Tribunal judiciaire de Nanterre, Loyers commerciaux, 6 juillet 2026, n° 25/08479

Exposé du litige

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Suivant acte authentique en date du 23 février 2003, M. et Mme [F] ont donné à bail à M. [X] [H] et Mme [B] [C], une boutique et arrière boutique ainsi qu'une cave dépendant d'un immeuble situé [Adresse 1] et [Adresse 3] à [Localité 1], pour une durée de 9 années entières et consécutives à compter du 15 février 2003, pour se terminer le 14 février 2012, contre paiement d'un loyer annuel de 23.782,08 euros. 

Par acte authentique en date du 17 février 2012, ils donné ce bien en renouvellement de bail pour une durée de 9 années entières et consécutives, ayant commencé à courir le 15 février 2012 pour se terminer le 14 février 2021, moyennant un loyer annuel de 33.209 euros hors taxes.

Suivant acte sous seing privé du 22 janvier 2013, M. [H] et Mme [C] ont cédé leur fonds de commerce de boulangerie pâtisserie à la société Château, comprenant notamment le droit au bail pour le temps restant à courir et dont la cession était comprise dans la vente.

A l'échéance du bail, ce dernier s'est poursuivi par tacite prolongation.

Par courrier recommandé avec accusé de réception, en date du 14 juin 2024, la société Château a sollicité le renouvellement du bail, pour une durée de trois, six, neuf ans, à compter du 01 juillet 2024 pour une durée de 9 années entières et consécutives, aux mêmes charges, clauses et conditions que le bail échu, moyennant un loyer fixé à la valeur locative, soit un loyer annuel de 17.300 euros hors taxes.

Par courrier recommandé en date du 09 septembre 2024, M. [F] a informé la société Château qu'il acceptait le principe du renouvellement du bail aux clauses et conditions du bail expiré à l'exception du montant du loyer qu'il a souhaité voir fixer à la somme de 33.300 euros hors charges, précisant que la durée du bail était supérieure à 12 ans et constituait ainsi un motif de déplafonnement.

La société Château a notifié, par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 10 juin 2025, son mémoire en demande afin notamment, à titre principal, que le loyer renouvelé soit fixé à la somme de 17.300 euros par an, hors charges et hors taxes et, à titre subsidiaire, qu'une expertise soit ordonnée.

Puis, par acte délivré le 06 octobre 2025, elle a fait assigner M. [U] [F], conjoint survivant de Mme [F] et usufruitier de cette dernière, et Mme [K] [F], héritière de Mme [F] et nu-propriétaire de cette dernière.
L'instance a été enregistrée sous le numéro de RG 25/08479.

Aux termes de son assignation, la société Château demande, au visa des articles L145-10, L145-33, R145-7, R145-23 à R145-33 du code de commerce, 1352-7, 1154 et 1155 du code civil, de:
"A titre principal
Juger que le bail des locaux sis à [Localité 1], [Adresse 1] et [Adresse 4] s'est renouvelé pour une durée de 9 années à compter du 1er juillet 2024, aux clauses et conditions du bail expiré,
Fixer le loyer à la somme de 17.300 euros par an hors taxes et hors charges à compter du 1er juillet 2024,
Condamner solidairement les consorts [F] au remboursement des loyers trop versés depuis le 1er juillet 2024, avec intérêts au taux légal, conformément aux dispositions de l'article 1155 du code civil, de plein droit à compter de la date d'effet du nouveau loyer et les intérêts échus depuis plus d'une année produiront eux-mêmes intérêts en conformité des dispositions de l'article 1154 du code civil,
Condamner solidairement les consorts [F] au remboursement du dépôt de garantie trop versé, avec intérêts au taux légal, conformément aux dispositions de l'article 1155 du code civil, de plein droit à compter de la date d'effet du nouveau loyer et les intérêts échus depuis plus d'une année produiront eux-mêmes intérêts en conformité des dispositions de l'article 1154 du code civil,
A titre subsidiaire
Désigner, en application de l'article R145-30 du code de commerce, tel expert qu'il plaira au tribunal avec pour mission de :
-se rendre sur place, visiter les lieux sis à [Localité 1], [Adresse 1] et [Adresse 4], les décrire,
-se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l'accomplissement de sa mission par des tiers et entendre tous sachants,
-donner au tribunal, en tenant compte de la nature des activités professionnelles autorisées par le bail, de la situation et de l'état des locaux, tous éléments permettant de déterminer le montant du loyer du bail renouvelé,
-rechercher la valeur locative des lieux loués au regard des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage,
-rendre compte du tout et donner son avis motivé,
-dresser un rapport de ses constatations et conclusions,
-Dire que l'expert saisi effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu'il déposera l'original et une copie de son rapport au service du contrôle des expertises au greffe du tribunal dans les six mois de sa désignation, sauf prorogation dûment sollicitée en temps utile et de manière motivée auprès du juge chargé du contrôle de cette mesure d'instruction
-Dire que la provision à valoir sur la rémunération de l'expert sera prise en charge à parts égales par les parties
En tout état de cause
Condamner solidairement les consorts [F] à payer la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile
Condamner solidairement les consorts [F] en tous les frais et dépens dont les frais d'expertise s'il y a lieu
Ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir, nonobstant appel."

