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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Paris, Loyers commerciaux, 16 juillet 2026, n° 25/13075

ExpertiseDroit des affairesBail commercial
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Exposé du litige

FAITS ET PROCEDURE


Suivant acte sous seing privé en date du 23 mai 1996, Mme [O] [T] a donné à bail renouvelé à Mme [C] [E] des locaux commerciaux dépendant d’un immeuble situé à [Localité 4], au [Adresse 5], pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter du 1er juin 1995 pour se terrniner le 31 mai 2004, moyennant le versement d’un loyer annuel de 55.000 francs hors taxes et hors charges. 

Les locaux sont désignés ainsi qu’il suit :

“Au rez-de-chaussée, à droite, angle droit du bâtiment sur rue : une boutique avec vitrine sur le [Adresse 6], arrière-boutique, cuisine et water-closets ;
Au sous-sol, accès par un escalier intérieur : un réduit ;
Au sous-sol également : une cave.”

Suivant acte extrajudiciaire en date du 28 novembre 2003, Mme [T] a fait signifier à Mme [C] [E] un congé mettant fin au bail pour le 31 mai 2004 avec offre de renouvellement au 1er juin 2004, moyennant le paiement d'un loyer de renouvellement de 9.887 euros par an, hors taxes et hors charges.

Par l'effet du congé, le bail a été renouvelé pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter du 1er juin 2004 jusqu'au 31 mai 2013 puis s’est tacitement prolongé à compter du 1er juin 2013.

Suivant acte sous seing privé en date du 15 janvier 2007, Mme [C] [E] a cédé le droit au bail des locaux loués à la S.A.R.L Société D'Echanges Sud-Sud International (ci-après la société SESSI).

Du fait de l'application de la clause de révision triennale stipulée au bail, le loyer actuellement facturé à la société SESSI s'élève à la somme de 14.200 euros par an hors taxes et hors charges.

Par acte extrajudiciaire en date du 03 décembre 2024, Mme [T] a signifié à la société SESSI un congé mettant fin au bail pour le 30 juin 2025 avec offre de renouvellement au 1er juillet 2025, moyennant le paiement d'un loyer annuel de renouvellement de 40.000 euros hors taxes et hors charges.

Par acte extrajudiciaire signifié le 1er avril 2025, la société SESSI a déclaré accepter le renouvellement du bail sans toutefois accepter une augmentation de loyer.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 1er août 2025, Mme [T] a notifié à la société SESSI un mémoire préalable tendant à la fixation du prix du bail renouvelé au 1er juillet 2025 à la somme annuelle de 41.000 euros hors taxes et hors charges.


A défaut d’accord entre les parties, Mme [T] a, par acte de commissaire de justice délivré le 22 octobre 2025, fait assigner la société SESSI devant le juge des loyers commerciaux demandant à celui-ci de :

“A TITRE PRINCIPAL :

- FIXER le loyer du bail renouvelé à compter du 1er juillet 2025, à la somme de 41 000 euros par an, en principal, hors charges et hors taxes, toutes les autres charges, clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées,
CONDAMNER la société SOCIETE D'ECHANGES SUD-SUD INTERNATIONAL EN ABREGE SESSI au paiement des intérêts légaux sur les loyers arriérés à compter de chaque date d'exigibilité en application de l'article 1231-6 du Code civil, les intérêts dus pour plus d'une année entière étant euxmêmes capitalisés par application des dispositions de l'article 1343-2 du même code,

A TITRE SUBSIDIAIRE :

- ORDONNER une mesure d'instruction en application de l'article R. 145-30 du Code de commerce et dans ce cas fixer le loyer provisionnel pour la durée de l'instance à la somme annuelle de 41 000,00 € pendant les opérations d'expertise à compter du 1 er juillet 2025,
L'expert aura pour mission de :
* Convoquer les parties, et, dans le respect du principe du contradictoire ;
* Se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l'accomplissement de sa mission, 
* Visiter les locaux et les décrire ;
* Entendre les parties ainsi que tous sachants, en leurs dires et explications ;
* Procéder à l'examen des faits qu'allèguent les parties ;
* Rechercher la valeur locative au juillet 2025 des lieux loués au regard des caractéristiques du local, de la destination, des lieux, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage, en retenant tant les valeurs de marché que les valeurs fixées judiciairement, en application des dispositions des articles L. 145-33 et R. 145-3 à R. 145-8 du Code de commerce ; 
* Rendre compte du tout et donner son avis motivé ;
* Dresser un rapport de ses constatations et conclusions.

