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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Nancy, POLE CIVIL section 1, 4 août 2026, n° 24/03384

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurContratsContrat d'assurance
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Exposé du litige

EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [F] [B] est propriétaire d’un appartement au sein de la copropriété sise au [Adresse 3], donné à bail du 22 août 2020 au 27 mai 2021.
Le 10 mars 2021, un dégât des eaux a été constaté depuis la salle de bain de l’appartement et jusque dans la cave située au-dessous, également propriété de Mme [B].
Le 27 mars 2021, Mme [B] a signé un compromis de vente du bien, lequel a été annulé par volonté des futurs acquéreurs par courrier du 12 juillet 2021 en raison de l’état de la cave.
Le 15 juillet 2021, un rapport d’expertise privée diligentée à l’initiative de Mme [B] a révélé la présence de mérule pleureuse dans la cave. Le 25 octobre 2021, un second rapport d’expertise privée, diligentée par l’assureur habitation Groupama a été rendu. Le 27 février 2023 a été rendu un troisième rapport d’expertise, contradictoire, diligentée par Groupama.
Par courrier LRAR de son conseil du 28 juillet 2023, Mme [B] a mis en demeure la société AXA FRANCE IARD, assureur de la copropriété, aux fins d’intervention en garantie des dommages subis du fait du sinistre.
Courant 2024, elle a fait réaliser des travaux dans la salle de bains et dans la cave.
Par acte de commissaire de justice délivré le 23 décembre 2024, Madame [F] [B] a fait assigner la société AXA FRANCE IARD devant le Tribunal judiciaire de NANCY aux fins de solliciter notamment la prise en charge financière relative aux désordres.
Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 2 décembre 2025, Madame [F] [B] demande au Tribunal de :
– Condamner la société AXA FRANCE IARD à lui payer la somme de 20 288,35 euros en indemnisation du préjudice financier lié à la réalisation des travaux ;
– Condamner la société AXA FRANCE IARD à lui payer la somme de 18 217,32 euros en indemnisation de la perte de revenus locatifs ;
– Condamner la société AXA FRANCE IARD aux entiers dépens de la procédure;
– Condamner la société AXA FRANCE IARD à lui payer la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles de l’article 700 du Code de procédure civile.
Au soutien de sa demande en indemnisation de son préjudice financier , Mme [B] se fonde sur les articles 1103, 1217 et 1231-1 du Code civil, et fait valoir que la société AXA FRANCE IARD est débitrice d’une obligation de garantie des dommages survenant sur les parties communes, en l’espèce le dégât des eaux et la mérule. Elle se fonde à cet effet sur les clauses du contrat d’assurance et souligne qu’y est explicitement prévu le cas d’infiltrations par les joints d’étanchéité.
Pour s’opposer au moyen de la société AXA FRANCE IARD faisant valoir une clause d’exclusion de garantie, elle avance que la clause ne lui est pas opposable dans la mesure où elle est contenue aux conditions générales de vente, lesquelles ne sont pas signées par le syndic de copropriété. En réponse au moyen du défendeur avançant que les conditions particulières de vente renvoient aux conditions générales de vente et donc à la clause d’exclusion de garantie, elle argue que les conditions particulières de vente ont été signées postérieurement à la survenance du désordre, et ne lui sont par conséquent pas opposables.
S’appuyant sur l’article L.113-1 du Code des assurances, Mme [B] soutient que la présente clauses d’exclusion de garantie n’est pas limitativement et formellement contenue au contrat. Dans l’hypothèse où la clause litigieuse lui serait opposable, se fondant sur l’article 1190 du Code civil, elle fait valoir que le contrat d’assurance est un contrat d’adhésion et s’interprète donc en faveur de l’assuré. Elle avance à ce titre que la mérule n’est pas la cause du désordre, comme spécifié dans le contrat d’assurance, mais constitue le désordre lui-même, en ce que son apparition est due au dégât des eaux et non l’inverse.
En réponse à la contestation par le défendeur du montant des travaux réalisés, Mme [B] fait valoir que les travaux de mise à nu et de réfection de la salle de bains ont constitué le préalable nécessaire aux travaux de traitement de la mérule et avaient pour visée de mettre fin aux désordres. Elle soutient avoir opté pour le prestataire le moins cher parmi ceux auprès de qui elle a sollicité un devis. C’est en s’appuyant sur les dépenses qu’elle a effectuées en réparation de son préjudice matériel dû au dégât des eaux qu’elle évalue le préjudice financier, à hauteur des factures de réalisation des travaux dont elle s’est acquittée.
Au soutien de sa demande en indemnisation de sa perte de chance à hauteur au titre de la perte de ses revenus locatifs, elle se fonde sur l’article 1231-6 du Code civil et soutient que l’inertie de la société AXA FRANCE IARD du fait de son absence d’intervention et de son absence de réponse à ses sollicitations, l’a empêchée de procéder à la vente ou à la location de son bien. Elle sollicite dès lors le paiement de 44 mois de loyer à 414,03 euros.

Pour s’opposer à la limitation de la période d’indemnisation sollicitée par le défendeur, elle argue que le seul positionnement de la société AXA FRANCE IARD par courrier du 30 septembre 2022 refusant d’intervenir en garantie du sinistre ne saurait s’interpréter en terme au-delà duquel l’assureur serait déchargé de sa responsabilité.
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 1er octobre 2025 la société AXA FRANCE IARD demande au Tribunal de :
A titre principal,
– Débouter Madame [F] [B] de toutes ses prétentions ;
– Condamner Madame [F] [B] aux entiers dépens de la procédure ;
– Condamner Madame [F] [B] à lui payer à la société la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles de l’article 700 du Code de procédure civile ;
A titre subsidiaire,
– Condamner la société AXA FRANCE IARD à indemniser Madame [F] [B] à hauteur de 6 155,24 euros au titre de la perte de revenus locatifs.
Pour s’opposer à la demande de Mme [B] à la garantir des sommes dépensées dans les travaux, la société AXA FRANCE IARD invoque une clause d’exclusion de garantie contenue dans les conditions générales de vente du contrat d’assurance. Elle fait valoir que ces conditions générales de vente n’ont pas été signées, mais que les conditions particulières de vente, lesquelles visent les conditions générales , ont été reçues par le syndic de copropriété dans leur version du 1er septembre 2019, et signées dans leur version du 27 octobre 2022, rendant la clause d’exclusion de garantie opposable à la demanderesse. Elle soutient par ailleurs que certains travaux de réfection de la salle de bains que Mme [B] a fait réaliser ne sont pas en lien avec le traitement de la mérule et du dégât des eaux.
Pour s’opposer au paiement des loyers sollicité par la demanderesse, la société AXA FRANCE IARD soutient, à titre principal, que Madame [F] [B] ne peut se prévaloir d’un préjudice au titre des loyers non perçus dans la mesure où elle souhaitait mettre son appartement en vente, et que celui-ci n’aurait ainsi généré aucun revenu, indépendamment du sinistre survenu. À titre subsidiaire, elle sollicite le cantonnement de la période de calcul de l’indemnisation entre le départ du locataire le 28 mai 2021 et le 30 septembre 2022, jour de l’émission d’un courriel par la société AXA FRANCE IARD pour informer le syndic de copropriété de son intention de ne pas intervenir en réparation du sinistre.
Le 9 décembre 2025, le juge de la mise en état du Tribunal judiciaire de Nancy a rendu une ordonnance de clôture.
L’affaire a été appelée à l’audience du 17 mars 2026 du Pôle civil juge unique section 1. 
La décision a été mise en délibéré au 26 mai 2026 prorogé successivement au 04 août 2026.

