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Décision de justice

Tribunal judiciaire d'Angers, Loyers commerciaux, 17 mars 2026, n° 25/00003

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurDroit des affairesBail commercial
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Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte authentique en date du 10 novembre 2009, la société HMC a donné à bail à la société Etablissements [T] des locaux commerciaux situés [Adresse 3], dans une zone d’activités à proximité du centre commercial [Adresse 4] à [Localité 2], consistant en un rez-de-chaussée d’un ensemble immobilier « B » de plus grande importance. 

Ce bail a été consenti pour une durée de neuf années entières et consécutives commençant à courir le 26 août 2009 pour expirer le 25 août 2018, moyennant un loyer annuel de 25 000 euros hors taxes (HT) et hors charges (HC), avec indexation triennale sur la base de l’Indice des loyers commerciaux (ILC), la taxe foncière demeurant à la charge du preneur. 

Par acte extra-judiciaire en date du 20 août 2018, la société Etablissements [T] a délivré à la société HMC une demande de renouvellement du bail à compter du 1er octobre 2018 pour un loyer annuel de 14 400 euros hors taxes et hors charges. La société HMC est demeurée silencieuse dans le délai de trois mois, acceptant ainsi le principe du renouvellement. 

Suivant mémoire préalable du 23 juillet 2020, la société Etablissements [T] a sollicité la fixation du loyer renouvelé à la somme de 14 400 euros par an à compter du 1er octobre 2018. 

Par acte de commissaire de justice en date du 24 septembre 2020, la société Etablissements [T] a fait assigner la société HMC devant le président du tribunal judiciaire d’Angers aux fins de voir le juge des loyers commerciaux : 
- fixer le montant du loyer en renouvellement à la somme en principal de 14 400 euros hors taxes et hors charges par an à compter du 1er octobre 2018 ; 
- subsidiairement, au cas où le tribunal croirait utile d’ordonner une expertise, fixer le montant du loyer provisionnel pour la durée de l’instance à la somme de 14 400 euros hors taxes par an ; 
- condamner la société HMC à lui payer les intérêts sur les trop-perçus de loyers depuis le 1er octobre 2018 au taux légal, conformément à l’article 1343-2 du code civil ; 
- condamner la société HMC à lui payer la somme de 2 500 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; 
- rappeler que l‘exécution provisoire du jugement à intervenir est de droit ; 
- condamner la société HMC en tous les dépens, en ce compris les frais d’expertise s’il y lieu et ce par application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile. 

Par un jugement en date du 15 mars 2022, le juge des loyers commerciaux a : 
- sursis à statuer sur la demande de fixation du prix du loyer du bail renouvelé ; 
- ordonné avant dire droit une expertise judiciaire ; 
- fixé le montant du loyer provisionnel pendant la durée de l’instance au montant du dernier loyer en cours à compter du renouvellement du bail. 

L’expert judiciaire, après remplacement, a déposé son rapport définitif le 19 septembre 2024. 

Aux termes de son mémoire signifié le 18 novembre 2025, la société HMC a demandé au juge des loyers commerciaux, sur le fondement des articles L.145-33, R.145-6 et R.145-8 du code de commerce de : 
A titre principal :
- dire et juger que le renouvellement du bail commercial est intervenu pour une durée de neuf années à compter du 1er octobre 2018, aux clauses et conditions du bail expiré, sauf les modifications résultant de la loi Pinel et de son décret d’application ;
- fixer le loyer de renouvellement au montant du loyer plafonné, soit à la somme annuelle de 27 399,49 euros hors taxes et hors charges au 1er octobre 2018 ;
- dire et juger que le loyer fixé portera intérêts au taux légal conformément aux dispositions de l’article 1155 du code civil, de plein droit à compter de sa date d’effet et leur capitalisation dans les conditions de l’article 1154 du même code, pour ceux correspondant à des loyers dus correspondants depuis plus d’un an ;

En tout état de cause :
- déclarer tant irrecevable que mal fondée la société Etablissements [T] en l’ensemble de ses demandes plus amples ou contraires aux présentes,
- l’en débouter ; 
- condamner la société Etablissements [T] à la somme de 6 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- dire et juger qu’à défaut d’exercice par les parties de leur droit d’option prévu par l’article L.145-57 du code de commerce et qu’à défaut d’appel, ou si l’exécution provisoire est ordonnée, la décision à intervenir constituera titre exécutoire conformément aux dispositions des articles L111-1 et suivants du code de procédure civile d’exécution ; 
- condamner la société Etablissements [T] aux entiers dépens de l'instance, en ce compris les frais d’expertise ; 
- ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir. 

Au soutien de ses demandes, la société HMC fait valoir que l’appréciation des éléments et les méthodes retenues par l’expert judiciaire ne sont pas correctes, notamment sur la pondération et les correctifs de majoration appliqués aux références de comparaison. Elle considère que le loyer doit être fixé à la somme plafonnée du loyer renouvelé, à savoir 27 399, 49 euros. Elle se fonde notamment sur le rapport d’un expert amiable et invoque divers atouts favorables à l’estimation du local. 

Aux termes de son mémoire signifié le 08 janvier 2026, la société Etablissements [T] demande au juge des loyers commerciaux de : 
- fixer le montant du loyer en renouvellement à la somme en principal de 21 812 euros hors taxes et hors charges par an à compter du 1er octobre 2018 ; 
- condamner la société HMC à lui payer les intérêts sur les trop-perçus de loyers depuis le 1er octobre 2018 au taux légal, conformément à l’article 1343-2 du code civil ; 
- débouter la société HMC de l’ensemble de ses demandes ; 
- condamner la société HMC à lui payer la somme de 5 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; 
- rappeler que l‘exécution provisoire du jugement à intervenir est de droit ; 
- condamner la société HMC à tous les dépens, en ce compris les frais d’expertise s’il y lieu et ce par application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile. 

