

Dans ses conclusions exposées à la barre, la SAS NOREA DEVELOPPEMENT réitère ses demandes en les complétant ainsi qu'il suit :

Juger recevable, régulière et sérieuse la surenchère du dixième formée par la SAS NOREA DEVELOPPEMENT sur le fonds de commerce exploité sous l'enseigne «

LE BORGHESE

», sis [Adresse 10], pour porter le prix principal de 45.000 € à 49.500 € ;

Constater le dépôt, entre les mains de Maître Frédéric KIEFFER, avocat au Barreau de GRASSE, d'un chèque de banque de 49.500 € libellé à l'ordre de la CARPA, attestant du sérieux de ladite surenchère ;

Ordonner la mise aux enchères publiques du fonds de commerce dans les conditions prévues par les articles L.143-12 et suivants du Code de commerce, sur la mise à prix de 49.500 €, et dire qu'aucune surenchère ordinaire ne pourra être reçue ;

Juger que le futur adjudicataire du fonds de commerce, qu'il s'agisse de la SAS NOREA DEVELOPPEMENT ou de tout autre enchérisseur, sera tenu, en sus du prix d'adjudication :

De régler ou consigner entre les mains du liquidateur judiciaire, à la destination des bailleurs, la somme de 18.754 € au titre des loyers et charges arrêtés au 30 avril 2026 ;

Ainsi que les loyers et charges ayant couru depuis cette date jusqu'au jour de l'adjudication, conformément au bail commercial et à la clause de solidarité inversée ;

Juger que la SAS NOREA DEVELOPPEMENT, en sa seule qualité de surenchérisseur, n'a pas à justifier de sa solvabilité au titre de l'arriéré locatif, lequel constitue une charge attachée au fonds et au bail, qui incombera au seul adjudicataire en sus du prix ;

Prendre acte de ce que la SAS NOREA DEVELOPPEMENT ne s'oppose pas à la désignation d'un administrateur séquestre / administrateur provisoire du fonds de commerce, dont la personne et les modalités de mission seront fixées par le tribunal, les fiais de cette administration provisoire étant supportés par le futur adjudicataire, en sus du prix ;

Dire que l'adjudicataire devra, en outre, supporter les obligations prévues par les articles L.143-14 et L.143-15 du Code de commerce, notamment :

La prise en charge du matériel et, le cas échéant, des marchandises existant au jour de la prise de possession, aux prix fixés conformément aux textes ;

Le remboursement à la SARL LA PETITE MADELEINE, en sa qualité d'acquéreur évincé, des frais et coûts de son contrat et des frais nécessaires à la revente, dans les limites et conditions fixées par le jugement d'adjudication ;

Dire que les formalités préparatoires à l'adjudication (publicité, affiches, insertions, sommations, etc.) seront accomplies à la diligence de la SAS NOREA DEVELOPPEMENT, à ses frais, risques et périls, lesdits frais étant supportés par l'adjudicataire en sus du prix ;

S'en rapporter à justice sur les demandes de restitution des sommes versées par la SARL LA PETITE MADELEINE et sur l'organisation des flux internes à la procédure collective, sans qu'aucune condamnation ne puisse être prononcée de ce chef à l'encontre de la SAS NOREA DEVELOPPEMENT en sa qualité de surenchérisseur ;

Débouter la SARL LA PETITE MADELEINE de ses contestations ;

Réserver les dépens ou, à défaut, dire qu'ils seront supportés par l'adjudicataire en sus du prix d'adjudication.

Dans ses conclusions exposées à la barre, la SARL LA PETITE MADELEINE réplique et demande au tribunal de :

Dès à présent et dans l'attente de la vente aux enchères du fonds :

Désigner la SAS NOREA DEVELOPPEMENT en qualité d'administrateur séquestre du fonds à compter du 26 juin 2026 et jusqu'au jugement d'adjudication du fonds ; A défaut.

