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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Melun, Ch3 Cab1 CTX civil, 5 août 2026, n° 26/02680

Expulsion "conditionnelle" ordonnée au fond avec suspension des effets de la clause résolutoireContratsBaux d'habitation
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Exposé du litige

EXPOSÉ DU LITIGE
 
En vertu d'un contrat passé par acte sous seing privé en date du 25 janvier 2016, la SCI BATIPRIMMO 2 a loué à M. [R] [J] [Q] et Mme [C] [M] [W], qui se sont engagés solidairement, un local à usage d'habitation situé [Adresse 7] – [Adresse 5] – [Adresse 8], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 665,00 € outre 116,00 € de provision pour charges.

M. [R] [J] [Q] a donné congé le 12 avril 2018 et a quitté les lieux.

Mme [C] [M] [W] a donné congé le 17 juillet 2023.

M. [P] [K] [T], son époux depuis le 19 août 2017, est resté dans les lieux.

Par acte de commissaire de justice du 26 août 2025, la SCI BATIPRIMMO 2 a fait délivrer à Mme [C] [M] [W] et M. [P] [K] [T] un commandement de payer la somme de 3 519,80 € au titre des loyers et charges échus mois d’août 2025 inclus.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 26 août 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 mars 2026, la SCI BATIPRIMMO 2 a fait assigner Mme [C] [M] [W] et M. [P] [K] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun et demande, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de :
constater l'acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail,ordonner l'expulsion des locataires ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique et d'un serrurier,autoriser le transport et la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux lors de l’expulsion,condamner les défendeurs solidairement à payer la somme de 3 518,90 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois de janvier 2026 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, et capitalisation des intérêts,condamner les défendeurs solidairement à payer une indemnité d'occupation journalière égale au montant des loyers et charges jusqu'à la libération complète des lieux et après avoir satisfait aux obligations normales d'un locataire sortant,condamner les défendeurs solidairement à payer la somme de 733,00 € euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.
L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département de la Seine-et-Marne le 1er avril 2026.

L'affaire a été appelée et retenue lors de l'audience du 2 juin 2026.

A cette audience, la SCI BATIPRIMMO 2, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance, en actualisant sa créance, celle-ci s'élevant désormais à la somme de 3 999,80 €, au titre des loyers et charges échus au 29 mai 2026, terme du mois de mai 2026 inclus. La demanderesse précise s'opposer à l'octroi d'éventuels délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire.






Cités par actes délivrés à l’étude de commissaire de justice, M. [P] [K] [T] et Mme [C] [M] [W] comparaissent.

M. [P] [K] [T] ne conteste pas la demande, en son principe, mais sollicite l’octroi de délais de paiement et propose d’apurer la dette par mensualités de 50,00 €. Il sollicite également la suspension des effets de la clause résolutoire pendant les délais. Il confirme la séparation du couple et déclare avoir formulé une demande de logement social.

Mme [C] [M] [W] refuse de procéder à tout paiement, considérant que la solidarité ne peut pas lui être opposée. Elle explique qu’elle a quitté les lieux avec sa fille et qu’une procédure de divorce est en cours depuis fin 2022. Elle déclare percevoir un salaire compris entre 1 900 et 2 000 euros par mois. Elle souligne qu’elle a déjà payé des dettes pour le compte de M. [K] [T] à hauteur de 13 000 euros et qu’elle doit faire face à ses propres charges.

Il est donné lecture par le juge des conclusions reçues le 27 mai 2026 de l’enquête sociale relative à la prévention des expulsions locatives. Il y est indiqué que le défendeur travaille en intérim et perçoit entre 900 et 2 000 euros par mois.

L’affaire est mise en délibéré au 5 août 2026.

Motifs

MOTIVATION DE LA DÉCISION

- Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)
En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation.

En l’espèce, la bailleresse justifie avoir procédé à ce signalement le 26 août 2025.

Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet
L'article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.



En l'espèce, l'assignation a été dénoncée au préfet le 1er avril 2026, soit plus de six semaines avant l'audience du 2 juin 2026.