Aux termes de leur mémoire en réponse, notifié par voie électronique le 24 avril 2026, M. et Mme [F] demandent, au visa des articles L 145-10, L145-33, R 145-2 à 145-7, R 145-23 à R 145-33 du code de commerce, de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 et du décret n°2014-1317 du 3 novembre 2014, des articles 1231-6, 1352-6 et 1343-2 du code civil, de :
"Recevoir les Consorts [F] en leur argumentation et les jugeant bien fondés,
A titre principal :
- Juger que le bail du [Adresse 1]/[Adresse 3] à [Localité 1] est renouvelé à effet du 1er juillet 2024 aux mêmes clauses, charges et conditions que le bail expiré, sous réserve des dispositions qui seraient contraires aux dispositions d’ordre public de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 et du décret n° 2014-1317 du 3 novembre 2014, et à l'exception du montant du loyer de renouvellement proposé,
- Fixer à TRENTE TROIS MILLE TROIS CENTS (33 300 €) le montant du loyer annuel des locaux loués hors taxes et hors charges à effet du 1" juillet 2024, calculé en application des dispositions de l'article L 145-33 du code de commerce,
Subsidiairement sur la demande d'expertise :
Pour le cas où le juge des loyers estimerait devoir ordonner une expertise avec la mission habituelle en pareille matière en application de l’article R 145-30 du Code de commerce,
Ordonner que le montant du loyer provisionnel soit fixé au montant du loyer en cours à la date d'effet de la demande de renouvellement bail et que les frais d'expertise seront avancés par la société CHATEAU en sa qualité de Demandeur à l’action en fixation de la valeur locative du bail renouvelé
En tout état de cause
Si, par extraordinaire, le montant du loyer venait à être fixé à une valeur inférieure au montant actuel du loyer, et que le Bailleur soit contraint de rembourser un trop-versé de loyer et/ou de dépôt de garantie,
Dire que les éventuels intérêts au taux légal, courront à compter de la date de notification du présent mémoire pour les loyers échus avant cette date, et à compter de chaque échéance contractuelle pour les loyers échus apres cette date.
Débouter la société CHATEAU de sa demande aux fins de capitalisation des intérêts.
Condamner la société CHATEAU à payer à M. [U] [F] et Mme [K] [F], la somme de 7 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers frais et dépens.
Ordonner 1'exécution provisoire de la décision a intervenir, nonobstant appel."

En application de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux mémoires des parties pour plus ample exposé de leurs moyens en droit et en fait. 

L'affaire a été appelée par le juge des loyers commerciaux à l'audience du 11 mai 2026 et à l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 06 juillet 2026.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la jonction avec la procédure RG 26/03574

L'assignation délivrée le 06 octobre 2025 par la société Château à l'encontre de M. et Mme [F] a fait l'objet d'un double enregistrement ( RG 25/08479 et RG 26/03574).

Il convient par conséquent de procéder à une jonction, l'affaire se poursuivant sous le seul numéro RG 25/08479.

Sur la compétence du juge des loyers commerciaux

Aux termes de l’article R145-23 du code de commerce, «les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace. Il est statué sur mémoire.

Les autres contestations sont portées devant le tribunal judiciaire qui peut, accessoirement, se prononcer sur les demandes mentionnées à l'alinéa précédent.

La juridiction territorialement compétente est celle du lieu de la situation de l'immeuble. »

Cet article limite donc la compétence du juge des loyers commerciaux aux seules contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, les autres contestations devant être portées devant le tribunal judiciaire.

Les demandes suivantes formulées par la société Château :
"Condamner solidairement les consorts [F] au remboursement des loyers trop versés depuis le 1er juillet 2024, avec intérêts au taux légal, conformément aux dispositions de l'article 1155 du code civil, de plein droit à compter de la date d'effet du nouveau loyer et les intérêts échus depuis plus d'une année produiront eux-mêmes intérêts en conformité des dispositions de l'article 1154 du code civil,"

"Condamner solidairement les consorts [F] au remboursement du dépôt de garantie trop versé, avec intérêts au taux légal, conformément aux dispositions de l'article 1155 du code civil, de plein droit à compter de la date d'effet du nouveau loyer et les intérêts échus depuis plus d'une année produiront eux-mêmes intérêts en conformité des dispositions de l'article 1154 du code civil",



sont par conséquent irrecevables comme excédant les pouvoirs du juge des loyers commerciaux. 

A défaut d’accord des parties, non établi en l’espèce, il leur appartiendra donc de saisir le tribunal pour trancher ces points.

Sur la demande de fixation du montant du loyer renouvelé

Aux termes de l’article L. 145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative et à défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après:
 « 1o Les caractéristiques du local considéré;
 2o La destination des lieux;
 3o Les obligations respectives des parties;
 4o Les facteurs locaux de commercialité;
 5o Les prix couramment pratiqués dans le voisinage », l’article précisant qu’un décret en Conseil d'État précise la consistance de ces éléments.

L’article L.145-34 du même code pose le principe du plafonnement du loyer sauf s’il existe une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L145-33. 