Au soutien de ses demandes, la société Etablissements [T] approuve en tout point le rapport de l’expert judiciaire afin de proposer un loyer annuel de 21 812 euros hors taxes et hors charges par an. Elle conteste la pertinence du rapport amiable sur lequel se fonde la société HMC. 

L'affaire a été retenue à l'audience du 20 janvier 2026 et mise en délibéré au 17 mars 2026 par mise à disposition au greffe.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION

I. Sur le principe de fixation du loyer à la valeur locative

L'article L. 145-33 du code de commerce dispose que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

L'article L. 145-34 du code de commerce institue cependant un plafonnement du loyer du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à 9 ans, à moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33 du même code. 

Ce même article prévoit en son troisième alinéa que ces dispositions ne sont plus applicables lorsque, par l'effet d'une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.

Il est de principe que lorsque la valeur locative est inférieure au montant du loyer plafonné, le loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative sans qu’il soit nécessaire pour le locataire d’établir une quelconque modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 du code de commerce.

*

En l’espèce, le bail a commencé à courir le 26 août 2009 pour une durée de neuf ans avant d’ expirer le 25 août 2018. Les parties ont prévu que le contrat de bail renouvelé prendrait effet au 1er octobre 2018. 

Par conséquent, alors qu’il n’a pas été conclu pour une durée supérieure à 9 ans et qu’il ne se renouvèle pas par tacite prolongation depuis plus de 12 ans, il convient d’appliquer la règle du plafonnement du loyer. 

Au cas présent, le loyer plafonné s’élève à la somme de 27 399, 49 euros hors taxes et hors charges. 

Toutefois, si le loyer proposé par les parties reste inférieur au montant du loyer plafonné, il sera fixé selon sa valeur locative. 

II. Sur la fixation de la valeur locative

L'article L. 145-33 du code de commerce dispose que “le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. 

A défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après :
1° Les caractéristiques du local considéré ;
2° La destination des lieux ;
3° Les obligations respectives des parties ;
4° Les facteurs locaux de commercialité ;
5° Les prix couramment pratiqués dans le voisinage ;

Un décret en Conseil d'Etat précise la consistance de ces éléments”.

Aux termes de l’article 246 du code de procédure civile, le juge n’est pas lié par les constatations ou les conclusions de l’expert. 

S’agissant d’une demande de fixation du loyer à la valeur locative, il convient de procéder successivement à l'examen des cinq éléments mentionnés à l'article L. 145-33 du code de commerce, au vu du rapport d'expertise judiciaire et des éléments de preuve apportés par les parties qui viendraient compléter ou contredire l'avis de l'expert judiciaire.

Il importe de rappeler que le prix du bail s’apprécie à la date de renouvellement, soit au cas présent au 1er octobre 2018, le bail ayant été consenti pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter du 26 août 2009 pour se terminer le 25 août 2018, de sorte que toute donnée postérieure est indifférente. 

- Les caractéristiques des lieux

Les caractéristiques du local considéré s'apprécient au regard de l'article R. 145-3 du code de commerce, à savoir :
1° de sa situation dans l'immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ;
2° de l'importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l'exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ;
3° de ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d'activité qui y est exercée ;
4° de l'état d'entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ;
5° de la nature et de l'état des équipements et des moyens d'exploitation mis à la disposition du locataire. 

*


En l’espèce, les caractéristiques du local ne font pas l’objet de contestations particulières par les parties. 

L’expert judiciaire indique que le bien a été livré brut de béton. Il ajoute que les vitrines et la porte d’entrée ont été fournies et posées par le bailleur pour le compte du preneur et refacturées à ce dernier pour un montant de 20 000 euros hors taxes. Le coût de la pose d’une cloison séparative dans le local a été supporté pour moitié par le preneur pour un montant de 2 223, 28 euros hors taxes. 

Il soutient que les murs sont peints, que le local dispose d’un faux plafond en dalles minérales avec éclairage spots intégrés et qu’il est climatisé. Il note également que le local bénéficie d’une partie réserve et d’un sanitaire, ainsi que d’une vitrine de plus de 8 mètres de linéaire. 

Il affirme que le bien est entretenu et semble être adapté à l’activité exercée. 

Ces éléments ne sont pas discutés par la société Etablissements [T] et la société HMC. La bailleresse ajoute cependant que le terrain sur lequel le local est implanté est pourvu de larges façades sur les voies de circulation ainsi que de nombreux aménagements notamment un parc de stationnement. Elle poursuit en indiquant que le local dispose d’une grande facilité d’accès et d’une excellente visibilité commerciale. Elle fait également valoir que le local est régulièrement entretenu et présente un bon état général apparent. 

S’agissant de la surface du local, l’ensemble des parties ainsi que l’expert s’accorde à retenir une superficie de 80,04 m². 

S’agissant de la pondération des surfaces, qui permet de ramener à une unité de base - le mètre carré pondéré - la valeur locative d’un magasin, l’expert judiciaire indique que la charte de l’expertise en évaluation immobilière recommande de retenir la méthode de calcul “Locaux en périphérie et surfaces sises en retail park”. Il ajoute que ladite charte recommande de retenir la surface “GLA” des locaux, à savoir la surface commerciale utile qui comprend la surface de vente, de stockage et les allées de circulation. 

La pondération a donc été calculée sur la base de 80,04 m². Par application du coefficient de 1,00 prévu par la charte de l’expertise en évaluation immobilière pour les surfaces GLA au rez-de-chaussée d’un local en périphérie ou en retail park, l’expert retient une valeur de 80,04 m²p. 

Cette surface n’est pas contestée par le locataire. En revanche, la bailleresse a formulé un dire le 19 août 2024 aux termes duquel elle estime que l’expert n’a pas appliqué le coefficient de pondération adéquat.

L’expert a répondu que les locaux livrés “bruts de béton” ne comprennaient pas de surfaces annexes reliées, pondérées à un coefficient de 0,2 par la charte. Or en l’espèce, il s’agit bien d’un local livré “brut de béton”, et sans dispositions contractuelles particulières, de sorte que la totalité de la surface brute doit être pondérée au même coefficient, à savoir de 1,00. 

