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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Paris, Loyers commerciaux, 11 septembre 2026, n° 25/06159

ExpertiseDroit des affairesBail commercial
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Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date dudu 03 janvier 2007, la S.C.I SCI VERBOG a fait bail et donné à loyer à la S.A.S ED, devenue la société ERTECO FRANCE aux droits de laquelle se trouve désormais la S.A.S CARREFOUR PROXIMITE FRANCE, divers locaux à usage commercial (supermarché) dépendant d'un immeuble sis à [Localité 3], [Adresse 5] pour une durée de neuf années à compter du 15 octobre 2002 pour se terminer le 15 octobre 2011.

Ce bail a fait l’objet d’une demande de renouvellement en 2011 par la société preneuse moyennant un loyer de 69.200 €.

Par décision du juge des loyers confirmée par la cour d’appel, le bail a été renouvelé à compter du 1er janvier 2012 moyennnat un loyer annule fixé à 74.598 €.

La S.C.I SCI VERBOG a introduit trois demandes en révision en 2018 et 2022 qui n’ont pas abouti.

Par acte de commissaire de justice en date du 29 mars 2023, la société S.A.S CARREFOUR PROXIMITE FRANCE a sollicité le renouvellement du bail à compter du 1er janvier 2023.

Par lettre recommandée avec avis de réception en date du 20 février 2025 , la S.C.I SCI VERBOG a notifié à la S.A.S CARREFOUR PROXIMITE FRANCE un mémoire en fixation du loyer annuel du bail renouvelé à la somme de 104.000 euros hors taxes et hors charges.

Puis, par acte de commissaire de justice signifié le 12 mai 2025, elle a assigné la S.A.S CARREFOUR PROXIMITE FRANCE à comparaître devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris à l’audience du 28 novembre 2025.

Après renvois à la demande des parties, l'affaire a été retenue à l'audience du 26 juin 2026 à laquelle la S.C.I SCI VERBOG et la S.A.S CARREFOUR PROXIMITE FRANCE étaient représentées par leur avocat.
 
A cette date, la S.C.I SCI VERBOG conformément aux termes de son mémoire et de son assignation, demande au juge des loyers commerciaux de :

“ A titre principal,

- fixer le prix du bail renouvelé au 1er avril 2023 à la somme annuelle de 104 000 euros hors charges et hors taxes, toutes les autres clauses, charges et conditions du bail expiré demeurant inchangées.
- juger que le dépôt de garantie sera réajusté en conséquence
- condamner la S.A.S CARREFOUR PROXIMITE FRANCE au paiement des intérêts au taux légal sur les loyers arriérés à partir de l’assignation qui sera délivrée et à compter de chaque date d’exigibilité, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil et la capitalisation 
dans les conditions de l’article 1343-2 du même code, de ceux dus depuis une année entière.

Subsidiairement, 

- ordonner une mesure d'instruction en application de l’article R. 145-30 du code de commerce et dans ce cas que le loyer provisionnel pour la durée de l'instance soit fixé à la somme annuelle de 74 598 euros. 
- condamner la S.A.S CARREFOUR PROXIMITE FRANCE au paiement de la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Sur le fondement des articles L.145-33 et L.145-34 du code de commerce, la S.C.I SCI VERBOG soutient que le loyer doit être fixé à la valeur locative qu‘elle estime à 500 euros le mètre carré pondéré par an soit, à partir de la surface pondérée résultant d’une moyenne entre “ moyenne surface ” et “ boutique ” un loyer annuel de 103.575 euros arrondis à 104.000 euros. 

A l’appui de ses prétentions, elle fait valoir une modification notable des caractéristiques des lieux en raison des travaux d’aménagement réalisés par le preneur, et l’existence d’une modification des facteurs locaux de commercialité dus aux changements intervenus dans le quartier, et à partir d’éléments de comparaison.


