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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Grenoble, 6ème chambre civile, 23 juillet 2026, n° 24/02902

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurContratsVente
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Exposé du litige

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte authentique du 15 avril 2022, Monsieur [V] a consenti à la société Financière Mont Blanc une promesse unilatérale de vente portant sur une parcelle issue d'une division cadastrale à effectuer, parcelle sur laquelle se trouvait une maison d'habitation. 

Cette promesse prévoyait ainsi plusieurs conditions suspensives. Elle prévoyait en particulier la condition suspensive de non-opposition à une déclaration préalable de division ou d'obtention d'un permis d'aménager, la déclaration préalable ou la demande de permis devant avoir été déposée le 15 juin 2022 au plus tard et la condition devant être réalisée le 15 septembre 2022 au plus tard. Elle prévoyait également une condition suspensive d'obtention de deux permis de construire exprès, purgés de tout recours et retrait, la demande de permis devant avoir été déposée le 15 février 2023 au plus tard et les permis obtenus le 15 avril 2023 au plus tard. 

La promesse a été consentie jusqu'au 18 juillet 2023, sous réserve des causes de prorogations automatiques qu'elle prévoyait. 

Elle prévoyait que le défaut de réalisation des conditions suspensives aux dates prévues n'emporterait pas caducité automatique de la promesse mais l'application de deux clauses qualifiées de clauses de rencontre. 

Une " clause de rencontre générale " stipulait que dès lors que le bénéficiaire rencontrerait une difficulté dans la réalisation des conditions suspensives, le bénéficiaire devait la notifier au promettant dans un délai de trente jours, que les parties devaient se rencontrer dans un délai de trente jours à compter de la notification, qu'elles disposaient d'un délai de trente jours à compter de cette rencontre pour décider des suites à donner à la promesse et qu'à défaut d'accord, la condition suspensive concernée serait réputée non réalisée et la promesse caduque de plein droit, sans indemnité de part ni d'autre. 

Cette clause de rencontre générale précisait que son application aurait pour effet de prolonger le délai de réalisation de la condition suspensive concernée ainsi que le délai de réalisation de la promesse. 

Une " clause de rencontre relative au permis de construire " stipulait que si un recours gracieux ou contentieux était déposé à l'encontre " de l'une des autorisations d'urbanisme, la présente condition ne (serait) réputée réalisée qu'après l'écoulement d'un délai de douze mois à compter de la demande de recours ". Elle précisait que le bénéficiaire devait notifier le recours au promettant dans un délai de huit jours et qu' " à défaut d'accord des parties dans ce délai de douze mois, pour quelque raison que ce soit, la présente condition (serait) réputée non réalisée, sauf si le bénéficiaire décidait d'y renoncer. " Cette clause ne contenait aucune stipulation sur le délai de réalisation de la promesse. 

Un recours gracieux a été formé contre le permis d'aménager obtenu le 20 décembre 2022, ce dont la société Financière Mont Blanc a informé Monsieur [V] par lettre du 27 février 2023, en se prévalant de la clause de rencontre relative au permis de construire. 

Compte tenu de la prorogation du délai, Monsieur [V] a d'abord demandé, par lettre du 9 mars 2023, que la société Financière Mont Blanc verse l'indemnité d'immobilisation de 10% prévue au contrat entre les mains de son notaire au moyen d'un virement bancaire, en expliquant que la caution fournie par la société Financière Mont Blanc ne le sécurisait pas. Puis au motif que, d'après lui, le délai de réalisation de la promesse était prorogé au-delà d'une période de 18 mois, Monsieur [V] a invoqué les dispositions de l'article L290-2 du code de la construction et de l'habitation, qui disposent que toute promesse de vente ayant pour objet la cession d'un immeuble ou d'un droit réel immobilier, dont la validité est supérieure à dix-huit mois, doit prévoir à peine de nullité une indemnité d'immobilisation d'au moins 5% du prix de vente, faisant l'objet d'un versement ou d'une caution déposés entre les mains du notaire.

L'application de cette disposition devait selon lui conduire la société Financière Mont Blanc à verser l'indemnité d'immobilisation prévue au contrat entre les mains du notaire et, motif pris de l'absence de paiement, il s'est prévalu de la nullité de la promesse et a demandé le versement de l'indemnité d'immobilisation, par lettres des 12 et 13 avril 2023. 