Compte tenu de ce que le calcul opéré par l’expert respecte bien la charte de l’expertise en évaluation immobilière, il sera retenu une surface pondérée des locaux loués de 80,04m²p. 

Il convient également de retenir de ce qui précède que le bien est entretenu, adapté au commerce et bénéficie d’une très bonne visibilité mais qu’il ne bénéficie pas d’équipements spécifiquement mis à sa disposition. Par ailleurs, les éléments invoqués par la bailleresse ne sont pas nouveaux, de sorte qu’aucune amélioration notable du local litigieux n’est démontrée. 



- La destination des lieux 

Il n'est discuté par aucune des parties, ainsi que cela résulte du bail, que le local est exclusivement consacré à l’exploitation de son activité de commerce de vente de spiritueux et de vins. 

A ce titre, l'expert judiciaire indique que lors de la réunion contradictoire, les parties lui ont confirmé que les locaux n’avaient subi aucun changement d’affectation pendant la durée du bail écoulé. 

- Les obligations respectives des parties

L'article R. 145-8 du code de commerce dispose que du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie, constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages.

Il est de principe que, sauf disposition expresse, le paiement de la taxe foncière est à la charge du bailleur et les obligations incombant normalement au bailleur, dont celui-ci s’est déchargé sur le locataire, constituent un facteur de diminution de la valeur locative. 

En l’espèce, aux termes du bail commercial du 10 novembre 2009, il est stipulé que le preneur prendra à sa charge la taxe foncière. 

Ainsi, le contrat transfère au locataire le paiement de la taxe foncière, ce qui constitue un facteur de diminution de la valeur locative. L’expert a fait usage d’une méthode de calcul particulière, considérant qu’il n’est plus possible de prendre en compte la taxe foncière directement au stade de l’appréciation des prix couramment pratiqués dans le voisinage. 

Il a ainsi ajouté la taxe foncière au loyer de chaque élément de comparaison. Une fois le calcul de la “charge immobilière” du local litigieux effectué, il a retranché le montant de la taxe foncière pour obtenir la valeur locative du local litigieux. 

S’agissant de l’obligation du preneur de prendre à sa charge les travaux d’aménagement et de décoration ainsi que l’entretien et les réparations de l’article 606 du code civil, la société Etablissements [T] s’est vu contrainte de financer la pose d’une vitrine d’un montant de 20 000 euros. Cette obligation constitue donc un facteur de diminution de la valeur locative. Ainsi, l’expert judiciaire a retranché de la valeur locative des références n’étant pas tenues à cette obligation, la somme de 2 000 euros, correspondant à la décapitalisation du montant sur 10 ans. 

Enfin, le bail commercial du 10 novembre 2009, interdit strictement à la société Etablissements [T] de sous-louer le local. Cette interdiction s’analyse en un facteur de diminution de la valeur locative, de sorte que l’expert a retranché un pourcentage de 5% sur la valeur locative des références ayant cette possibilité. 

Dès lors, le rapport de l’expert judiciaire a pris en compte les obligations incombant aux parties. Son analyse sera confirmée. 

- Sur les facteurs locaux de commercialité

Selon l'article R. 145-6 du code de commerce, les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l'intérêt que présente pour le commerce considéré, l'importance de la vie du quartier, de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l'attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l'emplacement pour l'activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d'une manière durable ou provisoire.


Ainsi, la commercialité est l'aptitude plus ou moins grande d'un secteur à permettre aux commerçants qui y sont installés, en bénéficiant d'une situation adéquate, de réaliser des profits sur le seul fondement des qualités propres de ce secteur, abstraction faite de l'aptitude des exploitants.

En l’espèce, la société HMC invoque une densité de flux et une fréquentation soutenue due à la présence de grandes enseignes pour justifier d’une amélioration des facteurs locaux de commercialité. 

Le local litigieux se situe dans une zone commerciale comprenant une quinzaine de moyennes surfaces commerciales et un hôtel. La zone commerciale est elle-même installée en bordure du centre commercial [Localité 3] accueillant 70 boutiques et services divers. Il ressort du rapport de l’expert qu’il s’agit d’un emplacement très favorable pour le commerce considéré. 

Il ajoute que cette activité de vente de boisson, vins et spiritueux est sensible à l’évolution de la démographie sur la zone de la chalandise, au développement du pouvoir d’achat, à l’amélioration de l’accessibilité et à la commercialité du magasin ainsi que du secteur commercial. 

L’expert retient une augmentation démographique de 4,7% sur la période 2009-2018, qu’il estime ne pas être à elle seule un facteur d’évolution favorable de commercialité pour le local litigieux. Il fait également valoir une hausse du nombre de chômeurs durant la durée du bail.

Dès lors, il ressort de ces observations qu’aucune amélioration notable des facteurs locaux de commercialité n’a eu lieu durant la durée du bail. 

- Les prix couramment pratiqués dans le voisinage 

Selon l'article R.145-7 du code de commerce, les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surface, concernent des locaux équivalents eu égard à l'ensemble des éléments mentionnés aux articles R.145-3 à R.145-6. A défaut d'équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. Les références proposées de part et d'autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation.

En l’espèce, le rapport de l’expert retient 7 références correspondant aux autres cellules de l’ensemble immobilier, qui forme selon lui une unité économique bien distincte. 

Il a toutefois écarté de son analyse l’appréciation de la référence “Banque Populaire”, en raison notamment d’une différence trop importante avec le local expertisé. En effet, ce bail a été conclu pour une durée de 12 ans, le local est destiné à l’usage de bureaux, dispose d’un étage et est soumis à un droit d’entrée de 80 000 euros. Dès lors, la prise en compte d’un tel élément de comparaison fausserait l’analyse des prix pratiqués dans le voisinage. 

L’expert judiciaire explique qu’à défaut de locaux équivalents, il a, en fonction des renseignements obtenus, de ses visites des locaux et de son étude de la commercialité de chaque bien, affecté des coefficients de correction en fonction de leur comparaison avec le local de référence. 

