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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Paris, Loyers commerciaux, 9 juin 2026, n° 23/02379

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurDroit des affairesBail commercial
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Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 26 septembre 2012, la S.C.P.I. IMMORENTE a donné à bail commercial renouvelé à la S.A.R.L. [B] [N] des locaux composés d’un local en rez-de-chaussée, de deux caves en sous-sol et de la totalité du premier étage constituant les lots n°1, n°2 et n°8 d’un immeuble soumis au statut de la copropriété sis [Adresse 3] à [Localité 4] pour une durée de neuf années à effet rétroactif au 1er janvier 2012 afin qu’y soit exercée une activité de café, bar, restaurant, brasserie, pub à bière, ambiance musicale à l’exclusion des concerts, moyennant le versement d’un loyer annuel initial d’un montant de 52.000 euros hors taxes et hors charges payable trimestriellement à terme à échoir.

Par acte d’huissier en date du [N] juillet 2020, la S.A.R.L. [B] [N] a fait signifier à la S.C.P.I. IMMORENTE une demande de renouvellement du contrat de bail commercial à effet au 1er janvier 2021, en proposant que le prix du bail renouvelé soit fixé à la somme annuelle de 34.000 euros hors taxes et hors charges correspondant à la valeur locative des locaux.

À défaut d’accord, la S.A.R.L. [B] [N] a, par lettre recommandée adressée par l’intermédiaire de son conseil en date du 26 décembre 2022 réceptionnée le lendemain, notifié à la S.C.P.I. IMMORENTE un mémoire préalable comportant demande de fixation du prix du bail renouvelé à la somme annuelle de 34.000 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er janvier 2021, puis l’a, par exploit d’huissier en date du 20 février 2023, fait assigner devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris.

Par jugement en date du 28 février 2024, le juge des loyers commerciaux a notamment : 
- constaté le principe du renouvellement du bail commercial conclu entre la S.C.P.I. IMMORENTE et la S.A.R.L. [B] [N] à compter du 1er janvier 2021 ; 
- fixé le loyer du bail commercial renouvelé à la plus faible des deux valeurs entre le montant du loyer plafonné et le montant de la valeur locative ; 
- avant dire droit pour le surplus, tous droits et moyens des parties demeurant réservés à cet égard, ordonné une mesure d’expertise et désigné, en qualité d’experte judiciaire, Madame [V] [U].

L’expert judiciaire a déposé son rapport définitif le 26 juin 2025. 

Aux termes de son dernier mémoire notifié par lettre recommandée en date du 4 novembre 2025, la S.A.R.L. [B] [N] demande au juge des loyers commerciaux de : 
« FIXER le loyer des locaux sis [Adresse 1] à [Localité 2], loués à la société [B] [N], pour un renouvellement de bail de neuf années à compter du 1er janvier 2021, à la somme de 35.000 € (trente-cinq mille euros) par an en principal, les autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées, sauf modifications réglementaires ou législatives et réajustement du dépôt de garantie ; 
ASSORTIR des intérêts au taux légal sur les trop-perçus de loyer depuis le 1er janvier 2021 et ce, à compter de chaque échéance, outre capitalisation dans les conditions de l’article 1343-2 du Code civil ; 
RAPPELER que l’exécution provisoire est de droit. 
CONDAMNER la bailleresse en tous les dépens de la présente instance, en ce compris les frais d’expertise. »

Aux termes de son dernier mémoire signifié par acte de commissaire de justice en date du 10 avril 2026, la S.C.P.I. IMMORENTE sollicite du juge des loyers commerciaux de : 
« A titre principal :
DIRE ET JUGER que le renouvellement du bail commercial intervient pour une durée de neuf années à compter du 1er janvier 2021, aux clauses et conditions du bail expiré sauf les modifications résultant de la loi PINEL et de son décret d’application ; 
DIRE ET JUGER qu’il y a lieu à fixer le loyer selon les règles du plafonnement ; 
FIXER en conséquence le loyer de renouvellement à la somme annuelle de 57.130,40 euros HT et HC au 1er janvier 2021 ; 
DIRE ET JUGER que le loyer fixé portera intérêt au taux légal conformément aux dispositions de l’article 1155 du Code Civil, de plein droit à compter de sa date d’effet et leur capitalisation dans les conditions de l’article 1154 du même Code , pour ceux correspondant à des loyers dus correspondants depuis plus d’un an ; 
En tout état de cause : 
DECLARER tant irrecevable que mal fondée la société [B] [N] de l’ensemble de ses demandes plus amples ou contraires aux présentes ; 
L’EN DEBOUTER ; 
CONDAMNER la société [B] [N] à payer à la société IMMORENTE la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ; 
DIRE ET JUGER qu’à défaut de l’exercice par les parties de leur droit d’option prévu par l’article L.145-57 du Code de Commerce et qu’à défaut d’appel, ou si l’exécution provisoire est ordonnée, la décision à intervenir constituera titre exécutoire conforme aux dispositions des articles L.111-1 et suivants du Code des Procédures Civiles d’Exécution (CA [Localité 1], Pôle 5-3, 3 février 2010, RG n°2008/18800) ; 
CONDAMNER la société [B] [N] aux entiers dépens de l’instance en ce compris les frais d’expertise ; 
ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir. »

Il est expressément renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des moyens de fait et de droit développés au soutien des prétentions.

L’affaire a été retenue à l’audience de plaidoirie du [N] avril 2026, et la décision a été mise en délibéré au 9 juin 2026.

Motifs

MOTIFS

À titre liminaire, il convient de rappeler qu’en vertu du jugement du 28 février 2024, le juge des loyers commerciaux a constaté le principe du renouvellement du bail liant les parties à effet du 1er janvier 2021.

1. Sur la fixation du loyer du bail renouvelé

1.1 Sur les règles de fixation du loyer de renouvellement

En vertu de l’article L.145-33 du code de commerce, « le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. À défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après 1° les caractéristiques du local considéré 2° la destination des lieux 3° les obligations respectives des parties 4° les facteurs locaux de commercialité 5° les prix couramment pratiqués dans le voisinage. Un décret en Conseil d’État précise la consistance de ces éléments ».

En outre, en application des dispositions du premier alinéa de l’article L.145-34 du même code, à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L.145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L.112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. À défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

Il y a lieu de rappeler que le plafonnement constitue une exception au principe de la fixation du loyer selon la valeur locative, si bien que le loyer du bail renouvelé doit être fixé soit au montant du plafond résultant de la variation indiciaire lorsque la valeur locative est supérieure à celui-ci et en l’absence de motif de déplafonnement, soit à la valeur locative lorsque celle-ci est inférieure au montant du plafond résultant de la variation indiciaire, sans dans ce dernier cas que le preneur ait à rapporter la preuve d’une modification notable des éléments de cette valeur locative, de sorte qu’il appartient au juge de rechercher en tout état de cause, et au besoin d’office, le montant de la valeur locative.

En l’espèce, la S.C.P.I. IMMORENTE soutient que la valeur locative doit être fixée à la somme de 61.776 euros par an hors taxes et hors charges et qu’elle est donc supérieure au montant du loyer plafonné lequel s’élève selon elle à la somme de 57.130,40 euros par an hors taxes et hors charges. Elle sollicite à ce titre la fixation du loyer de renouvellement au montant du loyer plafonné.

En revanche, la S.A.R.L. [B] [N] estime que la valeur locative correspond à la somme annuelle de 35.000 euros et qu’elle doit donc être retenue puisqu’elle est inférieure au montant du loyer plafonné.

Il s’en évince que les parties s’opposent cependant sur la détermination du montant le plus faible entre le loyer plafonné et la valeur locative.


En conséquence, il convient de s’arrêter sur le montant du loyer plafonné avant d’établir la valeur locative après analyse des éléments constitutifs définis par l’article L.145-33 susvisé et les articles R.145-3 à R.145-8 du même code.

1.2 Sur le montant du loyer plafonné

Comme cela a été précisé, le loyer plafonné est calculé en appliquant au loyer en cours la variation de l’indice des loyers commerciaux intervenue depuis la fixation initiale du loyer. 