Dans son mémoire régulièrement notifié 1e 1er août 2025, la S.A.S CARREFOUR PROXIMITE FRANCE demande au juge des loyers commerciaux de :

“ A titre principal : 
 
- FIXER le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 1er avril 2023 à la somme annuelle en principal hors taxes de 75.000 € (soixante-quinze mille euros) ; 
- CONDAMNER la société VERBOG à payer la somme de 5.000 €, au profit de la société CARREFOUR PROXIMITE FRANCE, au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ; 
 



 A titre subsidiaire, pour le cas où la valeur locative serait estimée à un niveau supérieur au montant du plafond indiciaire : 
 
- JUGER que la règle du plafonnement de l’article L.145-34 du Code de commerce est applicable au loyer du bail renouvelé au 1er avril 2023 ; 
- FIXER le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 1er avril 2023 à la somme annuelle en principal hors taxes de 89.289,51 € (quatre-vingt-neuf mille deux-cent-quatre-vingt-neuf euros et cinquante-et-un centimes) ; 
- CONDAMNER la société VERBOG à payer la somme de 5.000 €, au profit de la société CARREFOUR PROXIMITE FRANCE, au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ; 
 
A titre très subsidiaire, pour le cas où une expertise serait ordonnée :
 
- FIXER un loyer provisionnel pour la durée de l'instance au montant du loyer contractuel en vigueur ; 
- JUGER que la consignation à valoir sur les frais d’expertise sera à la charge de la société VERBOG, demanderesse à l’instance ; 
- en ce cas RESERVER les dépens et l’application de l’article 700 CPC. 
 
A titre infiniment subsidiaire, dans l’hypothèse où il serait jugé que la valeur locative est supérieure au montant du plafond indiciaire de renouvellement et qu’une cause de déplafonnement est caractérisée : 
 
- JUGER qu’en application de l’article L.145-34, dernier alinéa, du Code de commerce, la variation de loyer ne pourra conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente ; 
 
En toute hypothèse : 
 
- DEBOUTER la société VERBOG de toutes demandes, fins, conclusions contraires ; 
- JUGER que rien ne s’oppose au caractère exécutoire de droit de la décision à intervenir ”.
 
La S.A.S CARREFOUR PROXIMITE FRANCE soutient que le montant du loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative dans la mesure où celle-ci est inférieure au montant du dernier loyer contractuel, en faisant valoir une surface locative de 193,15 m² et à l’appui d’une expertise amiable, un prix unitaire des lieux loués de 400 € / m², soit 193,15 m²B x 400 € = 77.260 €, à laquelle elle applique un correctif de 3 % pour charges exorbitante, soit une valeur locative nette de 75.000 €.

Elle sollicite subsidiaierment d’appliquer la régle du plafonnement.
 
L’affaire a été mise en délibéré au 11 septembre 2026.

Motifs

MOTIFS


1- Sur le principe du renouvellement du bail

Les parties s'accordent pour le renouvellement du bail des locaux loués à compter du 1er avril 2023 par l'effet de la demande de renouvellement notifiée par la S.A.S CARREFOUR PROXIMITE FRANCE les 29 et 30 mars 2023.


2- Sur la fixation du montant du loyer du bail renouvelé

Selon l'article L.145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux commerciaux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative .
A défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après :

1- les caractéristiques du local concerné ;
2- la destination des lieux ;
3- les obligations respectives des parties ;
4- les facteurs locaux de commercialité ;
5- les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Les articles R.145-2 à R.145-11 du code de commerce précisent la consistance de ces éléments.

Selon l'article L.145-34 du même code, à moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L.145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L.112-2 du code monétaire et financier, publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

Il est acquis que lorsque la valeur locative est inférieure au montant du loyer plafonné résultant de l'évolution des indices à la date du renouvellement, le loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative sans qu'il soit nécessaire pour le preneur d'établir une quelconque modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L.145-33.

En l’état des pièces produites, les parties s'opposent sur les caractéristiques des locaux loués, notamment leur surface, et le prix unitaire de la valeur locative.

