Cour d'appel de Nîmes, 1ère chambre, 7 mars 2024, n° 22/03393

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





























ARRÊT N°



N° RG 22/03393 - N°Portalis DBVH-V-B7G-ITD4 



ID - NR



TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE NÎMES

13 septembre 2022 RG:22/01685



SCCV

[Adresse 5]



C/



[P]

[P]























Grosse délivrée

le 07/03/2024

à Me Marie-Ange SEBELLINI

à Me Nicolas JONQUET









COUR D'APPEL DE NÎMES



CHAMBRE CIVILE

1ère chambre



ARRÊT DU 07 MARS 2024





Décision déférée à la cour : jugement du tribunal judiciaire de Nîmes en date du 13 septembre 2022, n°22/01685



COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :



Mme Isabelle Defarge, présidente de chambre, et Mme Delphine Duprat, conseillère, ont entendu les plaidoiries en application de l'article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en ont rendu compte à la cour dans son délibéré.



COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :



Mme Isabelle Defarge, présidente de chambre

Mme Delphine Duprat, conseillère

M. Nicolas Maury, conseiller



GREFFIER :



Mme Audrey Bachimont, greffière, lors des débats et du prononcé de la décision







DÉBATS :



A l'audience publique du 13 février 2024, où l'affaire a été mise en délibéré au 07 mars 2024.

Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel.



APPELANTE :

INTIMÉE à titre incident :



La société civile de construction-vente (SCCV) [Adresse 5], représentée par son gérant M. [C] [I], domicilié

[Adresse 1]

[Localité 9]



Représentée par Me Marie-Ange Sebellini, plaidante/postulante, avocate au barreau de Nîmes



INTIMÉS :

APPELANTS à titre incident :



M.[W] [X] [Y] [P]

né le 26 janvier 1949 à [Localité 9]

[Adresse 3]

[Localité 9]



Représenté par Me Nicolas Jonquet de la SCP SVA, plaidant/postulant, avocat au barreau de Nîmes



Mme [B] [P], désignée en qualité de curatrice de M. [W] [P] par jugement du juge des tutelles de Nîmes 

née le 13 février 1974 à [Localité 9]

[Adresse 3]

[Localité 9]



Représentée par Me Nicolas Jonquet de la SCP SVA, plaidant/postulant, avocat au barreau de Nîmes



ARRÊT :



Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Mme Isabelle Defarge, présidente de chambre, le 07 mars 2024, par mise à disposition au greffe de la cour



EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE



[G] [D] [S] [U] née le 31 juillet 1921,veuve de [Y] [P], est décédée en son domicile [Adresse 3] à [Localité 9] le 1er janvier 2013 laissant pour lui succéder son fils [W] [P] né le 26 janvier 1949.



Dépendaient de la succession, outre l'immeuble [Adresse 3] à [Localité 9], une maison d'habitation [Adresse 5] au [Localité 8] dénommée '[Adresse 7]' cadastrée section BL n°[Cadastre 2] pour une contenance de 3 ares 21 centiares évaluée à 700 000 francs le 6 janvier 1994 au jour du décès de [Y] [P].



Le 30 avril 2019 M.[W] [P] a été mis en demeure par l'administration fiscale de payer à titre de droits d'enregistrement pour le second semestre 2013 la somme totale de 115 214 euros.



Le 28 juin 2020 a été créée entre lui et MM.[C] [J] et [E] [K] une Sarl 'Entreprise générale du bâtiment d'Occitanie' sise [Adresse 1] à [Localité 9] dont il a initialement été désigné en qualité de gérant, avant de démissionner de ce mandat le 1er décembre 2020 'pour raison de santé'.



Selon 'contrat de cession' daté du 18 novembre 2020 M.[P] avait convenu avec une SCI [Adresse 5] en cours de formation représentée par M.[J] :

- le dépôt par cette SCI d'un permis de démolir des garages, d'un permis de construire un immeuble et d'une déclaration de travaux concernant la villa et le terrain du [Localité 8],

- le paiement du prix comme suit : 'rénovation de la villa (dation de 400 000 euros) et un pourcentage sur le résultat final entre un prix de revient estimé à 866 960 euros TTC et la marge brute TTC restante à 301 540 euros TTC hors TVA, outre reversement au vendeur en fin d'opération au titre du solde du prix de vente d'une somme évaluée à 70% du bénéfice de l'opération, le reste restant à l'acquéreur pour l'indemniser des avances de fonds que celui-ci a fait au profit du vendeur'.



Le 28 décembre 2020 a ensuite été créée entre MM.[P] et [I], personnellement et en qualité de gérant d'une Sarl Concept & Promotions la société civile de construction-vente [Adresse 5] (la SCCV [Adresse 5]) dont ce dernier a été désigné gérant. 



Par acte authentique du même jour M.[P] a consenti à cette société une promesse unilatérale de vente de l'immeuble du [Localité 8] valable jusqu'au 20 octobre 2021 au plus tard, au prix de 400 000 euros payable de la manière suivante : 

- 116 000 euros à terme et sans intérêts au plus tarddans les 60 jours de l'acte de vente, 'que le promettant emploiera au paiement des droits de mutation',

- 284 000 euros à terme par la remise au promettant d'un lot de copropriété comprenant la villa existante réhabilitée avec la jouissance privative d'une terrasse et d'un jardin, et un lot de copropriété à usage de parking au rez-de-chaussée du bâtiment à édifier par la bénéficiaire.



