Tribunal judiciaire de Paris, Loyers commerciaux, 5 juin 2026, n° 25/06518

Exposé du litige

FAITS ET PROCÉDURE


Par acte sous seing privé en date du 26 février 2013 à effet du 15 mars 2013, la S.A [Adresse 3] SA élisant domicile chez son mandataire, la S.A.S [T] [D] a donné à bail commercial à la S.A.R.L BVGL ASSOCIÉS,des locaux dépendant de l'immeuble sis [Adresse 3], pour une durée de neuf années à compter du 1er octobre 2002, moyennant un loyer annuel 

La destination des lieux est : “ Transactions sur immeubles et fonds de commerce. Accessoirement estimations, conseil en cession d'entreprises, fourniture d'un siège, d'une adresse commerciale, administrative ou postale pour une personne morale ou physique immatriculée au RCS ”. 

Par acte extrajudiciaire du 06 février 2023, la société locataire a sollicité le renouvellement de son bail auprès de la société [Adresse 3] SA à compter du 1er avril 2023. 

Par courrier recommandé avec accusé réception en date du 15 février 2023, la société [Adresse 3] SA, bailleur, a, par l'intermédiaire de son mandataire, la Société FONCIA, accepté le principe de renouvellement dudit bail à compter du 1er avril 2023, moyennant un loyer annuel de 39.000 € HT- HC.

Par un mémoire notifié le 06 février 2025, la société [Adresse 3] SA a fait connaître ses moyens à la société BVGL ASSOCIÉS, sollicitant la fixation du loyer annuel à la somme de 40.000 € H.T et H.C.

Par exploit en date du 24 mars 2025, la société [Adresse 3] SA a fait assigner la société BVGLASSOCIÉS à comparaître devant le Juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris, à l'audience du 24 octobre 2025.

Aux termes de son assignation et de son mémoire en demande et récapitulatif, la société [Adresse 3] SA demande au juge des loyers commerciaux, au visa des articles L.145-34, R.145-23 et R.145-30 du code de commerce :

“ A titre principal,

- Fixer le prix du bail renouvelé au 1er avril 2023 à la somme annuelle de 40.000 euros, hors charges et hors taxes, toutes les autres clauses, charges et conditions du bail expiré demeurant inchangées ;
- Condamner la société BVGLASSOCIÉS au paiement des intérêts au taux légal à compter de la présente assignation, sur les compléments de loyers arriérés à compter de chaque date d'exigibilité, conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du Code civil et à la capitalisation, dans les conditions de l'article 1343-2 du même Code, de ceux dus depuis une année entière. 

Subsidiairement, 

- Ordonner une mesure d'instruction en application de l'article R.145-30 du Code de commerce et designer tel expert qu'il plaire au Juge des loyers commerciaux avec pour mission : 
- de convoquer les parties, et, dans le respect du principe du contradictoire,
- de se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l'accomplissement de sa mission,
- de visiter les lieux et les décrire, 
- d'entendre les parties en leurs dires et explications
- de procéder à l'examen des faits qu'allèguent les parties,
- d'examiner le motif de déplafonnement invoqué par la société [Adresse 3] SA ;
- de rechercher la valeur locative des lieux loués à la date du 1er avril 2023 au regard des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage, en retenant tant les valeurs de marché que les valeurs fixées judiciairement, en application des dispositions des articles L.145-33 et R.145-3 à R.145-8 du code de commerce, 
- de rendre compte du tout et donner son avis motivé en dressant un rapport de ses constatations et conclusions,
- Fixer le loyer provisionnel pour la durée de l'instance à la somme annuelle de 40.000 €.

En tout état de cause, 

- Condamner la société BVGLASSOCIÉS aux dépens ”.

Elle fait valoir qu'au regard de l'activité “ d'agence immobilière ” qui serait exercée dans les locaux, le plafonnement prévu par l'article L.145-34 du code de commerce ne s'applique pas, que le loyer doit être fixé à la valeur locative en application de l'article R.145-11 du code de commerce, à hauteur de 40.000 euros, à partir des éléments de comparaison qu'elle produit, des éléments favorables mentionnés dans son mémoire en date du 06 février 2025.

Elle précise à l'audience que dans la mission d'expertise demandée, l’item “examiner le motif de déplafonnement invoqué par la société [Adresse 3] SA” n'est formulé qu'à titre subsidiaire. 




