Tribunal judiciaire de Paris, PCP JCP fond, 5 août 2026, n° 25/09392

Exposé du litige

FAITS ET PROCEDURE

Par bail du 22 février 1996, la société IRLF a donné à bail à Mme [O] [N] un appartement à usage d'habitation sis [Adresse 1] n°62.

Le 30 août 2022, alors que Mme [O] [N] se trouvait à l’étranger, un incendie s’est déclenché et propagé dans plusieurs appartements. A son retour le 4 septembre 2022, Mme [O] [N] n’a pu que constater les dégâts, son appartement étant inhabitable et toxique. Elle a été relogée provisoirement.
La société PRO DEC, mandatée par l’assurance de la locataire, BPCE IARD, est intervenue dans l’appartement de Mme [N] pour procéder au déblaiement et à l’assainissement de l’appartement.
Le 9 janvier 2023, l’IRLF a fait procéder à l’état des lieux sortant et Mme [N] a définitivement quitté les lieux.
Deux expertises se sont tenues les 05/09/2022 et 29/07/2024.

Par acte extrajudiciaire du 14/11/2025, la société IRLF a fait assigner en intervention forcée la société GMF ASSURANCES (RG 25/11036), assureur de Mme [J] [Y].

Par acte de commissaire de justice du 27 mars 2025, Mme [O] [N] a assigné la société IRLF devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Paris. 
Dans ses conclusions en réponse, elle demande de :
- joindre les instances RG 25/09392 et 25/11036,
- constater que le bailleur a manqué à son obligation de jouissance paisible,
- principalement, condamner l’IRLF au paiement de la somme de 66728 € au titre des pertes mobilières subies par elle dans l’incendie, 
- subsidiairement, condamner l’IRLF au paiement de la somme de 51936 € au titre du reliquat de son préjudice mobilier après prise en compte de la somme de 14792 € mobilisée par la BPCE,
Subsidiairement,
- condamner l’IRLF au paiement de la somme de 11894,59 € correspondant au dommage mobilier en dépassement de plafond reconnu par l’expert de la BPCE,
- condamner l’IRLF et subsidiairement la GMF au paiement d’une somme de 5000 € au titre des frais irrépétibles, outre les entiers dépens.

Mme [N] invoque l’article 1719 3° du code civil qui impose au bailleur de faire jouir paisiblement le preneur sans besoin de faute personnelle et hors force majeure, notamment lorsque le trouble prend naissance dans l’immeuble loué appartenant au bailleur, ce compris dans un autre lot, sauf cause étrangère exonératoire, non démontrée en l’espèce, l’appartement mitoyen en foyer de départ étant bourré de munitions, bouteilles de gaz, oxygène et poudre noire.
Elle soutient que la gestion d’un ensemble immobilier requiert du bailleur une vigilance particulière quand au respect des régles de sécurité, d’ailleurs exposées dans le contrat de bail très explicite sur la détention des produits explosifs.
Mme [N] rappelle que l’état des lieux de sortie a établi les dégradations de l’appartement consécutives à l’incendie et que la société PRODEC a établi le 30/10/2023 une attestation de perte des éléments de meubles et d’électroménager, avec mise en décharge par les sapeurs pompiers.
Elle rappelle que son appartement, qui relève de la gestion du bailleur IRLF qui gère tout l’immeuble, est devenu insalubre et dangereux, de la suie contenant des particules d’explosif s’étant répandue aux quatre coins.
Elle distingue la somme de 51936 € et la somme de 66728 € correspondant au préjudice mobilier total résultant de l’inventaire détaillé de son cru des pertes mobilières totales. 
Elle se prévaut du rapport de l’expert de la BPCE retenant un dommage mobilier de 26686,59 € dont 11894,59 € restés à sa charge en dépassement du plafond de garantie de 14792 €, outre 51936 € représentant le montant du reliquat du dommage mobilier laissé à sa charge après application du plafond de garantie.
Elle indique que les photos au débat montrant la dégradation des meubles et vêtements ont été prises par l’expert ELEX en juillet 2024 et figurent au rapport du même auteur.
Elle démontre avoir été facturée de ses frais d’avocat.