Il souligne qu’il applique une méthode de calcul de la valeur locative à partir des références corrigées, si besoin, de la taxe foncière.

Il pondère ensuite les références en fonction de leur surface, les petites surfaces se louant toujours plus cher au mètre carré que les grandes surfaces. 


S’agissant des franchises de loyers, le conseil de la bailleresse conteste l’application d’un correctif par un dire du 19 août 2024. Elle affirme que ces remises de loyers n’ont été accordées à certains preneurs de l’ensemble immobilier qu’en début de bail, de sorte qu’elles ne peuvent pas être prises en compte dans le calcul du loyer au 1er octobre 2018. 

En réponse, l’expert explique que ces remises caractérisent un défaut d’équivalence au sens de l’article R. 145-7 du code de commerce qu’il convient de corriger. Il en va d’autant plus qu’elles sont intervenues en échange de travaux réalisés par les preneurs concernés et sont comptablement amortissables sur 10 ans, période correspondant à la durée du bail de 9 ans. Il fait également valoir que ce correctif ne fait pas double emploi avec celui appliqué pour les travaux à la charge du preneur mais permet justemment de corriger les défauts d’équivalence de chaque référence. 

L’expert a également appliqué un correctif pour les locaux chargés de supporter l’accession des travaux en fin de bail. 

Ainsi, après application des correctifs liés aux franchises de loyers pour certaines références et à la prise en charge de travaux pour d’autres, à la possibilité de sous-louer les locaux et l’obligation de supporter l’accession des travaux en fin de bail, l’expert a déterminé la valeur locative de chaque référence. Ces valeurs locatives ont ensuite été corrigées en fonction de la surface des locaux. 

Dès lors, la méthode retenue par l’expert a permis d’harmoniser les prix couramment pratiqués dans le voisinage au regard des particularités de chaque référence. Cette analyse doit donc être confirmée. 
*

A ces valeurs locatives, l’expert a ajouté le montant de la taxe foncière pour chaque référence à hauteur de 6,8% du loyer.

Les charges immobilières suivantes seront retenues : 
- Optical Center : 352 €/m² 
- Picard Surgelés : 334 €/m² 
- CRAM : 388 €/m² 
- Bleu Libellule : 239 €/m² 
- Coiff and Co : 252 €/m² 
- Autour de bébé : 224 €/m² 

dont moyenne s’établit à 300 €/m² et la médiane à 293 €/m². 

Si la valeur locative ne se détermine pas sur la base d’une moyenne ou d’une médiane, ces valeurs permettent de dégager des points de repère s’agissant des prix pratiqués. 

L’expert a, à juste titre, écarté la prise en compte de la référence “Atk’yn”, dont la date de prise d’effet du bail est postérieure au 1er octobre 2018. 

Il retient une valeur locative chargée pour le local litigieux de 297 €/m² 

*

Au regard des caractéristiques du bien, du contexte commercial du secteur, des références disponibles, de la charge des travaux de pose de la vitrine et de l’interdiction de sous-location, la charge immobilière annuelle des locaux commerciaux loués, au 1er octobre 2018, s’élève à la somme de 23 771, 88 euros (297 x 80,04) arrondie à 23 772 euros hors taxes et hors charges. 

Une fois la taxe foncière retranchée, la valeur locative du local litigieux s’élève à 21 852 euros hors taxes et hors charges (23 772 - 1 920), soit 273 m²p. 

Le montant de la valeur locative est donc inférieur au montant du loyer plafonné, à savoir de 27 399,49 euros hors taxes et hors charges. 



***

En conséquence, le loyer annuel du bail renouvelé sera fixé à la somme de 21 852 euros hors charges et hors taxes à compter du 1er octobre 2018. 

Conformément à l’article 1343-2 du code civil, la société HMC sera condamnée à verser à la société Etablissements [T] les intérêts au taux légal sur les trop-perçus de loyers à compter du 1er octobre 2018. 

II. Sur les demandes accessoires

En application des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est, sauf décision contraire motivée par l'équité ou la situation économique de la partie succombante, condamnée aux dépens, et à payer à l'autre partie la somme que le tribunal détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. 

En l'espèce, la société HMC sera condamnée aux dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire. 

La société HMC sera également condamnée à verser à la société Etablissements [T] la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles. La société HMC sera déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, par mise à disposition au greffe et rendu en premier ressort,

Fixe à la somme de 21 852 euros hors taxes et hors charges, à compter du 1er octobre 2018, le loyer annuel du bail renouvelé entre la société HMC et la société Etablissements [T], portant sur les locaux commerciaux situés [Adresse 3] à [Localité 4] ; 

Condamne la société HMC à payer à la société Etablissements [T] les intérêts sur les trop-perçus de loyers depuis le 1er octobre 2018 au taux légal ; 

Condamne la société HMC aux dépens de l’instance, en ce compris les frais d’expertise judiciaire ; 

Condamne la société HMC à verser à la société Etablissements [T] la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles ; 

Déboute la société HMC de sa demande au titre des frais irrépétibles ; 

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de plein droit ; 

Jugement rendu par mise à disposition au Greffe le 17 Mars 2026 par Benoît GIRAUD, Président, assisté de V. PELLEREAU, Greffière, lesquels ont signé la minute du présent jugement.

