Tribunal judiciaire de Grenoble, 6ème chambre civile, 23 juillet 2026, n° 20/02872

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

6ème chambre civile

N° RG 20/02872 - N° Portalis DBYH-W-B7E-JVUH

N° JUGEMENT :

EN/MD




















Copie exécutoire 
et copie 

délivrées

à :

Me Pierre BRASQUIES

Me Ségolène COGNAT

la SELARL SELARL ROBICHON & ASSOCIES

la SCP SHG AVOCATS





TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE

Jugement du 23 Juillet 2026


ENTRE :

DEMANDEURS

Monsieur [I] [B]
né le 18 Mars 1975 à [Localité 2], demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Pierre BRASQUIES, avocat au barreau de GRENOBLE

S.A.R.L. LE COCON, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Pierre BRASQUIES, avocat au barreau de GRENOBLE

D’UNE PART


 E T :

DÉFENDERESSES

Société COFEX GTM TRAVAUX SPECIAUX, SAS, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Maître Céline GRELET de la SCP SHG AVOCATS, avocats au barreau de GRENOBLE

S.A.R.L. LE [C], dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Maître Jean ROBICHON de la SELARL SELARL ROBICHON & ASSOCIES, avocats au barreau de GRENOBLE

S.A.S. L’OVAL ARCHITECTES, dont le siège social est sis [Adresse 4]
représentée par Me Ségolène COGNAT, avocat au barreau de GRENOBLE

D’AUTRE PART





A l’audience publique du 28 Mai 2026, tenue à juge unique par Eva NETTER, Juge, assistée de Magali DEMATTEI, Greffier, les conseils des parties ayant renoncé au bénéfice des dispositions de l’article 804 du code de procédure civile,

Après avoir entendu les avocats en leur plaidoirie, l’affaire a été mise en délibéré, et le prononcé de la décision renvoyé au 23 Juillet 2026, date à laquelle il a été statué en ces termes :

EXPOSÉ DU LITIGE

En 2019, la société à responsabilité limitée [C] (ci-après dénommée la " SARL [C] ") est propriétaire de plusieurs parcelles dont celle située section AM n°[Cadastre 1], [Adresse 5], [Localité 3] [Adresse 6]. La SARL [C] a prévu la création sur ces parcelles d'un lotissement constitué de quatre chalets, lesquels partagent un sous-sol commun. 

M. [Q] [R], gérant de la SARL [C], a obtenu le 23 septembre 2019 un permis de construire pour la construction d'un de ces quatre chalets individuels, d'une surface de plancher de 120 m², correspondant au lot 11a du lotissement [Adresse 5], situé sur la parcelle AM n°[Cadastre 1].

Suivant acte authentique du 22 novembre 2019, la SARL [C] a conclu avec M. [I] [B] une promesse de vente portant sur la pleine propriété de la parcelle située section AM n°[Cadastre 1], [Adresse 7], pour un montant de 259.600,00 euros.

Le 16 décembre 2019, M. [I] [B] a créé la société à responsabilité limitée Le Cocon (ci-après dénommée la " SARL Le cocon "), qui s'est substituée à ce dernier en qualité de bénéficiaire de la promesse de vente conclue le 22 novembre 2019. 

Parallèlement, et selon avenant du 06 novembre 2019, M. [I] [B] s'est substitué à la SARL [C] en qualité de maître d'ouvrage au titre du marché de travaux privés concernant ce lot 11a conclu avec les entreprises en charge du soutènement (société COFEX GTM Travaux Spéciaux), du terrassement (société [H] [D]), de la coordination de la sécurité (société DSCA) et de la mission géotechnique (société KAENA). L'avenant mentionne le prix de chaque marché et les acomptes déjà versés par la société [C].

Le 14 novembre 2019, la société civile immobilière [Adresse 8] (ci-après dénommée la " SCI Le chalet Blanc "), représentée par M. [I] [B], a conclu un contrat d'architecte avec la société par action simplifiée L'Oval Architectes (ci-après dénommée la " SAS L'Oval Architectes ") s'agissant de la construction d'un chalet individuel de 120m² situé sur le lot 11a au sein dudit lotissement aux Deux Alpes.

Suivant arrêté n°2019-208 du 05 décembre 2019, le permis de construire initialement accordé à M. [Q] [R] a été transféré à la SCI [Adresse 8], représentée par M. [I] [B].

Puis, suivant acte authentique du 21 février 2020, il a été dressé un procès-verbal de carence de la promesse de vente conclue le 22 novembre 2019 au terme duquel la SARL [C] a requis de la SARL Le Cocon, substituée à M. [I] [B] :
- le versement de l'indemnité d'immobilisation d'un montant de 6.000 € du fait de l'absence de levée d'option,
- qu'elle procède sans délai à son profit au transfert du permis de construire.
 
Par courrier du 27 mars 2020, M. [I] [B] a, par l'intermédiaire de son conseil, mis en demeure la SARL [C] de lui régler par chèque la somme de 24.002,26€ correspondant aux frais engagés en pure perte outre restitution du dépôt de garantie.

Par acte d'huissier de justice du 08 juin 2020 (RG n°20/1536), la SARL [C] a fait assigner M. [I] [B] et la SCI [Adresse 9] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Grenoble à l'effet d'obtenir notamment la condamnation de M. [I] [B] et de la SCI Chalet Blanc à lui restituer, sous astreinte de 500€ par jour de retard à compter d'un délai de huit jours suivant la signification de la décision à intervenir, le permis de construire accordé par arrêté du 23 septembre 2019.

Par acte d'huissier de justice du 24 juillet 2020 (RG n°20/2872), M. [I] [B] et la SARL Le Cocon ont fait assigner la SARL [C] devant le tribunal judiciaire de Grenoble afin de : 
> A titre principal, 
- prononcer la nullité de la promesse unilatérale de vente régularisée le 22 novembre 2019,
> A titre subsidiaire,
- prononcer la caducité de la promesse unilatérale de vente régularisée le 22 novembre 2019,
> En tout état de cause,
- dire et juger que la SARL Le [C] engage sa responsabilité à l'égard de M. [B] et de la SARL Le Cocon,
- dire et juger que M. [B] et la SARL Le Cocon ne peuvent être tenus au paiement des factures des locateurs d'ouvrage intervenus pour la réalisation des travaux en partie commune,
- ordonner en tant que de besoin condamner Maître [Z] [E], Notaire associé de la SAS Notaires Conseils Associés, titulaire de deux offices notariaux, notaire à la résidence de [Localité 4] (Isère), [Adresse 10], à restituer la somme de 6 000€ versée à titre d'indemnité d'immobilisation par M. [B] en sa comptabilité,
- condamner la SARL [C] à payer à M. [B] et à la SARL Le cocon :
* la somme de 6 705€ au titre de l'acompte payé à la SARL [C] pour les travaux de terrassement,
* la somme de 2 300.32€ au titre des sommes payées auprès de l'ASL,
* 600€ au titre des frais bancaires,
* 500€ au titre des frais de notaire,
* 1 396.94€ au titre des frais de constitution de société,
* la somme de 4 000€ par an, à parfaire au jour du jugement à intervenir, s'agissant des pertes locatives,
* la somme de 4 000€ par an, à parfaire au jour du jugement à intervenir, s'agissant de son préjudice de jouissance,
- condamner la SARL [C] à payer à M. [I] [B] et à la SARL Le Cocon la somme de 5 000€ au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens distraits au profit de Me Brasquies, Avocat constitué sur son affirmation de droit,
- débouter la SARL [C] de l'intégralité de ses demandes, fins, moyens et prétentions,
- prononcer l'exécution provisoire de la décision à intervenir nonobstant appel ni caution.

Par ordonnance du 28 octobre 2020 (RG n°20/1536), le juge des référés du tribunal judiciaire de Grenoble a notamment :
- déclaré recevable l'intervention volontaire de M. [Q] [R],
- débouté M. [I] [B] de son exception de compétence au profit de la juridiction administrative,
- constaté que les demandes de la SARL [C] et de M. [Q] [R] faisaient l'objet de contestations sérieuses,
- débouté la SARL [C] et M. [Q] [R] de toutes leurs demandes et les a renvoyés à mieux se pourvoir.

Par acte d'huissier de justice du 13 novembre 2020 (RG n°20/5228), M. [I] [B] et la SARL Le Cocon ont fait assigner la SAS L'Oval Architectes devant le tribunal judiciaire de Grenoble à l'effet d'obtenir notamment l'indemnisation de leurs préjudices.

Par ordonnance du 08 décembre 2020, le juge de la mise en état a prononcé la jonction de l'instance inscrite sous le RG n°20/5228 à celle inscrite sous le RG n°20/2872.