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. Sur la demande de Madame [F] [B] en paiement de la somme de 20 288,35 euros

A. Sur l’obligation de l’assureur à garantir le sinistre

Il ressort des articles 1103, 1217 et 1231-1 du Code civil que les contrats tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Dans le cas où une partie n’a pas exécuté son obligation ou l’a exécutée imparfaitement, l’autre partie peut demander réparation des conséquences de l’inexécution, et solliciter en sus des dommages et intérêts, à raison de l’inexécution de l’obligation ou du retard dans l’exécution. 
S’agissant des dégâts des eaux, la Convention d’indemnisation des dégâts des eaux dans la copropriété (CIDECOP) est un contrat liant certaines assurances aux fins de faciliter les règles de détermination de responsabilité en cas de dégâts des eaux. Les conditions d’application de la convention sont les suivantes : le sinistre doit toucher des logements privés au sein d’un immeuble en copropriété, il doit impliquer au minimum deux assureurs adhérents à la convention, et le montant des dommages doit être supérieur à 5 000 euros. Schématiquement, dans l’hypothèse où la CIDECOP s’applique, les dommages aux biens mobiliers et embellissements sont pris en charge par l’assurance habitation du propriétaire de l’immeuble, là où les dommages aux biens immobiliers sont indemnisés par l’assurance de la copropriété, et ce qu’ils soient situés dans des parties communes ou privatives.
En l’espèce, le contrat d’assurance multirisque conclu entre la société AXA FRANCE IARD d’une part et le syndic de copropriété d’autre part s’agissant de l’immeuble sis au [Adresse 3] couvre les parties communes de la copropriété, là où les parties privatives appartenant à Madame [F] [B] sont couvertes par le contrat d’assurance qui lie celle-ci à son assureur habitation, en l’espèce Groupama. 

Suite au constat d’un dégât des eaux le 10 mars 2021, Mme [B] a informé son assureur habitation, lequel a accusé réception de la déclaration de sinistre et commis une entreprise afin d’effectuer une opération de recherche de fuites, tel qu’en atteste le courrier du 11 mars 2021 versé au dossier par la demanderesse. Le rapport rendu le 20 avril 2021 par l’entreprise [Adresse 4] conclut à un défaut d’étanchéité entre la faïence murale et la baignoire, et préconise l’intervention d’une entreprise spécialisée afin d’effectuer la réfection complète de l’étanchéité entre la baignoire, al faïence murale et la robinetterie de la salle de bain.
Sur examen d’échantillons prélevés dans la cave de l’immeuble, le rapport d’analyses mycologiques rendu le 15 juillet 2021 par la Station d’études mycologiques des [Etablissement 1] conclut à la présence de « mérule pleureuse ou mérule des maisons ». Le rapport d’expertise privée, diligentée par l’assureur Groupama, rendu le 25 octobre 2021, conclut en ces termes au sujet du sinistre : « Le dossier est à classer sans suite. Eu égard aux dommages, ceux-ci, au titre de la CIDECOP, doivent être pris en compte par l’assureur de la copropriété ».
Il ressort du courriel émis le 28 octobre 2022 par Madame [H] [Q] travaillant pour l’agence Century 21, que la société AXA FRANCE IARD a proposé suite à ces conclusions une indemnisation à hauteur de 1 879,20 euros en réparation du dommage.
Le rapport d’expertise privée et contradictoire, diligentée par Groupama, rendu le 27 février 2023, conclut à l’engagement de la responsabilité de l’assureur de la copropriété du fait de l’application de la CIDECOP au vu du cas d’espèce.
Il ressort de ces diverses expertises et constatations versées à la procédure par la demanderesse que les conditions d’application de la CIDECOP sont remplies, de sorte que les dommages matériels sur les biens immeubles sont par principe à la charge de l’assureur de la copropriété, la société AXA FRANCE IARD. Sa responsabilité est donc engagée sur le fondement contractuel, sauf à retenir une cause d’exclusion de la garantie.

B. Sur l’applicabilité de la clause d’exclusion de garantie

1. Sur l’opposabilité de la clause d’exclusion de garantie au demandeur

Il ressort des articles L.112-3 et L.113-1, alinéa 1er, du Code des assurances que les pertes et les dommages occasionnés par des cas fortuits ou causés par la faute de l’assuré sont à la charge de l’assureur, sauf exclusion formelle et limitée contenue dans la police. Toute addition ou modification au contrat d’assurance primitif doit être constatée par un avenant signé des parties. L’assureur peut donc opposer à l’assuré les clauses des conditions générales du contrat qui ont été portées à sa connaissance au moment de son adhésion à celui-ci ou, tout au moins, antérieurement à la réalisation du sinistre, étant précisé que la signature des conditions particulières de vente portant mention de ce que l’assuré reconnaît avoir reçu le même jour les conditions générales de vente rend ces conditions générales opposables à son égard. L’article 1190 du Code civil dispose quant à lui que, dans le doute, le contrat de gré à gré s’interprète contre le créancier et en faveur du débiteur, et le contrat d’adhésion contre celui qui l’a proposé, étant précisé que le contrat d’assurance s’entend classiquement comme un contrat d’adhésion dans la mesure où il répond à la définition de l’article 1110 du même Code, à savoir un contrat comportant un ensemble de clauses non négociables, déterminées à l’avance par l’une des parties.
En l’espèce, la clause d’exclusion de garantie invoquée par l’assureur correspond à une mention contenue dans les « conditions générales multirisque immeuble » d’avril 2018, dont le défendeur ne produit pas de version qui soit signée par le syndic de copropriété, de sorte que la condition prévue au sens strict par l’article L.112-3 du Code des assurances n’est pas remplie. Toutefois, deux versions des conditions particulières renouvelées occasionnellement sont produites par la société AXA FRANCE IARD : une première version datée du 29 août 2019, non paraphée par l’assuré, une seconde version du 27 octobre 2022, paraphé par CENTURY 21.
Les deux versions des conditions particulières visent les conditions générales en ce qu’elles précisent : « Ces conditions particulières jointes aux conditions générales 460613H, dont le souscripteur reconnaît avoir reçu un exemplaire, constituent le contrat d’assurance ».
Les conditions générales produites font mention en page 2 : « Le contrat « multirisque immeuble » est constitué par : les présentes conditions générales qui définissent les biens, les événements et les risques assurables ainsi que les exclusions générales, et qui précisent nos droits et obligations réciproques, les conditions particulières qui adaptent et complètent les conditions générales ; en cas de contradiction : les conditions particulières prévalent sur les conditions générales ».
Le sinistre étant survenu le 10 mars 2021, il y a lieu d’exclure les conditions particulières du 27 octobre 2022, dans la mesure où elles sont postérieures au désordre subi par la demanderesse et ne remplissent donc pas les conditions requises par l’article L.112-3 du Code des assurances. La version des conditions particulières applicables est donc celle du 29 août 2019, en vigueur lors de la survenance du sinistre.
Si ces conditions particulières ne sont pas paraphées par les deux parties, de sorte qu’il existe un doute légitime quant à leur opposabilité au syndic de copropriété, et donc à leur applicabilité à la présente instance, il y a lieu de considérer que le contrat d’assurance est constitué des conditions particulières et des conditions générales de vente, au titre duquel la responsabilité de l’assureur est recherchée en l’espèce. Or, aucune des parties ne produit d’élément tendant à considérer que le syndic de copropriété et la société AXA FRANCE IARD soient liés par un contrat différent des conditions particulières et des conditions générales produites à l’instance, de sorte qu’il y a lieu de retenir que les documents produits constituent le contrat d’assurance de la copropriété. Aussi, la clause d’exclusion de garantie invoquée par le défendeur n’apparaît-elle donc pas contenue dans une annexe au contrat, mais dans le contrat lui-même, de sorte qu’il y a lieu de retenir que cette clause était applicable entre les parties à la date de la survenance du sinistre.