En l’espèce, les parties s’accordent sur le montant du loyer plafonné tel que calculé par l’experte judiciaire de la façon suivante :
Loyer initial x Indice ILC du 3ème trimestre 2020/Indice ILC du 3ème trimestre 2011 = (52.000 euros x 115,70) ÷ 105,31 = 57.130,38 euros.

En conséquence, il y a lieu de fixer le montant du loyer plafonné à la somme de 57.130,38 euros par an hors taxes et hors charges au 1er janvier 2021. 

1.3 Sur les caractéristiques des locaux 

En application des dispositions de l’article R.145-3 du code de commerce, les caractéristiques propres au local s'apprécient en considération : 1° De sa situation dans l'immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ; 2° De l'importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l'exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ; 3° De ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d'activité qui y est exercée ; 4° De l'état d'entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ; 5° De la nature et de l'état des équipements et des moyens d'exploitation mis à la disposition du locataire.

Les locaux loués, objet de l’expertise dépendent d’un immeuble de construction ancienne élevé sur sous-sol avec un rez-de-chaussée, quatre étages droits, un cinquième étage mansardé et un sixième étage partiel. Les locaux se situent, d’après l’experte, dans un secteur touristique et résidentiel bénéficiant d’une bonne commercialité. L’experte relève un accès en transports en commun facilité par la proximité de la station de métro « [Localité 5] » et de la gare RER « [Localité 5] Notre-Dame » ainsi que de plusieurs lignes de bus. Elle précise que le [Adresse 4] est une voie de 354 mètres de long à sens unique de circulation qui débute au pont [Localité 5] pour se terminer au [Localité 6]. 

Selon le rapport d’expertise, au rez-de-chaussée et au 1er étage, les lieux loués constituent une boutique comportant deux salles de restaurant/bar, l’une d’une capacité de [N] places assises et 9 chaises de comptoir et l’autre d’une capacité de 34 places assises et 3 tabourets hauts outre une terrasse fermée d’une capacité d’environ 10 places ainsi qu’une terrasse estivale d’environ 8 places assises. Il est souligné dans le rapport qu’en sous-sol (non relié), les locaux englobent une cuisine aveugle et voûtée, un dégagement à usage de réserve, une réserve aveugle et voûtée, un dégagement étroit et une cave voûtée. 

La description des lieux faite par l’expert résulte des constatations objectives qu’il a pu faire lors de sa visite sur place et n’est pas contestée par les parties.

Par conséquent, en l’absence de contestation des parties, l’appréciation des caractéristiques des locaux faite par l’experte sera retenue.


1.4 Sur la pondération des locaux 

L’experte judiciaire a estimé la surface utile des locaux à 110,49 m² au total sur la base de plans établis le 15 mai 2014 par la société RED CAT, architecte à [Localité 1]. Elle a évalué la surface pondérée à 52 m²B. Elle a notamment appliqué un coefficient de 0,60 à la 3ème zone (surplus de la salle de restaurant au rez-de-chaussée), un coefficient de 0,25 pour le bloc sanitaires clientèles au 1er étage et un coefficient de 0,15 pour les caves (cuisine et réserve). 

La S.A.R.L. [B] [N] conteste cette appréciation, considérant que la surface pondérée ne peut être supérieure à 50m²B. Elle sollicite l’application d’un coefficient de 0,40 pour la 3ème zone (surplus de la salle de restaurant au rez-de-chaussée) en raison de son obscurité et de la présence de l’escalier ainsi que celle d’un coefficient de 0,20 pour les sanitaires en l’absence de toute luminosité et celle d’un coefficient de 0,10 pour les annexes du sous-sol au regard de l’absence de liaison avec les locaux et de leur caractère aveugle et voûté. 

La S.C.P.I. IMMORENTE s’accorde avec l’appréciation de la surface pondérée telle qu’exposée par l’experte et allègue que les ajustements sollicités par la locataire ne reposent sur aucune donnée objective. 

Le juge des loyers rappelle qu'il est constant qu'il est tenu de prendre en compte les recommandations de la Charte de l'expertise en évaluation immobilière, qui comporte une grille de pondération des surfaces commerciales.

Il ne doit faire exception aux fourchettes de pondération proposées par la charte, qui ménagent une part d'appréciation aux experts pour être adaptées à une grande diversité de situations, que dans certains cas particuliers, par une décision motivée.

La méthode de pondération des différentes zones d'un local commercial tend à prendre en compte la configuration et les possibilités d'utilisation de chacune de ces zones afin de permettre d'effectuer des comparaisons avec des locaux différents par une évaluation objective, ce indépendamment de leur destination ou de l'exploitation effective par le preneur, et selon le principe unanimement admis que la meilleure zone est celle à l'entrée, proche de la vitrine, la valeur des autres décroissant au fur et à mesure que l'on s'en éloigne.

Dès lors, contrairement à ce que soutient la S.A.R.L. [B] [N] , l’experte a justement appliqué à la 3ème zone un coefficient de pondération conforme à la grille de la charte précitée. 

Par ailleurs, il convient de constater qu’il est justifié de retenir un coefficient de 0,25 pour le bloc sanitaires (deux water-closets et un lavabo) puisque cet élément est absolument indispensable dans le cadre de l’exercice d’une activité de bar et de restauration. Il en est de même pour le coefficient de 0,15 appliqué aux annexes en sous-sol lesquelles correspondent à la cuisine et à la réserve qui sont tout aussi nécessaires à l’exploitation de l’activité fixée par le bail. 

En conséquence, il sera retenu que les locaux donnés à bail présentent une surface pondérée totale de 52 m²B.

1.5 Sur les prix couramment pratiqués dans le voisinage

Selon les dispositions de l’article R. 145-7 du code de commerce les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l'ensemble des éléments mentionnés aux articles R. 145-3 à R. 145-6. À défaut d'équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. Les références proposées de part et d'autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation.

En outre, en application des dispositions des deux premiers alinéas de l’article 16 du code de procédure civile, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.

La S.C.P.I. conteste le prix unitaire retenu par l’experte et soutient que la valeur locative doit être fixée à la somme de 1.100 euros par m²B. Elle fait valoir que les références retenues par l’experte les plus proches en termes de temporalité du renouvellement du bail objet de la présente procédure s’établissent entre 904 et 1.995 euros par m²B et que l’experte ne démontre pas que le départ du tribunal ou celui de la Direction générale de la police judiciaire ou encore l’incendie de Notre-Dame ait eu un impact négatif sur la valeur locative. Elle produit en outre des références situées sur le [Adresse 4] pour lesquelles la valeur locative unitaire a été fixée entre 900 et 1.066 euros par m²B.

La S.A.R.L. [B] [N] conteste également ce prix unitaire et affirme qu’il ne saurait excéder 800 euros par m²B. Elle indique que selon elle, les références citées par l’experte concernent des emplacements plus favorables que les locaux loués, lesquels sont en contrebas de la chaussée souvent embouteillée et cachés par les balustrades de la contre-allée. Elle produit en outre des références de renouvellement amiable et de nouvelles locations dans le secteur pour lesquelles le prix unitaire a été fixé entre 414 et 855 par m²P. La locataire ajoute que les départs du tribunal et de la direction générale de la police judiciaire a entraîné une chute de la fréquentation du secteur démontrée par la baisse d’environ 60% de la fréquentation des métros et RER alentours. 

En l’espèce, l’experte judiciaire a retenu dix-huit références, constituées de cinq nouvelles locations au prix du marché, de sept fixations judiciaires et de six renouvellements amiables. Il convient de relever que l’experte a également pris en considération les références additionnelles soumises par les parties. 

Les références invoquées par l’experte s’établissent entre 488 et 1.995 euros par m²B, celles de la locataire entre 414 et 909 euros par m²B et celles de la bailleresse entre 887 et 1.066 euros par m²B. 

L’experte évalue la valeur locative unitaire à 875 euros par m²P en prenant en compte le bon emplacement des locaux dans un secteur animé et touristique et les événements ayant modifié l’environnement commercial du secteur.