En désaccord avec cette interprétation de la loi et du contrat et compte tenu de l'absence de recours contentieux contre le permis d'aménager, la société Financière Mont Blanc a d'abord informé le notaire de Monsieur [V] de son intention de réaliser la vente en proposant un rendez-vous de signature le 18 juillet 2023 puis en sommant Monsieur [V] d'avoir à comparaître à cette réunion, par acte de commissaire de justice remis le 17 juillet 2023 par dépôt à l'étude. Monsieur [V] n'ayant pas comparu, le notaire a établi un procès-verbal prononçant défaut contre lui et consignant les déclarations du représentant de la société Financière Mont Blanc, selon lesquelles elle renonçait à la condition suspensive d'obtention des permis de construire, elle avait fait procéder au virement des fonds en la comptabilité du notaire et ensuite procédé à la levée d'option. 

Par acte du 6 mai 2024, la société Financière Mont Blanc a assigné Monsieur [B] [L] devant le tribunal judiciaire de Grenoble en vue de la résolution de la vente et de l'indemnisation de ses préjudices. 

Dans ses dernières conclusions notifiées le 1er avril 2026, la société Financière Mont Blanc demande au tribunal de : 
A titre principal, 
- Constater la validité de la promesse de vente au jour de la levée d'option par la SAS LA FINANCIÈRE MONT BLANC, en qualité de bénéficiaire ; 
- Constater que Monsieur [O] [L] a, en qualité de promettant, manqué à ses obligations de manière suffisamment grave pour justifier de la résolution du contrat ; 
En conséquence, 
- Prononcer la résolution de la promesse de vente ;
- Condamner Monsieur [O] [L] à payer à la SAS LA FINANCIÈRE MONT BLANC, une somme de 85124,92 euros au titre des restitutions ;
- Condamner Monsieur [O] [L] à payer à la SAS LA FINANCIÈRE MONT BLANC une somme de 50000 euros au titre des dommages et intérêts en réparation du préjudice moral ; 
- Constater que la somme de 60200 euros au titre de la stipulation de pénalité compensatoire ne correspond pas à la perte réelle de la SAS LA FINANCIÈRE MONT BLANC ; 
En conséquence, 
- Condamner Monsieur [O] [L] à payer à la SAS LA FINANCIÈRE MONT BLANC une somme de 204340,35 euros, au titre de l'indemnité compensatoire ; 
A titre subsidiaire, 
- Condamner Monsieur [O] [L] à payer à la SAS LA FINANCIÈRE MONT BLANC une somme de 85124,92 euros au titre de son préjudice financier ; 
- Condamner Monsieur [O] [L] à payer à la SAS LA FINANCIÈRE MONT BLANC une somme de 50000 euros de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral ; 
- Condamner Monsieur [O] [L] à payer à la SAS LA FINANCIÈRE MONT BLANC une somme de 60200 euros au titre de l'indemnité compensatoire ; 
En toute hypothèse, 
- Condamner Monsieur [O] [L] à verser à la SAS LA FINANCIÈRE MONT BLANC la somme de 2000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 

Dans ses dernières conclusions notifiées le 27 janvier 2026, Monsieur [V] demande au tribunal, au visa des articles L290-1 du code de la construction et de l'habitation et des articles 1103, 1231-1 et 1240 du code civil, de : 
- Rejeter l'ensemble des demandes de la SAS LA FINANCIERE MONT BLANC à l'égard de Monsieur [V] ; 
Reconventionnellement, 
- A titre principal, sur le fondement de l'article 1240 du code civil, Condamner la SAS LA FINANCIERE MONT BLANC au paiement d'une somme de 170400 € en réparation de son préjudice ;
- A titre subsidiaire sur le fondement des articles 1103 et 1231-1 du Code civil ;
o 60200 € au titre de l'indemnité d'immobilisation ;
o 60200 € au titre de la pénalité compensatoire ;
o 50000 € en indemnisation du préjudice moral ; 
o 6000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
- La condamner aux entiers dépens. 

Pour un complet examen des moyens et prétentions des parties, il est renvoyé à leurs pièces et conclusions, en application de l'article 455 du code de procédure civile, ainsi qu'aux motifs du présent jugement.

