Tribunal judiciaire de Dijon, 2ème Chambre, 7 août 2026, n° 24/02332

TRIBUNAL 
JUDICIAIRE
de [Localité 1]

2ème Chambre République française
Au nom du peuple français
MINUTE N° 

DU : 07 Août 2026

AFFAIRE N° RG 24/02332 - N° Portalis DBXJ-W-B7I-IODV


Jugement Rendu le 07 AOUT 2026

AFFAIRE :

EURL EZARE IMMOBILIER

C/

[Q] [I] [A]
[T] [S]


ENTRE :

L’EURL EZARE IMMOBILIER, immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le numéro 507 835 957, agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice
dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître William ROLLET de la SELAS ADIDA ET ASSOCIES, avocats au barreau de MACON/CHAROLLES plaidant

DEMANDERESSE


ET :

1°) Monsieur [Q] [I] [A]
né le 08 Avril 1967 à [Localité 2]
de nationalité Française
Employé, demeurant [Adresse 2]

représenté par Me Isabelle THOMAS, avocat au barreau de DIJON plaidant

2°) Madame [T] [S]
née le 17 Mai 1975 à [Localité 3]
de nationalité Française
Agent immobilier, demeurant [Adresse 2]

représentée par Me Isabelle THOMAS, avocat au barreau de DIJON plaidant

DEFENDEURS





COMPOSITION DU TRIBUNAL :

M. Emmanuel ROGUET, Vice-Président placé, délégué au Tribunal judiciaire de DIJON suivant ordonnance de Monsieur le Premier président de la Cour d’appel de DIJON en date du 22 mai 2026, statuant à Juge Unique, conformément aux dispositions des articles 812 et suivants du Code de Procédure Civile. 

GREFFIER : Madame Catherine MORIN,

L’avocat de la demanderesse a déposé son dossier de plaidoirie conformément à l’article 799 du code de procédure civile ;


DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 06 août 2026 ;

Vu les dispositions de l’article L. 212-5-1 du code de l’organisation judiciaire et l’accord exprès des parties constituées pour qu’il en soit fait application ;
 
Le prononcé du jugement a été mis en délibéré par mise à disposition au greffe au 07 Août 2026 ;


JUGEMENT : 

- Prononcé publiquement par mise à disposition du jugement au greffe du Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;
- Contradictoire
- en premier ressort
- rédigé par M. Emmanuel ROGUET 
- signé par M. Emmanuel ROGUET, Président et Catherine MORIN, greffière principale, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire ;



Copie certifiée conforme et copie revêtue de la formule exécutoire délivrées le 
à
Maître William ROLLET de la SELAS ADIDA ET ASSOCIES
Me Isabelle THOMAS

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Mme [E] et M. [Z] ont signé le 21 février 2023 avec l’EURL Ezare Immobilier (ci-après, la société Ezare Immobilier) un mandat de vente exclusif, identifié sous le numéro 2318 concernant un ensemble immobilier composé d’un appartement, d’une cave et d’un grenier cadastré Section BO n° [Cadastre 1] et portant les numéros 12, 13 et 14 du bâtiment B situé au [Adresse 3] à [Localité 1]. 





La société Ezare Immobilier a participé à la négociation du prix.

Par acte du 5 avril 2023, Mme [E] et M. [Z] signé un compromis de vente concernant ce bien avec M. [Q] [A] et Mme [T] [S] (ci-après, consorts [W]) sous la condition suspensive de l’obtention d’un prêt dans le délai de 60 jours à compter de la signature de l’acte, la réitération de la vente devant intervenir au plus tard le 1er juillet 2023.

Un avenant au compromis de vente a été régularisé le 25 mai 2023 substituant au délai initial d’obtention du prêt celui de 90 jours, la réitération de la vente devant intervenir au plus tard le 1er août 2023.

Le 20 juillet 2023, les consorts [W] ont adressé un courrier de rétractation à la société Ezare Immobilier au motif qu’ils n'avaient pas trouvé le financement bancaire puis une copie du courriel du 29 juillet 2023 de refus de financement émanant de la banque CIC.