L'acte prévoyait plusieurs conditions suspensives dont :

.Article 15.1.2.2 - l'obtention, au seul bénéfice de la SCCV qui pourra seule s'en prévaloir, au plus tard lors de la signature de l'acte authentique de réïtération, d'une attestation de garantie extrinsèque d'achèvement des constructions projetées et de la totalité de l'ensemble immobilier, soit expressément son extension aux travaux de réhabilitation de la villa à remettre en paiement au promettant et - la justification de la souscription par la SCCV des assurances obligatoires en matière de construction ainsi que du paiement des primes provisoires,

Article 17.1.1 - l'absence d'exercice d'un droit de préemption ou d'un droit de préférence conventionnel

et 

17.2 Conditions suspensives auxquelles seul le bénéficiaire pourra renoncer

.Article 17.2.1. - l'obtention d'un permis de construire exprès, dont la demande devra avoir été déposée au plus tard le 30 janvier 2021, devenu définitif au plus tard le 30 septembre 2021et susceptible d'être mis en oeuvre immédiatement,

.Article 17.2.2.- l'obtention dans le délai de réalisation de la promesse d'une garantie financière d'achèvement des construction projetées prévoyant expressément son extension aux travaux de réhabilitation de la villa à remettre en paiement au promettant,

.Article 17.2.4. - l'absence de servitudes de droit privé (étant précisé que si une servitude était révélée, les parties s'obligent à faire leurs plus grandes diligences en collaboration et en toute bonne foi pour étudier toute solution appropriée),

.Article17-2-9. Nature du sol et/ou du sous-sol : - l'absence de sujétions particulières nécessitant des fondations spéciales ( pieux, radiers etc ) ni des ouvrages de protection contre l'eau ( cuvelage), étant précisé que le bénéficiaire devra, pour se prévaloir de cette condition, faire procéder par tout moyen à toutes études géotechniques de sol et de sous-sol qu'il jugerait utiles et qu'à cette fin le promettant l'autorise à effectuer ces sondages et études de sol et accepte de souffrir et laisser faire les travaux qui en découlent.



L'architecte des Bâtiments de France a rejeté le 18 février 2021 la demande de permis de construire déposée le 29 janvier 2021 par la SCCV [Adresse 5] comme étant de nature à porter atteinte au caractère et à l'environnement des lieux, précisant cependant qu'un nouveau projet R+1 maximum et participant de l'identité de l'ensemble urbain composant ce quartier ancien du [Localité 8] pouvait être proposé.



Le jour-même 18 février 2021 la Sarl 'Entreprise générale du bâtiment d'Occitanie' a publié au registre du commerce et des sociétés de Nîmes le procès-verbal de son assemblée générale du 3 février 2021 modifiant son objet social et sa dénomination devenant 'Occitanie service'



Selon avenant à promesse de vente daté du 8 avril 2021, dont la validité est contestée par les intimés, la promesse de vente du 28 décembre 2020 a été modifiée comme suit : 

- suppression des parkings et 'le cédant renonce à un parking prévu en dation',

- maintien de la rénovation de la villa en dation, 'aucune moins-value ne sera appliquée au cédant',

- prorogation des délais dans la promesse en fonction des délais par la mairie du [Localité 8] et les Bâtiments de France y compris les recours aux tiers (sic) (...).



Enfin le 26 juillet 2021 la demande de permis de construire déposée le 15 avril 2021 par la SCCV [Adresse 5] a été acceptée sous réserve du respect de certaines conditions particulières.



Par ordonnance du 30 juillet 2021 le juge des tutelles du tribunal judiciaire de Nîmes a placé M.[W] [P] sous sauvegarde de justice pour la durée de l'instance en placement sous régime de protection. 

Sa fille Mme [B] [P] a été désignée en qualité de mandataire spécial par ordonnance du 12 août 2021, avec pour mission en particulier de 'recevoir tout le courrier de l'intéressé même en la forme recommandée' et 'prendre toute disposition pour assurer la conservation des biens de M.[P]'.



Ces ordonnances ont été portées à la connaissance de Me [A] [V], notaire rédacteur des actes de constitution de la SCCV [Adresse 5] et de la promesse de vente du 18 décembre 2020 dès le 25 août 2021.



Par jugement du 29 octobre 2021, M.[P] a été placé sous le régime de la curatelle renforcée et sa fille [B] désignée en qualité de curatrice.



Par acte du 8 avril 2022, la SCCV [Adresse 6] a assigné à jour fixe M.[W] et Mme [B] [P] devant le tribunal judiciaire de Nîmes afin de les voir condamner sous astreinte à lui laisser un libre accès à la propriété litigieuse dans un délai de 8 jours à compter de la signification du jugement et, si nécessaire, de voir ordonner la consignation de la somme de 116 000 euros sur le compte CARPA de son conseil en qualité de séquestre. 

Elle exposait que M.[P] et sa fille faisaient obstacle à toute introduction sur le terrain, empêchant ainsi la réalisation des devis et études du sol prévus à la promesse.

Les défendeurs sollicitaient à titre reconventionnel la nullité ou, subsidiairement, la caducité de cette promesse, ainsi que la nullité de tous les actes souscrits par M.[P] pendant la période dite suspecte.



Par jugement contradictoire du 13 septembre 2022, le tribunal judiciaire de Nîmes : 

- a rejeté un document déposé en cours de délibéré,

- a déclaré recevables les demandes formulées par M.et Mme [P], à l'exception de celle tendant à obtenir 'la nullité de tout acte passé par M.[P] avec la SCCV [Adresse 5] et M.[I] au cours des années 2019, 2020 et 2021',

- les a déboutés :

- de leur demande de sursis à statuer,

- de leur demande d'injonction à la SCCV [Adresse 5] de produire l'original de l'acte conclu le 8 avril 2021,

- de leur demande de vérification d'écriture,

- de leur demande de nullité de l'acte de constitution de la SCCV [Adresse 5] daté du 28 décembre 2020 et de tous actes subséquents,

- de leur demande de restitution de l'apport en société de M.[P],

- a dit que la promesse unilatérale de vente conclue le 28 décembre 2020 entre M.[P] et la SCCV [Adresse 5] est caduque depuis le 21 octobre 2021,

- a débouté cette société sa demande tendant à être autorisée à accéder au terrain appartenant à M.[P], situé [Adresse 5] sur la commune du [Localité 8]

- a dit n'y avoir lieu à lui ordonner de consigner la somme de 116 000 euros,

- a débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires

- a fait masse des dépens et dit qu'ils seront partagés par moitié entre d'une part la requérante, et d'autre part les défendeurs.



