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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Paris, Loyers commerciaux, 16 juillet 2026, n° 26/03133

ExpertiseDroit des affairesBail commercial
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Exposé du litige

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte authentique en date du 2 août 2001, M. [U] a donné à bail commercial à la société Min Fa des locaux dépendant d’un immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 4] pour une durée de 9 années entières et consécutives, à compter du 1er avril 2001 pour finir le 31 mars 2010.

Par acte sous seing privé en date du 31 mai 2002, la société Min Fa a cédé son fonds de commerce à la S.A.S. Delizius (ci-après société Delizius).

Par acte du 6 juillet 2006, M. [U] a cédé les locaux à la société Finamur laquelle, par acte du même jour a consenti à la SCI AC Investissements un contrat de crédit-bail immobilier sur ce bien, comprenant le transfert de droit de jouissance au profit du crédit preneur.

Le contrat de crédit-bail fait expressément référence au contrat de bail commercial du 2 août 2001 et la cession de fonds de commerce du 31 mai 2002.

Le 2 août 2001, la SCI AC Investissements et la société Delizius ont régularisé un avenant au bail du 2 août 2001 aux termes duquel, notamment, le bail a été renouvelé pour une durée de 9 années, commençant à courir le 6 juillet 2006 pour finir le 5 juillet 2015.

Par acte notarié en date du 13 février 2009, la SCI AC Investissements a cédé le contrat de crédit-bail immobilier du 6 juillet 2006 à la S.C. SCPI Immorente (ci-après la société Immorente).

Par acte du 6 juillet 2006, la société Immorente et la société Delizius ont régularisé un avenant au bail du 2 août 2001 pour modifier et porter la durée du bail à 9 années à compter du 6 juillet 2006 pour se terminer le 5 juillet 2015.

Aux termes d’un avenant de renouvellement n° 2 signé le 29 novembre 2015 par le bailleur et le 1er décembre 2015 pour le preneur, le bail a été renouvelé pour une durée de 9 années à compter du 1er avril 2015 pour se terminer le 31 mars 2024.

La société Delizius a, par acte extrajudiciaire du 8 novembre 2024, sollicité le renouvellement du bail en visant les dispositions de l'article 145-10 du code du commerce, et ce à compter du 1er avril 2024, sollicitant la fixation du prix du bail renouvelé à la somme annuelle de 69 000 euros hors taxes, hors charges.

A défaut de réponse du bailleur, la société Delizius lui a notifié un mémoire préalable adressé par lettre recommandée du 27 octobre 2025 avec accusé de réception du 30 octobre 2025puis l’a faite assigner devant le juge des loyers commerciaux par acte de commissaire de justice du 14 janvier 2026 demandant à celui-ci de :
“- Fixer le prix du bail renouvelé au 1 er avril 2024 à la somme annuelle de 69 000 € (soixante-neuf mille euros) hors charges, hors taxes, toutes les clauses, charges et conditions du bail expiré demeurant inchangées, 
- Condamner la Société IMMORENTE à rembourser les trop-perçus de loyer qui porteront intérêt au taux légal à compter de la date de chaque versement, conformément aux dispositions de l’article 1352 du Code civil, et leur capitalisation dans les conditions de l’article 1343-2 du même code pour ceux correspondant à des loyers dus depuis plus d’un an,
Subsidiairement, 
- Ordonner une mesure d’instruction en application de l’article R.145-30 du Code du commerce avec mission pour l’expert désigné de :
* Convoquer les parties dans le respect du principe du contradictoire,
* Se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,
* Visiter les lieux situés [Adresse 3] à [Localité 5] , et les décrire,
* Entendre les parties en leurs dires et explications,
* Procéder à l’examen des faits qu’allèguent les parties,
* Rechercher la valeur locative des lieux loués à la date du 1er avril 2024 au regard des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage en retenant tant leur valeur de marché que leurs valeurs fixées judiciairement, en application des dispositions des articles L. 145-33 et R.145-3 à R.145-8 du code du commerce,
* Rendre compte tout et de donner son avis motivé,
* Dresser un rapport de ses constatations et conclusions 
* et, dans ce cas, de fixer le loyer provisionnel pour la durée de l’instance à la somme annuelle de 69 000 €, hors taxes et hors charges, à compter du 1er avril 2024,
- Juger qu’à défaut d’exercice des parties de leur droit d’option prévu à l’article 145-50 du code du commerce, la décision à intervenir constituera un titre exécutoire conforme aux dispositions des articles L. 111-2, L. 111-3 et L. 111-6 du Code des procédures civiles d’exécution,
- Rappeler qu’aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement,
- Condamner la Société IMMORENTE aux entiers dépens de l’instance.”