Aux termes de son mémoire en défense n°2, régulièrement notifié par lettre recommandée le 18 mars 2026, la société BVGLASSOCIÉS demande au visa des articles L.145-33 et 34 du code de commerce, R.145-6, L.145-57 et R.145-57 du même code, au juge des loyers commerciaux de :

“ A TITRE PRINCIPAL : 

- DIRE que la demande de la Société [Adresse 3] SA en fixation du loyer du bail renouvelé à la valeur locative à compter du 1er avril 2023 à hauteur de 40.000 euros HC est mal fondée et qu'elle doit être rejetée.
FIXER le loyer du bail renouvelé selon la valeur locative à 700€/m² pondéré soit 22.076 €.

A TITRE SUBSIDIAIRE :

- FIXER le montant du loyer annuel du bail renouvelé portant sur les locaux commerciaux situés [Adresse 3] à 35.092,05 € hors taxe et hors charges, à compter du 1er avril 2023.

A TITRE TRES SUBSIDIAIRE : 

- ORDONNER une mesure d'instruction en application de l'article R.145-30 du Code de commerce, sur la valeur locative des lieux à la date d'effet du bail renouvelé, aux frais avancés du Bailleur, 
- DIRE que le loyer provisionnel jusqu'à la fin définitive de la procédure en fixation de loyer devrait être maintenu au montant actuel de 30.000 € euros HT et HC / an, 
- DIRE que le loyer du bail renouvelé ne pourra augmenter annuellement que par palier de 10 % par rapport à l'année précédente.

EN TOUTE HYPOTHESE : 
 
- CONDAMNER la Société [Adresse 3] SA à payer une somme de 6.000€ au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile et aux dépens qui comprendront les frais et honoraires d'une éventuelle mesure d'expertise.
- DEBOUTER la Société [Adresse 3] SA de sa demande d'exécution provisoire formée concernant la fixation du loyer à la somme de 40.000€ ”.

La société locataire conteste la fixation du loyer à la valeur locative en en faisant valoir que l’activité d’agence immobilière ne fait pas obstacle à la regle du plafonnement.

Elle demande de fixer le loyer au montant contractuellement fixé plafonné.

Elle soutient, à titre subsidiaire que la bailleresse ne rapporte pas la preuve de la valeur locative sollicitée, et conteste la surface pondérée prise en considération, les références, et fait valoir l’existence de charges locatives exorbitantes quidoivent venir en réduction du loyer.

A l'audience du 20 mars 2026 à laquelle l'affaire avait été renvoyée, les parties ne s'opposent pas à la désignation d'un expert judiciaire.

L'affaire a été mise en délibéré au 05 juin 2026.

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION


1 - Sur le principe du renouvellement du bail

Les parties s'accordent sur le principe du renouvellement du bail commercial à compter du 1er avril 2023, mais demeurent en désaccord sur la fixation du montant du loyer du bail renouvelé, et sur l'application d'un éventuel plafonnement. 


2- Sur la fixation du montant du loyer du bail renouvelé

Les parties sont en désaccord sur l'application de la règle du plafonnement au loyer des locaux en cause.
 
Sur la nature des locaux


Aux termes de l'article L.145-36 du code de commerce, les éléments permettant de déterminer le prix des baux des terrains, des locaux construits en vue d'une seule utilisation, et des locaux à usage exclusif de bureaux, sont fixés par décret en Conseil d Etat.

L'article R.145-11 du code de commerce prévoit que le prix du bail des locaux à usage exclusif de bureaux est fixé par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. Les dispositions des deuxièmes et troisièmes alinéas de l'article R.145-7 sont en ce cas applicables.

Pour déterminer si un local est à usage exclusif de bureau, ce sont les termes du bail qui doivent être pris en considération et notamment la clause de destination ou les clauses de cession et de sous-location, dès lors que la destination ne vise pas seulement l'activité effectivement exercée, mais s'étend également aux activités pour lesquelles une faculté de cession est consentie.

En l'espèce, selon l'article 4 du bail commercial, intitulé “ destination des lieux loués ” du bail,, les parties ont convenu que l'activité exercée dans les lieux est celle de “ Transactions sur immeubles et fonds de commerce. Accessoirement estimations, conseil en cession d'entreprises, fourniture d'un siège, d'une adresse commerciale, administrative ou postale pour une personne morale ou physique immatriculée au RCS ”.