Par déclaration du 20 octobre 2022, la SCCV [Adresse 5] a interjeté appel de cette décision. 



Par ordonnance du 18 octobre 2023, la procédure a été clôturée le 30 janvier 2024 et l'affaire fixée à l'audience du 13 février 2024.

Selon message notifié par RPVA le 29 janvier 2024, les consorts [P] ont sollicité le rabat de l'ordonnance de clôture qui n'était cependant pas encore intervenue.





EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET DES MOYENS





Par conclusions notifiées par voie électronique le 29 janvier 2024, la SCCV [Adresse 5] demande à la cour : 

- de déclarer son appel recevable et bien fondé,

- d'infirmer la décision entreprise en ce qu'elle a :

- a déclaré recevables les demandes formulées par les intimés, 

- a jugé que la promesse unilatérale de vente conclue le 28 décembre 2020 entre M.[P] et elle est caduque depuis le 21 octobre 2021, 

- a dit n'y avoir lieu à lui ordonner de consigner la somme de 116 000 euros,

- l'a déboutée de la demande tendant à la condamnation de M. [P] au paiement de la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- de confirmer le jugement pour le surplus,



Statuant à nouveau sur les chefs de jugement critiqués,

- d'ordonner aux intimés de lui laisser libre accès à la propriété sise au [Localité 8], cadastrée section BL, n°[Cadastre 2], lieudit [Adresse 5], ainsi qu'à toute personne commise par elle dans le but d'établir le dossier indispensable pour la réalisation de la vente de ce bien, amiable ou judiciaire, sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard dans un délai de 8 jours suivant la notification de l'arrêt à intervenir,

- de lui ordonner, si la cour l'estime nécessaire, de consigner la somme de 116 000 euros,

- de débouter les intimés de toutes leurs demandes, fins et conclusions et de leur appel incident,

- de les condamner au paiement de la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



L'appelante se prévaut de l'article 13.1 dernier alinéa de la promesse et de la carence de M.[P] lui interdisant selon elle de se prévaloir de sa caducité. 

Elle soutient avoir été empêchée volontairement par M.[P] et sa fille [B] d'accéder à la propriété à partir de juillet 2021, et d'obtenir ainsi la garantie financière exigée.



Elle soutient encore :

- que M.[P] ne peut pas se prévaloir de l'article17.2.1.7 de la promesse de vente relatif aux recours à l'encontre du permis de construire puisque ces stipulations ne profitent qu'à elle et ne peuvent être invoquées que par elle,

- que la promesse de vente n'est pas caduque puisqu'elle justifie avoir fait le nécessaire pour proroger son délai de validité en notifiant à M.[P] les recours exercés à l'encontre du permis de construire, dans les conditions prévues aux articles 13-1 et 17.2.1.7 de l'acte,

- que les demandes de nullité d'actes formées à titre reconventionnel en première instance par les consorts [P] sur le fondement de l'article 464 du Code civil et des articles 211-1 et 290-1 du code de la construction et de l'habitation sont irrecevables en application de l'article 70 du code de procédure civile comme ne présentant pas de lien avec la demande principale visant à obtenir l'autorisation de pénétrer dans la propriété de M. [P], 

- qu'en tout état de cause, les conditions d'application de l'article 464 du Code civil ne sont pas réunies et qu'en outre, aucune preuve d'un préjudice causé à M. [P] du fait de la promesse de vente n'est rapportée, le préjudice allégué n'étant en tout état de cause qu'hypothétique,

-qu'il n'existe aucun apport justifiant l'application de l'article 211-1 du code de la construction et de l'habitation puisque la promesse porte sur une vente par M. [P] à la SCCV, de l'intégralité de sa propriété pour le prix de 400 000 euros, 

- que les dispositions de l'article 290-1 du code de la construction et de l'habitation n'ont pas plus vocation à s'appliquer au cas d'espèce puisque l'avenant conclu le 8 avril 2021 n'avait pas pour objet de proroger la promesse au-delà de 18 mois mais uniquement d'informer les parties de prorogations possibles dans la mesure prévue par des délais administratifs à venir où des dispositions dudit acte ; qu'il ne peut lui être fait injonction de produire ledit avenant qu'elle n'invoque pas à l'appui de ses prétentions uniquement relatives à la promesse de vente.







Par conclusions notifiées par voie électronique le 17 avril 2023, M.[W] [P] et sa curatrice Mme [B] [P], intimés à titre principal et appelants à titre incident, demandent à la cour :

- de confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a :

- déclaré recevables leurs demandes, à l'exception de celle tendant à obtenir la nullité de tout acte passé par M. [P] avec la SCCV [Adresse 5] et M.[C] [I] au cours des années 2019, 2020 et 2021 

- dit que la promesse unilatérale de vente conclue le 28 décembre 2020 est caduque depuis le 21 octobre 2021 ;

- débouté la SCCV [Adresse 5] de sa demande tendant à être autorisée à accéder au terrain situé [Adresse 5] sur la commune du [Localité 8] ;

- dit n'y avoir lieu à lui ordonner de consigner la somme de 116 000 euros ;

- de l'infirmer pour le surplus,

Statuant à nouveau

- de rejeter la pièce n°32 non produite par l'appelante en violation du principe du contradictoire,

- de la débouter de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

- de prononcer la nullité du contrat de cession sous seing privé du 18 novembre 2020,

- de prononcer la nullité de l'acte de constitution de la SCCV [Adresse 5] du 28 décembre 2020 ainsi que tous les actes subséquents,

- de condamner l'appelante à restituer la somme (de) 99 euros (au titre de) l'apport de M.[P],

- de prononcer la nullité de la promesse de vente authentique du 28 décembre 2020,