Pour un plus ample exposé des faits de la cause et moyens de la société Delizius, il est expressément renvoyé à son acte introductif d’instance.

Assignée à personne habilitée, la société Immorente n’a pas constitué avocat.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 8 avril 2026 à l’issue de laquelle les parties ont été informées que le jugement serait mis à disposition au greffe le 16 juillet 2026.

Motifs

MOTIFS DU JUGEMENT

Sur le principe du renouvellement du bail

Le principe de renouvellement du bail, à compter du 1er avril 2024, tel que sollicité par la société Delizius, ne fait l’objet d’aucune contestation de la part de la société Immorente.

Sur le prix du bail renouvelé

L’article L.145-33 du code de commerce dispose que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.
À défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :
1° Les caractéristiques du local considéré ;
2° La destination des lieux ; 
3° Les obligations respectives des parties ;
4° Les facteurs locaux de commercialité ;
5° Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.
Un décret en Conseil d’État précise la consistance de ces éléments.

Il résulte de l’article L.145-34 du code de commerce qu’à moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques.
À défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d’expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d’une durée égale à celle qui s’est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.
Les dispositions de l’alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.

La locataire indique dans son mémoire préalable et son assignation qu’en l’espèce, le principe de fixation du loyer à la valeur locative a vocation à s’appliquer au loyer renouvelé, cette valeur étant inférieure au loyer plafonné. 

Elle se prévaut d’un rapport d’expertise amiable établi par M. [D] [W], expert près la cour d’appel de [Localité 1] à sa demande le 22 avril 2024, lequel n’est cependant accompagné d’aucun autre élément extrinsèque venant accréditer ses dires.

En l’état des moyens exposés et des éléments versés aux débats au soutien des prétentions de la locataire, il convient, avant dire droit, de rechercher et rassembler les éléments d’appréciation des faits invoqués par cette dernière. Ces éléments ne peuvent résulter des vérifications personnelles du juge ou d’un constat. 

Dès lors, en application de l’article R. 145-30 du code de commerce, il est nécessaire de recourir à une mesure d’expertise.

Le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l’expert sera fixé à la somme de 5000 euros. La consignation de cette somme sera mise à la charge de la société Delizius demanderesse à la présente instance.

Par ailleurs, selon les dispositions de l’article 21 du code de procédure civile : « Il entre dans la mission du juge de concilier les parties et de déterminer avec elles le mode de résolution du litige le plus adapté. Les parties peuvent à tout moment convenir de résoudre à l’amiable tout ou partie du litige. »

Il convient de donner mission à l'expert désigné de tenter de concilier les parties.

Sur l’injonction à rencontrer un médiateur 

Au regard de la nature du litige, il est de l’intérêt des parties de recourir, dans le cadre de l’expertise, à une mesure qui leur offre la possibilité de parvenir à une solution rapide et négociée par la médiation ; il convient en conséquence de la leur proposer.

Aux termes des dispositions de l’article 1533 du code civil, « le juge peut, à tout moment de l’instance, enjoindre aux parties de rencontrer, dans un délai qu’il détermine un médiateur qui les informera sur l’objet et le déroulement de la conciliation ou de la médiation. Au cours de cette rencontre, les parties peuvent être assistées par toute personne ayant qualité pour le faire devant la juridiction saisie ».