Par ailleurs, l’experte en réponse aux dire de la bailleresse précise : “Nous avons cité dans notre rapport un certain nombre d’éléments de comparaison dont ceux produits par les Parties.
Nous pouvons constater que pour des activités de restauration, les prix s’échelonnent de la manière suivante :
- pour les références judiciaires : entre 950 €/m²B et 1.200 €/m²B pour les très bons emplacements (proches de la [Adresse 5] – [Localité 7] et de la [Adresse 6]) pour des fixations en 2020 et 2018,
- pour des renouvellements amiables : entre 414 €/m²B et 909 €/m²,
- pour des nouvelles locations : entre 1.030 €/m²B et 1.995 €/m²B (pour un très bon emplacement [Adresse 7]).
Pour des activités autres que celle de la restauration : 
- entre 705 €/m²B et 1.100 €/m²B pour des fixations judiciaires, 
- 847 €/m²B et 1.011 €/m² pour des renouvellements amiables, 
- et 820 €/m²B et 1.000 €/m²B pour des nouvelles locations.
Dans notre note de pré-conclusions, nous avons proposé de retenir un prix unitaire compris entre 850 € et 950 € du m²B, compte tenu du bon emplacement de cet établissement dans un secteur animé et touristique mais en tenant compte également des événements ayant modifié l’environnement commercial, à savoir : 
- le départ du Tribunal Judiciaire de Paris et de la Direction Générale de la Police Judiciaire ([Adresse 8]) en 2017 et 2018.
- l’incendie de Notre-Dame pour une moindre mesure. Ce sinistre ayant touché de manière très importance les nombreux établissements de restauration situés à proximité immédiate de la Cathédrale, nous en avons dénombré plus de 30 dans un rayon de 250 mètres, le restaurant concerné étant situé à plus de 500 mètres de Notre-Dame.
Nous avons en définitive retenu une valeur unitaire de 875 € du m²B.
En ce qui concerne la période de non-exploitation due à la crise sanitaire de 2020, il s’agit d’un évènement ponctuel et limité (alors que le loyer en renouvellement est fixé pour la durée totale du bail).
Nous rappelons par ailleurs que les établissements de restauration ont pu recevoir une indemnité compensatoire pendant cette période.”

Il s’évince de l’ensemble de ces éléments que les références retenues et analysées par l’experte apparaissent cohérentes et pertinentes et seront retenues par la présente juridiction. 

En conséquence, au regard notamment des références proposées par l’experte, des caractéristiques des locaux et leur emplacement favorable pour l’exploitation d’un restaurant au sein d’un secteur central et touristique, drainant un flux de chaland conséquent, très bien desservi par les transports en commun, mais également des événements ayant nécessairement modifié l’environnement commercial (le départ du tribunal judiciaire de Paris et de la Direction Générale de la Police Judiciaire ainsi que l’incendie de Notre-Dame de Paris) le prix unitaire de 875 euros par mètre carré pondéré proposé par l’experte sera retenu, soit une valeur locative annuelle de 45.500 euros ( 875 euros x 52m²P). 

1.6 Sur les facteurs d’augmentation et de diminution de la valeur locative

* Sur l’abattement au titre des travaux de mise en conformité

L’experte judiciaire a retenu un abattement de 3% au titre de la mise à la charge du preneur des travaux de mise en conformité des locaux. 

La bailleresse conteste cet abattement et soutient que cette clause n’opère pas un transfert de charges mais la simple réitération de l’obligation légale du preneur d’avoir à réaliser les travaux nécessaires pour l’exploitation de son activité.


La locataire acquiesce à l’abattement et à l’appréciation retenue par l’experte. 

En vertu de l’article R. 145-8 du code de commerce, du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative.

Il ressort de l’article 1719 du code civil selon lequel le bailleur est tenu de délivrer des locaux en état de servir à l’usage pour lequel ils ont été livrés, qu’il lui incombe d’effectuer les travaux de mise en conformité des locaux avec la réglementation qui leur est applicable.

En l’espèce, l’article 8 du contrat de bail dispose que la locataire “fera effectuer à ses frais, risque et périls et conservera à sa charge, tous les travaux, aménagements, installations et constructions qui seraient prescrits ou viendraient à être prescrits par une législation ou une réglementation quelconque, notamment en matière de protection de l’environnement, d’hygiène ou de sécurité des ateliers, magasins et bureaux, de façon que le bailleur ne soit jamais inquiété à ce sujet. »

Ainsi, cette clause par laquelle la bailleresse se décharge sur le locataire de son obligation de réaliser les travaux de mise en conformité constitue une clause exorbitante et en conséquence un facteur de diminution de la valeur locative.

Par conséquent, ces éléments justifient un abattement de 3% tel que proposé par l'experte judiciaire.

* Sur la majoration au titre des terrasses

La S.C.P.I IMMORENTE considère que la majoration retenue par l’experte est sous-évaluée, faisant valoir que les terrasses permettent de quasiment doubler la capacité d’accueil du rez-de-chaussée et qu’elles constituent un avantage substantiel eu égard à l’accès à une meilleure visibilité sur le quai lequel est un axe touristique.

La S.A.R.L. [B] [N], à l’inverse, soutient qu’une majoration de 3% est suffisante au vu du peu de places offertes par les terrasses et du caractère bruyant et embouteillé de la rue.

L’experte relève que les locaux bénéficient d’une terrasse fermée d’une capacité d’environ 10 places assises ainsi que d’une terrasse ouverte estivale d’une capacité d’environ 8 places assises, étant rappelé que les salles de restaurant intérieures permettent d’accueillir 47 places assises ([N] au rez-de-chaussée et 34 au 1er étage) ainsi que 12 places au comptoir et sur tabourets hauts. Les terrasses justifient ainsi, selon elle, une majoration de 5%.

Sur la demande la bailleresse tendant à l’application d’une majoration de 10%, l’experte a valablement répondu que celle-ci paraît élevée compte tenu du fait que la terrasse fermée ne permet que de générer un chiffre d’affaires supplémentaire limité compte tenu du nombre de places assises en comparaison avec les salles de restaurant intérieures. L’experte souligne en outre dans ce cadre l’augmentation des redevances intervenue ces dernières années qui modère d’autant plus cet avantage. Ces éléments justifient de ne pas retenir une majoration plus importante. 


Au surplus, sur la demande de la locataire visant à diminuer la majoration à 3% en raison de la circulation dense et des nuisances sonores générées par l’axe routier, cet argument, non corroboré par les pièces versées aux débats, ne saurait être retenu. De plus, si le [Adresse 4] est peut-être soumis à un trafic soutenu, il reste un axe touristique donnant sur la Seine et l’île de la Cité, ce qui contribue à l’attractivité des locaux et justifie le maintien d’une majoration à hauteur de 5%. 

En conséquence, la majoration de 5% retenue par l’experte au titre des terrasses sera retenue.

* Sur l’abattement au titre de la date de renouvellement

La S.A.R.L. [B] [N] demande l’application d’un abattement supplémentaire de 10% en raison de la date du renouvellement du bail, le 1er janvier 2021, invoquant plusieurs événements ayant, d’après elle, dégradé la commercialité du secteur (la crise sanitaire, l’incendie de la cathédrale [Etablissement 1] le 15 avril 2019, le départ de la Direction générale de la police judiciaire en septembre 2017 et celui du tribunal de grande instance de Paris en avril 2018).

La S.C.P.I. IMMORENTE s’oppose à un tel abattement au motif qu’en vertu de la jurisprudence, la crise sanitaire n’a pas d’incidence sur la valeur locative. Elle indique en outre que, selon elle, l’incendie de Notre-Dame et les départs de la Direction régionale de la police judiciaire et du tribunal ont déjà été intégrés au calcul de la valeur locative dès lors que les références visées dans le même secteur ont fait l’objet d’un renouvellement postérieurement à ces événements. Elle souligne en ce sens que l’experte se trompe en ayant retenu une valeur locative minorée pour en tenir compte. 

L’experte a exposé, dans sa réponse aux dires des parties, que la période de non-exploitation due à la crise sanitaire n’a pas à être prise en compte puisqu’il s’agit d’un événement limité dans le temps. Elle a en revanche incorporé dans sa fourchette de prix unitaire initiale les trois autres éléments mentionnés par la locataire considérant qu’ils ont modifié l’environnement commercial du secteur. 