2. Sur la portée de la clause d’exclusion de garantie

La clause d’exclusion de garantie invoquée par la société AXA FRANCE IARD est mentionnée en page 8, paragraphe 19, des conditions générales produites, sous les termes suivants :
« Outre les exclusions communes à toutes les garanties, ne sont pas couverts au titre de la garantie Dégâts des eaux :
– Les frais de dégorgement ; les frais de réparation ou de remplacement des biens à l’origine du sinistre.
– Les dégâts des eaux relevant de la garantie EVENEMENTS CLIMATIQUES.
– L’humidité, la condensation, la buée, ainsi que les infiltrations provenant des gaines d’aération, de ventilation ou des conduits de fumée.
– Les dégâts causés par des champignons ou des moisissures ».
Le défendeur se prévaut de cette dernière clause d’exclusion pour solliciter son absence de responsabilité du fait de la présence de mérule pleureuse, champignon.
Madame [F] [B] soutient quant à elle que cette clause d’exclusion ne concerne pas la présente espèce dans la mesure où le désordre ne s’entend pas d’un dégât « causé par des champignons ou des moisissures », dès lors que la présence de mérule pleureuse dans la cave est la conséquence et non l’origine du sinistre, tel que concluent les deux rapports d’expertises privées. Elle soulève par ailleurs que les conditions générales visent spécifiquement les dommages par elle subis, en page 8, paragraphe 18:
« Nous garantissons les dommages et les responsabilités résultant directement des événements suivants :
[…]
– Infiltrations par les joints d’étanchéité aux pourtours des installations sanitaires et au travers des carrelages ».
Or, comme mentionné précédemment, il ressort du rapport d’expertise privée menée par [U] [X] rendu le 20 avril 2021 que la fuite à l’origine du dégât provient d’un défaut d’étanchéité entre la faïence murale et la baignoire.
Dès lors, la nature du sinistre entre dans le champ d’application du contrat liant la société AXA FRANCE IARD au syndic de copropriété et la clause invoquée ne saurait être mobilisée au soutien d’une exclusion de garantie.

C. Sur le préjudice

Aux termes de l’article 1217 du Code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut notamment demander réparation des conséquences de l’inexécution.
Il ressort des considérations précédentes que la société AXA FRANCE IARD a manqué à son obligation contractuelle de garantie relativement au dégât des eaux subi par Madame Mme [F] [B].
Le préjudice réclamé par Madame [F] [B] s’élève à 20 288,35 euros. Ce montant est constitué d’une part des travaux de traitement de la mérule pleureuse dans la cave, pour une somme de 5 652,35 euros, ainsi que des travaux de mise à nu et de réfection de la salle de bain, qu’elle expose comme un préalable nécessaire aux premiers travaux, pour un montant de 14 663 euros. Il convient de noter que l’addition des deux sommes, dont la demanderesse justifie par production des devis, s’élève à 20.315, 35 euros, soit une somme supérieure au montant dont le tribunal est saisi du fait de son report dans le dispositif des dernières conclusions de la demanderesse du 2 décembre 2025. C’est par conséquent ce dernier montant, plus faible, qui sera retenu.
S’agissant de la nécessité des travaux réalisés, il y a lieu de relever que la demanderesse produit le procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire de copropriété du mardi 23 juillet 2024 qui mentionne en résolution n°16 : « Suite aux différents rapports d’expertises concernant les mérules, Madame [B] accepte de payer le traitement des mérules. Les démarches débuteront dans les plus brefs délais après cette assemblée générale ». elle fournit également une copie d’un courriel lui ayant été adressé par le syndic Renoir ET Valoris le 9 octobre 2024 mentionnant : « Pour faire suite à nos précédents échanges par rapport aux mérules, je vous contacte car la situation s’aggrave de plus en plus. En effet, dorénavant la poutre est attaquée par les champignons… Je reviens donc vers vous car il faudrait avoir une date concrète pour le début des travaux. La situation est de plus en plus dangereuse pour la santé de l’immeuble. ».

Par ailleurs, le rapport d’expertise [U] [X] du 20 avril 2021, après un premier constat des désordres, préconise les travaux suivants : « Nous suggérons l’intervention d’une entreprise spécialisée, afin d’effectuer la réfection complète de l’étanchéité entre la baignoire, la faïence murale et la robinetterie. Il serait également nécessaire d’effectuer la dépose du tablier afin de pouvoir visualiser l’état des supports », de sorte qu’il y a lieu de considérer que les travaux d’assainissement ont nécessité une intervention dans la cave ainsi qu’une intervention dans la salle de bain de l’appartement de la demanderesse. Enfin, Mme [B] produit divers devis d’entreprises en justification de son choix des entreprises sélectionnées pour la réalisation des travaux.
Il ressort de l’ensemble de ces éléments que le montant sollicité par Mme [F] [Z] du fait des travaux qu’elle a fait réaliser, en réparation du sinistre dont la société AXA FRANCE IARD est contractuellement garante, est valablement fondé en droit et justifié en fait.
Dès lors, la société AXA FRANCE IARD sera condamnée à lui payer la somme de 20 288,35 euros à titre de dommages et intérêts en indemnisation de son préjudice financier.