- de juger que l'avenant à la promesse du 8 avril 2021 n'a pas été consenti par M.[P],

- de prononcer la nullité de cet avenant,

- de prononcer la nullité de la convention d'avance de trésorerie du 1er juin 2021,

- de condamner l'appelante à payer les frais de publicités et de droits subséquents à la nullité des actes,

A titre subsidiaire

- de juger que l'avenant à la promesse du 8 avril 2021 n'a pas été consenti par M.[P],

- de prononcer la nullité de cet avenant,

- de constater la caducité de la promesse de vente authentique du 28 décembre 2020 ; à défaut d'en prononcer la nullité,

- de condamner l'appelante à payer les frais de publicités et droits subséquents à la nullité des actes,

A titre infiniment subsidiaire,

- de prononcer la nullité du contrat de cession sous seing privé du 18 novembre 2020,

- de prononcer la nullité de l'acte de constitution de la SCCV [Adresse 5] du 28 décembre 2020 ainsi que tous les actes subséquents,

- de condamner cette société à restituer la somme (de) 99 euros (au titre de) l'apport de M.[P],

- de prononcer la nullité de la promesse de vente authentique du 28 décembre 2020,

- de juger que l'avenant à la promesse du 8 avril 2021 n'a pas été consenti par M.[P],

- de prononcer la nullité de cet avenant,

- de prononcer la nullité de la convention d'avance de trésorerie du 1er juin 2021,

- de débouter l'appelante de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

- de la condamner à payer les frais de publicités et droits subséquents à la nullité des actes, 

En tout état de cause, 

- de condamner l'appelante à payer à leur payer la somme de 5 000 euros chacun au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



Les intimés soutiennent 

- qu'aucune prorogation de la promesse n'est intervenue dans les conditions de son article 17.2.1.7, la SCCV ne justifiant pas de la notification qui aurait été faite à M.[P] de l'existence de recours exercés par des tiers à l'encontre du permis de construire ; que le courrier recommandé du 16 septembre 2021 versé pour la première fois en cause d'appel et adressé uniquement à M.[P] alors sous curatelle est dépourvu de force probante puisque aucune pièce ne permet de justifier la date à laquelle le recours à été porté à la connaissance de la société,

- qu'en tout état de cause, l'éventuelle notification qui lui aurait été faite ne pouvait avoir lieu avant le 20 octobre 2021, date limite pour lever l'option, puisque la société bénéficiaire de la promesse n'a été elle-même informée de l'existence de ces recours contentieux que par lettres datées du 29 novembre 2021 et du 21 décembre 2021,

- qu'à supposer que l'avenant daté du 8 avril 2021 soit régulier, il aurait dû être constaté par acte authentique comme prorogeant la durée de validité de la promesse initiale pour une durée indéterminée, en application de l'article L.290-1 du code de la construction et de l'habitation,

- que la défaillance de la condition suspensive d'obtention d'un permis de construire conforme au projet n'ayant pas été levée dans le délai imparti et la bénéficiaire n'y ayant pas renoncé, la promesse est en tout état de cause devenue caduque,

- que la bénéficiaire ne rapporte pas la preuve d'une carence dans l'exécution des obligations du promettant devant entraîner l'application du dernier alinéa l'article 13.1 de la promesse,

sur leur appel incident

- que leurs demandes visant à obtenir la nullité des actes inscrits dans le cadre du projet immobilier sont recevables comme présentant un lien suffisant avec les prétentions de l'appelante, et ce conformément aux dispositions de l'article 70 du code de procédure civile,

- que ces demandes sont par ailleurs bien fondées puisque les actes contestés ont été conclus moins de deux ans avant la première décision de justice plaçant M.[P] sous protection, qu'il est établi que ses facultés étaient altérées à cette époque, ainsi que le préjudice que lui causent ces actes, indépendamment de sa qualité d'associé de la SCCV,

- que la dation projetée de deux lots en copropriété étant impossible comme contraire aux dispositions de l'article L.211-1 du code de la consommation, la promesse de vente authentique du 28 décembre 2020 devient sans objet et en tout état de cause nulle,

- que le trouble mental dont souffre M.[P] était acquis antérieurement à la vente et suffisamment grave pour altérer ses facultés et justifier le prononcé de la nullité des actes sur le fondement des articles 1129 et 414-1 du Code civil.



Il est fait renvoi aux écritures susvisées pour un plus ample exposé des éléments de la cause, des moyens et prétentions des parties, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.



MOTIVATION



*sur la demande de rejet de la pièce n°32 non produite par la SCCV [Adresse 5] en violation du principe du contradictoire



La pièce 32 concernée est intitulée 'lettre de l'avocat Audoin à la SCCV [Adresse 5]' et visée au bordereau de communication de pièces de l'appelante régulièrement signifié par voie électronique le 29 janvier 2024 qui comporte 9 pièces supplémentaires numérotées 33 à 41. 

Cette pièce 32 ainsi que les pièces 33 à 39 figuraient déjà sur le bordereau de pièces régulièrement signifié par voie électronique le 26 janvier 2024 et même sur le bordereau de pièces signifié par la même voie le 13 juillet 2023.



La demande sera donc rejetée, l'évolution du litige en appel justifiant la production de pièces nouvelles et même l'expression de moyens nouveaux, sous réserve du respect du principe du contradictoire comme en l'espèce.



*sur la demande de la SCCV [Adresse 5] d'accès à l'immeuble objet de la promesse de vente.



L'appelante sollicite de la cour comme en première instance d'ordonner aux intimés de lui laisser libre accès à la propriété sise au [Localité 8], cadastrée section BL, n°[Cadastre 2], lieudit [Adresse 5], ainsi qu'à toute personne commise par elle dans le but d'établir le dossier indispensable pour la réalisation de la vente de ce bien, amiable ou judiciaire, sous astreinte de 1000 euros par jour de retard dans un délai de 8 jours suivant la notification de l'arrêt à intervenir.