Il prévoit ainsi qu’ « à moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d'expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d'une durée égale à celle qui s'est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.

Les dispositions de l'alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l'effet d'une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.

En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33 ou s'il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d'une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente. »

La méthode d'appréciation des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage ainsi que les correctifs éventuels à apporter à la valeur locative sont spécifiés aux dispositions des articles R.145-3 à R.145-8 du code de commerce. 

En l’espèce, le preneur, après avoir rappelé le contenu du bail, retient une superficie pondérée de 40,56 mètres carrés et, aux termes du rapport établi par la société Colomer Expertises, une valeur locative de 600 euros par mètre carré et ainsi de 17.300 euros par an, après abattement pour absence de vitrine, travaux de conformité réalisés par le preneur, charges de copropriété non locatives, absence d'accès direct et après majoration de 5% pour droit de percement. 

M. et Mme [F] après avoir évoqué la situation du local, fait état de l'intérêt de l'emplacement et décrit les locaux, indiquent qu'ils versent aux débats une estimation réalisée par le cabinet Robine et Associés, expert immobilier, ayant retenu une surface de 41 mètres carrés pondérés et une valeur locative de 750 euros par mètre carré pondéré, soit en l'espèce une valeur locative de renouvellement au 01 juillet 2024 de 33.210 euros arrondis à 33.000 par an hors charges et hors taxes, après majoration de 10% pour tenir compte du droit de percement accordé dans le bail d'origine pour des locaux alors non reliés aux locaux voisins et permettant ainsi d'accéder au local mitoyen pris à bail distinctement.
Ils contestent en revanche l’abattement pour absence d'une vitrine et d'un accès direct.

Aux termes de leurs écritures, les parties s'accordent sur le principe, la date et la durée du renouvellement du bail, à savoir le 01 juillet 2024 pour une durée de neuf années. 
Il convient donc de constater cet accord.

Toutefois, les parties sont en désaccord sur le montant du loyer renouvelé.

L’article R. 145-30 alinéas 3 et 4 du code de commerce dispose que «lorsque le juge s'estime insuffisamment éclairé sur des points qui peuvent être élucidés par une visite des lieux ou s'il lui apparaît que les prétentions des parties divergent sur de tels points, il se rend sur les lieux aux jour et heure décidés par lui le cas échéant en présence d'un consultant.
Toutefois, s'il estime que des constatations purement matérielles sont suffisantes, il peut commettre toute personne de son choix pour y procéder.
Si les divergences portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise, le juge désigne un expert dont la mission porte sur les éléments de fait permettant l'appréciation des critères définis, selon le cas, aux articles R. 145-3 à R. 145-7, L. 145-34, R. 145-9, R. 145-10 ou R. 145-11, et sur les questions complémentaires qui lui sont soumises par le juge.
Toutefois, si le juge estime devoir limiter la mission de l'expert à la recherche de l'incidence de certains éléments seulement, il indique ceux sur lesquels elle porte. ». 
Au vu du désaccord des parties, il apparaît nécessaire de rechercher et rassembler les éléments d'appréciation des faits qu’elles invoquent.

Or, les parties ont essentiellement produit des pièces de nature procédurale (mémoires, assignation) ou purement factuelle (contrat de bail, avis d’échéance, acte d'acquisition du fonds de commerce, demande de renouvellement, acceptation du principe du renouvellement), qui étayent leurs demandes mais ne permettent toutefois pas à la juridiction de statuer de manière éclairée. 

De plus, les rapports établis à la requête de chacune des parties apportent des éléments utiles à l'instruction de l'affaire mais ne présentent pas les garanties de contradiction nécessaires pour être retenus par la juridiction, qui ne peut se fonder exclusivement sur ces seuls rapports établis non contradictoirement, bien qu'ils aient été soumis à la discussion des parties.

La valeur locative étant l'élément déterminant de la fixation du prix du bail renouvelé, il convient, en l’absence d’éléments suffisants et compte tenu des divergences existant entre les parties, d'ordonner une expertise dont la teneur sera précisée au dispositif, laquelle apportera toutes informations utiles pour permettre au juge des loyers commerciaux d'évaluer la valeur locative des locaux au 01 juillet 2024.


Les frais de l’expertise judiciaire seront avancés par M. et Mme [F], qui sollicitent une réévaluation du loyer à la hausse et ont ainsi principalement intérêt à voir l'expertise prospérer.

Sur le montant du loyer provisionnel

L’article L. 145-57 du code de commerce dispose que « pendant la durée de l’instance relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, le locataire est tenu de continuer à payer les loyers échus au prix ancien ou, le cas échéant, au prix qui peut, en tout état de cause, être fixé à titre provisionnel par la juridiction saisie, sauf compte à faire entre le bailleur et le preneur, après fixation définitive du prix du loyer ».

Conformément à ces dispositions, la société Château devra payer à titre provisionnel, durant la durée de l’instance, une somme égale au loyer contractuel annuel actuel.

Sur les demandes accessoires

Dans l'attente du dépôt du rapport de l'expert, il convient de surseoir à statuer sur toutes les autres demandes formulées par les parties.