Il est prévu que “ Le preneur devra utiliser les locaux, objet des présentes, à l'usage précisé ci-dessus à l'exclusion de tout autre commerce, profession, activité ou industrie ou toute autre utilisation des lieux ”.

Il n’est pas contesté qu’il s’agit d’une activité d’agence immobilière, sans autre particularité.

La locataire ne fait état d’aucun élément qui exclurait son activité de l’usage exclusif de bureaux, reconnu aux activités d’ agences immobilières.

Il résulte en conséquence de ce qui précède que les locaux sont loués à usage de bureaux, de sorte que le plafonnement prévu par l’article L. 145-34 du Code de commerce ne peut recevoir application.

Le loyer doit être fixé à la valeur locative en application de l’article R145-
11 du code de commerce .


Sur la fixation du loyer


En l'état des moyens exposés et des pièces produites, et selon l'accord des parties, il convient de rechercher et rassembler les éléments d'appréciation des faits invoqués par les parties. Ces éléments ne peuvent résulter des vérifications personnelles du juge ou d'un constat.
 
Par conséquent, il y a lieu de recourir à une mesure d'expertise en application de l'article R.145-30 du code de commerce, selon les modalités fixées au dispositif, aux frais avancés de la demanderesse, la société [Adresse 3] SA.


Sur l'injonction à rencontrer un médiateur


Selon les dispositions de l'article 2l du code de procédure civile “ Il entre dans la mission du juge de concilier les parties et de déterminer avec elles le mode de résolution du litige le plus adapté. Les parties peuvent à tout moment convenir de résoudre à l'amiable tout ou partie du litige ”.

Aux termes des dispositions de l'article 1533 du même code, “ Le juge peut, à tout moment de l'instance, enjoindre aux parties de rencontrer, dans un délai qu'il détermine, un médiateur qui les informera sur l'objet et le déroulement de la médiation. 
Au cours de cette rencontre, les parties peuvent être assistées par toute personne ayant qualité pour le faire devant la juridiction saisie ”. 

En application de l'article 1533-1 du code de procédure civile, “ le principe de confidentialité prévu par l'article 1528-3 est applicable à la réunion d'information susvisée, étant précisé que la présence ou l'absence d'une partie à la réunion n'est pas une information confidentielle ”.

Si le médiateur l'estime nécessaire, il peut, en application de l'article 1533-2 du même code “ organiser cette réunion d'information en recourant à un moyen de télécommunication audiovisuelle ”.

Selon l'article 1533-3 du code de procédure civile “ le médiateur informe le juge de l'absence d'une partie à la réunion. 
La partie qui, sans motif légitime, ne défère pas à l'injonction prévue au premier alinéa de l'article 1533 peut être condamnée au paiement d'une amende civile d'un maximum de 10.000 euros ”.

En l'espèce, au regard de la nature du litige, il est de l'intérêt des parties de recourir, dans le cadre de l'expertise, à une mesure de médiation leur offrant la possibilité de parvenir à une solution rapide et négociée ; il convient en conséquence de la leur proposer.

Afin que les parties bénéficient des explications nécessaires à une décision éclairée sur l'acceptation d'une telle mesure, un médiateur sera commis pour recueillir leur avis, selon les modalités prévues au dispositif.

En application de l'article L.145-57 du code de commerce, il convient de fixer le loyer provisionnel dû par la société BVGLASSOCIÉS pour la durée de l'instance au montant du dernier loyer contractuel en principal, outre les charges.

Dans l'attente du dépôt du rapport de l'expert, il sera sursis à statuer sur les demandes et les dépens seront réservés.

Dispositif

PAR CES MOTIFS


La juge des loyers commerciaux, statuant après débats publics, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe, 

Constate le principe du renouvellement du bail commercial liant la S.A [Adresse 3] SA, à la S.A.R.L BVGL ASSOCIÉS, portant sur des locaux dépendant de l'immeuble sis [Adresse 3], à compter du 1er avril 2023.