Le Greffier Le Juge des loyers commerciaux
Texte intégral
LE 17 MARS 2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ ANGERS
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dossier N° RG 25/00003 - N° Portalis DBY2-W-B7J-H7QX

JUGEMENT DE LOYER COMMERCIAL
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Audience des Loyers Commerciaux du Tribunal Judiciaire d’ANGERS tenue le DIX SEPT MARS DEUX MIL VINGT SIX, par Benoît GIRAUD, Président au Tribunal Judiciaire d’ANGERS, faisant fonction de Juge des Loyers, assisté de Valérie PELLEREAU, Greffière, avons rendu la décision dont la teneur suit :


ENTRE :

DEMANDERESSE :


S.A. ETABLISSEMENTS [T]
[Adresse 1]
[Localité 1]
Représentant : Maître Corentin CRIQUET de la SCP ANDCO, avocat postulant au barreau D’ANGERS et maître Véronique SCALISI avocat plaidant au barreau de PARIS 



DÉFENDERESSE :

S.N.C. HMC prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 2]
[Localité 1]
Représentant : Maître Thierry BOISNARD de la SELARL LEXCAP, avocat postulant au barreau D’ANGERS et maître Gabriel NEU-JANICKI de la SELARL NEU-JANICKI, avocat plaidant au barreau de PARIS 






* * *
*



Les parties ayant été entendues à l’audience du 20 Janvier 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 17 Mars 2026.












EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte authentique en date du 10 novembre 2009, la société HMC a donné à bail à la société Etablissements [T] des locaux commerciaux situés [Adresse 3], dans une zone d’activités à proximité du centre commercial [Adresse 4] à [Localité 2], consistant en un rez-de-chaussée d’un ensemble immobilier « B » de plus grande importance. 

Ce bail a été consenti pour une durée de neuf années entières et consécutives commençant à courir le 26 août 2009 pour expirer le 25 août 2018, moyennant un loyer annuel de 25 000 euros hors taxes (HT) et hors charges (HC), avec indexation triennale sur la base de l’Indice des loyers commerciaux (ILC), la taxe foncière demeurant à la charge du preneur. 

Par acte extra-judiciaire en date du 20 août 2018, la société Etablissements [T] a délivré à la société HMC une demande de renouvellement du bail à compter du 1er octobre 2018 pour un loyer annuel de 14 400 euros hors taxes et hors charges. La société HMC est demeurée silencieuse dans le délai de trois mois, acceptant ainsi le principe du renouvellement. 

Suivant mémoire préalable du 23 juillet 2020, la société Etablissements [T] a sollicité la fixation du loyer renouvelé à la somme de 14 400 euros par an à compter du 1er octobre 2018. 

Par acte de commissaire de justice en date du 24 septembre 2020, la société Etablissements [T] a fait assigner la société HMC devant le président du tribunal judiciaire d’Angers aux fins de voir le juge des loyers commerciaux : 
- fixer le montant du loyer en renouvellement à la somme en principal de 14 400 euros hors taxes et hors charges par an à compter du 1er octobre 2018 ; 
- subsidiairement, au cas où le tribunal croirait utile d’ordonner une expertise, fixer le montant du loyer provisionnel pour la durée de l’instance à la somme de 14 400 euros hors taxes par an ; 
- condamner la société HMC à lui payer les intérêts sur les trop-perçus de loyers depuis le 1er octobre 2018 au taux légal, conformément à l’article 1343-2 du code civil ; 
- condamner la société HMC à lui payer la somme de 2 500 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; 
- rappeler que l‘exécution provisoire du jugement à intervenir est de droit ; 
- condamner la société HMC en tous les dépens, en ce compris les frais d’expertise s’il y lieu et ce par application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile. 

Par un jugement en date du 15 mars 2022, le juge des loyers commerciaux a : 
- sursis à statuer sur la demande de fixation du prix du loyer du bail renouvelé ; 
- ordonné avant dire droit une expertise judiciaire ; 
- fixé le montant du loyer provisionnel pendant la durée de l’instance au montant du dernier loyer en cours à compter du renouvellement du bail. 

L’expert judiciaire, après remplacement, a déposé son rapport définitif le 19 septembre 2024. 

Aux termes de son mémoire signifié le 18 novembre 2025, la société HMC a demandé au juge des loyers commerciaux, sur le fondement des articles L.145-33, R.145-6 et R.145-8 du code de commerce de : 
A titre principal :
- dire et juger que le renouvellement du bail commercial est intervenu pour une durée de neuf années à compter du 1er octobre 2018, aux clauses et conditions du bail expiré, sauf les modifications résultant de la loi Pinel et de son décret d’application ;
- fixer le loyer de renouvellement au montant du loyer plafonné, soit à la somme annuelle de 27 399,49 euros hors taxes et hors charges au 1er octobre 2018 ;
- dire et juger que le loyer fixé portera intérêts au taux légal conformément aux dispositions de l’article 1155 du code civil, de plein droit à compter de sa date d’effet et leur capitalisation dans les conditions de l’article 1154 du même code, pour ceux correspondant à des loyers dus correspondants depuis plus d’un an ;

En tout état de cause :
- déclarer tant irrecevable que mal fondée la société Etablissements [T] en l’ensemble de ses demandes plus amples ou contraires aux présentes,
- l’en débouter ; 
- condamner la société Etablissements [T] à la somme de 6 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- dire et juger qu’à défaut d’exercice par les parties de leur droit d’option prévu par l’article L.145-57 du code de commerce et qu’à défaut d’appel, ou si l’exécution provisoire est ordonnée, la décision à intervenir constituera titre exécutoire conformément aux dispositions des articles L111-1 et suivants du code de procédure civile d’exécution ; 
- condamner la société Etablissements [T] aux entiers dépens de l'instance, en ce compris les frais d’expertise ; 
- ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir. 

Au soutien de ses demandes, la société HMC fait valoir que l’appréciation des éléments et les méthodes retenues par l’expert judiciaire ne sont pas correctes, notamment sur la pondération et les correctifs de majoration appliqués aux références de comparaison. Elle considère que le loyer doit être fixé à la somme plafonnée du loyer renouvelé, à savoir 27 399, 49 euros. Elle se fonde notamment sur le rapport d’un expert amiable et invoque divers atouts favorables à l’estimation du local. 

