Cour d'appel de Nancy, 1ère Chambre, 28 juillet 2026, n° 24/02160

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE 

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS 

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COUR D'APPEL DE NANCY

Première Chambre Civile



ARRÊT N° /2026 DU 28 JUILLET 2026



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 24/02160 - N° Portalis DBVR-V-B7I-FOI3 



Décision déférée à la Cour : jugement du tribunal judiciaire de BAR LE DUC, 

R.G.n° 23/00428, en date du 03 octobre 2024, 



APPELANTS :

Monsieur [G] [M]

né le 12 Mars 1991 à [Localité 1] (54)

domicilié [Adresse 1]

Représenté par Me Theo HEL de la SELARL CONSEIL ET DEFENSE DU BARROIS, avocat au barreau de la MEUSE



Madame [X] [I]

née le 28 Août 1993 à [Localité 2] (54)

domiciliée [Adresse 1]

Représentée par Me Theo HEL de la SELARL CONSEIL ET DEFENSE DU BARROIS, avocat au barreau de la MEUSE



INTIMÉS :

Monsieur [C] [Z]

né le 07 Août 1957 à [Localité 3] (54)

domicilié [Adresse 2]

Représenté par Me Amandine THIRY de l'AARPI MILLOT-LOGIER, FONTAINE, THIRY, WIEDEMANN, avocat au barreau de NANCY



Madame [U] [D] [A]

née le 03 Septembre 1965 à [Localité 4] (95)

domiciliée [Adresse 2]

Représentée par Me Amandine THIRY de l'AARPI MILLOT-LOGIER, FONTAINE, THIRY, WIEDEMANN, avocat au barreau de NANCY





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 02 Mars 2026, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Thierry SILHOL, Président et Monsieur Jean-Louis FIRON, Conseiller, chargé du rapport, 

Greffier, lors des débats : Madame Céline PERRIN ; 

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Copie exécutoire délivrée le à

Copie délivrée le à

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Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : 

Monsieur Thierry SILHOL, Président de Chambre, 

Monsieur Jean-Louis FIRON, Conseiller, 

Madame Hélène ROUSTAING, Conseillère,



A l'issue des débats, le Président a annoncé que l'arrêt serait rendu par mise à disposition au greffe le 15 Juin 2026, en application de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile. A cette date, le délibéré a été prorogé au 28 Juillet 2026.



ARRÊT : contradictoire, rendu par mise à disposition publique au greffe le 28 Juillet 2026, par Madame PERRIN, Greffière, conformément à l'article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile ; 

signé par Monsieur FIRON, Conseiller, en remplacement de Monsieur SILHOL, Président de chambre régulièrement empêché et par Madame PERRIN, Greffière ; 



































































EXPOSÉ DU LITIGE :



Par acte sous seing privé du 9 septembre 2021, un compromis de vente a été signé entre, d'une part, Monsieur [C] [Z] et Madame [U] [A], vendeurs et, d'autre part, Monsieur [G] [M] et Madame [X] [I], acquéreurs, portant sur un immeuble situé [Adresse 3] et [Adresse 4] à [Localité 5].



Le compromis de vente a été conclu moyennant le prix de 105000 euros, sous la condition suspensive d'obtention d'un prêt d'un montant maximal de 115000 euros, sur une durée maximale de remboursement de 180 mois, au taux d'intérêt nominal maximal de 1,15 % l'an (hors assurances), la réception de l'offre devant intervenir au plus tard le 30 octobre 2021. La réitération de la vente par acte authentique devait intervenir au plus tard le 30 novembre 2021.



Par lettre recommandée du 11 janvier 2022 dont l'accusé de réception a été signé le 14 janvier 2022, l'avocate de Monsieur [Z] et Madame [A] a mis en demeure Monsieur [M] et Madame [I] de justifier des démarches entreprises auprès de leur banque et de l'obtention d'une offre de prêt, en précisant qu'à défaut de réponse favorable, la caducité du compromis de vente serait acquise et l'application de la clause pénale prévue au compromis de vente serait sollicitée, entraînant le versement d'une somme de 10500 euros au profit du vendeur, outre des dommages et intérêts en réparation des préjudices subis.