Il convient de rechercher et rassembler les éléments d’appréciation des faits qu'elles invoquent. Ces éléments ne peuvent résulter des vérifications personnelles du juge ou d’un constat. Il est de ce fait nécessaire de recourir à une mesure d’expertise en application de l’article R.145-30 du code de commerce, selon les modalités fixées au dispositif et aux frais avancés de la S.C.I SCI VERBOG qui sollicite la fixation judiciaire du loyer du bail renouvelé


3- Sur l'injonction à rencontrer un médiateur

Selon les dispositions de l'article 2l du code de procédure civile “ Il entre dans la mission du juge de concilier les parties et de déterminer avec elles le mode de résolution du litige le plus adapté. Les parties peuvent à tout moment convenir de résoudre à l'amiable tout ou partie du litige ”.

Aux termes des dispositions de l'article 1533 du même code, “ Le juge peut, à tout moment de l'instance, enjoindre aux parties de rencontrer, dans un délai qu'il détermine, un médiateur qui les informera sur l'objet et le déroulement de la médiation. 
Au cours de cette rencontre, les parties peuvent être assistées par toute personne ayant qualité pour le faire devant la juridiction saisie ”. 

En application de l'article 1533-1 du code de procédure civile, “ le principe de confidentialité prévu par l'article 1528-3 est applicable à la réunion d'information susvisée, étant précisé que la présence ou l'absence d'une partie à la réunion n'est pas une information confidentielle ”.

Si le médiateur l'estime nécessaire, il peut, en application de l'article 1533-2 du même code “ organiser cette réunion d'information en recourant à un moyen de télécommunication audiovisuelle ”.

Selon l'article 1533-3 du code de procédure civile “ le médiateur informe le juge de l'absence d'une partie à la réunion. 

La partie qui, sans motif légitime, ne défère pas à l'injonction prévue au premier alinéa de l'article 1533 peut être condamnée au paiement d'une amende civile d'un maximum de 10.000 euros”.

En l'espèce, au regard de la nature du litige, il est de l'intérêt des parties de recourir, dans le cadre de l'expertise, à une mesure de médiation leur offrant la possibilité de parvenir à une solution rapide et négociée ; il convient en conséquence de la leur proposer.

Afin que les parties bénéficient des explications nécessaires à une décision éclairée sur l'acceptation d'une telle mesure, un médiateur sera commis pour recueillir leur avis, selon les modalités prévues au dispositif.

En application de l'article L.145-57 du code de commerce, il convient de fixer le loyer provisionnel dû par la société CPF pour la durée de l'instance au montant du dernier loyer contractuel en principal, outre les charges.

Dans l'attente du dépôt du rapport de l'expert, il sera sursis à statuer sur les demandes et les dépens seront réservés.

Dispositif

PAR CES MOTIFS


La juge des loyers commerciaux, statuant après débats publics, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe, 

Constate le principe du renouvellement du bail commercial liant la S.C.I SCI VERBOG et la S.A.S CARREFOUR PROXIMITE FRANCE et portant sur les locaux commerciaux sis à [Localité 3], [Adresse 5] à compter du 1er avril 2023 ;

Pour le surplus, avant dire droit sur le fond, tous droits et moyens des parties demeurant réservés à cet égard, ordonne une expertise sur la valeur locative du local commercial loué ;

Commet pour y procéder :


Madame [M] [A]-[X]
[Adresse 1] - [Localité 1]
[XXXXXXXX01] - [Courriel 1]

Avec pour mission de :

- convoquer les parties, et, dans le respect du principe du contradictoire,
- se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,
- visiter les locaux litigieux situés à [Localité 3], [Adresse 5] et les décrire,
- entendre les parties en leurs dires et explications,
- procéder à l'examen des faits qu'allèguent les parties
- rechercher la valeur locative des lieux loués à la date du 1er avril 2023 au regard des articles L.145-33 et R.145-3 à R.145-8 du code de commerce,
- donner son avis sur le loyer plafonné à la date du 1er avril 2023 suivant les indices applicables en précisant les modalités de calcul,
- rendre compte du tout et donner son avis motivé,
- dresser un rapport de ses constatations et conclusions 

