Tribunal judiciaire de Pontoise, Deuxième Chambre Civile, 20 juillet 2026, n° 23/06609

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

20 Juillet 2026

N° RG 23/06609 - N° Portalis DB3U-W-B7H-NPYD 

Code NAC : 53B 

S.A. SOCIETE GENERALE
C/
S.C.I. COMPAGNIE FONCIERE CONDE
[U] [B] [T]
[K] [B] [G]


TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Deuxième Chambre Civile du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire et en premier ressort assistée de Emmanuelle MAGDALOU, Greffier a rendu le 20 juillet 2026, par mise à disposition au greffe, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame CITRAY, Vice-Présidente
Madame SAMAKÉ, Juge
Madame CHLOUP, Magistrate honoraire 

Sans opposition des parties l'affaire a été plaidée le 30 Mars 2026 devant Fabienne CHLOUP, siégeant en qualité de Juge Rapporteur qui a été entendu en son rapport par les membres de la Chambre en délibéré. L’affaire a été mise en délibéré au 29 juin 2026, lequel a été prorogé à ce jour. Le jugement a été rédigé par Fabienne CHLOUP

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DEMANDERESSE

S.A. SOCIETE GENERALE, immatriculée au RCS de [Localité 1], sous le numéro 552 120 222 dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Nadia DERNONCOURT, avocat au barreau du Val d’Oise 


DÉFENDEURS

S.C.I. COMPAGNIE FONCIERE CONDE, immatriculée au RCS de [Localité 2], sous le numéro 790 686 323 dont le siège social est sis [Adresse 2]

n’ayant pas constitué avocat 

Monsieur [U], [C] [B] [T], né le [Date naissance 1] 1980 à [Localité 3] (CAMEROUN), demeurant [Adresse 3] [Adresse 4] [Adresse 5] [Adresse 6] - [Adresse 7]

représenté par Me Aurélie TISSEYRE, avocat au barreau du Val d’Oise 


Madame [K] [B] [G], née le [Date naissance 2] 1979 à [Localité 3] (CAMEROUN), demeurant [Adresse 8]

représentée par Me Sébastien TO, avocat au barreau du Val d’Oise et assistée de Me Valérie ASTIER, avocat plaidant au barreau de Limoges

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EXPOSE DU LITIGE :

Faits constants :

Suivant offre préalable acceptée le 19 février 2013, la SA SOCIETE GENERALE a consenti à la SCI COMPAGNIE FONCIERE CONDE (ayant son siège [Adresse 9]) un prêt pour financer l’acquisition avec travaux d’un bien immobilier sis [Adresse 10] à LILLE (59000), d’un montant de 80.000 euros d’une durée de 300 mois, remboursable en 298 mensualités après une période de différé de 2 mois, au taux nominal contractuel de 3,45 % l’an pendant 84 mois puis selon un taux révisable entre 2,45 % et 4,45 % l’an.

Par acte séparé du 19/2/2013, M.[B] [U], associé à hauteur de 199 parts et gérant de la SCI COMPAGNIE FONCIERE CONDE, s’est porté caution solidaire des engagements de l’emprunteuse dans la limite de 120.000 euros pour une durée de 324 mois.
Par acte séparé du 20/2/2013, sa sœur, Mme [B] [K], associée à hauteur de 1 part de la SCI COMPAGNIE FONCIERE CONDE, s’est portée caution solidaire des engagements de l’emprunteuse dans la limite de 120.000 euros pour une durée de 324 mois.

Par acte notarié du 13 novembre 2020, la SCI COMPAGNIE FONCIERE CONDE a vendu cet appartement à Mme [B] [K] pour le prix de 80.000 euros.
Cette somme a été virée par le notaire le même jour à la SCI COMPAGNIE FONCIERE CONDE, qui n’a pas remboursé le prêt dont elle a poursuivi le paiement des échéances.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 13/9/2023 retournée avec la mention « destinataire inconnu à l’adresse », le prêteur a mis l’emprunteuse en demeure de régler les échéances impayées à hauteur de 9170,24 euros dans le délai de 15 jours en lui rappelant que le non règlement d’une seule échéance peut entraîner l’exigibilité immédiate du concours sous référence. 
Deux autres lettres recommandées ont été envoyées le même jour aux mêmes fins à la SCI COMPAGNIE FONCIERE CONDE, à l’attention de M.[B] [U], l’une à CAZOULS LES BEZIERS retournée non réclamée, l’autre à CAEN distribuée le 18/9/2023.
A la même date, la banque a mis chacune des cautions en demeure de régler les mensualités impayées dans le même délai.

Par courriers recommandés avec accusés de réception en date du 6/10/2023 (distribué à M. le 10/10 suivant et à Mme le 12/10 suivant) la banque a informé chacune des cautions qu’elle se prévalait à l’égard de l’emprunteuse de l’exigibilité anticipée du prêt.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 20/11/2023, retourné avec la mention « destinataire inconnu à l’adresse », la banque a informé la SCI COMPAGNIE FONCIERE CONDE qu’en date du 6/10/2023 elle avait prononcé la déchéance du terme du prêt et l’a mise en demeure de rembourser dans les quinze jours de la réception la somme de 68.681,13 euros au titre du solde restant dû, au motif qu’elle avait été avisée de la vente du bien immobilier financé et que cette mutation constituait une condition d’exigibilité du prêt.

Procédure :

Par exploit du 11 décembre 2023, la SA SOCIETE GENERALE a fait assigner la SCI COMPAGNIE FONCIERE CONDE ainsi que M.[B] [T] [U] et Mme [B] [K] en leur qualité de cautions, devant le tribunal judiciaire de Pontoise aux fins d’obtenir le paiement du solde du prêt.
Une ordonnance de clôture partielle a été rendue par le juge de la mise en état le 8 janvier 2026 à l’égard de M.[B] [T] [U]. 
La clôture de l’instruction a été fixée au 19 mars 2026 par ordonnance rendue le même jour par le juge de la mise en état et l’affaire a été renvoyée pour plaidoiries à l’audience en juge rapporteur du 30 mars 2026. 
Le délibéré a été fixé au 29 juin 2026 et prorogé au 20 juillet 2026.