 La société Ezare Immobilier reproche aux consorts [W] de multiples fautes dans le respect de la condition suspensive insérée dans le compromis de vente, notamment le caractère tardif du refus de financement, l’inadéquation de ce refus au regard des stipulations contractuelles et le « refus de complaisance » obtenu de la banque CIC pour tenter d’échapper à leur responsabilité.

Par lettre recommandée du 5 octobre 2023, la société Ezare Immobilier a sollicité auprès des consorts [W] le paiement de la somme de 9 000 euros à titre de dommages et intérêts.

Par acte de commissaire de justice du 19 août 2024, la société Ezare Immobilier a fait assigner les consorts [W] devant le tribunal judiciaire de Dijon, sollicitant au visa de l’article 1240 du code civil de voir : 

condamner les consorts [W], in solidum à lui payer la somme de 9 000 euros à titre de dommages et intérêts condamner les consorts [W], in solidum à lui payer la somme de 9 000 euros à titre de dommages et intérêts pour pertes de temps et tracasseries ;condamner les consorts [W], in solidum à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile condamner les consorts [W] in solidum, aux entiers dépens.
A l’appui de ses prétentions, elle fait valoir en substance que le refus de la banque CIC, communiqué le 29 juillet 2023 alors que le délai contractuel était déjà expiré, constitue un refus tardif qui empêche la réalisation de la condition et la rend, de plein droit, réalisée. Elle estime que les consorts [W] ont manqué à leurs obligations en n’effectuant pas les diligences attendues dans le cadre de leur demande de prêt. Ils ont en outre affirmé n’avoir sollicité aucune autre offre de financement, démontrant ainsi l’absence de toute démarche visant à satisfaire la condition suspensive d’obtention du prêt. Par ailleurs, à la suite de leur demande expresse du 29 juillet 2023 auprès de la banque CIC, ils ont sciemment entravé la réalisation 






de ladite condition en sollicitant auprès de cet organisme un refus de pure complaisance. Elle estime que ces multiples fautes– tant dans le dépôt du dossier de prêt que dans la recherche d’un refus factice – ont généré un préjudice direct et certain en ce qu’ils ont empêché la réalisation de la condition suspensive la privant par là-même du paiement de sa commission. 

Les consorts [W] ont constitué avocat le 5 décembre 2024 lequel a indiqué par message RPVA du 2 mai 2025 ne plus intervenir.

En application des articles 828 du code de procédure civile et L. 212-5-1 du code de l’organisation judiciaire, le conseil de la société Ezare Immobilier a donné son accord pour que la procédure se déroule sans audience.

La clôture de la procédure est intervenue par ordonnance du juge de la mise en état du 6 août 2026.

 L’affaire a été mise en délibéré au 7 août 2026.


MOTIFS

I/ Sur la responsabilité délictuelle des consorts [W]

L’article 1304 alinéa 2 du code civil prévoit que la condition est suspensive lorsque son accomplissement rend l'obligation pure et simple.

Aux termes de l’article 1304-3 du code civil : « La condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement. »

C’est au bénéficiaire de la promesse qu’il incombe de faire la preuve qu’il a effectivement demandé un crédit conforme aux prévisions contractuelles, l’absence de demande ou l’absence de conformité de celle-ci au contrat faisant présumer que le refus de la banque est imputable à son comportement (Civ 1ère 13 novembre 1997 n° 95-18.276). Il appartient en revanche au créancier d’une condition suspensive d’apporter la preuve que le débiteur a empêché la réalisation de celle-ci. 

 Il est acquis en jurisprudence que le tiers à un contrat peut invoquer un manquement contractuel, dès lors qu’il subi un préjudice, pour caractériser une faute susceptible d’engager la responsabilité délictuelle. 

Ainsi, l’acquéreur dont le comportement fautif a fait perdre à l’agent immobilier, sa rémunération, doit réparation de son préjudice sur le fondement de la responsabilité extra-contractuelle, conformément aux dispositions de l’article 1240 du Code civil ce qui implique la preuve d'une faute, d'un préjudice et d'un lien de causalité entre la faute et le préjudice.