Dit qu'en cas d'empêchement, l'expert sera remplacé par ordonnance rendue sur requête ;

Dit que l'expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu'il déposera l'original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 30 juin 2027 ;

Fixe à la somme de 5.000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l'expert, somme qui devra être consignée par la S.C.I SCI VERBOG, à la régie du tribunal judiciaire de Paris (Tribunal de Paris, [Adresse 6], [Localité 1]) avant le 30 octobre 2026 inclus, avec une copie de la présente décision ;

Dit que l'affaire sera rappelée le 25 novembre 2026 à 9h30 pour vérification du versement de la consignation ;

Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l'expert sera caduque et privée de tout effet ;

Désigne le juge des loyers commerciaux aux fins de contrôler le suivi des opérations d'expertise ;

Donne injonction aux parties de rencontrer un médiateur, en la personne de :


Madame [D] [B]
[Adresse 2] - [Localité 2] 
[XXXXXXXX02] - [XXXXXXXX03]
[Courriel 2]


Dit que le médiateur n'interviendra qu'après que l'expert l'aura informé qu'il a adressé aux parties sa note de synthèse ;

Dit qu'après avoir apporté cette information au médiateur, et en attendant que celui-ci ait mené à bien sa mission, l'expert suspendra ses opérations d'expertise ;

Dit que le médiateur ainsi informé par l'expert aura pour mission :

* d'expliquer aux parties le principe, le but et les modalités d'une mesure de médiation,
* de recueillir leur consentement ou leur refus de cette mesure ;

Dit qu'à l'issue de ce premier rendez-vous d'information, dans l'hypothèse où au moins l'une des parties refuserait le principe de la médiation, ou à défaut de réponse d'au moins l'une des parties dans le délai fixé par le médiateur, ce dernier en avisera l'expert et le juge chargé du contrôle des expertises ; le médiateur cessera alors ses opérations, sans défraiement, et l'expert reprendra le cours de sa mission ;

Dit que dans l'hypothèse où les parties donneraient leur accord à la médiation :

* le médiateur pourra commencer immédiatement les opérations de médiation,
* le médiateur en informera l'expert, et le cours de l'expertise demeurera suspendu, sauf si des investigations complémentaires sont nécessaires à la solution du litige ;

Dit qu'au terme de la médiation, le médiateur informera l'expert et le juge chargé du contrôle des expertises, soit que les parties sont parvenues à un accord, soit qu'elles n'y sont pas parvenues ;

Dit que si les parties sont parvenues à un accord, l'expert déposera son rapport en l'état de la dernière note aux parties qu'il aura établie, et pourra solliciter la taxation de ses honoraires correspondants ;

Dit que si les parties ne sont pas parvenues à un accord, les opérations d'expertise reprendront ;

Fixe le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges ;

Sursoit à statuer sur les autres demandes dans l'attente du dépôt du rapport de l'expert ;

Réserve les dépens ;

Rappelle que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

Fait et jugé à PARIS, le 11 septembre 2026.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
M. PLURIEL L. ALDEBERT
Texte intégral
TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS


 ■

Loyers commerciaux
 
N° RG 25/06159
N° Portalis 352J-W-B7J-C75NI

N° MINUTE : 1

Assignation du :
14 Mai 2025

Jugement avant dire droit[1]

[1] Expéditions 
exécutoires
délivrées le :


Expert : [M] [A] [X][2]

[2] 
[Adresse 1]
[Localité 1]

Médiateur : [D] [B]
[Adresse 2]
[Localité 2] 