Par ordonnance du 22 mars 2022 (RG n°20/2872), le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Grenoble a notamment jugé recevable l'action de M. [I] [B] et de la SARL Le Cocon dirigée à l'encontre de la SAS L'Oval Architectes.

La société par action simplifiée Cofex GTM Travaux Spéciaux est intervenue volontairement à l'instance.

Par acte d'huissier de justice du 29 juin 2021, la société Cofex GTX Travaux Spéciaux a fait assigner la SARL Le Cocon et la SARL [C] devant le tribunal de commerce de Grenoble à l'effet d'obtenir notamment la condamnation in solidum de la SARL [C] et de la SARL Le cocon à lui payer la somme de 15.329,20€ avec intérêts contractuels à compter du 27 avril 2020.

Par jugement du 06 mars 2023, le tribunal de commerce de Grenoble a notamment :
- débouté la société Cocon de son exception de litispendance et de connexité,
- débouté la société Cofex GTX Travaux Spéciaux et la société [C] de l'intégralité de leurs demandes, fins, moyens et prétentions à l'encontre de la société Cocon,
- condamné la SARL [C] à payer à la société Cofex GTM Travaux Spéciaux la somme de 15.329,20€ avec intérêts contractuels à compter du 27 avril 2020, soit au taux de la BCE majoré de 8 points,
- condamné la société [C] à payer à la société Cofex GTM Travaux Spéciaux la somme de 40€ au titre des frais de recouvrement,
- débouté la société Cofex GTM de sa demande en paiement de la somme de 2.000€ à l'encontre de la société [C] à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

Par conclusions d'incident notifiées par RPVA le 18 décembre 2023, et auxquelles il y a lieu de se référer pour un plus ample exposé de ses prétentions et moyens, la société par actions simplifiée Cofex GTM Travaux Spéciaux, intervenante volontaire à l'instance, a sollicité de :
- constater l'extinction de l'instance du fait de son désistement de ses demandes à l'encontre de M. [B], de la SARL [C] et de la SARL Le Cocon,
- déclarer le désistement parfait à l'égard de M. [B], de la SARL [C] et de la SARL Le Cocon.

A l'audience de mise en état du 15 février 2024, le désistement a été déclaré parfait.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS

Aux termes de leurs dernières écritures notifiées par RPVA le 05 novembre 2024, et auxquelles il y a lieu de se référer pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens, M. [I] [B] et la SARL Le Cocon sollicitent du tribunal de :

> A titre principal,
- prononcer la nullité de la promesse unilatérale de vente régularisée le 22 novembre 2019 entre la SARL [C] et Mr [B] (et la SARL LE COCON en tant que substitué)
En conséquence, 
- prononcer la nullité de l'avenant de substitution du 06 novembre 2019 de la SARL [C] au profit de Mr [B] s'agissant d'un accessoire au contrat principal qui est la promesse unilatérale de vente régularisée le 22 novembre 2019.

> A titre subsidiaire, 
- prononcer la caducité de la promesse unilatérale de vente régularisée le 22 novembre 2019 entre la SARL [C] et Mr [B] (et la SARL LE COCON en tant que substitué) en raison de la découverte a postériori d'une charge financière de la construction en dehors de toutes proportions faisant disparaître un des éléments essentiels à ladite vente,
En conséquence, 
- prononcer la caducité de l'avenant de substitution du 6 novembre 2019 de la SARL [C] au profit de Mr [B] s'agissant d'un accessoire au contrat au contrat principal qui est la promesse unilatérale de vente régularisée le 22 novembre 2019.

> En tout état de cause,
- constater que la SARL [C] engage sa responsabilité contractuelle à l'égard de Mr [B] et de la SARL LE COCON.
- constater que la société L'OVAL ARCHITECTES engage sa responsabilité à l'égard de Mr [B] à titre délictuelle et à l'égard de la SARL LE COCON à titre contractuelle.
- ordonner, en tant que de besoin condamner, Maître [Z] [E], Notaire Associé de la SAS Notaires Conseils Associés, titulaire de deux offices notariaux, notaire à la résidence de [Localité 4] (Isère), [Adresse 10], à restituer la somme de 6.000 euros versée à titre d'indemnité d'immobilisation par Mr [B] en sa comptabilité. 
- condamner in solidum LA SARL [C] et la société L'OVAL ARCHITECTES à payer : 
* la somme de 6.705€ au titre de l'acompte payé par Monsieur [B] à la SARL [C] pour les travaux de terrassement ; 
* la somme de 5.000€ au titre des frais engagés par la société LE COCON auprès de la société [Adresse 11] ;
* la somme de 600€ au titre des frais bancaires réglés par la société LE COCON ; 
* la somme de 500€ au titre des frais de notaires réglés par Monsieur [B] ;
* la somme de 1.396,94€ au titre des frais de constitution de société réglés par la SARL LE COCON ; 
* la somme de 4.000€ par an pour les années 2019 à celle du jugement à venir s'agissant des revenus locatifs dont bénéficiait Monsieur [B] avec son appartement aux DEUX ALPES ; 
* la somme de 4.000€ par an pour les années 2019 à celle du jugement à venir correspondant au préjudice de jouissance subi par Monsieur [B] en raison de la vente de son appartement. 
- condamner in solidum la SARL [C] et la société L'OVAL ARCHITECTES à payer à Monsieur [I] [B] et la SARL LE COCON la somme de 7.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
- débouter la SARL [C] et la société L'OVAL ARCHITECTES de l'intégralité de leurs demandes, fins, moyens et prétentions.
- prononcer l'exécution provision de la décision à intervenir nonobstant appel ni caution.

Aux termes de ses dernières écritures notifiées par RPVA le 12 mars 2025, et auxquelles il y a lieu de se référer pour un plus ample exposé de ses prétentions et moyens, la SARL [C] sollicite de :

> A titre principal, 
- débouter Monsieur [I] [B] et la société COCON de l'ensemble de leurs demandes, fins et prétentions ; 
- débouter La société COFEX de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions ; 

> A titre reconventionnel, 
- condamner la société COCON et Monsieur [I] [B] à payer l'indemnité d'immobilisation à hauteur de 6.000,00 euros ; 
- ordonner la libération de la somme séquestrée auprès de Me [E] au profit de la société [C] ; 
- condamner la société COCON et Monsieur [I] [B] à payer à la société [C] la somme de 6.428,00 euros au titre de l'avance faite auprès de la société COFEX ; 
- condamner la société COCON et Monsieur [I] [B] à payer à la société [C] la somme 5.985,00 euros au titre de l'avance faite auprès de la société [H] [F] ; 
- condamner Monsieur [B] à payer à la société [C] la somme de 15.329,20 euros mise à sa charge par le Tribunal de commerce selon Jugement du 06 mars 2023 ; 
- condamner Monsieur [B] à garantir la société [C] de toute demande de paiement des factures des sociétés COFEX et [H] [F] et notamment de la demande formulée par la société COFEX de paiement de la somme de 15.329,20 euros ; 

> En tout état de cause, 
- condamner Monsieur [I] [B] et la société COCON à payer à la société [C] la somme de 3.000,00 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; 
- condamner Monsieur [I] [B] et la société COCON aux entiers dépens de l'instance.

Aux termes de ses dernières écritures notifiées par RVPA le 28 mai 2024, et auxquelles il y a lieu de se référer pour un plus ample exposé de ses prétentions et moyens, la SAS L'Oval Architectes sollicite de :

> A titre principal, 
- débouter Monsieur [I] [B] et la société COCON de l'ensemble de leurs demandes, fins et prétentions ; 

> A titre reconventionnel, 
- condamner la société COCON et Monsieur [I] [B] à payer à la société L'OVAL ARCHITECTES la somme de 6.540 € TTC,

> En tout état de cause, 
- condamner Monsieur [I] [B] et la société COCON à payer la société L'OVAL ARCHITECTES la somme de 3.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; 
- condamner Monsieur [I] [B] et la société COCON aux entiers dépens de l'instance. 

La clôture de l'instruction est intervenue le 28 avril 2026 par ordonnance du même jour. 

À l'audience du 28 mai 2026, l'affaire a été mise en délibéré au 23 juillet 2026 par mise à disposition au greffe.

Pour un complet examen des moyens et prétentions des parties, il est renvoyé à leurs pièces et conclusions, en application de l'article 455 du code de procédure civile.