EN TOUT ETAT DE CAUSE :

- ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à intervenir,
- CONDAMNER la société SOCIETE D'ECHANGES SUD-SUD INTERNATIONAL EN ABREGE SESSI au paiement d'une somme de 4 000,00 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,
- CONDAMNER la société SOCIETE D'ECHANGES SUD-SUD INTERNATIONAL EN ABREGE SESSI aux entiers dépens.”

Au soutien de ses demandes, Mme [T] fait valoir en substance :

- que le loyer de renouvellement doit être fixé à la valeur locative sans appliquer les règles du plafonnement, le bail expiré ayant duré plus de 12 ans,
- que les locaux sont situés dans un bon emplacement pour le commerce exercé, car il est en parfaite adéquation avec les commerces dominants, se situe au sein d'un secteur traditionnellement actif et de grand passage, et bénéficie de facilités d'accès par les transports en communs, ainsi que de la proximité des Gares de l'Est et du Nord,
- que le bail autorise une destination et une cession pour quasiment tous commerces, à l'exception des commerces bruyants, malodorants ou susceptible de causer un trouble de jouissance pour les occupants de l'immeuble, et sans charge exorbitante pour le preneur ; que cette faculté représente un atout majeur pour la société SESSI qui peut ainsi étendre son activité mais également en garantir une nouvelle pour son successeur dans l'exploitation des locaux loués,
- qu’en considération de ces éléments et du prix des locations de boutiques relevé dans le quartier, la valeur locative brute doit être fixée à la somme de 650 €/m2P soit un total de 650 € x 54,64 m2P = 35.516,00 euros,
- qu’une majoration de 15 % peut être retenue pour considérer les facteurs de majoration que sont la très large destination du bail et la possibilité de céder le bail pour l'exercice de tous commerces, ce qui porte la valeur locative nette à la somme de 40.340 euros arrondis à 41.000 euros.
- que dans l'hypothèse où le juge s'estimerait insuffisamment éclairé pour fixer le prix du loyer du bail renouvelé, un expert judiciaire doit être désigné avec pour mission de donner son avis sur la valeur locative des locaux au 1er juillet 2025.

Régulièrement assignée, la société SESSI n’a pas constitué avocat.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 08 avril 2026 puis mise en délibéré au 16 juillet 2026.

Motifs

MOTIFS DU JUGEMENT


Sur le principe du renouvellement du contrat de bail commercial

En l'espèce, les parties s'accordent sur le principe et la date du renouvellement du bail commercial qui les lie.

Il convient ainsi de constater le renouvellement de ce contrat pour une durée de neuf années à compter du 1er juillet 2025, aux clauses et conditions du bail expiré, à l'exception du loyer de renouvellement.


Sur le montant du loyer du bail renouvelé

L'article L.145-34 du code de commerce prévoit de retenir le déplafonnement du loyer et le principe de fixation de celui-ci à la valeur locative lorsque, par l'effet d'une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans, ce qui est le cas en l'espèce. 
 
En application des dispositions de l'article L.145-33 du code de commerce, à défaut d'accord, la valeur locative est déterminée d'après : 1° les caractéristiques du local considéré ; 2° la destination des lieux ; 3° les obligations respectives des parties ; 4° les facteurs locaux de commercialité ; 5° les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

La méthode d'appréciation des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage ainsi que les correctifs éventuels à apporter à la valeur locative sont spécifiés aux dispositions des articles R.145-3 à R.145-8 du code de commerce. 

L'article R.145-30 du même code dispose que « si les divergences portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise, le juge désigne un expert dont la mission porte sur les éléments de fait permettant l'appréciation des critères définis, selon le cas, aux articles R.145-3 à R.145-7, L.145-34, R.145-9, R.145-10 ou R.145-11, et sur les questions complémentaires qui lui sont soumises par le juge. Toutefois, si le juge estime devoir limiter la mission de l'expert à la recherche de l'incidence de certains éléments seulement, il indique ceux sur lesquels elle porte ».