 ***

Dans ses conclusions n°3, la société IRLF demande de :
- joindre les instances RG 25/09392 et 25/11036,
- débouter Mme [N] de l’intégralité de ses demandes comme infondées,
Subsidiairement,
- débouter Mme [N] de l’intégralité de ses demandes comme injustifiées,
Très subsidiairement,
- débouter Mme [N] de l’intégralité de sa demande de 66728 € vu l’indemnité perçue de son assureur,
- ramener ses demandes à de plus justes proportions qui ne sauraient excéder la somme de 3800 € ou plus subsidiairement la somme de 11894,59 €,
- débouter la GMF de sa demande d’irrecevabilité et d’absence de bien fondé de ses demandes dirigées contre l’IRLF,
- condamner la GMF a garantir l’IRLF de toute condamnation à son encontre au profit de Mme [N] et à rembourser à l’IRLF toute somme qu’elle serait condamnée à verser à Mme [N] suite à l’incendie, tant en principal qu’en accessoire, sans pouvoir opposer ses plafonds et franchises,
- débouter Mme [N] de sa demande de frais irrépétibles,
- condamner Mme [N] ou à défaut la GMF à lui payer 3000 € de frais irrépétibles outre les dépens.

La société IRLF se dit non fautive, rappelant qu’un dossier locataire ne comporte pas d’extrait de casier judiciaire et que l’appartement n°63 était en tout état de cause un espace privé auquel le bailleur n’avait pas accès, peu important sa gestion de l’immeuble entier, et dont les occupants n’ayant jamais par leur attitude provoqué la moindre alerte du bailleur.
Elle rappelle que seuls quelques appartements furent interdits d’occupation suite à l’incendie, Mme [N] n’ayant été relogé à un autre étage que compte tenu du contexte.
Rappelant la double indemnisation demandée par la demanderesse avant qu’elle ne corrige, il indique que Mme [N] ne peut solliciter une double indemnisation de sa perte immobilière.
l’IRLF déplore une absence de preuve du préjudice allégué, aucun constat ni chiffrage contradictoire de l’état des perts n’ayant été établi, l’expertise ayant été menée deux après l’incendie, les clichés du rapport ELEX ne dévoilant aucun dégât par le feu, le bon de décharge étant imprécis et sans mention de mobilier inflammable, et l’inventaire détaillé ayant été établi unilatéralement par la locataire, ce qui ne justifie en rien de son quantum.

Motifs

Sur ces bases, l’IRLF ramène le préjudice à une somme de 3800 €.
L’IRLF invoque l’article 1733 du code civil contre l’assureur de Mme [J] [Y]. Il rappelle que le point de départ de la prescription triennale se situe au jour de la connaissance des faits, soit le 27 mars 2025 au jour de l’assignation du tiers contre lequel se retourne celui qui, se retrouvant actionné en responsabilité, est alors seulement placé en connaissance des faits.
L’IRLF affirme que les frais d’avocat de Mme [N] ont été pris en charge par son assureur multirisque incluant la garantie défense-recours et qu’elle ne justifie pas avoir payé la facture qu’elle produit.

 ***

Dans ses conclusions, la société GMF ASSURANCES demande de :
- constater l’acquisition de la prescription de l’action de IRLF contre GMF,
- débouter IRLF et toute partie venant à y suppléer de ses demandes contre GMF,
- mettre hors de cause la société GMF,
En tout état de cause,
- débouter Mme [N] de l’intégralité de ses demandes, injustifiées,
- juger que GMF ne saurait être tenue que dans les termes et limites de la police souscrite, notamment ses franchises et plafonds, opposables aux assurés et aux tiers selon l’article L112-6 du code des assurances,
- condamner toute partie succombante à lui payer la somme de 2000 € au titre des frais irrépétibles et aux dépens dont distraction à Me BRIZON.

La GMF rappelle que le sinistre est intervenu le 30/08/2022 alors que son assignation date du 14/11/2025, soit plus de trois ans après le point de départ de la prescription. Elle indique également que la faute de Mme [J] [Y] reste à démontrer, l’incendie étant accidentel selon le rapport de la préfecture de police.
La GMF déplore une absence de preuve du préjudice mobilier allégué par Mme [N], aucun constat ni chiffrage contradictoire de l’état des pertes n’ayant été établi, les clichés du rapport ELEX ne dévoilant aucun dégât par le feu sinon par les suies, le bon de décharge ne mentionnant aucun mobilier inflammable, et l’inventaire détaillé ayant été établi unilatéralement par la locataire, sans facture ni clichés justifiant son quantum, outre la mention de bijoux n’ayant pas été indemnisés.
Sur ces bases, la GMF ramène le préjudice à une somme de 3800 €.
Elle rappelle n’être être tenue que dans les termes et limites de la police souscrite, en ce compris ses franchises et plafonds applicables, opposables aux assurés et aux tiers selon l’article L 112-6 du code des assurances.