Motifs

MOTIFS

Il est rappelé que les demandes de " constat ", de " donner acte " ou aux fins de " juger " ne contenant que des moyens de fait et de droit ne sont pas des prétentions juridiques au sens de l'article 4 du code de procédure civile, de sorte qu'elles n'ont pas nécessairement été reprises dans l'exposé de prétentions des parties, qu'il n'y a pas lieu de les examiner et qu'il n'en sera pas fait mention au dispositif.

Sur la nullité de la promesse de vente

A titre liminaire, le tribunal fait observer que Monsieur [V] ne demande pas formellement au tribunal de prononcer la nullité de la promesse de vente dans le dispositif de ses conclusions. Il conclut toutefois à titre principal au rejet des demandes de la société Financière Mont Blanc au visa de l'article L290-1 du code de la construction et de l'habitation, après avoir expliqué dans les motifs de ses conclusions qu'il s'opposait aux demandes de la société en raison, à titre principal, de la nullité de la promesse de vente et, à titre subsidiaire, en raison des manquements de la société Financière Mont Blanc à ses obligations. De son côté, la société Financière Mont Blanc demande au tribunal de constater la validité de la promesse. Le tribunal s'estime ainsi saisi d'une demande d'annulation de la promesse de vente. 

En application de l'article L290-1 du code de la construction et de l'habitation, " Toute promesse de vente ayant pour objet la cession d'un immeuble ou d'un droit réel immobilier, dont la validité est supérieure à dix-huit mois, ou toute prorogation d'une telle promesse portant sa durée totale à plus de dix-huit mois est nulle et de nul effet si elle n'est pas constatée par un acte authentique, lorsqu'elle est consentie par une personne physique. "

Selon l'article L290-2, " La promesse unilatérale de vente mentionnée à l'article L. 290-1 prévoit, à peine de nullité, une indemnité d'immobilisation d'un montant minimal de 5 % du prix de vente, faisant l'objet d'un versement ou d'une caution déposés entre les mains du notaire. "

Ces dispositions ne rencontrent pas de difficulté d'interprétation lorsque la promesse prévoit une durée de validité initiale de moins de dix-huit mois, sans contenir de clause particulière sur la prorogation de la durée de validité et que la prorogation n'a lieu qu'au moyen d'un avenant ultérieur, portant la durée de la promesse à plus de dix-huit mois. 

Dans cette hypothèse, comme l'article L290-1 distingue entre la promesse et sa prorogation et que L290-2 ne renvoie qu'à la promesse et pas à la prorogation, la sanction de l'article L290-2 ne s'applique pas en cas de prorogation au-delà de la durée de dix-huit mois. 

Dans la présente affaire, la promesse présentait cependant cette spécificité qu'elle était prévue pour une durée initiale de 15 mois et qu'il était dès l'origine prévu une prorogation jusqu'à 90 jours par l'effet de la clause de rencontre générale. 

D'après la société Financière Mont Blanc, la clause de rencontre relative au permis de construire n'avait pas pour effet de proroger le délai de réalisation de la promesse mais seulement le délai de réalisation des conditions suspensives. 


Cette interprétation n'est cependant conforme ni à la commune intention des parties, telle qu'elle se dégage de la promesse, ni à la cohérence d'ensemble de la promesse. Si, comme le soutient la société Financière Mont Blanc, la clause de rencontre relative au permis de construire pouvait prolonger le délai de réalisation des conditions suspensives sans proroger le délai de réalisation de la promesse, elle prolongerait la durée de la réalisation des conditions suspensives au-delà de la date à laquelle la promesse ne lie plus le promettant qui, au-delà de cette date, n'est plus tenu de vendre au bénéficiaire. La prorogation du délai de réalisation des conditions suspensives n'aurait alors aucun effet utile. Pour donner une cohérence à l'acte tout entier et donner un effet à chacune de ses clauses, il y a lieu de considérer que la prorogation du délai de réalisation des conditions entraîne nécessairement la prorogation du délai de la promesse, quoi que cela ne soit pas expressément stipulé dans le contrat. 

Une autre spécificité de la promesse est de prévoir dès l'origine, sans qu'un avenant au contrat ne soit nécessaire, que son délai de réalisation soit automatiquement prorogé jusqu'à 12 mois à compter du recours contre l'une des autorisations d'urbanisme nécessaires, ce qui portait la durée possible de la promesse au-delà de 18 mois et sans que Monsieur [V] puisse s'y opposer. 