Prétentions et moyens des parties :

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 11 décembre 2025, la SA SOCIETE GENERALE demande au tribunal de :
Au visa des articles 1103 et suivants, 1905 et suivants, 1231-6 et 1137 du code civil :
débouter M.[B] [T] [U] et Mme [B] [K] de l’ensemble de leurs prétentionscondamner M.[B] [T] [U] à lui payer la somme de 68.626,63 euros outre intérêts au taux conventionnel de 4,45 % à compter du 14 novembre 2023 jusqu’à complète extinction de la dette, en vertu du cautionnement régularisé le 19 février 2013, solidairement avec la SCI COMPAGNIE FONCIERE CONDEcondamner Mme [B] [K] à lui payer la somme de 68.626,63 euros outre intérêts au taux conventionnel de 4,45 % à compter du 14 novembre 2023 jusqu’à complète extinction de la dette, en vertu du cautionnement régularisé le 19 février 2013, solidairement avec la SCI COMPAGNIE FONCIERE CONDESubsidiairement, au visa des articles 1224 et 1227 du code civil :
prononcer la résolution judiciaire du contrat de prêt consenti par elle à la SCI COMPAGNIE FONCIERE CONDE suivant offre de prêt immobilier du 7 février 2013 acceptée le 19 février suivant pour un montant nominal de 80.000 euros remboursable en 300 mensualitéscondamner M.[B] [T] [U] à lui payer la somme de 68.626,63 euros outre intérêts au taux conventionnel de 4,45 % à compter du 14 novembre 2023 jusqu’à complète extinction de la dette, en vertu du cautionnement régularisé le 19 février 2013, solidairement avec la SCI COMPAGNIE FONCIERE CONDEcondamner Mme [B] [K] à lui payer la somme de 68.626,63 euros outre intérêts au taux conventionnel de 4,45 % à compter du 14 novembre 2023 jusqu’à complète extinction de la dette, en vertu du cautionnement régularisé le 19 février 2013, solidairement avec la SCI COMPAGNIE FONCIERE CONDEEn tout état de cause :
 ordonner la capitalisation des intérêts annuels échusjuger que l’exécution provisoire est de droit nonobstant appel et sans cautioncondamner M.[B] [T] [U] à lui payer 4000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, solidairement avec la SCI COMPAGNIE FONCIERE CONDEcondamner Mme [B] [K] à lui payer 4000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, solidairement avec la SCI COMPAGNIE FONCIERE CONDEcondamner M.[B] [T] [U] aux entiers dépens de la procédure, solidairement avec la SCI COMPAGNIE FONCIERE CONDEcondamner Mme [B] [K] aux entiers dépens de la procédure, solidairement avec la SCI COMPAGNIE FONCIERE CONDE.
La SA SOCIETE GENERALE expose, en substance, que le bien financé a été vendu sans qu’elle en eût été informée et sans que le prêt fût remboursé par la SCI emprunteuse, qu’aucun transfert du prêt ne lui a été demandé, que les mensualités ont été par la suite impayées, ce qui a justifié le prononcé de la déchéance du terme et l’exigibilité immédiate des sommes dues. Elle soutient que le caractère abusif de la clause de déchéance du terme ne peut être opposé dès lors que l’emprunteuse est une SCI qui n’est pas un consommateur, qu’en tout cas cette clause n’est pas abusive et que la mise en œuvre de la déchéance du terme ne l’est pas davantage et est régulièrement intervenue après plusieurs mises en demeure et échec de discussions en vue d’un règlement amiable avec M.[B].
Elle estime subsidiairement que les manquements contractuels de l’emprunteuse justifient le prononcé de la résolution judiciaire du contrat de prêt.
Elle soutient par ailleurs que les intérêts de retard prévus au contrat sont fondés, tout comme l’est la clause pénale d’indemnité d’exigibilité, les deux pénalités ayant des faits générateurs distincts et pouvant dès lors être cumulatives.
La SOCIETE GENERALE estime que le cautionnement de Mme [B] n’est pas disproportionné à son engagement compte tenu de la situation de la caution au moment où elle est appelée. Elle signale avoir régulièrement informé la caution des incidents de paiement, de sorte que les intérêts dus doivent être maintenus.
Elle s’oppose aux demandes de délais de paiement en invoquant la mauvaise foi des débiteurs et l’opacité de Monsieur sur sa situation financière.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 16 avril 2025, M.[B] [T] [U] demande au tribunal de :
juger que la clause de déchéance du terme du contrat de caution doit être réputée non écritejuger que la résiliation du contrat n’est pas valablerejeter la demande de condamnation de la SOCIETE GENERALE à hauteur de 68.626,63 eurosA titre subsidiaire :
juger sa demande de délais recevablejuger que le règlement de la somme de 68.626,63 euros sera étalée en 24 mensualités de 5718,88 eurosdébouter la SOCIETE GENERALE de sa demande en paiement des pénalités ou intérêts de retardA titre subsidiaire, réduire ces indemnités de retard à de plus justes proportions
rejeter les demandes plus amples ou contraires de la SOCIETE GENERALEjuger que chaque partie assumera ses frais de procédure et ses dépens.
M.[B] [U] signale qu’il a de bonne foi régularisé la vente du bien à sa sœur et associée sans prévenir ou rembourser le prêteur car il ne s’agissait pas d’une vente à un tiers. Il soutient que la clause de déchéance du terme du prêt vis à vis de la caution est abusive et doit être réputée non écrite, en ce qu’elle ne prévoit pas de mise en demeure préalable avant le prononcé de l’exigibilité immédiate. Il estime aussi que la déchéance du terme a été mise en œuvre de façon abusive et irrégulière, les destinataires n’ayant pas reçu les mises en demeure préalables et celles-ci ne prévenant pas que le créancier se prévaudrait de la clause de résiliation à défaut de régularisation et qu’en outre il avait proposé un échéancier de remboursement amiable auquel la banque n’a pas répondu. Il estime que la clause pénale ne peut se cumuler avec les intérêts de retard car le créancier est indemnisé deux fois du retard de paiement. Il précise enfin qu’il est désormais en mesure de solder les sommes dues en 24 mois.


Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 4 février 2026, Mme [B] [K] demande au tribunal de :
A titre principal :
prononcer que, lors de sa conclusion, le contrat de cautionnement était manifestement disproportionné à ses biens et revenusen conséquence, débouter la SOCIETE GENERALE de sa demande en paiement de la somme de 68.626,63 eurosA titre subsidiaire :
prendre acte de la proposition de paiement formulée par M.[B] à concurrence de 24 mensualités de 2859,44 euros avec un taux d’intérêt réduitA titre subsidiaire :
réduire à de plus justes proportions les sommes demandées par la SOCIETE GENERALEdébouter la SOCIETE GENERALE de sa demande en paiement des pénalités ou intérêts de retard échus entre la date du premier incident de paiement (7 février 2022) et celle à laquelle elle a été informée (18 septembre 2023)lui accorder les plus larges délais de paiementA titre subsidiaire :
condamner M.[B] [U] à la garantir et relever indemne de toute condamnation éventuellement mise à sa charge au titre du cautionnement, des frais irrépétibles et des dépensSur les demandes accessoires :
condamner la SOCIETE GENERALE à lui verser 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civilecondamner la SOCIETE GENERALE aux dépensécarter l’exécution provisoire de droit sur le fondement de l’article 514-1 du code de procédure civileEn toute hypothèse :
débouter la SOCIETE GENERALE de l’ensemble de ses prétentions.
Mme [B] [K] estime que la banque ne peut lui réclamer aucune somme au titre du prêt dès lors que son cautionnement était disproportionné à sa situation financière lors de son engagement et qu’il l’est encore au regard de sa situation actuelle. Subsidiairement, elle souligne que M.[B] a proposé de régler les sommes dues en 24 mensualités. Plus subsidiairement, elle fait valoir que la banque n’a pas respecté son obligation d’information de la caution dès le premier incident de paiement et qu’elle n’est donc pas tenue de régler les intérêts et pénalités pendant la période où elle n’a pas reçu l’information. A titre infiniment subsidiaire elle invoque une situation financière obérée et sa bonne foi à l’appui de sa demande de délais de paiement.

La SCI COMPAGNIE FONCIERE CONDE, assignée par procès-verbal de recherches infructueuses selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, n’a pas constitué avocat et n’a donc pas conclu.


MOTIFS DE LA DECISION :

A titre liminaire, il doit être rappelé que le juge n’est tenu de statuer que sur les demandes formulées par les parties dans le dispositif de leurs conclusions, et que les « constater que », « dire et juger que » ne constituent pas des demandes mais des moyens développés au soutien de celles-ci. 

Sur la demande principale et le caractère abusif de la déchéance du terme :

Sur la clause abusive :

En leur article 12 EXIGIBILITE ANTICIPEE – DEFAILLANCE DE L’EMPRUNTEUR, les conditions générales du contrat de prêt consenti à la SCI COMPAGNIE FONCIERE CONDE en 2013 stipulent que :
« La SOCIETE GENERALE pourra exiger le remboursement immédiat du capital restant du, majoré des intérêts, primes et surprimes d’assurance, échus mais non payés dans l’un des cas suivants :
- non paiement à son échéance, d’une mensualité ou de toutes sommes dues à la SOCIETE GENERALE à un titre quelconque en vertu des présentes
(...)
- mutation en propriété ou en jouissance et notamment vente, apport en société, donation, expropriation, saisie ou mesures conservatoires visant le bien immobilier financé et/ou ceux donnés en garanties, ces événements ayant une incidence directe sur l’objet du crédit et le risque du prêteur
(…).
Dans l’un des cas ci-dessus, SOCIETE GENERALE notifiera à l’emprunteur ou en cas de décès ses ayants droits ou au notaire chargé du règlement de la succession et à la caution, par lettre recommandée par AR qu’elle se prévaut de la présente cause et prononce l’exigibilité anticipée du prêt.
SOCIETE GENERALE n’aurait pas à faire prononcer en justice la déchéance du terme qui lui demeurerait acquise nonobstant tous paiements ou régularisation postérieurs à l’exigibilité prononcée ».

Selon l’article L132-1 du code de la consommation dans sa version applicable à l’époque du contrat dont s’agit, dans les contrats conclus entre professionnels et non professionnels ou consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du non professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat (v. ultérieurement articles L212-1 et L212-2 du code de la consommation).

La réglementation sur les clauses abusives ne s’applique donc qu’aux contrats conclus entre un professionnel et un consommateur ou un non professionnel.

Le consommateur est alors défini comme toute personne physique agissant à des fins qui n’entrent pas dans le cadre de son activité professionnelle ou agissant pour un usage considéré comme étranger à son activité professionnelle (v. directive 2011/83/UE du 25 octobre 2011). Est considéré comme non professionnel toute personne morale agissant en dehors de son activité professionnelle ou n’agissant pas à des fins professionnelles (v. ultérieurement article liminaire du code de la consommation).

Une société civile immobilière agit conformément à son objet lorsqu’elle contracte un ou plusieurs prêts immobiliers pour financer l’achat d’un immeuble ou plusieurs, de sorte que, ayant la qualité de professionnel, elle ne bénéficie pas des dispositions protectrices du code de la consommation sur les clauses abusives.
Peu importe que la SCI ait un caractère familial, qu’elle soit propriétaire d’un seul immeuble ou que l’emprunt qu’elle a contracté serve à l’acquisition d’un bien immobilier à usage d’habitation, dès lors que le prêt entre dans son objet social.