II. Sur la demande de Madame [F] [B] en paiement de la somme de 18 217,32 euros

Aux termes des articles 1217 et 1231-6 de Code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent sont dus à compter de la mise en demeure, sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. Ces dommages et intérêts peuvent être demandés en surplus de l’indemnisation en réparation du préjudice né de l’absence ou du retard dans l’exécution de l’obligation.
Aux fins de déterminer la mesure dans laquelle les dommages et intérêts sont dus par le débiteur de l’obligation, il incombe au créancier de rapporter la preuve d’un préjudice indemnisable en lien avec le fait générateur de responsabilité. S’agissant de la perte de chance, il lui appartient de caractériser l’existence d’une probabilité réelle de la survenance de l’événement favorable donnant droit à réparation.
En l’espèce, l’obligation contractuelle de la société AXA FRANCE IARD l’obligeait à intervenir en garantie du sinistre survenu au domicile de Madame [F] [B]. La faute contractuelle du défendeur est donc caractérisée au regard de son absence d’intervention suite aux sollicitations de l’assureur GROUPAMA, du syndic CENTURY 21, et de la demanderesse.
Mme [B] argue d’un préjudice subi en raison de l’impossibilité d’une part de vendre son bien, d’autre part de le louer, en raison des dégâts causés par le sinistre dans la salle de bain et dans la cave. Elle s’appuie sur la rupture des pourparlers dans l’opération de vente qu’elle avait entamée le 27 mars 2021 par la signature d’un compromis de vente. Les potentiels acheteurs lui ont communiqué un courrier daté du 12 juillet 2021 mentionnant :

« Par la présente, nous vous informons de notre décision de ne plus nous rendre acquéreurs de l’appartement situé [Adresse 5]. En effet, lors de notre dernière visite en date du 09 juillet 2021, nous avons constaté avec l’agent immobilier que 2 poutres au plafond de la cave située sous l’appartement étaient considérablement abîmées, ce qui ne peut que fragiliser la structure du bâtiment. Nous n’avions pas observé ces dégradations lors des visites précédentes, les poutres étant dissimulées sous la laine de verre. Il s’agit donc d’un vice caché qui nous permet d’annuler le compromis de vente sans devoir d’indemnité. ».
Au titre de la perte des loyers, la demanderesse expose à juste titre que la mise en location d’un bien dont les solives du plancher sont atteintes par la mérule n’est pas envisageable. Au regard des justificatifs produits, il y a lieu de considérer que Mme [B] a bien subi un préjudice résultant d’une perte de chance. 
Au titre du lien de causalité avec la faute, il y a lieu de considérer que l’absence d’intervention de la société AXA FRANCE IARD en exécution de son obligation contractuelle a causé le maintien des lieux en l’état et par conséquent la rétractation des acheteurs comme il en ressort de la lettre du 12 juillet 2021. Aussi l’inertie de l’assureur dans la mise en œuvre de la garantie due à Madame [F] [B] a-t-elle causé le préjudice dont celle-ci se prévaut.
Madame [F] [B] expose que son préjudice se chiffre à hauteur des revenus locatifs habituels de l’appartement sur un mois, soit 414,03 euros, multiplié par le nombre de mois durant lesquels l’appartement est resté inoccupé, entre le départ du dernier locataire le 27 mai 2021 et la date de réalisation des travaux le 31 janvier 2025, soit une durée de 44 mois, et un montant total de 18 217,32 euros. La demanderesse produit le contrat de bail la liant à son précédent locataire, attestant d’un loyer de 417 euros. Elle soutient cependant que le loyer était inférieur à la date de survenance du sinistre, à hauteur de 414,03 euros mensuels. La société AXA FRANCE IARD expose quant à elle que l’indemnisation au titre de la perte des loyers ne saurait être due ni avant la date de rupture des pourparlers soit avant le 12 juillet 2021, ni au-delà de la date à laquelle l’assureur a manifesté sa position, à savoir son refus d’intervenir, par courrier du 30 septembre 2022. Le défendeur sollicite donc à titre subsidiaire l’indemnisation du manque à gagner à hauteur de 446 jours de loyers à 13,80 euros par jour (414,03 euros sur 30 jours), soit un total de 6 155,24 euros.
La date de départ de l’indemnisation due ne saurait, dans le respect des critères légaux, être antérieure à la mise en demeure de l’assureur de s’en tenir à son obligation de garantie. Or, le courrier valant mise en demeure, produit par la demanderesse, est en date du 28 juillet 2023, de sorte que le départ du délai d’indemnisation sera fixé à cette date. Concernant la fin du délai d’indemnisation, il n’y a pas lieu de considérer que le courriel émis par la société AXA FRANCE IARD le 30 septembre 2022 et destiné à Madame [H] [Q], représentant le syndic CENTURY 21, constitue une date butoir, dans la mesure où l’obligation en garantie de l’assureur demeurait ultérieurement à cette date. Par ailleurs, Mme [B] produit une facture acquittée du 31 janvier 2025 attestant de la réalisation des travaux et donc de la réhabilitation du bien à cette date, de sorte que celle-ci constitue la fin de la période d’indemnisation.
Aussi la période d’absence de perception des loyers pour laquelle la demanderesse est légitime à solliciter une indemnisation s’étend-elle du mois d’août 2023 au mois de janvier 2025 inclus, soit 18 mois. Le gain escompté sur cette période se chiffre donc à 7 452,54 euros (414,03 x 18).
Le montant accordé au titre de la perte de chance ne pouvant jamais être égal à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée et compte tenu de l’absence d’éléments précis produits permettant l’évaluation de cette chance, il sera retenu un pourcentage de 50 % de chance de louer le bien.
En conséquence, la société AXA FRANCE IARD sera condamnée à payer à Madame [F] [B] la somme de 3 726,27 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de perte de chance de louer, auquel a concouru la faute de l’assureur.

III. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
La société AXA FRANCE IARD, qui succombe à l’instance, sera condamnée aux dépens.



Sur les demandes au titre des frais irrépétibles
Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer (1°) à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
La société AXA FRANCE IARD, condamnée aux dépens, devra payer au titre des frais exposés par Madame [F] [B] et non compris dans les dépens, une somme qu’il est équitable de fixer à 3 000 euros, et sera déboutée de sa propre demande de ce chef.

Sur l’exécution provisoire
Aux termes de l’article 514 du Code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 applicable à l’espèce, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.
En l’espèce, compte tenu de l’absence de motif dérogatoire, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par décision contradictoire, rendue en premier ressort,

CONDAMNE la société anonyme AXA FRANCE IARD à payer à Madame [F] [B] la somme de 20 288,35 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice financier ;

CONDAMNE la société anonyme AXA FRANCE IARD à payer à Madame [F] [B] la somme de 3 726,27 euros à titre de dommages et intérêts en indemnisation de sa perte de chance de louer le bien ; 

CONDAMNE la société anonyme AXA FRANCE IARD aux dépens ;

CONDAMNE la société anonyme AXA FRANCE IARD à verser à Madame [F] [B] la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles ;

REJETTE la demande de la société anonyme AXA FRANCE IARD au titre des frais irrépétibles ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Ainsi jugé et prononcé le jour, mois et ans susdits et signé par le Président et le Greffier.