La promesse prévoyait ainsi un dépassement du délai de 18 mois certes conditionnel et non pas ferme et définitif. Mais les articles 290-1 et 290-2 du code de la construction et de l'habitation ne distinguent pas en fonction d'un tel critère. Il s'agit de plus de dispositions destinées à protéger les vendeurs personnes physiques et il convient de les interpréter en faveur de Monsieur [V].

Pour l'ensemble de ces raisons, le tribunal estime que la promesse de vente conclue entre les parties a été consentie pour une durée supérieure à 18 mois, de sorte qu'en application de l'article L290-2 du code de la construction et de l'habitation, la société Financière Mont Blanc ne pouvait être dispensée comme elle l'était de payer l'indemnité d'immobilisation, qui devait être versée entre les mains du notaire. Or si l'acte de vente prévoyait une indemnité d'immobilisation de 60.200€, ce qui représentait 10% du prix de vente, il prévoyait également que le bénéficiaire était " dispensé du versement immédiat de cette somme ". 

Faute de contenir une clause relative à l'indemnité d'immobilisation conforme à l'article L290-2, la promesse doit être annulée. Il y a lieu en conséquence d'ordonner la restitution à la société Financière Mont Blanc des sommes versées à titre d'indemnité d'immobilisation - qui, au vu des pièces versées au dossier, s'élèvent à 30100 €, virés sur le compte de [Localité 1] [Adresse 3], et non pas comme le prétend la société Financière Mont Blanc à 60200 €, dans la mesure où il n'est justifié pour l'autre moitié que de l'accord de la Caisse d'Epargne Rhône Alpes d'une caution bancaire, exprimé dans une lettre du 12 janvier 2023. 

Sur les demandes en paiement 

La promesse étant nulle, la demande en résolution n'a pas d'objet et les parties ne peuvent l'invoquer ni pour demander l'application de ses clauses, notamment le paiement de l'indemnité d'immobilisation ou de l'indemnité forfaitaire prévue à titre de clause pénale ni pour demander le paiement de dommages-intérêts en raison du manquement d'une partie à ses obligations contractuelles. 

La société Financière Mont Blanc doit être déboutée de sa demande en résolution de la promesse, de sa demande en remboursement des frais engagés d'un montant de 24924,92 €, de sa demande en réparation d'un préjudice moral et de sa demande en paiement de la clause pénale (indemnité compensatoire), dans la mesure où elles sont fondées sur un manquement de Monsieur [V] à ses obligations contractuelles. 

Monsieur [V] doit également être débouté de sa demande en paiement de l'indemnité d'immobilisation et de la clause pénale et de sa demande en réparation d'un préjudice moral, dans la mesure où elles sont fondées sur un manquement de la société Financière Mont Blanc à ses obligations contractuelles. 

Il fonde également ses demandes sur la responsabilité extracontractuelle, sans cependant formuler aucun autre grief contre la société qu'une inexécution contractuelle. Ses demandes faites sur ce fondement doivent également être rejetées, puisqu'il ne justifie ni même n'allègue d'aucune faute délictuelle de la société Financière Mont Blanc susceptible d'engager sa responsabilité. 

Sur les demandes accessoires

En application de l'article 696 du code de procédure civile, chaque partie succombant en ses demandes, il convient de laisser à la charge de chaque partie les dépens qu'elle a exposés. 

Pour les mêmes motifs, il n'y a pas lieu de faire application de l'article 700 du code de procédure civile.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe : 

PRONONCE la nullité de la promesse unilatérale de vente conclue le 15 avril 2022 entre la société Financière Mont Blanc et Monsieur [V] ;

DÉBOUTE chaque partie de leurs autres demandes ;

LAISSE à la charge de chaque partie les dépens qu'elle a exposés ;

DIT n'y avoir lieu à faire application de l'article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire par provision. 


LE GREFFIER LE JUGE
Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

6ème chambre civile

N° RG 24/02902 - N° Portalis DBYH-W-B7I-L2A5

N° JUGEMENT :

AF/MD




















Copie exécutoire 
et copie 

délivrées

à :

la SCP LACHAT MOURONVALLE

la SARL PY CONSEIL

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE

Jugement du 23 Juillet 2026


ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A.S. LA FINANCIERE MONT BLANC, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Aurélien PY de la SARL PY CONSEIL, avocats au barreau de GRENOBLE

D’UNE PART


 E T :

DÉFENDEUR

Monsieur [C] [V]
né le 21 Février 1955 à [Localité 2], demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Christophe LACHAT de la SCP LACHAT MOURONVALLE, avocats au barreau de GRENOBLE