En l’espèce, au vu de son extrait KBIS versé aux débats, la SCI COMPAGNIE FONCIERE CONDE a pour activité l’acquisition, l’administration, la gestion par location ou autrement de tous immeubles, biens mobiliers et droits immobiliers.

Le contrat de prêt « solution investissement locatif » mentionne que l’emprunt est consenti à la SCI pour l’acquisition d’un bien immobilier à destination locative et résidence principale.
Le prêt ainsi souscrit entre dans l’objet social de la SCI COMPAGNIE FONCIERE CONDE qui l’a donc contracté en qualité de professionnel.
L’emprunteuse ne peut dès lors bénéficier des dispositions protectrices du code de la consommation, notamment celles sur les clauses abusives, qui sont réservées aux consommateurs et aux non professionnels.

M. [B] [T] [U] estime que ces dispositions peuvent bénéficier au « contrat de caution » qu’il a conclu personnellement pour garantir le remboursement du prêt consenti à la SCI COMPAGNIE FONCIERE CONDE.
Cependant, le cautionnement n’est qu’un accessoire du contrat principal et le prêt, qui est le contrat principal, a été accordé à la SCI, non à la caution. Seule la SCI a la qualité d’emprunteuse et a agi à des fins professionnelles conformément à son objet social.
M. [B] [T] [U] ne peut donc se prévaloir du caractère abusif qu’aurait, à son égard, la clause de déchéance du terme pour contester la validité de celle-ci qui s’apprécie au regard de la qualité du débiteur principal dans ses rapports avec le créancier.

Sur la mise en œuvre de la déchéance du terme :

En application de l’ancien article 2313 du code civil en vigueur à la date du prêt et des engagements, les cautions peuvent opposer au créancier les moyens et exception inhérents à la dette, 

Le contrat de prêt précise que, en cas de réalisation d’une des causes de déchéance du terme, la banque notifiera à l’emprunteur (et à la caution), par lettre recommandée avec AR, qu’elle se prévaut de la présente cause et prononce l’exigibilité immédiate du prêt.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 13/9/2023 retournée avec la mention « destinataire inconnu à l’adresse », le prêteur a mis l’emprunteuse en demeure de régler les échéances impayées à hauteur de 9170,24 euros dans le délai de 15 jours, avec les précisions suivantes :
« Nous vous rappelons que, aux termes du contrat correspondant, le non-règlement d’une seule échéance peut entraîner l’exigibilité du concours sous référence.
Toutefois, nous restons à votre disposition pour étudier toute proposition sérieuse de règlement. Si à l’issue d’un délai de 15 jours commençant à courir à compter de la réception de la présente nous n’avons reçu aucune proposition écrite de votre part, nous reprendrons notre entière liberté d’action à votre encontre ».

Deux autres lettres recommandées identiques ont été envoyées le même jour à la SCI COMPAGNIE FONCIERE CONDE, à l’attention de M.[B] [U], l’une à CAZOULS LES BEZIERS retournée non réclamée, l’autre à CAEN distribuée le 18/9/2023.
A la même date, la banque a mis chacune des cautions en demeure de régler les mensualités impayées dans le même délai.




Des échanges de courriels intervenus du 19 au 21 septembre 2023 entre la banque et M.[B] [U] démontrent que le prêteur a appris à cette occasion la vente du bien en 2020 et a demandé toutes explications et pièces justificatives, que M.[B] a évoqué des difficultés expliquant la défaillance de l’emprunteuse et a proposé un échéancier de remboursement à hauteur de 1000 euros par mois resté sans suite.

Par courriers recommandés avec accusés de réception en date du 6/10/2023 (distribué à M. M.[B] [U] le 10/10 suivant et à Mme [B] [K] le 12/10 suivant) la banque a rappelé aux cautions les termes de leurs engagements respectifs et les a avisées en ces termes : « Nous vous prions de bien vouloir trouver-ci joint copie du courrier que nous adressons ce jour à la SCI COMPAGNIE FONCIERE CONDE par lequel nous nous prévalons de l’exigibilité anticipée du prêt », les mettant ensuite en demeure de régler le solde du prêt à hauteur de 68.330,77 euros outre les intérêts de retard.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 20/11/2023, retourné avec la mention « destinataire inconnu à l’adresse », la banque s’est adressée en ces termes à la SCI COMPAGNIE FONCIERE CONDE :
« Vous nous avez récemment informés de la vente du bien financé par le prêt cité en objet.
A l’examen des conditions générales de l’offre de prêt, nous constatons que la mutation de propriété et, notamment, la vente du bien, constitue une condition d’exigibilité du prêt (article 12 des conditions générales).
En conséquence, nous vous informons qu’en date du 6/10/2023, nous avons prononcé l’exigibilité anticipée de ce concours.
Nous vous mettons en demeure de rembourser dans les quinze jours de la réception la somme de 68.681,13 euros au titre du solde restant dû selon décompte joint en annexe outre les intérêts de retard (…) ».

Il résulte de ces pièces et des circonstances qu’elles décrivent que la banque n’a pas prononcé la déchéance du terme sur le fondement des mises en demeure préalables du 13 septembre 2023 qui n’informaient d’ailleurs pas l’emprunteuse (ni les cautions) qu’à défaut de régularisation des échéances impayées dans le délai imparti elle se prévaudrait de l’exigibilité anticipée du prêt conformément à l’article 12 du contrat.