A l’audience du 27 mai 2026, 
Le conseil de Mme [N] a rectifié la somme réclamée au montant de 51639 € et précisé que sa cliente n’avait perçu que 14000 € de son assurance.
Le conseil de la société IRLF a précisé que l’incendie avait démarré non dans l’appartement mitoyen mais trois étages au-dessus.
La décision a été mise en délibéré au 5 août 2026.

 MOTIFS DE LA DECISION

I. Sur la demande de jonction

Il sera fait jonction des procédures RG 25/09392 et 25/11036 sous le numéro RG 25/09392.

II. Sur la demande d’indemnisation de Mme [N]

Aux termes de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :
1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ;
2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;
3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;
4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations.

En l’espèce, il est produit aux débats un bail d’habitation en date du 22 février 1996 consenti par la société IRLF à Mme [O] [N] portant sur un appartement à usage d'habitation sis [Adresse 1] n° 62 au 6 e étage. C’est cet appartement qui a censément fait l’objet d’un sinistre dont beaucoup de points sont discutés.
En effet, un incendie s’est déclenché le 30 août 2022, dans un appartement loué par Mme [J] [Y]. Selon Mme [N], l’appartement mitoyen au sien ; et selon le bailleur, un appartement situé trois étages plus haut. En tout état de cause, M. [M], compagnon de Mme [J] [Y] y entassait des matières inflammables. Il aurait perdu la vie dans l’incendie, qui s’est propagé aux étages supèrieurs.
A son retour le 4 septembre 2022, Mme [O] [N] a été relogée provisoirement. Elle allègue aujourd’hui d’un logement inhabitable chargé de suies toxiques, et déplore les ravages de l’incendie sur son mobilier , lesquels sont largment discutés par les défendeurs.

La demande de Mme [N] est dirigée contre son bailleur, la société IRLF, qui se trouve également être le propriétaire de l’immeuble et par conséquent le bailleur de Mme [J] [Y].
Mme [N] affirme que la responsabilité du bailleur est engagée, ce dernier ayant, du fait de cet incendie, manqué à son obligation légale et contractuelle de la faire jouir paisiblement de de la chose louée pendant toute la durée du bail.
Or, ni le code civil ni la loi du 6 juillet 1989 ne mettent à la charge du bailleur une responsabilité sans faute (comme pour les troubles du voisinage) ou ne le présument responsable (comme en matière de responsabilité du fait des choses) lorsque le locataire subit un trouble de jouissance.
Il incombe donc au locataire victime de démontrer la faute du bailleur, ce qui se matèrialise généralement , en cas d’incendie, par un défaut d’entretien du ou des appartements en cause ou des parties communes.
Or, dans le cas d’espèce, le rapport d’intervention de la préfecture de police en pièce 2 rapporte qu’une détonation s’est produite le mardi 30 août au matin au niveau d’un échaffaudage dressé contre la façade et qu’un individu situé au sixième étage dans l’appartement n° 63 appelait au secours, disant détenir chez lui 4 kilos de poudre noire, une bouteille d’oxygène et des munitions. 

Il est indiqué que l’incendie avait débuté au sixième étage dans cet appartement au niveau du salon et s’était propagé jusqu’au huitième étage. Le rapport du laboratoire central de la préfecture de police de [Localité 1] évoque également une zone de départ localisée à l’intèrieur de l’appartement, dans la pièce principale, en présence de l’occupant, et conclut à un incendie d’origine accidentelle consécutif à une intervention humaine, sans que la cause exacte du départ de feu ait pu être techniquement établie. 
L’origine de l’incendie prend ainsi sa place dans un lieu privatif et , a priori, du fait d’un locataire de l’immeuble.
Or, selon les termes du code civil, le bailleur n’est tenu d’une garantie du fait des tiers que limitée aux troubles de droit. 
Aux termes de l’article 1725 du code civil en effet, le bailleur n'est pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent par voies de fait à sa jouissance, sans prétendre d'ailleurs aucun droit sur la chose louée ; sauf au preneur à les poursuivre en son nom personnel.