MOTIVATION

Il est rappelé que les demandes de " constat ", de " donner acte " ou aux fins de " juger ", ainsi que les dispositions ne contenant que des moyens de faits et de droit, ne peuvent pas s'analyser comme des prétentions juridiques au sens de l'article 4 du code de procédure civile, qu'il n'y a pas lieu de les examiner et qu'il n'en sera pas fait mention au dispositif.

1. Sur la nullité invoquée de la promesse de vente

Exposé des moyens :

M. [I] [B] et la SARL Le Cocon sollicitent la nullité de la promesse de vente en raison d'un dol consistant pour le promettant à avoir trompé le bénéficiaire de la promesse de vente quant au coût global de l'opération immobilière vendue, alors pourtant que le coût de la construction du chalet était une qualité essentielle de la vente du terrain. 

Les demandeurs invoquent le fait que l'opération consistait en la vente non pas d'un simple terrain à construire mais d'un projet immobilier clé en main avec la vente d'un terrain et la construction à réaliser d'un chalet imbriqué aux trois autres au regard du lotissement et du sous-sol commun, les travaux de terrassement ayant déjà débuté. 

Ils soutiennent d'une part que monsieur [Q] [R] les a trompés en leur faisant croire que le coût global de l'opération (acquisition + travaux) était bien moindre qu'il ne l'était en réalité, et d'autre part, en utilisant des manœuvres pour les presser à acquérir. 

Sur le coût global de l'opération, les demandeurs soutiennent que monsieur [Q] [R] leur a dressé une note manuscrite dans laquelle il leur annonce que le montant de l'acquisition du terrain et des travaux à réaliser s'élèvent à un total compris entre 660.000 et 720.000 euros HT, alors qu'il savait, au regard de l'état d'avancement des travaux, des chalets déjà construits par lui et de sa qualité de professionnel de la construction, que le coût global de l'opération leur coûterait en réalité 1.200.000 euros HT (avec un coût de construction de 877.625 € HT contre 336.000 euros HT annoncés).

Sur les manœuvres entreprises, les demandeurs font valoir qu'avant-même qu'une promesse de vente ne soit signé, la SARL [C] a d'abord fait signer à Monsieur [I] [B] le 06 novembre 2019 un avenant de substitution de maître d'ouvrage aux marchés de travaux privés, afin que Monsieur [I] [B] se substitue à la SARL [C] en tant que maître d'ouvrage, a ensuite poussé monsieur [I] [B] le 14 novembre 2019 a signé un contrat de maîtrise d'œuvre en vue de la construction d'un chalet individuel avec un architecte de connivence, et a enfin conclu avec lui une promesse de vente le 22 novembre 2019 en lui imposant l'absence de condition suspensive liée au financement de l'opération.

En défense, la SARL [C] fait d'abord valoir que Monsieur [I] [B] n'est pas un profane, qu'il est un investisseur averti depuis de nombreuses années et qu'il est même professionnel de l'immobilier au regard de sa qualité de gérant ou dirigeant de sociétés ayant pour objet l'acquisition et la gestion de biens immobiliers.

Sur le dol invoqué, la SARL [C] répond que le contrat dont il est demandé l'annulation est une promesse de vente d'un terrain sans construction, et qu'il appartenait à Monsieur [I] [B] de se renseigner sur ses propres capacités financières et sur le coût global de l'opération. Elle ajoute n'avoir jamais fourni à Monsieur [I] [B] un coût global, n'être pas responsable du coût de la construction, étant précisé que le chalet a été modifié par rapport au permis de construire initial par les nombreuses évolutions plus coûteuses sollicitées par Monsieur [I] [B], et n'être pas responsable des devis établis par les architecte, ingénieur et designer sollicités par Monsieur [I] [B]. Enfin, elle soutient qu'il est tout à fait possible de réaliser le projet dans l'enveloppe que M. [I] [B] a unilatéralement fixée a posteriori.

Réponse du tribunal :

L'article 1130 du code civil dispose que : 
" L'erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu'ils sont de telle nature que, sans eux, l'une des parties n'aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.
Leur caractère déterminant s'apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné ".

L'article 1137 du même code dispose que :
" Le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des manœuvres ou des mensonges.
Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie.
Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation ".

Pour être constitué, le dol suppose que soient établies la connaissance par le vendeur (ou promettant) d'une information qu'il a tue à l'acquéreur (ou bénéficiaire) et l'importance de cette information pour ce dernier.

Le manquement à une obligation précontractuelle d'information ne peut caractériser le dol par réticence permettant l'annulation de l'engagement s'il ne s'y ajoute la constatation du caractère intentionnel de ce manquement et d'une erreur déterminante provoquée par celui-ci (Com., 30 mai 2012, n°11-19.594).

En l'espèce, le contrat dont il est demandé la nullité est une promesse de vente signée le 22 novembre 2019 entre la société [C], promettant, et Monsieur [I] [B], bénéficiaire. Le bien objet de la promesse est désigné comme tel : " la pleine propriété d'une parcelle de terrain figurant au cadastre et sur le plan ci-joint sous les références suivantes : Section AM, N°[Cadastre 1], Lieudit [Localité 5], Surface 00ha03a10ca ".

Contrairement à ce qui est soutenu par Monsieur [I] [B], la SARL [C] ne vendait pas un chalet de 120 m² mais seulement une parcelle de terrain. Monsieur [I] [B] ne peut se méprendre sur ce point compte-tenu des termes non équivoques de la promesse de vente et du courriel adressé dès le 03 octobre 2019 par monsieur [J] [R] à Monsieur [I] [B] dans lequel le premier prévient le second en ces termes : 
" Il est important de garder en tête : 
* la cession envisagée ne concerne que le terrain, le lot 11A. L'ensemble des documents ci-joint n'est qu'une aide, mais vous restez décideur et maître d'ouvrage des travaux que vous engagerez. 
* pour simplifier, nous vendons le terrain en l'état, et sans clause de prêt ". 

Les documents joints au courriel auxquels il est fait référence sont des plans, un devis du géotechnicien, le dossier du permis de construire, les plans intérieurs à finaliser par l'architecte, les plans béton et les devis ou estimatifs des entreprises de gros-œuvres, de terrassement et de soutènement.

Au regard de ces éléments, le chalet à construire ne constitue pas l'objet du contrat dont il est demandé l'annulation.

En outre, le promettant ne s'est jamais engagé quant au coût à prévoir pour la construction du chalet. Et pour cause puisque ce coût ne dépend pas du promettant mais du seul bénéficiaire de la promesse de vente, qui est seul maître d'ouvrage du chalet individuel à construire sur la parcelle cédée. Monsieur [I] [B] a d'ailleurs conclu, via une SCI, un contrat d'architecte avec la SAS L'Oval Architectes (ci-après dénommée la " SAS L'Oval Architectes ") le 14 novembre 2019.

Si Monsieur [I] [B] prétend que Monsieur [J] [R] lui a fait croire que le coût global de l'opération serait moindre, force est de constater qu'il ne produit aucune pièce permettant de corroborer cette allégation. Aucun élément ne permet de penser que la note manuscrite produite, qui indiquerait un coût de construction de 462.000 euros HT (= (3.500 euros de travaux + 10% d'étude) x 120 m²) mais qui est en réalité presque totalement illisible, émanerait de Monsieur [J] [R] lui-même. 

De même, Monsieur [I] [B] ne justifie pas avoir indiqué à Monsieur [J] [R] un montant plafond de travaux au-delà duquel il ne pourrait acquérir le terrain.

Dès lors, le coût de la construction du chalet à ériger par l'acquéreur sur le terrain cédé n'est pas entré dans le champ contractuel.

Le coût global de l'opération consistant pour le seul acquéreur à construire un chalet individuel de 120m² sur la parcelle objet du contrat de vente n'étant pas entré dans le champ contractuel, il ne saurait être reproché au promettant de n'avoir pas informé le bénéficiaire de la promesse de vente de la parcelle quant au coût des travaux à prévoir pour la construction du chalet à ériger sur ladite parcelle.

Par ailleurs, ce coût des travaux a été estimé le 28 février 2020 par la société SOPEC suivant des plans d'architecte établis le 22 janvier 2020. Monsieur [I] [B] ne peut reprocher à Monsieur [J] [R] de ne pas l'avoir informé, entre septembre et novembre 2019, du coût à prévoir des travaux de construction du chalet alors que ce coût dépend des devis des entrepreneurs et des plans de l'architecte établis suivants les désirs de Monsieur [I] [B]. Peu important la qualité de professionnel de l'immobilier de Monsieur [J] [R], celui-ci ne peut évaluer le coût de construction d'un chalet dans la mesure où ce coût dépend des entreprises choisies pour la construction et des plans établis par l'architecte selon les désirs du maître d'ouvrage. Ne pouvant connaître le coût de construction du chalet désiré par Monsieur [I] [B], il ne saurait être reproché à Monsieur [J] [R] d'avoir tu une telle information qu'il ignorait lui-même. 