En application de l’article 1533-1 du même code, le principe de confidentialité prévu par l’article 1528-1 est applicable à la réunion d’information susvisée, étant précisé que la présence ou l’absence d’une partie à la réunion n’est pas une information confidentielle.
Si le médiateur l’estime nécessaire, il peut, en application de l’article 1533-2 du même code organiser cette réunion d’information en recourant à un moyen de télécommunication audiovisuelle.

Selon l’article 1533-3 du code de procédure civile, le médiateur informe le juge de l’absence d’une partie à la réunion.

La partie qui, sans motif légitime, ne défère pas à l’injonction prévue au premier alinéa de l’article 1533 peut être condamnée au paiement d’une amende civile d’un maximum de 10.000 euros.

En l’espèce, au regard de la nature du litige il est de l’intérêt des parties de recourir, dans le cadre de l’expertise, à une mesure qui leur offre la possibilité de parvenir à une solution rapide et négociée par la médiation. Il convient en conséquence de la leur proposer.
Afin que les parties bénéficient des explications nécessaires à une décision éclairée sur l’acceptation d’une telle mesure, un médiateur sera commis pour recueillir leur avis, selon les modalités prévues au présent dispositif.

Sur la fixation du loyer provisionnel
Aux termes de l’article L. 145-57 du code de commerce, pendant la durée de l’instance relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, le locataire est tenu de continuer à payer les loyers échus au prix ancien ou, le cas échéant, au prix qui peut, en tout état de cause, être fixé à titre provisionnel par la juridiction saisie, sauf compte à faire entre le bailleur et le preneur, après fixation définitive du prix du loyer.

Il convient de fixer, dans l’attente de l’issue de l’expertise judiciaire ordonnée, un loyer provisionnel égal au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges et taxes locatives.

Sur les demandes accessoires

Les dépens seront réservés.

Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire dont le prononcé est de droit en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort, mis à disposition au greffe à la date du délibéré,

Constate le principe du renouvellement du bail commercial conclu entre la S.C. SCPI Immorente et la S.A.S.Delizius portant sur les locaux dépendant d’un immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 6],

Ordonne avant-dire droit, tous droits et moyens des parties demeurant réservés à cet égard, une expertise aux fins d’évaluation de la valeur locative des locaux,

Commet pour y procéder :

M. [N] [M]
[Adresse 1]
01.49.24.05.18 - [Courriel 2]


Avec pour mission de :
* convoquer les parties, de les entendre en leurs dires et explications dans le respect du principe de la contradiction,
* se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,
* visiter les locaux en cause, les décrire ainsi que les différentes activités qui y sont exercées, outre annexer tous plans et photographies utiles des lieux concernés,
* procéder à l’examen des faits qu’allèguent les parties,
* déterminer la surface à prendre en compte, en donnant toutes explications à cet égard, du point de vue des pondérations à effectuer, étant entendu qu'en cas de besoin, l'expert pourra faire appel à l'assistance d'un sapiteur géomètre de son choix 
* d’estimer la valeur locative des locaux en cause au 1er avril 2024, au regard des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage, en retenant tant les valeurs de marché que les valeurs fixées judiciairement, en application des dispositions des articles L.145-33 et R.145-3 à R.145-8 du code de commerce, 
* de donner son avis sur le montant du loyer plafonné à la date du 1er avril 2024 suivant les indices applicables en précisant les modalités de calcul,
* de tenter de concilier les parties,
* du tout dresser rapport motivé.