La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

- Sur le paiement des loyers et des charges

Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l'espèce, la SCI BATIPRIMMO 2 verse aux débats l'acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l'exécution.

Il ressort des pièces fournies qu'au 29 mai 2026, la dette locative s’élève à la somme de 3 046,62 € (soit la somme de 3 999,80 € réclamée lors de l'audience, diminuée d'un montant de 81,00 € euros correspondant à des frais injustifiés ou déjà compris dans les dépens, ainsi que du loyer et des charges du mois de juin 2026, non échus) au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d'habitation, terme du mois de mai 2026 inclus.

Conformément aux dispositions de l’article 1751 du code civil, le droit au bail du local qui sert effectivement à l'habitation de deux époux est, quel que soit leur régime matrimonial et nonobstant toute convention contraire, et même si le bail a été conclu avant le mariage, réputé appartenir à l'un et à l'autre des époux ou partenaires liés par un pacte civil de solidarité.

En l’espèce, il ressort des débats que les défendeurs se sont mariés le 19 août 2017.

Ainsi, les époux demeurent cotitulaires du bail jusqu'à la transcription du jugement de divorce en marge des registres de l'état civil et sont dès lors tenus solidairement au paiement des loyers, même si le congé a été donné par l’un des époux à la suite d’une séparation.

Il convient donc de condamner M. [P] [K] [T] et Mme [C] [M] [W] solidairement au paiement de cette somme.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

En application des dispositions de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise.

Compte tenu de la demande formée, il convient d’ordonner la capitalisation des intérêts.

- Sur les délais de paiement

En application de l'article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.





L’alinéa 4 de l’article 1343-5 du Code civil dispose ainsi que la décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Compte tenu de la situation financière exposée par le locataire, de la reprise du paiement des loyers et de son engagement pris de régler la dette locative par des versements mensuels, il y a lieu d'accorder à M. [P] [K] [T] un échelonnement de la dette, qui bénéficiera également à Mme [C] [M] [W], sur une durée de 36 mois et de les autoriser à se libérer par mensualités de 50,00 € euros en plus du loyer courant, la dernière mensualité devant impérativement apurer le solde de la dette.

- Sur l'acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux lorsque celui-ci est délivré après le 29 juillet 2023, date d'application de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 portant réforme de la loi du 6 juillet 1989.

Il est néanmoins constant que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours.

En l’espèce, le contrat de bail du 25 janvier 2016 unissant les parties stipule en son article intitulé « Clauses résolutoires et clauses pénales » qu'à défaut de paiement à l'échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Par ailleurs, il est établi que les loyers et charges n'ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s'étant perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 26 août 2025 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990, il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 27 octobre 2025.

- Sur la suspension des effets de la clause résolutoire

Par application de l’article 24-VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues au V du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.



Compte tenu de la reprise du paiement du loyer courant et de la demande du locataire, les effets de la clause résolutoire figurant au bail seront suspendus durant les délais de paiement accordés. Si les défendeurs règlent chaque échéance de loyer ainsi que chaque mensualité de remboursement, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué et le bail se poursuivra normalement.

Il convient d'attirer l'attention de M. [P] [K] [T] et Mme [C] [M] [W] sur le fait que le défaut de paiement d'une seule mensualité ou du loyer courant à son échéance entraînera la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendra alors immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet.

Dans cette dernière hypothèse, M. [P] [K] [T] seul sera alors tenu au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dues, si le bail s’était poursuivi et il pourra être procédé à son expulsion, selon les modalités prévues au dispositif ci-après. Le sort des meubles sera alors également régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

En effet, la solidarité entre époux ne joue après la résiliation du bail que si l'indemnité due pour l'occupation des lieux par un seul époux a un caractère ménager. Or, il ressort des débats que Mme [C] [M] [W] a quitté les lieux avec son enfant, et a délivré congé. Cette dernière ne sera donc pas condamnée au paiement des indemnités d’occupation, la preuve du caractère ménager de telles indemnités n’étant pas rapportée.

- Sur les demandes accessoires

Sur les dépens 
L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [P] [K] [T] succombe à l’instance de sorte qu'il doit être condamné aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles 
Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent.