A l'audience elle a précisé ne pas demander la réïtération forcée de la vente mais seulement l'autorisation de pénétrer dans les lieux pour effectuer les démarches nécessaires à l'obtention de la garantie financière, condition suspensive de la réalisation de la promesse.



Toutefois, cette demande est nécessairement l'accessoire de la demande relative à la validité ou à la caducité de la promesse de vente litigieuse.



En effet, l'obtention d'une garantie financière d'achèvement est ainsi stipulée à l'article 17.2.2. de la promesse litigieuse : 'la réalisation des présentes est soumise à la condition suspensive que la bénéficiaire obtienne dans le délai de réalisation des présentes, une garantie financière d'achèvement des constructions projetées (...)' 





*sur la caducité ou la prorogation et la validité de la promesse de vente



Selon l'article 1103 du Code civil les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. 



Selon son article 13.1, la promesse litigieuse 'a été consentie pour une durée expirant le 20 octobre 2021 sauf 

- prorogation résultant de disposition légale

- prorogation automatique prévue aux présentes

- prorogation convenue entre les parties par voie d'avenant



Si à cette date les divers documents nécessaires à la régularisation de l'acte n'étaient pas encore portés à la connaissance du notaire chargé de sa rédaction, le délai de réalisation serait automatiquement prorogé de 15 jours ouvrés à compter de la date à laquelle le notaire recevra la dernière des pièces indispensables sans que cette prorogation ne puisse excéder 30 jours(...)

En cas de carence du promettant pour la réalisation de la vente, ce dernier ne saurait se prévaloir à l'encontre du bénéficiaire de l'expiration de la promesse'.



Selon l'article 17.2.1.5 Délai pour l'obtention du permis devenu définitif

'(le) permis de construire devra être devenu définitif au plus tard le 30 septembre 2021.

Cependant, (...) si le permis de construire n'est pas obtenu et devenu définitif dans ce délai pour toute raison non imputable au bénéficiaire, ce délai ainsi que les dates butoirs fixées aux paragraphes intitulés 'délai' et 'réalisation' seront prorogés automatiquement et dans formalités d'une durée égale au délai supplémentaire requis sous réserve de ce qui est indiqué infra en cas de recours contentieux.

Etant ici précisé que cette prorogation automatique ne pourra pas avoir pour effet de porter la durée totale de la promesse à plus de 18 mois'.



Selon l'article17.2.1.7 Situation en cas de retrait ou de recours(...)

'b- en cas de recours gracieux ou contentieux

Si le permis délivré au bénéficiaire fait l'objet d'un recours gracieux ou contentieux dans les délais légaux, le bénéficiaire doit le notifier au promettant dans les 8 jours de sa réception par courrier recommandé avec accusé de réception.

Dans ce cas et à compter de cette date (date de première présentation de la lettre recommandée) le promettant et le bénéficiaire s'obligent au plus dans un délai de 4 mois à étudier en toute bonne foi tout solution appropriée qui sera

- soit de définir un nouveau projet de construction tenant compte des causes de recours en vue du dépôt d'un nouveau dossier de demande

- soit de mettre un terme à la promesse de vente sans indemnité de part ni d'autre.

A défaut d'entente entre les parties dans ce délai de 4 mois les présentes seront caduques de plein droit sans indemnité sauf si le bénéficiaire renonce à se prévaloir de la non-réalisation de cette condition suspensive'.



Pour déclarer la promesse caduque le tribunal a constaté que la SCCV [Adresse 5] ne justifiait pas de la notification à M.[P] de l'existence des recours contentieux de Mmes [M] et [H] à l'encontre du permis de construire, d'ailleurs portés à sa connaissance seulement les 29 novembre et 21 décembre 2021 soit postérieurement au délai de validité de la promesse.



L'appelante soutient que l'intimé ne peut pas se prévaloir de l'article 17.2.1.7 de la promesse relatif aux recours à l'encontre du permis de construire puisque ces stipulations ne profitent qu'à elle et ne peuvent être invoquées que par elle.



Selon les article 1304, 1304-3, 1304-4 et 1304-5 du Code civil l'obligation est conditionnelle lorsqu'elle dépend d'un événement futur et incertain.

La condition est suspensive lorsque son accomplissement rend l'obligation pure et simple.

La condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement.

Une partie est libre de renoncer à la condition stipulée dans son intérêt exclusif, tant que celle-ci n'est pas accomplie ou n'a pas défailli.

Avant que la condition suspensive ne soit accomplie, le débiteur doit s'abstenir de tout acte qui empêcherait la bonne exécution de l'obligation ; le créancier peut accomplir tout acte conservatoire et attaquer les actes du débiteur accomplis en fraude de ses droits.



L'article 17.2.1.7 invoqué s'insère au paragraphe 17.2 'conditions suspensives auxquelles seul le bénéficiaire pourra renoncer', en application des dispositions de l'article 1304-4 précité, ce qui n'implique nullement que le promettant, ici intimé, ait renoncé à son droit de s'en prévaloir.



L'appelante soutient que la promesse n'est pas caduque puisqu'elle a fait le nécessaire pour proroger son délai de validité en notifiant à M.[P] les recours exercés à l'encontre du permis de construire, dans les conditions prévues aux articles 13-1 et 17.2.1.7 de l'acte,



En l'espèce la demande de permis de construire déposée le 15 avril 2021 a été acceptée le 26 juillet 2021 sous réserve du respect de certaines conditions particulières.



Le 15 septembre 2021 la SCCV [Adresse 5] a été avisée du recours gracieux exercé par Mme [Z] [H] domiciliée [Adresse 4] à l'encontre des permis de démolir délivré le 15 juin 2021 et de construire délivré le 26 juillet 2021. (RAR n° 1A 187 326 9997 3).