Le greffier Le président
Texte intégral
MINUTE N° : 26/
JUGEMENT DU : 04 Août 2026
DOSSIER N° : N° RG 24/03384 - N° Portalis DBZE-W-B7I-JKMK
AFFAIRE : Madame [F] [B] C/ S.A. AXA FRANCE IARD


TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANCY

POLE CIVIL section 1 
JUGEMENT



COMPOSITION DU TRIBUNAL :


PRESIDENT : Monsieur Hervé HUMBERT,

Statuant par application des articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile, avis préalablement donné aux Avocats.
GREFFIER lors des débats : Monsieur PIERRON William
GREFFIER lors du prononcé :Madame Neila BACO 

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [F] [B]
née le [Date naissance 1] 1983 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]
représentée par Maître Pascal BERNARD de la SCP SCP D’AVOCATS PASCAL BERNARD NICOLETTA TONTI, avocats au barreau de NANCY, avocats plaidant, vestiaire : 10



DEFENDERESSE

S.A. AXA FRANCE IARD AXA France IARD, immatriculée au RCS de [Localité 2] sous le n° 722 057 460, prise en la personne de son représentant légal pour ce domicilié audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Clémence REMY de la SCP VILMIN CANONICA REMY, avocats au barreau de NANCY, avocats plaidant, vestiaire : 9


Clôture prononcée le : 09 décembre 2025
Débats tenus à l'audience du : 17 Mars 2026
Date de délibéré indiquée par le Président : 26 mai 2026
Jugement prononcé par mise à disposition au greffe du 04 Août 2026, nouvelle date indiquée par le Président.


le
Copie exécutoire : Maître Pascal BERNARD 
Copie certifiée conforme +retour dossier : Maître Pascal BERNARD + Maître Clémence REMY 


EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [F] [B] est propriétaire d’un appartement au sein de la copropriété sise au [Adresse 3], donné à bail du 22 août 2020 au 27 mai 2021.
Le 10 mars 2021, un dégât des eaux a été constaté depuis la salle de bain de l’appartement et jusque dans la cave située au-dessous, également propriété de Mme [B].
Le 27 mars 2021, Mme [B] a signé un compromis de vente du bien, lequel a été annulé par volonté des futurs acquéreurs par courrier du 12 juillet 2021 en raison de l’état de la cave.
Le 15 juillet 2021, un rapport d’expertise privée diligentée à l’initiative de Mme [B] a révélé la présence de mérule pleureuse dans la cave. Le 25 octobre 2021, un second rapport d’expertise privée, diligentée par l’assureur habitation Groupama a été rendu. Le 27 février 2023 a été rendu un troisième rapport d’expertise, contradictoire, diligentée par Groupama.
Par courrier LRAR de son conseil du 28 juillet 2023, Mme [B] a mis en demeure la société AXA FRANCE IARD, assureur de la copropriété, aux fins d’intervention en garantie des dommages subis du fait du sinistre.
Courant 2024, elle a fait réaliser des travaux dans la salle de bains et dans la cave.
Par acte de commissaire de justice délivré le 23 décembre 2024, Madame [F] [B] a fait assigner la société AXA FRANCE IARD devant le Tribunal judiciaire de NANCY aux fins de solliciter notamment la prise en charge financière relative aux désordres.
Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 2 décembre 2025, Madame [F] [B] demande au Tribunal de :
– Condamner la société AXA FRANCE IARD à lui payer la somme de 20 288,35 euros en indemnisation du préjudice financier lié à la réalisation des travaux ;
– Condamner la société AXA FRANCE IARD à lui payer la somme de 18 217,32 euros en indemnisation de la perte de revenus locatifs ;
– Condamner la société AXA FRANCE IARD aux entiers dépens de la procédure;
– Condamner la société AXA FRANCE IARD à lui payer la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles de l’article 700 du Code de procédure civile.
Au soutien de sa demande en indemnisation de son préjudice financier , Mme [B] se fonde sur les articles 1103, 1217 et 1231-1 du Code civil, et fait valoir que la société AXA FRANCE IARD est débitrice d’une obligation de garantie des dommages survenant sur les parties communes, en l’espèce le dégât des eaux et la mérule. Elle se fonde à cet effet sur les clauses du contrat d’assurance et souligne qu’y est explicitement prévu le cas d’infiltrations par les joints d’étanchéité.
Pour s’opposer au moyen de la société AXA FRANCE IARD faisant valoir une clause d’exclusion de garantie, elle avance que la clause ne lui est pas opposable dans la mesure où elle est contenue aux conditions générales de vente, lesquelles ne sont pas signées par le syndic de copropriété. En réponse au moyen du défendeur avançant que les conditions particulières de vente renvoient aux conditions générales de vente et donc à la clause d’exclusion de garantie, elle argue que les conditions particulières de vente ont été signées postérieurement à la survenance du désordre, et ne lui sont par conséquent pas opposables.
S’appuyant sur l’article L.113-1 du Code des assurances, Mme [B] soutient que la présente clauses d’exclusion de garantie n’est pas limitativement et formellement contenue au contrat. Dans l’hypothèse où la clause litigieuse lui serait opposable, se fondant sur l’article 1190 du Code civil, elle fait valoir que le contrat d’assurance est un contrat d’adhésion et s’interprète donc en faveur de l’assuré. Elle avance à ce titre que la mérule n’est pas la cause du désordre, comme spécifié dans le contrat d’assurance, mais constitue le désordre lui-même, en ce que son apparition est due au dégât des eaux et non l’inverse.
En réponse à la contestation par le défendeur du montant des travaux réalisés, Mme [B] fait valoir que les travaux de mise à nu et de réfection de la salle de bains ont constitué le préalable nécessaire aux travaux de traitement de la mérule et avaient pour visée de mettre fin aux désordres. Elle soutient avoir opté pour le prestataire le moins cher parmi ceux auprès de qui elle a sollicité un devis. C’est en s’appuyant sur les dépenses qu’elle a effectuées en réparation de son préjudice matériel dû au dégât des eaux qu’elle évalue le préjudice financier, à hauteur des factures de réalisation des travaux dont elle s’est acquittée.
Au soutien de sa demande en indemnisation de sa perte de chance à hauteur au titre de la perte de ses revenus locatifs, elle se fonde sur l’article 1231-6 du Code civil et soutient que l’inertie de la société AXA FRANCE IARD du fait de son absence d’intervention et de son absence de réponse à ses sollicitations, l’a empêchée de procéder à la vente ou à la location de son bien. Elle sollicite dès lors le paiement de 44 mois de loyer à 414,03 euros.

Pour s’opposer à la limitation de la période d’indemnisation sollicitée par le défendeur, elle argue que le seul positionnement de la société AXA FRANCE IARD par courrier du 30 septembre 2022 refusant d’intervenir en garantie du sinistre ne saurait s’interpréter en terme au-delà duquel l’assureur serait déchargé de sa responsabilité.
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 1er octobre 2025 la société AXA FRANCE IARD demande au Tribunal de :
A titre principal,
– Débouter Madame [F] [B] de toutes ses prétentions ;
– Condamner Madame [F] [B] aux entiers dépens de la procédure ;
– Condamner Madame [F] [B] à lui payer à la société la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles de l’article 700 du Code de procédure civile ;
A titre subsidiaire,
– Condamner la société AXA FRANCE IARD à indemniser Madame [F] [B] à hauteur de 6 155,24 euros au titre de la perte de revenus locatifs.
Pour s’opposer à la demande de Mme [B] à la garantir des sommes dépensées dans les travaux, la société AXA FRANCE IARD invoque une clause d’exclusion de garantie contenue dans les conditions générales de vente du contrat d’assurance. Elle fait valoir que ces conditions générales de vente n’ont pas été signées, mais que les conditions particulières de vente, lesquelles visent les conditions générales , ont été reçues par le syndic de copropriété dans leur version du 1er septembre 2019, et signées dans leur version du 27 octobre 2022, rendant la clause d’exclusion de garantie opposable à la demanderesse. Elle soutient par ailleurs que certains travaux de réfection de la salle de bains que Mme [B] a fait réaliser ne sont pas en lien avec le traitement de la mérule et du dégât des eaux.
Pour s’opposer au paiement des loyers sollicité par la demanderesse, la société AXA FRANCE IARD soutient, à titre principal, que Madame [F] [B] ne peut se prévaloir d’un préjudice au titre des loyers non perçus dans la mesure où elle souhaitait mettre son appartement en vente, et que celui-ci n’aurait ainsi généré aucun revenu, indépendamment du sinistre survenu. À titre subsidiaire, elle sollicite le cantonnement de la période de calcul de l’indemnisation entre le départ du locataire le 28 mai 2021 et le 30 septembre 2022, jour de l’émission d’un courriel par la société AXA FRANCE IARD pour informer le syndic de copropriété de son intention de ne pas intervenir en réparation du sinistre.
Le 9 décembre 2025, le juge de la mise en état du Tribunal judiciaire de Nancy a rendu une ordonnance de clôture.
L’affaire a été appelée à l’audience du 17 mars 2026 du Pôle civil juge unique section 1. 
La décision a été mise en délibéré au 26 mai 2026 prorogé successivement au 04 août 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. Sur la demande de Madame [F] [B] en paiement de la somme de 20 288,35 euros