Il convient de constater que la demande d’application d’un abattement de 10% au titre de la date de renouvellement n’est pas fondée. En effet, d’une part, la locataire ne démontre pas que la crise sanitaire a eu une incidence sur la valeur locative du local loué. D’autre part, les autres événements invoqués ont été pris en considération par l’experte tant dans la détermination de la fourchette de prix unitaire que dans le choix des références de marché. La locataire échoue ainsi à démontrer qu’un abattement supplémentaire distinct est ici justifié.

En conséquence, la demande d’abattement de 10% formulée par la S.A.R.L. [B] [N] sera rejetée. 

* Sur l’abattement au titre de la servitude de passage

L’experte a retenu un abattement de 2% au titre de la servitude de passage grevant le sous-sol des locaux loués en application de l’article [N] du bail.

Les parties ne contestent pas cet abattement qu’il y a donc lieu de retenir. 

Conclusion sur la fixation du loyer du bail renouvelé

En définitive, eu égard à la surface pondérée des locaux loués de 52 m², à la valeur locative unitaire de renouvellement de 875euros par mètre carré pondéré, et à la majoration de 5% pour les terrasses, et des abattements de 3% pour les travaux de mise en conformité à la charge de la locataire et de 2% pour la servitude de passage, le prix du bail renouvelé sera justement et souverainement fixé à la somme annuelle de : (875 x 52) + (875 x 52 x 5%) - (875 x 52 x 3%) - (875 x 52 x 2%) = 45.500 euros.

Dès lors que la valeur locative des locaux est inférieure au loyer plafonné (57.130,38 euros), le prix du bail renouvelé sera justement et souverainement fixé à la somme annuelle de 45.500 euros.

En conséquence, il convient de fixer le montant du loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 45.500 euros.

3 - Sur les intérêts au taux légal

En application des dispositions du premier alinéa de l’article 1302-3 du code civil, la restitution est soumise aux règles fixées aux articles 1352 à 1352-9.

En vertu des dispositions de l’article 1352-6 du même code, la restitution d’une somme d’argent inclut les intérêts au taux légal et les taxes acquittées entre les mains de celui qui l’a reçue.

Enfin, selon les dispositions de l’article 1352-7 dudit code, celui qui a reçu de mauvaise foi doit les intérêts, les fruits qu’il a perçus ou la valeur de la jouissance à compter du paiement. Celui qui a reçu de bonne foi ne les doit qu’à compter du jour de la demande.

En l’espèce, dès lors qu’il n’est pas contesté que la S.A.R.L. [B] [N] a payé, depuis le 28 février 2024 et pendant toute la durée de la présente instance, un loyer provisionnel d’un montant supérieur à celui du bail renouvelé, et en l’absence de mauvaise foi de la bailleresse, il y a lieu de fixer le point de départ des intérêts au taux légal dus sur le différentiel existant entre le montant du loyer provisionnel effectivement acquitté depuis le 28 février 2024 d’une part, et celui du loyer du bail renouvelé d’autre part, au 20 février 2023, date de signification de l’assignation introductive de la présente instance comportant une telle demande, s’agissant des sommes réglées avant cette date, et à compter de la date de chaque échéance mensuelle contractuelle s’agissant des sommes réglées postérieurement.

En conséquence, il convient de fixer le point de départ des intérêts au taux légal dus par la S.C.P.I. IMMORENTE sur le différentiel existant entre le montant du loyer provisionnel effectivement acquitté par la S.A.R.L. [B] [N] depuis le 28 février 2024 d’une part, et le montant du loyer du bail renouvelé arrêté aux termes de la présente décision d’autre part, à compter du 20 février 2023 s’agissant des sommes réglées avant cette date, et à compter de la date de chaque échéance mensuelle contractuelle s’agissant des sommes réglées postérieurement, jusqu’à complet paiement.

4 - Sur l’anatocisme

Selon les dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

À cet égard, il y a lieu de rappeler qu’à défaut de convention spéciale, les intérêts échus des capitaux ne peuvent eux-mêmes produire d’intérêts que moyennant une demande en justice et à compter de la date de celle-ci (Civ. 1, 19 décembre 2000 : pourvoi n°98-14487 ; Civ. 2, 11 mai 2017 : pourvoi n°16-14881 ; Com., 9 octobre 2019 : pourvoi n°18-11694).


En l’espèce, la capitalisation des intérêts prendra effet à compter du 20 février 2023, date de la signification de l’assignation introductive de la présente instance.

En conséquence, il convient d’ordonner que les intérêts échus dus au moins pour une année entière produiront eux-mêmes intérêts au taux légal à compter du 20 février 2023.

5 - Sur le prononcé d’un titre exécutoire

La bailleresse sollicite de dire et juger qu’à défaut d’exercice par les parties de leur droit d’option prévu par l’article L. 145-57 du code de commerce, le jugement à intervenir constituera un titre exécutoire.

Cependant, à défaut d’exercice du droit d’option, la présente décision constituera de jure un titre exécutoire conformément aux dispositions des articles L. 111-2, L. 111-3 et L. 111-6 du code des procédures civiles d’exécution, les dispositions légales invoquées générant leur propre effet obligatoire.

La demande de « dire et juger » ces effets légaux ne peut donc pas être constitutive de droit et ne saurait donc être considérée comme une prétention. 

6. Sur les mesures accessoires

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, chaque partie succombant partiellement en ses prétentions, les dépens seront partagés par moitié, en ce compris les frais d’expertise judiciaire, à hauteur de 50 % à la charge de la S.C.P.I. IMMORENTE et de 50 % à la charge de la S.A.R.L [B] [N].

De même, l’équité et la situation économique des parties commandent de ne pas faire droit à la demande d’indemnité présentée par la S.C.P.I. IMMORENTE au titre des frais non compris dans les dépens, conformément aux dispositions de l’article 700 du même code.

Il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit, en vertu des dispositions de l’article 514 dudit code, étant observé qu’aucune des parties ne sollicite que cette dernière soit écartée sur le fondement des dispositions de l’article 514-1 de ce code.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

La juge des loyers commerciaux, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

FIXE le montant du loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 45.500 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er janvier 2021, toutes autres clauses et conditions du contrat de bail commercial conclu entre la S.C.P.I. IMMORENTE et la S.A.R.L [B] [N]. portant sur les locaux sis [Adresse 1] à [Localité 8] demeurant inchangées,

FIXE le point de départ des intérêts au taux légal dus par la S.C.P.I. IMMORENTE sur le différentiel existant entre le montant du loyer du bail renouvelé arrêté aux termes de la présente décision d’une part, et le montant du loyer du bail expiré effectivement acquitté depuis le 28 février 2024 d’autre part, à compter du 20 février 2023 s’agissant des sommes réglées avant cette date, puis à compter de la date de chaque échéance trimestrielle contractuelle s’agissant des sommes réglées postérieurement, jusqu’à complet paiement,

ORDONNE que les intérêts échus dus au moins pour une année entière produiront eux-mêmes intérêts au taux légal à compter du 20 février 2023,

PARTAGE les dépens de l’instance à hauteur de 50 % à la charge de la S.C.P.I. IMMORENTE et de 50 % à la charge de la S.A.R.L [B] [N], en ce compris les frais d’expertise judiciaire ; 

DEBOUTE la S.C.P.I. IMMORENTE de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 

REJETTE toutes les autres demandes des parties,

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire par provision.