La banque a prononcé la déchéance du terme au motif que le bien financé avait été vendu et que cette mutation constituait une cause d’exigibilité immédiate du prêt.
Toutefois, la banque n’a jamais versé aux débats le courrier de déchéance du terme qu’elle évoque en date du 6/10/2023. Elle ne le joint pas aux lettres d’information et de mise en demeure envoyées à cette date aux cautions et qu’elle a prétendu « adresser ce jour » à la SCI COMPAGNIE FONCIERE CONDE.
Elle ne produit pas davantage la notification de ce courrier du 6/10/2023 qu’elle indique avoir adressé à l’emprunteuse.
Le courrier du 20/11/2023 évoquant la déchéance du terme du 6/10/2023, envoyé plus d’un mois après cette date, n’est jamais parvenu à la SCI COMPAGNIE FONCIERE CONDE.
Ainsi, la banque ne justifie pas avoir valablement notifié à l’emprunteuse la déchéance du terme en date du 6/10/2023 pour vente du bien.

La saisine du médiateur par M.[B] (le 6 novembre 2023) évoquant les circonstances de la vente du bien et du non paiement des mensualités du prêt et proposant de verser 1500 euros par mois pour apurer la dette, n’y change rien.

Dès lors, le prêteur ne justifie pas avoir valablement mis en œuvre la déchéance du terme en application de l’article 12 du contrat de prêt. Il ne peut donc réclamer l’exigibilité du prêt sur ce fondement.

Sur la demande subsidiaire en résolution judiciaire du contrat de prêt :

La SOCIETE GENERALE sollicite subsidiairement le prononcé de la résolution judiciaire du contrat de prêt sur le fondement des articles 1224 et 1227 du code civil.

En application de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice.
En vertu de l’article 1227, la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice.

L’article 1228 du code civil dispose que le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Aux termes de l’article 1229 du code civil, la résolution met fin au contrat.
La résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l'assignation en justice.
Lorsque les prestations échangées ne pouvaient trouver leur utilité que par l'exécution complète du contrat résolu, les parties doivent restituer l'intégralité de ce qu'elles se sont procuré l'une à l'autre. Lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie ; dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.
Dans ce cas, le contrat n'est point résolu de plein droit. La partie envers laquelle l'engagement n'a point été exécuté, a le choix ou de forcer l'autre à l'exécution de la convention lorsqu'elle est possible, ou d'en demander la résolution avec dommages et intérêts.
La résolution doit être demandée en justice, et il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances.

L'irrégularité de la mise en œuvre de la déchéance du terme n'interdit nullement au prêteur de solliciter la résolution judiciaire du contrat, en cas de manquement grave de l’emprunteur à ses obligations contractuelles.

En l’espèce, il ressort des pièces produites que, par acte notarié du 13 novembre 2020, la SCI COMPAGNIE FONCIERE CONDE a vendu le bien immobilier financé par le prêt, à Mme [B] [K] pour le prix de 80.000 euros.
Il ressort des courriels échangés entre la banque et M.[B] [U] en septembre 2023 que celui-ci, en tant que gérant de la SCI, n’a pas informé le prêteur de la vente intervenue. Il est également établi que les sommes restant dues au titre prêt n’ont pas été remboursées à la banque sur le prix de vente perçu par la SCI COMPAGNIE FONCIERE CONDE. 
L’article 12 des conditions générales du contrat de prêt stipule que la vente du bien financé est une cause d’exigibilité immédiate des sommes restant dues car cette circonstance modifie l’appréciation du risque par le prêteur.
La SCI COMPAGNIE FONCIERE CONDE, par son gérant M.[B] [U], ne pouvait donc ignorer la nécessité d’informer le prêteur de la transaction intervenue et de rembourser le prêt sur le produit de la vente qui a été encaissé sur le compte de la personne morale.
M.[B] [U] ne peut sérieusement soutenir que la vente du bien à sa sœur et associée ne constituait pas une vente à un tiers et qu’il a de bonne foi pensé que cela le dispensait de prévenir le prêteur. Le contrat ne contient pas cette précision ni condition et ses termes sont clairs.
Il ne peut davantage invoquer le fait que c’est le notaire qui n’a pas versé les fonds à la banque. Outre qu’il n’est pas démontré que le notaire rédacteur de l’acte était au courant du solde d’un prêt à rembourser, aucune des parties n’a mis en cause le notaire dans la présente instance.
En agissant comme elle l’a fait, la SCI COMPAGNIE FONCIERE CONDE, par son gérant M.[B] [U], a donc gravement manqué à son obligation qui était fondamentale.

A cela s’ajoute que, si la SCI COMPAGNIE FONCIERE CONDE a poursuivi le règlement des mensualités du prêt après la vente du bien, elle a cessé de le rembourser puisque, à la date de la mise en demeure du 13/9/2023, l’arriéré était de 9170,24 euros.
Les demandes en paiement, adressées aux cautions au mois de mai 2023, des échéances impayées à hauteur de 7392,93 euros confirment la défaillance de l’emprunteuse dans le remboursement du prêt.
Cette défaillance avérée constitue elle aussi un manquement grave et répété de la SCI COMPAGNIE FONCIERE CONDE à son obligation fondamentale de s’acquitter du montant des échéances, cela d’autant plus que, lors de la vente du bien en 2020, l’emprunteuse a disposé des fonds nécessaires au remboursement du prêt.

Ces manquements justifient que soit prononcée, non pas la résolution, mais la résiliation judiciaire du contrat de prêt consenti le 19 février 2013 par la SOCIETE GENERALE à la SCI COMPAGNIE FONCIERE CONDE, puisque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat.

La résiliation peut être prononcée, notamment, à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l'assignation en justice.
Au cas présent, la date de la résiliation sera fixée au 13 novembre 2023, date de l’arrêté du décompte de créance à l’appui l’assignation du 11 décembre 2025.

Sur les sommes dues par la SCI COMPAGNIE FONCIERE CONDE :

Au vu du décompte arrêté au 20 novembre 2023, la créance réclamée est de : 68.626,63 euros se décomposant comme suit :
- principal : 63.860,60 euros
- intérêts : 904,38 euros
- indemnité forfaitaire : 3861,65 euros.