En l’espèce, le reproche fait aux consorts [W] de ne pas avoir recherché un prêt correspondant aux prévisions du contrat passé avec le vendeur et d'avoir, ce faisant, fait échec à la condition suspensive, manquement ayant eu pour effet de priver l'agence immobilière d'une somme équivalente à la commission, implique de prouver la carence de ces derniers et le lien de causalité avec la privation de la commission d'agence que l'agence aurait pu percevoir si l'acte authentique avait été signé.




Il est rappelé que le compromis de vente du 5 avril 2023 stipule : « NEGOCIATION 
Les parties reconnaissent que le prix a été négocié par l'Agence Ezare titulaire d’un mandat donné par le VENDEUR sous le numéro 2318 en date du 23 janvier 2023 non encore expiré, ainsi déclaré.

En conséquence, LE VENDEUR qui en a seul la charge aux termes du mandat, doit à l’agence une rémunération de NEUFMILLEEUROS (9 000 € EUR), taxe sur la valeur ajoutée incluse. »

En outre, une condition suspensive d’obtention d’un prêt par les consorts [W] (p. 8/9) a été insérée selon laquelle :
« CONDITIONS SUSPENSIVES
(---)
Toute condition suspensive est réputée accomplie, lorsque sa réalisation est empêchée par la partie qui y avait intérêt. »

« Conditions suspensives particulières
Condition suspensive d’obtention de prêt
L’ACQUEREUR déclare avoir l’intention de recourir pour le paiement du prix de cette acquisition, à un ou plusieurs prêts rentrant dans le champ d’application de l’article L 313 40 du Code de la Consommation, et répondant aux caractéristiques suivantes :
° Organisme prêteur : tous établissements bancaires.
° Montant maximal de la somme empruntée : CENT QUATRE VINGT QUATORZE MILLE EUROS (194 000 EUR).
° Durée maximale de remboursement : 25 ans.
° Taux nominal d’intérêt maximal : 3,15 % l’an (hors assurances).
En conséquence, le compromis est soumis en faveur de l’ACQUEREUR et dans son intérêt exclusif à la condition suspensive de l’obtention d’un crédit aux conditions sus énoncées.
Toute demande non conforme aux stipulations contractuelles notamment quant au montant emprunté, au taux, et à la durée de l’emprunt entraînera la réalisation fictive de la condition au sens du premier alinéa de l’article 1304 3 du Code Civil.

Obligation de l’ACQUEREUR vis à vis du crédit sollicité
L’Acquéreur s’oblige, dès à présent, à faire toutes les démarches nécessaires à l’obtention du prêt.
L’ACQUEREUR devra informer, sans retard, le VENDEUR de tout évènement provoquant la réalisation ou la défaillance de la condition suspensive, étant précise que l’article L 313 41 du Code de la Consommation impose un délai minimum d’un mois à compter de la date de signature, comme durée de validité de cette condition suspensive.
L’ACQUEREUR déclare qu’il n’existe, à ce jour, aucun obstacle de principe à l’obtention des financements qu’il envisage de solliciter.

Réalisation de la condition suspensive

(---)
La réception de cette offre devra intervenir au plus tard dans les 60 jours des présentes.
L’obtention ou la non réalisation de l’offre de prêt devra être notifiée par l’ACQUEREUR [Localité 4] et au notaire. »

Un avenant à ce compromis de vente a été signé le 25 mai 2023 portant prorogation du délai d’obtention du prêt dans les termes suivants : 


« Conditions suspensives particulières
Condition suspensive d’obtention de prêt
Le prêt sera réputé obtenu et la condition suspensive sera réalisée par la remise par la banque à l’ACQUEREUR de l’offre écrite, telle que prévue aux 
articles L 313 24 et suivants du Code de la Consommation, de consentir le crédit aux conditions principales sus énoncées et dans le délai de réalisation des présentes.
La réception de cette offre devra intervenir au plus tard dans les 90 jours des présentes.
L’obtention ou la non réalisation de l’offre de prêt devra être nottifiée par l’ACQUEREUR au [Localité 5] et au notaire. » 

Les consorts [W] disposaient donc après prorogation par avenant du 25 mai 2023 jusqu’au 4 juillet 2023 pour justifier de l’obtention d’une offre de prêt conforme au compromis de vente. 