A. Sur l’obligation de l’assureur à garantir le sinistre

Il ressort des articles 1103, 1217 et 1231-1 du Code civil que les contrats tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Dans le cas où une partie n’a pas exécuté son obligation ou l’a exécutée imparfaitement, l’autre partie peut demander réparation des conséquences de l’inexécution, et solliciter en sus des dommages et intérêts, à raison de l’inexécution de l’obligation ou du retard dans l’exécution. 
S’agissant des dégâts des eaux, la Convention d’indemnisation des dégâts des eaux dans la copropriété (CIDECOP) est un contrat liant certaines assurances aux fins de faciliter les règles de détermination de responsabilité en cas de dégâts des eaux. Les conditions d’application de la convention sont les suivantes : le sinistre doit toucher des logements privés au sein d’un immeuble en copropriété, il doit impliquer au minimum deux assureurs adhérents à la convention, et le montant des dommages doit être supérieur à 5 000 euros. Schématiquement, dans l’hypothèse où la CIDECOP s’applique, les dommages aux biens mobiliers et embellissements sont pris en charge par l’assurance habitation du propriétaire de l’immeuble, là où les dommages aux biens immobiliers sont indemnisés par l’assurance de la copropriété, et ce qu’ils soient situés dans des parties communes ou privatives.
En l’espèce, le contrat d’assurance multirisque conclu entre la société AXA FRANCE IARD d’une part et le syndic de copropriété d’autre part s’agissant de l’immeuble sis au [Adresse 3] couvre les parties communes de la copropriété, là où les parties privatives appartenant à Madame [F] [B] sont couvertes par le contrat d’assurance qui lie celle-ci à son assureur habitation, en l’espèce Groupama. 

Suite au constat d’un dégât des eaux le 10 mars 2021, Mme [B] a informé son assureur habitation, lequel a accusé réception de la déclaration de sinistre et commis une entreprise afin d’effectuer une opération de recherche de fuites, tel qu’en atteste le courrier du 11 mars 2021 versé au dossier par la demanderesse. Le rapport rendu le 20 avril 2021 par l’entreprise [Adresse 4] conclut à un défaut d’étanchéité entre la faïence murale et la baignoire, et préconise l’intervention d’une entreprise spécialisée afin d’effectuer la réfection complète de l’étanchéité entre la baignoire, al faïence murale et la robinetterie de la salle de bain.
Sur examen d’échantillons prélevés dans la cave de l’immeuble, le rapport d’analyses mycologiques rendu le 15 juillet 2021 par la Station d’études mycologiques des [Etablissement 1] conclut à la présence de « mérule pleureuse ou mérule des maisons ». Le rapport d’expertise privée, diligentée par l’assureur Groupama, rendu le 25 octobre 2021, conclut en ces termes au sujet du sinistre : « Le dossier est à classer sans suite. Eu égard aux dommages, ceux-ci, au titre de la CIDECOP, doivent être pris en compte par l’assureur de la copropriété ».
Il ressort du courriel émis le 28 octobre 2022 par Madame [H] [Q] travaillant pour l’agence Century 21, que la société AXA FRANCE IARD a proposé suite à ces conclusions une indemnisation à hauteur de 1 879,20 euros en réparation du dommage.
Le rapport d’expertise privée et contradictoire, diligentée par Groupama, rendu le 27 février 2023, conclut à l’engagement de la responsabilité de l’assureur de la copropriété du fait de l’application de la CIDECOP au vu du cas d’espèce.
Il ressort de ces diverses expertises et constatations versées à la procédure par la demanderesse que les conditions d’application de la CIDECOP sont remplies, de sorte que les dommages matériels sur les biens immeubles sont par principe à la charge de l’assureur de la copropriété, la société AXA FRANCE IARD. Sa responsabilité est donc engagée sur le fondement contractuel, sauf à retenir une cause d’exclusion de la garantie.

B. Sur l’applicabilité de la clause d’exclusion de garantie

1. Sur l’opposabilité de la clause d’exclusion de garantie au demandeur

Il ressort des articles L.112-3 et L.113-1, alinéa 1er, du Code des assurances que les pertes et les dommages occasionnés par des cas fortuits ou causés par la faute de l’assuré sont à la charge de l’assureur, sauf exclusion formelle et limitée contenue dans la police. Toute addition ou modification au contrat d’assurance primitif doit être constatée par un avenant signé des parties. L’assureur peut donc opposer à l’assuré les clauses des conditions générales du contrat qui ont été portées à sa connaissance au moment de son adhésion à celui-ci ou, tout au moins, antérieurement à la réalisation du sinistre, étant précisé que la signature des conditions particulières de vente portant mention de ce que l’assuré reconnaît avoir reçu le même jour les conditions générales de vente rend ces conditions générales opposables à son égard. L’article 1190 du Code civil dispose quant à lui que, dans le doute, le contrat de gré à gré s’interprète contre le créancier et en faveur du débiteur, et le contrat d’adhésion contre celui qui l’a proposé, étant précisé que le contrat d’assurance s’entend classiquement comme un contrat d’adhésion dans la mesure où il répond à la définition de l’article 1110 du même Code, à savoir un contrat comportant un ensemble de clauses non négociables, déterminées à l’avance par l’une des parties.
En l’espèce, la clause d’exclusion de garantie invoquée par l’assureur correspond à une mention contenue dans les « conditions générales multirisque immeuble » d’avril 2018, dont le défendeur ne produit pas de version qui soit signée par le syndic de copropriété, de sorte que la condition prévue au sens strict par l’article L.112-3 du Code des assurances n’est pas remplie. Toutefois, deux versions des conditions particulières renouvelées occasionnellement sont produites par la société AXA FRANCE IARD : une première version datée du 29 août 2019, non paraphée par l’assuré, une seconde version du 27 octobre 2022, paraphé par CENTURY 21.
Les deux versions des conditions particulières visent les conditions générales en ce qu’elles précisent : « Ces conditions particulières jointes aux conditions générales 460613H, dont le souscripteur reconnaît avoir reçu un exemplaire, constituent le contrat d’assurance ».
Les conditions générales produites font mention en page 2 : « Le contrat « multirisque immeuble » est constitué par : les présentes conditions générales qui définissent les biens, les événements et les risques assurables ainsi que les exclusions générales, et qui précisent nos droits et obligations réciproques, les conditions particulières qui adaptent et complètent les conditions générales ; en cas de contradiction : les conditions particulières prévalent sur les conditions générales ».
Le sinistre étant survenu le 10 mars 2021, il y a lieu d’exclure les conditions particulières du 27 octobre 2022, dans la mesure où elles sont postérieures au désordre subi par la demanderesse et ne remplissent donc pas les conditions requises par l’article L.112-3 du Code des assurances. La version des conditions particulières applicables est donc celle du 29 août 2019, en vigueur lors de la survenance du sinistre.
Si ces conditions particulières ne sont pas paraphées par les deux parties, de sorte qu’il existe un doute légitime quant à leur opposabilité au syndic de copropriété, et donc à leur applicabilité à la présente instance, il y a lieu de considérer que le contrat d’assurance est constitué des conditions particulières et des conditions générales de vente, au titre duquel la responsabilité de l’assureur est recherchée en l’espèce. Or, aucune des parties ne produit d’élément tendant à considérer que le syndic de copropriété et la société AXA FRANCE IARD soient liés par un contrat différent des conditions particulières et des conditions générales produites à l’instance, de sorte qu’il y a lieu de retenir que les documents produits constituent le contrat d’assurance de la copropriété. Aussi, la clause d’exclusion de garantie invoquée par le défendeur n’apparaît-elle donc pas contenue dans une annexe au contrat, mais dans le contrat lui-même, de sorte qu’il y a lieu de retenir que cette clause était applicable entre les parties à la date de la survenance du sinistre.