Désigner tout administrateur judiciaire en qualité d'administrateur séquestre du fonds à compter du 26 juin 2026 et jusqu'au jugement d'adjudication du fonds, aux frais du futur adjudicataire ;

Ordonner à la SARL LA PETITE MADELEINE de remettre les clés du local à l'administrateur désigné par la juridiction ;

Enjoindre à la SCP BTSG2 prise en la personne de de Maître [N] [V] ès qualités de liquidateur judiciaire de la SAS CAVE ELIA de restituer à la SARL LA PETITE MADELEINE : La somme de 45.000 € correspondant au prix de cession mentionné dans l'ordonnance du juge-commissaire du 3 avril 2026 ;

La somme de 18.754 € correspondant aux loyers dus par la SAS CAVE ELIA au titre de la clause de solidarité arrêtée au 30 avril 2026 ;

Enjoindre à la SAS NOREA DEVELOPPEMENT, créancier nantis, de justifier également de la consignation de la somme de 18.754 € correspondant aux loyers arrêtés au 30 avril 2026 dus par la SAS CAVE ELIA, en sus de la somme de 49.000 €.

Concernant les demandes formulées par la SAS NOREA DEVELOPPEMENT :

Constater que la SARL LA PETITE MADELEINE s'en rapporte à justice ;

En tout état de cause :

Juger que le futur adjudicataire sera tenu de consigner, en sus du prix de cession :

1/ Le montant des loyers antérieurs et postérieurs au redressement judiciaire du 10 octobre 2024 dus par la SAS CAVE ELIA, soit la somme de 18.754 € pour les loyers arrêtés au 30 avril 2026, ainsi que les loyers ayant courus depuis cette date, devant revenir au bailleur ;

2/ Le montant du matériel valorisé à la somme de 4.840 €, en précisant que la SARL LA PETITE MADELEINE a constaté dès la prise de possession qu'il manquait les éléments suivants sur place :

« La caisse enregistreuse tactile NOUVELLE SAGA

La trancheuse

La machine à glace pilée » ;

3/ Les sommes suivantes revenant à la SARL LA PETITE MADELEINE conformément à l'article L143-15 du Code de commerce :

FONCIA :

945,45 € (honoraires rédaction nouveau bail) ;

1.490 € loyer mai 2026 ;
PACIFICA Assurances :

262,35 € jusqu'à juin 2026 inclus ;

Echéances à venir : mémoire ; Maître BOUCHER (avocat) :

Honoraires consultation, assistance rédaction et présentation de l'offre dans le cadre de la liquidation judiciaire : 3.600 € TTC ;

débours : 14,10 € (frais greffe dépôt offre) ;
ABM (Maître MILLET) (avocat)

Honoraires rédaction de l'acte de cession : 3.600 € TTC ;

Débours effectivement réglés : 120 € (Provision 1.180 € restitué à la concluante moins les 120 € réglés pour la note d'urbanisme et l'ERP au Cabinet SCIUTO) ; SYNDESIS (Expert-Comptable)

Bilan prévisionnel et Business Plan : 600 € TTC ;
SCP SORRENTINO- BRUNEAU (huissier de justice)

Notification au créancier inscrit : 149,22 € ; Crédit Agricole Languedoc Roussillon (bangue)

Frais bancaires divers : 24,50 € (15,50+4,50+4,50);

Statuer ce que de droit sur les dépens.

Dans ses conclusions exposées à la barre, la SCP BTSG2 prise en la personne de Maître [N] [V] ès qualités de liquidateur judiciaire de la SAS CAVE ELIA réplique et demande au tribunal de :

Enjoindre la SAS NOREA DEVELOPPEMENT d'avoir à consigner la somme de 23.067,76 €, correspondant aux loyers dus aux bailleurs, en application de la clause de solidarité inversée prévue au bail commercial, jusqu'au 31 juillet 2026 ;

Juger que l'adjudicateur devra se conformer aux clauses et conditions fixées au cahier des charges ;

Prendre acte que la SCP BTSG2 ès qualités de liquidateur judiciaire de la SAS CAVE ELIA s'en rapporte à la justice sur la demande relative à la surenchère du prix de cession et sur la mise aux enchères publiques du fonds de commerce situé [Adresse 10] à [Localité 1] ; Juger que les frais et dépens engagés par la SCP BTSG2 ès qualités de liquidateur judiciaire de la SAS CAVE ELIA seront supportés par l'adjudicataire, en sus du prix.