Il n’existe donc aucune garantie des troubles de fait du locataire, à moins de démontrer - ceci relevant des obligations du bailleur au titre de l’article 6 de la loi de 1989 - que le propriétaire des lieux connaissait le trouble, actuel ou potentiel, disposait des moyens d’y mettre fin et s’est abstenu d’agir par négligence ou abstention fautive.

Or en l’espèce, aucune preuve n’est rapportée que M. [M] eut été antèrieurement l’objet de plaintes à raison des matières qu’il entassait chez lui ou à raison de tout autre comportement extèrieur qui aurait du conduire le bailleur ou le gestionnaire à prendre des mesure d’investigation sur son espace privé. Le fait que M. [M] fut sous contrôle judiciaire pour trafic d’armes international est un détail du rapport de police qui ne pouvait être connu du bailleur en l’état des pièces qu’il est fondé à demander au locataire entrant. 
La mention du contrat de bail interdisant explicitement de détenir des produits explosifs et/ ou dangereux (comme composante de l’obligation dde jouissance paisible du locataire) ne saurait valoir obligation pour le bailleur de vérifier que le preneur s’est incliné à cette prohibition, d’autant que celle-ci concerne un espace privé accessible seulement sur autorisation d’un juge, lequel n’y consentira que si le bailleur lui rapporte la preuve de signes extèrieurs exigeant de faire plier le droit à la vie privée du locataire au profit d’une valeur protégée plus importante. 
Par ailleurs, il est à rappeler que la cause exacte du départ de feu n’a pu être techniquement établie par le laboratoire de la préfecture de [Localité 1]. La faute ou la négligence de M. [M] n’est ainsi même pas établie.
Enfin, le fait que Mme [N] ait bénéficié d’un relogement ne peut davantage être argué comme une reconnaissance de responsabilité du bailleur.

En conclusion, Mme [N] ne rapporte aucunement une faute du bailleur à son obligation de jouissance paisible en lien de causalité avec le préjudice qu’elle a subi. 
Il lui appartiendra de se retourner, avec les preuves qui s’imposent, contre l’auteur du trouble de jouissance, la mention contractuelle précitée indiquant que la responsabilité des conséquences d’une violation des obligations de sécurité est à rechercher au niveau du débiteur de ces obligations, à savoir le locataire.

Mme [N] sera donc déboutée de toutes ses demandes.

III. Sur les demandes accessoires 

Sur les dépens 

Il y a lieu de condamner Mme [O] [N] aux entiers dépens, dont distraction au profit de Me BRIZON des dépens engagés pour le compte de la GMF.

Sur l’article 700 du Code de Procédure Civile :

Compte tenu de l’équité et des circonstances de l’espèce, il y a lieu de condamner Mme [O] [N] à payer au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile. :
- à la société IRLF, la somme de 2000 €,
- à la société GMF, la somme de 1200 €.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au Greffe :

ORDONNE la jonction des procédures RG 25/09392 et RG 25/11036 sous le numéro RG 25/09392,

DEBOUTE Mme [O] [N] de l’intégralité de ses demandes, 

DEBOUTE les autres parties de leurs prétentions,

CONDAMNE Mme [O] [N] aux dépens, dont distraction au profit de Me BRIZON des dépens engagés pour le compte de la SA GMF ASSURANCES,

CONDAMNE Mme [O] [N] à payer à la société IRLF la somme de 2000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

CONDAMNE Mme [O] [N] à payer à la SA GMF ASSURANCES la somme de 1200 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

La Greffière, Le Juge,

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Le :

Copie conforme délivrée
à : Me BUCHINGER

Copie exécutoire délivrée 
à : Me SOBOL et Me BRIZON

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond
 
N° RG 25/09392 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBCDX

N° MINUTE : 
2 JCP






JUGEMENT 
rendu le mercredi 05 août 2026


DEMANDERESSE
Madame [O] [S] épouse [N], 
demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Jean Alex BUCHINGER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0986


DÉFENDERESSES
S.A.S.U. IRLF, 
dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Alexis SOBOL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E2365

S.A. GMF ASSURANCES, 
dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Me Stéphane BRIZON, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #D2066


COMPOSITION DU TRIBUNAL
Brice REVENEY, Juge, juge des contentieux de la protection, assisté de Laura JOBERT, Greffière lors des débats, et de Jihane MOUFIDI, Greffière lors du délibéré

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 27 mai 2026

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 05 août 2026 par Brice REVENEY, Juge, assisté de Jihane MOUFIDI, Greffière.