Dit qu'en cas d'empêchement, l'expert sera remplacé par ordonnance rendue sur requête ;

Dit que l’expert effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile, et qu'il déposera l'original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 30 septembre 2027,


Fixe à la somme de 5 000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert qui devra être consignée par la S.A.S. Delizius à la régie du tribunal judiciaire de Paris (tribunal de Paris, [Adresse 6]) avant le 10 septembre 2026 inclus, avec une copie de la présente décision,

Dit que l'affaire sera rappelée à l'audience du 2 Novembre 2026 à 9h30 pour vérification du versement de la consignation,
 
Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l'expert sera caduque et privée de tout effet,
 
Désigne le juge des loyers commerciaux aux fins de contrôler le suivi des opérations d'expertise,
 
Donne injonction aux parties de rencontrer un médiateur, en la personne de :

Madame [T] [Z]
[Adresse 2]
06 33 43 34 24 - [Courriel 1]

Dit que le médiateur n’interviendra qu’après que l’expert l’aura informé que les parties ne se sont pas conciliées devant lui et qu’il a adressé à celles-ci sa note de synthèse,

Dit qu’après avoir apporté cette information au médiateur, et en attendant que celui-ci ait mené à bien sa mission, l’expert suspendra ses opérations d’expertise,

Dit que le médiateur ainsi informé par l’expert aura pour mission :
* d’expliquer aux parties le principe, le but et les modalités d’une mesure de médiation,
* de recueillir leur consentement ou leur refus de cette mesure,

Dit que le médiateur ainsi informé par l'expert aura pour mission :
 
* d'expliquer aux parties le principe, le but et les modalités d'une mesure de médiation,
* de recueillir leur consentement ou leur refus de cette mesure,
 
Dit qu'à l'issue de ce premier rendez-vous d'information, qui devra avoir lieu au plus tard dans les deux mois suivant l’information du médiateur par l’expert, dans l'hypothèse où au moins l'une des parties refuserait le principe de la médiation, ou à défaut de réponse d'au moins l'une des parties dans le délai fixé par le médiateur, ce dernier en avisera l'expert sans délai et le juge chargé du contrôle des expertises ; le médiateur cessera alors ses opérations, sans défraiement, et l'expert reprendra le cours de sa mission,

Dit que dans l’hypothèse où les parties donneraient leur accord à la médiation :
* le médiateur pourra commencer immédiatement les opérations de médiation,

* le médiateur en informera immédiatement l’expert, et le cours de l’expertise demeurera suspendu, sauf si des investigations complémentaires sont nécessaires à la solution du litige,

Dit qu’au terme de la médiation, qui ne pourra excéder le délai de 6 mois suivant la première réunion d’information sus visée, le médiateur informera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises, soit que les parties sont parvenues à un accord, soit qu’elles n’y sont pas parvenues,

 Rappelle que la partie qui, sans motif légitime, ne défère pas à l'injonction peut être condamnée au paiement d'une amende civile d'un maximum de 10 000 euros,

Dit que si les parties sont parvenues à un accord, l’expert déposera son rapport en l’état de la dernière note aux parties qu’il aura établie, et pourra solliciter la taxation de ses honoraires correspondant,

Dit que si les parties ne sont pas parvenues à un accord, les opérations d’expertise reprendront,

Fixe le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du dernier loyer contractuel payé par la société Delizius, outre les charges, jusqu’à ce qu’il soit définitivement statué par jugement sur la fixation du loyer de renouvellement,

Sursoit à statuer sur les demandes dans l’attente du dépôt du rapport de l’expert, 
 
Réserve les dépens et les frais irrépétibles,
 
Rappelle que cette décision est exécutoire de droit.


Fait et jugé à [Localité 1] le 16 Juillet 2026

La Greffière La Présidente 
M. PLURIEL S. GUILLARME
Texte intégral
TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 1]


 ■

Loyers commerciaux

 
N° RG 26/03133 - 
N° Portalis 352J-W-B7J-DBTJR

N° MINUTE : 1

Assignation du :
14 Janvier 2026
[1]

[1] Expéditions exécutoires
délivrées le :

Expert:[N] [Y]]

[2] À Me SOGNO
CCC à M. [M] et Mme [Z]

[Adresse 1] - 01.49.24.05.18

Médiatrice : [T] [Z]
[Adresse 2] - 06 33 43 34 24 - [Courriel 1] 