Aux termes de son mémoire signifié le 08 janvier 2026, la société Etablissements [T] demande au juge des loyers commerciaux de : 
- fixer le montant du loyer en renouvellement à la somme en principal de 21 812 euros hors taxes et hors charges par an à compter du 1er octobre 2018 ; 
- condamner la société HMC à lui payer les intérêts sur les trop-perçus de loyers depuis le 1er octobre 2018 au taux légal, conformément à l’article 1343-2 du code civil ; 
- débouter la société HMC de l’ensemble de ses demandes ; 
- condamner la société HMC à lui payer la somme de 5 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; 
- rappeler que l‘exécution provisoire du jugement à intervenir est de droit ; 
- condamner la société HMC à tous les dépens, en ce compris les frais d’expertise s’il y lieu et ce par application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile. 

Au soutien de ses demandes, la société Etablissements [T] approuve en tout point le rapport de l’expert judiciaire afin de proposer un loyer annuel de 21 812 euros hors taxes et hors charges par an. Elle conteste la pertinence du rapport amiable sur lequel se fonde la société HMC. 

L'affaire a été retenue à l'audience du 20 janvier 2026 et mise en délibéré au 17 mars 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

I. Sur le principe de fixation du loyer à la valeur locative

L'article L. 145-33 du code de commerce dispose que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

L'article L. 145-34 du code de commerce institue cependant un plafonnement du loyer du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à 9 ans, à moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33 du même code. 

Ce même article prévoit en son troisième alinéa que ces dispositions ne sont plus applicables lorsque, par l'effet d'une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.

Il est de principe que lorsque la valeur locative est inférieure au montant du loyer plafonné, le loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative sans qu’il soit nécessaire pour le locataire d’établir une quelconque modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 du code de commerce.

*

En l’espèce, le bail a commencé à courir le 26 août 2009 pour une durée de neuf ans avant d’ expirer le 25 août 2018. Les parties ont prévu que le contrat de bail renouvelé prendrait effet au 1er octobre 2018. 

Par conséquent, alors qu’il n’a pas été conclu pour une durée supérieure à 9 ans et qu’il ne se renouvèle pas par tacite prolongation depuis plus de 12 ans, il convient d’appliquer la règle du plafonnement du loyer. 

Au cas présent, le loyer plafonné s’élève à la somme de 27 399, 49 euros hors taxes et hors charges. 

Toutefois, si le loyer proposé par les parties reste inférieur au montant du loyer plafonné, il sera fixé selon sa valeur locative. 

II. Sur la fixation de la valeur locative

L'article L. 145-33 du code de commerce dispose que “le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. 

A défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après :
1° Les caractéristiques du local considéré ;
2° La destination des lieux ;
3° Les obligations respectives des parties ;
4° Les facteurs locaux de commercialité ;
5° Les prix couramment pratiqués dans le voisinage ;

Un décret en Conseil d'Etat précise la consistance de ces éléments”.

Aux termes de l’article 246 du code de procédure civile, le juge n’est pas lié par les constatations ou les conclusions de l’expert. 

S’agissant d’une demande de fixation du loyer à la valeur locative, il convient de procéder successivement à l'examen des cinq éléments mentionnés à l'article L. 145-33 du code de commerce, au vu du rapport d'expertise judiciaire et des éléments de preuve apportés par les parties qui viendraient compléter ou contredire l'avis de l'expert judiciaire.

Il importe de rappeler que le prix du bail s’apprécie à la date de renouvellement, soit au cas présent au 1er octobre 2018, le bail ayant été consenti pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter du 26 août 2009 pour se terminer le 25 août 2018, de sorte que toute donnée postérieure est indifférente. 

- Les caractéristiques des lieux

Les caractéristiques du local considéré s'apprécient au regard de l'article R. 145-3 du code de commerce, à savoir :
1° de sa situation dans l'immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ;
2° de l'importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l'exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ;
3° de ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d'activité qui y est exercée ;
4° de l'état d'entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ;
5° de la nature et de l'état des équipements et des moyens d'exploitation mis à la disposition du locataire. 

*


En l’espèce, les caractéristiques du local ne font pas l’objet de contestations particulières par les parties. 

L’expert judiciaire indique que le bien a été livré brut de béton. Il ajoute que les vitrines et la porte d’entrée ont été fournies et posées par le bailleur pour le compte du preneur et refacturées à ce dernier pour un montant de 20 000 euros hors taxes. Le coût de la pose d’une cloison séparative dans le local a été supporté pour moitié par le preneur pour un montant de 2 223, 28 euros hors taxes. 

Il soutient que les murs sont peints, que le local dispose d’un faux plafond en dalles minérales avec éclairage spots intégrés et qu’il est climatisé. Il note également que le local bénéficie d’une partie réserve et d’un sanitaire, ainsi que d’une vitrine de plus de 8 mètres de linéaire. 

Il affirme que le bien est entretenu et semble être adapté à l’activité exercée. 

Ces éléments ne sont pas discutés par la société Etablissements [T] et la société HMC. La bailleresse ajoute cependant que le terrain sur lequel le local est implanté est pourvu de larges façades sur les voies de circulation ainsi que de nombreux aménagements notamment un parc de stationnement. Elle poursuit en indiquant que le local dispose d’une grande facilité d’accès et d’une excellente visibilité commerciale. Elle fait également valoir que le local est régulièrement entretenu et présente un bon état général apparent. 

S’agissant de la surface du local, l’ensemble des parties ainsi que l’expert s’accorde à retenir une superficie de 80,04 m². 

S’agissant de la pondération des surfaces, qui permet de ramener à une unité de base - le mètre carré pondéré - la valeur locative d’un magasin, l’expert judiciaire indique que la charte de l’expertise en évaluation immobilière recommande de retenir la méthode de calcul “Locaux en périphérie et surfaces sises en retail park”. Il ajoute que ladite charte recommande de retenir la surface “GLA” des locaux, à savoir la surface commerciale utile qui comprend la surface de vente, de stockage et les allées de circulation. 

La pondération a donc été calculée sur la base de 80,04 m². Par application du coefficient de 1,00 prévu par la charte de l’expertise en évaluation immobilière pour les surfaces GLA au rez-de-chaussée d’un local en périphérie ou en retail park, l’expert retient une valeur de 80,04 m²p. 