En l'espèce, au regard de ce qui précède, compte tenu des divergences persistantes entre les parties sur la valeur locative du bien loué, la juridiction n'est pas en mesure de statuer en l'état du dossier.

La valeur locative étant l'élément déterminant de la fixation du prix du bail renouvelé, il convient d'ordonner une expertise dont la teneur sera précisée au dispositif.

Le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l'expert sera fixé à la somme de 5.000 euros. La consignation de cette somme sera mise à la charge Mme [T] demanderesse à la procédure.


Sur l'injonction de rencontrer un médiateur

Aux termes des dispositions de l’article 1533 du code civil, « le juge peut, à tout moment de l’instance, enjoindre aux parties de rencontrer, dans un délai qu’il détermine un médiateur qui les informera sur l’objet et le déroulement de la conciliation ou de la médiation. Au cours de cette rencontre, les parties peuvent être assistées par toute personne ayant qualité pour le faire devant la juridiction saisie ».

En application de l’article 1533-1 du même code, le principe de confidentialité prévu par l’article 1528-1 est applicable à la réunion d’information susvisée, étant précisé que la présence ou l’absence d’une partie à la réunion n’est pas une information confidentielle.
Si le médiateur l’estime nécessaire, il peut, en application de l’article 1533-2 du même code organiser cette réunion d’information en recourant à un moyen de télécommunication audiovisuelle.

Selon l’article 1533-3 du code de procédure civile, le médiateur informe le juge de l’absence d’une partie à la réunion.

La partie qui, sans motif légitime, ne défère pas à l’injonction prévue au premier alinéa de l’article 1533 peut être condamnée au paiement d’une amende civile d’un maximum de 10.000 euros.

En l’espèce, au regard de la nature du litige il est de l’intérêt des parties de recourir, dans le cadre de l’expertise, à une mesure qui leur offre la possibilité de parvenir à une solution rapide et négociée par la médiation. Il convient en conséquence de la leur proposer.
Afin que les parties bénéficient des explications nécessaires à une décision éclairée sur l’acceptation d’une telle mesure, un médiateur sera commis pour recueillir leur avis, selon les modalités prévues au présent dispositif.


Sur les demandes accessoires 

Il y a lieu, dans l'attente du dépôt du rapport par l'expert, de surseoir à statuer sur les autres demandes et de réserver les dépens.

En outre, l'équité ne commande pas, à ce stade, de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Dispositif

PAR CES MOTIFS



La juge des loyers commerciaux, statuant publiquement en premier ressort, par jugement réputé contradictoire, mise à disposition au greffe, susceptible d'appel,

Constate le principe du renouvellement du bail commercial conclu entre Mme [O] [T] et la S.A.R.L SESSI portant sur les locaux situés [Adresse 5] à [Localité 4] pour une durée de neuf ans à compter du 1er juillet 2025,

Dit y avoir lieu de fixer le loyer de renouvellement en fonction de la valeur locative réelle du local commercial considéré, à laquelle le loyer de base doit correspondre, ainsi qu'il résulte de l'article L.145-34 du code de commerce, le bail expiré ayant duré plus de douze ans ;

Ordonne en conséquence une expertise sur la valeur locative du local commercial loué ;

Commet pour y procéder :


Madame [X] [A]
[Adresse 1]
[XXXXXXXX01] - [Courriel 1]


Avec pour mission de :

* convoquer les parties, les entendre en leurs dires et explications dans le respect du principe de la contradiction,
* se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l'accomplissement de sa mission,
* visiter les locaux en cause situés [Adresse 5] à [Localité 4], les décrire ainsi que les différentes activités qui y sont exercées, outre annexer tous plans et photographies utiles des lieux concernés,
*entendre les parties en leurs dires et explications,
* procéder à l'examen des faits qu'allèguent les parties, 
* déterminer la surface à prendre en compte, en donnant toutes explications à cet égard, du point de vue des pondérations à effectuer, étant entendu qu'en cas de besoin, l'expert pourra faire appel à l'assistance d'un sapiteur géomètre de son choix ;
* rechercher les références utiles de comparaison ;
* rechercher la valeur locative à la date du 1er juillet 2025 des lieux loués au regard des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage, en retenant tant les valeurs de marché que les valeurs fixées judiciairement, en application des dispositions des articles L.145-33 et R.145-3 à R.145-8 du code de commerce,
* tenter de concilier les parties
* du tout, dresser rapport ;