Dans leurs conclusions exposées à la barre, Madame [L] [G] née [P] et Monsieur [U] [P], entendent intervenir volontairement en leur qualité de bailleur et demandent au tribunal de :

Juger recevable l'intervention de Monsieur [U] [P] et de Madame [L] [P], bailleurs des locaux sis [Adresse 10] ;

Constater que la clause de solidarité inversée prévue au bail commercial et rappelée dans le cahier des charges oblige tout acquéreur du fonds à prendre en charge, en sus du prix, les loyers antérieurs et postérieurs dus par la SAS CAVE ELIA ;

Juger que le futur adjudicataire du fonds, qu'il s'agisse de la SAS NOREA DEVELOPPEMENT ou de tout autre enchérisseur, sera tenu, en sus du prix d'adjudication :

De régler ou consigner, entre les mains du liquidateur judiciaire, à la destination des bailleurs, la somme de 18.754 € au titre des loyers antérieurs arrêtés au 30 avril 2026 ;

Ainsi que les loyers et charges ayant couru depuis le 1er mai 2026 jusqu'au jour de l'adjudication, conformément au bail commercial et aux décomptes établis ;

Juger que l'administrateur séquestre du fonds qu'il plaira au tribunal de désigner aura pour mission de :

Veiller au respect des obligations du bail commercial (assurance, entretien, occupation régulière);

Assurer le paiement des loyers courants entre les mains du liquidateur pour être reversés aux bailleurs ;

Ordonner, le cas échéant, la remise des clés du local à l'administrateur séquestre désigné ; Réserver les dépens.

Pour un plus ample exposé détaillé des moyens et prétentions des parties soutenus oralement à l'audience, le tribunal renvoie aux dernières conclusions déposées conformément à l'article 455 du Code de procédure civile. Leurs moyens et arguments seront examinés dans les motifs du jugement.

MOTIFS :

Attendu que le fonds était exploité par la SAS CAVE ELIA dans des locaux sis [Adresse 10] à [Localité 1] en vertu d'un bail commercial consenti par Madame [L] [G] née [P] et Monsieur [U] [P].

Que Madame [L] [G] née [P] et Monsieur [U] [P] entendent intervenir à la présente instance afin de voir rappeler et consacrer leurs droits au titre du bail commercial et de leur privilège de bailleurs.

Il convient de recevoir Madame [L] [G] née [P] et Monsieur [U] [P] dans leur intervention volontaire à la présente instance en leur qualité de bailleur

Sur la recevabilité de la surenchère du dixième et la mise aux enchères publiques du fonds de commerce exploité par la SAS CAVE ELIA :

Les parties soulèvent les moyens suivants :

La SAS NOREA DEVELOPPEMENT indique que l'ordonnance de cession lui a été signifiée le 20 mai 2026 et que le délai de 15 jours prévu aux articles L.143-12 et suivants du Code de commerce expirait donc le 4 juin 2026.

Qu'à la date du 4 juin 2026, elle a formé surenchère du dixième en portant le prix de cession de 45.000 € à 49.500 €.

Que le délai pour former la surenchère a donc été respecté.

Que l'augmentation du prix, soit 4.500 € représente bien un dixième du prix proposé par la SARL LA PETITE MADELEINE qui est de 45.000 €.

Qu'enfin, elle a déposé un chèque de banque de 49.500 € à l'ordre de la CARPA, démontrant ainsi sa capacité à régler le prix.

La SAS NOREA DEVELOPPEMENT demande en conséquence au tribunal de juger la surenchère recevable, régulière et sérieuse, de constater la remise du chèque de banque de 49.500 € à son conseil Maître [Z] et d'ordonner la mise aux enchères publiques du fonds de commerce dans les conditions prévues par les articles L.143-12 et suivants du Code de commerce, sur la mise à prix de 49.500 €, et dire qu'aucune surenchère ordinaire ne pourra être reçue.

En réponse, la SARL LA PETITE MADELEINE s'en rapporte à justice tout en attirant l'attention du tribunal sur le fait que la surenchère doit être faite sur le montant des éléments incorporels soit plus d'un dixième de 40.160 €.

Que le chèque de consignation annoncé dans l'assignation du créancier nanti n'a pas été dénoncé aux parties avec l'assignation.

La SCP BTSG2 et les bailleurs, intervenants volontaires, s'en rapportent à justice sur ce point.