Par acte du 22 mai 2023, Monsieur [Z] et Madame [A] ont fait assigner Monsieur [M] et Madame [I] devant le tribunal judiciaire de Bar-le-Duc aux fins de :

- dire et juger que le défaut de réalisation de la condition suspensive d'obtention de prêt est imputable à Monsieur [M] et Madame [I] en raison de leur faute et négligence,

En conséquence,

- dire et juger la condition suspensive réalisée,

- condamner Monsieur [M] et Madame [I] au versement de la somme prévue par le compromis de vente au titre de la clause pénale d'un montant de 10500 euros à leur profit,

- condamner Monsieur [M] et Madame [I] au versement de la somme de 10750 euros au titre de la réparation de leur préjudice financier correspondant à 8500 euros au titre des frais d'agence pour la revente du bien et 2250 euros au titre de la perte de loyers s'élevant à 450 euros mensuels (depuis le 1er décembre 2021 soit sur une période de 5 mois), 

- condamner Monsieur [M] et Madame [I] au versement de la somme de 5000 euros au titre de la réparation du préjudice moral.



Par jugement contradictoire du 3 octobre 2024, le tribunal judiciaire de Bar-le-Duc a :

- condamné Monsieur [M] et Madame [I] à payer à Monsieur [Z] et Madame [A] la somme de 10500 euros au titre de la clause pénale,

- débouté Monsieur [Z] et Madame [A] du surplus de leurs demandes,

- débouté Monsieur [M] et Madame [I] de l'ensemble de leurs demandes,

- condamné Monsieur [M] et Madame [I] aux dépens,

- condamné Monsieur [M] et Madame [I] à payer à Monsieur [Z] et Madame [A] la somme de 2500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 



Pour statuer ainsi, le premier juge a relevé que le compromis de vente du 9 septembre 2021 était soumis, au profit exclusif de l'acquéreur, à la condition suspensive de l'obtention d'un ou plusieurs prêts présentant des caractéristiques contractuelles précises et qu'en vertu des stipulations contractuelles, toute demande non conforme à ces critères entraînerait la réalisation fictive de la condition au sens du premier alinéa de l'article 1304-3 du code civil. Il a constaté que le contrat imposait la réception de l'offre au plus tard le 30 octobre 2021, l'acquéreur étant tenu d'en notifier l'issue au vendeur et au notaire, faute de quoi le vendeur disposait de la faculté de le mettre en demeure de justifier de la situation sous huitaine. A cet égard, il a relevé qu'en l'absence de preuve d'une offre conforme dans ce délai de rigueur, la condition devait être déclarée défaillie et la vente caduque de plein droit, d'autant que l'acquéreur s'était expressément engagé, en cas de difficultés de financement, à justifier de deux refus de prêt distincts issus de démarches simultanées. 

Or, le tribunal a constaté que, si Monsieur [M] et Madame [I] avaient mandaté un courtier le 14 octobre 2021, les caractéristiques du financement sollicité ne respectaient pas les modalités du compromis puisque le mandat portait sur un prêt de 123669 euros au taux de 1 % sur 228 mois. En outre, le juge a retenu qu'ils ne démontraient pas que les deux refus de prêt émanant du Crédit agricole et de la Caisse d'épargne étaient conformes aux exigences contractuelles, tandis que le troisième refus de la Banque populaire ne permettait pas d'établir la date de la demande initiale et intervenait, en tout état de cause, postérieurement au délai imparti prévu au compromis.

Au surplus, le tribunal a relevé que ces refus n'avaient jamais été notifiés aux vendeurs ni au notaire, alors même que Monsieur [Z] et Madame [A] justifiaient leur avoir adressé une mise en demeure, par lettre recommandée du 11 janvier 2022, et avoir adressé au notaire une lettre simple. A cet égard, le juge a considéré qu'aucun élément ne permettait de contester la réalité de l'information délivrée au notaire et que Monsieur [M] et Madame [I] ne pouvaient se prévaloir d'une irrégularité de forme, la finalité de cette clause étant d'assurer la bonne information du notaire quant aux difficultés afférentes à la vente.

Le juge a ensuite écarté l'argument de Monsieur [M] et Madame [I], relatif à l'absence de mise en demeure de réitérer la vente par acte authentique, relevant que le compromis limitait l'obligation de mise en demeure à la justification de la réalisation ou non de la condition suspensive. 

Enfin, le juge a considéré que, Monsieur [Z] et Madame [A] ayant vendu leur immeuble par acte notarié du 7 février 2023, la signature d'un compromis un an auparavant dès le 11 janvier 2022, date de la mise en demeure, paraissait fort peu probable.