Dit qu'en cas d'empêchement, l'expert sera remplacé par ordonnance rendue sur requête ;

Dit que l'expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu'il déposera l'original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 30 octobre 2027,

Fixe à la somme de 5.000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l'expert qui devra être consignée par la Mme [O] [T] à la régie du tribunal judiciaire de Paris ([Adresse 7]) avant le 30 septembre 2026 inclus, avec une copie de la présente décision,

Dit que l'affaire sera rappelée à l'audience du 02 novembre 2026 à 9h30 pour vérification du versement de la consignation,

Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l'expert sera caduque et privée de tout effet,

Désigne le juge des loyers commerciaux aux fins de contrôler le suivi des opérations d'expertise,

Donne injonction aux parties de rencontrer un médiateur, en la personne de :


Monsieur [M] [B]
[Adresse 2]
[XXXXXXXX02] - [Courriel 2]


Dit que le médiateur n’interviendra qu’après que l’expert l’aura informé que les parties ne se sont pas conciliées devant lui et qu’il a adressé à celles-ci sa note de synthèse,

Dit qu'après avoir apporté cette information au médiateur, et en attendant que celui-ci ait mené à bien sa mission, l'expert suspendra ses opérations d'expertise,

Dit que le médiateur ainsi informé par l'expert aura pour mission :

* d'expliquer aux parties le principe, le but et les modalités d'une mesure de médiation,
* de recueillir leur consentement ou leur refus de cette mesure,
 
Dit qu'à l'issue de ce premier rendez-vous d'information, qui devra avoir lieu au plus tard dans les deux mois suivant l’information du médiateur par l’expert, dans l'hypothèse où au moins l'une des parties refuserait le principe de la médiation, ou à défaut de réponse d'au moins l'une des parties dans le délai fixé par le médiateur, ce dernier en avisera l'expert sans délai et le juge chargé du contrôle des expertises ; le médiateur cessera alors ses opérations, sans défraiement, et l'expert reprendra le cours de sa mission,

Dit que dans l’hypothèse où les parties donneraient leur accord à la médiation :

* le médiateur pourra commencer immédiatement les opérations de médiation,
* le médiateur en informera immédiatement l’expert, et le cours de l’expertise demeurera suspendu, sauf si des investigations complémentaires sont nécessaires à la solution du litige,

Dit qu’au terme de la médiation, qui ne pourra excéder le délai de 6 mois suivant la première réunion d’information sus visée, le médiateur informera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises, soit que les parties sont parvenues à un accord, soit qu’elles n’y sont pas parvenues,

 Rappelle que la partie qui, sans motif légitime, ne défère pas à l'injonction peut être condamnée au paiement d'une amende civile d'un maximum de 10 000 euros,

Dit que si les parties sont parvenues à un accord, l’expert déposera son rapport en l’état de la dernière note aux parties qu’il aura établie, et pourra solliciter la taxation de ses honoraires correspondant,

Dit que si les parties ne sont pas parvenues à un accord, les opérations d’expertise reprendront,

Sursoit à statuer sur les demandes dans l’attente du dépôt du rapport de l’expert, 
 
Réserve les dépens et les frais irrépétibles,
 
Rappelle que cette décision est exécutoire de droit.

Fait et jugé à PARIS, le 16 juillet 2026.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
M. PLURIEL S. GUILLARME
Texte intégral
TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS

 ■

Loyers commerciaux

N° RG 25/13075
N° Portalis 352J-W-B7J-DBFLB

N° MINUTE : 3

Assignation du :
22 Octobre 2025

Jugement avant dire droit
[1]

[1] Expéditions 
exécutoires
délivrées le : 
à : Maître NAHMIAS + Maître CHARPENTIER OLTRAMARE

CCC à : Mme [A] + Mr [B]

Expert : [X] [A][2]

[2] 
[Adresse 1]
[Localité 1]

Médiateur : [M] [B] 
[Adresse 2]
[Localité 2]





