Tribunal judiciaire de Saint-Denis de La Réunion, 1ère Chambre, 28 juillet 2026, n° 25/00008

Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte reçu par Maître [S] [M], notaire à [Localité 3] le 8 novembre 1977, M. [G] [O] a donné à bail commercial à la société à responsabilité limitée Herren Immobilier, pour une durée de 9 ans, un local situé au [Adresse 3] section A n°[Cadastre 1] d'une superficie de 88 m² (rez-de-chaussée et étage) et une cour d'environ 19 m², aux fins d'exercer une activité d'agence immobilière et une activité de prestation de services, moyennant le versement d'un loyer de 18 000 francs.

Le bail est venu à expiration en 1986 et s'est poursuivi par tacite prolongation.

Par acte de donation-partage du 18 avril 1988, M. [G] [O] a fait donation à Mme [Y] [O] de la nue-propriété dudit local.

M. [G] [O] est décédé le 15 mai 2003, mais Mme [Y] [O] avait déjà acquis la pleine propriété dudit local, son père ayant renoncé à l'usufruit depuis 1996.

Par exploit de commissaire de justice du 21 février 2023, Mme [Y] [O] épouse [F] a donné congé avec offre de renouvellement à la société Herren Immobilier pour le 30 septembre 2023, le montant du loyer étant fixé à 2 330 euros par mois hors charges et hors taxes (notamment la taxe d'ordures ménagères).

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 15 avril 2023, la société Herren Immobilier a indiqué accepter le renouvellement du bail mais a contesté le montant du nouveau loyer.

Mme [Y] [O] épouse [F] a fait notifier à la société Herren Immobilier un mémoire préalable en demande de fixation de loyer commercial, reçu le 27 novembre 2024.

Aucun accord n'est intervenu entre les parties.

Après y avoir été autorisée par ordonnance du 18 février 2025, Mme [Y] [O] épouse [F] a fait assigner la société Herren Immobilier par acte de commissaire de justice du 27 février 2025 aux fins de voir :

- déclarer que le bail a duré plus de 12 ans de sorte que le déplafonnement est de droit et le loyer fixé en fonction de la valeur locative,
A titre principal,
- Fixer le montant du loyer à la somme de 2 330 euros par mois hors charges et hors taxes à compter du 1er octobre 2023,
- Condamner la société Herren Immobilier aux arriérés de loyers à compter du 1er octobre 2023 avec intérêts de droit sur chacune des échéances dues et ce, en application de l'ancien article 1155 du code civil,
Subsidiairement, si une expertise est ordonner,
- Fixer un loyer provisionnel à la somme de 2 330 euros par mois hors charges et hors taxes à compter de la décision à intervenir jusqu'à la fin de la procédure définitive en fixation du loyer
- Réserver les dépens
En toute hypothèse,
- Condamner la société Herren Immobilier à lui payer la somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- La condamner aux dépens d'instance,
- Ordonner l'exécution provisoire de la décision.

Après plusieurs renvois sollicités par les parties, l'affaire a été examinée à l'audience du 19 mai 2026, lors de laquelle Mme [Y] [O] épouse [F] et la société Herren Immobilier, représentées par leurs conseils respectifs, s'en sont remises à leurs mémoires et pièces.


Aux termes de son mémoire n°2, Mme [Y] [O] épouse [F] maintient les demandes formulées dans son acte introductif d'instance, se fondant sur le rapport d'expertise réalisé à sa demande le 2 février 2023 par le cabinet CM Expertise, expert inscrit sur la liste de la cour d'appel. Elle note que la défenderesse persiste à s'acquitter d'une indemnité mensuelle de 1 800 euros, fixée de manière discrétionnaire et unilatérale. Elle affirme que le montant du loyer initial était très faible eu égard aux standards habituels et qu'elle n'a appliqué qu'une très fiable augmentation durant la relation contractuelle (100 euros). Elle considère que la société Herren Immobilier ne démontre pas que son projet de bail soit plus défavorable, alors qu'il contient des clauses type, applicables à tout bail commercial. Elle rappelle qu'elle a fait réaliser des travaux conséquents (étanchéité et menuiseries en aluminium en 2023, pour plus de 10 000 euros et réfection de la toiture en 2005 pour 5 682,34 euros, travaux sur les volets pour 2 000 euros) qui doivent être pris en compte dans la fixation de la valeur locative. Elle souligne le fait que la défenderesse a sollicité des travaux uniquement à la réception de la demande de révision du loyer. Elle précise que le local se trouve dans le secteur du Barachois, secteur privilégié. Elle considère que la société Herren Immobilier ne produit aucun élément démontrant que l'analyse de l'expert serait fausse et sur-évaluée.