Il apparaît équitable, compte tenu des pièces versées aux débats, des situations financières respectives des parties et de l’engagement du défendeur d’apurer sa dette, de laisser à la charge de la SCI BATIPRIMMO 2 les frais non compris dans les dépens qui se sont avérés nécessaires pour la présente instance. Il y a donc lieu de rejeter la demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile.







Sur l’exécution provisoire
Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l'action recevable ;

CONDAMNE solidairement M. [P] [K] [T] et Mme [C] [M] [W] à verser à la SCI BATIPRIMMO 2 la somme de 3 046,62 € (décompte arrêté au 29 mai 2026, terme du mois de mai 2026 inclus), avec intérêt au taux légal à compter du présent jugement ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;

AUTORISE M. [P] [K] [T] et Mme [C] [M] [W] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 50,00 € chacune et une 36e mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification du présent jugement ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 25 janvier 2016 entre la SCI BATIPRIMMO 2, d'une part, et M. [R] [J] [Q] et Mme [C] [M] [W], d'autre part, concernant le logement situé au [Adresse 9] sont réunies à la date du 27 octobre 2025 ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;







* qu'à défaut pour M. [P] [K] [T] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SCI BATIPRIMMO 2 puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que M. [P] [K] [T] soit condamné à verser à la SCI BATIPRIMMO 2 une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

* que le sort des meubles soit régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions ;

CONDAMNE M. [P] [K] [T] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture, ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 5 août 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée électroniquement par le juge et par la greffière.
Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE 
de [Localité 1]

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 1]
 
[Localité 2]

☎ : [XXXXXXXX01]




N° RG 26/02680 
N° Portalis DB2Z-W-B7K-ILSQ

Minute signée électroniquement

JUGEMENT du 05/08/2026





S.C.I. BATIPRIMMO 2

C/

Madame [C] [M] [W]
Monsieur [P] [K] [T]


Copie exécutoire délivrée le (voir mention) :
à :
- Maître Lionel ASSOUS-LEGRAND
- Madame [C] [M] [W]
- Monsieur [P] [K] [T]
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT du 05 AOUT 2026

Sous la Présidence de Aurélie DANJOU, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire, assistée de Magali SOULIE, Greffier, lors des débats et lors du prononcé ;

dans la cause, ENTRE :

DEMANDERESSE :

S.C.I. BATIPRIMMO 2
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par Maître Lionel ASSOUS-LEGRAND, avocat au barreau de PARIS substitué par Maître Romane CARRON DE LA CARRIÈRE, avocat au barreau de PARIS

ET :

DÉFENDEURS :

Madame [C] [M] [W]
[Adresse 3] 
[Localité 4]
comparante en personne

Monsieur [P] [K] [T]
[Adresse 4] 
[Adresse 5] 
[Adresse 6]
[Localité 5]
comparant en personne






Après débats à l'audience publique du 02 Juin 2026,
le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe :


EXPOSÉ DU LITIGE
 
En vertu d'un contrat passé par acte sous seing privé en date du 25 janvier 2016, la SCI BATIPRIMMO 2 a loué à M. [R] [J] [Q] et Mme [C] [M] [W], qui se sont engagés solidairement, un local à usage d'habitation situé [Adresse 7] – [Adresse 5] – [Adresse 8], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 665,00 € outre 116,00 € de provision pour charges.

M. [R] [J] [Q] a donné congé le 12 avril 2018 et a quitté les lieux.

Mme [C] [M] [W] a donné congé le 17 juillet 2023.

M. [P] [K] [T], son époux depuis le 19 août 2017, est resté dans les lieux.

Par acte de commissaire de justice du 26 août 2025, la SCI BATIPRIMMO 2 a fait délivrer à Mme [C] [M] [W] et M. [P] [K] [T] un commandement de payer la somme de 3 519,80 € au titre des loyers et charges échus mois d’août 2025 inclus.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 26 août 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 mars 2026, la SCI BATIPRIMMO 2 a fait assigner Mme [C] [M] [W] et M. [P] [K] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun et demande, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de :
constater l'acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail,ordonner l'expulsion des locataires ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique et d'un serrurier,autoriser le transport et la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux lors de l’expulsion,condamner les défendeurs solidairement à payer la somme de 3 518,90 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois de janvier 2026 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, et capitalisation des intérêts,condamner les défendeurs solidairement à payer une indemnité d'occupation journalière égale au montant des loyers et charges jusqu'à la libération complète des lieux et après avoir satisfait aux obligations normales d'un locataire sortant,condamner les défendeurs solidairement à payer la somme de 733,00 € euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.
L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département de la Seine-et-Marne le 1er avril 2026.