2. Sur la portée de la clause d’exclusion de garantie

La clause d’exclusion de garantie invoquée par la société AXA FRANCE IARD est mentionnée en page 8, paragraphe 19, des conditions générales produites, sous les termes suivants :
« Outre les exclusions communes à toutes les garanties, ne sont pas couverts au titre de la garantie Dégâts des eaux :
– Les frais de dégorgement ; les frais de réparation ou de remplacement des biens à l’origine du sinistre.
– Les dégâts des eaux relevant de la garantie EVENEMENTS CLIMATIQUES.
– L’humidité, la condensation, la buée, ainsi que les infiltrations provenant des gaines d’aération, de ventilation ou des conduits de fumée.
– Les dégâts causés par des champignons ou des moisissures ».
Le défendeur se prévaut de cette dernière clause d’exclusion pour solliciter son absence de responsabilité du fait de la présence de mérule pleureuse, champignon.
Madame [F] [B] soutient quant à elle que cette clause d’exclusion ne concerne pas la présente espèce dans la mesure où le désordre ne s’entend pas d’un dégât « causé par des champignons ou des moisissures », dès lors que la présence de mérule pleureuse dans la cave est la conséquence et non l’origine du sinistre, tel que concluent les deux rapports d’expertises privées. Elle soulève par ailleurs que les conditions générales visent spécifiquement les dommages par elle subis, en page 8, paragraphe 18:
« Nous garantissons les dommages et les responsabilités résultant directement des événements suivants :
[…]
– Infiltrations par les joints d’étanchéité aux pourtours des installations sanitaires et au travers des carrelages ».
Or, comme mentionné précédemment, il ressort du rapport d’expertise privée menée par [U] [X] rendu le 20 avril 2021 que la fuite à l’origine du dégât provient d’un défaut d’étanchéité entre la faïence murale et la baignoire.
Dès lors, la nature du sinistre entre dans le champ d’application du contrat liant la société AXA FRANCE IARD au syndic de copropriété et la clause invoquée ne saurait être mobilisée au soutien d’une exclusion de garantie.

C. Sur le préjudice

Aux termes de l’article 1217 du Code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut notamment demander réparation des conséquences de l’inexécution.
Il ressort des considérations précédentes que la société AXA FRANCE IARD a manqué à son obligation contractuelle de garantie relativement au dégât des eaux subi par Madame Mme [F] [B].
Le préjudice réclamé par Madame [F] [B] s’élève à 20 288,35 euros. Ce montant est constitué d’une part des travaux de traitement de la mérule pleureuse dans la cave, pour une somme de 5 652,35 euros, ainsi que des travaux de mise à nu et de réfection de la salle de bain, qu’elle expose comme un préalable nécessaire aux premiers travaux, pour un montant de 14 663 euros. Il convient de noter que l’addition des deux sommes, dont la demanderesse justifie par production des devis, s’élève à 20.315, 35 euros, soit une somme supérieure au montant dont le tribunal est saisi du fait de son report dans le dispositif des dernières conclusions de la demanderesse du 2 décembre 2025. C’est par conséquent ce dernier montant, plus faible, qui sera retenu.
S’agissant de la nécessité des travaux réalisés, il y a lieu de relever que la demanderesse produit le procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire de copropriété du mardi 23 juillet 2024 qui mentionne en résolution n°16 : « Suite aux différents rapports d’expertises concernant les mérules, Madame [B] accepte de payer le traitement des mérules. Les démarches débuteront dans les plus brefs délais après cette assemblée générale ». elle fournit également une copie d’un courriel lui ayant été adressé par le syndic Renoir ET Valoris le 9 octobre 2024 mentionnant : « Pour faire suite à nos précédents échanges par rapport aux mérules, je vous contacte car la situation s’aggrave de plus en plus. En effet, dorénavant la poutre est attaquée par les champignons… Je reviens donc vers vous car il faudrait avoir une date concrète pour le début des travaux. La situation est de plus en plus dangereuse pour la santé de l’immeuble. ».

Par ailleurs, le rapport d’expertise [U] [X] du 20 avril 2021, après un premier constat des désordres, préconise les travaux suivants : « Nous suggérons l’intervention d’une entreprise spécialisée, afin d’effectuer la réfection complète de l’étanchéité entre la baignoire, la faïence murale et la robinetterie. Il serait également nécessaire d’effectuer la dépose du tablier afin de pouvoir visualiser l’état des supports », de sorte qu’il y a lieu de considérer que les travaux d’assainissement ont nécessité une intervention dans la cave ainsi qu’une intervention dans la salle de bain de l’appartement de la demanderesse. Enfin, Mme [B] produit divers devis d’entreprises en justification de son choix des entreprises sélectionnées pour la réalisation des travaux.
Il ressort de l’ensemble de ces éléments que le montant sollicité par Mme [F] [Z] du fait des travaux qu’elle a fait réaliser, en réparation du sinistre dont la société AXA FRANCE IARD est contractuellement garante, est valablement fondé en droit et justifié en fait.
Dès lors, la société AXA FRANCE IARD sera condamnée à lui payer la somme de 20 288,35 euros à titre de dommages et intérêts en indemnisation de son préjudice financier.