Elle justifie avoir notifié l'existence de ce recours à M.[W] [P] par courrier recommandé n° 1A 188 855 8620 5 du 16 septembre 2021 pris en charge le 17 septembre 2021 par La Poste, présenté pour la première fois le 18 septembre 2021 à 11h13 (échec de distribution, destinataire avisé, mis en instance), pour la seconde fois le 20 septembre 2021 à 8h53 (idem) et finalement distribué le 21 septembre 2021 (pièces 26 et 27).



Toutefois, elle ne justifie pas avoir délivré ce courrier recommandé à Mme [B] [P], mandataire spécial de son père, dont la désignation a été portée à la connaissance du notaire chargé de la rédaction de l'acte dès le mois d'août 2021, de sorte que le délai de 4 mois prévu à l'article 17.2.1.7 de la promesse de vente ne peut pas être considéré comme s'être régulièrement ouvert à la date du 18 septembre 2021.



Aucune prorogation du délai de validité de la promesse de vente n'est en conséquence intervenue de ce fait.



L'appelante se prévaut ensuite de l'article 13.1 dernier alinéa de la promesse et de la carence de M.[P] lui interdisant selon elle de se prévaloir de la caducité. Elle soutient avoir été empêchée volontairement par M.[P] et sa fille [B] d'accéder à la propriété à partir de juillet 2021, et d'obtenir ainsi la garantie financière exigée.



L'article 13.1 dernier alinéa est ainsi rédigé : 'En cas de carence du promettant pour la réalisation de la vente, ce dernier ne saurait se prévaloir à l'encontre du bénéficiaire de l'expiration de la promesse'.





Par ailleurs l'article 17.2.9.Nature du sol et/ou du sous-sol est ainsi rédigé : 'La présente promesse est consentie sous la condition suspensive que la nature du sol et du sous-sol ne comporte pas, au vu des prélèvements, études, analyses et sondages, de sujétions particulières nécessitant des fondations spéciales ( pieux, radiers etc ) ni des ouvrages de protection contre l'eau ( cuvelage) (...) Le bénéficiaire devra, pour se prévaloir de ladite condition, faire procéder par tout moyen à toutes études géotechniques de sol et de sous-sol qu'il jugerait utiles (...) A cette fin le promettant l'autorise à effectuer ces sondages et études de sol et accepte de souffrir et laisser faire les travaux qui en découlent.'



Il incombe à l'appelante, pour démontrer la carence du promettant, de rapporter la preuve qu'avant l'expiration du délai de réalisation de la vente, soit le 20 octobre 2021, celui-ci a manqué à son obligation à cet égard.



Or, aucune pièce versée aux débats ne démontre aucune carence ou obstruction du fait des intimés à la réalisation par la SCCV [Adresse 5] des études géotechniques utiles avant le délai d'expiration de la promesse, le procès-verbal de notification de levée d'option et de sommation produit (pièce 9) n'ayant été signifié que le 29 mars 2022.



Le jugement sera en conséquence confirmé en ce qu'il a :

- dit que la promesse unilatérale de vente conclue le 28 décembre 2020 entre M.[P] et la SCCV [Adresse 5] est caduque depuis le 21 octobre 2021,

- débouté la SCCV [Adresse 5] de sa demande tendant à être autorisée à accéder au terrain appartenant à M.[P], situé [Adresse 5] sur la commune du [Localité 8]

- dit n'y avoir lieu à ordonner à la SCCV [Adresse 5] de consigner la somme de 116 000 euros.





*sur la recevabilité des demandes de nullité formulées à titre incident par les intimés



Selon l'article 70 du code de procédure civile les demandes reconventionnelles ou additionnelles ne sont recevables que si elles se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant.



Le tribunal a jugé toutes les demandes reconventionnelles recevables, à l'exception de celle tendant 'à obtenir la nullité de tout acte passé par M.[P] avec la SCCV [Adresse 5] et M.[I] au cours des années 2019, 2020 et 2021', compte-tenu de la généralité des termes employés. Cette dernière demande n'a pas été réïtérée à hauteur d'appel par les intimés.



La demande principale soumise à la cour par l'appelante est, comme en première instance, d'ordonner aux intimés de lui laisser libre accès à la propriété sise au [Localité 8], cadastrée section BL, n°[Cadastre 2], lieudit [Adresse 5], ainsi qu'à toute personne commise par elle dans le but d'établir le dossier indispensable pour la réalisation de la vente de ce bien, amiable ou judiciaire, sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard dans un délai de 8 jours suivant la notification de l'arrêt à intervenir, constituant l'accessoire de la demande relative à la validité de la promesse de vente du 28 décembre 2020 comme précisé ci-dessus.



Les intimés sollicitent à titre incident de prononcer la nullité :

- du contrat de cession sous seing privé du 18 novembre 2020,

- de l'acte de constitution de la SCCV [Adresse 5] du 28 décembre 2020 ainsi que tous les actes subséquents, et de condamner la SCCV [Adresse 5] à restituer la somme (de) 99 euros (au titre de) l'apport de M. [W] [P],

- de la promesse de vente authentique du 28 décembre 2020,

- de l'avenant à la promesse du 8 avril 2021, non consenti par M. [W] [P],

- de la convention d'avance de trésorerie du 1er juin 2021.



La concomitance entre la constitution de la SCCV [Adresse 5] et la signature par M.[P] des actes de cession et de promesse de vente de l'immeuble dont il était propriétaire, et même la création le 28 juin 2020 entre MM.[C] [J] et [E] [K] et lui de la Sarl 'Entreprise générale du bâtiment d'Occitanie' [Adresse 1] à [Localité 9] dont il a initialement été désigné en qualité de gérant permettent de considérer l'ensemble de ces actes comme étant destinés à la conduite du même projet immobilier, et de retenir comme le tribunal l'existence d'un lien suffisant entre les demandes incidentes d'annulation de certains actes et la demande initiale tendant à la réalisation matérielle de ce projet.