SUR CE

Attendu que l'article L. 143-13 du Code de commerce dispose que tout créancier inscrit sur un fonds de commerce peut requérir sa mise aux enchères publiques, en offrant de porter le prix principal, non compris le matériel et les marchandises, à un dixième en sus et de donner caution pour le paiement des prix et charges ou de justifier de solvabilité suffisante.

Que cette réquisition, signée du créancier, doit être, à peine de déchéance, signifiée à l'acquéreur et au débiteur précédent propriétaire dans la quinzaine des notifications, avec assignation devant le tribunal de commerce de la situation du fonds, pour voir statuer, en cas de contestation, sur la validité de la surenchère, sur l'admissibilité de la caution ou la solvabilité du surenchérisseur, et voir ordonner qu'il sera procédé à la mise aux enchères publiques du fonds avec le matériel et les marchandises qui en dépendent.

Que ce délai de quinzaine n'est pas susceptible d'augmentation à raison de la distance entre le domicile déclaré dans leurs inscriptions et le domicile réel des créanciers inscrits.

Qu'en l'espèce, la notification de la cession du fonds à la SAS NOREA DEVELOPPEMENT a été faite le 20 mai 2026.

Que la surenchère de la SAS NOREA DEVELOPPEMENT a été notifiée aux parties le 4 juin 2026, soit dans le délai de 15 jours.

Qu'en portant le prix principal de cession de 45.000 € à 49.500 €, la SAS NOREA DEVELOPPEMENT a surenchéri du dixième.

Qu'enfin, en déposant d'ores et déjà un chèque de banque à l'ordre de la CARPA de cette somme entre les mains de son conseil Maître [Z], la SAS NOREA DEVELOPPEMENT démontre sa capacité financière à surenchérir.

Il convient de déclarer recevable, régulière et sérieuse la surenchère du dixième formée par la SAS NOREA DEVELOPPEMENT sur le fonds de commerce exploité sous l'enseigne «

LE BORGHESE

», sis [Adresse 10] à [Localité 1].

Attendu qu'aux termes de l'article L143-11 du Code de commerce, aucune surenchère n'est admise lorsque la vente a eu lieu dans les formes prescrites par les articles L143-13 à L143-15 dudit Code.

Il convient d'ordonner la mise aux enchères publiques du fonds de commerce exploité sous l'enseigne «

LE BORGHESE

», sis [Adresse 10] à [Localité 1] dans les conditions prévues par les articles L.143-13 et suivants du Code de commerce, sur la mise à prix de 49.500 €, sans surenchère, à charge pour la SAS NOREA DEVELOPPEMENT d'accomplir toutes les formalités nécessaires préparatoires à l'adjudication (publicité, affiches, insertions, sommations, etc.) à ses frais, risques et périls, lesdits frais étant supportés par l'adjudicataire en sus du prix.

Sur la clause de solidarité inversée insérée dans le bail commercial :

Les parties soulèvent les moyens suivants :

La SARL LA PETITE MADELEINE relève que la surenchère ne mentionne pas la clause de solidarité inversée prévue au bail.

Que cette clause oblige tout futur adjudicateur à consigner également le montant des loyers dus au bailleur, soit la somme de 18.754 € pour les loyers arrêtés au 30 avril 2026 outre les loyers courant jusqu'au jour de l'adjudication.

Elle demande au tribunal d'enjoindre la SAS NOREA DEVELOPPEMENT de justifier de la consignation de cette somme de 18.754 €.

La SCP BTSG2 demande également au tribunal d'ordonner à la SAS NOREA DEVELOPPEMENT de consigner la somme de 18.754 € conformément au cahier des charges.

Madame [L] [G] née [P] et Monsieur [U] [P] demande quant à eux que le futur adjudicateur, qu'il s'agisse de la SAS NOREA DEVELOPPEMENT ou d'un tiers, soit tenu en sus du prix de régler ou consigner la somme de 18.754 € au titre des loyers antérieurs arrêtés au 30 avril 2026, ainsi que les loyers et charges ayant couru depuis cette date jusqu'au jour de l'adjudication, conformément au bail.

Que les loyers et charges depuis le 1er mai 2026 s'élèvent au jour des présentes écritures à la somme de 4.313,46 €.

En réponse, la SAS NOREA DEVELOPPEMENT ne remet pas en cause la clause de solidarité inversée prévue dans le bail commercial mais rappelle qu'à ce stade de la procédure elle n'est que surenchérisseur et non adjudicataire.