M.[B] [U] conteste les intérêts de retard au taux majoré et l’indemnité forfaitaire au motif qu’il s’agit de deux clauses pénales sanctionnant le retard de paiement et faisant donc double emploi. Il demande leur suppression ou leur réduction à de plus justes proportions. Mme [B] [K] sollicite également une réduction des sommes dues à de plus justes proportions.

L’article 12 B INDEMNITES – INTERETS DE RETARD des conditions générales stipule que, si le prêteur n’exige pas le remboursement immédiat (des sommes restant dues au titre du prêt) le taux ci-dessus (c’est à dire le taux fixe stipulé aux conditions particulières de l’offre) pourra être majoré de trois points jusqu’à ce que l’emprunteur ait repris le cours normal des échéances contractuelles. Cette stipulation ne remet pas en question le cas d’exigibilité survenue et ne peut valoir accord de délai de paiement.
Par contre, si le prêteur exige le remboursement immédiat des sommes dues, il pourra demander une indemnité qui ne peut dépasser 7 % desdites sommes.

En l’espèce, les intérêts réclamés sont facturés au taux majoré de 7,45 % sur les échéances impayées avant l’exigibilité du prêt.
La majoration est donc due conformément aux stipulations contractuelles en cas de retard de paiement tant qu’il n’est pas fait application de l’exigibilité de la totalité du prêt.
Cette pénalité ne fait pas double emploi avec l’indemnité forfaitaire de 7 % prévue cas de résiliation, qui constitue une clause pénale sanctionnant la rupture anticipée du contrat et non les retards de paiement avant la résiliation.

En vertu de l’article 1152 du code civil applicable à l’époque du contrat de prêt (devenu 1231-5 du code civil), lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages-intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue, si elle est manifestement excessive ou dérisoire.
Au cas présent, l’indemnité forfaitaire réclamée à hauteur de 3861,65 euros apparaît manifestement excessive eu égard au montant la dette et au fait que le préjudice du créancier se trouve suffisamment réparé par les intérêts au taux contractuel. 
Cette indemnité sera donc réduite à 1 euro.

Dès lors, la SCI COMPAGNIE FONCIERE CONDE sera condamnée à payer à la SA SOCIETE GENERALE la somme totale de 64.764,98 euros au titre du solde du prêt consenti le 19 février 2013, avec intérêts au taux nominal contractuel de 4,45 % à compter du 14 novembre 2023 et celle de 1 euro à titre de clause pénale avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Les intérêts dus depuis au moins une année entière seront capitalisés dans les conditions de l’article 1154 du code civil en vigueur à la date du contrat de prêt (devenu 1343-2).

Sur les réclamations contre les cautions :

Sur le caractère disproportionné du cautionnement de Mme [B] [K] :

Mme [B] [K] estime ne devoir aucune somme au titre de son engagement de caution qui, selon elle, apparaît disproportionné au regard de ses biens et revenus.

Selon l’article L341-1 (devenu L332-1) du code de la consommation dans sa version applicable à la date des engagements de caution, un créancier professionnel ne peut se prévaloir d’un contrat de cautionnement conclu par une personne physique dont l’engagement était, lors de sa conclusion, manifestement disproportionné à ses biens et revenus, à moins que la patrimoine de cette caution, au moment où celle-ci est appelée, ne lui permette pas de faire face à son obligation.

Mme [B] [K] s’est engagée solidairement à garantir la défaillance de la SCI COMPAGNIE FONCIERE CONDE dans la limite de la somme de 120.000 euros.

La fiche patrimoniale remplie par l’intéressée le 29 janvier 2013 mentionne qu’elle exerce la profession de technicienne étude de prix avec un salaire annuel de 14.640 euros (soit 1220 euros par mois) et qu’elle a un enfant à charge. Aucun autre revenu ni patrimoine n’est déclaré.
A la date de la souscription du cautionnement, la situation patrimoniale de Mme [B] [K] n’apparaît pas proportionnée à l’étendue de son engagement.

Actuellement, il ressort des pièces produites que Mme [B] [K] est propriétaire :
de l’appartement situé à LILLE acheté à la SCI COMPAGNIE FONCIERE CONDE en 2020 pour une valeur de 79.620 euros lors de l’achat et d’une valeur statistique actuelle estimée à 86.000 euros (v. fiche hypothécaire au 24/7/2023), qui n’est grevé d’aucune inscriptiond’une maison à SAINT JULIEN (87200) acquise en 2024 à titre de résidence principale au prix total de 148.821 euros.Le premier bien a été acquis au moyen d’un emprunt de 90.695,61 euros remboursable en 238 mensualités de 462,99 euros assurance comprise. Le second bien a été acquis au moyen d’un prêt de 139.272 euros remboursable en 300 mensualités de 660,77 euros assurance comprise, et d’un apport de 9549 euros.

Mme [B] [K] rembourse également un crédit à la consommation de 15.000 euros par échéances de 211,93 euros.

Mme [B] [K], aujourd’hui auto entrepreneur, a déclaré en 2025 sur les revenus 2024 un revenu fiscal de référence de 34.822 euros et des revenus fonciers de 8484 euros, soit un total de 43.306 euros (correspondant à 3608 euros par mois).

Même s’ils sont en cours de paiement au moyen de crédits immobiliers et que leur valeur nette actuelle est donc inférieure à leur estimation ou leur prix d’achat, Mme [B] [K] possède aujourd’hui deux biens immobiliers pour une valeur brute totale d’environ 234.821 euros et perçoit des revenus fonciers de la location de l’un d’eux.

Les sommes appelées à l’heure actuelle au titre du cautionnement souscrit par elle avoisinent 64.765,98 euros, étant précisé que la caution qui a payé peut se retourner contre l’autre caution pour avoir remboursement de sa part et portion.

Les biens et revenus de Mme [B] [K] lui permettent aujourd’hui de faire face à l’engagement de caution qu’elle a souscrit au profit du prêteur de deniers.

Le cautionnement de Mme [B] [K] n’apparaît donc pas disproportionné au regard de sa situation patrimoniale au moment où il est appelé.