Enfin, si Monsieur [I] [B] prétend que Monsieur [J] [R] a usé de manœuvres tendant à le faire signer d'abord un avenant de substitution du maître d'ouvrage aux marchés de travaux privés et ensuite un contrat de maîtrise d'œuvre, il apparaît que Monsieur [I] [B] ne justifie d'aucune manœuvre. Monsieur [I] [B] a fait le choix de signer cet avenant et le contrat de maîtrise d'œuvre avant même de signer la promesse de vente, sans qu'il n'apparaisse que son consentement ait été vicié par Monsieur [J] [R].

Dès lors, il n'est justifié d'aucune manœuvre ni d'aucun mensonge ayant permis d'obtenir le consentement de Monsieur [I] [B] à signer la promesse de vente litigieuse, qui ne porte que sur une parcelle de terrain. 

Par conséquent, les demandeurs seront déboutés de leur demande principale tendant à l'annulation de la promesse de vente. 






2. Sur la caducité invoquée de la promesse de vente

Exposé des moyens :

M. [I] [B] et la SARL Le Cocon exposent que, suite à la signature de la promesse de vente, la SARL [C] leur a fait notifier un second acte daté du 25 octobre 2019 contenant " constitution de servitudes diverses " par l'AFUL TDV 1, volontairement caché auparavant. 

Les demandeurs estiment que ces servitudes affectant le terrain objet de la promesse et spécifiquement la profondeur du garage, affecte la validité de la promesse de vente en ce que la chose promise ne correspond pas au bien vendu, de sorte que la caducité de la promesse doit être prononcée. 

La SARL [C] répond que M. [I] [B] a été destinataire de l'ensemble des actes mentionnés à la promesse de vente le 30 octobre 2019 et était donc informé de l'existence et du contenu des servitudes au moment de la signature de l'acte. Elle ajoute que le plan de vente avec les servitudes attachées au lot 11a était transmis à Monsieur [I] [B] le 19 novembre 2019 avant la signature de la promesse de vente. Elle précise que Monsieur [I] [B] a bénéficié de deux délais de rétractation sans les mettre en œuvre, de sorte que les éléments notifiés faisant état d'une servitude n'étaient pas de nature à remettre en cause son engagement. Elle invoque également qu'aucun élément essentiel n'a disparu, de sorte que la caducité n'est pas encourue.

Réponse du tribunal :

L'article 1186 du code civil dispose que : " Un contrat valablement formé devient caduc si l'un de ses éléments essentiels disparaît ".

En l'espèce, la caducité d'un contrat est encourue lorsque l'un de ses éléments essentiels disparaît. 

Le contrat litigieux est une promesse de vente, par laquelle la SARL [C] promet de lui céder la pleine propriété d'une parcelle de terrain (section AM, N°[Cadastre 1], Lieudit [Localité 6] [Adresse 12] [Localité 7], Surface 00ha03a10ca). 

Il n'est pas justifié d'un élément essentiel de ce contrat de vente d'un terrain qui aurait disparu. 

La parcelle de terrain n'a pas disparu. 

Aussi, les diverses servitudes visées dans l'acte de constitution de diverses servitudes du 25 octobre 2019 pour l'AFUL TDV 1 ne concernent pas toutes la parcelle litigieuse. Certaines servitudes n'impliquent aucunement la parcelle n°[Cadastre 1] : il en va ainsi de la servitude non altius tolendi et de la servitude d'empiètement avec droit d'implantation d'ouvrages en tréfonds). S'agissant des servitudes impliquant la parcelle litigieuse n°[Cadastre 1], force est de constater que les servitudes sont au bénéfice de ladite parcelle, qui devient fond dominant. Tel est le cas de la servitude de passage des réseaux humides, de la servitude de passage des réseaux définitive, de la servitude de passage piétonnier et de la servitude d'usage partagé de places de stationnement. De telles servitudes ne sont pas étonnantes s'agissant de la construction de lotissements. 

Au regard des servitudes créées par lesquelles la parcelle n°[Cadastre 1] devient fond dominant, et qui sont nécessaires à la construction de chalets sur les parcelles vendues, il s'avère qu'aucun élément essentiel du contrat n'a disparu. 

Par conséquent, la demande subsidiaire en caducité sera rejetée.

3. Sur la nullité ou caducité invoquée de l'avenant de substitution

Exposé des moyens :

M. [I] [B] et la SARL Le Cocon exposent qu'il résulte de la théorie de l'accessoire que l'anéantissement du contrat principal emporte nécessairement la nullité de ses accessoires.

La SARL [C] expose que la demande de nullité de l'acte de substitution du maître d'ouvrage ne peut être sollicitée qu'à l'encontre de l'ensemble des parties à cet avenant alors qu'aucune société signataire n'est partie à la présente procédure. Elle ajoute que l'avenant signé procède d'un avantage procuré à M. [I] [B] lui permettant de ne s'exposer qu'à une indemnité d'immobilisation de 6.000 euros dans le cadre de la promesse de vente. 

Elle répond en outre que la théorie de l'accessoire ne trouve pas à s'appliquer au cas d'espèce puisqu'elle ne s'applique qu'en cas de contrats concomitants ou successifs s'inscrivant dans une opération incluant une location financière (Chambre mixte, 13 avril 2018 ; Ch. Mixte, 17 mai 2013 n°11-22.768 et n°11-22.927), ce qui n'est pas le cas en l'occurrence. Elle ajoute qu'il n'existe aucune interdépendance entre la promesse de vente et l'avenant.

Réponse du tribunal :

La promesse de vente n'ayant été reconnue ni nulle ni caduque, la demande tendant à voir déclarer nul ou caduc l'avenant de substitution du fait de la théorie de l'accessoire n'a pas lieu à s'appliquer. 

Au surplus, l'avenant a été conclu avec des sociétés qui n'ont pas été attraites à la procédure, de sorte qu'aucune nullité ni caducité ne saurait être prononcée en leur absence. 

Les demandes nullité et de caducité de l'avenant de substitution seront donc rejetées. 


4. Sur la responsabilité recherchée de la SARL L'Oval Architectes

Exposé des moyens :

Les demandeurs souhaitent que soit engagée la responsabilité de la société L'OVAL ARCHITECTES à titre délictuel à l'égard de monsieur [B] et à titre contractuel l'égard de la SARL LE COCON.

Sur le contrat conclu avec la société L'Oval Architectes, les demandeurs expliquent que le contrat a été conclu avec la SCI Le Cheval Blanc, chargée de porter les travaux mais qu'au final, la SCI Le Cheval Blanc n'a jamais été constituée et seule la SARL Le Cocon a été créée afin de porter l'ensemble des opérations (acquisition, construction et exploitation), de sorte qu'un contrat a bien été conclu, en témoigne l'exécution de ses engagements par l'architecte et la facture adressée par la société L'Oval Architectes à la SARL Le Cocon.

Les demandeurs soutiennent que l'architecte est soumis à une obligation de renseignement et de conseil, qui l'oblige à renseigner le maître d'ouvrage sur le coût prévisionnel des travaux ainsi que sur les possibilités financières du maître d'ouvrage avant d'établir les plans et les devis et qui le contraint à faire respecter le budget défini en cours de travaux, de sorte que l'estimation global faite par l'architecte au stade de l'avant-projet définitif le lie au point que sa responsabilité doit être engagée si le prix des travaux dépasse de façon importante le coût prévisionnel. Ils estiment que, dans le cas présent, le contrat conclu avec la société L'Oval Architectes portait sur la construction d'un chalet individuel avec une enveloppe financière de 336.000 euros HT, alors que les devis produits en février 2020 portait le coût de construction global à 877.625 euros HT, soit une augmentation de 174% en seulement trois mois, caractérisant ainsi un manquement aux obligations de l'architecte. 

La SAS l'Oval Architectes répond que la responsabilité contractuelle ne saurait être recherchée en l'absence de contrat liant les demandeurs, M. [I] [B] et la SARL Le Cocon, à elle. Elle explique avoir conclu un contrat avec la SCI [Adresse 8] uniquement. Or, à cet égard, elle soutient que la SCI Le Chalet Blanc n'existait pas juridiquement lors de la conclusion du contrat, de sorte qu'elle n'avait pas de personnalité morale et ne pouvait donc pas contracter, entraînant ainsi la nullité absolue du contrat. 