JUGEMENT 
rendu le 16 Juillet 2026
DEMANDERESSE

Madame [O] [K] [T]
[Adresse 3]
[Localité 3]

représentée par Maître Daniel NAHMIAS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D0100


DEFENDERESSE

S.A.R.L SOCIETE D’ECHANGES SUD-SUD INTERNATIONAL EN ABREGE SESSI
[Adresse 4]
[Localité 4]

(représentée par Maître Marie-José CHARPENTIER OLTRAMARE, avocate au barreau de PARIS, avocate plaidante, vestiaire #R0106, constituée par message RPVA du 09 avril 2026 après l’audience de plaidoirie du 08 avril 2026)

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe, Juge des loyers commerciaux
Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l'article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Camille BERGER, Greffière lors des débats et de Manon PLURIEL, Greffière lors de la mise à disposition 


DEBATS

A l’audience du 08 Avril 2026 tenue publiquement 


JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Réputé contradictoire
En premier ressort





FAITS ET PROCEDURE


Suivant acte sous seing privé en date du 23 mai 1996, Mme [O] [T] a donné à bail renouvelé à Mme [C] [E] des locaux commerciaux dépendant d’un immeuble situé à [Localité 4], au [Adresse 5], pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter du 1er juin 1995 pour se terrniner le 31 mai 2004, moyennant le versement d’un loyer annuel de 55.000 francs hors taxes et hors charges. 

Les locaux sont désignés ainsi qu’il suit :

“Au rez-de-chaussée, à droite, angle droit du bâtiment sur rue : une boutique avec vitrine sur le [Adresse 6], arrière-boutique, cuisine et water-closets ;
Au sous-sol, accès par un escalier intérieur : un réduit ;
Au sous-sol également : une cave.”

Suivant acte extrajudiciaire en date du 28 novembre 2003, Mme [T] a fait signifier à Mme [C] [E] un congé mettant fin au bail pour le 31 mai 2004 avec offre de renouvellement au 1er juin 2004, moyennant le paiement d'un loyer de renouvellement de 9.887 euros par an, hors taxes et hors charges.

Par l'effet du congé, le bail a été renouvelé pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter du 1er juin 2004 jusqu'au 31 mai 2013 puis s’est tacitement prolongé à compter du 1er juin 2013.

Suivant acte sous seing privé en date du 15 janvier 2007, Mme [C] [E] a cédé le droit au bail des locaux loués à la S.A.R.L Société D'Echanges Sud-Sud International (ci-après la société SESSI).

Du fait de l'application de la clause de révision triennale stipulée au bail, le loyer actuellement facturé à la société SESSI s'élève à la somme de 14.200 euros par an hors taxes et hors charges.

Par acte extrajudiciaire en date du 03 décembre 2024, Mme [T] a signifié à la société SESSI un congé mettant fin au bail pour le 30 juin 2025 avec offre de renouvellement au 1er juillet 2025, moyennant le paiement d'un loyer annuel de renouvellement de 40.000 euros hors taxes et hors charges.

Par acte extrajudiciaire signifié le 1er avril 2025, la société SESSI a déclaré accepter le renouvellement du bail sans toutefois accepter une augmentation de loyer.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 1er août 2025, Mme [T] a notifié à la société SESSI un mémoire préalable tendant à la fixation du prix du bail renouvelé au 1er juillet 2025 à la somme annuelle de 41.000 euros hors taxes et hors charges.


A défaut d’accord entre les parties, Mme [T] a, par acte de commissaire de justice délivré le 22 octobre 2025, fait assigner la société SESSI devant le juge des loyers commerciaux demandant à celui-ci de :

“A TITRE PRINCIPAL :

- FIXER le loyer du bail renouvelé à compter du 1er juillet 2025, à la somme de 41 000 euros par an, en principal, hors charges et hors taxes, toutes les autres charges, clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées,
CONDAMNER la société SOCIETE D'ECHANGES SUD-SUD INTERNATIONAL EN ABREGE SESSI au paiement des intérêts légaux sur les loyers arriérés à compter de chaque date d'exigibilité en application de l'article 1231-6 du Code civil, les intérêts dus pour plus d'une année entière étant euxmêmes capitalisés par application des dispositions de l'article 1343-2 du même code,

A TITRE SUBSIDIAIRE :