Fait et jugé à [Localité 1] le 09 Juin 2026

La Greffière La Présidente
M. PLURIEL S.PERALTA
Texte intégral
TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 1]


 ■

Loyers commerciaux

 
N° RG 23/02379 - 
N° Portalis 352J-W-B7H-CZEWZ


N° MINUTE : 2

Assignation du :
20 Février 2023

Jugement en fixation


[1]

[1] Expéditions exécutoires
délivrées le : 09/06/2026
à Me THEILLAC et Me NEU-JANICKI








JUGEMENT 
rendu le 09 Juin 2026

DEMANDERESSE

S.A.R.L. [B] [N]
[Adresse 1]
[Localité 2]

représentée par Maître Denis THEILLAC de la SELAS Cabinet THEILLAC-CAVARROC, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #A0550



DEFENDERESSE

S.C.P.I. IMMORENTE
[Adresse 2]
[Localité 3]

représentée par Maître Gabriel NEU-JANICKI de la SELEURL Cabinet NEU-JANICKI, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #A0891




COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra PERALTA, Vice-Président, Juge des loyers commerciaux
Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l'article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Manon PLURIEL, Greffière

DEBATS

A l’audience du [N] Avril 2026 tenue publiquement 

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort



EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 26 septembre 2012, la S.C.P.I. IMMORENTE a donné à bail commercial renouvelé à la S.A.R.L. [B] [N] des locaux composés d’un local en rez-de-chaussée, de deux caves en sous-sol et de la totalité du premier étage constituant les lots n°1, n°2 et n°8 d’un immeuble soumis au statut de la copropriété sis [Adresse 3] à [Localité 4] pour une durée de neuf années à effet rétroactif au 1er janvier 2012 afin qu’y soit exercée une activité de café, bar, restaurant, brasserie, pub à bière, ambiance musicale à l’exclusion des concerts, moyennant le versement d’un loyer annuel initial d’un montant de 52.000 euros hors taxes et hors charges payable trimestriellement à terme à échoir.

Par acte d’huissier en date du [N] juillet 2020, la S.A.R.L. [B] [N] a fait signifier à la S.C.P.I. IMMORENTE une demande de renouvellement du contrat de bail commercial à effet au 1er janvier 2021, en proposant que le prix du bail renouvelé soit fixé à la somme annuelle de 34.000 euros hors taxes et hors charges correspondant à la valeur locative des locaux.

À défaut d’accord, la S.A.R.L. [B] [N] a, par lettre recommandée adressée par l’intermédiaire de son conseil en date du 26 décembre 2022 réceptionnée le lendemain, notifié à la S.C.P.I. IMMORENTE un mémoire préalable comportant demande de fixation du prix du bail renouvelé à la somme annuelle de 34.000 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er janvier 2021, puis l’a, par exploit d’huissier en date du 20 février 2023, fait assigner devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris.

Par jugement en date du 28 février 2024, le juge des loyers commerciaux a notamment : 
- constaté le principe du renouvellement du bail commercial conclu entre la S.C.P.I. IMMORENTE et la S.A.R.L. [B] [N] à compter du 1er janvier 2021 ; 
- fixé le loyer du bail commercial renouvelé à la plus faible des deux valeurs entre le montant du loyer plafonné et le montant de la valeur locative ; 
- avant dire droit pour le surplus, tous droits et moyens des parties demeurant réservés à cet égard, ordonné une mesure d’expertise et désigné, en qualité d’experte judiciaire, Madame [V] [U].

L’expert judiciaire a déposé son rapport définitif le 26 juin 2025. 

Aux termes de son dernier mémoire notifié par lettre recommandée en date du 4 novembre 2025, la S.A.R.L. [B] [N] demande au juge des loyers commerciaux de : 
« FIXER le loyer des locaux sis [Adresse 1] à [Localité 2], loués à la société [B] [N], pour un renouvellement de bail de neuf années à compter du 1er janvier 2021, à la somme de 35.000 € (trente-cinq mille euros) par an en principal, les autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées, sauf modifications réglementaires ou législatives et réajustement du dépôt de garantie ; 
ASSORTIR des intérêts au taux légal sur les trop-perçus de loyer depuis le 1er janvier 2021 et ce, à compter de chaque échéance, outre capitalisation dans les conditions de l’article 1343-2 du Code civil ; 
RAPPELER que l’exécution provisoire est de droit. 
CONDAMNER la bailleresse en tous les dépens de la présente instance, en ce compris les frais d’expertise. »

Aux termes de son dernier mémoire signifié par acte de commissaire de justice en date du 10 avril 2026, la S.C.P.I. IMMORENTE sollicite du juge des loyers commerciaux de : 
« A titre principal :
DIRE ET JUGER que le renouvellement du bail commercial intervient pour une durée de neuf années à compter du 1er janvier 2021, aux clauses et conditions du bail expiré sauf les modifications résultant de la loi PINEL et de son décret d’application ; 
DIRE ET JUGER qu’il y a lieu à fixer le loyer selon les règles du plafonnement ; 
FIXER en conséquence le loyer de renouvellement à la somme annuelle de 57.130,40 euros HT et HC au 1er janvier 2021 ; 
DIRE ET JUGER que le loyer fixé portera intérêt au taux légal conformément aux dispositions de l’article 1155 du Code Civil, de plein droit à compter de sa date d’effet et leur capitalisation dans les conditions de l’article 1154 du même Code , pour ceux correspondant à des loyers dus correspondants depuis plus d’un an ; 
En tout état de cause : 
DECLARER tant irrecevable que mal fondée la société [B] [N] de l’ensemble de ses demandes plus amples ou contraires aux présentes ; 
L’EN DEBOUTER ; 
CONDAMNER la société [B] [N] à payer à la société IMMORENTE la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ; 
DIRE ET JUGER qu’à défaut de l’exercice par les parties de leur droit d’option prévu par l’article L.145-57 du Code de Commerce et qu’à défaut d’appel, ou si l’exécution provisoire est ordonnée, la décision à intervenir constituera titre exécutoire conforme aux dispositions des articles L.111-1 et suivants du Code des Procédures Civiles d’Exécution (CA [Localité 1], Pôle 5-3, 3 février 2010, RG n°2008/18800) ; 
CONDAMNER la société [B] [N] aux entiers dépens de l’instance en ce compris les frais d’expertise ; 
ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir. »

Il est expressément renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des moyens de fait et de droit développés au soutien des prétentions.

L’affaire a été retenue à l’audience de plaidoirie du [N] avril 2026, et la décision a été mise en délibéré au 9 juin 2026. 

MOTIFS

À titre liminaire, il convient de rappeler qu’en vertu du jugement du 28 février 2024, le juge des loyers commerciaux a constaté le principe du renouvellement du bail liant les parties à effet du 1er janvier 2021.

1. Sur la fixation du loyer du bail renouvelé

1.1 Sur les règles de fixation du loyer de renouvellement

En vertu de l’article L.145-33 du code de commerce, « le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. À défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après 1° les caractéristiques du local considéré 2° la destination des lieux 3° les obligations respectives des parties 4° les facteurs locaux de commercialité 5° les prix couramment pratiqués dans le voisinage. Un décret en Conseil d’État précise la consistance de ces éléments ».

En outre, en application des dispositions du premier alinéa de l’article L.145-34 du même code, à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L.145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L.112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. À défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

Il y a lieu de rappeler que le plafonnement constitue une exception au principe de la fixation du loyer selon la valeur locative, si bien que le loyer du bail renouvelé doit être fixé soit au montant du plafond résultant de la variation indiciaire lorsque la valeur locative est supérieure à celui-ci et en l’absence de motif de déplafonnement, soit à la valeur locative lorsque celle-ci est inférieure au montant du plafond résultant de la variation indiciaire, sans dans ce dernier cas que le preneur ait à rapporter la preuve d’une modification notable des éléments de cette valeur locative, de sorte qu’il appartient au juge de rechercher en tout état de cause, et au besoin d’office, le montant de la valeur locative.

En l’espèce, la S.C.P.I. IMMORENTE soutient que la valeur locative doit être fixée à la somme de 61.776 euros par an hors taxes et hors charges et qu’elle est donc supérieure au montant du loyer plafonné lequel s’élève selon elle à la somme de 57.130,40 euros par an hors taxes et hors charges. Elle sollicite à ce titre la fixation du loyer de renouvellement au montant du loyer plafonné.

En revanche, la S.A.R.L. [B] [N] estime que la valeur locative correspond à la somme annuelle de 35.000 euros et qu’elle doit donc être retenue puisqu’elle est inférieure au montant du loyer plafonné.

Il s’en évince que les parties s’opposent cependant sur la détermination du montant le plus faible entre le loyer plafonné et la valeur locative.