JUGEMENT 
rendu le 16 Juillet 2026
DEMANDERESSE

S.A.S. DELIZIUS
[Adresse 3]
[Localité 2]

représentée par Me Claudia SOGNO, demeurant [Adresse 4], avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0145



DEFENDERESSE

S.C.P.I. IMMORENTE
[Adresse 5]
[Localité 3]

défaillant




COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe, Juge des loyers commerciaux
Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l'article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Camille BERGER, Greffière lors des débats et de Manon PLURIEL, Greffière lors de la mise à disposition 

DEBATS

A l’audience du 08 Avril 2026 tenue publiquement 

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Réputé contradictoire
en premier ressort



FAITS ET PROCÉDURE

Par acte authentique en date du 2 août 2001, M. [U] a donné à bail commercial à la société Min Fa des locaux dépendant d’un immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 4] pour une durée de 9 années entières et consécutives, à compter du 1er avril 2001 pour finir le 31 mars 2010.

Par acte sous seing privé en date du 31 mai 2002, la société Min Fa a cédé son fonds de commerce à la S.A.S. Delizius (ci-après société Delizius).

Par acte du 6 juillet 2006, M. [U] a cédé les locaux à la société Finamur laquelle, par acte du même jour a consenti à la SCI AC Investissements un contrat de crédit-bail immobilier sur ce bien, comprenant le transfert de droit de jouissance au profit du crédit preneur.

Le contrat de crédit-bail fait expressément référence au contrat de bail commercial du 2 août 2001 et la cession de fonds de commerce du 31 mai 2002.

Le 2 août 2001, la SCI AC Investissements et la société Delizius ont régularisé un avenant au bail du 2 août 2001 aux termes duquel, notamment, le bail a été renouvelé pour une durée de 9 années, commençant à courir le 6 juillet 2006 pour finir le 5 juillet 2015.

Par acte notarié en date du 13 février 2009, la SCI AC Investissements a cédé le contrat de crédit-bail immobilier du 6 juillet 2006 à la S.C. SCPI Immorente (ci-après la société Immorente).

Par acte du 6 juillet 2006, la société Immorente et la société Delizius ont régularisé un avenant au bail du 2 août 2001 pour modifier et porter la durée du bail à 9 années à compter du 6 juillet 2006 pour se terminer le 5 juillet 2015.

Aux termes d’un avenant de renouvellement n° 2 signé le 29 novembre 2015 par le bailleur et le 1er décembre 2015 pour le preneur, le bail a été renouvelé pour une durée de 9 années à compter du 1er avril 2015 pour se terminer le 31 mars 2024.

La société Delizius a, par acte extrajudiciaire du 8 novembre 2024, sollicité le renouvellement du bail en visant les dispositions de l'article 145-10 du code du commerce, et ce à compter du 1er avril 2024, sollicitant la fixation du prix du bail renouvelé à la somme annuelle de 69 000 euros hors taxes, hors charges.