En défense, aux termes de son mémoire n°3, la société Herren Immobilier demande au juge des loyers commerciaux de débouter Mme [Y] [O] épouse [F] de ses prétentions et de fixer le montant du loyer à la somme de 1 800 euros par mois TTC. A titre subsidiaire, elle s'en remet à la juridiction sur la demande d'expertise judiciaire formulée par Mme [Y] [O] épouse [F] mais demande que la provision à valoir sur les honoraires de l'expert soit mise à la charge de cette dernière et sollicite la fixation du montant du loyer provisionnel à la somme de 1 800 TTC euros par mois. Elle réclame à titre reconventionnel la condamnation de Mme [Y] [O] épouse [F] à lui payer la somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Elle explique avoir refusé une augmentation du prix de loyer de plus de 80 % et argumenté en ce sens, en vain. Elle rappelle qu'au début de l'année 2024, la demanderesse lui a proposé un loyer fixé à 1 800 euros par mois jusqu'au 31 décembre 2025 puis à 2 000 euros à compter du 1er janvier 2026, et qu'elle a spontanément versé la somme de 1 800 euros, ce qui représentait pourtant une augmentation du prix du loyer de 41 %. Elle ajoute avoir été contrainte, en l'absence de réponse du bailleur, de lui notifier à la fin avril 2024 ne pas accepter le projet de bail soumis qui comportait de nombreuses clauses bien plus contraignantes que le bail initial. Elle rappelle la jurisprudence selon laquelle l'on ne peut se fonder uniquement sur un rapport d'expertise non-contradictoire pour fixer le montant d'un loyer et conteste le rapport d'expertise produit aux débats par Mme [Y] [O] épouse [F] en ce qu'il a retenu des références d'entreprises qui ne sont pas comparables avec le local objet du litige, car dans un secteur beaucoup plus commerçant et passant, ou dans l'hypercentre ou dans un secteur particulièrement privilégié. Elle relève également que l'expert n'a pas précisé le type de commerce dont il s'agissait et qu'il s'en est remis à des agences immobilières et à des petites annonces pour déterminer la valeur locative. Elle note que toutes les références, à l'exception d'une seule, sont inférieures à 20 euros le m². Elle conteste l'application du coefficient " cinéma " de 20 %. Elle considère que les rares factures produites aux débats démontrent le peu de travaux réalisés par la bailleresse depuis de nombreuses années et produit au contraire des photographies pour illustrer la vétusté du local loué. Elle indique que la majorité des références données par l'expert, à l'exception de celles injustifiées et de la majoration " cinéma " sont entre 17 et 19 euros le m², soit pour 88,91 m², un loyer entre 1 501,27 et 1 677,89 euros. Elle estime que rien ne justifie que la provision à consigner soit mise à sa charge et rappelle l'usage en la matière.







Pour un plus ample exposé des moyens et rétentions de la demanderesse, il convient de se reporter à ses écritures conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

L'affaire a été mise en délibéré au 28 juillet 2026.

Motifs

MOTIVATION :

Aux termes de l'article 232 du code de procédure civile, le juge peut commettre toute personne de son choix pour l'éclairer par des constatations, par une consultation ou par une expertise sur une question de fait qui requiert les lumières d'un technicien.

Au cas d'espèce, les éléments produits aux débats ne permettent pas à la juridiction de disposer des éléments suffisants sur la description du local, les facteurs de commercialité et les prix pratiqués dans le voisinage pour lui permettre d'apprécier la valeur locative. Une mesure d'instruction s'impose en conséquence et sera ordonnée dans les conditions fixées au dispositif.