Sa contestation sera rejetée.

Sur l’information de la caution des incidents de paiement :

Mme [B] [K] soutient qu’elle n’a pas été tenue informée des incidents de paiement en temps utile conformément à la loi et demande que la banque soit déchue des pénalités ou intérêts de retard échus entre la date du premier incident de paiement (7 février 2022) et celle à laquelle elle a été informée (18 septembre 2023).

Le créancier poursuivant objecte qu’il a l’a régulièrement informée des incidents de paiement.

L’article 2303 du code civil (dans sa rédaction issue de l’ordonnance du 15 septembre 2021 entrée en vigueur le 1er janvier 2022) dispose que le créancier professionnel est tenu d’informer toute caution personne physique de la défaillance du débiteur principal dès le premier incident de paiement non régularisé dans le mois qui suit l’exigibilité de ce paiement, à peine de déchéance de la garantie des intérêts et pénalités échus entre la date de cet incident et celle à laquelle elle en a été informée.
En son article 37 l’ordonnance susvisée prévoit que les dispositions relatives à l’information de la caution s’appliquent, à compter du 1er janvier 2022 à tous les cautionnements quelle que soit leur date de conclusion même signés antérieurement à l’entrée en vigueur de la réforme.

La charge de prouver qu’il a rempli son obligation d’information pèse sur le créancier garanti.

Au cas présent, il ressort des mises en demeure, des décomptes et des tableaux d’amortissement que, comme l’indique Mme [B] [K] dans ses écritures, la première échéance impayée non régularisée remontait au moins au 7 février 2022.

La SOCIETE GENERALE justifie avoir adressé à Mme [B] [K] en sa qualité de caution :
une lettre en date du 19 mai 2023 lui demandant de régler les mensualités impayées à hauteur de 7392,93 euros selon relevé joint, retournée « destinataire inconnu à l’adresse »une lettre en date du 13/9/2023 lui demandant de régler les mensualités impayées à hauteur de 9170,24 euros selon relevé joint, reçue le 18 septembre suivantune lettre en date du 6/10/2023 l’informant de l’exigibilité anticipée du prêt et la mettant en demeure de régler la somme de 68.330,77 euros, distribuée le 12/10/2023.
Dans le mois qui suivait l’échéance impayée non régularisée du 7 février 2022, la banque aurait dû informer Mme [B] [K] en sa qualité de caution de l’incident de paiement. 
Or elle ne justifie pas avoir communiqué à cette dernière la moindre information avant le mois de mai 2023, à une adresse où le destinataire était inconnu, qui n’était pas celle fournie dans le contrat ni dans la déclaration de patrimoine.
Le premier courrier parvenu à Mme [B] [K] est celui du 13/9/2023 envoyé à son domicile de [Localité 4].

En conséquence, la SOCIETE GENERALE sera déchue du droit de percevoir intérêts et pénalités du prêt entre le 7 février 2022 et le 18 septembre 2023.

Sur les sommes dues par les cautions solidaires :

Selon l’article 2302 du code civil, lorsque plusieurs personnes se sont portées cautions d’un même débiteur pour une même dette, elles sont obligées chacune à toute la dette. 
Dans ce cas, le montant total des condamnations des cautions ne peut être supérieur à celui des dettes du débiteur principal.

M.[B] [U] et Mme [B] [K] se sont portés cautions solidaires des dettes de la SCI COMPAGNIE FONCIERE CONDE.


Il résulte des développements qui précèdent que la dette de la SCI COMPAGNIE FONCIERE CONDE est de 64.764,98 euros au titre du solde du prêt (avec intérêts au taux nominal contractuel de 4,45 % à compter du 14 novembre 2023) et de 1 euro à titre de clause pénale (avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement), et avec capitalisation de ceux-ci.

M.[B] [U] sera donc condamné solidairement avec la SCI COMPAGNIE FONCIERE CONDE, à hauteur du montant assorti des intérêts comme ci-dessus.

Il résulte des développements qui précèdent que Mme [B] [K] est redevable envers le prêteur du solde du prêt expurgé des pénalités et intérêts du 7 février 2022 jusqu’au 18 septembre 2023.
Au vu du décompte actualisé au 13/11/2023, il y a donc lieu de retirer du décompte la somme totale de 557,06 euros facturée au titre des intérêts depuis l’échéance du 7/2/2022 jusqu’à l’échéance du 7/9/2022 incluse.
Mme [B] [K] sera donc condamnée solidairement avec la SCI COMPAGNIE FONCIERE CONDE à hauteur de la somme de 64.207,92 euros au titre du solde du prêt et de celle de 1 euro à titre de clause pénale, ces deux sommes assorties des intérêts comme il est dit ci-dessus.

Sur les demandes de délais de paiement :

Selon l’article 1244-1 (devenu 1343-5) du Code civil applicable à la date du contrat, le Juge peut accorder des délais de grâce, dans la limite de deux années, en considération de la situation du débiteur et des besoins du créancier. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal ou que les paiements s’imputeront en priorité sur le capital.
(…).

De tels délais ne peuvent être octroyés qu’au débiteur de bonne foi.

Sur la demande de délais de Monsieur [B] [U] :

M.[B] [U] sollicite des délais de paiement avec un taux d’intérêt réduit.

Il ressort des pièces produites par les parties et du décompte de créance que M.[B] [U], s’il a offert au fil du temps de procéder à des paiements mensuels, n’en a rien fait. 
Il offre aujourd’hui d’apurer sa dette en 24 mensualités, mais à ce jour, il n’a effectué aucun versement. En outre, les mensualités seraient d’au moins 2698,54 euros. Or il ne fournit aucun élément sur sa situation économique actuelle et ne rapporte pas la preuve d’un retour à meilleure fortune qu’il allègue.
Il est avéré que la SCI COMPAGNIE FONCIERE CONDE a perçu les fonds versés sur le compte de la personne morale suite à la vente du bien immobilier financé à Mme [B] [K] en 2020 et que M.[B] [U], caution mais aussi gérant de cette SCI, n’a pas désintéressé le créancier et ne communique aucune indication sur ce que sont devenus les fonds perçus.
M.[B] [U] ne justifie pas de sa bonne foi ni de sa capacité à apurer la dette dans le délai imparti par la loi.
Sa demande sera rejetée.