D’AUTRE PART















A l’audience publique du 28 Mai 2026, tenue à juge unique par Adrien FLESCH, Vice président, assisté de Magali DEMATTEI, Greffier, les conseils des parties ayant renoncé au bénéfice des dispositions de l’article 804 du code de procédure civile,

Après avoir entendu les avocats en leur plaidoirie, l’affaire a été mise en délibéré, et le prononcé de la décision renvoyé au 23 Juillet 2026, date à laquelle il a été statué en ces termes :

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte authentique du 15 avril 2022, Monsieur [V] a consenti à la société Financière Mont Blanc une promesse unilatérale de vente portant sur une parcelle issue d'une division cadastrale à effectuer, parcelle sur laquelle se trouvait une maison d'habitation. 

Cette promesse prévoyait ainsi plusieurs conditions suspensives. Elle prévoyait en particulier la condition suspensive de non-opposition à une déclaration préalable de division ou d'obtention d'un permis d'aménager, la déclaration préalable ou la demande de permis devant avoir été déposée le 15 juin 2022 au plus tard et la condition devant être réalisée le 15 septembre 2022 au plus tard. Elle prévoyait également une condition suspensive d'obtention de deux permis de construire exprès, purgés de tout recours et retrait, la demande de permis devant avoir été déposée le 15 février 2023 au plus tard et les permis obtenus le 15 avril 2023 au plus tard. 

La promesse a été consentie jusqu'au 18 juillet 2023, sous réserve des causes de prorogations automatiques qu'elle prévoyait. 

Elle prévoyait que le défaut de réalisation des conditions suspensives aux dates prévues n'emporterait pas caducité automatique de la promesse mais l'application de deux clauses qualifiées de clauses de rencontre. 

Une " clause de rencontre générale " stipulait que dès lors que le bénéficiaire rencontrerait une difficulté dans la réalisation des conditions suspensives, le bénéficiaire devait la notifier au promettant dans un délai de trente jours, que les parties devaient se rencontrer dans un délai de trente jours à compter de la notification, qu'elles disposaient d'un délai de trente jours à compter de cette rencontre pour décider des suites à donner à la promesse et qu'à défaut d'accord, la condition suspensive concernée serait réputée non réalisée et la promesse caduque de plein droit, sans indemnité de part ni d'autre. 

Cette clause de rencontre générale précisait que son application aurait pour effet de prolonger le délai de réalisation de la condition suspensive concernée ainsi que le délai de réalisation de la promesse. 

Une " clause de rencontre relative au permis de construire " stipulait que si un recours gracieux ou contentieux était déposé à l'encontre " de l'une des autorisations d'urbanisme, la présente condition ne (serait) réputée réalisée qu'après l'écoulement d'un délai de douze mois à compter de la demande de recours ". Elle précisait que le bénéficiaire devait notifier le recours au promettant dans un délai de huit jours et qu' " à défaut d'accord des parties dans ce délai de douze mois, pour quelque raison que ce soit, la présente condition (serait) réputée non réalisée, sauf si le bénéficiaire décidait d'y renoncer. " Cette clause ne contenait aucune stipulation sur le délai de réalisation de la promesse. 

Un recours gracieux a été formé contre le permis d'aménager obtenu le 20 décembre 2022, ce dont la société Financière Mont Blanc a informé Monsieur [V] par lettre du 27 février 2023, en se prévalant de la clause de rencontre relative au permis de construire. 

Compte tenu de la prorogation du délai, Monsieur [V] a d'abord demandé, par lettre du 9 mars 2023, que la société Financière Mont Blanc verse l'indemnité d'immobilisation de 10% prévue au contrat entre les mains de son notaire au moyen d'un virement bancaire, en expliquant que la caution fournie par la société Financière Mont Blanc ne le sécurisait pas. Puis au motif que, d'après lui, le délai de réalisation de la promesse était prorogé au-delà d'une période de 18 mois, Monsieur [V] a invoqué les dispositions de l'article L290-2 du code de la construction et de l'habitation, qui disposent que toute promesse de vente ayant pour objet la cession d'un immeuble ou d'un droit réel immobilier, dont la validité est supérieure à dix-huit mois, doit prévoir à peine de nullité une indemnité d'immobilisation d'au moins 5% du prix de vente, faisant l'objet d'un versement ou d'une caution déposés entre les mains du notaire.