- ORDONNER une mesure d'instruction en application de l'article R. 145-30 du Code de commerce et dans ce cas fixer le loyer provisionnel pour la durée de l'instance à la somme annuelle de 41 000,00 € pendant les opérations d'expertise à compter du 1 er juillet 2025,
L'expert aura pour mission de :
* Convoquer les parties, et, dans le respect du principe du contradictoire ;
* Se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l'accomplissement de sa mission, 
* Visiter les locaux et les décrire ;
* Entendre les parties ainsi que tous sachants, en leurs dires et explications ;
* Procéder à l'examen des faits qu'allèguent les parties ;
* Rechercher la valeur locative au juillet 2025 des lieux loués au regard des caractéristiques du local, de la destination, des lieux, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage, en retenant tant les valeurs de marché que les valeurs fixées judiciairement, en application des dispositions des articles L. 145-33 et R. 145-3 à R. 145-8 du Code de commerce ; 
* Rendre compte du tout et donner son avis motivé ;
* Dresser un rapport de ses constatations et conclusions.

EN TOUT ETAT DE CAUSE :

- ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à intervenir,
- CONDAMNER la société SOCIETE D'ECHANGES SUD-SUD INTERNATIONAL EN ABREGE SESSI au paiement d'une somme de 4 000,00 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,
- CONDAMNER la société SOCIETE D'ECHANGES SUD-SUD INTERNATIONAL EN ABREGE SESSI aux entiers dépens.”

Au soutien de ses demandes, Mme [T] fait valoir en substance :

- que le loyer de renouvellement doit être fixé à la valeur locative sans appliquer les règles du plafonnement, le bail expiré ayant duré plus de 12 ans,
- que les locaux sont situés dans un bon emplacement pour le commerce exercé, car il est en parfaite adéquation avec les commerces dominants, se situe au sein d'un secteur traditionnellement actif et de grand passage, et bénéficie de facilités d'accès par les transports en communs, ainsi que de la proximité des Gares de l'Est et du Nord,
- que le bail autorise une destination et une cession pour quasiment tous commerces, à l'exception des commerces bruyants, malodorants ou susceptible de causer un trouble de jouissance pour les occupants de l'immeuble, et sans charge exorbitante pour le preneur ; que cette faculté représente un atout majeur pour la société SESSI qui peut ainsi étendre son activité mais également en garantir une nouvelle pour son successeur dans l'exploitation des locaux loués,
- qu’en considération de ces éléments et du prix des locations de boutiques relevé dans le quartier, la valeur locative brute doit être fixée à la somme de 650 €/m2P soit un total de 650 € x 54,64 m2P = 35.516,00 euros,
- qu’une majoration de 15 % peut être retenue pour considérer les facteurs de majoration que sont la très large destination du bail et la possibilité de céder le bail pour l'exercice de tous commerces, ce qui porte la valeur locative nette à la somme de 40.340 euros arrondis à 41.000 euros.
- que dans l'hypothèse où le juge s'estimerait insuffisamment éclairé pour fixer le prix du loyer du bail renouvelé, un expert judiciaire doit être désigné avec pour mission de donner son avis sur la valeur locative des locaux au 1er juillet 2025.

Régulièrement assignée, la société SESSI n’a pas constitué avocat.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 08 avril 2026 puis mise en délibéré au 16 juillet 2026.


MOTIFS DU JUGEMENT


Sur le principe du renouvellement du contrat de bail commercial

En l'espèce, les parties s'accordent sur le principe et la date du renouvellement du bail commercial qui les lie.

Il convient ainsi de constater le renouvellement de ce contrat pour une durée de neuf années à compter du 1er juillet 2025, aux clauses et conditions du bail expiré, à l'exception du loyer de renouvellement.


Sur le montant du loyer du bail renouvelé

L'article L.145-34 du code de commerce prévoit de retenir le déplafonnement du loyer et le principe de fixation de celui-ci à la valeur locative lorsque, par l'effet d'une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans, ce qui est le cas en l'espèce. 
 
En application des dispositions de l'article L.145-33 du code de commerce, à défaut d'accord, la valeur locative est déterminée d'après : 1° les caractéristiques du local considéré ; 2° la destination des lieux ; 3° les obligations respectives des parties ; 4° les facteurs locaux de commercialité ; 5° les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

La méthode d'appréciation des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage ainsi que les correctifs éventuels à apporter à la valeur locative sont spécifiés aux dispositions des articles R.145-3 à R.145-8 du code de commerce. 