II. Sur la demande de Madame [F] [B] en paiement de la somme de 18 217,32 euros

Aux termes des articles 1217 et 1231-6 de Code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent sont dus à compter de la mise en demeure, sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. Ces dommages et intérêts peuvent être demandés en surplus de l’indemnisation en réparation du préjudice né de l’absence ou du retard dans l’exécution de l’obligation.
Aux fins de déterminer la mesure dans laquelle les dommages et intérêts sont dus par le débiteur de l’obligation, il incombe au créancier de rapporter la preuve d’un préjudice indemnisable en lien avec le fait générateur de responsabilité. S’agissant de la perte de chance, il lui appartient de caractériser l’existence d’une probabilité réelle de la survenance de l’événement favorable donnant droit à réparation.
En l’espèce, l’obligation contractuelle de la société AXA FRANCE IARD l’obligeait à intervenir en garantie du sinistre survenu au domicile de Madame [F] [B]. La faute contractuelle du défendeur est donc caractérisée au regard de son absence d’intervention suite aux sollicitations de l’assureur GROUPAMA, du syndic CENTURY 21, et de la demanderesse.
Mme [B] argue d’un préjudice subi en raison de l’impossibilité d’une part de vendre son bien, d’autre part de le louer, en raison des dégâts causés par le sinistre dans la salle de bain et dans la cave. Elle s’appuie sur la rupture des pourparlers dans l’opération de vente qu’elle avait entamée le 27 mars 2021 par la signature d’un compromis de vente. Les potentiels acheteurs lui ont communiqué un courrier daté du 12 juillet 2021 mentionnant :

« Par la présente, nous vous informons de notre décision de ne plus nous rendre acquéreurs de l’appartement situé [Adresse 5]. En effet, lors de notre dernière visite en date du 09 juillet 2021, nous avons constaté avec l’agent immobilier que 2 poutres au plafond de la cave située sous l’appartement étaient considérablement abîmées, ce qui ne peut que fragiliser la structure du bâtiment. Nous n’avions pas observé ces dégradations lors des visites précédentes, les poutres étant dissimulées sous la laine de verre. Il s’agit donc d’un vice caché qui nous permet d’annuler le compromis de vente sans devoir d’indemnité. ».
Au titre de la perte des loyers, la demanderesse expose à juste titre que la mise en location d’un bien dont les solives du plancher sont atteintes par la mérule n’est pas envisageable. Au regard des justificatifs produits, il y a lieu de considérer que Mme [B] a bien subi un préjudice résultant d’une perte de chance. 
Au titre du lien de causalité avec la faute, il y a lieu de considérer que l’absence d’intervention de la société AXA FRANCE IARD en exécution de son obligation contractuelle a causé le maintien des lieux en l’état et par conséquent la rétractation des acheteurs comme il en ressort de la lettre du 12 juillet 2021. Aussi l’inertie de l’assureur dans la mise en œuvre de la garantie due à Madame [F] [B] a-t-elle causé le préjudice dont celle-ci se prévaut.
Madame [F] [B] expose que son préjudice se chiffre à hauteur des revenus locatifs habituels de l’appartement sur un mois, soit 414,03 euros, multiplié par le nombre de mois durant lesquels l’appartement est resté inoccupé, entre le départ du dernier locataire le 27 mai 2021 et la date de réalisation des travaux le 31 janvier 2025, soit une durée de 44 mois, et un montant total de 18 217,32 euros. La demanderesse produit le contrat de bail la liant à son précédent locataire, attestant d’un loyer de 417 euros. Elle soutient cependant que le loyer était inférieur à la date de survenance du sinistre, à hauteur de 414,03 euros mensuels. La société AXA FRANCE IARD expose quant à elle que l’indemnisation au titre de la perte des loyers ne saurait être due ni avant la date de rupture des pourparlers soit avant le 12 juillet 2021, ni au-delà de la date à laquelle l’assureur a manifesté sa position, à savoir son refus d’intervenir, par courrier du 30 septembre 2022. Le défendeur sollicite donc à titre subsidiaire l’indemnisation du manque à gagner à hauteur de 446 jours de loyers à 13,80 euros par jour (414,03 euros sur 30 jours), soit un total de 6 155,24 euros.
La date de départ de l’indemnisation due ne saurait, dans le respect des critères légaux, être antérieure à la mise en demeure de l’assureur de s’en tenir à son obligation de garantie. Or, le courrier valant mise en demeure, produit par la demanderesse, est en date du 28 juillet 2023, de sorte que le départ du délai d’indemnisation sera fixé à cette date. Concernant la fin du délai d’indemnisation, il n’y a pas lieu de considérer que le courriel émis par la société AXA FRANCE IARD le 30 septembre 2022 et destiné à Madame [H] [Q], représentant le syndic CENTURY 21, constitue une date butoir, dans la mesure où l’obligation en garantie de l’assureur demeurait ultérieurement à cette date. Par ailleurs, Mme [B] produit une facture acquittée du 31 janvier 2025 attestant de la réalisation des travaux et donc de la réhabilitation du bien à cette date, de sorte que celle-ci constitue la fin de la période d’indemnisation.
Aussi la période d’absence de perception des loyers pour laquelle la demanderesse est légitime à solliciter une indemnisation s’étend-elle du mois d’août 2023 au mois de janvier 2025 inclus, soit 18 mois. Le gain escompté sur cette période se chiffre donc à 7 452,54 euros (414,03 x 18).
Le montant accordé au titre de la perte de chance ne pouvant jamais être égal à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée et compte tenu de l’absence d’éléments précis produits permettant l’évaluation de cette chance, il sera retenu un pourcentage de 50 % de chance de louer le bien.
En conséquence, la société AXA FRANCE IARD sera condamnée à payer à Madame [F] [B] la somme de 3 726,27 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de perte de chance de louer, auquel a concouru la faute de l’assureur.

III. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
La société AXA FRANCE IARD, qui succombe à l’instance, sera condamnée aux dépens.



Sur les demandes au titre des frais irrépétibles
Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer (1°) à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
La société AXA FRANCE IARD, condamnée aux dépens, devra payer au titre des frais exposés par Madame [F] [B] et non compris dans les dépens, une somme qu’il est équitable de fixer à 3 000 euros, et sera déboutée de sa propre demande de ce chef.

Sur l’exécution provisoire
Aux termes de l’article 514 du Code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 applicable à l’espèce, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.
En l’espèce, compte tenu de l’absence de motif dérogatoire, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision.

 PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par décision contradictoire, rendue en premier ressort,

CONDAMNE la société anonyme AXA FRANCE IARD à payer à Madame [F] [B] la somme de 20 288,35 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice financier ;

CONDAMNE la société anonyme AXA FRANCE IARD à payer à Madame [F] [B] la somme de 3 726,27 euros à titre de dommages et intérêts en indemnisation de sa perte de chance de louer le bien ; 

CONDAMNE la société anonyme AXA FRANCE IARD aux dépens ;

CONDAMNE la société anonyme AXA FRANCE IARD à verser à Madame [F] [B] la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles ;

REJETTE la demande de la société anonyme AXA FRANCE IARD au titre des frais irrépétibles ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Ainsi jugé et prononcé le jour, mois et ans susdits et signé par le Président et le Greffier.

Le greffier Le président

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code des assurances L113-1, code des assurances L112-3, code civil 1190, code civil 1110, code de procedure civile 816). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-08-05T21:05:25.082Z.