Pour le surplus, avant dire droit sur le fond, tous droits et moyens des parties demeurant réservés à cet égard :

Désigne en qualité d'expert :


Madame [C] [O]
[Adresse 1]
[XXXXXXXX01] - [Courriel 1]


avec mission de :

* convoquer les parties, les entendre en leurs dires et explications dans le respect du principe de la contradiction,
* se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l'accomplissement de sa mission,
* visiter les locaux en cause situés [Adresse 3], les décrire ainsi que les différentes activités qui y sont exercées, outre annexer tous plans et photographies utiles des lieux concernés,
*entendre les parties en leurs dires et explications,
* procéder à l'examen des faits qu'allèguent les parties, 
* déterminer la surface à prendre en compte, en donnant toutes explications à cet égard, du point de vue des pondérations à effectuer, étant entendu qu'en cas de besoin, l'expert pourra faire appel à l'assistance d'un sapiteur géomètre de son choix ;
* rechercher les références utiles de comparaison ;
* rechercher la valeur locative à la date du 1er avril 2023 des lieux loués au regard des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage, en retenant tant les valeurs de marché que les valeurs fixées judiciairement, en application des dispositions des articles L.145-33 et R.145-3 à R.145-8 du code de commerce,

Du tout, dresser rapport ;

Dit qu'en cas d'empêchement, l'expert sera remplacé par ordonnance rendue sur requête ;

Dit que l'expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu'il déposera l'original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 31 mars 2027,

Fixe à la somme de 4.000 (quatre mille) euros la provision à valoir sur la rémunération de l'expert, somme qui devra être consignée par la S.A [Adresse 3] SA, à la régie du tribunal judiciaire de Paris (Tribunal de Paris, [Adresse 5], 1er étage, Paris 17ème) avant le 30 septembre 2026 inclus, avec une copie de la présente décision.

Dit que l'affaire sera rappelée le 18 novembre 2026 à 9h30 pour vérification du versement de la consignation,

Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l'expert sera caduque et privée de tout effet,

Désigne le juge des loyers commerciaux aux fins de contrôler le suivi des opérations d'expertise,

Donne injonction aux parties de rencontrer un médiateur, en la personne de :


Monsieur [K] [J]
STELLA MEDIATION
[Adresse 2]
[Courriel 2]


Dit que le médiateur n'interviendra qu'après que l'expert l'aura informé qu'il a adressé aux parties sa note de synthèse,

Dit qu'après avoir apporté cette information au médiateur, et en attendant que celui-ci ait mené à bien sa mission, l'expert suspendra ses opérations d'expertise,

Dit que le médiateur ainsi informé par l'expert aura pour mission :

* d'expliquer aux parties le principe, le but et les modalités d'une mesure de médiation,
* de recueillir leur consentement ou leur refus de cette mesure ;

Dit qu'à l'issue de ce premier rendez-vous d'information, dans l'hypothèse où au moins l'une des parties refuserait le principe de la médiation, ou à défaut de réponse d'au moins l'une des parties dans le délai fixé par le médiateur, ce dernier en avisera l'expert et le juge chargé du contrôle des expertises ; le médiateur cessera alors ses opérations, sans défraiement, et l'expert reprendra le cours de sa mission,

Dit que dans l'hypothèse où les parties donneraient leur accord à la médiation :

* le médiateur pourra commencer immédiatement les opérations de médiation,
* le médiateur en informera l'expert, et le cours de l'expertise demeurera suspendu, sauf si des investigations complémentaires sont nécessaires à la solution du litige,

Dit qu'au terme de la médiation, le médiateur informera l'expert et le juge chargé du contrôle des expertises, soit que les parties sont parvenues à un accord, soit qu'elles n'y sont pas parvenues,

Dit que si les parties sont parvenues à un accord, l'expert déposera son rapport en l'état de la dernière note aux parties qu'il aura établie, et pourra solliciter la taxation de ses honoraires correspondants,

Dit que si les parties ne sont pas parvenues à un accord, les opérations d'expertise reprendront,

Fixe le loyer provisionnel pour la durée de l'instance au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges,

Sursoit à statuer sur les demandes dans l'attente du dépôt du rapport de l'expert.

Fait et jugé à PARIS, le 05 juin 2026.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
C. BERGER L. ALDEBERT

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS

 ■

Loyers commerciaux

N° RG 25/06518
N° Portalis 352J-W-B7J-C77Q6

N° MINUTE : 2

Assignation du :
24 Mars 2025

Jugement avant dire droit[1]

[1] Expéditions 
exécutoires
délivrées le :


Expert : [C] [O][2]

[2] 
[Adresse 1] 
[Localité 1]

Médiateur : [K] [J]
STELLA MEDIATION
[Adresse 2]
[Localité 2]