En effet, le rapport d'expertise non-contradictoire sur lequel se fonde Mme [Y] [O] épouse [F] et réalisé par le cabinet CM Expertise - certes inscrit sur la liste de la cour d'appel de Saint Denis de la Réunion - n'est pas très explicite en ce qui concerne la majoration à hauteur de 20 % liée à la présence du cinéma, ni en ce qui concerne la " vétusté éventuelle " alors même qu'il relève des traces d'infiltration dans le bureau du rez-de-chaussée et dans le bureau 1 et que la défenderesse produit aux débats des photographies démontrant un état délabré. Par ailleurs, la comparaison est faite avec des locaux d'une surface très différente du local objet du litige. Enfin, il évoque l'analyse d'agences immobiliers mais ne produit aucun élément sur ce point.

Aucun élément ne justifie de mettre la provision à valoir sur les honoraires de l'expert à la charge de la défenderesse.

Sur la demande de fixation de loyer à titre provisionnel

Selon l'article L.145-57 du code du commerce, pendant la durée de l'instance relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, le locataire est tenu de continuer à payer les loyers échus au prix ancien ou, le cas échéant, au prix qui peut, en tout état de cause, être fixé à titre provisionnel par la juridiction saisie, sauf compte à faire entre le bailleur et le preneur, après fixation définitive du prix du loyer.(...) "

En l'espèce, aucun élément ne justifie de fixer le montant du loyer à 2 330 euros, pendant la durée de l'instance, alors même qu'ainsi qu'il a été indiqué plus haut, le tribunal ne dispose pas des éléments suffisants pour lui permettre de fixer le montant du loyer, y compris en l'espèce à titre provisionnel.

En revanche, il convient de le fixer à hauteur de 1 800 euros comme le propose la société Herren Immobilier, qui correspond au loyer qu'elle verse depuis plusieurs mois.

Sur les frais du procès

Il y a lieu de réserver les dépens et de surseoir à statuer sur les frais exposés sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile dans l'attente des résultats de l'expertise ordonnée ce jour.



PAR CES MOTIFS
 
Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par jugement avant dire droit, contradictoirement et en premier ressort :
 
Ordonne une expertise et désigne Madame [R] [X] [Adresse 4] - [Localité 4] ; 0262 47 53 70 / 0692 73 80 49 ; [Courriel 1] avec avec pour mission de :
 
- se rendre sur les lieux en présence des parties intéressées
- se faire remettre tous les documents de nature à permettre la détermination de la valeur locative
- déterminer les caractéristiques du local loué
- préciser la destination des lieux
- décrire les obligations respectives des parties
- déterminer les facteurs de commercialité
- évaluer les prix couramment pratiqués dans le voisinage en vertu des articles R.145-3 à R.145-7 du code de commerce
- faire toutes propositions d'évaluation du local loué, sans tenir compte des investissements réalisés par le preneur, ni des plus-values ou moins-values résultant de sa gestion pendant la durée du bail en cours
 
Fixe à la somme de 1 500 euros le montant de la consignation que Mme [Y] [O] épouse [F] devra verser entre les mains du régisseur du tribunal judiciaire de Saint Denis, au plus tard, le 28 août 2026 sous peine de caducité de la présente désignation,
 
Dit que l'expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 273 à 283 du code de procédure civile, qu'il pourra entendre toutes personnes, qu'il aura la faculté de s'adjoindre tous spécialistes de son choix dans une spécialité différente de la sienne, à charge de joindre leur avis au rapport,
 
Désigne le juge chargé du contrôle de l'expertise pour en suivre le déroulement à compter de la présente décision et jusqu'à la taxe des honoraires de l'expert,
 
Dit que l'expert dressera rapport de ses opérations pour être déposé au greffe dans les trois mois de sa saisine en un original et une copie après en avoir adressé un exemplaire à chacune des parties en cause,
 