L'affaire a été appelée et retenue lors de l'audience du 2 juin 2026.

A cette audience, la SCI BATIPRIMMO 2, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance, en actualisant sa créance, celle-ci s'élevant désormais à la somme de 3 999,80 €, au titre des loyers et charges échus au 29 mai 2026, terme du mois de mai 2026 inclus. La demanderesse précise s'opposer à l'octroi d'éventuels délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire.






Cités par actes délivrés à l’étude de commissaire de justice, M. [P] [K] [T] et Mme [C] [M] [W] comparaissent.

M. [P] [K] [T] ne conteste pas la demande, en son principe, mais sollicite l’octroi de délais de paiement et propose d’apurer la dette par mensualités de 50,00 €. Il sollicite également la suspension des effets de la clause résolutoire pendant les délais. Il confirme la séparation du couple et déclare avoir formulé une demande de logement social.

Mme [C] [M] [W] refuse de procéder à tout paiement, considérant que la solidarité ne peut pas lui être opposée. Elle explique qu’elle a quitté les lieux avec sa fille et qu’une procédure de divorce est en cours depuis fin 2022. Elle déclare percevoir un salaire compris entre 1 900 et 2 000 euros par mois. Elle souligne qu’elle a déjà payé des dettes pour le compte de M. [K] [T] à hauteur de 13 000 euros et qu’elle doit faire face à ses propres charges.

Il est donné lecture par le juge des conclusions reçues le 27 mai 2026 de l’enquête sociale relative à la prévention des expulsions locatives. Il y est indiqué que le défendeur travaille en intérim et perçoit entre 900 et 2 000 euros par mois.

L’affaire est mise en délibéré au 5 août 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

- Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)
En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation.

En l’espèce, la bailleresse justifie avoir procédé à ce signalement le 26 août 2025.

Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet
L'article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.



En l'espèce, l'assignation a été dénoncée au préfet le 1er avril 2026, soit plus de six semaines avant l'audience du 2 juin 2026.

La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

- Sur le paiement des loyers et des charges

Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l'espèce, la SCI BATIPRIMMO 2 verse aux débats l'acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l'exécution.

Il ressort des pièces fournies qu'au 29 mai 2026, la dette locative s’élève à la somme de 3 046,62 € (soit la somme de 3 999,80 € réclamée lors de l'audience, diminuée d'un montant de 81,00 € euros correspondant à des frais injustifiés ou déjà compris dans les dépens, ainsi que du loyer et des charges du mois de juin 2026, non échus) au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d'habitation, terme du mois de mai 2026 inclus.

Conformément aux dispositions de l’article 1751 du code civil, le droit au bail du local qui sert effectivement à l'habitation de deux époux est, quel que soit leur régime matrimonial et nonobstant toute convention contraire, et même si le bail a été conclu avant le mariage, réputé appartenir à l'un et à l'autre des époux ou partenaires liés par un pacte civil de solidarité.

En l’espèce, il ressort des débats que les défendeurs se sont mariés le 19 août 2017.

Ainsi, les époux demeurent cotitulaires du bail jusqu'à la transcription du jugement de divorce en marge des registres de l'état civil et sont dès lors tenus solidairement au paiement des loyers, même si le congé a été donné par l’un des époux à la suite d’une séparation.

Il convient donc de condamner M. [P] [K] [T] et Mme [C] [M] [W] solidairement au paiement de cette somme.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

En application des dispositions de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise.

Compte tenu de la demande formée, il convient d’ordonner la capitalisation des intérêts.

- Sur les délais de paiement

En application de l'article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.