*sur la demande de nullité des actes comme conclus pendant la 'période suspecte'



Selon l'article 464 du Code civil invoqué les obligations résultant des actes accomplis par une personne protégée moins de deux ans avant la publicité du jugement d'ouverture de la mesure de protection peuvent être réduites sur la seule preuve que son inaptitude à défendre ses intérêts, par suite de l'altération de ses facultés personnelles, était notoire ou connue du cocontractant à l'époque où les actes ont été passés.



Ces actes peuvent, dans les mêmes conditions, être annulés s'il est justifié d'un préjudice subi par la personne protégée. 



Pour débouter M.et Mme [P] de leurs demandes à ce titre le tribunal a retenu l'absence de préjudice autre qu'hypothétique.



Préalablement, la cour retient que les intimés ne démontrent pas que les cocontractants de M.[P] aient pu connaître à la date des actes contestés, son inaptitude à défendre ses intérêts par suite de l'altération de ses facultés personnelles, dont il n'est pas non plus démontré qu'elle était notoire.



En effet, si M.[P] avise le 7 janvier 2021 la CPAM du Gard de sa démission de ses fonctions de gérant de la société 'Entreprise générale du bâtiment d'Occitanie',le procès-verbal d'assemblée générale extraordinaire de cette société en date du 1er décembre 2020 a pour ordre du jour 'démission de M.[W] [P] (de son poste de gérant) pour raison de santé' sans autre précision, et aucune pièce contemporaine des actes attaqués (entre le 18 novembre 2020 et le 1er juin 2021) n'est produite.



Le jugement sera donc confirmé sur ce point.











*sur la demande de nullité des actes pour insanité d'esprit



Pour débouter M.et Mme [P] de leurs demandes à ce titre le tribunal a jugé que l'insanité d'esprit de M.[P] n'était pas démontrée au sens de l'article 1129 du Code civil :

- au moment de la constitution de la SCCV [Adresse 5],

- en l'absence d'autre conséquence de l'application de l'article L211-1 du code de la construction et de l'habitation que la nullité de l'attribution d'un immeuble en contrepartie de l'apport d'un associé d'une SCCV,

- en l'absence de prorogation supérieure à 18 mois stipulée à l'avenant litigieux du 8 avril 2021.



Selon les articles 414-1 et 1129 du Code civil, pour faire un acte valable, il faut être sain d'esprit. C'est à ceux qui agissent en nullité pour cette cause de prouver l'existence d'un trouble mental au moment de l'acte. 

Conformément à l'article 414-1, il faut être sain d'esprit pour consentir valablement à un contrat



Il incombe aux intimés de rapporter la preuve de l'insanité d'esprit de M.[W] [P] à la date des actes contestés.



Les ordonnances du juge des tutelles des 30 juillet et 12 août 2021 font référence à un certificat médical du 25 juillet 2021 du Dr [T], médecin inscrit sur la liste établie par le procureur de la République, qui n'a pas été produit aux débats.



Il est seulement produit un certificat médical daté du 16 mai 2022 du Dr [L] selon lequel 'M. [W] [P] présente depuis 2020 des troubles mnésiques, cognitifs et du comportement.Son état nécessite un suivi régulier' ainsi qu'un rapport du 12 janvier 2023 d'uneexpertise médicale ordonnée par le juge des tutelles de Nîmes 'à la demande de sa famille sur les conseils de son avocate en raison d'une régression de l'autonomie avec une fragilité des facultés intellectuelles entraînant des difficultés à assumer seul les activités de la vie quotidienne et une vulnérabilité' notant

- sur le plan médical un état général conservé avec une fragilité des facultés intellectuelles modérée, associée à des troubles du comportement à type d'anxiété avec une thymie dépressive

- dans ses antécédents une vulnérabilité, des troubles cognitifs d'installation progressive évoluant depuis plus de 5 ans, une dépression (...),

- pas d'hospitalisation en milieu psychiatrique ces derniers mois,

- au niveau des fonctions intellectuelles des troubles fluctuants de la mémoire de rappel épisodique avec fluctuation des troubles de l'orientation dans le temps et non dans l'espace, une mémoire contextuelle et autobiographique préservée, une capacité de raisonnement diminuée, des facultés de calcul altérées, des troubles manifestes au niveau de la mémoire antérograde (mémoire des faits récents), un langage pauvre mais cohérent avec des troubles de mots,

- sur le plan comportemental un processus d'altération des fonctions cognitives en rapport avec une détérioration intellectuelle neurodégénérative associée à une thymie dépressive,

et concluant : 

'M. [W] [P] présente une altération des fonctions intellectuelles modérée associée à une thymie dépressive entraînant une vulnérabilité avec fragilité psychologique et incapacité à percevoir les dangers et les risques ainsi que les malveillances d'autrui (...).Son état psychique nécessaire l'aide d'une tierce personne pour toutes signatures d'actes notariat (sic) et de ventes diverses car ses facultés intellectuelles montrent son inaptitude à évaluer les situation diverses (ventes de biens ou autres) et les démarches administratives financières'.



Pour autant, il n'est pas allégué que la mesure de curatelle renforcée aurait été transformée en mesure de tutelle même après ce rapport.



Quoi qu'il en soit, la preuve n'est ici pas rapportée qu'au jour de la signatures de actes contestés M.[W] [P] aurait présenté un trouble mental susceptible d'avoir entraîné son insanité d'esprit.



Le jugement sera donc encore confirmé sur ce point.



*sur la nullité de la promesse au motif de l'impossibilité de la dation comme contraire aux dispositions de l'article L.211-1 du code de la construction et de l'habitation



La disposition invoquée dispose que les sociétés civiles dont l'objet est de construire un ou plusieurs immeubles en vue de leur vente en totalité ou par fractions sont régies par les chapitre 1er et II du titre IX du livre III du code civil et par les dispositions du présent chapitre et que 'Les immeubles construits par elles ne peuvent être attribués, en tout ou en partie, en jouissance ou en propriété, aux associés, en contrepartie de leurs apports, ceci à peine de nullité de l'attribution.'