En application de l'article 514 du code de procédure civile, la décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Dispositif

PAR CES MOTIFS,

Le juge des loyers commerciaux, statuant par un jugement contradictoire rendu avant dire droit, par mise à disposition au greffe,
 
ORDONNE la jonction des procédures RG 25/08479 et RG 26/03574, l'instance se poursuivant sous le seul numéro de RG 25/08479 ; 

DÉCLARE irrecevables devant le juge des loyers commerciaux les demandes suivantes :

"Condamner solidairement les consorts [F] au remboursement des loyers trop versés depuis le 1er juillet 2024, avec intérêts au taux légal, conformément aux dispositions de l'article 1155 du code civil, de plein droit à compter de la date d'effet du nouveau loyer et les intérêts échus depuis plus d'une année produiront eux-mêmes intérêts en conformité des dispositions de l'article 1154 du code civil,"

"Condamner solidairement les consorts [F] au remboursement du dépôt de garantie trop versé, avec intérêts au taux légal, conformément aux dispositions de l'article 1155 du code civil, de plein droit à compter de la date d'effet du nouveau loyer et les intérêts échus depuis plus d'une année produiront eux-mêmes intérêts en conformité des dispositions de l'article 1154 du code civil,"

RENVOIE les parties à mieux se pourvoir de ces chefs ;

CONSTATE le renouvellement, à compter du 01 juillet 2024, pour une durée de neuf ans, du bail commercial, portant sur le local situé [Adresse 1] et [Adresse 3] à [Localité 1] et conclu entre M. et Mme [F] et la société Château ;

ORDONNE, avant-dire droit, une expertise sur le montant du loyer du bail renouvelé 

COMMET pour y procéder :

M. [Z] [J]
[Adresse 5]
[Localité 2]
Tél : [XXXXXXXX01]
Port. : [XXXXXXXX02] 
Mèl : [Courriel 1]


Avec pour mission de :
* convoquer les parties, les entendre en leurs dires et explications dans le respect du principe de la contradiction,
* se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l'accomplissement de sa mission,
* visiter les locaux en cause, les décrire ainsi que les différentes activités qui y sont exercées, outre annexer tous plans et photographies utiles des lieux concernés,
* procéder à l'examen des faits qu'allèguent les parties, 
* déterminer la surface à prendre en compte, en donnant toutes explications à cet égard, du point de vue des pondérations à effectuer, étant entendu qu'en cas de besoin, l'expert pourra faire appel à l'assistance d'un sapiteur géomètre de son choix;
* rechercher les références utiles de comparaison proches en date d’effet de celle du présent renouvellement ;
* rechercher la valeur locative à la date du 01 juillet 2024 des lieux loués au regard des caractéristiques du local, de la destination des lieux, de l’activité exercée, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage, en retenant tant les valeurs de marché que les valeurs fixées judiciairement, en application des dispositions des articles L.145-33 et R.145-3 à R.145-8 du code de commerce, 

Du tout, DRESSER rapport ;

DIT que, préalablement au dépôt, l’expert adressera aux parties un document de synthèse présentant ses conclusions provisoires et destiné à provoquer leurs observations ;

DIT qu'en cas d'empêchement, l'expert sera remplacé par ordonnance rendue sur requête ;

DIT que l'expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284-1 du code de procédure civile et qu'il déposera l'original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 15 janvier 2027, sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du juge du contrôle des expertises, 

FIXE à la somme de 4.000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l'expert qui devra être consignée par M. et Mme [F] à la régie du tribunal judiciaire de Nanterre avant le 15 août 2026 inclus, avec une copie de la présente décision,
 
DIT que la carence d’une partie dans le versement de la consignation pourra être supplée par l’autre,
 
DIT que, faute de consignation de la provision dans ce délai, ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l’expert sera aussitôt caduque et de nul effet, sans autre formalité requise, conformément aux dispositions de l'article 271 du code de procédure civile ;
 
DESIGNE le juge du contrôle des expertises aux fins de contrôler le suivi des opérations d'expertise,

FIXE le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du dernier loyer contractuel en principal, outre les charges,

SURSOIT à statuer sur les autres demandes dans l’attente du dépôt du rapport de l’expert judiciaire, 

RENVOIE l’affaire à l’audience du 08 Février 2027 à 10h au Tribunal judiciaire de Nanterre, [Adresse 6], pour faire le point sur la procédure au vu de l’état d’avancement des opérations d’expertise et conclusions en ouverture de rapport si ce dernier a été rendu ou retrait du rôle à la demande des deux parties; 
 
RAPPELLE que cette décision est exécutoire de droit

Le présent jugement a été signé par Madame Céline CHAMPAGNE, Juge des loyers commerciaux et par Madame Maëva HENRI, Greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

LOYERS COMMERCIAUX

JUGEMENT PRONONCÉ LE 06 JUILLET 2026







N° RG 25/08479 - N° Portalis DB3R-W-B7J-3FA3






AFFAIRE

S.A.S. CHATEAU

C/

[U] [F] et [K] [F]



DEMANDEUR

S.A.S. CHATEAU
[Adresse 1]
[Localité 1]
représentée par Maître Agnès BAUVIN de la SAS CABINET DURAND CONCHEZ, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : K0086


DEFENDEUR


Monsieur [U] [F]
[Adresse 1]
[Localité 1]
représenté par Maître Astrid LOMONT de la SCP C R T D ET ASSOCIES, avocats au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 713

Madame [K] [F]
[Adresse 2]
[Localité 1]
représentée par Maître Guillaume BOULAN de la SCP C R T D ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : 713


COMPOSITION

Juge des loyers commerciaux : Céline CHAMPAGNE
Greffier : Maëva HENRI

DÉBATS

A l’audience du 11 mai 2026 tenue publiquement

JUGEMENT

Par jugement contradictoire, en premier ressort et prononcé par mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.





EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Suivant acte authentique en date du 23 février 2003, M. et Mme [F] ont donné à bail à M. [X] [H] et Mme [B] [C], une boutique et arrière boutique ainsi qu'une cave dépendant d'un immeuble situé [Adresse 1] et [Adresse 3] à [Localité 1], pour une durée de 9 années entières et consécutives à compter du 15 février 2003, pour se terminer le 14 février 2012, contre paiement d'un loyer annuel de 23.782,08 euros. 

Par acte authentique en date du 17 février 2012, ils donné ce bien en renouvellement de bail pour une durée de 9 années entières et consécutives, ayant commencé à courir le 15 février 2012 pour se terminer le 14 février 2021, moyennant un loyer annuel de 33.209 euros hors taxes.

Suivant acte sous seing privé du 22 janvier 2013, M. [H] et Mme [C] ont cédé leur fonds de commerce de boulangerie pâtisserie à la société Château, comprenant notamment le droit au bail pour le temps restant à courir et dont la cession était comprise dans la vente.

A l'échéance du bail, ce dernier s'est poursuivi par tacite prolongation.

Par courrier recommandé avec accusé de réception, en date du 14 juin 2024, la société Château a sollicité le renouvellement du bail, pour une durée de trois, six, neuf ans, à compter du 01 juillet 2024 pour une durée de 9 années entières et consécutives, aux mêmes charges, clauses et conditions que le bail échu, moyennant un loyer fixé à la valeur locative, soit un loyer annuel de 17.300 euros hors taxes.

Par courrier recommandé en date du 09 septembre 2024, M. [F] a informé la société Château qu'il acceptait le principe du renouvellement du bail aux clauses et conditions du bail expiré à l'exception du montant du loyer qu'il a souhaité voir fixer à la somme de 33.300 euros hors charges, précisant que la durée du bail était supérieure à 12 ans et constituait ainsi un motif de déplafonnement.

La société Château a notifié, par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 10 juin 2025, son mémoire en demande afin notamment, à titre principal, que le loyer renouvelé soit fixé à la somme de 17.300 euros par an, hors charges et hors taxes et, à titre subsidiaire, qu'une expertise soit ordonnée.

Puis, par acte délivré le 06 octobre 2025, elle a fait assigner M. [U] [F], conjoint survivant de Mme [F] et usufruitier de cette dernière, et Mme [K] [F], héritière de Mme [F] et nu-propriétaire de cette dernière.
L'instance a été enregistrée sous le numéro de RG 25/08479.

Aux termes de son assignation, la société Château demande, au visa des articles L145-10, L145-33, R145-7, R145-23 à R145-33 du code de commerce, 1352-7, 1154 et 1155 du code civil, de:
"A titre principal
Juger que le bail des locaux sis à [Localité 1], [Adresse 1] et [Adresse 4] s'est renouvelé pour une durée de 9 années à compter du 1er juillet 2024, aux clauses et conditions du bail expiré,
Fixer le loyer à la somme de 17.300 euros par an hors taxes et hors charges à compter du 1er juillet 2024,
Condamner solidairement les consorts [F] au remboursement des loyers trop versés depuis le 1er juillet 2024, avec intérêts au taux légal, conformément aux dispositions de l'article 1155 du code civil, de plein droit à compter de la date d'effet du nouveau loyer et les intérêts échus depuis plus d'une année produiront eux-mêmes intérêts en conformité des dispositions de l'article 1154 du code civil,
Condamner solidairement les consorts [F] au remboursement du dépôt de garantie trop versé, avec intérêts au taux légal, conformément aux dispositions de l'article 1155 du code civil, de plein droit à compter de la date d'effet du nouveau loyer et les intérêts échus depuis plus d'une année produiront eux-mêmes intérêts en conformité des dispositions de l'article 1154 du code civil,
A titre subsidiaire
Désigner, en application de l'article R145-30 du code de commerce, tel expert qu'il plaira au tribunal avec pour mission de :
-se rendre sur place, visiter les lieux sis à [Localité 1], [Adresse 1] et [Adresse 4], les décrire,
-se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l'accomplissement de sa mission par des tiers et entendre tous sachants,
-donner au tribunal, en tenant compte de la nature des activités professionnelles autorisées par le bail, de la situation et de l'état des locaux, tous éléments permettant de déterminer le montant du loyer du bail renouvelé,
-rechercher la valeur locative des lieux loués au regard des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage,
-rendre compte du tout et donner son avis motivé,
-dresser un rapport de ses constatations et conclusions,
-Dire que l'expert saisi effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu'il déposera l'original et une copie de son rapport au service du contrôle des expertises au greffe du tribunal dans les six mois de sa désignation, sauf prorogation dûment sollicitée en temps utile et de manière motivée auprès du juge chargé du contrôle de cette mesure d'instruction
-Dire que la provision à valoir sur la rémunération de l'expert sera prise en charge à parts égales par les parties
En tout état de cause
Condamner solidairement les consorts [F] à payer la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile
Condamner solidairement les consorts [F] en tous les frais et dépens dont les frais d'expertise s'il y a lieu
Ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir, nonobstant appel."