Décision du 05 août 2026
PCP JCP fond - N° RG 25/09392 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBCDX


FAITS ET PROCEDURE

Par bail du 22 février 1996, la société IRLF a donné à bail à Mme [O] [N] un appartement à usage d'habitation sis [Adresse 1] n°62.

Le 30 août 2022, alors que Mme [O] [N] se trouvait à l’étranger, un incendie s’est déclenché et propagé dans plusieurs appartements. A son retour le 4 septembre 2022, Mme [O] [N] n’a pu que constater les dégâts, son appartement étant inhabitable et toxique. Elle a été relogée provisoirement.
La société PRO DEC, mandatée par l’assurance de la locataire, BPCE IARD, est intervenue dans l’appartement de Mme [N] pour procéder au déblaiement et à l’assainissement de l’appartement.
Le 9 janvier 2023, l’IRLF a fait procéder à l’état des lieux sortant et Mme [N] a définitivement quitté les lieux.
Deux expertises se sont tenues les 05/09/2022 et 29/07/2024.

Par acte extrajudiciaire du 14/11/2025, la société IRLF a fait assigner en intervention forcée la société GMF ASSURANCES (RG 25/11036), assureur de Mme [J] [Y].

Par acte de commissaire de justice du 27 mars 2025, Mme [O] [N] a assigné la société IRLF devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Paris. 
Dans ses conclusions en réponse, elle demande de :
- joindre les instances RG 25/09392 et 25/11036,
- constater que le bailleur a manqué à son obligation de jouissance paisible,
- principalement, condamner l’IRLF au paiement de la somme de 66728 € au titre des pertes mobilières subies par elle dans l’incendie, 
- subsidiairement, condamner l’IRLF au paiement de la somme de 51936 € au titre du reliquat de son préjudice mobilier après prise en compte de la somme de 14792 € mobilisée par la BPCE,
Subsidiairement,
- condamner l’IRLF au paiement de la somme de 11894,59 € correspondant au dommage mobilier en dépassement de plafond reconnu par l’expert de la BPCE,
- condamner l’IRLF et subsidiairement la GMF au paiement d’une somme de 5000 € au titre des frais irrépétibles, outre les entiers dépens.

Mme [N] invoque l’article 1719 3° du code civil qui impose au bailleur de faire jouir paisiblement le preneur sans besoin de faute personnelle et hors force majeure, notamment lorsque le trouble prend naissance dans l’immeuble loué appartenant au bailleur, ce compris dans un autre lot, sauf cause étrangère exonératoire, non démontrée en l’espèce, l’appartement mitoyen en foyer de départ étant bourré de munitions, bouteilles de gaz, oxygène et poudre noire.
Elle soutient que la gestion d’un ensemble immobilier requiert du bailleur une vigilance particulière quand au respect des régles de sécurité, d’ailleurs exposées dans le contrat de bail très explicite sur la détention des produits explosifs.
Mme [N] rappelle que l’état des lieux de sortie a établi les dégradations de l’appartement consécutives à l’incendie et que la société PRODEC a établi le 30/10/2023 une attestation de perte des éléments de meubles et d’électroménager, avec mise en décharge par les sapeurs pompiers.
Elle rappelle que son appartement, qui relève de la gestion du bailleur IRLF qui gère tout l’immeuble, est devenu insalubre et dangereux, de la suie contenant des particules d’explosif s’étant répandue aux quatre coins.
Elle distingue la somme de 51936 € et la somme de 66728 € correspondant au préjudice mobilier total résultant de l’inventaire détaillé de son cru des pertes mobilières totales. 
Elle se prévaut du rapport de l’expert de la BPCE retenant un dommage mobilier de 26686,59 € dont 11894,59 € restés à sa charge en dépassement du plafond de garantie de 14792 €, outre 51936 € représentant le montant du reliquat du dommage mobilier laissé à sa charge après application du plafond de garantie.
Elle indique que les photos au débat montrant la dégradation des meubles et vêtements ont été prises par l’expert ELEX en juillet 2024 et figurent au rapport du même auteur.
Elle démontre avoir été facturée de ses frais d’avocat.