En l'espèce M.[W] [P] a apporté au capital social de la SCCV [Adresse 5] la somme de 99 euros en contrepartie de 9 parts numérotées de 1 à 9.



L'article 39 de l'acte constitutif de cette société prévoit 

'Répartition du bénéfice distribuable : s'il résulte des comptes de l'exercice tels qu'ils sont approuvés par l'assemblée générale l'existence d'un bénéfice distribuable, l'assemblée décide soit de le distribuer, soit de le reporter à nouveau, soit l'inscrire à un ou plusieurs postes de réserve dont elle règle l'affectation et l'emploi.Les sommes distribuées sont réparties entre les associés au prorata de leurs droits respectifs dans le capital social'



et l'article 40

'Répartition des pertes : les pertes, s'il en existe, seront supportées par les associés, proportionnellement au nombre de parts possédées par chacun d'eux'.



Cependant l'article 15.1.2.1. de la promesse de vente relative au paiement à terme à M.[P], promettant, de la somme de 284 000 euros par la remise de deux lots de copropriété dans l'immeuble à construire par la SCCV ne constitue nullement la contrepartie de ses apports dans cette société, mais une modalité convenue pour le paiement de l'immeuble vendu.



Aucune nullité de la promesse de vente n'est encourue de ce chef et le jugement sera encore confirmé sur ce point.













*sur la nullité de l'avenant du 8 avril 2021 comme prévoyant une prorogation du délai de validité de la promesse supérieure à 18 mois



**sur la demande d'injonction de produire l'original de cet acte



Pour rejeter cette demande, le tribunal a constaté que seuls les requérants en faisaient état, la défenderesse ne s'appuyant pas sur cette pièce pour justifier ses demandes.



Selon les articles 132 et 133 du code de procédure civile la partie qui fait état d'une pièce s'oblige à la communiquer à toute autre partie à l'instance.

La communication des pièces doit être spontanée.Si la communication des pièces n'est pas faite, il peut être demandé, sans forme, au juge d'enjoindre cette communication.



En l'espèce, les intimés soutiennent qu'à supposer que l'avenant daté du 8 avril 2021 soit régulier, ce qu'ils contestent, il aurait dû être constaté par acte authentique comme prorogeant la durée de validité de la promesse initiale pour une durée indéterminée, en application de l'article L.290-1 du code de la construction et de l'habitation.



L'appelante réplique que les dispositions invoquées n'ont pas vocation à s'appliquer ici puisque l'avenant conclu le 8 avril 2021 avait pour objet non de proroger la promesse au-delà de 18 mois mais uniquement d'informer les parties de prorogations possibles dans la mesure prévue par des délais administratifs à venir ou des dispositions dudit acte.



L'appelante n'ayant effectivement pas fait état de cet avenant à l'appui de ses prétentions, il ne peut lui être fait injonction d'en produire l'original et le jugement sera encore confirmé sur ce point.



**sur la validité de l'avenant litigieux



Ce document, produit en copie et comportant deux paragraphes, un tampon de la Sarl 'Concept et Promotion' et 3 signatures, prévoit 'Suite à l'apparition d'une servitude dénoncée par les consorts [R], les parties acte (sic) et conformément aux articles 17.2.4. et 19.4. ( de la promesse du 28 décembre 2020) d'accepter les modifications qui en découlent et de continuer la promesse de vente et (de) prendre les mesures suivantes qui en découlent : 

1°) la suppression des parkings et le cédant renonce à un parking prévu en dation

2°) le maintien de la rénovation de la villa en dation, aucune moins-valuer ne sera appliquée au cédant

3°) les délais définitifs dans la promesse de vente seront prorogés en fonction des délais imposés par la Mairie du [Localité 8] et Bâtiments de France, y compris les recours aux tiers (sic)(...)'.



Pour rappel, l'article 17.2.4. de la promesse prévoit 'si une serviture était révélée, les parties s'obligent à faire leurs plus grandes diligences en collaboration et en toute bonne foi pour étudier toute solution appropriée' et l'article 17.2.1.5. Délai pour l'obtention du permis devenu définitif 'en cas de délais supplémentaires requis pas l'autorité administrative pour l'instruction du permis de construire que les dates butoirs seront prorogées automatiquement et sans formalité 'd'une durée égale au délai supplémentaire requis (...) étant ici précisé que cette prorogation automatique ne pourra pas avoir pour effet de porter la durée totale de la promesse à plus de 18 mois'.



En conséquence, que cet avenant ait été signé par M.[P] ou non, il n'a pu avoir pour effet de proroger la durée de validité de la promesse au delà de sa durée maximale conventionnellement prévue et sa validité n'est donc pas soumise à la formalité prévue à l'article L.290-1 du code de la construction et de l'habitation selon lequel 'Toute promesse de vente ayant pour objet la cession d'un immeuble ou d'un droit réel immobilier, dont la validité est supérieure à dix-huit mois, ou toute prorogation d'une telle promesse portant sa durée totale à plus de dix-huit mois est nulle et de nul effet si elle n'est pas constatée par un acte authentique, lorsqu'elle est consentie par une personne physique.'.



Le jugement sera encore confirmé sur ce point.



*autres demandes



Succombant en son appel principal, la SCCV [Adresse 5] devra supporter les dépens de l'entière instance (de première instance et d'appel) et le jugement sera seulement infirmé sur ce point.



Elle devra verser à M.[W] [P] assisté de sa curatrice Mme [B] [P] la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.





PAR CES MOTIFS



La cour,



Confirme le jugement en ses dispositions soumises à la cour sauf en ce qu'il a fait masse des dépens et les a répartis par moitié entre les parties.



Statuant à nouveau sur ce point, 



Condamne la SCCV [Adresse 5] aux dépens de l'entière instance,



Y ajoutant, 



Condamne la SCCV [Adresse 5] à payer à M.[W] [P] assisté de sa curatrice Mme [B] [P] la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



Arrêt signé par le présidente et par la greffière.



LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,