Aux termes de leur mémoire en réponse, notifié par voie électronique le 24 avril 2026, M. et Mme [F] demandent, au visa des articles L 145-10, L145-33, R 145-2 à 145-7, R 145-23 à R 145-33 du code de commerce, de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 et du décret n°2014-1317 du 3 novembre 2014, des articles 1231-6, 1352-6 et 1343-2 du code civil, de :
"Recevoir les Consorts [F] en leur argumentation et les jugeant bien fondés,
A titre principal :
- Juger que le bail du [Adresse 1]/[Adresse 3] à [Localité 1] est renouvelé à effet du 1er juillet 2024 aux mêmes clauses, charges et conditions que le bail expiré, sous réserve des dispositions qui seraient contraires aux dispositions d’ordre public de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 et du décret n° 2014-1317 du 3 novembre 2014, et à l'exception du montant du loyer de renouvellement proposé,
- Fixer à TRENTE TROIS MILLE TROIS CENTS (33 300 €) le montant du loyer annuel des locaux loués hors taxes et hors charges à effet du 1" juillet 2024, calculé en application des dispositions de l'article L 145-33 du code de commerce,
Subsidiairement sur la demande d'expertise :
Pour le cas où le juge des loyers estimerait devoir ordonner une expertise avec la mission habituelle en pareille matière en application de l’article R 145-30 du Code de commerce,
Ordonner que le montant du loyer provisionnel soit fixé au montant du loyer en cours à la date d'effet de la demande de renouvellement bail et que les frais d'expertise seront avancés par la société CHATEAU en sa qualité de Demandeur à l’action en fixation de la valeur locative du bail renouvelé
En tout état de cause
Si, par extraordinaire, le montant du loyer venait à être fixé à une valeur inférieure au montant actuel du loyer, et que le Bailleur soit contraint de rembourser un trop-versé de loyer et/ou de dépôt de garantie,
Dire que les éventuels intérêts au taux légal, courront à compter de la date de notification du présent mémoire pour les loyers échus avant cette date, et à compter de chaque échéance contractuelle pour les loyers échus apres cette date.
Débouter la société CHATEAU de sa demande aux fins de capitalisation des intérêts.
Condamner la société CHATEAU à payer à M. [U] [F] et Mme [K] [F], la somme de 7 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers frais et dépens.
Ordonner 1'exécution provisoire de la décision a intervenir, nonobstant appel."

En application de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux mémoires des parties pour plus ample exposé de leurs moyens en droit et en fait. 

L'affaire a été appelée par le juge des loyers commerciaux à l'audience du 11 mai 2026 et à l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 06 juillet 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la jonction avec la procédure RG 26/03574

L'assignation délivrée le 06 octobre 2025 par la société Château à l'encontre de M. et Mme [F] a fait l'objet d'un double enregistrement ( RG 25/08479 et RG 26/03574).

Il convient par conséquent de procéder à une jonction, l'affaire se poursuivant sous le seul numéro RG 25/08479.

Sur la compétence du juge des loyers commerciaux

Aux termes de l’article R145-23 du code de commerce, «les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace. Il est statué sur mémoire.

Les autres contestations sont portées devant le tribunal judiciaire qui peut, accessoirement, se prononcer sur les demandes mentionnées à l'alinéa précédent.

La juridiction territorialement compétente est celle du lieu de la situation de l'immeuble. »

Cet article limite donc la compétence du juge des loyers commerciaux aux seules contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, les autres contestations devant être portées devant le tribunal judiciaire.

Les demandes suivantes formulées par la société Château :
"Condamner solidairement les consorts [F] au remboursement des loyers trop versés depuis le 1er juillet 2024, avec intérêts au taux légal, conformément aux dispositions de l'article 1155 du code civil, de plein droit à compter de la date d'effet du nouveau loyer et les intérêts échus depuis plus d'une année produiront eux-mêmes intérêts en conformité des dispositions de l'article 1154 du code civil,"

"Condamner solidairement les consorts [F] au remboursement du dépôt de garantie trop versé, avec intérêts au taux légal, conformément aux dispositions de l'article 1155 du code civil, de plein droit à compter de la date d'effet du nouveau loyer et les intérêts échus depuis plus d'une année produiront eux-mêmes intérêts en conformité des dispositions de l'article 1154 du code civil",



sont par conséquent irrecevables comme excédant les pouvoirs du juge des loyers commerciaux. 

A défaut d’accord des parties, non établi en l’espèce, il leur appartiendra donc de saisir le tribunal pour trancher ces points.