En conséquence, le tribunal a considéré que la condition suspensive d'obtention du prêt devait être réputée réalisée par application de l'article 1304-3 du code civil, en raison de la négligence des acquéreurs, Monsieur [M] et Madame [I].



Le tribunal a relevé que le compromis de vente stipulait que si l'une des parties ne régularisait pas l'acte authentique en ne satisfaisant pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devrait verser à l'autre partie la somme de 10500 euros à titre de dommages et intérêts, conformément aux dispositions de l'article 1231-5 du code civil, pénalité pouvant être augmentée ou diminuée par le juge, et que, sauf inexécution définitive, la peine n'était encourue que lorsque le débiteur avait été mis en demeure.



A cet égard, il a relevé que Monsieur [Z] et Madame [A] avaient adressé une mise en demeure, par lettre recommandée avec accusé de réception, rappelant expressément l'existence de la clause pénale.

Face à l'opposition de Monsieur [M] et Madame [I], invoquant une contradiction contractuelle relative au dépôt de garantie et l'absence de mise en demeure de réitérer la vente par acte authentique, le premier juge a considéré que ces moyens étaient inopérants. En effet, il a souligné que les demandes de Monsieur [Z] et Madame [A] se fondaient sur la clause intitulée 'stipulation de pénalité', laquelle ne prévoyait pas de mise en demeure de réitérer la vente par acte authentique, et ne formulaient aucune prétention au titre d'un dépôt de garantie.

S'agissant de la demande subsidiaire de diminution de la clause pénale de Monsieur [M] et Madame [I], le premier juge a rappelé que, si une telle stipulation avait pour objet de contraindre les parties à l'exécution du contrat, elle visait également à réparer les conséquences dommageables de l'absence de réitération de la vente devant notaire. Il a ainsi précisé que les parties avaient entendu évaluer à l'avance l'indemnité due en cas d'inexécution, sans qu'il y ait lieu de démontrer un préjudice spécifique, le dédommagement étant forfaitairement convenu par les parties.

Pour apprécier le caractère manifestement excessif de la clause pénale, le premier juge a rappelé qu'il convenait de se placer à la date de sa décision et de comparer le montant de la peine conventionnelle avec le préjudice effectivement subi par les vendeurs. A cet égard, il a constaté que la vente de l'immeuble n'était intervenue que le 7 février 2023, soit plus d'un an après la date initialement convenue, et ce pour un prix de 98000 euros, soit un montant inférieur à celui stipulé dans le compromis du 9 septembre 2021.

Considérant que la clause pénale, fixée à 10 % du prix de vente, n'était pas manifestement excessive, le tribunal a fait droit à la demande en paiement de Monsieur [Z] et Madame [A]. 

En revanche, il les a déboutés de leurs demandes complémentaires de dommages et intérêts, au motif que les préjudices résultant de l'inexécution se trouvaient déjà indemnisés au titre de la clause pénale.

En conséquence, le tribunal a condamné Monsieur [M] et Madame [I] à verser à Monsieur [Z] et Madame [A] la somme de 10500 euros au titre de la clause pénale.





Par déclaration reçue au greffe de la cour, sous la forme électronique, le 4 novembre 2024, Monsieur [M] et Madame [I] ont relevé appel de ce jugement.



Au dernier état de la procédure, par conclusions reçues au greffe de la cour d'appel sous la forme électronique le 24 novembre 2025, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, Monsieur [M] et Madame [I] demandent à la cour, sur le fondement des articles 1304 et suivants du code civil, de :

- rejeter toutes fins, moyens et conclusions contraires,

- infirmer la décision du tribunal judiciaire de Bar-le-Duc du 3 octobre 2024 en ce que le tribunal a :

- condamné Monsieur [M] et Madame [I] à payer à Monsieur [Z] et Madame [A] la somme de 10500 euros au titre de la clause pénale,

- débouté Monsieur [M] et Madame [I] de l'ensemble de leurs demandes, notamment celles tendant à :

- débouter Madame [A] et Monsieur [Z] de l'intégralité de leurs demandes, fins, moyens et prétentions,

- condamner Madame [A] et Monsieur [Z] à payer à Madame [I] et Monsieur [M] la somme de 3000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner Madame [A] et Monsieur [Z] aux entiers dépens,