Dit que lors de la première réunion, l'expert dressera un programme de ses investigations et évaluera d'une manière aussi précise que possible le montant prévisible de ses honoraires et de ses débours,
 
Dit qu'à l'issue de cette réunion l'expert fera connaître au juge chargé du contrôle de l'expertise et aux parties la somme globale qui lui paraît nécessaire pour garantir en totalité le recouvrement de ses honoraires et sollicitera le cas échéant, le versement d'une provision complémentaire,
 
Dit que l'expert tiendra le juge chargé du contrôle de l'expertise informé de l'avancement de ses opérations et le saisira de toute difficulté y afférente,

Dit qu'il sera pourvu au remplacement de l'expert dans les cas, conditions et formes des articles 234 et 235 du code de procédure civile,
 
Dit que l'expert déposera son rapport dans l'hypothèse ou les parties ne parviendraient pas entre elles à une conciliation,
 
Rappelle qu'en application de l'article R.145-31 du code du commerce, si une conciliation intervient au cours de la mesure d'instruction, le technicien commis constate que sa mission est devenue sans objet, en fait rapport au juge qui en fait mention au dossier et retire l'affaire du rôle sauf pour les parties à solliciter du juge qu'il donne force exécutoire à l'acte exprimant leur accord,

Rappelle que les délais fixés à l'expert sont impératifs, que leur non-respect constitue une faute grave, sauf motif légitime et qu'à défaut il pourra être fait application des dispositions de l'article 235 al 2 et de celles de l'article 284 du code de procédure civile,
 
Dit qu'à l'issue de ses opérations, l'expert adressera aux parties un projet de sa demande de recouvrement d'honoraires et débours, en même temps qu'il l'adressera au magistrat taxateur,
 
Dit que les parties disposeront à réception de ce projet, d'un délai de 15 jours pour faire valoir leurs observations sur cet état de frais, que ces observations seront adressées au magistrat taxateur afin de débat contradictoire préalablement à l'ordonnance de taxe,
 
Renvoie la cause et les débats à l'audience du mardi 15 décembre 2026 à 9h00 en salle 2,
 
Réserve les dépens ainsi que les plus amples prétentions des parties.
 
En foi de quoi le président et le greffier ont signé la présente décision

La greffière La présidente

Dispositif

En conséquence, la République Française mande et ordonne à tous Huissiers de Justice sur ce requis de mettre la présente décision à exécution et 
Aux Procureur Généraux et aux Procureurs de la République près les Tribunaux Judiciaires d'y tenir la main.
A tous Commandants et Officiers de la [Localité 5] Publique de prêter main forte lorsqu'ils en seront légalement requis.
En foi de quoi, la minute de la présente décision a été signée comme dessus.

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS

REPUBLIQUE FRANCAISE
 AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS


AFFAIRE N° RG 25/00008 - N° Portalis DB3Z-W-B7J-HBEH
NAC : 30C

LOYERS COMMERCIAUX

----------------------------
JUGEMENT RENDU LE 28 Juillet 2026




















 -----------------------------


DEMANDERESSE

Mme [Y] [O] épouse [F]
[Adresse 1]
[Localité 1]
Rep/assistant : Maître Norman SULLIMAN de la SELARL NORMAN SULLIMAN, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION



DEFENDERESSE

S.A.R.L. HERREN IMMOBILIER
[Adresse 2]
[Localité 2]
Rep/assistant : Me Anne laure HIBERT, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION





****************


COMPOSITION DE LA JURIDICTION

LORS DES DEBATS :

Président : Madame Anne BAUDIER, Juge désigné conformément aux dispositions de l’article R. 312-3 du Code de l’Organisation Judiciaire 
Greffier : Mme Dévi POUNIANDY, Greffière

Audience Publique du : 19 Mai 2026

LORS DU DELIBERE

Jugement Contradictoire rendu le 28 Juillet 2026, en premier ressort.