Sur la demande de fixation du montant du loyer renouvelé

Aux termes de l’article L. 145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative et à défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après:
 « 1o Les caractéristiques du local considéré;
 2o La destination des lieux;
 3o Les obligations respectives des parties;
 4o Les facteurs locaux de commercialité;
 5o Les prix couramment pratiqués dans le voisinage », l’article précisant qu’un décret en Conseil d'État précise la consistance de ces éléments.

L’article L.145-34 du même code pose le principe du plafonnement du loyer sauf s’il existe une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L145-33. 

Il prévoit ainsi qu’ « à moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d'expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d'une durée égale à celle qui s'est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.

Les dispositions de l'alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l'effet d'une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.

En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33 ou s'il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d'une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente. »

La méthode d'appréciation des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage ainsi que les correctifs éventuels à apporter à la valeur locative sont spécifiés aux dispositions des articles R.145-3 à R.145-8 du code de commerce. 

En l’espèce, le preneur, après avoir rappelé le contenu du bail, retient une superficie pondérée de 40,56 mètres carrés et, aux termes du rapport établi par la société Colomer Expertises, une valeur locative de 600 euros par mètre carré et ainsi de 17.300 euros par an, après abattement pour absence de vitrine, travaux de conformité réalisés par le preneur, charges de copropriété non locatives, absence d'accès direct et après majoration de 5% pour droit de percement. 

M. et Mme [F] après avoir évoqué la situation du local, fait état de l'intérêt de l'emplacement et décrit les locaux, indiquent qu'ils versent aux débats une estimation réalisée par le cabinet Robine et Associés, expert immobilier, ayant retenu une surface de 41 mètres carrés pondérés et une valeur locative de 750 euros par mètre carré pondéré, soit en l'espèce une valeur locative de renouvellement au 01 juillet 2024 de 33.210 euros arrondis à 33.000 par an hors charges et hors taxes, après majoration de 10% pour tenir compte du droit de percement accordé dans le bail d'origine pour des locaux alors non reliés aux locaux voisins et permettant ainsi d'accéder au local mitoyen pris à bail distinctement.
Ils contestent en revanche l’abattement pour absence d'une vitrine et d'un accès direct.

Aux termes de leurs écritures, les parties s'accordent sur le principe, la date et la durée du renouvellement du bail, à savoir le 01 juillet 2024 pour une durée de neuf années. 
Il convient donc de constater cet accord.

Toutefois, les parties sont en désaccord sur le montant du loyer renouvelé.

L’article R. 145-30 alinéas 3 et 4 du code de commerce dispose que «lorsque le juge s'estime insuffisamment éclairé sur des points qui peuvent être élucidés par une visite des lieux ou s'il lui apparaît que les prétentions des parties divergent sur de tels points, il se rend sur les lieux aux jour et heure décidés par lui le cas échéant en présence d'un consultant.
Toutefois, s'il estime que des constatations purement matérielles sont suffisantes, il peut commettre toute personne de son choix pour y procéder.
Si les divergences portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise, le juge désigne un expert dont la mission porte sur les éléments de fait permettant l'appréciation des critères définis, selon le cas, aux articles R. 145-3 à R. 145-7, L. 145-34, R. 145-9, R. 145-10 ou R. 145-11, et sur les questions complémentaires qui lui sont soumises par le juge.
Toutefois, si le juge estime devoir limiter la mission de l'expert à la recherche de l'incidence de certains éléments seulement, il indique ceux sur lesquels elle porte. ». 
Au vu du désaccord des parties, il apparaît nécessaire de rechercher et rassembler les éléments d'appréciation des faits qu’elles invoquent.

Or, les parties ont essentiellement produit des pièces de nature procédurale (mémoires, assignation) ou purement factuelle (contrat de bail, avis d’échéance, acte d'acquisition du fonds de commerce, demande de renouvellement, acceptation du principe du renouvellement), qui étayent leurs demandes mais ne permettent toutefois pas à la juridiction de statuer de manière éclairée. 

De plus, les rapports établis à la requête de chacune des parties apportent des éléments utiles à l'instruction de l'affaire mais ne présentent pas les garanties de contradiction nécessaires pour être retenus par la juridiction, qui ne peut se fonder exclusivement sur ces seuls rapports établis non contradictoirement, bien qu'ils aient été soumis à la discussion des parties.

La valeur locative étant l'élément déterminant de la fixation du prix du bail renouvelé, il convient, en l’absence d’éléments suffisants et compte tenu des divergences existant entre les parties, d'ordonner une expertise dont la teneur sera précisée au dispositif, laquelle apportera toutes informations utiles pour permettre au juge des loyers commerciaux d'évaluer la valeur locative des locaux au 01 juillet 2024.


Les frais de l’expertise judiciaire seront avancés par M. et Mme [F], qui sollicitent une réévaluation du loyer à la hausse et ont ainsi principalement intérêt à voir l'expertise prospérer.

Sur le montant du loyer provisionnel

L’article L. 145-57 du code de commerce dispose que « pendant la durée de l’instance relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, le locataire est tenu de continuer à payer les loyers échus au prix ancien ou, le cas échéant, au prix qui peut, en tout état de cause, être fixé à titre provisionnel par la juridiction saisie, sauf compte à faire entre le bailleur et le preneur, après fixation définitive du prix du loyer ».