Subsidiairement, la société L'Oval Architectes soutient n'avoir commis aucune faute contractuelle, dans la mesure où le budget n'a pas été dépassé comme le prétendent les demandeurs. Elle expose que l'évaluation du montant prévisionnel des travaux a été faite avec les éléments connus en novembre 2019, que le devis établi par la société SOPEC en février 2020 est extrêmement succinct, non justifié et surévalué, mais qu'aucun autre devis n'a été sollicité en raison de l'abandon du projet par les demandeurs, qu'aucun des trois autres chalets faisant partie du lotissement ne présente un tel coût moyen de construction au mètre carré, que les évolutions du coût prévisionnel sont liées à des prestations supplémentaires sollicitées par le maître d'ouvrage, à des choix de matériaux plus onéreux et à une augmentation du coût des matières premières (béton), qu'en février 2020, et sans avoir poussé les recherches d'économies à leur maximum, l'enveloppe du chalet pouvait être de 430 000€ HT de sorte que l'architecte n'a opéré aucune sous-estimation du coût prévisionnel dans le contrat d'architecte.

Enfin, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, la société L'Oval Architectes soutient que les demandeurs ne développent aucun moyen tendant à démontrer une faute imputable à l'architecte, un préjudice et un lien de causalité. 

Réponse du tribunal :

L'article L.210-6 du code de commerce dispose : 
" Les sociétés commerciales jouissent de la personnalité morale à dater de leur immatriculation au registre du commerce et des sociétés. La transformation régulière d'une société n'entraîne pas la création d'une personne morale nouvelle. Il en est de même de la prorogation.
Les personnes qui ont agi au nom d'une société en formation avant qu'elle ait acquis la jouissance de la personnalité morale sont tenues solidairement et indéfiniment responsables des actes ainsi accomplis, à moins que la société, après avoir été régulièrement constituée et immatriculée, ne reprenne les engagements souscrits. Ces engagements sont alors réputés avoir été souscrits dès l'origine par la société ".

Une société acquiert la personnalité juridique par l'effet de son immatriculation et ne peut, faute d'existence, se voir reconnaître la qualité de maître de l'affaire au titre d'actes antérieurs à l'accomplissement de cette formalité (Com. 31 janv. 2006, n°03-16.280). La nullité affectant les actes conclus par une société dépourvue d'existence juridique a le caractère de nullité absolue ; il en résulte que le cocontractant peut se prévaloir de la nullité des conventions litigieuses et que celles-ci n'étant pas susceptibles de confirmation ou de ratification, leur irrégularité ne peut être couverte par des actes d'exécution intervenus postérieurement à l'immatriculation de la société (Com. 21 févr. 2012, n°10-27.630 ; Com., 13 novembre 2013, n°12-26.158).

L'article 1178 du code civil dispose qu'un " contrat qui ne remplit pas les conditions requises pour sa validité est nul. La nullité doit être prononcée par le juge, à moins que les parties ne la constatent d'un commun accord. 
Le contrat annulé est censé n'avoir jamais existé.
Les prestations exécutées donnent lieu à restitution dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9.
Indépendamment de l'annulation du contrat, la partie lésée peut demander réparation du dommage subi dans les conditions du droit commun de la responsabilité extracontractuelle ".

Par l'effet de l'anéantissement rétroactif d'un contrat annulé, la responsabilité d'une des parties à ce contrat ne peut être recherchée que sur le fondement délictuel ou quasi délictuel (Civ. 3e, 18 mai 2011, n°10-11.721).

En l'espèce, la société L'Oval Architectes invoque la nullité du contrat d'architecte conclu entre d'une part la SCI [Adresse 8], représentée par monsieur [B], et d'autre part la société L'Oval Architectes.

Le contrat d'architecte produit désigne le maître d'ouvrage comme étant la SCI Le Cheval Blanc, représentée par Mr [B]. Ce contrat n'a donc pas été conclu par monsieur [I] [B] pour le compte d'une société en formation mais par la SCI Le Cheval Blanc.

Il est pourtant constant entre les parties que la SCI Le Cheval Blanc n'a jamais existé, Monsieur [I] [B] ayant finalement préféré créer une SARL, la SARL Le Cocon.

Le contrat d'architecte a donc été conclu par une entité, la SCI [Adresse 8], qui était en réalité dénuée de personnalité morale et qui n'a d'ailleurs jamais existé juridiquement faute d'avoir été immatriculée.

Le contrat d'architecte est donc entaché de nullité pour avoir été conclu par une société dépourvue d'existence juridique. Il s'agit d'une nullité absolue, de sorte que l'irrégularité du contrat d'architecte litigieux ne peut être couverte par les actes d'exécution intervenus postérieurement. 

Ainsi, peu important qu'une facture ait été établie le 20 février 2020 à destination de la SARL Le Cocon en faisant référence au contrat d'architecte susmentionné, le contrat litigieux n'est pas susceptible de confirmation ou de ratification. 

Le contrat d'architecte, nul, n'est censé n'avoir jamais existé.

Il convient donc de débouter la SARL Le Cocon de sa demande formée à l'encontre de la société L'Oval Architectes sur le fondement contractuel d'une part parce qu'aucun contrat n'est censé avoir existé et d'autre part parce que la SARL Le Cocon n'est pas parti au contrat annulé de sorte qu'elle n'est pas fondée à rechercher la responsabilité contractuelle de la société L'Oval Architectes. 

Parallèlement à la recherche de la responsabilité contractuelle de la société L'Oval Architectes, Monsieur [I] [B] estime qu'il est fondé à rechercher la responsabilité de la société L'Oval Architectes sur le terrain de la responsabilité délictuelle en invoquant les manquements contractuels de la société L'Oval Architectes. 

Or, le contrat d'architecte étant censé n'avoir jamais existé, l'enveloppe financière du projet estimée dans le contrat à 336.000 euros HT est censée n'avoir jamais existée non plus. Cette clause du contrat n'existe pas, du fait de la nullité, de sorte que Monsieur [I] [B] ne peut pas opposer à la société L'Oval Architectes le fait de n'avoir pas respecté cette enveloppe financière. Faute de contrat, aucune obligation contractuelle n'incombe à la société L'Oval Architectes. 

Aucune faute contractuelle ne peut donc être reprochée à la société L'Oval Architectes. Aucune autre faute que des manquements contractuels n'étant reprochée à la société L'Oval Architectes, l'action en responsabilité délictuelle engagée par monsieur [I] [B] à l'encontre de la société L'Oval Architectes ne saurait donc prospérer.

La SARL Le Cocon et Monsieur [I] [B] seront donc déboutés de l'ensemble de leurs demandes formées à l'encontre de la société L'Oval Architectes, qui ne peut voir sa responsabilité engagée. 

5. Sur les demandes indemnitaires de M. [B] et de la SARL Le Cocon

Les demandeurs ayant succombé dans leurs actions en responsabilité tant à l'égard la SARL [C] qu'à l'égard de la société L'Oval Architectes, il convient de rejeter l'ensemble des demandes indemnitaires formées à l'encontre de ces dernières. 

6. Sur la demande reconventionnelle de la SARL L'Oval Architectes

Exposé des moyens :

La SAS L'Oval Architectes fonde sa demande en paiement sur l'article 1303 du code civil et expose que bien qu'aucun contrat ne la lie aux demandeurs, elle a effectué des prestations à leur bénéfice pour lesquelles elle n'a pas été rémunérée, de sorte qu'elle est fondée, sur le fondement de l'enrichissement sans cause, à solliciter le paiement de la somme de 6.540 euros TTC.

Elle expose avoir réalisé en grande majorité la mission " Etudes d'avant-projet définitif et PC " et avoir finalisé le dossier de demande de permis de construire modificatif. 

S'opposant à cette demande indemnitaire, M. [I] [B] et la SARL Le Cocon répondent que la SARL L'Oval Architectes a reconnu qu'elle n'avait pas effectué le travail concernant l'étude d'avant-projet définitif modificatif + permis de construire et qu'elle limitait ainsi sa réclamation à la somme de 3.840€ TTC. Ils ajoutent n'avoir tiré aucun profit ni enrichissement du prétendu travail de la SAS L'Oval Architectes.

Réponse du tribunal :

L'article 1303 du code civil dispose que, " En dehors des cas de gestion d'affaires et de paiement de l'indu, celui qui bénéficie d'un enrichissement injustifié au détriment d'autrui doit, à celui qui s'en trouve appauvri, une indemnité égale à la moindre des deux valeurs de l'enrichissement et de l'appauvrissement ".

L'action de in rem verso nécessite de constater que les prestations dont le paiement est demandé sur le fondement de l'enrichissement sans cause sont entrées dans le patrimoine de l'intéressé et de caractériser son enrichissement (Civ. 3e, 27 sept. 2000, n°98-22.189).