Subsidiairement,

- limiter le montant de la clause pénale à la somme de 500 euros,

- condamné Monsieur [M] et Madame [I] aux dépens,

- condamné Monsieur [M] et Madame [I] à payer à Monsieur [Z] et Madame [A] la somme de 2500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- confirmer la décision en ce que Madame [A] et Monsieur [Z] ont été déboutés de leur demande de condamnation au titre du préjudice financier à hauteur de 14350 euros,

Et statuant de nouveau,

A titre principal,

- débouter Madame [A] et Monsieur [Z] de l'intégralité de leurs demandes, fins, moyens et prétentions,

- condamner Madame [A] et Monsieur [Z] à payer à Monsieur [M] et Madame [I] la somme de 3000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la première instance et 2000 euros au titre de l'appel,

- condamner Madame [A] et Monsieur [Z] aux entiers dépens de première instance et d'appel,

Subsidiairement,

- limiter le montant de la clause pénale à la somme de 500 euros,

- débouter Madame [A] et Monsieur [Z] de leurs demandes, fins, moyens et prétentions plus amples,

- juger que l'équité commande de ne pas faire application de l'article 700 du code de procédure civile ni en première instance, ni à hauteur de cour,

- statuer ce que de droit quant aux dépens.



Au dernier état de la procédure, par conclusions reçues au greffe de la cour d'appel sous la forme électronique le 8 octobre 2025, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, Monsieur [Z] et Madame [A] demandent à la cour, sur le fondement des articles 1304, 1304-5, 1231-5 et 1344 du code civil, de :

- dire et juger recevable mais mal fondé l'appel interjeté par Monsieur [M] et Madame [I],

- les en débouter,

- en revanche, dire et juger recevable et bien fondé l'appel incident formé par Monsieur [Z] et Madame [A],

Y faisant droit,

- infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Bar-le-Duc du 3 octobre 2024 en ce qu'il a débouté Monsieur [Z] et Madame [A] du surplus de leurs demandes,

Statuant à nouveau de ce chef,

- condamner Monsieur [M] et Madame [I] à verser à Monsieur [Z] et Madame [A] la somme de 5850 euros au titre de la perte de loyers s'élevant à 450 euros mensuels (depuis le 1er décembre 2021 jusqu'au 7 février 2023, soit sur une période de 13 mois),

- condamner Monsieur [M] et Madame [I] à verser à Monsieur [Z] et Madame [A] la somme de 5000 euros au titre de la réparation de leur préjudice moral,

- confirmer la décision entreprise pour le surplus,

- débouter Monsieur [M] et Madame [I] de toutes demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires,



- condamner Monsieur [M] et Madame [I] à verser à Monsieur [Z] et Madame [A] la somme de 3000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.



La clôture de l'instruction a été prononcée par ordonnance du 25 novembre 2025.



L'audience de plaidoirie a été fixée au 2 mars 2026 et le délibéré au 15 juin 2026, prorogé au 28 juillet suivant.





MOTIFS DE LA DÉCISION



SUR LES DEMANDES PRINCIPALES



En vertu de l'article 1103 du code civil, 'Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits'.



En l'espèce, le compromis de vente prévoyait, au profit exclusif de Monsieur [M] et Madame [I], une condition suspensive d'obtention d'un ou plusieurs prêts, pour un montant maximal emprunté auprès de la Caisse d'Épargne de 115000 euros, une durée maximale de remboursement de 180 mois et un taux nominal d'intérêt maximal de 1,15 % l'an, hors assurances.

Le compromis précisait que toute demande non conforme à ces caractéristiques entraînerait la réalisation fictive de la condition au sens du premier alinéa de l'article 1304-3 du code civil.

Il était indiqué que l'acquéreur s'obligeait, dès à présent, à faire toutes les démarches nécessaires à l'obtention du prêt et qu'il devrait informer, sans retard, le vendeur de tout événement provoquant la réalisation ou la défaillance de la condition suspensive.

Il était expressément stipulé que la réception de l'offre de prêt devrait intervenir au plus tard le 30 octobre 2021 et que l'obtention ou la non-obtention de l'offre de prêt devrait être notifiée par l'acquéreur au vendeur et au notaire.

À défaut de cette notification, le vendeur aurait, à l'expiration de ce délai, la faculté de mettre l'acquéreur en demeure de justifier sous huitaine de la réalisation ou de la défaillance de la condition, cette demande devant être faite par lettre recommandée avec avis de réception, avec une copie en lettre simple pour le notaire.