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Dans ses conclusions n°3, la société IRLF demande de :
- joindre les instances RG 25/09392 et 25/11036,
- débouter Mme [N] de l’intégralité de ses demandes comme infondées,
Subsidiairement,
- débouter Mme [N] de l’intégralité de ses demandes comme injustifiées,
Très subsidiairement,
- débouter Mme [N] de l’intégralité de sa demande de 66728 € vu l’indemnité perçue de son assureur,
- ramener ses demandes à de plus justes proportions qui ne sauraient excéder la somme de 3800 € ou plus subsidiairement la somme de 11894,59 €,
- débouter la GMF de sa demande d’irrecevabilité et d’absence de bien fondé de ses demandes dirigées contre l’IRLF,
- condamner la GMF a garantir l’IRLF de toute condamnation à son encontre au profit de Mme [N] et à rembourser à l’IRLF toute somme qu’elle serait condamnée à verser à Mme [N] suite à l’incendie, tant en principal qu’en accessoire, sans pouvoir opposer ses plafonds et franchises,
- débouter Mme [N] de sa demande de frais irrépétibles,
- condamner Mme [N] ou à défaut la GMF à lui payer 3000 € de frais irrépétibles outre les dépens.

La société IRLF se dit non fautive, rappelant qu’un dossier locataire ne comporte pas d’extrait de casier judiciaire et que l’appartement n°63 était en tout état de cause un espace privé auquel le bailleur n’avait pas accès, peu important sa gestion de l’immeuble entier, et dont les occupants n’ayant jamais par leur attitude provoqué la moindre alerte du bailleur.
Elle rappelle que seuls quelques appartements furent interdits d’occupation suite à l’incendie, Mme [N] n’ayant été relogé à un autre étage que compte tenu du contexte.
Rappelant la double indemnisation demandée par la demanderesse avant qu’elle ne corrige, il indique que Mme [N] ne peut solliciter une double indemnisation de sa perte immobilière.
l’IRLF déplore une absence de preuve du préjudice allégué, aucun constat ni chiffrage contradictoire de l’état des perts n’ayant été établi, l’expertise ayant été menée deux après l’incendie, les clichés du rapport ELEX ne dévoilant aucun dégât par le feu, le bon de décharge étant imprécis et sans mention de mobilier inflammable, et l’inventaire détaillé ayant été établi unilatéralement par la locataire, ce qui ne justifie en rien de son quantum.
Sur ces bases, l’IRLF ramène le préjudice à une somme de 3800 €.
L’IRLF invoque l’article 1733 du code civil contre l’assureur de Mme [J] [Y]. Il rappelle que le point de départ de la prescription triennale se situe au jour de la connaissance des faits, soit le 27 mars 2025 au jour de l’assignation du tiers contre lequel se retourne celui qui, se retrouvant actionné en responsabilité, est alors seulement placé en connaissance des faits.
L’IRLF affirme que les frais d’avocat de Mme [N] ont été pris en charge par son assureur multirisque incluant la garantie défense-recours et qu’elle ne justifie pas avoir payé la facture qu’elle produit.

 ***

Dans ses conclusions, la société GMF ASSURANCES demande de :
- constater l’acquisition de la prescription de l’action de IRLF contre GMF,
- débouter IRLF et toute partie venant à y suppléer de ses demandes contre GMF,
- mettre hors de cause la société GMF,
En tout état de cause,
- débouter Mme [N] de l’intégralité de ses demandes, injustifiées,
- juger que GMF ne saurait être tenue que dans les termes et limites de la police souscrite, notamment ses franchises et plafonds, opposables aux assurés et aux tiers selon l’article L112-6 du code des assurances,
- condamner toute partie succombante à lui payer la somme de 2000 € au titre des frais irrépétibles et aux dépens dont distraction à Me BRIZON.