JUGEMENT 
rendu le 05 Juin 2026

DEMANDERESSE

S.A. [Adresse 3] SA, élisant domicile chez la S.A.S [T] [D], ès qualités de mandataire
domiciliée chez Maître [L] [N]
[Adresse 4]
[Localité 3]
SUISSE

représentée par Maître Marie-Clémence MUTELET, avocate au barreau de PARIS, avocate plaidante, vestiaire #C0152



DEFENDERESSE

S.A.R.L BVGL ASSOCIÉS
[Adresse 3]
[Localité 1]

représentée par Maître Eric AGAMI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #A0334

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Laure ALDEBERT, 1ère vice-présidente, Juge des loyers commerciaux
Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l'article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Manon PLURIEL, Greffière lors des débats et de Camille BERGER, Greffière lors de la mise à disposition


DEBATS

A l’audience du 20 Mars 2026 tenue publiquement 


JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
En premier ressort





FAITS ET PROCÉDURE


Par acte sous seing privé en date du 26 février 2013 à effet du 15 mars 2013, la S.A [Adresse 3] SA élisant domicile chez son mandataire, la S.A.S [T] [D] a donné à bail commercial à la S.A.R.L BVGL ASSOCIÉS,des locaux dépendant de l'immeuble sis [Adresse 3], pour une durée de neuf années à compter du 1er octobre 2002, moyennant un loyer annuel 

La destination des lieux est : “ Transactions sur immeubles et fonds de commerce. Accessoirement estimations, conseil en cession d'entreprises, fourniture d'un siège, d'une adresse commerciale, administrative ou postale pour une personne morale ou physique immatriculée au RCS ”. 

Par acte extrajudiciaire du 06 février 2023, la société locataire a sollicité le renouvellement de son bail auprès de la société [Adresse 3] SA à compter du 1er avril 2023. 

Par courrier recommandé avec accusé réception en date du 15 février 2023, la société [Adresse 3] SA, bailleur, a, par l'intermédiaire de son mandataire, la Société FONCIA, accepté le principe de renouvellement dudit bail à compter du 1er avril 2023, moyennant un loyer annuel de 39.000 € HT- HC.

Par un mémoire notifié le 06 février 2025, la société [Adresse 3] SA a fait connaître ses moyens à la société BVGL ASSOCIÉS, sollicitant la fixation du loyer annuel à la somme de 40.000 € H.T et H.C.

Par exploit en date du 24 mars 2025, la société [Adresse 3] SA a fait assigner la société BVGLASSOCIÉS à comparaître devant le Juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris, à l'audience du 24 octobre 2025.

Aux termes de son assignation et de son mémoire en demande et récapitulatif, la société [Adresse 3] SA demande au juge des loyers commerciaux, au visa des articles L.145-34, R.145-23 et R.145-30 du code de commerce :

“ A titre principal,

- Fixer le prix du bail renouvelé au 1er avril 2023 à la somme annuelle de 40.000 euros, hors charges et hors taxes, toutes les autres clauses, charges et conditions du bail expiré demeurant inchangées ;
- Condamner la société BVGLASSOCIÉS au paiement des intérêts au taux légal à compter de la présente assignation, sur les compléments de loyers arriérés à compter de chaque date d'exigibilité, conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du Code civil et à la capitalisation, dans les conditions de l'article 1343-2 du même Code, de ceux dus depuis une année entière. 

Subsidiairement, 

- Ordonner une mesure d'instruction en application de l'article R.145-30 du Code de commerce et designer tel expert qu'il plaire au Juge des loyers commerciaux avec pour mission : 
- de convoquer les parties, et, dans le respect du principe du contradictoire,
- de se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l'accomplissement de sa mission,
- de visiter les lieux et les décrire, 
- d'entendre les parties en leurs dires et explications
- de procéder à l'examen des faits qu'allèguent les parties,
- d'examiner le motif de déplafonnement invoqué par la société [Adresse 3] SA ;
- de rechercher la valeur locative des lieux loués à la date du 1er avril 2023 au regard des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage, en retenant tant les valeurs de marché que les valeurs fixées judiciairement, en application des dispositions des articles L.145-33 et R.145-3 à R.145-8 du code de commerce, 
- de rendre compte du tout et donner son avis motivé en dressant un rapport de ses constatations et conclusions,
- Fixer le loyer provisionnel pour la durée de l'instance à la somme annuelle de 40.000 €.

En tout état de cause, 

- Condamner la société BVGLASSOCIÉS aux dépens ”.