Sur la demande de délais de Mme [B] [K] :

Mme [B] [K] sollicite également des délais de paiement en faisant état de difficultés financières liées au volume de ses charges, sans proposer d’échéancier.

Elle ne justifie cependant pas être en mesure de verser une somme suffisante pour apurer la dette dans le délai de 24 mois.
Elle n’indique pas davantage vendre un de ses biens immobiliers afin de désintéresser le créancier.
Dans ces conditions, il ne peut être fait droit à sa demande.



Sur l’appel en garantie de M.[B] [U] par Mme [B] [K] :

Mme [B] [K] demande à être garantie de toutes condamnations par M.[B] [U].

Elle ne précise pas le fondement juridique de sa demande.

Selon l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, il est avéré que M.[B] [U], gérant de la SCI COMPAGNIE FONCIERE CONDE, a perçu pour la personne morale le prix de vente du bien immobilier que Mme [B] [K] a versé, n’a pas informé le prêteur de cette transaction, ne l’a pas désintéressé du solde du crédit et n’a jamais justifié du sort des sommes ainsi payées par Mme [B].

Aujourd’hui, en sa qualité de caution solidaire, Mme [B] [K] se retrouve condamnée à rembourser à la banque le solde du prêt que la SCI avait souscrit, alors qu’en achetant le bien financé elle en a payé le prix et alors qu’elle règle actuellement le crédit souscrit pour cet achat. 

M.[B] [U], à l’origine de cette situation, a ainsi commis une faute personnelle qui a directement causé le préjudice subi par Mme [B] [K].

M.[B] a d’ailleurs reconnu être « seul responsable de la situation » dans un courriel adressé à la banque le 20 septembre 2023 (v. pièce n° 6 produite par la banque).

En conséquence, M.[B] [U] sera condamné à garantir Mme [B] [K] de l’ensemble des condamnations prononcées à son encontre, y compris celles qui vont suivre relatives à l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Sur les demandes accessoires :

La SCI COMPAGNIE FONCIERE CONDE, M.[B] [U] et Mme [B] [K], qui sont condamnés, supporteront les dépens de l’instance qui seront recouvrés selon les modalités de l’article 699 du code de procédure civile.

Ils devront également participer aux frais hors dépens engagés par la SA SOCIETE GENERALE au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Les défendeurs ayant contribué ensemble à cette situation, ces condamnations seront prononcées in solidum et, comme il est dit ci-avant, Mme [B] [K] sera garantie de ces condamnations par M.[B] [U].

La présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit conformément à l’article 514 du code de procédure civile et aucune circonstance de l’espèce ne justifie qu’il y soit dérogé.



PAR CES MOTIFS :


Le tribunal,


Rejette la demande de la caution tendant à voir déclarer abusive la clause de déchéance du terme contenue dans le contrat de prêt consenti le 19 février 2013 par la SOCIETE GENERALE à la SCI COMPAGNIE FONCIERE CONDE ;

Déclare irrégulière la mise en œuvre de la déchéance du terme du prêt par la SOCIETE GENERALE ;

Prononce la résiliation judiciaire, à la date du 13 novembre 2023, du contrat de prêt consenti le 19 février 2013 par la SOCIETE GENERALE à la SCI COMPAGNIE FONCIERE CONDE aux torts de l’emprunteuse ;

Condamne la SCI COMPAGNIE FONCIERE CONDE à payer à la SA SOCIETE GENERALE la somme totale de 64.764,98 euros au titre du solde du prêt consenti le 19 février 2013, avec intérêts au taux nominal contractuel de 4,45 % à compter du 14 novembre 2023 et celle de 1 euro à titre de clause pénale avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

Ordonne la capitalisation des intérêts échus dans les conditions de l’article 1154 (devenu 1231-5) du code civil ;

Condamne, solidairement avec la SCI COMPAGNIE FONCIERE CONDE :
- M.[B] [U] en sa qualité de caution solidaire, à hauteur de la somme de 64.764,98 euros au titre du solde du prêt consenti le 19 février 2013, avec intérêts au taux nominal contractuel de 4,45 % à compter du 14 novembre 2023 et celle de 1 euro à titre de clause pénale avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement, et capitalisation de ceux-ci,
- Mme [B] [K] en sa qualité de caution solidaire, à hauteur de la somme de 64.207,92 euros au titre du solde du prêt consenti le 19 février 2013, avec intérêts au taux nominal contractuel de 4,45 % à compter du 14 novembre 2023 et celle de 1 euro à titre de clause pénale avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement, et capitalisation de ceux-ci ;

Déboute M.[B] [U] et Mme [B] [K] de leurs demandes respectives de délais de paiement ;

Condamne in solidum la SCI COMPAGNIE FONCIERE CONDE, M.[B] [U] et Mme [B] [K] à payer à la SA SOCIETE GENERALE la somme globale de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum la SCI COMPAGNIE FONCIERE CONDE, M.[B] [U] et Mme [B] [K] aux dépens de l’instance et Dit que ceux-ci seront recouvrés selon les modalités de l’article 699 du code de procédure civile ;

Condamne M.[B] [U] à garantir Mme [B] [K] de l’ensemble des condamnations prononcées à son encontre par le présent jugement ;

Déboute les parties du surplus de leurs demandes ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision conformément à l’article 514 du code de procédure civile ;


Ainsi jugé le 20 juillet 2026, et signé par le président et le greffier.


Le greffier Le président

Emmanuelle MAGDALOU Stéphanie CITRAY