Conformément à ces dispositions, la société Château devra payer à titre provisionnel, durant la durée de l’instance, une somme égale au loyer contractuel annuel actuel.

Sur les demandes accessoires

Dans l'attente du dépôt du rapport de l'expert, il convient de surseoir à statuer sur toutes les autres demandes formulées par les parties.

En application de l'article 514 du code de procédure civile, la décision est exécutoire de droit à titre provisoire.


PAR CES MOTIFS,

Le juge des loyers commerciaux, statuant par un jugement contradictoire rendu avant dire droit, par mise à disposition au greffe,
 
ORDONNE la jonction des procédures RG 25/08479 et RG 26/03574, l'instance se poursuivant sous le seul numéro de RG 25/08479 ; 

DÉCLARE irrecevables devant le juge des loyers commerciaux les demandes suivantes :

"Condamner solidairement les consorts [F] au remboursement des loyers trop versés depuis le 1er juillet 2024, avec intérêts au taux légal, conformément aux dispositions de l'article 1155 du code civil, de plein droit à compter de la date d'effet du nouveau loyer et les intérêts échus depuis plus d'une année produiront eux-mêmes intérêts en conformité des dispositions de l'article 1154 du code civil,"

"Condamner solidairement les consorts [F] au remboursement du dépôt de garantie trop versé, avec intérêts au taux légal, conformément aux dispositions de l'article 1155 du code civil, de plein droit à compter de la date d'effet du nouveau loyer et les intérêts échus depuis plus d'une année produiront eux-mêmes intérêts en conformité des dispositions de l'article 1154 du code civil,"

RENVOIE les parties à mieux se pourvoir de ces chefs ;

CONSTATE le renouvellement, à compter du 01 juillet 2024, pour une durée de neuf ans, du bail commercial, portant sur le local situé [Adresse 1] et [Adresse 3] à [Localité 1] et conclu entre M. et Mme [F] et la société Château ;

ORDONNE, avant-dire droit, une expertise sur le montant du loyer du bail renouvelé 

COMMET pour y procéder :

M. [Z] [J]
[Adresse 5]
[Localité 2]
Tél : [XXXXXXXX01]
Port. : [XXXXXXXX02] 
Mèl : [Courriel 1]


Avec pour mission de :
* convoquer les parties, les entendre en leurs dires et explications dans le respect du principe de la contradiction,
* se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l'accomplissement de sa mission,
* visiter les locaux en cause, les décrire ainsi que les différentes activités qui y sont exercées, outre annexer tous plans et photographies utiles des lieux concernés,
* procéder à l'examen des faits qu'allèguent les parties, 
* déterminer la surface à prendre en compte, en donnant toutes explications à cet égard, du point de vue des pondérations à effectuer, étant entendu qu'en cas de besoin, l'expert pourra faire appel à l'assistance d'un sapiteur géomètre de son choix;
* rechercher les références utiles de comparaison proches en date d’effet de celle du présent renouvellement ;
* rechercher la valeur locative à la date du 01 juillet 2024 des lieux loués au regard des caractéristiques du local, de la destination des lieux, de l’activité exercée, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage, en retenant tant les valeurs de marché que les valeurs fixées judiciairement, en application des dispositions des articles L.145-33 et R.145-3 à R.145-8 du code de commerce, 

Du tout, DRESSER rapport ;

DIT que, préalablement au dépôt, l’expert adressera aux parties un document de synthèse présentant ses conclusions provisoires et destiné à provoquer leurs observations ;

DIT qu'en cas d'empêchement, l'expert sera remplacé par ordonnance rendue sur requête ;

DIT que l'expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284-1 du code de procédure civile et qu'il déposera l'original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 15 janvier 2027, sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du juge du contrôle des expertises, 

FIXE à la somme de 4.000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l'expert qui devra être consignée par M. et Mme [F] à la régie du tribunal judiciaire de Nanterre avant le 15 août 2026 inclus, avec une copie de la présente décision,
 
DIT que la carence d’une partie dans le versement de la consignation pourra être supplée par l’autre,
 
DIT que, faute de consignation de la provision dans ce délai, ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l’expert sera aussitôt caduque et de nul effet, sans autre formalité requise, conformément aux dispositions de l'article 271 du code de procédure civile ;
 
DESIGNE le juge du contrôle des expertises aux fins de contrôler le suivi des opérations d'expertise,

FIXE le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du dernier loyer contractuel en principal, outre les charges,

SURSOIT à statuer sur les autres demandes dans l’attente du dépôt du rapport de l’expert judiciaire, 

RENVOIE l’affaire à l’audience du 08 Février 2027 à 10h au Tribunal judiciaire de Nanterre, [Adresse 6], pour faire le point sur la procédure au vu de l’état d’avancement des opérations d’expertise et conclusions en ouverture de rapport si ce dernier a été rendu ou retrait du rôle à la demande des deux parties; 
 
RAPPELLE que cette décision est exécutoire de droit

Le présent jugement a été signé par Madame Céline CHAMPAGNE, Juge des loyers commerciaux et par Madame Maëva HENRI, Greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX

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