Elle fait valoir qu'au regard de l'activité “ d'agence immobilière ” qui serait exercée dans les locaux, le plafonnement prévu par l'article L.145-34 du code de commerce ne s'applique pas, que le loyer doit être fixé à la valeur locative en application de l'article R.145-11 du code de commerce, à hauteur de 40.000 euros, à partir des éléments de comparaison qu'elle produit, des éléments favorables mentionnés dans son mémoire en date du 06 février 2025.

Elle précise à l'audience que dans la mission d'expertise demandée, l’item “examiner le motif de déplafonnement invoqué par la société [Adresse 3] SA” n'est formulé qu'à titre subsidiaire. 




Aux termes de son mémoire en défense n°2, régulièrement notifié par lettre recommandée le 18 mars 2026, la société BVGLASSOCIÉS demande au visa des articles L.145-33 et 34 du code de commerce, R.145-6, L.145-57 et R.145-57 du même code, au juge des loyers commerciaux de :

“ A TITRE PRINCIPAL : 

- DIRE que la demande de la Société [Adresse 3] SA en fixation du loyer du bail renouvelé à la valeur locative à compter du 1er avril 2023 à hauteur de 40.000 euros HC est mal fondée et qu'elle doit être rejetée.
FIXER le loyer du bail renouvelé selon la valeur locative à 700€/m² pondéré soit 22.076 €.

A TITRE SUBSIDIAIRE :

- FIXER le montant du loyer annuel du bail renouvelé portant sur les locaux commerciaux situés [Adresse 3] à 35.092,05 € hors taxe et hors charges, à compter du 1er avril 2023.

A TITRE TRES SUBSIDIAIRE : 

- ORDONNER une mesure d'instruction en application de l'article R.145-30 du Code de commerce, sur la valeur locative des lieux à la date d'effet du bail renouvelé, aux frais avancés du Bailleur, 
- DIRE que le loyer provisionnel jusqu'à la fin définitive de la procédure en fixation de loyer devrait être maintenu au montant actuel de 30.000 € euros HT et HC / an, 
- DIRE que le loyer du bail renouvelé ne pourra augmenter annuellement que par palier de 10 % par rapport à l'année précédente.

EN TOUTE HYPOTHESE : 
 
- CONDAMNER la Société [Adresse 3] SA à payer une somme de 6.000€ au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile et aux dépens qui comprendront les frais et honoraires d'une éventuelle mesure d'expertise.
- DEBOUTER la Société [Adresse 3] SA de sa demande d'exécution provisoire formée concernant la fixation du loyer à la somme de 40.000€ ”.

La société locataire conteste la fixation du loyer à la valeur locative en en faisant valoir que l’activité d’agence immobilière ne fait pas obstacle à la regle du plafonnement.

Elle demande de fixer le loyer au montant contractuellement fixé plafonné.

Elle soutient, à titre subsidiaire que la bailleresse ne rapporte pas la preuve de la valeur locative sollicitée, et conteste la surface pondérée prise en considération, les références, et fait valoir l’existence de charges locatives exorbitantes quidoivent venir en réduction du loyer.

A l'audience du 20 mars 2026 à laquelle l'affaire avait été renvoyée, les parties ne s'opposent pas à la désignation d'un expert judiciaire.

L'affaire a été mise en délibéré au 05 juin 2026.




MOTIFS DE LA DÉCISION


1 - Sur le principe du renouvellement du bail

Les parties s'accordent sur le principe du renouvellement du bail commercial à compter du 1er avril 2023, mais demeurent en désaccord sur la fixation du montant du loyer du bail renouvelé, et sur l'application d'un éventuel plafonnement. 


2- Sur la fixation du montant du loyer du bail renouvelé

Les parties sont en désaccord sur l'application de la règle du plafonnement au loyer des locaux en cause.
 
Sur la nature des locaux


Aux termes de l'article L.145-36 du code de commerce, les éléments permettant de déterminer le prix des baux des terrains, des locaux construits en vue d'une seule utilisation, et des locaux à usage exclusif de bureaux, sont fixés par décret en Conseil d Etat.

L'article R.145-11 du code de commerce prévoit que le prix du bail des locaux à usage exclusif de bureaux est fixé par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. Les dispositions des deuxièmes et troisièmes alinéas de l'article R.145-7 sont en ce cas applicables.