L'application de cette disposition devait selon lui conduire la société Financière Mont Blanc à verser l'indemnité d'immobilisation prévue au contrat entre les mains du notaire et, motif pris de l'absence de paiement, il s'est prévalu de la nullité de la promesse et a demandé le versement de l'indemnité d'immobilisation, par lettres des 12 et 13 avril 2023. 

En désaccord avec cette interprétation de la loi et du contrat et compte tenu de l'absence de recours contentieux contre le permis d'aménager, la société Financière Mont Blanc a d'abord informé le notaire de Monsieur [V] de son intention de réaliser la vente en proposant un rendez-vous de signature le 18 juillet 2023 puis en sommant Monsieur [V] d'avoir à comparaître à cette réunion, par acte de commissaire de justice remis le 17 juillet 2023 par dépôt à l'étude. Monsieur [V] n'ayant pas comparu, le notaire a établi un procès-verbal prononçant défaut contre lui et consignant les déclarations du représentant de la société Financière Mont Blanc, selon lesquelles elle renonçait à la condition suspensive d'obtention des permis de construire, elle avait fait procéder au virement des fonds en la comptabilité du notaire et ensuite procédé à la levée d'option. 

Par acte du 6 mai 2024, la société Financière Mont Blanc a assigné Monsieur [B] [L] devant le tribunal judiciaire de Grenoble en vue de la résolution de la vente et de l'indemnisation de ses préjudices. 

Dans ses dernières conclusions notifiées le 1er avril 2026, la société Financière Mont Blanc demande au tribunal de : 
A titre principal, 
- Constater la validité de la promesse de vente au jour de la levée d'option par la SAS LA FINANCIÈRE MONT BLANC, en qualité de bénéficiaire ; 
- Constater que Monsieur [O] [L] a, en qualité de promettant, manqué à ses obligations de manière suffisamment grave pour justifier de la résolution du contrat ; 
En conséquence, 
- Prononcer la résolution de la promesse de vente ;
- Condamner Monsieur [O] [L] à payer à la SAS LA FINANCIÈRE MONT BLANC, une somme de 85124,92 euros au titre des restitutions ;
- Condamner Monsieur [O] [L] à payer à la SAS LA FINANCIÈRE MONT BLANC une somme de 50000 euros au titre des dommages et intérêts en réparation du préjudice moral ; 
- Constater que la somme de 60200 euros au titre de la stipulation de pénalité compensatoire ne correspond pas à la perte réelle de la SAS LA FINANCIÈRE MONT BLANC ; 
En conséquence, 
- Condamner Monsieur [O] [L] à payer à la SAS LA FINANCIÈRE MONT BLANC une somme de 204340,35 euros, au titre de l'indemnité compensatoire ; 
A titre subsidiaire, 
- Condamner Monsieur [O] [L] à payer à la SAS LA FINANCIÈRE MONT BLANC une somme de 85124,92 euros au titre de son préjudice financier ; 
- Condamner Monsieur [O] [L] à payer à la SAS LA FINANCIÈRE MONT BLANC une somme de 50000 euros de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral ; 
- Condamner Monsieur [O] [L] à payer à la SAS LA FINANCIÈRE MONT BLANC une somme de 60200 euros au titre de l'indemnité compensatoire ; 
En toute hypothèse, 
- Condamner Monsieur [O] [L] à verser à la SAS LA FINANCIÈRE MONT BLANC la somme de 2000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 

Dans ses dernières conclusions notifiées le 27 janvier 2026, Monsieur [V] demande au tribunal, au visa des articles L290-1 du code de la construction et de l'habitation et des articles 1103, 1231-1 et 1240 du code civil, de : 
- Rejeter l'ensemble des demandes de la SAS LA FINANCIERE MONT BLANC à l'égard de Monsieur [V] ; 
Reconventionnellement, 
- A titre principal, sur le fondement de l'article 1240 du code civil, Condamner la SAS LA FINANCIERE MONT BLANC au paiement d'une somme de 170400 € en réparation de son préjudice ;
- A titre subsidiaire sur le fondement des articles 1103 et 1231-1 du Code civil ;
o 60200 € au titre de l'indemnité d'immobilisation ;
o 60200 € au titre de la pénalité compensatoire ;
o 50000 € en indemnisation du préjudice moral ; 
o 6000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
- La condamner aux entiers dépens. 