A défaut de réponse du bailleur, la société Delizius lui a notifié un mémoire préalable adressé par lettre recommandée du 27 octobre 2025 avec accusé de réception du 30 octobre 2025puis l’a faite assigner devant le juge des loyers commerciaux par acte de commissaire de justice du 14 janvier 2026 demandant à celui-ci de :
“- Fixer le prix du bail renouvelé au 1 er avril 2024 à la somme annuelle de 69 000 € (soixante-neuf mille euros) hors charges, hors taxes, toutes les clauses, charges et conditions du bail expiré demeurant inchangées, 
- Condamner la Société IMMORENTE à rembourser les trop-perçus de loyer qui porteront intérêt au taux légal à compter de la date de chaque versement, conformément aux dispositions de l’article 1352 du Code civil, et leur capitalisation dans les conditions de l’article 1343-2 du même code pour ceux correspondant à des loyers dus depuis plus d’un an,
Subsidiairement, 
- Ordonner une mesure d’instruction en application de l’article R.145-30 du Code du commerce avec mission pour l’expert désigné de :
* Convoquer les parties dans le respect du principe du contradictoire,
* Se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,
* Visiter les lieux situés [Adresse 3] à [Localité 5] , et les décrire,
* Entendre les parties en leurs dires et explications,
* Procéder à l’examen des faits qu’allèguent les parties,
* Rechercher la valeur locative des lieux loués à la date du 1er avril 2024 au regard des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage en retenant tant leur valeur de marché que leurs valeurs fixées judiciairement, en application des dispositions des articles L. 145-33 et R.145-3 à R.145-8 du code du commerce,
* Rendre compte tout et de donner son avis motivé,
* Dresser un rapport de ses constatations et conclusions 
* et, dans ce cas, de fixer le loyer provisionnel pour la durée de l’instance à la somme annuelle de 69 000 €, hors taxes et hors charges, à compter du 1er avril 2024,
- Juger qu’à défaut d’exercice des parties de leur droit d’option prévu à l’article 145-50 du code du commerce, la décision à intervenir constituera un titre exécutoire conforme aux dispositions des articles L. 111-2, L. 111-3 et L. 111-6 du Code des procédures civiles d’exécution,
- Rappeler qu’aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement,
- Condamner la Société IMMORENTE aux entiers dépens de l’instance.”

Pour un plus ample exposé des faits de la cause et moyens de la société Delizius, il est expressément renvoyé à son acte introductif d’instance.

Assignée à personne habilitée, la société Immorente n’a pas constitué avocat.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 8 avril 2026 à l’issue de laquelle les parties ont été informées que le jugement serait mis à disposition au greffe le 16 juillet 2026.


MOTIFS DU JUGEMENT

Sur le principe du renouvellement du bail

Le principe de renouvellement du bail, à compter du 1er avril 2024, tel que sollicité par la société Delizius, ne fait l’objet d’aucune contestation de la part de la société Immorente.

Sur le prix du bail renouvelé

L’article L.145-33 du code de commerce dispose que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.
À défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :
1° Les caractéristiques du local considéré ;
2° La destination des lieux ; 
3° Les obligations respectives des parties ;
4° Les facteurs locaux de commercialité ;
5° Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.
Un décret en Conseil d’État précise la consistance de ces éléments.

Il résulte de l’article L.145-34 du code de commerce qu’à moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques.
À défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d’expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d’une durée égale à celle qui s’est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.
Les dispositions de l’alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.

La locataire indique dans son mémoire préalable et son assignation qu’en l’espèce, le principe de fixation du loyer à la valeur locative a vocation à s’appliquer au loyer renouvelé, cette valeur étant inférieure au loyer plafonné. 

Elle se prévaut d’un rapport d’expertise amiable établi par M. [D] [W], expert près la cour d’appel de [Localité 1] à sa demande le 22 avril 2024, lequel n’est cependant accompagné d’aucun autre élément extrinsèque venant accréditer ses dires.

En l’état des moyens exposés et des éléments versés aux débats au soutien des prétentions de la locataire, il convient, avant dire droit, de rechercher et rassembler les éléments d’appréciation des faits invoqués par cette dernière. Ces éléments ne peuvent résulter des vérifications personnelles du juge ou d’un constat. 

Dès lors, en application de l’article R. 145-30 du code de commerce, il est nécessaire de recourir à une mesure d’expertise.

Le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l’expert sera fixé à la somme de 5000 euros. La consignation de cette somme sera mise à la charge de la société Delizius demanderesse à la présente instance.

Par ailleurs, selon les dispositions de l’article 21 du code de procédure civile : « Il entre dans la mission du juge de concilier les parties et de déterminer avec elles le mode de résolution du litige le plus adapté. Les parties peuvent à tout moment convenir de résoudre à l’amiable tout ou partie du litige. »

Il convient de donner mission à l'expert désigné de tenter de concilier les parties.