Pour déterminer si un local est à usage exclusif de bureau, ce sont les termes du bail qui doivent être pris en considération et notamment la clause de destination ou les clauses de cession et de sous-location, dès lors que la destination ne vise pas seulement l'activité effectivement exercée, mais s'étend également aux activités pour lesquelles une faculté de cession est consentie.

En l'espèce, selon l'article 4 du bail commercial, intitulé “ destination des lieux loués ” du bail,, les parties ont convenu que l'activité exercée dans les lieux est celle de “ Transactions sur immeubles et fonds de commerce. Accessoirement estimations, conseil en cession d'entreprises, fourniture d'un siège, d'une adresse commerciale, administrative ou postale pour une personne morale ou physique immatriculée au RCS ”.

Il est prévu que “ Le preneur devra utiliser les locaux, objet des présentes, à l'usage précisé ci-dessus à l'exclusion de tout autre commerce, profession, activité ou industrie ou toute autre utilisation des lieux ”.

Il n’est pas contesté qu’il s’agit d’une activité d’agence immobilière, sans autre particularité.

La locataire ne fait état d’aucun élément qui exclurait son activité de l’usage exclusif de bureaux, reconnu aux activités d’ agences immobilières.

Il résulte en conséquence de ce qui précède que les locaux sont loués à usage de bureaux, de sorte que le plafonnement prévu par l’article L. 145-34 du Code de commerce ne peut recevoir application.

Le loyer doit être fixé à la valeur locative en application de l’article R145-
11 du code de commerce .


Sur la fixation du loyer


En l'état des moyens exposés et des pièces produites, et selon l'accord des parties, il convient de rechercher et rassembler les éléments d'appréciation des faits invoqués par les parties. Ces éléments ne peuvent résulter des vérifications personnelles du juge ou d'un constat.
 
Par conséquent, il y a lieu de recourir à une mesure d'expertise en application de l'article R.145-30 du code de commerce, selon les modalités fixées au dispositif, aux frais avancés de la demanderesse, la société [Adresse 3] SA.


Sur l'injonction à rencontrer un médiateur


Selon les dispositions de l'article 2l du code de procédure civile “ Il entre dans la mission du juge de concilier les parties et de déterminer avec elles le mode de résolution du litige le plus adapté. Les parties peuvent à tout moment convenir de résoudre à l'amiable tout ou partie du litige ”.

Aux termes des dispositions de l'article 1533 du même code, “ Le juge peut, à tout moment de l'instance, enjoindre aux parties de rencontrer, dans un délai qu'il détermine, un médiateur qui les informera sur l'objet et le déroulement de la médiation. 
Au cours de cette rencontre, les parties peuvent être assistées par toute personne ayant qualité pour le faire devant la juridiction saisie ”. 

En application de l'article 1533-1 du code de procédure civile, “ le principe de confidentialité prévu par l'article 1528-3 est applicable à la réunion d'information susvisée, étant précisé que la présence ou l'absence d'une partie à la réunion n'est pas une information confidentielle ”.

Si le médiateur l'estime nécessaire, il peut, en application de l'article 1533-2 du même code “ organiser cette réunion d'information en recourant à un moyen de télécommunication audiovisuelle ”.

Selon l'article 1533-3 du code de procédure civile “ le médiateur informe le juge de l'absence d'une partie à la réunion. 
La partie qui, sans motif légitime, ne défère pas à l'injonction prévue au premier alinéa de l'article 1533 peut être condamnée au paiement d'une amende civile d'un maximum de 10.000 euros ”.

En l'espèce, au regard de la nature du litige, il est de l'intérêt des parties de recourir, dans le cadre de l'expertise, à une mesure de médiation leur offrant la possibilité de parvenir à une solution rapide et négociée ; il convient en conséquence de la leur proposer.

Afin que les parties bénéficient des explications nécessaires à une décision éclairée sur l'acceptation d'une telle mesure, un médiateur sera commis pour recueillir leur avis, selon les modalités prévues au dispositif.

En application de l'article L.145-57 du code de commerce, il convient de fixer le loyer provisionnel dû par la société BVGLASSOCIÉS pour la durée de l'instance au montant du dernier loyer contractuel en principal, outre les charges.

Dans l'attente du dépôt du rapport de l'expert, il sera sursis à statuer sur les demandes et les dépens seront réservés. 



PAR CES MOTIFS


La juge des loyers commerciaux, statuant après débats publics, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe, 

Constate le principe du renouvellement du bail commercial liant la S.A [Adresse 3] SA, à la S.A.R.L BVGL ASSOCIÉS, portant sur des locaux dépendant de l'immeuble sis [Adresse 3], à compter du 1er avril 2023.