Passé ce délai de huit jours décompté du jour de la constatation de la réception, sans que l'acquéreur ait apporté la preuve de la remise d'une offre écrite conforme, la condition serait censée défaillie et le compromis serait caduc de plein droit.

Le compromis mentionnait que l'acquéreur s'engageait, en cas de non-obtention du financement demandé, à justifier de deux refus de prêt répondant aux caractéristiques précitées, l'acquéreur s'engageant en conséquence à déposer simultanément deux demandes de prêt.



Dans le paragraphe suivant intitulé 'Stipulation de pénalité', il est mentionné qu'au cas où toutes les conditions seraient remplies, et dans l'hypothèse où l'une des parties ne régulariserait pas l'acte authentique ne satisfaisant pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l'autre partie la somme de 10500 euros à titre de dommages et intérêts, conformément aux dispositions de l'article 1231-5 du code civil. Il était ajouté que le juge pourrait modérer ou augmenter la pénalité convenue si elle était manifestement excessive ou dérisoire et que, sauf inexécution définitive, la peine n'était encourue que lorsque le débiteur était mis en demeure.



En l'espèce, il est tout d'abord observé que, alors que le compromis de vente du 9 septembre 2021 prévoit que 'l'acquéreur s'oblige, dès à présent, à faire toutes les démarches nécessaires à l'obtention du prêt', ainsi qu'une date limite de réception de l'offre de prêt fixée au 30 octobre 2021, ce n'est que le 14 octobre 2021 que Monsieur [M] et Madame [I] ont signé un mandat de recherche en financement. En outre, les caractéristiques du financement sollicité ne respectaient pas les termes du compromis puisque le mandat mentionne un prêt de 123669 euros (montant maximal de 115000 euros selon le compromis) et une durée d'amortissement de 228 mois (durée maximale de 180 mois selon le compromis).

S'agissant des deux refus de prêt émanant du Crédit Agricole et de la Caisse d'Épargne, il n'est nullement établi que les demandes étaient conformes aux caractéristiques contractuellement fixées.

Enfin, le refus de la Banque Populaire est intervenu postérieurement au délai prévu au compromis et selon les courriels produits en pièce n° 4, la demande elle-même a été présentée le 12 novembre 2021, soit après la date limite de réception de l'offre de prêt fixée au 30 octobre 2021.

Contrairement aux stipulations contractuelles, Monsieur [M] et Madame [I] n'ont pas notifié la non-obtention de l'offre de prêt à Monsieur [Z] et Madame [A], ni au notaire.



Par lettre recommandée du 11 janvier 2022 dont l'accusé de réception a été signé le 14 janvier 2022, l'avocate de Monsieur [Z] et Madame [A] a mis en demeure Monsieur [M] et Madame [I] de justifier des démarches entreprises auprès de leur banque et de l'obtention d'une offre de prêt, en précisant qu'à défaut de réponse favorable, la caducité du compromis de vente serait acquise et l'application de la clause pénale prévue au compromis de vente serait sollicitée, entraînant le versement d'une somme de 10500 euros au profit du vendeur, outre des dommages et intérêts en réparation des préjudices subis.



S'agissant de l'affirmation de Monsieur [M] et Madame [I] selon laquelle Monsieur [Z] et Madame [A] ne rapportent pas la preuve d'avoir également adressé au notaire une lettre simple, ces derniers produisent en pièce n° 22 le courrier en date du 11 janvier 2022 envoyé par leur avocate au notaire par lequel cette dernière lui communiquait 'copie de la lettre de mise en demeure adressée ce jour à Monsieur [M] et Madame [I]'.

Monsieur [M] et Madame [I] ne sont pas fondés à soutenir qu'il n'est pas prouvé que la formalité figurant au compromis a été respectée. Puisque le compromis prévoit expressément l'envoi d'une lettre simple, il ne peut être exigé la preuve d'un justificatif d'envoi ou de réception. Au vu de cette pièce démontrant de manière suffisante le respect des stipulations contractuelles, c'est à Monsieur [M] et Madame [I] qu'il incombait de rapporter la preuve contraire en s'adressant au notaire s'ils le souhaitaient. Faute d'y avoir procédé, le premier juge a à bon droit considéré que cette formalité était également respectée.