Prononcé par mise à disposition par Anne BAUDIER, Vice-présidente
 assistée de Dévi POUNIANDY, Greffière 
 
 

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte reçu par Maître [S] [M], notaire à [Localité 3] le 8 novembre 1977, M. [G] [O] a donné à bail commercial à la société à responsabilité limitée Herren Immobilier, pour une durée de 9 ans, un local situé au [Adresse 3] section A n°[Cadastre 1] d'une superficie de 88 m² (rez-de-chaussée et étage) et une cour d'environ 19 m², aux fins d'exercer une activité d'agence immobilière et une activité de prestation de services, moyennant le versement d'un loyer de 18 000 francs.

Le bail est venu à expiration en 1986 et s'est poursuivi par tacite prolongation.

Par acte de donation-partage du 18 avril 1988, M. [G] [O] a fait donation à Mme [Y] [O] de la nue-propriété dudit local.

M. [G] [O] est décédé le 15 mai 2003, mais Mme [Y] [O] avait déjà acquis la pleine propriété dudit local, son père ayant renoncé à l'usufruit depuis 1996.

Par exploit de commissaire de justice du 21 février 2023, Mme [Y] [O] épouse [F] a donné congé avec offre de renouvellement à la société Herren Immobilier pour le 30 septembre 2023, le montant du loyer étant fixé à 2 330 euros par mois hors charges et hors taxes (notamment la taxe d'ordures ménagères).

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 15 avril 2023, la société Herren Immobilier a indiqué accepter le renouvellement du bail mais a contesté le montant du nouveau loyer.

Mme [Y] [O] épouse [F] a fait notifier à la société Herren Immobilier un mémoire préalable en demande de fixation de loyer commercial, reçu le 27 novembre 2024.

Aucun accord n'est intervenu entre les parties.

Après y avoir été autorisée par ordonnance du 18 février 2025, Mme [Y] [O] épouse [F] a fait assigner la société Herren Immobilier par acte de commissaire de justice du 27 février 2025 aux fins de voir :

- déclarer que le bail a duré plus de 12 ans de sorte que le déplafonnement est de droit et le loyer fixé en fonction de la valeur locative,
A titre principal,
- Fixer le montant du loyer à la somme de 2 330 euros par mois hors charges et hors taxes à compter du 1er octobre 2023,
- Condamner la société Herren Immobilier aux arriérés de loyers à compter du 1er octobre 2023 avec intérêts de droit sur chacune des échéances dues et ce, en application de l'ancien article 1155 du code civil,
Subsidiairement, si une expertise est ordonner,
- Fixer un loyer provisionnel à la somme de 2 330 euros par mois hors charges et hors taxes à compter de la décision à intervenir jusqu'à la fin de la procédure définitive en fixation du loyer
- Réserver les dépens
En toute hypothèse,
- Condamner la société Herren Immobilier à lui payer la somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- La condamner aux dépens d'instance,
- Ordonner l'exécution provisoire de la décision.

Après plusieurs renvois sollicités par les parties, l'affaire a été examinée à l'audience du 19 mai 2026, lors de laquelle Mme [Y] [O] épouse [F] et la société Herren Immobilier, représentées par leurs conseils respectifs, s'en sont remises à leurs mémoires et pièces.


Aux termes de son mémoire n°2, Mme [Y] [O] épouse [F] maintient les demandes formulées dans son acte introductif d'instance, se fondant sur le rapport d'expertise réalisé à sa demande le 2 février 2023 par le cabinet CM Expertise, expert inscrit sur la liste de la cour d'appel. Elle note que la défenderesse persiste à s'acquitter d'une indemnité mensuelle de 1 800 euros, fixée de manière discrétionnaire et unilatérale. Elle affirme que le montant du loyer initial était très faible eu égard aux standards habituels et qu'elle n'a appliqué qu'une très fiable augmentation durant la relation contractuelle (100 euros). Elle considère que la société Herren Immobilier ne démontre pas que son projet de bail soit plus défavorable, alors qu'il contient des clauses type, applicables à tout bail commercial. Elle rappelle qu'elle a fait réaliser des travaux conséquents (étanchéité et menuiseries en aluminium en 2023, pour plus de 10 000 euros et réfection de la toiture en 2005 pour 5 682,34 euros, travaux sur les volets pour 2 000 euros) qui doivent être pris en compte dans la fixation de la valeur locative. Elle souligne le fait que la défenderesse a sollicité des travaux uniquement à la réception de la demande de révision du loyer. Elle précise que le local se trouve dans le secteur du Barachois, secteur privilégié. Elle considère que la société Herren Immobilier ne produit aucun élément démontrant que l'analyse de l'expert serait fausse et sur-évaluée.