JUGEMENT 
rendu le 11 Septembre 2026
DEMANDERESSE

S.C.I SCI VERBOG
[Adresse 3]
[Localité 3]

représentée par Maître Aracelli CERDA, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #B0788



DEFENDERESSE

S.A.S CARREFOUR PROXIMITE FRANCE
[Adresse 4]
[Localité 4]

représentée par Maître Jean-Philippe CONFINO, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #K0182



COMPOSITION DU TRIBUNAL

Laure ALDEBERT, 1ère vice-présidente, Juge des loyers commerciaux
Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l'article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Camille BERGER, Greffière lors des débats et de Manon PLURIEL, Greffière lors de la mise à disposition


DEBATS

A l’audience du 26 Juin 2026 tenue publiquement 


JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
En premier ressort





EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date dudu 03 janvier 2007, la S.C.I SCI VERBOG a fait bail et donné à loyer à la S.A.S ED, devenue la société ERTECO FRANCE aux droits de laquelle se trouve désormais la S.A.S CARREFOUR PROXIMITE FRANCE, divers locaux à usage commercial (supermarché) dépendant d'un immeuble sis à [Localité 3], [Adresse 5] pour une durée de neuf années à compter du 15 octobre 2002 pour se terminer le 15 octobre 2011.

Ce bail a fait l’objet d’une demande de renouvellement en 2011 par la société preneuse moyennant un loyer de 69.200 €.

Par décision du juge des loyers confirmée par la cour d’appel, le bail a été renouvelé à compter du 1er janvier 2012 moyennnat un loyer annule fixé à 74.598 €.

La S.C.I SCI VERBOG a introduit trois demandes en révision en 2018 et 2022 qui n’ont pas abouti.

Par acte de commissaire de justice en date du 29 mars 2023, la société S.A.S CARREFOUR PROXIMITE FRANCE a sollicité le renouvellement du bail à compter du 1er janvier 2023.

Par lettre recommandée avec avis de réception en date du 20 février 2025 , la S.C.I SCI VERBOG a notifié à la S.A.S CARREFOUR PROXIMITE FRANCE un mémoire en fixation du loyer annuel du bail renouvelé à la somme de 104.000 euros hors taxes et hors charges.

Puis, par acte de commissaire de justice signifié le 12 mai 2025, elle a assigné la S.A.S CARREFOUR PROXIMITE FRANCE à comparaître devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris à l’audience du 28 novembre 2025.

Après renvois à la demande des parties, l'affaire a été retenue à l'audience du 26 juin 2026 à laquelle la S.C.I SCI VERBOG et la S.A.S CARREFOUR PROXIMITE FRANCE étaient représentées par leur avocat.
 
A cette date, la S.C.I SCI VERBOG conformément aux termes de son mémoire et de son assignation, demande au juge des loyers commerciaux de :

“ A titre principal,

- fixer le prix du bail renouvelé au 1er avril 2023 à la somme annuelle de 104 000 euros hors charges et hors taxes, toutes les autres clauses, charges et conditions du bail expiré demeurant inchangées.
- juger que le dépôt de garantie sera réajusté en conséquence
- condamner la S.A.S CARREFOUR PROXIMITE FRANCE au paiement des intérêts au taux légal sur les loyers arriérés à partir de l’assignation qui sera délivrée et à compter de chaque date d’exigibilité, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil et la capitalisation 
dans les conditions de l’article 1343-2 du même code, de ceux dus depuis une année entière.

Subsidiairement, 

- ordonner une mesure d'instruction en application de l’article R. 145-30 du code de commerce et dans ce cas que le loyer provisionnel pour la durée de l'instance soit fixé à la somme annuelle de 74 598 euros. 
- condamner la S.A.S CARREFOUR PROXIMITE FRANCE au paiement de la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Sur le fondement des articles L.145-33 et L.145-34 du code de commerce, la S.C.I SCI VERBOG soutient que le loyer doit être fixé à la valeur locative qu‘elle estime à 500 euros le mètre carré pondéré par an soit, à partir de la surface pondérée résultant d’une moyenne entre “ moyenne surface ” et “ boutique ” un loyer annuel de 103.575 euros arrondis à 104.000 euros. 