Que la surenchère a pour seul effet de provoquer une nouvelle adjudication du fonds sur la mise à prix surenchérie, sans conférer, par elle-même, la qualité d'acquéreur.

Que dans ces conditions, il ne peut lui être imposé de consigner immédiatement les loyers ou d'en assumer le paiement, tant qu'elle n'est pas déclarée adjudicataire.

Que l'arriéré locatif et les loyers courants constituent une charge attachée au fonds et au bail, qui pèsera sur le futur adjudicataire, quel qu'il soit, et non sur le seul surenchérisseur.

Que pour autant, dans un souci de clarté et de protection des bailleurs, la SAS NOREA DEVELOPPEMENT ne s'oppose pas à ce que le jugement à intervenir et/ou le cahier des charges contienne la clause suivante :

«Ordonner que le futur adjudicataire du fonds de commerce, qu'il s'agisse de la SASNOREA DEVELOPPEMENT ou de tout autre enchérisseur, sera tenu, en sus du prix d'adjudication, de régler ou consigner entre les mains du liquidateur judiciaire, à la destination des bailleurs, la somme de 18.754 € au titre des loyers et charges arrêtés au 30 avril 2026, ainsi que les loyers et charges ayant couru depuis cette date jusqu'au jour de l'adjudication, conformément au bail commercial et à la clause de solidarité inversée. » SUR CE

Attendu qu'à ce stade de la procédure, la SAS NOREA DEVELOPPEMENT n'a pas la qualité d'adjudicateur du fonds de commerce.

Que seul le nouvel adjudicateur du fond sera tenu par la clause de solidarité inversée prévue dans le bail.

Il convient de débouter la SARL LA PETITE MADELEINE de sa demande à l'encontre de la SAS NOREA DEVELOPPEMENT de justifier de la consignation de la somme de 18.754 € correspondant aux loyers arrêtés au 30 avril 2026 dus par la SAS CAVE ELIA.

Il convient de dire que l'arriérés des loyers et charges arrêtés au 30 avril 2026 soit la somme de 18.754 € ainsi que les loyers et charges courus depuis cette date et jusqu'à la date de l'adjudication seront à la charge du futur adjudicataire conformément aux termes de la clause de solidarité inversée contenue dans le bail commercial.

Et d'ordonner qu'il en soit fait mention dans le cahier des charges.

Sur la désignation d'un administrateur séquestre ou administrateur provisoire du fonds de commerce :

Les parties soulèvent les moyens suivants :

La SARL LA PETITE MADELEINE indique qu'elle a pris la jouissance anticipée du local depuis le 20 avril 2026, date de la remise des clés.

Qu'en conséquence, et conformément aux termes de l'article L143-14 du Code de commerce, elle est de droit administrateur séquestre du fonds depuis le 4 juin 2026.

Que pour autant et dans la mesure où l'acte de cession n'a jamais été signé avec la SCP BTSG2, elle est dans l'incapacité de pouvoir exploiter ce fonds.

Elle demande au tribunal, conformément aux dispositions dudit article précité de nommer un administrateur séquestre du fonds soit en la personne du créancier nanti, soit tout autre administrateur qu'il lui plaira.

La SCP BTSG2 s'en rapporte à la justice sur ce point.

Madame [L] [G] née [P] et Monsieur [U] [P] s'en rapporte à la justice sur le choix de l'Administrateur séquestre mais demande qu'il soit bien précisé

dans sa mission qu'il devra veiller au respect des obligations du bail (assurance, entretien, occupation régulière) et assurer le paiement des loyers courants.

La SAS NOREA DEVELOPPEMENT ne s'oppose pas à la désignation d'un administrateur séquestre et s'en remet à la justice tant sur le principe de la désignation d'un administrateur séquestre que sur le choix de la personne (que ce soit NOREA DEVELOPPEMENT ellemême ou tout administrateur séquestre que le tribunal estimera opportun).

Elle accepte également que les frais de cette administration provisoire soient supportés, en sus du prix, par le futur adjudicataire, conformément aux demandes convergentes des autres parties.