Monsieur [M] et Madame [I] ne peuvent davantage prétendre avoir été privés de la possibilité que le notaire les informe sur les conséquences potentielles d'une abstention. Tout d'abord, le notaire est seulement informé par la lettre simple susvisée et n'est pas tenu de conseiller les acquéreurs à ce sujet. Ensuite, le courrier recommandé de mise en demeure adressé par l'avocate de Monsieur [Z] et Madame [A], effectivement reçu par Monsieur [M] et Madame [I], exposait de manière claire et complète les conséquences en résultant, notamment la mise en 'uvre de la clause pénale, la demande de dommages et intérêts supplémentaires, ainsi qu'une indemnité de procédure en application de l'article 700 du code de procédure civile.



Monsieur [M] et Madame [I] font par ailleurs valoir que le compromis comprend deux dispositions contradictoires, l'une prévoyant qu'en cas de défaillance de l'acquéreur, le dépôt de garantie restera dû au vendeur, l'autre stipulant l'absence de dépôt de garantie. Ils en concluent que la clause 'réalisation de la condition suspensive' est privée de sanction puisque la seule sanction prévue est la caducité du compromis et la conservation du dépôt de garantie. Ils reprochent au premier juge de ne pas avoir répondu à ce moyen.



Cependant et tout d'abord, le tribunal a répondu que Monsieur [Z] et Madame [A] ne formaient aucune prétention s'agissant d'un dépôt de garantie.

Ensuite, Monsieur [Z] et Madame [A] ne présentent pas leur demande de paiement de la clause pénale en visant cette stipulation contractuelle, mais sur le fondement de celle intitulée 'stipulation de pénalité'.



Monsieur [M] et Madame [I] soutiennent encore que le paiement de la clause pénale suppose une mise en demeure de réitérer la vente par acte authentique. En l'absence d'une telle mise en demeure, ils en concluent que la clause pénale ne peut être mise en 'uvre.



Toutefois, le compromis prévoit cette mise en demeure 'sauf inexécution définitive'.

En l'espèce, Monsieur [M] et Madame [I] n'ont pas respecté les stipulations contractuelles concernant leurs demandes de prêt et la justification de sa non-obtention.

De ce fait, la condition suspensive est réputée réalisée en application des dispositions de l'article 1304-3 du code civil. Ainsi, 'les conditions relatives à l'exécution du compromis sont remplies'.

Cependant, ces stipulations contractuelles doivent être combinées avec les précédentes relatives à la 'réalisation de la condition suspensive' en vertu desquelles, passé le délai de huit jours décompté du jour de la constatation de la réception de la lettre recommandée par laquelle le vendeur a mis son acquéreur en demeure de lui justifier de la réalisation ou de la défaillance de la condition, le compromis est caduc de plein droit. Cette caducité de plein droit du compromis vaut inexécution définitive et dispense le vendeur d'une mise en demeure de réitérer la vente.

Il est rappelé à ce sujet que la caducité du compromis de vente n'empêche pas la mise en 'uvre de la clause pénale qu'il contient.

En conséquence, ce moyen relatif à l'absence de mise en demeure de réitérer la vente par acte authentique est inopérant.



Par ailleurs, Monsieur [M] et Madame [I] affirment qu'en application des dispositions du paragraphe 'Réitération authentique', Monsieur [Z] et Madame [A] auraient dû les informer par lettre recommandée avec accusé de réception de leur renonciation à poursuivre l'exécution de la vente.

Cependant, Monsieur [Z] et Madame [A] ne présentent pas leur demande de paiement de la clause pénale sur ce paragraphe figurant en page 19 du compromis, mais sur celui intitulé 'Stipulation de pénalité' figurant en page 9.



Surtout, comme il est indiqué ci-dessus, le compromis était caduc de plein droit huit jours après la réception de la lettre recommandée de mise en demeure par Monsieur [M] et Madame [I].

Monsieur [Z] et Madame [A] n'avaient donc pas à les informer de leur renonciation à poursuivre l'exécution de la vente.

Ce moyen sera donc également écarté.



Compte tenu des développements qui précèdent, en application des stipulations contractuelles, Monsieur [M] et Madame [I] sont tenus de verser à Monsieur [Z] et Madame [A] la somme de 10500 euros à titre de dommages et intérêts, conformément aux dispositions de l'article 1231-5 du code civil.



S'agissant de la demande subsidiaire de Monsieur [M] et Madame [I] de diminution de la clause pénale, le compromis prévoit que le juge peut modérer la pénalité convenue si elle est manifestement excessive. Monsieur [M] et Madame [I] prétendent que Monsieur [Z] et Madame [A] n'ont subi aucun préjudice.