A l’appui de ses prétentions, elle fait valoir une modification notable des caractéristiques des lieux en raison des travaux d’aménagement réalisés par le preneur, et l’existence d’une modification des facteurs locaux de commercialité dus aux changements intervenus dans le quartier, et à partir d’éléments de comparaison.


Dans son mémoire régulièrement notifié 1e 1er août 2025, la S.A.S CARREFOUR PROXIMITE FRANCE demande au juge des loyers commerciaux de :

“ A titre principal : 
 
- FIXER le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 1er avril 2023 à la somme annuelle en principal hors taxes de 75.000 € (soixante-quinze mille euros) ; 
- CONDAMNER la société VERBOG à payer la somme de 5.000 €, au profit de la société CARREFOUR PROXIMITE FRANCE, au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ; 
 



 A titre subsidiaire, pour le cas où la valeur locative serait estimée à un niveau supérieur au montant du plafond indiciaire : 
 
- JUGER que la règle du plafonnement de l’article L.145-34 du Code de commerce est applicable au loyer du bail renouvelé au 1er avril 2023 ; 
- FIXER le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 1er avril 2023 à la somme annuelle en principal hors taxes de 89.289,51 € (quatre-vingt-neuf mille deux-cent-quatre-vingt-neuf euros et cinquante-et-un centimes) ; 
- CONDAMNER la société VERBOG à payer la somme de 5.000 €, au profit de la société CARREFOUR PROXIMITE FRANCE, au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ; 
 
A titre très subsidiaire, pour le cas où une expertise serait ordonnée :
 
- FIXER un loyer provisionnel pour la durée de l'instance au montant du loyer contractuel en vigueur ; 
- JUGER que la consignation à valoir sur les frais d’expertise sera à la charge de la société VERBOG, demanderesse à l’instance ; 
- en ce cas RESERVER les dépens et l’application de l’article 700 CPC. 
 
A titre infiniment subsidiaire, dans l’hypothèse où il serait jugé que la valeur locative est supérieure au montant du plafond indiciaire de renouvellement et qu’une cause de déplafonnement est caractérisée : 
 
- JUGER qu’en application de l’article L.145-34, dernier alinéa, du Code de commerce, la variation de loyer ne pourra conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente ; 
 
En toute hypothèse : 
 
- DEBOUTER la société VERBOG de toutes demandes, fins, conclusions contraires ; 
- JUGER que rien ne s’oppose au caractère exécutoire de droit de la décision à intervenir ”.
 
La S.A.S CARREFOUR PROXIMITE FRANCE soutient que le montant du loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative dans la mesure où celle-ci est inférieure au montant du dernier loyer contractuel, en faisant valoir une surface locative de 193,15 m² et à l’appui d’une expertise amiable, un prix unitaire des lieux loués de 400 € / m², soit 193,15 m²B x 400 € = 77.260 €, à laquelle elle applique un correctif de 3 % pour charges exorbitante, soit une valeur locative nette de 75.000 €.

Elle sollicite subsidiaierment d’appliquer la régle du plafonnement.
 
L’affaire a été mise en délibéré au 11 septembre 2026.


MOTIFS


1- Sur le principe du renouvellement du bail

Les parties s'accordent pour le renouvellement du bail des locaux loués à compter du 1er avril 2023 par l'effet de la demande de renouvellement notifiée par la S.A.S CARREFOUR PROXIMITE FRANCE les 29 et 30 mars 2023.


2- Sur la fixation du montant du loyer du bail renouvelé

Selon l'article L.145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux commerciaux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative .
A défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après :

1- les caractéristiques du local concerné ;
2- la destination des lieux ;
3- les obligations respectives des parties ;
4- les facteurs locaux de commercialité ;
5- les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Les articles R.145-2 à R.145-11 du code de commerce précisent la consistance de ces éléments.