Cette surface n’est pas contestée par le locataire. En revanche, la bailleresse a formulé un dire le 19 août 2024 aux termes duquel elle estime que l’expert n’a pas appliqué le coefficient de pondération adéquat.

L’expert a répondu que les locaux livrés “bruts de béton” ne comprennaient pas de surfaces annexes reliées, pondérées à un coefficient de 0,2 par la charte. Or en l’espèce, il s’agit bien d’un local livré “brut de béton”, et sans dispositions contractuelles particulières, de sorte que la totalité de la surface brute doit être pondérée au même coefficient, à savoir de 1,00. 

Compte tenu de ce que le calcul opéré par l’expert respecte bien la charte de l’expertise en évaluation immobilière, il sera retenu une surface pondérée des locaux loués de 80,04m²p. 

Il convient également de retenir de ce qui précède que le bien est entretenu, adapté au commerce et bénéficie d’une très bonne visibilité mais qu’il ne bénéficie pas d’équipements spécifiquement mis à sa disposition. Par ailleurs, les éléments invoqués par la bailleresse ne sont pas nouveaux, de sorte qu’aucune amélioration notable du local litigieux n’est démontrée. 



- La destination des lieux 

Il n'est discuté par aucune des parties, ainsi que cela résulte du bail, que le local est exclusivement consacré à l’exploitation de son activité de commerce de vente de spiritueux et de vins. 

A ce titre, l'expert judiciaire indique que lors de la réunion contradictoire, les parties lui ont confirmé que les locaux n’avaient subi aucun changement d’affectation pendant la durée du bail écoulé. 

- Les obligations respectives des parties

L'article R. 145-8 du code de commerce dispose que du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie, constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages.

Il est de principe que, sauf disposition expresse, le paiement de la taxe foncière est à la charge du bailleur et les obligations incombant normalement au bailleur, dont celui-ci s’est déchargé sur le locataire, constituent un facteur de diminution de la valeur locative. 

En l’espèce, aux termes du bail commercial du 10 novembre 2009, il est stipulé que le preneur prendra à sa charge la taxe foncière. 

Ainsi, le contrat transfère au locataire le paiement de la taxe foncière, ce qui constitue un facteur de diminution de la valeur locative. L’expert a fait usage d’une méthode de calcul particulière, considérant qu’il n’est plus possible de prendre en compte la taxe foncière directement au stade de l’appréciation des prix couramment pratiqués dans le voisinage. 

Il a ainsi ajouté la taxe foncière au loyer de chaque élément de comparaison. Une fois le calcul de la “charge immobilière” du local litigieux effectué, il a retranché le montant de la taxe foncière pour obtenir la valeur locative du local litigieux. 

S’agissant de l’obligation du preneur de prendre à sa charge les travaux d’aménagement et de décoration ainsi que l’entretien et les réparations de l’article 606 du code civil, la société Etablissements [T] s’est vu contrainte de financer la pose d’une vitrine d’un montant de 20 000 euros. Cette obligation constitue donc un facteur de diminution de la valeur locative. Ainsi, l’expert judiciaire a retranché de la valeur locative des références n’étant pas tenues à cette obligation, la somme de 2 000 euros, correspondant à la décapitalisation du montant sur 10 ans. 

Enfin, le bail commercial du 10 novembre 2009, interdit strictement à la société Etablissements [T] de sous-louer le local. Cette interdiction s’analyse en un facteur de diminution de la valeur locative, de sorte que l’expert a retranché un pourcentage de 5% sur la valeur locative des références ayant cette possibilité. 

Dès lors, le rapport de l’expert judiciaire a pris en compte les obligations incombant aux parties. Son analyse sera confirmée. 

- Sur les facteurs locaux de commercialité

Selon l'article R. 145-6 du code de commerce, les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l'intérêt que présente pour le commerce considéré, l'importance de la vie du quartier, de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l'attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l'emplacement pour l'activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d'une manière durable ou provisoire.


Ainsi, la commercialité est l'aptitude plus ou moins grande d'un secteur à permettre aux commerçants qui y sont installés, en bénéficiant d'une situation adéquate, de réaliser des profits sur le seul fondement des qualités propres de ce secteur, abstraction faite de l'aptitude des exploitants.

En l’espèce, la société HMC invoque une densité de flux et une fréquentation soutenue due à la présence de grandes enseignes pour justifier d’une amélioration des facteurs locaux de commercialité. 

Le local litigieux se situe dans une zone commerciale comprenant une quinzaine de moyennes surfaces commerciales et un hôtel. La zone commerciale est elle-même installée en bordure du centre commercial [Localité 3] accueillant 70 boutiques et services divers. Il ressort du rapport de l’expert qu’il s’agit d’un emplacement très favorable pour le commerce considéré. 

Il ajoute que cette activité de vente de boisson, vins et spiritueux est sensible à l’évolution de la démographie sur la zone de la chalandise, au développement du pouvoir d’achat, à l’amélioration de l’accessibilité et à la commercialité du magasin ainsi que du secteur commercial. 

L’expert retient une augmentation démographique de 4,7% sur la période 2009-2018, qu’il estime ne pas être à elle seule un facteur d’évolution favorable de commercialité pour le local litigieux. Il fait également valoir une hausse du nombre de chômeurs durant la durée du bail.

Dès lors, il ressort de ces observations qu’aucune amélioration notable des facteurs locaux de commercialité n’a eu lieu durant la durée du bail. 

- Les prix couramment pratiqués dans le voisinage 

Selon l'article R.145-7 du code de commerce, les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surface, concernent des locaux équivalents eu égard à l'ensemble des éléments mentionnés aux articles R.145-3 à R.145-6. A défaut d'équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. Les références proposées de part et d'autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation.

En l’espèce, le rapport de l’expert retient 7 références correspondant aux autres cellules de l’ensemble immobilier, qui forme selon lui une unité économique bien distincte. 