Pour un complet examen des moyens et prétentions des parties, il est renvoyé à leurs pièces et conclusions, en application de l'article 455 du code de procédure civile, ainsi qu'aux motifs du présent jugement. 

MOTIFS

Il est rappelé que les demandes de " constat ", de " donner acte " ou aux fins de " juger " ne contenant que des moyens de fait et de droit ne sont pas des prétentions juridiques au sens de l'article 4 du code de procédure civile, de sorte qu'elles n'ont pas nécessairement été reprises dans l'exposé de prétentions des parties, qu'il n'y a pas lieu de les examiner et qu'il n'en sera pas fait mention au dispositif.

Sur la nullité de la promesse de vente

A titre liminaire, le tribunal fait observer que Monsieur [V] ne demande pas formellement au tribunal de prononcer la nullité de la promesse de vente dans le dispositif de ses conclusions. Il conclut toutefois à titre principal au rejet des demandes de la société Financière Mont Blanc au visa de l'article L290-1 du code de la construction et de l'habitation, après avoir expliqué dans les motifs de ses conclusions qu'il s'opposait aux demandes de la société en raison, à titre principal, de la nullité de la promesse de vente et, à titre subsidiaire, en raison des manquements de la société Financière Mont Blanc à ses obligations. De son côté, la société Financière Mont Blanc demande au tribunal de constater la validité de la promesse. Le tribunal s'estime ainsi saisi d'une demande d'annulation de la promesse de vente. 

En application de l'article L290-1 du code de la construction et de l'habitation, " Toute promesse de vente ayant pour objet la cession d'un immeuble ou d'un droit réel immobilier, dont la validité est supérieure à dix-huit mois, ou toute prorogation d'une telle promesse portant sa durée totale à plus de dix-huit mois est nulle et de nul effet si elle n'est pas constatée par un acte authentique, lorsqu'elle est consentie par une personne physique. "

Selon l'article L290-2, " La promesse unilatérale de vente mentionnée à l'article L. 290-1 prévoit, à peine de nullité, une indemnité d'immobilisation d'un montant minimal de 5 % du prix de vente, faisant l'objet d'un versement ou d'une caution déposés entre les mains du notaire. "

Ces dispositions ne rencontrent pas de difficulté d'interprétation lorsque la promesse prévoit une durée de validité initiale de moins de dix-huit mois, sans contenir de clause particulière sur la prorogation de la durée de validité et que la prorogation n'a lieu qu'au moyen d'un avenant ultérieur, portant la durée de la promesse à plus de dix-huit mois. 

Dans cette hypothèse, comme l'article L290-1 distingue entre la promesse et sa prorogation et que L290-2 ne renvoie qu'à la promesse et pas à la prorogation, la sanction de l'article L290-2 ne s'applique pas en cas de prorogation au-delà de la durée de dix-huit mois. 

Dans la présente affaire, la promesse présentait cependant cette spécificité qu'elle était prévue pour une durée initiale de 15 mois et qu'il était dès l'origine prévu une prorogation jusqu'à 90 jours par l'effet de la clause de rencontre générale. 

D'après la société Financière Mont Blanc, la clause de rencontre relative au permis de construire n'avait pas pour effet de proroger le délai de réalisation de la promesse mais seulement le délai de réalisation des conditions suspensives. 


Cette interprétation n'est cependant conforme ni à la commune intention des parties, telle qu'elle se dégage de la promesse, ni à la cohérence d'ensemble de la promesse. Si, comme le soutient la société Financière Mont Blanc, la clause de rencontre relative au permis de construire pouvait prolonger le délai de réalisation des conditions suspensives sans proroger le délai de réalisation de la promesse, elle prolongerait la durée de la réalisation des conditions suspensives au-delà de la date à laquelle la promesse ne lie plus le promettant qui, au-delà de cette date, n'est plus tenu de vendre au bénéficiaire. La prorogation du délai de réalisation des conditions suspensives n'aurait alors aucun effet utile. Pour donner une cohérence à l'acte tout entier et donner un effet à chacune de ses clauses, il y a lieu de considérer que la prorogation du délai de réalisation des conditions entraîne nécessairement la prorogation du délai de la promesse, quoi que cela ne soit pas expressément stipulé dans le contrat. 