Selon l'article L.145-34 du même code, à moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L.145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L.112-2 du code monétaire et financier, publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

Il est acquis que lorsque la valeur locative est inférieure au montant du loyer plafonné résultant de l'évolution des indices à la date du renouvellement, le loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative sans qu'il soit nécessaire pour le preneur d'établir une quelconque modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L.145-33.

En l’état des pièces produites, les parties s'opposent sur les caractéristiques des locaux loués, notamment leur surface, et le prix unitaire de la valeur locative.

Il convient de rechercher et rassembler les éléments d’appréciation des faits qu'elles invoquent. Ces éléments ne peuvent résulter des vérifications personnelles du juge ou d’un constat. Il est de ce fait nécessaire de recourir à une mesure d’expertise en application de l’article R.145-30 du code de commerce, selon les modalités fixées au dispositif et aux frais avancés de la S.C.I SCI VERBOG qui sollicite la fixation judiciaire du loyer du bail renouvelé


3- Sur l'injonction à rencontrer un médiateur

Selon les dispositions de l'article 2l du code de procédure civile “ Il entre dans la mission du juge de concilier les parties et de déterminer avec elles le mode de résolution du litige le plus adapté. Les parties peuvent à tout moment convenir de résoudre à l'amiable tout ou partie du litige ”.

Aux termes des dispositions de l'article 1533 du même code, “ Le juge peut, à tout moment de l'instance, enjoindre aux parties de rencontrer, dans un délai qu'il détermine, un médiateur qui les informera sur l'objet et le déroulement de la médiation. 
Au cours de cette rencontre, les parties peuvent être assistées par toute personne ayant qualité pour le faire devant la juridiction saisie ”. 

En application de l'article 1533-1 du code de procédure civile, “ le principe de confidentialité prévu par l'article 1528-3 est applicable à la réunion d'information susvisée, étant précisé que la présence ou l'absence d'une partie à la réunion n'est pas une information confidentielle ”.

Si le médiateur l'estime nécessaire, il peut, en application de l'article 1533-2 du même code “ organiser cette réunion d'information en recourant à un moyen de télécommunication audiovisuelle ”.

Selon l'article 1533-3 du code de procédure civile “ le médiateur informe le juge de l'absence d'une partie à la réunion. 

La partie qui, sans motif légitime, ne défère pas à l'injonction prévue au premier alinéa de l'article 1533 peut être condamnée au paiement d'une amende civile d'un maximum de 10.000 euros”.

En l'espèce, au regard de la nature du litige, il est de l'intérêt des parties de recourir, dans le cadre de l'expertise, à une mesure de médiation leur offrant la possibilité de parvenir à une solution rapide et négociée ; il convient en conséquence de la leur proposer.

Afin que les parties bénéficient des explications nécessaires à une décision éclairée sur l'acceptation d'une telle mesure, un médiateur sera commis pour recueillir leur avis, selon les modalités prévues au dispositif.

En application de l'article L.145-57 du code de commerce, il convient de fixer le loyer provisionnel dû par la société CPF pour la durée de l'instance au montant du dernier loyer contractuel en principal, outre les charges.

Dans l'attente du dépôt du rapport de l'expert, il sera sursis à statuer sur les demandes et les dépens seront réservés. 



PAR CES MOTIFS


La juge des loyers commerciaux, statuant après débats publics, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe, 

Constate le principe du renouvellement du bail commercial liant la S.C.I SCI VERBOG et la S.A.S CARREFOUR PROXIMITE FRANCE et portant sur les locaux commerciaux sis à [Localité 3], [Adresse 5] à compter du 1er avril 2023 ;

Pour le surplus, avant dire droit sur le fond, tous droits et moyens des parties demeurant réservés à cet égard, ordonne une expertise sur la valeur locative du local commercial loué ;

Commet pour y procéder :