En défense, aux termes de son mémoire n°3, la société Herren Immobilier demande au juge des loyers commerciaux de débouter Mme [Y] [O] épouse [F] de ses prétentions et de fixer le montant du loyer à la somme de 1 800 euros par mois TTC. A titre subsidiaire, elle s'en remet à la juridiction sur la demande d'expertise judiciaire formulée par Mme [Y] [O] épouse [F] mais demande que la provision à valoir sur les honoraires de l'expert soit mise à la charge de cette dernière et sollicite la fixation du montant du loyer provisionnel à la somme de 1 800 TTC euros par mois. Elle réclame à titre reconventionnel la condamnation de Mme [Y] [O] épouse [F] à lui payer la somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Elle explique avoir refusé une augmentation du prix de loyer de plus de 80 % et argumenté en ce sens, en vain. Elle rappelle qu'au début de l'année 2024, la demanderesse lui a proposé un loyer fixé à 1 800 euros par mois jusqu'au 31 décembre 2025 puis à 2 000 euros à compter du 1er janvier 2026, et qu'elle a spontanément versé la somme de 1 800 euros, ce qui représentait pourtant une augmentation du prix du loyer de 41 %. Elle ajoute avoir été contrainte, en l'absence de réponse du bailleur, de lui notifier à la fin avril 2024 ne pas accepter le projet de bail soumis qui comportait de nombreuses clauses bien plus contraignantes que le bail initial. Elle rappelle la jurisprudence selon laquelle l'on ne peut se fonder uniquement sur un rapport d'expertise non-contradictoire pour fixer le montant d'un loyer et conteste le rapport d'expertise produit aux débats par Mme [Y] [O] épouse [F] en ce qu'il a retenu des références d'entreprises qui ne sont pas comparables avec le local objet du litige, car dans un secteur beaucoup plus commerçant et passant, ou dans l'hypercentre ou dans un secteur particulièrement privilégié. Elle relève également que l'expert n'a pas précisé le type de commerce dont il s'agissait et qu'il s'en est remis à des agences immobilières et à des petites annonces pour déterminer la valeur locative. Elle note que toutes les références, à l'exception d'une seule, sont inférieures à 20 euros le m². Elle conteste l'application du coefficient " cinéma " de 20 %. Elle considère que les rares factures produites aux débats démontrent le peu de travaux réalisés par la bailleresse depuis de nombreuses années et produit au contraire des photographies pour illustrer la vétusté du local loué. Elle indique que la majorité des références données par l'expert, à l'exception de celles injustifiées et de la majoration " cinéma " sont entre 17 et 19 euros le m², soit pour 88,91 m², un loyer entre 1 501,27 et 1 677,89 euros. Elle estime que rien ne justifie que la provision à consigner soit mise à sa charge et rappelle l'usage en la matière.







Pour un plus ample exposé des moyens et rétentions de la demanderesse, il convient de se reporter à ses écritures conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

L'affaire a été mise en délibéré au 28 juillet 2026.


MOTIVATION :

Aux termes de l'article 232 du code de procédure civile, le juge peut commettre toute personne de son choix pour l'éclairer par des constatations, par une consultation ou par une expertise sur une question de fait qui requiert les lumières d'un technicien.

Au cas d'espèce, les éléments produits aux débats ne permettent pas à la juridiction de disposer des éléments suffisants sur la description du local, les facteurs de commercialité et les prix pratiqués dans le voisinage pour lui permettre d'apprécier la valeur locative. Une mesure d'instruction s'impose en conséquence et sera ordonnée dans les conditions fixées au dispositif.