La GMF rappelle que le sinistre est intervenu le 30/08/2022 alors que son assignation date du 14/11/2025, soit plus de trois ans après le point de départ de la prescription. Elle indique également que la faute de Mme [J] [Y] reste à démontrer, l’incendie étant accidentel selon le rapport de la préfecture de police.
La GMF déplore une absence de preuve du préjudice mobilier allégué par Mme [N], aucun constat ni chiffrage contradictoire de l’état des pertes n’ayant été établi, les clichés du rapport ELEX ne dévoilant aucun dégât par le feu sinon par les suies, le bon de décharge ne mentionnant aucun mobilier inflammable, et l’inventaire détaillé ayant été établi unilatéralement par la locataire, sans facture ni clichés justifiant son quantum, outre la mention de bijoux n’ayant pas été indemnisés.
Sur ces bases, la GMF ramène le préjudice à une somme de 3800 €.
Elle rappelle n’être être tenue que dans les termes et limites de la police souscrite, en ce compris ses franchises et plafonds applicables, opposables aux assurés et aux tiers selon l’article L 112-6 du code des assurances.

A l’audience du 27 mai 2026, 
Le conseil de Mme [N] a rectifié la somme réclamée au montant de 51639 € et précisé que sa cliente n’avait perçu que 14000 € de son assurance.
Le conseil de la société IRLF a précisé que l’incendie avait démarré non dans l’appartement mitoyen mais trois étages au-dessus.
La décision a été mise en délibéré au 5 août 2026.

 MOTIFS DE LA DECISION

I. Sur la demande de jonction

Il sera fait jonction des procédures RG 25/09392 et 25/11036 sous le numéro RG 25/09392.

II. Sur la demande d’indemnisation de Mme [N]

Aux termes de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :
1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ;
2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;
3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;
4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations.

En l’espèce, il est produit aux débats un bail d’habitation en date du 22 février 1996 consenti par la société IRLF à Mme [O] [N] portant sur un appartement à usage d'habitation sis [Adresse 1] n° 62 au 6 e étage. C’est cet appartement qui a censément fait l’objet d’un sinistre dont beaucoup de points sont discutés.
En effet, un incendie s’est déclenché le 30 août 2022, dans un appartement loué par Mme [J] [Y]. Selon Mme [N], l’appartement mitoyen au sien ; et selon le bailleur, un appartement situé trois étages plus haut. En tout état de cause, M. [M], compagnon de Mme [J] [Y] y entassait des matières inflammables. Il aurait perdu la vie dans l’incendie, qui s’est propagé aux étages supèrieurs.
A son retour le 4 septembre 2022, Mme [O] [N] a été relogée provisoirement. Elle allègue aujourd’hui d’un logement inhabitable chargé de suies toxiques, et déplore les ravages de l’incendie sur son mobilier , lesquels sont largment discutés par les défendeurs.

La demande de Mme [N] est dirigée contre son bailleur, la société IRLF, qui se trouve également être le propriétaire de l’immeuble et par conséquent le bailleur de Mme [J] [Y].
Mme [N] affirme que la responsabilité du bailleur est engagée, ce dernier ayant, du fait de cet incendie, manqué à son obligation légale et contractuelle de la faire jouir paisiblement de de la chose louée pendant toute la durée du bail.
Or, ni le code civil ni la loi du 6 juillet 1989 ne mettent à la charge du bailleur une responsabilité sans faute (comme pour les troubles du voisinage) ou ne le présument responsable (comme en matière de responsabilité du fait des choses) lorsque le locataire subit un trouble de jouissance.
Il incombe donc au locataire victime de démontrer la faute du bailleur, ce qui se matèrialise généralement , en cas d’incendie, par un défaut d’entretien du ou des appartements en cause ou des parties communes.
Or, dans le cas d’espèce, le rapport d’intervention de la préfecture de police en pièce 2 rapporte qu’une détonation s’est produite le mardi 30 août au matin au niveau d’un échaffaudage dressé contre la façade et qu’un individu situé au sixième étage dans l’appartement n° 63 appelait au secours, disant détenir chez lui 4 kilos de poudre noire, une bouteille d’oxygène et des munitions. 