Madame [M] [A]-[X]
[Adresse 1] - [Localité 1]
[XXXXXXXX01] - [Courriel 1]

Avec pour mission de :

- convoquer les parties, et, dans le respect du principe du contradictoire,
- se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,
- visiter les locaux litigieux situés à [Localité 3], [Adresse 5] et les décrire,
- entendre les parties en leurs dires et explications,
- procéder à l'examen des faits qu'allèguent les parties
- rechercher la valeur locative des lieux loués à la date du 1er avril 2023 au regard des articles L.145-33 et R.145-3 à R.145-8 du code de commerce,
- donner son avis sur le loyer plafonné à la date du 1er avril 2023 suivant les indices applicables en précisant les modalités de calcul,
- rendre compte du tout et donner son avis motivé,
- dresser un rapport de ses constatations et conclusions 

Dit qu'en cas d'empêchement, l'expert sera remplacé par ordonnance rendue sur requête ;

Dit que l'expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu'il déposera l'original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 30 juin 2027 ;

Fixe à la somme de 5.000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l'expert, somme qui devra être consignée par la S.C.I SCI VERBOG, à la régie du tribunal judiciaire de Paris (Tribunal de Paris, [Adresse 6], [Localité 1]) avant le 30 octobre 2026 inclus, avec une copie de la présente décision ;

Dit que l'affaire sera rappelée le 25 novembre 2026 à 9h30 pour vérification du versement de la consignation ;

Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l'expert sera caduque et privée de tout effet ;

Désigne le juge des loyers commerciaux aux fins de contrôler le suivi des opérations d'expertise ;

Donne injonction aux parties de rencontrer un médiateur, en la personne de :


Madame [D] [B]
[Adresse 2] - [Localité 2] 
[XXXXXXXX02] - [XXXXXXXX03]
[Courriel 2]


Dit que le médiateur n'interviendra qu'après que l'expert l'aura informé qu'il a adressé aux parties sa note de synthèse ;

Dit qu'après avoir apporté cette information au médiateur, et en attendant que celui-ci ait mené à bien sa mission, l'expert suspendra ses opérations d'expertise ;

Dit que le médiateur ainsi informé par l'expert aura pour mission :

* d'expliquer aux parties le principe, le but et les modalités d'une mesure de médiation,
* de recueillir leur consentement ou leur refus de cette mesure ;

Dit qu'à l'issue de ce premier rendez-vous d'information, dans l'hypothèse où au moins l'une des parties refuserait le principe de la médiation, ou à défaut de réponse d'au moins l'une des parties dans le délai fixé par le médiateur, ce dernier en avisera l'expert et le juge chargé du contrôle des expertises ; le médiateur cessera alors ses opérations, sans défraiement, et l'expert reprendra le cours de sa mission ;

Dit que dans l'hypothèse où les parties donneraient leur accord à la médiation :

* le médiateur pourra commencer immédiatement les opérations de médiation,
* le médiateur en informera l'expert, et le cours de l'expertise demeurera suspendu, sauf si des investigations complémentaires sont nécessaires à la solution du litige ;

Dit qu'au terme de la médiation, le médiateur informera l'expert et le juge chargé du contrôle des expertises, soit que les parties sont parvenues à un accord, soit qu'elles n'y sont pas parvenues ;

Dit que si les parties sont parvenues à un accord, l'expert déposera son rapport en l'état de la dernière note aux parties qu'il aura établie, et pourra solliciter la taxation de ses honoraires correspondants ;

Dit que si les parties ne sont pas parvenues à un accord, les opérations d'expertise reprendront ;

Fixe le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges ;

Sursoit à statuer sur les autres demandes dans l'attente du dépôt du rapport de l'expert ;

Réserve les dépens ;

Rappelle que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

Fait et jugé à PARIS, le 11 septembre 2026.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
M. PLURIEL L. ALDEBERT

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Mise à jour de la source le 2026-09-11T18:55:39.714Z.