En effet, le rapport d'expertise non-contradictoire sur lequel se fonde Mme [Y] [O] épouse [F] et réalisé par le cabinet CM Expertise - certes inscrit sur la liste de la cour d'appel de Saint Denis de la Réunion - n'est pas très explicite en ce qui concerne la majoration à hauteur de 20 % liée à la présence du cinéma, ni en ce qui concerne la " vétusté éventuelle " alors même qu'il relève des traces d'infiltration dans le bureau du rez-de-chaussée et dans le bureau 1 et que la défenderesse produit aux débats des photographies démontrant un état délabré. Par ailleurs, la comparaison est faite avec des locaux d'une surface très différente du local objet du litige. Enfin, il évoque l'analyse d'agences immobiliers mais ne produit aucun élément sur ce point.

Aucun élément ne justifie de mettre la provision à valoir sur les honoraires de l'expert à la charge de la défenderesse.

Sur la demande de fixation de loyer à titre provisionnel

Selon l'article L.145-57 du code du commerce, pendant la durée de l'instance relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, le locataire est tenu de continuer à payer les loyers échus au prix ancien ou, le cas échéant, au prix qui peut, en tout état de cause, être fixé à titre provisionnel par la juridiction saisie, sauf compte à faire entre le bailleur et le preneur, après fixation définitive du prix du loyer.(...) "

En l'espèce, aucun élément ne justifie de fixer le montant du loyer à 2 330 euros, pendant la durée de l'instance, alors même qu'ainsi qu'il a été indiqué plus haut, le tribunal ne dispose pas des éléments suffisants pour lui permettre de fixer le montant du loyer, y compris en l'espèce à titre provisionnel.

En revanche, il convient de le fixer à hauteur de 1 800 euros comme le propose la société Herren Immobilier, qui correspond au loyer qu'elle verse depuis plusieurs mois.

Sur les frais du procès

Il y a lieu de réserver les dépens et de surseoir à statuer sur les frais exposés sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile dans l'attente des résultats de l'expertise ordonnée ce jour.



PAR CES MOTIFS
 
Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par jugement avant dire droit, contradictoirement et en premier ressort :
 
Ordonne une expertise et désigne Madame [R] [X] [Adresse 4] - [Localité 4] ; 0262 47 53 70 / 0692 73 80 49 ; [Courriel 1] avec avec pour mission de :
 
- se rendre sur les lieux en présence des parties intéressées
- se faire remettre tous les documents de nature à permettre la détermination de la valeur locative
- déterminer les caractéristiques du local loué
- préciser la destination des lieux
- décrire les obligations respectives des parties
- déterminer les facteurs de commercialité
- évaluer les prix couramment pratiqués dans le voisinage en vertu des articles R.145-3 à R.145-7 du code de commerce
- faire toutes propositions d'évaluation du local loué, sans tenir compte des investissements réalisés par le preneur, ni des plus-values ou moins-values résultant de sa gestion pendant la durée du bail en cours
 
Fixe à la somme de 1 500 euros le montant de la consignation que Mme [Y] [O] épouse [F] devra verser entre les mains du régisseur du tribunal judiciaire de Saint Denis, au plus tard, le 28 août 2026 sous peine de caducité de la présente désignation,
 
Dit que l'expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 273 à 283 du code de procédure civile, qu'il pourra entendre toutes personnes, qu'il aura la faculté de s'adjoindre tous spécialistes de son choix dans une spécialité différente de la sienne, à charge de joindre leur avis au rapport,
 
Désigne le juge chargé du contrôle de l'expertise pour en suivre le déroulement à compter de la présente décision et jusqu'à la taxe des honoraires de l'expert,
 
Dit que l'expert dressera rapport de ses opérations pour être déposé au greffe dans les trois mois de sa saisine en un original et une copie après en avoir adressé un exemplaire à chacune des parties en cause,
 
Dit que lors de la première réunion, l'expert dressera un programme de ses investigations et évaluera d'une manière aussi précise que possible le montant prévisible de ses honoraires et de ses débours,
 