Une autre spécificité de la promesse est de prévoir dès l'origine, sans qu'un avenant au contrat ne soit nécessaire, que son délai de réalisation soit automatiquement prorogé jusqu'à 12 mois à compter du recours contre l'une des autorisations d'urbanisme nécessaires, ce qui portait la durée possible de la promesse au-delà de 18 mois et sans que Monsieur [V] puisse s'y opposer. 

La promesse prévoyait ainsi un dépassement du délai de 18 mois certes conditionnel et non pas ferme et définitif. Mais les articles 290-1 et 290-2 du code de la construction et de l'habitation ne distinguent pas en fonction d'un tel critère. Il s'agit de plus de dispositions destinées à protéger les vendeurs personnes physiques et il convient de les interpréter en faveur de Monsieur [V].

Pour l'ensemble de ces raisons, le tribunal estime que la promesse de vente conclue entre les parties a été consentie pour une durée supérieure à 18 mois, de sorte qu'en application de l'article L290-2 du code de la construction et de l'habitation, la société Financière Mont Blanc ne pouvait être dispensée comme elle l'était de payer l'indemnité d'immobilisation, qui devait être versée entre les mains du notaire. Or si l'acte de vente prévoyait une indemnité d'immobilisation de 60.200€, ce qui représentait 10% du prix de vente, il prévoyait également que le bénéficiaire était " dispensé du versement immédiat de cette somme ". 

Faute de contenir une clause relative à l'indemnité d'immobilisation conforme à l'article L290-2, la promesse doit être annulée. Il y a lieu en conséquence d'ordonner la restitution à la société Financière Mont Blanc des sommes versées à titre d'indemnité d'immobilisation - qui, au vu des pièces versées au dossier, s'élèvent à 30100 €, virés sur le compte de [Localité 1] [Adresse 3], et non pas comme le prétend la société Financière Mont Blanc à 60200 €, dans la mesure où il n'est justifié pour l'autre moitié que de l'accord de la Caisse d'Epargne Rhône Alpes d'une caution bancaire, exprimé dans une lettre du 12 janvier 2023. 

Sur les demandes en paiement 

La promesse étant nulle, la demande en résolution n'a pas d'objet et les parties ne peuvent l'invoquer ni pour demander l'application de ses clauses, notamment le paiement de l'indemnité d'immobilisation ou de l'indemnité forfaitaire prévue à titre de clause pénale ni pour demander le paiement de dommages-intérêts en raison du manquement d'une partie à ses obligations contractuelles. 

La société Financière Mont Blanc doit être déboutée de sa demande en résolution de la promesse, de sa demande en remboursement des frais engagés d'un montant de 24924,92 €, de sa demande en réparation d'un préjudice moral et de sa demande en paiement de la clause pénale (indemnité compensatoire), dans la mesure où elles sont fondées sur un manquement de Monsieur [V] à ses obligations contractuelles. 

Monsieur [V] doit également être débouté de sa demande en paiement de l'indemnité d'immobilisation et de la clause pénale et de sa demande en réparation d'un préjudice moral, dans la mesure où elles sont fondées sur un manquement de la société Financière Mont Blanc à ses obligations contractuelles. 

Il fonde également ses demandes sur la responsabilité extracontractuelle, sans cependant formuler aucun autre grief contre la société qu'une inexécution contractuelle. Ses demandes faites sur ce fondement doivent également être rejetées, puisqu'il ne justifie ni même n'allègue d'aucune faute délictuelle de la société Financière Mont Blanc susceptible d'engager sa responsabilité. 

Sur les demandes accessoires

En application de l'article 696 du code de procédure civile, chaque partie succombant en ses demandes, il convient de laisser à la charge de chaque partie les dépens qu'elle a exposés. 

Pour les mêmes motifs, il n'y a pas lieu de faire application de l'article 700 du code de procédure civile. 

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe : 

PRONONCE la nullité de la promesse unilatérale de vente conclue le 15 avril 2022 entre la société Financière Mont Blanc et Monsieur [V] ;

DÉBOUTE chaque partie de leurs autres demandes ;

LAISSE à la charge de chaque partie les dépens qu'elle a exposés ;

DIT n'y avoir lieu à faire application de l'article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire par provision. 


LE GREFFIER LE JUGE

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Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de la construction et de l'habitation 290-1, code de la construction et de l'habitation L290-2, code de la construction et de l'habitation L290-1, code de la construction et de l'habitation 290-2). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-08-05T21:14:45.867Z.