Il a toutefois écarté de son analyse l’appréciation de la référence “Banque Populaire”, en raison notamment d’une différence trop importante avec le local expertisé. En effet, ce bail a été conclu pour une durée de 12 ans, le local est destiné à l’usage de bureaux, dispose d’un étage et est soumis à un droit d’entrée de 80 000 euros. Dès lors, la prise en compte d’un tel élément de comparaison fausserait l’analyse des prix pratiqués dans le voisinage. 

L’expert judiciaire explique qu’à défaut de locaux équivalents, il a, en fonction des renseignements obtenus, de ses visites des locaux et de son étude de la commercialité de chaque bien, affecté des coefficients de correction en fonction de leur comparaison avec le local de référence. 

Il souligne qu’il applique une méthode de calcul de la valeur locative à partir des références corrigées, si besoin, de la taxe foncière.

Il pondère ensuite les références en fonction de leur surface, les petites surfaces se louant toujours plus cher au mètre carré que les grandes surfaces. 


S’agissant des franchises de loyers, le conseil de la bailleresse conteste l’application d’un correctif par un dire du 19 août 2024. Elle affirme que ces remises de loyers n’ont été accordées à certains preneurs de l’ensemble immobilier qu’en début de bail, de sorte qu’elles ne peuvent pas être prises en compte dans le calcul du loyer au 1er octobre 2018. 

En réponse, l’expert explique que ces remises caractérisent un défaut d’équivalence au sens de l’article R. 145-7 du code de commerce qu’il convient de corriger. Il en va d’autant plus qu’elles sont intervenues en échange de travaux réalisés par les preneurs concernés et sont comptablement amortissables sur 10 ans, période correspondant à la durée du bail de 9 ans. Il fait également valoir que ce correctif ne fait pas double emploi avec celui appliqué pour les travaux à la charge du preneur mais permet justemment de corriger les défauts d’équivalence de chaque référence. 

L’expert a également appliqué un correctif pour les locaux chargés de supporter l’accession des travaux en fin de bail. 

Ainsi, après application des correctifs liés aux franchises de loyers pour certaines références et à la prise en charge de travaux pour d’autres, à la possibilité de sous-louer les locaux et l’obligation de supporter l’accession des travaux en fin de bail, l’expert a déterminé la valeur locative de chaque référence. Ces valeurs locatives ont ensuite été corrigées en fonction de la surface des locaux. 

Dès lors, la méthode retenue par l’expert a permis d’harmoniser les prix couramment pratiqués dans le voisinage au regard des particularités de chaque référence. Cette analyse doit donc être confirmée. 
*

A ces valeurs locatives, l’expert a ajouté le montant de la taxe foncière pour chaque référence à hauteur de 6,8% du loyer.

Les charges immobilières suivantes seront retenues : 
- Optical Center : 352 €/m² 
- Picard Surgelés : 334 €/m² 
- CRAM : 388 €/m² 
- Bleu Libellule : 239 €/m² 
- Coiff and Co : 252 €/m² 
- Autour de bébé : 224 €/m² 

dont moyenne s’établit à 300 €/m² et la médiane à 293 €/m². 

Si la valeur locative ne se détermine pas sur la base d’une moyenne ou d’une médiane, ces valeurs permettent de dégager des points de repère s’agissant des prix pratiqués. 

L’expert a, à juste titre, écarté la prise en compte de la référence “Atk’yn”, dont la date de prise d’effet du bail est postérieure au 1er octobre 2018. 

Il retient une valeur locative chargée pour le local litigieux de 297 €/m² 

*

Au regard des caractéristiques du bien, du contexte commercial du secteur, des références disponibles, de la charge des travaux de pose de la vitrine et de l’interdiction de sous-location, la charge immobilière annuelle des locaux commerciaux loués, au 1er octobre 2018, s’élève à la somme de 23 771, 88 euros (297 x 80,04) arrondie à 23 772 euros hors taxes et hors charges. 

Une fois la taxe foncière retranchée, la valeur locative du local litigieux s’élève à 21 852 euros hors taxes et hors charges (23 772 - 1 920), soit 273 m²p. 

Le montant de la valeur locative est donc inférieur au montant du loyer plafonné, à savoir de 27 399,49 euros hors taxes et hors charges. 



***

En conséquence, le loyer annuel du bail renouvelé sera fixé à la somme de 21 852 euros hors charges et hors taxes à compter du 1er octobre 2018. 

Conformément à l’article 1343-2 du code civil, la société HMC sera condamnée à verser à la société Etablissements [T] les intérêts au taux légal sur les trop-perçus de loyers à compter du 1er octobre 2018. 

II. Sur les demandes accessoires

En application des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est, sauf décision contraire motivée par l'équité ou la situation économique de la partie succombante, condamnée aux dépens, et à payer à l'autre partie la somme que le tribunal détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. 

En l'espèce, la société HMC sera condamnée aux dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire. 

La société HMC sera également condamnée à verser à la société Etablissements [T] la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles. La société HMC sera déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 


PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, par mise à disposition au greffe et rendu en premier ressort,

Fixe à la somme de 21 852 euros hors taxes et hors charges, à compter du 1er octobre 2018, le loyer annuel du bail renouvelé entre la société HMC et la société Etablissements [T], portant sur les locaux commerciaux situés [Adresse 3] à [Localité 4] ; 

Condamne la société HMC à payer à la société Etablissements [T] les intérêts sur les trop-perçus de loyers depuis le 1er octobre 2018 au taux légal ; 

Condamne la société HMC aux dépens de l’instance, en ce compris les frais d’expertise judiciaire ; 

Condamne la société HMC à verser à la société Etablissements [T] la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles ; 

Déboute la société HMC de sa demande au titre des frais irrépétibles ; 

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de plein droit ; 

Jugement rendu par mise à disposition au Greffe le 17 Mars 2026 par Benoît GIRAUD, Président, assisté de V. PELLEREAU, Greffière, lesquels ont signé la minute du présent jugement.

Le Greffier Le Juge des loyers commerciaux

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Mise à jour de la source le 2026-03-20T21:48:11.270Z.