Il est indiqué que l’incendie avait débuté au sixième étage dans cet appartement au niveau du salon et s’était propagé jusqu’au huitième étage. Le rapport du laboratoire central de la préfecture de police de [Localité 1] évoque également une zone de départ localisée à l’intèrieur de l’appartement, dans la pièce principale, en présence de l’occupant, et conclut à un incendie d’origine accidentelle consécutif à une intervention humaine, sans que la cause exacte du départ de feu ait pu être techniquement établie. 
L’origine de l’incendie prend ainsi sa place dans un lieu privatif et , a priori, du fait d’un locataire de l’immeuble.
Or, selon les termes du code civil, le bailleur n’est tenu d’une garantie du fait des tiers que limitée aux troubles de droit. 
Aux termes de l’article 1725 du code civil en effet, le bailleur n'est pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent par voies de fait à sa jouissance, sans prétendre d'ailleurs aucun droit sur la chose louée ; sauf au preneur à les poursuivre en son nom personnel.

Il n’existe donc aucune garantie des troubles de fait du locataire, à moins de démontrer - ceci relevant des obligations du bailleur au titre de l’article 6 de la loi de 1989 - que le propriétaire des lieux connaissait le trouble, actuel ou potentiel, disposait des moyens d’y mettre fin et s’est abstenu d’agir par négligence ou abstention fautive.

Or en l’espèce, aucune preuve n’est rapportée que M. [M] eut été antèrieurement l’objet de plaintes à raison des matières qu’il entassait chez lui ou à raison de tout autre comportement extèrieur qui aurait du conduire le bailleur ou le gestionnaire à prendre des mesure d’investigation sur son espace privé. Le fait que M. [M] fut sous contrôle judiciaire pour trafic d’armes international est un détail du rapport de police qui ne pouvait être connu du bailleur en l’état des pièces qu’il est fondé à demander au locataire entrant. 
La mention du contrat de bail interdisant explicitement de détenir des produits explosifs et/ ou dangereux (comme composante de l’obligation dde jouissance paisible du locataire) ne saurait valoir obligation pour le bailleur de vérifier que le preneur s’est incliné à cette prohibition, d’autant que celle-ci concerne un espace privé accessible seulement sur autorisation d’un juge, lequel n’y consentira que si le bailleur lui rapporte la preuve de signes extèrieurs exigeant de faire plier le droit à la vie privée du locataire au profit d’une valeur protégée plus importante. 
Par ailleurs, il est à rappeler que la cause exacte du départ de feu n’a pu être techniquement établie par le laboratoire de la préfecture de [Localité 1]. La faute ou la négligence de M. [M] n’est ainsi même pas établie.
Enfin, le fait que Mme [N] ait bénéficié d’un relogement ne peut davantage être argué comme une reconnaissance de responsabilité du bailleur.

En conclusion, Mme [N] ne rapporte aucunement une faute du bailleur à son obligation de jouissance paisible en lien de causalité avec le préjudice qu’elle a subi. 
Il lui appartiendra de se retourner, avec les preuves qui s’imposent, contre l’auteur du trouble de jouissance, la mention contractuelle précitée indiquant que la responsabilité des conséquences d’une violation des obligations de sécurité est à rechercher au niveau du débiteur de ces obligations, à savoir le locataire.

Mme [N] sera donc déboutée de toutes ses demandes.

III. Sur les demandes accessoires 

Sur les dépens 

Il y a lieu de condamner Mme [O] [N] aux entiers dépens, dont distraction au profit de Me BRIZON des dépens engagés pour le compte de la GMF.

Sur l’article 700 du Code de Procédure Civile :

Compte tenu de l’équité et des circonstances de l’espèce, il y a lieu de condamner Mme [O] [N] à payer au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile. :
- à la société IRLF, la somme de 2000 €,
- à la société GMF, la somme de 1200 €.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au Greffe :

ORDONNE la jonction des procédures RG 25/09392 et RG 25/11036 sous le numéro RG 25/09392,

DEBOUTE Mme [O] [N] de l’intégralité de ses demandes, 

DEBOUTE les autres parties de leurs prétentions,

CONDAMNE Mme [O] [N] aux dépens, dont distraction au profit de Me BRIZON des dépens engagés pour le compte de la SA GMF ASSURANCES,

CONDAMNE Mme [O] [N] à payer à la société IRLF la somme de 2000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

CONDAMNE Mme [O] [N] à payer à la SA GMF ASSURANCES la somme de 1200 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

La Greffière, Le Juge,

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Mise à jour de la source le 2026-08-05T18:26:26.401Z.