En conséquence, il convient de s’arrêter sur le montant du loyer plafonné avant d’établir la valeur locative après analyse des éléments constitutifs définis par l’article L.145-33 susvisé et les articles R.145-3 à R.145-8 du même code.

1.2 Sur le montant du loyer plafonné

Comme cela a été précisé, le loyer plafonné est calculé en appliquant au loyer en cours la variation de l’indice des loyers commerciaux intervenue depuis la fixation initiale du loyer. 

En l’espèce, les parties s’accordent sur le montant du loyer plafonné tel que calculé par l’experte judiciaire de la façon suivante :
Loyer initial x Indice ILC du 3ème trimestre 2020/Indice ILC du 3ème trimestre 2011 = (52.000 euros x 115,70) ÷ 105,31 = 57.130,38 euros.

En conséquence, il y a lieu de fixer le montant du loyer plafonné à la somme de 57.130,38 euros par an hors taxes et hors charges au 1er janvier 2021. 

1.3 Sur les caractéristiques des locaux 

En application des dispositions de l’article R.145-3 du code de commerce, les caractéristiques propres au local s'apprécient en considération : 1° De sa situation dans l'immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ; 2° De l'importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l'exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ; 3° De ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d'activité qui y est exercée ; 4° De l'état d'entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ; 5° De la nature et de l'état des équipements et des moyens d'exploitation mis à la disposition du locataire.

Les locaux loués, objet de l’expertise dépendent d’un immeuble de construction ancienne élevé sur sous-sol avec un rez-de-chaussée, quatre étages droits, un cinquième étage mansardé et un sixième étage partiel. Les locaux se situent, d’après l’experte, dans un secteur touristique et résidentiel bénéficiant d’une bonne commercialité. L’experte relève un accès en transports en commun facilité par la proximité de la station de métro « [Localité 5] » et de la gare RER « [Localité 5] Notre-Dame » ainsi que de plusieurs lignes de bus. Elle précise que le [Adresse 4] est une voie de 354 mètres de long à sens unique de circulation qui débute au pont [Localité 5] pour se terminer au [Localité 6]. 

Selon le rapport d’expertise, au rez-de-chaussée et au 1er étage, les lieux loués constituent une boutique comportant deux salles de restaurant/bar, l’une d’une capacité de [N] places assises et 9 chaises de comptoir et l’autre d’une capacité de 34 places assises et 3 tabourets hauts outre une terrasse fermée d’une capacité d’environ 10 places ainsi qu’une terrasse estivale d’environ 8 places assises. Il est souligné dans le rapport qu’en sous-sol (non relié), les locaux englobent une cuisine aveugle et voûtée, un dégagement à usage de réserve, une réserve aveugle et voûtée, un dégagement étroit et une cave voûtée. 

La description des lieux faite par l’expert résulte des constatations objectives qu’il a pu faire lors de sa visite sur place et n’est pas contestée par les parties.

Par conséquent, en l’absence de contestation des parties, l’appréciation des caractéristiques des locaux faite par l’experte sera retenue.


1.4 Sur la pondération des locaux 

L’experte judiciaire a estimé la surface utile des locaux à 110,49 m² au total sur la base de plans établis le 15 mai 2014 par la société RED CAT, architecte à [Localité 1]. Elle a évalué la surface pondérée à 52 m²B. Elle a notamment appliqué un coefficient de 0,60 à la 3ème zone (surplus de la salle de restaurant au rez-de-chaussée), un coefficient de 0,25 pour le bloc sanitaires clientèles au 1er étage et un coefficient de 0,15 pour les caves (cuisine et réserve). 

La S.A.R.L. [B] [N] conteste cette appréciation, considérant que la surface pondérée ne peut être supérieure à 50m²B. Elle sollicite l’application d’un coefficient de 0,40 pour la 3ème zone (surplus de la salle de restaurant au rez-de-chaussée) en raison de son obscurité et de la présence de l’escalier ainsi que celle d’un coefficient de 0,20 pour les sanitaires en l’absence de toute luminosité et celle d’un coefficient de 0,10 pour les annexes du sous-sol au regard de l’absence de liaison avec les locaux et de leur caractère aveugle et voûté. 

La S.C.P.I. IMMORENTE s’accorde avec l’appréciation de la surface pondérée telle qu’exposée par l’experte et allègue que les ajustements sollicités par la locataire ne reposent sur aucune donnée objective. 

Le juge des loyers rappelle qu'il est constant qu'il est tenu de prendre en compte les recommandations de la Charte de l'expertise en évaluation immobilière, qui comporte une grille de pondération des surfaces commerciales.

Il ne doit faire exception aux fourchettes de pondération proposées par la charte, qui ménagent une part d'appréciation aux experts pour être adaptées à une grande diversité de situations, que dans certains cas particuliers, par une décision motivée.

La méthode de pondération des différentes zones d'un local commercial tend à prendre en compte la configuration et les possibilités d'utilisation de chacune de ces zones afin de permettre d'effectuer des comparaisons avec des locaux différents par une évaluation objective, ce indépendamment de leur destination ou de l'exploitation effective par le preneur, et selon le principe unanimement admis que la meilleure zone est celle à l'entrée, proche de la vitrine, la valeur des autres décroissant au fur et à mesure que l'on s'en éloigne.

Dès lors, contrairement à ce que soutient la S.A.R.L. [B] [N] , l’experte a justement appliqué à la 3ème zone un coefficient de pondération conforme à la grille de la charte précitée. 

Par ailleurs, il convient de constater qu’il est justifié de retenir un coefficient de 0,25 pour le bloc sanitaires (deux water-closets et un lavabo) puisque cet élément est absolument indispensable dans le cadre de l’exercice d’une activité de bar et de restauration. Il en est de même pour le coefficient de 0,15 appliqué aux annexes en sous-sol lesquelles correspondent à la cuisine et à la réserve qui sont tout aussi nécessaires à l’exploitation de l’activité fixée par le bail. 

En conséquence, il sera retenu que les locaux donnés à bail présentent une surface pondérée totale de 52 m²B.

1.5 Sur les prix couramment pratiqués dans le voisinage

Selon les dispositions de l’article R. 145-7 du code de commerce les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l'ensemble des éléments mentionnés aux articles R. 145-3 à R. 145-6. À défaut d'équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. Les références proposées de part et d'autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation.

En outre, en application des dispositions des deux premiers alinéas de l’article 16 du code de procédure civile, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.

La S.C.P.I. conteste le prix unitaire retenu par l’experte et soutient que la valeur locative doit être fixée à la somme de 1.100 euros par m²B. Elle fait valoir que les références retenues par l’experte les plus proches en termes de temporalité du renouvellement du bail objet de la présente procédure s’établissent entre 904 et 1.995 euros par m²B et que l’experte ne démontre pas que le départ du tribunal ou celui de la Direction générale de la police judiciaire ou encore l’incendie de Notre-Dame ait eu un impact négatif sur la valeur locative. Elle produit en outre des références situées sur le [Adresse 4] pour lesquelles la valeur locative unitaire a été fixée entre 900 et 1.066 euros par m²B.

La S.A.R.L. [B] [N] conteste également ce prix unitaire et affirme qu’il ne saurait excéder 800 euros par m²B. Elle indique que selon elle, les références citées par l’experte concernent des emplacements plus favorables que les locaux loués, lesquels sont en contrebas de la chaussée souvent embouteillée et cachés par les balustrades de la contre-allée. Elle produit en outre des références de renouvellement amiable et de nouvelles locations dans le secteur pour lesquelles le prix unitaire a été fixé entre 414 et 855 par m²P. La locataire ajoute que les départs du tribunal et de la direction générale de la police judiciaire a entraîné une chute de la fréquentation du secteur démontrée par la baisse d’environ 60% de la fréquentation des métros et RER alentours. 

En l’espèce, l’experte judiciaire a retenu dix-huit références, constituées de cinq nouvelles locations au prix du marché, de sept fixations judiciaires et de six renouvellements amiables. Il convient de relever que l’experte a également pris en considération les références additionnelles soumises par les parties. 

Les références invoquées par l’experte s’établissent entre 488 et 1.995 euros par m²B, celles de la locataire entre 414 et 909 euros par m²B et celles de la bailleresse entre 887 et 1.066 euros par m²B. 