Sur l’injonction à rencontrer un médiateur 

Au regard de la nature du litige, il est de l’intérêt des parties de recourir, dans le cadre de l’expertise, à une mesure qui leur offre la possibilité de parvenir à une solution rapide et négociée par la médiation ; il convient en conséquence de la leur proposer.

Aux termes des dispositions de l’article 1533 du code civil, « le juge peut, à tout moment de l’instance, enjoindre aux parties de rencontrer, dans un délai qu’il détermine un médiateur qui les informera sur l’objet et le déroulement de la conciliation ou de la médiation. Au cours de cette rencontre, les parties peuvent être assistées par toute personne ayant qualité pour le faire devant la juridiction saisie ».

En application de l’article 1533-1 du même code, le principe de confidentialité prévu par l’article 1528-1 est applicable à la réunion d’information susvisée, étant précisé que la présence ou l’absence d’une partie à la réunion n’est pas une information confidentielle.
Si le médiateur l’estime nécessaire, il peut, en application de l’article 1533-2 du même code organiser cette réunion d’information en recourant à un moyen de télécommunication audiovisuelle.

Selon l’article 1533-3 du code de procédure civile, le médiateur informe le juge de l’absence d’une partie à la réunion.

La partie qui, sans motif légitime, ne défère pas à l’injonction prévue au premier alinéa de l’article 1533 peut être condamnée au paiement d’une amende civile d’un maximum de 10.000 euros.

En l’espèce, au regard de la nature du litige il est de l’intérêt des parties de recourir, dans le cadre de l’expertise, à une mesure qui leur offre la possibilité de parvenir à une solution rapide et négociée par la médiation. Il convient en conséquence de la leur proposer.
Afin que les parties bénéficient des explications nécessaires à une décision éclairée sur l’acceptation d’une telle mesure, un médiateur sera commis pour recueillir leur avis, selon les modalités prévues au présent dispositif.

Sur la fixation du loyer provisionnel
Aux termes de l’article L. 145-57 du code de commerce, pendant la durée de l’instance relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, le locataire est tenu de continuer à payer les loyers échus au prix ancien ou, le cas échéant, au prix qui peut, en tout état de cause, être fixé à titre provisionnel par la juridiction saisie, sauf compte à faire entre le bailleur et le preneur, après fixation définitive du prix du loyer.

Il convient de fixer, dans l’attente de l’issue de l’expertise judiciaire ordonnée, un loyer provisionnel égal au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges et taxes locatives.

Sur les demandes accessoires

Les dépens seront réservés.

Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire dont le prononcé est de droit en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort, mis à disposition au greffe à la date du délibéré,

Constate le principe du renouvellement du bail commercial conclu entre la S.C. SCPI Immorente et la S.A.S.Delizius portant sur les locaux dépendant d’un immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 6],

Ordonne avant-dire droit, tous droits et moyens des parties demeurant réservés à cet égard, une expertise aux fins d’évaluation de la valeur locative des locaux,

Commet pour y procéder :

M. [N] [M]
[Adresse 1]
01.49.24.05.18 - [Courriel 2]


Avec pour mission de :
* convoquer les parties, de les entendre en leurs dires et explications dans le respect du principe de la contradiction,
* se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,
* visiter les locaux en cause, les décrire ainsi que les différentes activités qui y sont exercées, outre annexer tous plans et photographies utiles des lieux concernés,
* procéder à l’examen des faits qu’allèguent les parties,
* déterminer la surface à prendre en compte, en donnant toutes explications à cet égard, du point de vue des pondérations à effectuer, étant entendu qu'en cas de besoin, l'expert pourra faire appel à l'assistance d'un sapiteur géomètre de son choix 
* d’estimer la valeur locative des locaux en cause au 1er avril 2024, au regard des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage, en retenant tant les valeurs de marché que les valeurs fixées judiciairement, en application des dispositions des articles L.145-33 et R.145-3 à R.145-8 du code de commerce, 
* de donner son avis sur le montant du loyer plafonné à la date du 1er avril 2024 suivant les indices applicables en précisant les modalités de calcul,
* de tenter de concilier les parties,
* du tout dresser rapport motivé.