L'article 1303-3 du même code ajoute que " L'appauvri n'a pas d'action sur ce fondement lorsqu'une autre action lui est ouverte ou se heurte à un obstacle de droit, tel que la prescription ".

En l'espèce, l'action fondée sur l'enrichissement sans cause ne peut être admise qu'à défaut de toute autre action ouverte au demandeur ; elle ne peut l'être, notamment, pour suppléer à une autre action que le demandeur ne peut intenter par suite d'une prescription, d'une déchéance ou forclusion ou par l'effet de l'autorité de la chose jugée ou parce qu'il ne peut apporter les preuves qu'elle exige ou par suite de tout autre obstacle de droit.

Or, en l'occurrence, la société L'Oval Architectes fonde sa demande en paiement sur l'enrichissement sans cause pour suppléer une action en paiement au titre du contrat d'architecte laquelle ne peut être intentée du fait d'un obstacle de droit consistant en la nullité dudit contrat. 

De fait, le travail accompli par la société L'Oval Architectes a été réalisée conformément à un contrat d'architecte conclu mais qui a été annulée judiciairement par la présente décision. La prestation effectuée a d'ailleurs été facturée sur la base du contrat. Néanmoins, en raison de la nullité sollicitée par la société l'Oval Architectes et obtenue par la présente décision, il existe un obstacle de droit qui empêche la société L'Oval Architectes d'intenter une action en paiement sur le fondement contractuel. 

En pareille hypothèse, l'action fondée sur l'enrichissement sans cause ne peut être admise. 

Au surplus, s'il existe un appauvrissement de la SARL L'Oval Architectes consistant en un manque à gagner pour le travail accompli, il est nécessaire que cet appauvrissement soit corrélé à un enrichissement injustifié pour la SARL Le Cocon et/ou de monsieur [I] [B]. Or, ceux-ci n'ont connu aucun enrichissement grâce au travail accompli par la SARL L'Oval Architectes. 

Par conséquent, il convient de débouter la société L'Oval Architectes de sa demande en paiement. 

7. Sur les demandes reconventionnelles de la SARL [C]

7.1. Sur l'indemnité d'immobilisation

Moyens des parties :

La société [C] sollicite le versement par Monsieur [I] [B] et la SARL Le Cocon de l'indemnité d'immobilisation de 6.000 euros conformément aux termes de la promesse de vente, de sorte que la libération des fonds séquestrés soit ordonnée au profit de la SARL [C]. 
 
En l'espèce, la promesse de vente signé par devant notaire le 22 novembre 2019 stipule (pages 18-19) :
" INDEMNITE D'IMMOBILISATION - SÉQUESTRE
En considération de la promesse formelle faite au BENEFICIAIRE par le PROMETTANT, et en contrepartie du préjudice qui pourrait en résulter pour ce dernier, en cas de non signature de la vente par le seul fait du BENEFICIAIRE, dans le délai ci-dessus fixé, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées, et notamment par suite de la perte qu'il éprouverait du fait de l'obligation dans laquelle il se trouverait de rechercher un nouvel acquéreur, les parties conviennent de fixer le montant de l'indemnité d'immobilisation à la somme de SIX MILLE EUROS (6 000,00 €), somme non supérieure à 5% du prix de vente et ce conformément aux dispositions de l'article R 442-12 du Code de l'urbanisme.
Le BENEFICIAIRE s'oblige à verser cette somme dans le délai de 10 jours à compter des présentes en la comptabilité du notaire soussigné dont le RIB est reproduit ci-dessous.
[…]
Le sort de cette somme, en ce compris celui des intérêts produits par elle le cas échéant, sera le suivant, selon les hypothèses ci-après envisagées :
a) Elle s'imputera purement et simplement et à due concurrence sur le prix en cas de réalisation de la vente promise.
b) Elle sera restituée purement et simplement au BENEFICIAIRE dans tous les cas où la non réalisation de la vente résulterait de la défaillance de l'une quelconque des conditions suspensives sus-énoncées, autre que celle résultant de l'application des articles L 312-1 à L 312-36 - Chapitre II du Livre III du Code de la consommation, et auxquelles le BENEFICIAIRE n'aurait pas renoncé.
c) Elle sera versée au PROMETTANT, et lui restera acquise de plein droit à titre d'indemnité forfaitaire et non réductible faute pour le BENEFICIAIRE ou ses substitués dans la mesure où cela est convenu aux présentes, d'avoir réalisé l'acquisition dans les délais et conditions ci-dessus, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées.
Le séquestre ci-dessus désigné conservera cette somme pour la remettre soit au PROMETTANT soit au BENEFICIAIRE selon les hypothèses ci-dessus définies ".

Le 21 février 2020, un procès-verbal de carence a été établie par Maître [Z] [E] à la requête de la société [C]. Il y est constaté que toutes les conditions suspensives de la promesse de vente sont réalisées depuis le 03 janvier 2020 et en tout état de cause préalablement à la date de validité fixée dans la promesse de vente, expirant le 24 janvier 2020 à 16h.

Il est constant entre les parties que les conditions suspensives de la promesse de vente étaient réalisées avant la date de fin de validité de la promesse de vente. Or, ni Monsieur [I] [B] ni la SARL Le Cocon n'ont finalement acquis la parcelle de terrain objet de la promesse de vente. 

Conformément aux termes de la promesse de vente, qui n'a été déclarée ni nulle ni caduque par le tribunal, il convient d'appliquer la clause relative à l'indemnité d'immobilisation, qui prévoit que cette dernière est acquise par le promettant, la société [C].

Par conséquent, le tribunal ordonne la libération de la somme de 6.000 euros séquestrée par Maître [Z] [E] au profit de la société [C]. 

Il n'est pas nécessaire de condamner en sus la société Le Cocon et Monsieur [I] [B] à payer une telle indemnité d'immobilisation puisque cette somme a déjà été versées par Monsieur [I] [B] au notaire, qui a séquestré la somme. 

7.2. Sur les factures de travaux

Moyens des parties :

La société [C] sollicite le paiement de la somme de 6.428 euros versée en acompte sur les travaux de la société COFEX et la somme de 5.985 euros versée en acompte sur les travaux de la société [H] [F]. Elle sollicite également que monsieur [I] [B] soit condamné à lui payer la somme de 15.329,20 euros mise à sa charge par le tribunal de commerce selon jugement du 06 mars 2023, qui correspond au solde des travaux de soutènement réalisé par la société COFEX GTM, outre la condamnation de Monsieur [I] [B] à la garantir de toute demande de paiement des factures des sociétés COFEX et [H] [F]. 

Pour se faire, la société [C] fait valoir que l'avenant du 06 novembre 2019 constitue une cession de contrat au sens de l'article 1216 du code civil par laquelle la société [C], cédante, a été libérée de ses engagements au profit de leur reprise par Monsieur [I] [B], cessionnaire. Elle indique qu'à tout le moins, l'avenant peut être considéré comme une novation par changement de débiteur au sens de l'article 1329 du code civil. 

Elle ajoute que la promesse de vente précise que monsieur [I] [B] fera son affaire personnelle des travaux de terrassement et que l'indemnité d'immobilisation a été négociée à un montant plus faible qu'habituellement pour tenir compte des travaux financés par monsieur [I] [B].

Elle soutient que l'avenant du 06 novembre 2019 n'est pas entaché de nullité, que Monsieur [I] [B] a réceptionné les travaux de terrassement des sociétés COFEX et [H] [F], qu'il avait d'ailleurs apporté des modifications aux travaux convenus initialement, ce qui témoigne de sa qualité de maître d'ouvrage.

En réponse, Monsieur [I] [B] et la SARL Le Cocon sollicitent le rejet des demandes en paiement. D'abord, ils sollicitent la nullité et subsidiairement la caducité de l'avenant au titre de la théorie de l'accessoire, comme conséquence du sort de la promesse de vente dont ils demandent la nullité et subsidiairement la caducité. 

En outre, ils indiquent sur la facture COFEX de 6.428 euros, qu'elle a été établie le 17 octobre 2019 au nom de la société [C] / Monsieur [R] et qu'il n'existe aucun lien contractuel entre COFEX et Monsieur [I] [B] ou la SARL Le Cocon. Ils ajoutent ne s'être jamais engagée à payer les travaux commandés par le vendeur, qui est demeuré propriétaire du terrain et chalet. S'agissant de la facture établie par la société [H] [F], Monsieur [I] [B] ou la SARL Le Cocon soutiennent que la facture de 5.985 euros n'est pas produite, que la facture du 30 septembre 2019 démontre que les travaux ont été commandés et commencés avant la signature de la promesse de vente de sorte qu'ils ne peuvent être mis à sa charge. Elle ajoute que la société [C] ne démontre pas avoir réglé la facture dont elle sollicite le remboursement. 