L’experte évalue la valeur locative unitaire à 875 euros par m²P en prenant en compte le bon emplacement des locaux dans un secteur animé et touristique et les événements ayant modifié l’environnement commercial du secteur.


Par ailleurs, l’experte en réponse aux dire de la bailleresse précise : “Nous avons cité dans notre rapport un certain nombre d’éléments de comparaison dont ceux produits par les Parties.
Nous pouvons constater que pour des activités de restauration, les prix s’échelonnent de la manière suivante :
- pour les références judiciaires : entre 950 €/m²B et 1.200 €/m²B pour les très bons emplacements (proches de la [Adresse 5] – [Localité 7] et de la [Adresse 6]) pour des fixations en 2020 et 2018,
- pour des renouvellements amiables : entre 414 €/m²B et 909 €/m²,
- pour des nouvelles locations : entre 1.030 €/m²B et 1.995 €/m²B (pour un très bon emplacement [Adresse 7]).
Pour des activités autres que celle de la restauration : 
- entre 705 €/m²B et 1.100 €/m²B pour des fixations judiciaires, 
- 847 €/m²B et 1.011 €/m² pour des renouvellements amiables, 
- et 820 €/m²B et 1.000 €/m²B pour des nouvelles locations.
Dans notre note de pré-conclusions, nous avons proposé de retenir un prix unitaire compris entre 850 € et 950 € du m²B, compte tenu du bon emplacement de cet établissement dans un secteur animé et touristique mais en tenant compte également des événements ayant modifié l’environnement commercial, à savoir : 
- le départ du Tribunal Judiciaire de Paris et de la Direction Générale de la Police Judiciaire ([Adresse 8]) en 2017 et 2018.
- l’incendie de Notre-Dame pour une moindre mesure. Ce sinistre ayant touché de manière très importance les nombreux établissements de restauration situés à proximité immédiate de la Cathédrale, nous en avons dénombré plus de 30 dans un rayon de 250 mètres, le restaurant concerné étant situé à plus de 500 mètres de Notre-Dame.
Nous avons en définitive retenu une valeur unitaire de 875 € du m²B.
En ce qui concerne la période de non-exploitation due à la crise sanitaire de 2020, il s’agit d’un évènement ponctuel et limité (alors que le loyer en renouvellement est fixé pour la durée totale du bail).
Nous rappelons par ailleurs que les établissements de restauration ont pu recevoir une indemnité compensatoire pendant cette période.”

Il s’évince de l’ensemble de ces éléments que les références retenues et analysées par l’experte apparaissent cohérentes et pertinentes et seront retenues par la présente juridiction. 

En conséquence, au regard notamment des références proposées par l’experte, des caractéristiques des locaux et leur emplacement favorable pour l’exploitation d’un restaurant au sein d’un secteur central et touristique, drainant un flux de chaland conséquent, très bien desservi par les transports en commun, mais également des événements ayant nécessairement modifié l’environnement commercial (le départ du tribunal judiciaire de Paris et de la Direction Générale de la Police Judiciaire ainsi que l’incendie de Notre-Dame de Paris) le prix unitaire de 875 euros par mètre carré pondéré proposé par l’experte sera retenu, soit une valeur locative annuelle de 45.500 euros ( 875 euros x 52m²P). 

1.6 Sur les facteurs d’augmentation et de diminution de la valeur locative

* Sur l’abattement au titre des travaux de mise en conformité

L’experte judiciaire a retenu un abattement de 3% au titre de la mise à la charge du preneur des travaux de mise en conformité des locaux. 

La bailleresse conteste cet abattement et soutient que cette clause n’opère pas un transfert de charges mais la simple réitération de l’obligation légale du preneur d’avoir à réaliser les travaux nécessaires pour l’exploitation de son activité.


La locataire acquiesce à l’abattement et à l’appréciation retenue par l’experte. 

En vertu de l’article R. 145-8 du code de commerce, du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative.

Il ressort de l’article 1719 du code civil selon lequel le bailleur est tenu de délivrer des locaux en état de servir à l’usage pour lequel ils ont été livrés, qu’il lui incombe d’effectuer les travaux de mise en conformité des locaux avec la réglementation qui leur est applicable.

En l’espèce, l’article 8 du contrat de bail dispose que la locataire “fera effectuer à ses frais, risque et périls et conservera à sa charge, tous les travaux, aménagements, installations et constructions qui seraient prescrits ou viendraient à être prescrits par une législation ou une réglementation quelconque, notamment en matière de protection de l’environnement, d’hygiène ou de sécurité des ateliers, magasins et bureaux, de façon que le bailleur ne soit jamais inquiété à ce sujet. »

Ainsi, cette clause par laquelle la bailleresse se décharge sur le locataire de son obligation de réaliser les travaux de mise en conformité constitue une clause exorbitante et en conséquence un facteur de diminution de la valeur locative.

Par conséquent, ces éléments justifient un abattement de 3% tel que proposé par l'experte judiciaire.

* Sur la majoration au titre des terrasses

La S.C.P.I IMMORENTE considère que la majoration retenue par l’experte est sous-évaluée, faisant valoir que les terrasses permettent de quasiment doubler la capacité d’accueil du rez-de-chaussée et qu’elles constituent un avantage substantiel eu égard à l’accès à une meilleure visibilité sur le quai lequel est un axe touristique.

La S.A.R.L. [B] [N], à l’inverse, soutient qu’une majoration de 3% est suffisante au vu du peu de places offertes par les terrasses et du caractère bruyant et embouteillé de la rue.

L’experte relève que les locaux bénéficient d’une terrasse fermée d’une capacité d’environ 10 places assises ainsi que d’une terrasse ouverte estivale d’une capacité d’environ 8 places assises, étant rappelé que les salles de restaurant intérieures permettent d’accueillir 47 places assises ([N] au rez-de-chaussée et 34 au 1er étage) ainsi que 12 places au comptoir et sur tabourets hauts. Les terrasses justifient ainsi, selon elle, une majoration de 5%.

Sur la demande la bailleresse tendant à l’application d’une majoration de 10%, l’experte a valablement répondu que celle-ci paraît élevée compte tenu du fait que la terrasse fermée ne permet que de générer un chiffre d’affaires supplémentaire limité compte tenu du nombre de places assises en comparaison avec les salles de restaurant intérieures. L’experte souligne en outre dans ce cadre l’augmentation des redevances intervenue ces dernières années qui modère d’autant plus cet avantage. Ces éléments justifient de ne pas retenir une majoration plus importante. 


Au surplus, sur la demande de la locataire visant à diminuer la majoration à 3% en raison de la circulation dense et des nuisances sonores générées par l’axe routier, cet argument, non corroboré par les pièces versées aux débats, ne saurait être retenu. De plus, si le [Adresse 4] est peut-être soumis à un trafic soutenu, il reste un axe touristique donnant sur la Seine et l’île de la Cité, ce qui contribue à l’attractivité des locaux et justifie le maintien d’une majoration à hauteur de 5%. 

En conséquence, la majoration de 5% retenue par l’experte au titre des terrasses sera retenue.

* Sur l’abattement au titre de la date de renouvellement

La S.A.R.L. [B] [N] demande l’application d’un abattement supplémentaire de 10% en raison de la date du renouvellement du bail, le 1er janvier 2021, invoquant plusieurs événements ayant, d’après elle, dégradé la commercialité du secteur (la crise sanitaire, l’incendie de la cathédrale [Etablissement 1] le 15 avril 2019, le départ de la Direction générale de la police judiciaire en septembre 2017 et celui du tribunal de grande instance de Paris en avril 2018).

La S.C.P.I. IMMORENTE s’oppose à un tel abattement au motif qu’en vertu de la jurisprudence, la crise sanitaire n’a pas d’incidence sur la valeur locative. Elle indique en outre que, selon elle, l’incendie de Notre-Dame et les départs de la Direction régionale de la police judiciaire et du tribunal ont déjà été intégrés au calcul de la valeur locative dès lors que les références visées dans le même secteur ont fait l’objet d’un renouvellement postérieurement à ces événements. Elle souligne en ce sens que l’experte se trompe en ayant retenu une valeur locative minorée pour en tenir compte. 