SUR CE

Attendu qu'aux termes des dispositions de l'article L143-14 du Code de commerce :

« A partir de la signification de la surenchère, l'acquéreur, s'il est rentré en possession du fonds, en est de droit administrateur séquestre et ne peut plus accomplir que des actes d'administration.

Toutefois, il peut demander au tribunal de commerce ou au juge des référés, suivant les cas, à tout moment de la procédure, la nomination d'un autre administrateur.

Cette demande peut également être formée par tout créancier. »

Qu'en conséquence, en l'espèce, la SARL LA PETITE MADELEINE est de droit administrateur séquestre du fonds depuis le 4 juin 2026.

Attendu cependant que la SARL LA PETITE MADELEINE est dans l'incapacité d'exploiter le fonds de commerce faute d'avoir signé l'acte de cession.

Que cette situation est préjudiciable à la conservation de la valeur du fonds.

Il convient de désigner un nouvel administrateur séquestre du fonds de commerce.

Attendu que toutes les parties s'accordent pour que la SAS NOREA DEVELOPPEMENT soit désignée ès qualités d'administrateur séquestre du fonds aux frais du futur adjudicataire.

Il convient de désigner la SAS NOREA DEVELOPPEMENT en qualité d'administrateur séquestre du fonds de commerce jusqu'à la date de l'adjudication avec pour mission :

De veiller au respect des obligations du bail commercial (assurance, entretien, occupation régulière).

D'assurer le paiement des loyers courants entre les mains du liquidateur pour être reversés aux bailleurs.

Et d'ordonner à la SARL LA PETITE MADELEINE de remettre les clés du local à la SAS NOREA DEVELOPPEMENT, ès qualités d'administrateur séquestre.

Sur les demandes de la SARL LA PETITE MADELEINE de restitution du prix de cession et du montant des loyers détenus par la SCP BTSG2 :

Les parties soulèvent les moyens suivants :

En l'état de la surenchère, et de la situation de précarité dans laquelle se retrouve ses associés la SARL LA PETITE MADELEINE demande à la SCP BTSG2 de lui restituer les sommes versées étant précisé qu'elle reconnaît à l'audience avoir déjà obtenu la restitution de la somme de 45.000 €.

Elle demande en conséquence la restitution de la somme de 18.754 €.

La SCP BTSG2 reconnaît que la SARL LA PETITE MADELEINE a versé, outre le prix de cession de 45.000 €, la somme de 18.754 € correspondant aux loyers arrêtés au 30 avril 2026.

SUR CE

Attendu d'une part que la SARL LA PETITE MADELEINE reconnait à l'audience avoir obtenu de la SCP BTSG2, prise en la personne de Maître [N] [V], ès qualités de liquidateur judiciaire de la SAS CAVE ELIA le remboursement de la somme de 45.000 € consignée.

Attendu d'autre part qu'aux termes de l'article L.143-15 du Code de commerce « L'adjudicataire … est tenu, au-delà de son prix d'adjudication, de rembourser à l'acquéreur dépossédé les frais et loyaux coûts de son contrat, ceux des notifications, ceux d'inscription et de publicité prévus par les articles L. 141-6 à L. 141-18, et, à qui de droit, ceux faits pour parvenir à la revente. »

Que les dispositions de cet article s'appliquent à l'adjudicataire.

Qu'en conséquence, l'ensemble des frais engagés par la SARL LA PETITE MADELEINE seront pris en charge par le futur adjudicataire.

Il convient de débouter la SARL LA PETITE MADELEINE de sa demande à l'encontre de la SCP BTSG2, prise en la personne de Maître [N] [V], ès qualités de liquidateur judiciaire de la SAS CAVE ELIA de restitution immédiate de la somme de 18.754 € correspondant aux loyers dus par la SAS CAVE ELIA au titre de la clause de solidarité arrêtée au 30 avril 2026.

Et de dire que cette somme lui sera restituée lorsque l'adjudicataire sera désigné.

Sur la demande de consignation des frais et dépenses engagées par la SARL LA PETITE MADELEINE :

Les parties soulèvent les moyens suivants :

La SARL LA PETITE MADELEINE liste les dépenses diverses qu'elle a engagées dans le cadre de la reprise du fonds de commerce.

Elle indique également qu'au jour de son entrée dans les lieux, 3 machines figurant dans la liste du matériel valorisée à 4.840 € manquaient et qu'il n'y avait plus aucune marchandise.