Dit qu'en cas d'empêchement, l'expert sera remplacé par ordonnance rendue sur requête ;

Dit que l’expert effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile, et qu'il déposera l'original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 30 septembre 2027,


Fixe à la somme de 5 000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert qui devra être consignée par la S.A.S. Delizius à la régie du tribunal judiciaire de Paris (tribunal de Paris, [Adresse 6]) avant le 10 septembre 2026 inclus, avec une copie de la présente décision,

Dit que l'affaire sera rappelée à l'audience du 2 Novembre 2026 à 9h30 pour vérification du versement de la consignation,
 
Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l'expert sera caduque et privée de tout effet,
 
Désigne le juge des loyers commerciaux aux fins de contrôler le suivi des opérations d'expertise,
 
Donne injonction aux parties de rencontrer un médiateur, en la personne de :

Madame [T] [Z]
[Adresse 2]
06 33 43 34 24 - [Courriel 1]

Dit que le médiateur n’interviendra qu’après que l’expert l’aura informé que les parties ne se sont pas conciliées devant lui et qu’il a adressé à celles-ci sa note de synthèse,

Dit qu’après avoir apporté cette information au médiateur, et en attendant que celui-ci ait mené à bien sa mission, l’expert suspendra ses opérations d’expertise,

Dit que le médiateur ainsi informé par l’expert aura pour mission :
* d’expliquer aux parties le principe, le but et les modalités d’une mesure de médiation,
* de recueillir leur consentement ou leur refus de cette mesure,

Dit que le médiateur ainsi informé par l'expert aura pour mission :
 
* d'expliquer aux parties le principe, le but et les modalités d'une mesure de médiation,
* de recueillir leur consentement ou leur refus de cette mesure,
 
Dit qu'à l'issue de ce premier rendez-vous d'information, qui devra avoir lieu au plus tard dans les deux mois suivant l’information du médiateur par l’expert, dans l'hypothèse où au moins l'une des parties refuserait le principe de la médiation, ou à défaut de réponse d'au moins l'une des parties dans le délai fixé par le médiateur, ce dernier en avisera l'expert sans délai et le juge chargé du contrôle des expertises ; le médiateur cessera alors ses opérations, sans défraiement, et l'expert reprendra le cours de sa mission,

Dit que dans l’hypothèse où les parties donneraient leur accord à la médiation :
* le médiateur pourra commencer immédiatement les opérations de médiation,

* le médiateur en informera immédiatement l’expert, et le cours de l’expertise demeurera suspendu, sauf si des investigations complémentaires sont nécessaires à la solution du litige,

Dit qu’au terme de la médiation, qui ne pourra excéder le délai de 6 mois suivant la première réunion d’information sus visée, le médiateur informera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises, soit que les parties sont parvenues à un accord, soit qu’elles n’y sont pas parvenues,

 Rappelle que la partie qui, sans motif légitime, ne défère pas à l'injonction peut être condamnée au paiement d'une amende civile d'un maximum de 10 000 euros,

Dit que si les parties sont parvenues à un accord, l’expert déposera son rapport en l’état de la dernière note aux parties qu’il aura établie, et pourra solliciter la taxation de ses honoraires correspondant,

Dit que si les parties ne sont pas parvenues à un accord, les opérations d’expertise reprendront,

Fixe le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du dernier loyer contractuel payé par la société Delizius, outre les charges, jusqu’à ce qu’il soit définitivement statué par jugement sur la fixation du loyer de renouvellement,

Sursoit à statuer sur les demandes dans l’attente du dépôt du rapport de l’expert, 
 
Réserve les dépens et les frais irrépétibles,
 
Rappelle que cette décision est exécutoire de droit.


Fait et jugé à [Localité 1] le 16 Juillet 2026

La Greffière La Présidente 
M. PLURIEL S. GUILLARME

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Mise à jour de la source le 2026-07-20T19:20:17.665Z.