L’experte a exposé, dans sa réponse aux dires des parties, que la période de non-exploitation due à la crise sanitaire n’a pas à être prise en compte puisqu’il s’agit d’un événement limité dans le temps. Elle a en revanche incorporé dans sa fourchette de prix unitaire initiale les trois autres éléments mentionnés par la locataire considérant qu’ils ont modifié l’environnement commercial du secteur. 

Il convient de constater que la demande d’application d’un abattement de 10% au titre de la date de renouvellement n’est pas fondée. En effet, d’une part, la locataire ne démontre pas que la crise sanitaire a eu une incidence sur la valeur locative du local loué. D’autre part, les autres événements invoqués ont été pris en considération par l’experte tant dans la détermination de la fourchette de prix unitaire que dans le choix des références de marché. La locataire échoue ainsi à démontrer qu’un abattement supplémentaire distinct est ici justifié.

En conséquence, la demande d’abattement de 10% formulée par la S.A.R.L. [B] [N] sera rejetée. 

* Sur l’abattement au titre de la servitude de passage

L’experte a retenu un abattement de 2% au titre de la servitude de passage grevant le sous-sol des locaux loués en application de l’article [N] du bail.

Les parties ne contestent pas cet abattement qu’il y a donc lieu de retenir. 

Conclusion sur la fixation du loyer du bail renouvelé

En définitive, eu égard à la surface pondérée des locaux loués de 52 m², à la valeur locative unitaire de renouvellement de 875euros par mètre carré pondéré, et à la majoration de 5% pour les terrasses, et des abattements de 3% pour les travaux de mise en conformité à la charge de la locataire et de 2% pour la servitude de passage, le prix du bail renouvelé sera justement et souverainement fixé à la somme annuelle de : (875 x 52) + (875 x 52 x 5%) - (875 x 52 x 3%) - (875 x 52 x 2%) = 45.500 euros.

Dès lors que la valeur locative des locaux est inférieure au loyer plafonné (57.130,38 euros), le prix du bail renouvelé sera justement et souverainement fixé à la somme annuelle de 45.500 euros.

En conséquence, il convient de fixer le montant du loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 45.500 euros.

3 - Sur les intérêts au taux légal

En application des dispositions du premier alinéa de l’article 1302-3 du code civil, la restitution est soumise aux règles fixées aux articles 1352 à 1352-9.

En vertu des dispositions de l’article 1352-6 du même code, la restitution d’une somme d’argent inclut les intérêts au taux légal et les taxes acquittées entre les mains de celui qui l’a reçue.

Enfin, selon les dispositions de l’article 1352-7 dudit code, celui qui a reçu de mauvaise foi doit les intérêts, les fruits qu’il a perçus ou la valeur de la jouissance à compter du paiement. Celui qui a reçu de bonne foi ne les doit qu’à compter du jour de la demande.

En l’espèce, dès lors qu’il n’est pas contesté que la S.A.R.L. [B] [N] a payé, depuis le 28 février 2024 et pendant toute la durée de la présente instance, un loyer provisionnel d’un montant supérieur à celui du bail renouvelé, et en l’absence de mauvaise foi de la bailleresse, il y a lieu de fixer le point de départ des intérêts au taux légal dus sur le différentiel existant entre le montant du loyer provisionnel effectivement acquitté depuis le 28 février 2024 d’une part, et celui du loyer du bail renouvelé d’autre part, au 20 février 2023, date de signification de l’assignation introductive de la présente instance comportant une telle demande, s’agissant des sommes réglées avant cette date, et à compter de la date de chaque échéance mensuelle contractuelle s’agissant des sommes réglées postérieurement.

En conséquence, il convient de fixer le point de départ des intérêts au taux légal dus par la S.C.P.I. IMMORENTE sur le différentiel existant entre le montant du loyer provisionnel effectivement acquitté par la S.A.R.L. [B] [N] depuis le 28 février 2024 d’une part, et le montant du loyer du bail renouvelé arrêté aux termes de la présente décision d’autre part, à compter du 20 février 2023 s’agissant des sommes réglées avant cette date, et à compter de la date de chaque échéance mensuelle contractuelle s’agissant des sommes réglées postérieurement, jusqu’à complet paiement.

4 - Sur l’anatocisme

Selon les dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

À cet égard, il y a lieu de rappeler qu’à défaut de convention spéciale, les intérêts échus des capitaux ne peuvent eux-mêmes produire d’intérêts que moyennant une demande en justice et à compter de la date de celle-ci (Civ. 1, 19 décembre 2000 : pourvoi n°98-14487 ; Civ. 2, 11 mai 2017 : pourvoi n°16-14881 ; Com., 9 octobre 2019 : pourvoi n°18-11694).


En l’espèce, la capitalisation des intérêts prendra effet à compter du 20 février 2023, date de la signification de l’assignation introductive de la présente instance.

En conséquence, il convient d’ordonner que les intérêts échus dus au moins pour une année entière produiront eux-mêmes intérêts au taux légal à compter du 20 février 2023.

5 - Sur le prononcé d’un titre exécutoire

La bailleresse sollicite de dire et juger qu’à défaut d’exercice par les parties de leur droit d’option prévu par l’article L. 145-57 du code de commerce, le jugement à intervenir constituera un titre exécutoire.

Cependant, à défaut d’exercice du droit d’option, la présente décision constituera de jure un titre exécutoire conformément aux dispositions des articles L. 111-2, L. 111-3 et L. 111-6 du code des procédures civiles d’exécution, les dispositions légales invoquées générant leur propre effet obligatoire.

La demande de « dire et juger » ces effets légaux ne peut donc pas être constitutive de droit et ne saurait donc être considérée comme une prétention. 

6. Sur les mesures accessoires

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, chaque partie succombant partiellement en ses prétentions, les dépens seront partagés par moitié, en ce compris les frais d’expertise judiciaire, à hauteur de 50 % à la charge de la S.C.P.I. IMMORENTE et de 50 % à la charge de la S.A.R.L [B] [N].

De même, l’équité et la situation économique des parties commandent de ne pas faire droit à la demande d’indemnité présentée par la S.C.P.I. IMMORENTE au titre des frais non compris dans les dépens, conformément aux dispositions de l’article 700 du même code.

Il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit, en vertu des dispositions de l’article 514 dudit code, étant observé qu’aucune des parties ne sollicite que cette dernière soit écartée sur le fondement des dispositions de l’article 514-1 de ce code.


PAR CES MOTIFS

La juge des loyers commerciaux, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

FIXE le montant du loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 45.500 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er janvier 2021, toutes autres clauses et conditions du contrat de bail commercial conclu entre la S.C.P.I. IMMORENTE et la S.A.R.L [B] [N]. portant sur les locaux sis [Adresse 1] à [Localité 8] demeurant inchangées,

FIXE le point de départ des intérêts au taux légal dus par la S.C.P.I. IMMORENTE sur le différentiel existant entre le montant du loyer du bail renouvelé arrêté aux termes de la présente décision d’une part, et le montant du loyer du bail expiré effectivement acquitté depuis le 28 février 2024 d’autre part, à compter du 20 février 2023 s’agissant des sommes réglées avant cette date, puis à compter de la date de chaque échéance trimestrielle contractuelle s’agissant des sommes réglées postérieurement, jusqu’à complet paiement,

ORDONNE que les intérêts échus dus au moins pour une année entière produiront eux-mêmes intérêts au taux légal à compter du 20 février 2023,

PARTAGE les dépens de l’instance à hauteur de 50 % à la charge de la S.C.P.I. IMMORENTE et de 50 % à la charge de la S.A.R.L [B] [N], en ce compris les frais d’expertise judiciaire ; 

DEBOUTE la S.C.P.I. IMMORENTE de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 

REJETTE toutes les autres demandes des parties,

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire par provision.


Fait et jugé à [Localité 1] le 09 Juin 2026

La Greffière La Présidente
M. PLURIEL S.PERALTA

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Mise à jour de la source le 2026-06-09T19:08:39.973Z.