Il est acquis que ce n’est que le 20 juillet 2023 que les consorts [W] ont adressé un courrier recommandé avec accusé de réception ayant pour objet “refus d’accord de prêts bancaires” dont la teneur était la suivante : “Madame, Monsieur, Malheureusement, nous devons nous rétracter de la vente car nous ne trouvons pas de financement bancaire malgré nos multiples démarches”. 

Les défendeurs ont en outre communiqué le 29 juillet 2023 une attestation de la banque CIC confirmant le refus de financement de l’opération immobilière aux conditions stipulées dans l’acte authentique. Ce document fait suite au courriel émanant des défendeurs adressé à la banque CIC le 29 juillet 2023 dont les termes sont les suivants : “pourriez-vous m'envoyer refus de prêt afin que je puisse me rétracter sans pénalité s'il vous plaît, sinon je vais devoir payer 18 000 euros. Je vous en prie faites ça avant de partir en vacances. Merci beaucoup, du coup j'avais fait aucune autre demande comme je vous l'avais dit”. 

Si le courriel précité montre que les consorts [W] n’ont effectué“aucune autre demande”, ce qui n’est pas en soi fautif, il permet d’en déduire qu’ils ont bien déposé une demande de prêt auprès de la banque CIC conforme aux termes de la promesse, ce document reprenant expressément les conditions fixées dans l’acte authentique. 

En outre, la société Ezare Immobilier procède par voie d’allégation lorqu’elle évoque que le refus obtenu de la banque s’inscrit dans une démarche de “complaisance”. En effet, rien ne permet de conclure avec certitude que les consorts [W] n’ont pas déposé réellement de dossier de demande de prêt et que la réponse de la banque CIC n’aurait été rédigée que pour les besoins de la cause. 

Enfin, s’agissant du prétendu caractère tardif de la transmission de l’information, il faut rappeler que la condition suspensive est prévue en faveur de l’acquéreur qui est seul autorisé à s'en prévaloir. Or, la société Ezare Immobilier ne rapporte pas la preuve de ce que les consorts [W] ont volontairement refusé de communiquer une offre de prêt dans les délais impartis par la promesse synallagmatique de vente. Par ailleurs, le courriel du 29 juillet 2023 ne prouve pas que les consorts [W] ont déposé hors délai leur demande de prêt auprès de l’établissement bancaire de sorte que la réponse tardive ne peut leur être imputée avec certitude.




Il résulte de ce qui précède qu’il ne peut dès lors être retenu que la vente a échoué du fait de la carence ou du défaut de diligence des consorts [W]. 

La société Ezare Immobilier succombe donc dans l’administration de la preuve d’une faute de nature à engager la responsabilité délictuelle des consorts [W].

Dès lors, la demande de condamnation des consorts [W] dans le cadre de la non-obtention d’une offre de prêt en application de la condition suspensive insérée dans le compromis de vente du 5 avril 2023 modifié par avenant du 25 mai 2023 sera rejetée.

Compte tenu du rejet de la demande principale, celle subséquente formulée au titre de “la perte de temps et des tracasseries” le sera également.


II/ Sur les autres demandes

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société Ezare Immobilier, succombant, sera condamnée aux dépens de l’instance et sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit.


PAR CES MOTIFS

Le tribunal, 

DIT que M. [Q] [A] et Mme [T] [S] n’ont pas commis de faute délictuelle à l’égard de l’EURL Ezare Immobilier dans le cadre de la non-obtention d’une offre de prêt en application de la condition suspensive insérée dans le compromis de vente du 5 avril 2023 modifié par avenant du 25 mai 2023 ; 

REJETTE en conséquence toutes les demandes indemnitaires de l’EURL Ezare Immobilier ;

REJETTE lademande de l’EURL Ezare Immobilier au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE l’EURL Ezare Immobilier aux entiers de l’instance ;








RAPPELLE l’exécution provisoire de droit du présent jugement.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Greffier et le Président.


Le Greffier Le Président































En conséquence, la République française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis.
En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le greffier