L’alinéa 4 de l’article 1343-5 du Code civil dispose ainsi que la décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Compte tenu de la situation financière exposée par le locataire, de la reprise du paiement des loyers et de son engagement pris de régler la dette locative par des versements mensuels, il y a lieu d'accorder à M. [P] [K] [T] un échelonnement de la dette, qui bénéficiera également à Mme [C] [M] [W], sur une durée de 36 mois et de les autoriser à se libérer par mensualités de 50,00 € euros en plus du loyer courant, la dernière mensualité devant impérativement apurer le solde de la dette.

- Sur l'acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux lorsque celui-ci est délivré après le 29 juillet 2023, date d'application de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 portant réforme de la loi du 6 juillet 1989.

Il est néanmoins constant que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours.

En l’espèce, le contrat de bail du 25 janvier 2016 unissant les parties stipule en son article intitulé « Clauses résolutoires et clauses pénales » qu'à défaut de paiement à l'échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Par ailleurs, il est établi que les loyers et charges n'ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s'étant perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 26 août 2025 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990, il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 27 octobre 2025.

- Sur la suspension des effets de la clause résolutoire

Par application de l’article 24-VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues au V du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.



Compte tenu de la reprise du paiement du loyer courant et de la demande du locataire, les effets de la clause résolutoire figurant au bail seront suspendus durant les délais de paiement accordés. Si les défendeurs règlent chaque échéance de loyer ainsi que chaque mensualité de remboursement, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué et le bail se poursuivra normalement.

Il convient d'attirer l'attention de M. [P] [K] [T] et Mme [C] [M] [W] sur le fait que le défaut de paiement d'une seule mensualité ou du loyer courant à son échéance entraînera la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendra alors immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet.

Dans cette dernière hypothèse, M. [P] [K] [T] seul sera alors tenu au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dues, si le bail s’était poursuivi et il pourra être procédé à son expulsion, selon les modalités prévues au dispositif ci-après. Le sort des meubles sera alors également régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

En effet, la solidarité entre époux ne joue après la résiliation du bail que si l'indemnité due pour l'occupation des lieux par un seul époux a un caractère ménager. Or, il ressort des débats que Mme [C] [M] [W] a quitté les lieux avec son enfant, et a délivré congé. Cette dernière ne sera donc pas condamnée au paiement des indemnités d’occupation, la preuve du caractère ménager de telles indemnités n’étant pas rapportée.

- Sur les demandes accessoires

Sur les dépens 
L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [P] [K] [T] succombe à l’instance de sorte qu'il doit être condamné aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles 
Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent.

Il apparaît équitable, compte tenu des pièces versées aux débats, des situations financières respectives des parties et de l’engagement du défendeur d’apurer sa dette, de laisser à la charge de la SCI BATIPRIMMO 2 les frais non compris dans les dépens qui se sont avérés nécessaires pour la présente instance. Il y a donc lieu de rejeter la demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile.







Sur l’exécution provisoire
Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l'action recevable ;

CONDAMNE solidairement M. [P] [K] [T] et Mme [C] [M] [W] à verser à la SCI BATIPRIMMO 2 la somme de 3 046,62 € (décompte arrêté au 29 mai 2026, terme du mois de mai 2026 inclus), avec intérêt au taux légal à compter du présent jugement ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;

AUTORISE M. [P] [K] [T] et Mme [C] [M] [W] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 50,00 € chacune et une 36e mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification du présent jugement ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 25 janvier 2016 entre la SCI BATIPRIMMO 2, d'une part, et M. [R] [J] [Q] et Mme [C] [M] [W], d'autre part, concernant le logement situé au [Adresse 9] sont réunies à la date du 27 octobre 2025 ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;







* qu'à défaut pour M. [P] [K] [T] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SCI BATIPRIMMO 2 puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que M. [P] [K] [T] soit condamné à verser à la SCI BATIPRIMMO 2 une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

* que le sort des meubles soit régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions ;

CONDAMNE M. [P] [K] [T] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture, ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 5 août 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée électroniquement par le juge et par la greffière.

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 1751, code de la construction et de l'habitation L821-1). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-08-07T19:27:24.983Z.