L'article R.145-30 du même code dispose que « si les divergences portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise, le juge désigne un expert dont la mission porte sur les éléments de fait permettant l'appréciation des critères définis, selon le cas, aux articles R.145-3 à R.145-7, L.145-34, R.145-9, R.145-10 ou R.145-11, et sur les questions complémentaires qui lui sont soumises par le juge. Toutefois, si le juge estime devoir limiter la mission de l'expert à la recherche de l'incidence de certains éléments seulement, il indique ceux sur lesquels elle porte ».

En l'espèce, au regard de ce qui précède, compte tenu des divergences persistantes entre les parties sur la valeur locative du bien loué, la juridiction n'est pas en mesure de statuer en l'état du dossier.

La valeur locative étant l'élément déterminant de la fixation du prix du bail renouvelé, il convient d'ordonner une expertise dont la teneur sera précisée au dispositif.

Le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l'expert sera fixé à la somme de 5.000 euros. La consignation de cette somme sera mise à la charge Mme [T] demanderesse à la procédure.


Sur l'injonction de rencontrer un médiateur

Aux termes des dispositions de l’article 1533 du code civil, « le juge peut, à tout moment de l’instance, enjoindre aux parties de rencontrer, dans un délai qu’il détermine un médiateur qui les informera sur l’objet et le déroulement de la conciliation ou de la médiation. Au cours de cette rencontre, les parties peuvent être assistées par toute personne ayant qualité pour le faire devant la juridiction saisie ».

En application de l’article 1533-1 du même code, le principe de confidentialité prévu par l’article 1528-1 est applicable à la réunion d’information susvisée, étant précisé que la présence ou l’absence d’une partie à la réunion n’est pas une information confidentielle.
Si le médiateur l’estime nécessaire, il peut, en application de l’article 1533-2 du même code organiser cette réunion d’information en recourant à un moyen de télécommunication audiovisuelle.

Selon l’article 1533-3 du code de procédure civile, le médiateur informe le juge de l’absence d’une partie à la réunion.

La partie qui, sans motif légitime, ne défère pas à l’injonction prévue au premier alinéa de l’article 1533 peut être condamnée au paiement d’une amende civile d’un maximum de 10.000 euros.

En l’espèce, au regard de la nature du litige il est de l’intérêt des parties de recourir, dans le cadre de l’expertise, à une mesure qui leur offre la possibilité de parvenir à une solution rapide et négociée par la médiation. Il convient en conséquence de la leur proposer.
Afin que les parties bénéficient des explications nécessaires à une décision éclairée sur l’acceptation d’une telle mesure, un médiateur sera commis pour recueillir leur avis, selon les modalités prévues au présent dispositif.


Sur les demandes accessoires 

Il y a lieu, dans l'attente du dépôt du rapport par l'expert, de surseoir à statuer sur les autres demandes et de réserver les dépens.

En outre, l'équité ne commande pas, à ce stade, de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS



La juge des loyers commerciaux, statuant publiquement en premier ressort, par jugement réputé contradictoire, mise à disposition au greffe, susceptible d'appel,

Constate le principe du renouvellement du bail commercial conclu entre Mme [O] [T] et la S.A.R.L SESSI portant sur les locaux situés [Adresse 5] à [Localité 4] pour une durée de neuf ans à compter du 1er juillet 2025,

Dit y avoir lieu de fixer le loyer de renouvellement en fonction de la valeur locative réelle du local commercial considéré, à laquelle le loyer de base doit correspondre, ainsi qu'il résulte de l'article L.145-34 du code de commerce, le bail expiré ayant duré plus de douze ans ;

Ordonne en conséquence une expertise sur la valeur locative du local commercial loué ;

Commet pour y procéder :


Madame [X] [A]
[Adresse 1]
[XXXXXXXX01] - [Courriel 1]


Avec pour mission de :