Pour le surplus, avant dire droit sur le fond, tous droits et moyens des parties demeurant réservés à cet égard :

Désigne en qualité d'expert :


Madame [C] [O]
[Adresse 1]
[XXXXXXXX01] - [Courriel 1]


avec mission de :

* convoquer les parties, les entendre en leurs dires et explications dans le respect du principe de la contradiction,
* se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l'accomplissement de sa mission,
* visiter les locaux en cause situés [Adresse 3], les décrire ainsi que les différentes activités qui y sont exercées, outre annexer tous plans et photographies utiles des lieux concernés,
*entendre les parties en leurs dires et explications,
* procéder à l'examen des faits qu'allèguent les parties, 
* déterminer la surface à prendre en compte, en donnant toutes explications à cet égard, du point de vue des pondérations à effectuer, étant entendu qu'en cas de besoin, l'expert pourra faire appel à l'assistance d'un sapiteur géomètre de son choix ;
* rechercher les références utiles de comparaison ;
* rechercher la valeur locative à la date du 1er avril 2023 des lieux loués au regard des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage, en retenant tant les valeurs de marché que les valeurs fixées judiciairement, en application des dispositions des articles L.145-33 et R.145-3 à R.145-8 du code de commerce,

Du tout, dresser rapport ;

Dit qu'en cas d'empêchement, l'expert sera remplacé par ordonnance rendue sur requête ;

Dit que l'expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu'il déposera l'original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 31 mars 2027,

Fixe à la somme de 4.000 (quatre mille) euros la provision à valoir sur la rémunération de l'expert, somme qui devra être consignée par la S.A [Adresse 3] SA, à la régie du tribunal judiciaire de Paris (Tribunal de Paris, [Adresse 5], 1er étage, Paris 17ème) avant le 30 septembre 2026 inclus, avec une copie de la présente décision.

Dit que l'affaire sera rappelée le 18 novembre 2026 à 9h30 pour vérification du versement de la consignation,

Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l'expert sera caduque et privée de tout effet,

Désigne le juge des loyers commerciaux aux fins de contrôler le suivi des opérations d'expertise,

Donne injonction aux parties de rencontrer un médiateur, en la personne de :


Monsieur [K] [J]
STELLA MEDIATION
[Adresse 2]
[Courriel 2]


Dit que le médiateur n'interviendra qu'après que l'expert l'aura informé qu'il a adressé aux parties sa note de synthèse,

Dit qu'après avoir apporté cette information au médiateur, et en attendant que celui-ci ait mené à bien sa mission, l'expert suspendra ses opérations d'expertise,

Dit que le médiateur ainsi informé par l'expert aura pour mission :

* d'expliquer aux parties le principe, le but et les modalités d'une mesure de médiation,
* de recueillir leur consentement ou leur refus de cette mesure ;

Dit qu'à l'issue de ce premier rendez-vous d'information, dans l'hypothèse où au moins l'une des parties refuserait le principe de la médiation, ou à défaut de réponse d'au moins l'une des parties dans le délai fixé par le médiateur, ce dernier en avisera l'expert et le juge chargé du contrôle des expertises ; le médiateur cessera alors ses opérations, sans défraiement, et l'expert reprendra le cours de sa mission,

Dit que dans l'hypothèse où les parties donneraient leur accord à la médiation :

* le médiateur pourra commencer immédiatement les opérations de médiation,
* le médiateur en informera l'expert, et le cours de l'expertise demeurera suspendu, sauf si des investigations complémentaires sont nécessaires à la solution du litige,

Dit qu'au terme de la médiation, le médiateur informera l'expert et le juge chargé du contrôle des expertises, soit que les parties sont parvenues à un accord, soit qu'elles n'y sont pas parvenues,

Dit que si les parties sont parvenues à un accord, l'expert déposera son rapport en l'état de la dernière note aux parties qu'il aura établie, et pourra solliciter la taxation de ses honoraires correspondants,

Dit que si les parties ne sont pas parvenues à un accord, les opérations d'expertise reprendront,

Fixe le loyer provisionnel pour la durée de l'instance au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges,

Sursoit à statuer sur les demandes dans l'attente du dépôt du rapport de l'expert.

Fait et jugé à PARIS, le 05 juin 2026.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
C. BERGER L. ALDEBERT

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