Sur la demande en paiement à hauteur de 15.329,20 euros, Monsieur [I] [B] et la SARL Le Cocon indiquent premièrement que le jugement du 06 mars 2023 du tribunal de commerce a reconnu que la société Le Cocon n'avait pas signé le marché de travaux ni l'avenant de substitution ne pouvant donc en être le débiteur, que monsieur [I] [B] n'était pas attrait à cette procédure initiée par COFEX, qu'il n'y a pas de novation par changement de débiteur, ce que reconnaît le tribunal de commerce, que la société [C] ne démontre pas avoir payé les condamnations prononcées par jugement du 06 mars 2023, que la clause contenue dans la promesse de vente n'est qu'une autorisation et non pas une obligation. 

Réponse du tribunal :

L'article 1103 du code civil dispose que : " Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ".

Selon l'article 1216 du code civil inséré dans le titre relatif à la " cession de contrat " :
" Un contractant, le cédant, peut céder sa qualité de partie au contrat à un tiers, le cessionnaire, avec l'accord de son cocontractant, le cédé.
Cet accord peut être donné par avance, notamment dans le contrat conclu entre les futurs cédant et cédé, auquel cas la cession produit effet à l'égard du cédé lorsque le contrat conclu entre le cédant et le cessionnaire lui est notifié ou lorsqu'il en prend acte.
La cession doit être constatée par écrit, à peine de nullité ".

L'article 1216-1 du même code ajoute : 
" Si le cédé y a expressément consenti, la cession de contrat libère le cédant pour l'avenir.
À défaut, et sauf clause contraire, le cédant est tenu solidairement à l'exécution du contrat ".

Les droits et obligations transférés au cessionnaire à l'occasion d'une cession de contrat à laquelle le cédé a consenti ne le sont que dans la limite de l'acte de cession (Com, 09 juin 1998, n°96-13.181).

En l'espèce, comme mentionné supra, la promesse de vente n'ayant été reconnue ni nulle ni caduque, la demande tendant à voir déclarer nul ou caduc l'avenant de substitution du fait de la théorie de l'accessoire n'a pas lieu à s'appliquer, de sorte que les demandes de nullité et de caducité de l'avenant de substitution ont été rejetées. 
 
Il convient donc d'examiner le contrat intitulé " Avenant de substitution du Maître d'ouvrage aux marchés de travaux privé " et d'apprécier si les demandes indemnitaires formées à titre reconventionnelles par la société [C] peuvent prospérer.

Le document produit consiste en un " avenant " par lequel les parties signataires décident d'insérer une " clause de substitution " aux marchés de travaux privés relatifs au lot 11a litigieux. La clause de substitution est ainsi rédigée : 
" LES ENTREPRISES CONTRACTANTES, séparément et individuellement, autorisent la substitution de l'ancien maître d'ouvrage ([C] sarl) par M. [I] [B], nouveau propriétaire du lot 11a.
Le nouveau Maître d'ouvrage, M. [I] [B], reprendre (sic) toute obligation des contrats ci-dessus, et bénéficiera de tous les avantages inhérents.
L'état de facturation exprimé ci-dessus est certifié sincère et véritable ".

Aux termes de cet avenant signé entre la SARL [C], Monsieur [I] [B], et les entreprises de travaux (la société [H] [F], la société COFEX GTM, la société DSCA et la société KAENA), la société SARL [C] a cédé à Monsieur [I] [B] sa qualité de maître d'ouvrage et de partie aux contrats de travaux conclus avec lesdites entreprises. 

Cet avenant constitue donc bien une cession de contrat tripartite, par laquelle la SARL [C], cédante, a cédé à Monsieur [I] [B], cessionnaire, sa qualité de cocontractante et maître d'ouvrage dans les marchés de travaux confiés aux sociétés [H] [F], COFEX GTM, DSCA et KAENA, cédés.

Il est indiqué dans cet avenant de substitution que le nouveau maître d'ouvrage, Monsieur [I] [B], reprendra toute obligation des contrats conclus avec ces entreprises de travaux et bénéficiera de tous les avantages inhérents.

M. [I] [B] s'est ainsi engagé contractuellement à reprendre toutes les obligations issues des contrats conclus avec les entrepreneurs en charge des travaux. L'obligation qui lui incombe est l'obligation de payer le prix convenu correspondant aux travaux commandés en contrepartie.


C'est donc sur Monsieur [I] [B] que reposait l'obligation de payer, à compter de la signature de cet avenant, le prix des travaux visés par l'avenant de substitution. 

Cet avenant mentionne d'une part que la société COFEX GTM s'est vue confier les travaux de soutènement pour un montant total de 18.131 euros HT (soit 21.757,20 euros TTC) et, d'autre part, que la société [C] a versé un acompte de 6.428 euros TTC sur ces travaux. 

Cet avenant mentionne encore que la société [C] a confié à la société [H] [F] les travaux de terrassement (pour un total de 19.949 euros HT) et qu'un acompte a été versé par la première à hauteur de 5.985 euros TTC. 

Dans un email daté du 03 octobre 2019, Monsieur [J] [R] écrit à Monsieur [I] [B] que les travaux de terrassement, de soutènement et de gros œuvre vont être engagés en bloc à l'automne et seront négociés par le groupe mais que chacun paie l'intégralité des travaux de son terrain (pièce [C], n°15).

Monsieur [I] [B] avait donc connaissance du fait que l'acquisition du terrain emportait l'obligation de payer les travaux de soutènement et de terrassement mentionnés dans l'avenant de substitution.

Pensant qu'il allait véritablement acquérir le terrain, Monsieur [I] [B] a signé l'avenant de substitution le 06 novembre 2019 par lequel il est devenu le maître d'ouvrage des travaux de soutènement et de terrassement notamment. En signant ledit avenant, il savait qu'il s'engageait à payer les travaux confiés aux entrepreneurs et dont les montants étaient clairement indiqués dans l'avenant.

Si Monsieur [I] [B] n'a finalement pas acquis la parcelle de terrain, force est de constater qu'il n'a pas été inséré de clause dans la promesse de vente par laquelle le promettant s'engageait à restituer au bénéficiaire, en cas de non réalisation de la vente, les sommes que ce dernier aurait versé aux entrepreneurs pour l'avancement des travaux de soutènement et de terrassement. 

Bien au contraire, a été insérée dans la promesse de vente la clause suivante : 
" Condition particulière
Le PROMETTANT autorise le BENEFICIAIRE, sous son entière responsabilité, à commencer par anticipation la réalisation des travaux de terrassement concernant le BIEN vendu, objet des présentes. 
Toutefois, les parties conviennent qu'en cas de non réalisation de la vente, le BENEFICIAIRE renoncera à tout recours contre le PROMETTANT et à toute demande de remboursement relative à ces travaux, déclarant en faire son affaire personnelle.
Le PROMETTANT, quant à lui, s'interdit de demander au bénéficiaire la remise en état du terrain, déclarant en cas de non réalisation de la vente, faire son affaire personnelle des travaux déjà réalisés.
Le notaire soussigné avertit les parties des risques relatifs à une telle pratique, notamment en matière de responsabilité, de sécurité et d'assurance ". 


Monsieur [I] [B] s'est donc engagé, le 22 novembre 2019, à ce qu'en cas de non réalisation de la vente, il renoncerait à toute demande de remboursement à l'encontre de la société [C] relativement aux travaux de terrassement que la société [C] l'autorisait à débuter avant la réalisation de la vente, précisant qu'il en ferait son affaire personnelle. Il ne s'agit pas d'une simple autorisation comme il le soutient.

Monsieur [I] [B] a signé cette clause le 22 novembre 2019 en sachant que, le 06 novembre 2019, il s'était substitué à la SARL [C] en tant que cocontractant des entrepreneurs en charge des travaux de soutènement et de terrassement notamment.

Il est d'ailleurs constant entre les parties et il ressort des termes du jugement du tribunal de commerce que Monsieur [I] [B] qui a signé le procès-verbal de réception des travaux de soutènement le 09 décembre 2019, agissant ainsi jusqu'à réception comme maître d'ouvrage. Tant les sociétés [H] [F] en décembre 2019 que COFEX GTM en mars 2020 ont, à ce titre, adressé de prime abord leur facture à la SARL Le Cocon et à Monsieur [I] [B].