Le premier juge a rappelé à bon droit que les parties ont entendu évaluer à l'avance l'indemnité due en cas d'inexécution, sans qu'il y ait lieu de démontrer un préjudice spécifique, le dédommagement étant forfaitairement convenu par les parties.

En outre, la vente de l'immeuble n'est intervenue que le 7 février 2023, soit plus d'un an après la date limite de réitération de la vente le 30 novembre 2021, et ce pour un prix de 98000 euros, soit un montant inférieur à celui stipulé dans le compromis de 105000 euros.

Le montant de 10 % du prix de vente est usuel en la matière et Monsieur [M] et Madame [I] ne démontrent nullement que cette pénalité serait manifestement excessive.



Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a fait droit à la demande de Monsieur [Z] et Madame [A] en condamnant Monsieur [M] et Madame [I] à leur verser la somme de 10500 euros au titre de la clause pénale.



Monsieur [Z] et Madame [A] sollicitent l'infirmation du jugement en ce qu'il les a déboutés de leurs demandes complémentaires de dommages et intérêts. Ils demandent la condamnation de Monsieur [M] et Madame [I] à leur verser les sommes de 5850 euros au titre d'une perte de loyers et de 5000 euros au titre de leur préjudice moral.

Ils font valoir que la jurisprudence admet l'allocation de dommages et intérêts complémentaires dès lors qu'ils sont indépendants du préjudice que la clause pénale est destinée à réparer, à charge pour celui qui les sollicite d'apporter la preuve d'un préjudice distinct. Ils prétendent que l'indemnisation demandée au titre de la perte de loyers constitue un préjudice distinct de celui réparé par la clause pénale, sans toutefois expliciter cette affirmation, tout comme leur préjudice moral, exposant avoir été contraints de remettre leur immeuble en vente et avoir dû attendre plus d'une année pour y parvenir.



Toutefois, il est rappelé qu'une clause pénale, outre son effet comminatoire, a pour objectif de réparer de façon forfaitaire le préjudice subi du fait de l'inexécution du contrat. Il en résulte que les dommages prévisibles lors de la conclusion du contrat sont censés avoir été inclus par les parties dans le montant de la clause pénale.

En l'espèce, Monsieur [Z] et Madame [A] avaient donné leur bien en location avant de le mettre en vente et la perte de loyers pouvant résulter d'une absence de réitération du compromis par acte authentique constituait dès lors un préjudice prévisible pour les vendeurs.

Pareillement, l'écoulement d'un certain temps avant de parvenir à vendre leur bien, du fait de l'absence de réitération du compromis par les acquéreurs potentiels, constituait également un préjudice prévisible lors de la conclusion du compromis de vente.

Il en résulte que ces deux préjudices ne peuvent pas être considérés comme des dommages indépendants de ceux que la clause pénale était destinée à réparer.



En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu'il a rejeté ces demandes.





SUR LES DÉPENS ET L'ARTICLE 700 DU CODE DE PROCÉDURE CIVILE



Compte tenu des développements qui précèdent, le jugement sera confirmé en ce qu'il a condamné Monsieur [M] et Madame [I] aux dépens, ainsi qu'à payer à Monsieur [Z] et Madame [A] la somme de 2500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



Y ajoutant, Monsieur [M] et Madame [I] seront condamnés aux dépens d'appel, à verser à Monsieur [Z] et Madame [A] la somme de 2500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure d'appel et ils seront déboutés de leur propre demande présentée sur ce même fondement.





PAR CES MOTIFS,



LA COUR, statuant par arrêt contradictoire prononcé publiquement et en dernier ressort, par mise à disposition au greffe,



Confirme en toutes ses dispositions contestées le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Bar-le-Duc le 3 octobre 2024 ;



Y ajoutant,



Condamne Monsieur [G] [M] et Madame [X] [I] à payer à Monsieur [C] [Z] et Madame [U] [A] la somme de 2500 euros (deux mille cinq cents euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure d'appel ;



Déboute Monsieur [G] [M] et Madame [X] [I] de leur demande formée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;



Condamne Monsieur [G] [M] et Madame [X] [I] aux dépens d'appel.



Le présent arrêt a été signé par Monsieur FIRON, Conseiller, en remplacement de Monsieur SILHOL, Président de chambre régulièrement empêché, et par Madame PERRIN, Greffière à qui la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



Signé : C. PERRIN.- Signé : J.L.FIRON.-



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