* convoquer les parties, les entendre en leurs dires et explications dans le respect du principe de la contradiction,
* se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l'accomplissement de sa mission,
* visiter les locaux en cause situés [Adresse 5] à [Localité 4], les décrire ainsi que les différentes activités qui y sont exercées, outre annexer tous plans et photographies utiles des lieux concernés,
*entendre les parties en leurs dires et explications,
* procéder à l'examen des faits qu'allèguent les parties, 
* déterminer la surface à prendre en compte, en donnant toutes explications à cet égard, du point de vue des pondérations à effectuer, étant entendu qu'en cas de besoin, l'expert pourra faire appel à l'assistance d'un sapiteur géomètre de son choix ;
* rechercher les références utiles de comparaison ;
* rechercher la valeur locative à la date du 1er juillet 2025 des lieux loués au regard des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage, en retenant tant les valeurs de marché que les valeurs fixées judiciairement, en application des dispositions des articles L.145-33 et R.145-3 à R.145-8 du code de commerce,
* tenter de concilier les parties
* du tout, dresser rapport ;

Dit qu'en cas d'empêchement, l'expert sera remplacé par ordonnance rendue sur requête ;

Dit que l'expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu'il déposera l'original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 30 octobre 2027,

Fixe à la somme de 5.000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l'expert qui devra être consignée par la Mme [O] [T] à la régie du tribunal judiciaire de Paris ([Adresse 7]) avant le 30 septembre 2026 inclus, avec une copie de la présente décision,

Dit que l'affaire sera rappelée à l'audience du 02 novembre 2026 à 9h30 pour vérification du versement de la consignation,

Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l'expert sera caduque et privée de tout effet,

Désigne le juge des loyers commerciaux aux fins de contrôler le suivi des opérations d'expertise,

Donne injonction aux parties de rencontrer un médiateur, en la personne de :


Monsieur [M] [B]
[Adresse 2]
[XXXXXXXX02] - [Courriel 2]


Dit que le médiateur n’interviendra qu’après que l’expert l’aura informé que les parties ne se sont pas conciliées devant lui et qu’il a adressé à celles-ci sa note de synthèse,

Dit qu'après avoir apporté cette information au médiateur, et en attendant que celui-ci ait mené à bien sa mission, l'expert suspendra ses opérations d'expertise,

Dit que le médiateur ainsi informé par l'expert aura pour mission :

* d'expliquer aux parties le principe, le but et les modalités d'une mesure de médiation,
* de recueillir leur consentement ou leur refus de cette mesure,
 
Dit qu'à l'issue de ce premier rendez-vous d'information, qui devra avoir lieu au plus tard dans les deux mois suivant l’information du médiateur par l’expert, dans l'hypothèse où au moins l'une des parties refuserait le principe de la médiation, ou à défaut de réponse d'au moins l'une des parties dans le délai fixé par le médiateur, ce dernier en avisera l'expert sans délai et le juge chargé du contrôle des expertises ; le médiateur cessera alors ses opérations, sans défraiement, et l'expert reprendra le cours de sa mission,

Dit que dans l’hypothèse où les parties donneraient leur accord à la médiation :

* le médiateur pourra commencer immédiatement les opérations de médiation,
* le médiateur en informera immédiatement l’expert, et le cours de l’expertise demeurera suspendu, sauf si des investigations complémentaires sont nécessaires à la solution du litige,

Dit qu’au terme de la médiation, qui ne pourra excéder le délai de 6 mois suivant la première réunion d’information sus visée, le médiateur informera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises, soit que les parties sont parvenues à un accord, soit qu’elles n’y sont pas parvenues,

 Rappelle que la partie qui, sans motif légitime, ne défère pas à l'injonction peut être condamnée au paiement d'une amende civile d'un maximum de 10 000 euros,

Dit que si les parties sont parvenues à un accord, l’expert déposera son rapport en l’état de la dernière note aux parties qu’il aura établie, et pourra solliciter la taxation de ses honoraires correspondant,

Dit que si les parties ne sont pas parvenues à un accord, les opérations d’expertise reprendront,

Sursoit à statuer sur les demandes dans l’attente du dépôt du rapport de l’expert, 
 
Réserve les dépens et les frais irrépétibles,
 
Rappelle que cette décision est exécutoire de droit.

Fait et jugé à PARIS, le 16 juillet 2026.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
M. PLURIEL S. GUILLARME

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Mise à jour de la source le 2026-07-20T19:23:20.556Z.