Il était ainsi de la commune intention des parties à l'avenant que Monsieur [I] [B] remplace la société [C] dans les contrats conclus avec les sociétés en charge des travaux de soutènement, de terrassement, de coordination de la sécurité et de mission géotechnique.

En revanche, s'agissant des acomptes versés avant la signature de l'avenant de substitution, ceux-ci ne pourront pas être remboursés par Monsieur [I] [B], qui ne s'y est pas engagé expressément. 

En effet, l'avenant de substitution précise le montant des acomptes versés par la société [C], à savoir 6.428 euros TTC au profit de la société COFEX GTM et 5.985 euros TTC au profit de la société [H] [F], et stipule que Monsieur [I] [B] se substitue à la société [C] et bénéficie de tous les avantages inhérents. Il est aussi ajouté que " l'état de facturation exprimé ci-dessus est certifié sincère et véritable ". 

Or, il ne ressort ni de cet avenant ni des termes de la promesse de vente que Monsieur [I] [B] devait rembourser à la société [C] les deux acomptes versés à la société COFEX GTM et à la [H] [F]. Aucun accord de volonté n'existe entre Monsieur [I] [B] et la société [C] quant au sort de ces acomptes. 

La commune intention des parties à l'avenant de substitution ressort comme étant une substitution pour l'avenir.

Dès lors, il convient de prévoir que la société [C] gardera à sa charge les acomptes versés, de sorte qu'elle sera déboutée de ses demandes indemnitaires formées à hauteur de 6.428 euros au titre de l'avance faite à la société COFEX et à hauteur de 5.985 euros au titre de l'avance faite après de la société [H] [F].

En revanche, la somme de 15.329,20 euros correspondant au solde de la facture émise par la société COFEX GTM le 10 mars 2020 suite au procès-verbal de réception signé par Monsieur [I] [B] doit être mise à la charge de ce dernier, quand bien même celui-ci n'a jamais été propriétaire de la parcelle litigieuse et n'a pas profité desdits travaux. Il s'est engagé contractuellement en ce sens et les engagements contractuels valent loi à ceux qui les ont faits, de sorte qu'il est lié par ses propres engagements.

Le moyen avancé par Monsieur [I] [B] tiré de ce que la société [C] ne démontrerait pas avoir réglé les condamnations prononcées par le tribunal de commerce le 06 mars 2023 est inopérant. En effet, la société [C] justifie avoir procédé à un virement bancaire de 15.329,20 euros le 28 août 2023 et la société COFEX GTM s'est désistée de ses demandes à l'encontre de Monsieur [I] [B] et de la SARL Le Cocon aux motifs que le jugement du tribunal de commerce est devenu définitif et que la société COFEX GTM est " remplie de ses droits " (conclusions notifiées par RPVA le 18 décembre 2023).

Aussi, le jugement du tribunal de commerce ne fait pas obstacle au remboursement par Monsieur [I] [B] des sommes dont il est devenu seul créancier du fait de l'avenant de substitution valant cession de contrat. 

Dans l'avenant de substitution, les entreprises en charge des travaux n'ont pas expressément consenti à ce que la cession de contrat libère la société [C] pour l'avenir. A défaut d'une telle stipulation, qui ne peut qu'être expresse, la société [C] demeurait tenue solidairement à l'exécution du contrat. 

C'est dans le cadre de cette solidarité que la société [C] a été condamnée par le tribunal de de commerce de Grenoble à payer à la société COFEX GTM la somme de 15.329,20 euros avec intérêts contractuels à compter du 27 avril 2020. En effet, du fait de cette solidarité, la société COFEX GTM avait le choix de solliciter la condamnation de la société [C], de Monsieur [I] [B] ou des deux. Monsieur [I] [B] n'était pas partie à l'instance devant le tribunal de commerce et ne pouvait donc être condamné. Si la société Le Cocon a été attraite devant le tribunal de commerce, celle-ci ne pouvait juridiquement être condamnée à payer le solde d'une facture alors qu'elle n'avait pas conclu l'avenant de substitution, lequel a été signé par Monsieur [I] [B] à titre personnel.

Bien que la société [C] ait été condamnée personnellement à régler cette somme à la société COFEX GTM, elle peut se retourner contre Monsieur [I] [B] afin de solliciter le remboursement de cette condamnation compte-tenu de la substitution intervenue le 06 novembre 2019. 

Par conséquent, il convient de condamner Monsieur [I] [B] à verser à la société [C] la somme de 15.329,20 euros. 

S'agissant de la demande tendant à ce que Monsieur [I] [B] garantisse la société [C] de toute demande de paiement des factures des sociétés COFEX GTM et [H] [F], cette demande ne pourra être accueillie par le tribunal. 

Premièrement, la société COFEX GTM ne pourra plus présenter de demande en paiement puisqu'elle a obtenu la totalité des sommes qui lui sont dues avec le versement dans un premier temps de l'acompte de 6.428,00 euros TTC et dans un second temps de la condamnation à hauteur de 15.329,20 euros. 

Deuxièmement, et s'agissant de " garantir la société [C] de toute demande de paiement des factures " de la société [H] [F], cette demande est trop incertaine et trop hypothétique pour permettre une condamnation du tribunal. D'une part, la société [H] [F] a déjà établi une facture de 16.756,86 euros TTC le 31 décembre 2019 à l'attention de la SARL Le Cocon au titre du solde des travaux objet du marché visé dans l'avenant. D'autre part, il n'est justifié d'aucune demande émanant de la société [H] [F] par laquelle celle-ci solliciterait le paiement par la société [C] d'une somme due en vertu du marché de travaux relatif au lot 11a visé par l'avenant de substitution litigieux. 

Par conséquent, la société [C] sera déboutée de sa demande de garantie formée à l'encontre de Monsieur [I] [B].


8. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. 

Monsieur [I] [B] et la SARL Le Cocon, parties perdantes, doivent supporter in solidum les dépens de la présente instance.

Sur l'article 700 du Code de procédure civile

Selon l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à condamnation.

L'équité commande de ne pas faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, de sorte que toutes les parties au litige, en ce compris la société L'Oval Architectes et la société [C], seront déboutés de leur demande formée de ce chef.

Sur l'exécution provisoire

Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En application de l'article 514-1 du code de procédure civile, le juge peut, d'office ou à la demande d'une partie par décision spécialement motivée, écarter l'exécution provisoire de droit en toute ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. 

En l'espèce, il n'y a pas lieu d'écarter l'application de l'exécution provisoire de droit, qui est compatible avec la nature de l'affaire, aucune demande n'ayant en outre été formée en ce sens.


PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, par décision mise à disposition au greffe,

DÉBOUTE monsieur [I] [B] et la SARL Le Cocon de leur demande de nullité de la promesse de vente du 22 novembre 2019 ;
 
DÉBOUTE monsieur [I] [B] et la SARL Le Cocon de leur demande de nullité de l'avenant de substitution du 06 novembre 2019 ;

DÉBOUTE monsieur [I] [B] et la SARL Le Cocon de leur demande de caducité de la promesse de vente régularisée le 22 novembre 2019 ;

DÉBOUTE monsieur [I] [B] et la SARL Le Cocon de leur demande de caducité de l'avenant de substitution du 06 novembre 2019 ;

DÉCLARE acquise au profit de la SARL [C] l'indemnité d'immobilisation versée par Monsieur [I] [B] et séquestrée par Maître [Z] [E] ;

ORDONNE à Maître [Z] [E], notaire, de libérer au profit de la SARL [C] la somme séquestrée de 6.000 euros versée par Monsieur [I] [B] à titre d'indemnité d'immobilisation et les intérêts produit par elle le cas échéant ; 

DÉBOUTE monsieur [I] [B] et la SARL Le Cocon de leur action en responsabilité à l'encontre de la société L'Oval Architectes ;

DÉBOUTE la société L'Oval Architectes de sa demande en paiement à l'encontre de la société Le Cocon et de Monsieur [I] [B] ;

DÉBOUTE monsieur [I] [B] et la SARL Le Cocon de l'ensemble de leurs demandes indemnitaires formées à l'encontre de la société [C] et de la société L'Oval Architectes ;

CONDAMNE monsieur [I] [B] à verser à la SARL [C] la somme de 15.329,20 euros ;

DÉBOUTE la SARL [C] de sa demande en garantie formée à l'encontre de Monsieur [I] [B] ;

CONDAMNE in solidum monsieur [I] [B] et la SARL Le Cocon aux entiers dépens de l'instance ;

DÉBOUTE monsieur [I] [B], la SARL Le Cocon, la SARL [C] et la société L'Oval Architectes de leur demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

DIT n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

LE GREFFIER LA JUGE