Elle demande en conséquence que le futur adjudicataire soit tenu de consigner, en sus du prix de cession, la somme correspondant à ses frais soit un total de 10.805,62 €.

En réponse la SAS NOREA DEVELOPPEMENT indique que cette demande relève du mécanisme légal de remboursement par l'adjudicataire des frais.

Qu'ils pourront être mis à la charge du futur adjudicataire.

Qu'à ce jour, elle n'est que surenchérisseur.

SUR CE

Attendu que les dispositions de l'article L143-15 du Code de commerce s'appliquent à l'adjudicataire.

Qu'à ce stade de la procédure, aucun adjudicataire n'a été désigné.

Que pour autant, la SARL LA PETITE MADELEINE est entrée dans les lieux fin avril 2026.

Qu'elle a engagé des frais dont elle justifie le montant.

Il convient d'ordonner au futur adjudicataire de consigner, en sus du prix de cession, la somme de 10.805,62 €.

Attendu qu'il convient de réserver les dépens.

PAR CES MOTIFS :

Statuant publiquement, contradictoirement et en premier ressort,

Reçoit Madame [L] [G] née [P] et Monsieur [U] [P] dans leur intervention volontaire à la présente instance en leur qualité de bailleurs ;

Déclare recevable, régulière et sérieuse la surenchère du dixième formée par la SAS NOREA DEVELOPPEMENT sur le fonds de commerce exploité sous l'enseigne «

LE BORGHESE

», sis [Adresse 10] à [Localité 1], pour porter le prix principal de 45.000 € (quarante-cinq mille euros) à 49.500 € (quarante-neuf mille cinq cents euros) ;

Ordonne la mise aux enchères publiques du fonds de commerce exploité sous l'enseigne «

LE BORGHESE

», sis [Adresse 10] à [Localité 1] dans les conditions prévues par les articles L.143-13 et suivants du Code de commerce, sur la mise à prix de 49.500 € (quarante-neuf mille cinq cents euros) ;

Dit que toutes les formalités nécessaires préparatoires à l'adjudication (publicité, affiches, insertions, sommations, etc.) sont à la charge de la SAS NOREA DEVELOPPEMENT à ses frais, risques et périls, lesdits frais étant supportés par l'adjudicataire en sus du prix ;

Ordonne que soit inséré dans le cahier des charges de l'adjudication une clause précisant que l'arriérés des loyers et charges arrêtés au 30 avril 2026 soit la somme de 18.754 € (dixhuit mille sept cent cinquante-quatre euros) ainsi que les loyers et charges courus depuis cette date et jusqu'à la date de l'adjudication seront à la charge du futur adjudicataire conformément aux termes de la clause de solidarité inversée contenue dans le bail commercial ;

Ordonne que soit inséré dans le cahier des charges de l'adjudication une clause précisant que le futur adjudicataire du fonds sera tenu, en sus du prix d'adjudication de régler ou consigner, entre les mains du liquidateur judiciaire, à la destination de la SARL LA PETITE MADELEINE la somme de 10.805,62 € (dix mille huit cent cinq euros et soixante-deux centimes) correspondant aux dépenses engagées par la société pour la reprise du fonds ;

Dit que la somme de 18.754 € (dix-huit mille sept cent cinquante-quatre euros) correspondant à l'arriéré des loyers et charges arrêtés au 30 avril 2026 déjà versée par la SARL LA PETITE MADELEINE lui sera restituée par la SCP BTSG2 prise en la personne de de Maître [N] [V] es qualité de liquidateur judiciaire de la société CAVE ELIA au jour de l'adjudication ;

Désigne la SAS NOREA DEVELOPPEMENT en qualité d'administrateur séquestre du fonds à compter du 26 juin 2026 et jusqu'au jugement d'adjudication du fonds avec pour mission de veiller au respect des obligations du bail commercial (assurance, entretien, occupation régulière) et d'assurer le paiement des loyers courants entre les mains du liquidateur pour être reversés aux bailleurs ;

Ordonne à la SARL LA PETITE MADELEINE de remettre les clés du local à la SAS NOREA DEVELOPPEMENT en sa qualité d'administrateur séquestre ;

Réserve les dépens.

Décision signée électroniquement conformément à l'article 456 du Code de procédure civile.