Dit qu'à l'issue de cette réunion l'expert fera connaître au juge chargé du contrôle de l'expertise et aux parties la somme globale qui lui paraît nécessaire pour garantir en totalité le recouvrement de ses honoraires et sollicitera le cas échéant, le versement d'une provision complémentaire,
 
Dit que l'expert tiendra le juge chargé du contrôle de l'expertise informé de l'avancement de ses opérations et le saisira de toute difficulté y afférente,

Dit qu'il sera pourvu au remplacement de l'expert dans les cas, conditions et formes des articles 234 et 235 du code de procédure civile,
 
Dit que l'expert déposera son rapport dans l'hypothèse ou les parties ne parviendraient pas entre elles à une conciliation,
 
Rappelle qu'en application de l'article R.145-31 du code du commerce, si une conciliation intervient au cours de la mesure d'instruction, le technicien commis constate que sa mission est devenue sans objet, en fait rapport au juge qui en fait mention au dossier et retire l'affaire du rôle sauf pour les parties à solliciter du juge qu'il donne force exécutoire à l'acte exprimant leur accord,

Rappelle que les délais fixés à l'expert sont impératifs, que leur non-respect constitue une faute grave, sauf motif légitime et qu'à défaut il pourra être fait application des dispositions de l'article 235 al 2 et de celles de l'article 284 du code de procédure civile,
 
Dit qu'à l'issue de ses opérations, l'expert adressera aux parties un projet de sa demande de recouvrement d'honoraires et débours, en même temps qu'il l'adressera au magistrat taxateur,
 
Dit que les parties disposeront à réception de ce projet, d'un délai de 15 jours pour faire valoir leurs observations sur cet état de frais, que ces observations seront adressées au magistrat taxateur afin de débat contradictoire préalablement à l'ordonnance de taxe,
 
Renvoie la cause et les débats à l'audience du mardi 15 décembre 2026 à 9h00 en salle 2,
 
Réserve les dépens ainsi que les plus amples prétentions des parties.
 
En foi de quoi le président et le greffier ont signé la présente décision

La greffière La présidente


















En conséquence, la République Française mande et ordonne à tous Huissiers de Justice sur ce requis de mettre la présente décision à exécution et 
Aux Procureur Généraux et aux Procureurs de la République près les Tribunaux Judiciaires d'y tenir la main.
A tous Commandants et Officiers de la [Localité 5] Publique de prêter main forte lorsqu'ils en seront légalement requis.
En foi de quoi, la minute de la présente décision a été signée comme dessus.

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de commerce R145-7, code de procedure civile 284, code de procedure civile 283, code civil 1155, code de procedure civile 234, code de commerce R145-3, code de procedure civile 235, code de l'organisation judiciaire R312-3). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

• 29 mai 2026 · Tribunal judiciaire de Paris · Expertise · n° 25/04634

  en commun : code de commerce R145-7, code de procedure civile 284, code civil 1155, code de commerce R145-3

• 18 décembre 2025 · Cour d'appel d'Amiens · Autre · n° 20/06097

  en commun : code de commerce R145-7, code civil 1155, code de commerce R145-3

• 19 décembre 2025 · Tribunal judiciaire de Paris · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 25/03599

  en commun : code de commerce R145-7, code civil 1155, code de commerce R145-3

• 8 janvier 2026 · Cour d'appel d'Aix-en-Provence · Autre · n° 21/18391

  en commun : code de commerce R145-7, code civil 1155, code de commerce R145-3

• 13 mars 2026 · Tribunal judiciaire de Paris · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 22/05560

  en commun : code de commerce R145-7, code civil 1155, code de commerce R145-3

• 17 mars 2026 · Tribunal judiciaire d'Angers · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 25/00003

  en commun : code de commerce R145-7, code civil 1155, code de commerce R145-3

• 5 mai 2026 · Tribunal judiciaire de Paris · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 23/16225

  en commun : code de commerce R145-7, code civil 1155, code de commerce R145-3

• 11 mai 2026 · Tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand · Expertise · n° 25/04220

  en commun : code de commerce R145-7, code civil 1155, code de commerce R145-3

Mise à jour de la source le 2026-08-11T13:08:35.911Z.